BILANCIO CONSOLIDATO
ESERCIZIO 2015
BILANCIO CONSOLIDATO
ESERCIZIO 2015
Stato patrimoniale
Conto economico
Nota integrativa
Relazione Società di Revisione
Relazione del Collegio Sindacale
Approvato con deliberazione presidenziale n. MI/045/16 del 29/06/2016
ORGANI SOCIALI
PresidenteGian Valerio Lombardi
Collegio SindacalePresidenteFederica MoroSindaci effettiviDott. Luigi BartoliDott. Maurizio Bocca
Direzione Generale
DirettoreLorella Sossi
ATTIVO 31/12/2015 31/12/2014
(0) 0
A) CREDITI VERSO SOCI PER
VERSAMENTI ANCORA DOVUTI - -
B) IMMOBILIZZAZIONI
I IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI:
1) Costi di impianto e di ampliamento - -
2) Costi di ricerca e sviluppo - -
3) Diritti di brevetto industriale e diritti di - -
utilizzazione delle opere dell'ingegno 249.049 950.325
4) Concessioni, licenze, marchi e diritti simili 1.425 1.575
5) Avviamento - -
6) Immobilizzazioni in corso e acconti - -
7) Altre 7.317.058 7.620.445
Totale B1 7.567.532 8.572.345
II IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI:
1) Terreni e fabbricati 1.014.366.540 1.028.255.540
2) Impianti e macchinari - -
3) Attrezzature industriali e commerciali 19.722 21.407
4) Altri beni 980.697 1.339.016
5) Immobilizzazioni in corso e acconti 25.567.649 28.850.452
Totale BII 1.040.934.609 1.058.466.415
III IMMOBILIZZAZIONI FINANZIARIE:
1) Partecipazioni in:
a) imprese controllate - -
a') imprese controllate vincolate a gestione speciale - -
b) imprese collegate -
c) altre imprese - -
2) Crediti:
b) verso imprese controllate - -
d) verso altri: 9.125.457 9.671.637
3) Altri titoli 16.200.000 12.300.000
Totale BIII 25.325.457 21.971.637
TOTALE IMMOBILIZZAZIONI 1.073.827.598 1.089.010.397
C) ATTIVO CIRCOLANTE
I RIMANENZE:
1) Materie prime sussidiarie e di consumo 63.041 63.041
2) Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati - -
3) Prodotti finiti e merci 271.536.357 280.666.684
4) Lavori in corso su ordinazione - -
Totale CI 271.599.398 280.729.725
II CREDITI:
1) Verso clienti
esigibili entro l'anno successivo 143.347.758 127.819.099
esigibili oltre l'anno successivo - -
2) Verso controllate:
esigibili entro l'anno successivo 0- -
esigibili oltre l'anno successivo - -
3) Verso collegate: - 98.268
4) Verso Regione per Gestione Speciale 2.020 2.020
4 bis) Crediti tributari 109.695 3.739.588
4 ter) Imposte anticipate - -
5) Verso altri:
comune di Milano 11.488.452 11.973.189
consociate (altre Aler Lombarde) 4.518.866 4.510.786
enti territoriali 8.481.605 8.206.729
verso creditori diversi 4.906.702 5.475.651
verso Regione Lombardia - 48.903.783
Totale 172.855.098 210.729.115
III ATTIVITA' FINANZ. NON IMMOBIL.
5) Partecipazioni 815.572 819.775
Totale 815.572 819.775
IV DISPONIBILITA' LIQUIDE:
1) Depositi bancari e postali 89.491.347 69.556.009
3) Danaro e valori in cassa 9.396 6.806
Totale 89.500.743 69.562.815
TOTALE ATTIVO CIRCOLANTE 534.770.812 - 561.841.431
D) RATEI E RISCONTI
a terzi 1.480.146 1.504.202
Totale D 1.480.146 1.504.202
TOTALE ATTIVO 1.610.078.557 1.652.356.030
AZIENDA LOMBARDA EDILIZIA RESIDENZIALE MILANO
Bilancio consolidato al 31 dicembre 2015
PASSIVO 31/12/2015 31/12/2014
A) PATRIMONIO NETTO
I CAPITALE 91.335.950 91.335.950
II RISERVA DA SOVRAPREZZO DELLE AZIONI - -
III RISERVA RETTIFICHE DI LIQUIDAZIONE (730.038) (580.038)
IV RISERVA LEGALE 7.459.006 4.905.163
VI RISERVE STATUTARIE (0) -
VII ALTRE RISERVE 371.017.378 371.017.378
RISERVA DA ARROTONDAMENTO - -
VIII UTILI (PERDITE) PORTATI A NUOVO 815.506 497.690
RISERVA DI CONSOLIDAMENTO - -
RISERVA DI TRADUZIONE
IX UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO 17.285.267 2.721.658
Totale Patrimonio del Gruppo 487.183.067 469.897.801
CAPITALE - -
RISERVE DI TERZI - -
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO - -
Totale Patrimonio di Terzi - -
TOTALE PATRIMONIO NETTO 487.183.067 469.897.801
B) FONDI PER RISCHI E ONERI
1) Per trattamento di quiescenza e obblighi simili 21.550.000 22.980.000
2) Per imposte anche differite 1.690.736 3.009.924
3) Per altri rischi 48.747.761 49.577.888
TOTALE FONDI PER RISCHI E ONERI 71.988.497 75.567.813
C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO
DI LAVORO SUBORDINATO 11.351.711 12.741.272
D) DEBITI
1) Obbligazioni (mt)
2) Obbligazioni convertibili (mt)
3) Debiti verso tesoriere 60.223.586 53.778.447
4) Debiti verso banche
esigibili entro l'anno successivo 29.366.675 35.645.161
esigibili oltre l'anno successivo 252.908.994 273.215.983
5) Debiti verso altri finanziatori (Finlombarda)
esigibili entro l'anno successivo - -
esigibili oltre l'anno successivo - -
6) Acconti: 1.702.799 553.994
7) Debiti verso fornitori 89.680.394 107.685.613
8) Debiti rappresentati da titoli di credito
9) Debiti verso imprese controllate -
10) Debiti verso imprese collegate 2.650 -
11) Debiti verso Regione per Gestioni Speciali
esigibili entro l'anno successivo 5.570.582 5.567.629
esigibili oltre l'anno successivo 17.816.415 17.771.508
11-1)
Debiti Vs Ente Controllante (altri debiti
commerciali) esigibili oltre l'esercizio 46.391.780 27.448.488
Debiti Vs Ente Controllante (altri debiti
commerciali) esigibili entro l'esercizio
successivo 9.384.772 4.500.000
12) Debiti tributari 15.505.703 6.635.492
13) Debiti verso ist.prev.e sic.sociale 1.695.470 2.019.055
14) Altri debiti
esigibili entro l'anno successivo 36.247.264 34.864.973
esigibili oltre l'anno successivo 28.223.874 24.835.483
14 bis) Debiti Verso Consociate (altre Aler Lombardia) 3.832.682 3.829.159
15) Debiti verso Comune di Milano
esigibili entro l'anno successivo 9.088.493 7.066.324
esigibili oltre l'anno successivo 10.684.643
Totale D 607.642.133 616.101.950
E) RATEI E RISCONTI
da terzi 431.913.148 478.047.192
- -
- -
Totale E 431.913.148 478.047.192
TOTALE PASSIVO 1.610.078.557 1.652.356.030
CONTI D'ORDINE
Rischi
FIDEJUSSIONI 211.109 223.668
a favore di altri 171.060.181 180.421.917
ricevute da terzi 209.969.949 198.368.232
ALTRE GARANZIE PERSONALI
a favore di imprese controllate - -
Garanzie reali su beni propri 271.467.795 276.215.470
Fidejussioni rilasciate da terzi - -
Totale 652.709.034 655.229.287
CONTO ECONOMICO 31/12/2015 31/12/2014
A) VALORE DELLA PRODUZIONE:
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 238.114.351 222.811.252
2) Variazione delle rimanenze di prodotti in corso di
lavorazione, semilavorati e finiti (13.629.990) (15.784.198)
3) Variazioni dei lavori in corso su ordinazione - -
4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni 397.015 614.579
5) Altri ricavi e proventi 3.366.202 5.670.018
Contributi 30.317.275 36.901.766
3.165.570 8.613.854
Totale A 261.730.423 258.827.271
B) COSTI DELLA PRODUZIONE
6) Materie prime, sussidiarie, di consumo
e di merci 115.521 66.634
7) Per servizi 110.065.830 115.046.401
8) Per godimento di beni di terzi 1.311.845 2.038.515
9) Per il personale:
a) salari e stipendi 32.143.025 35.171.345
b) Oneri sociali 9.941.808 10.412.582
c) Trattamento di fine rapporto 2.709.850 2.885.892
d) trattamento di quiescenza e simili 537.060 1.419.116
e) Altri costi 519.243 139.703
10) Ammortamenti e svalutazioni:
a) ammortamento immobilizzazioni immateriali 1.008.392 1.575.509
b) ammortamento immobilizzazioni materiali (ordinario) 15.507.830 16.041.751
c) svalutazioni immobilizzazioni 14.880.020 8.958.574
d) svalutazione dei crediti compresi nell'attivo
circolante e delle disponibilità liquide 31.806.913 21.582.585
11) Variazione delle rimanenze di materie prime, sussidiarie,
di consumo e merci - -
12) Accantonamenti per rischi 4.791.954 14.125.642
13) Altri accantonamenti 449.678 -
14) Oneri diversi di gestione 21.784.885 20.932.354
Totale B 247.573.855 250.396.603
14.156.568 8.430.668
C) PROVENTI E ONERI FINANZIARI:
15) Proventi da partecipazioni - -
16) Altri proventi finanziari:
a) da crediti iscritti nelle immobilizzazioni 225.795 163.509
c) da titoli iscritti all'attivo circolante che non - -
costituiscono partecipazioni - -
d) proventi diversi dai precedenti
- da controllante (0) (0)
- da collegate - -
- da altre imprese 575.989 552.368
e) proventi vari da altri 22 275
Totale Proventi finanziari 801.806 716.152
17) Interessi e altri oneri finanziari
- Interessi a breve termine da controllante - -
- Interessi a breve termine 3.066.216 2.462.381
- Interessi a medio termine 2.055.948 4.546.389
- Interessi su obbligazioni - -
- Differenze cambio
- Perdita su titoli - -
- Differenza cambio da consolidamento - -
Totale Oneri Finanziari 5.122.165 7.008.770
17 bis) Utili e perdite su cambi - -
Totale Proventi e Oneri Finanziari (4.320.359) (6.292.618)
D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITA' FINANZIARIE
18) Rivalutazioni
a) di partecipazioni - -
19) Svalutazioni
a) di partecipazioni (4.203) (25.014)
Totale D19 (4.203) (25.014)
Totale Rettifiche di valore di attività finanziarie (4.203) (25.014)
Sopravvenienze e insussistenze relativi a valori
stimati che non derivino da errori
DIFFERENZA TRA VALORI E COSTI DELLA
PRODUZIONE
E) PROVENTI E ONERI STRAORDINARI:
20) Proventi:
a) plusvalenze da alienazione 4.421.828 4.589.954
b) altri 9.077.034 4.915.404
c) contributi riscontati per vendite ( altri ricavi per sistemazione elisioni costi/ricavi/debiti/crediti)7.601.768 990.582
d) utilizzo imposte differite - -
21) Oneri:
a) minusvalenze da alienazione 28 5.952
b)sopravvenienze passive 1.314.422 1.592.643
c) altri oneri 72.583 5.257
d) altri oneri per sistemazione elisioni costi/ricavi/debiti/crediti - -
Totale partite straordinarie 19.713.597 8.892.088
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE 29.545.603 11.005.124
22) Oneri da consolidato - Imposte correnti 13.579.525 8.422.198
Imposte differite (1.319.189) (138.732)
Imposte anticipate - -
23) RISULTATO DELL'ESERCIZIO 17.285.267 2.721.658
Interessenze minoritarie - -
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO 17.285.267 2.721.658
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 1
A.L.E.R.
AZIENDA LOMBARDA PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE
MILANO
* * *
NOTA INTEGRATIVA AL BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2015
* * *
STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO DI ALER MILANO
Il bilancio consolidato, redatto secondo quanto disposto del D.Lgs. n. 127/91, è
costituito dallo stato patrimoniale, (redatto in conformità allo schema previsto dagli
artt. 2424 e 2424 bis c.c.), dal conto economico (redatto in conformità allo schema di
cui agli artt. 2425 e 2425 bis c.c.) e dalla presente nota integrativa, redatta ai sensi
dell’articolo 2427 del Codice Civile, che costituisce, ai sensi e per gli effetti
dell’articolo 2423 parte integrante del bilancio consolidato.
Inoltre, si è tenuto conto, per la sua redazione, dalle disposizioni della Legge
Regionale n. 13 del 10 Giugno 1996 e successive modificazioni ed integrazioni, oggi
trasfusa nel Testo Unico dell’Edilizia Residenziale Pubblica approvato con L.R. 4
dicembre 2009 n. 27.
Il bilancio è stato redatto oltre che in conformità alle norme di legge, seguendo i
principi contabili elaborati dai Consigli Nazionali dei Dottori Commercialisti e dei
Ragionieri e dall’Organismo Italiano di Contabilità (O.I.C.).
Laddove si è proceduto ad effettuare riclassifiche, le variazioni conseguenti sono
state apportate anche per l’esercizio 2014 ed evidenziate e illustrate nei quadri di
riferimento specifici.
Se un elemento dell’attivo o del passivo dello stato patrimoniale ricade sotto più voci
dello schema, nella nota integrativa è segnalata, qualora ciò sia necessario ai fini
della comprensione del bilancio, la sua appartenenza anche a voci diverse da quella
nella quale è iscritto ai sensi dell’art. 2424, c. 2, del Codice Civile.
In tal caso, l’iscrizione è comunque effettuata nella voce che è preminente ai fini della
significatività dell’informativa.
Non vi sono beni e i rapporti giuridici, compresi in uno o più patrimoni, destinati in via
esclusiva ad uno specifico affare.
La nota integrativa contiene le informazioni richieste dall’articolo 2427 c.c. e quanto
ritenuto necessario a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione
patrimoniale, finanziaria ed economica complessiva del Gruppo.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
2
In ottemperanza alle previsioni dell’art. 2423 – ter comma 3 del Codice Civile, si
evidenzia che sono state aggiunte altre voci allo schema di stato patrimoniale e di
conto economico ritenute necessarie per una migliore lettura del bilancio ed in
coerenza agli schemi approvati da Regione Lombardia per il bilancio delle Aler con
delibera giunta regionale 16 maggio 2003 n. 7/13046 e successive modifiche.
In particolare sono state aggiunte, Crediti per Gestione Speciale, Debiti Vs Regione
per Gestione Fondi, Debiti/crediti Vs Consociate, Debiti/crediti Vs Comune di Milano
in quanto di rilevante entità.
Si rinvia al contenuto della Relazione sulla Gestione per quanto riguarda le
informazioni relative alla natura dell’attività esercitata, i fatti di rilievo avvenuti dopo la
chiusura dell’esercizio, i rapporti con imprese, collegate, controllanti e correlate e i
settori in cui viene svolta prevalentemente l’attività. E’ stata redatta un’unica relazione
in quanto ci si è avvalsi della facoltà prevista dall’art 40 comma 2 bis del D. Lgs
127/91 che consente, appunto, in caso di predisposizione del bilancio consolidato, di
presentare un’unica relazione.
PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO
Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2015 è stato predisposto utilizzando i bilanci
delle singole società incluse nell’area di consolidamento, corrispondenti ai relativi
bilanci civilistici alla stessa data, esaminati ed approvati dagli organi sociali,
opportunamente modificati e riclassificati, ove necessario.
I Bilanci dell’Azienda Lombarda Edilizia Residenziale Milano, della Società ASSET Srl
in liquidazione e della Società CSI Srl in liquidazione hanno chiuso l’esercizio in data
coincidente con quella del bilancio consolidato.
Metodologie di consolidamento
Il consolidamento viene effettuato con il metodo del consolidamento integrale. I criteri
adottati per l’applicazione di tale metodo sono i seguenti:
• le società controllate sono consolidate con il metodo integrale in base al quale
vengono assunte le attività e le passività, i costi e i ricavi dei bilanci delle
società controllate nel loro ammontare complessivo. Il valore contabile delle
partecipazioni è eliminato a fronte delle relative quote del patrimonio netto. I
rapporti patrimoniali ed economici intercorsi tra le società consolidate
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 3
integralmente, ivi compresi i dividendi distribuiti nell’ambito del gruppo sono
elisi;
• gli utili emergenti da operazioni tra le società incluse nell’area di
consolidamento e valutate con il metodo del patrimonio netto, che non si siano
realizzate mediante operazioni con terzi, vengono eliminati in base alla
percentuale di partecipazione.
Non si è resa necessaria la conversione in Euro dei bilanci oggetto di consolidamento
essendo i bilanci espressi nella stessa moneta di conto.
Area di consolidamento
Nell’area di consolidamento rientrano tutte le società del Gruppo controllate al 100%
da parte dell’Azienda Lombarda Edilizia Residenziale Milano:
Denominazione Sede valuta Capitale Sociale
Quota di Possesso
2015 Metodo consolidamento
Asset Srl in liquidazione Milano Viale Romagna 26
Euro 380.000 100% Integrale
CSI Srl in liquidazione Milano Via Beato Angelico 3
Euro 150.000 100% Integrale
Nel corso dell’esercizio chiuso al 31 Dicembre 2015 non si sono verificate variazioni
dell’area di consolidamento.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
4
CRITERI DI VALUTAZIONE, PRINCIPI CONTABILI E PRINCIPI DI REDAZIONE
DEL BILANCIO CONSOLIDATO
Come più ampiamente descritto nella Relazione sulla Gestione della Capogruppo al
paragrafo “Continuità aziendale”, la valutazione delle voci di bilancio è stata effettuata
ispirandosi a criteri generali di prudenza e competenza nella prospettiva della
continuazione dell’attività di Gruppo nonché tenendo conto della funzione economica
dell’elemento dell’attivo o del passivo considerato e sul presupposto che il Gruppo
sarà in grado di fronteggiare il proprio fabbisogno finanziario sulla base delle azioni
intraprese in attuazione del Piano di risanamento approvato da Regione Lombardia in
data 5 dicembre 2014 e del positivo orientamento dimostrato dalla Regione stessa a
garantire il supporto economico e finanziario continuativo al Gruppo.
La società controllata CSI Srl ha effettuato le valutazioni ai fini della redazione del
bilancio al 31 dicembre 2015 in ottica liquidatoria.
Per la società controllata Asset Srl, il bilancio è stato predisposto nel presupposto
della continuità aziendale, anche in considerazione del progetto in corso per la
incorporazione, pur avuto riguardo allo stato di liquidazione della società
nell'applicazione dei principi di valutazione.
Di conseguenza la valutazione del proprio patrimonio immobiliare è stata effettuata
secondo il presumibile valore di realizzo dello stesso in un arco temporale ristretto.
Tale valutazione ha determinato la necessità di procedere a ulteriori svalutazioni
limitatamente ad alcune tipologie di immobili. E’ stato appostato un fondo oneri di
liquidazione (sotto forma di fondo rischi) che all’atto del consolidamento è stato
considerato come posta rettificativa del Patrimonio Netto (riserva da rettifiche di
liquidazione).
In ottemperanza al principio di competenza, l'effetto delle operazioni e degli altri
eventi è stato rilevato contabilmente ed attribuito all'esercizio al quale tali operazioni
ed eventi si riferiscono. Pertanto, si è tenuto conto dei proventi e degli oneri di
competenza dell’esercizio, indipendentemente dalla data dell’incasso o del
pagamento, e dei rischi e delle perdite di competenza dell’esercizio, anche se
conosciuti dopo la sua chiusura. La continuità di applicazione dei criteri di valutazione
nel tempo rappresenta elemento necessario ai fini della comparabilità dei bilanci nei
vari esercizi.
I criteri utilizzati nella formazione del consolidato chiuso al 31 dicembre 2015 sono
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 5
quelli utilizzati nel bilancio d'esercizio della Capogruppo che redige il bilancio
consolidato.
In particolare, i criteri di valutazione adottati nella formazione del bilancio sono di
seguito illustrati:
IMMOBILIZZAZIONI
Immobilizzazioni immateriali
Le immobilizzazioni immateriali, per quanto riguarda software in licenza d’uso,
concessioni, licenze e marchi, sono iscritte all’attivo patrimoniale, sulla base del costo
di acquisto o di realizzazione (per quanto attiene al software sviluppato internamente
al gruppo), compresi gli oneri accessori di diretta imputazione.
I relativi ammortamenti, effettuati sistematicamente in relazione alla residua possibilità
di utilizzazione, e comunque entro un periodo non superiore ai cinque anni a partire
da quello in cui i costi sono stati sostenuti, sono portati direttamente a deduzione
delle singole voci.
Le immobilizzazioni immateriali, per quanto riguarda le migliorie beni di terzi, sono
iscritte all’attivo patrimoniale per un valore pari agli oneri sostenuti per l’ampliamento,
l’ammodernamento, o il miglioramento degli elementi strutturali di immobilizzazioni di
proprietà altrui.
Le immobilizzazioni il cui valore economico alla chiusura dell'esercizio risulti
durevolmente inferiore al valore di iscrizione, vengono svalutate fino a concorrenza
del loro valore economico. Se negli esercizi successivi vengono meno i motivi della
svalutazione essa viene totalmente o parzialmente eliminata.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto o di produzione,
comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, aumentato delle
rivalutazioni monetarie effettuate in applicazione di leggi specifiche e rettificato in
diminuzione dai rispettivi ammortamenti cumulati.
Per i fabbricati in diritto di superficie, da devolvere alla scadenza all’Amministrazione
Comunale concedente (solo relativi alla Capogruppo), è stato calcolato
l’ammortamento finanziario in base alla durata del contratto di concessione. Il
contributo ottenuto a fronte di tali investimenti è imputato nella voce A5 a copertura
dell’ammortamento finanziario. Per gli immobili di proprietà dati in locazione, esclusi
quelli in diritto di superficie, negli esercizi 1997 e 1998 sono stati calcolati gli
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
6
ammortamenti sulla base di coefficienti specifici che tengono conto delle residua
durata di utilizzo dei beni.
Dall’esercizio 1999, considerando che il presumibile valore di cessione degli immobili
risultava superiore ai valori di libro, era stato sospeso il processo di ammortamento.
Dal 2011 si è ripreso il processo di ammortamento, sulla base della vita residua
stimata dei beni, in corrispondenza degli interventi migliorativi relativi agli stabili per i
quali erano stati ricevuti contributi ex L.560/93 per l’esecuzione di opere di
manutenzione straordinaria effettuate nel periodo 2002-2010.
I beni di valore unitario inferiore ad Euro 516,46 qualora non spesati nell’esercizio,
vengono iscritti tra le attività tra le specifiche categorie ed assoggettati alle aliquote di
ammortamento di riferimento.
I costi di manutenzione e riparazione aventi natura ordinaria sono addebitati
integralmente a conto economico nel periodo di sostenimento.
I costi per migliorie, ammodernamenti e trasformazioni, aventi natura incrementativa,
sono attribuiti ai cespiti cui si riferiscono.
I costi relativi ai lavori in corso di esecuzione sono contabilizzati sulla base
dell’avanzamento degli stessi con riferimento ai corrispondenti SAL, spese tecniche,
urbanizzazioni ecc.
Qualora, alla data di bilancio, indipendentemente dall’ammortamento già
contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l’immobilizzazione viene
corrispondentemente svalutata.
Se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene
ripristinato il valore originario rettificato dei soli ammortamenti.
Contributi in conto esercizio
In base al Principio Contabile 12 i contributi in conto esercizio vengono contabilizzati
in funzione della loro natura:
a) nella voce A.5 “Altri ricavi e proventi” in quanto destinati ad integrare ricavi della
gestione caratteristica o a ridurre i relativi costi;
b) nella voce C.17 “Interessi ed altri oneri finanziari” (a riduzione degli interessi
passivi sostenuti), in quanto finalizzati alla riduzione di costi di natura finanziaria di
competenza dell’esercizio;
c) nella voce C.16 “Altri proventi finanziari”, se finalizzati alla riduzione di oneri
finanziari di esercizi precedenti;
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 7
Contributi in conto capitale
I contributi in conto capitale vengono iscritti tra i risconti passivi; la quota di risconto
annua che viene imputata a conto economico è correlata al periodo di
ammortamento. I componenti positivi vengono quindi messi in correlazione con
l’ammortamento dei cespiti o degli incrementi in relazione alla durata della
concessione del bene o della loro vita residua stimata.
Immobilizzazioni finanziarie
Le immobilizzazioni finanziarie sono costituite da partecipazioni in imprese collegate
e altre imprese e la valutazione è effettuata con il metodo del Patrimonio Netto. In
base a tale principio sono state effettuate svalutazioni delle partecipazioni qualora il
valore del Patrimonio Netto è risultato essere inferiore al valore contabile di carico. Il
valore originario viene ripristinato negli esercizi successivi, se vengono meno i motivi
della svalutazione.
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
Le giacenze di magazzino per materie prime sussidiarie, di consumo e di merci, da
prodotti in corso di lavorazione relativi ad immobili in costruzione e da prodotti finiti da
riferirsi ad immobili ultimati in piena proprietà e destinati alla vendita sono valutate al
minore tra il costo di acquisto ed il valore di realizzazione desumibile dall’andamento
del mercato.
Gli immobili in costruzione, cioè le costruzioni di edilizia agevolata sono valutati al
minore tra il costo di acquisto, aumentato delle spese incrementative relative agli stati
di avanzamento dei lavori a fine esercizio, ed il valore di presunto realizzo.
Gli immobili ultimati in piena proprietà, destinati alla vendita, sono valutati al minore
tra il costo d’acquisto/realizzazione ed il valore presunto di cessione. Sono
rappresentati da unità immobiliari destinate alla vendita ex art. 46 e 47 della Legge
27/2009 in piena proprietà e inseriti nel piano straordinario delle vendite, parte
integrante del piano di risanamento approvato da Regione Lombardia con D.G.R. n°
X/2835 del 5/12/2014. Il valore di presunto realizzo dei beni di cui all’art. 46 L.
27/2009 deriva dalle valutazioni iniziali effettuate sulla base dei prezzi indicati dai
bollettini OMI relativi al primo semestre 2014, aggiornato periodicamente in funzione
dell’emanazione dei nuovi valori da parte dell’OMI. L’ultimo aggiornamento è stato
effettuato sulla base dei prezzi indicati dai bollettini OMI relativi al primo semestre
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
8
2015. In ogni caso, gli stessi saranno comunque oggetto di ulteriore valutazione al
momento della offerta di acquisto inviata all’utente come previsto dalla Deliberazione
Presidenziale n. MI/047/14 del 21/11/2014. I beni di cui all’art 47 Legge 27/2009
(cessione tramite asta) sono valutati in base ai bollettini OMI relativi allo stesso
periodo.
Crediti
I crediti sono iscritti al presunto valore di realizzo, che tiene conto della svalutazione
iscritta in apposito fondo. I criteri di determinazione delle percentuali di svalutazione
sono determinati: i) in considerazione dell’esperienza storica e di dati statistici, ii) sulla
base delle risultanze delle risposte dei legali, sia interni che esterni, in merito alle
probabilità di recupero dei crediti, iii) sulla base delle valutazioni circa le condizioni
economiche generali e di settore.
Disponibilità liquide
Le disponibilità liquide sono iscritte al valore nominale.
RATEI E RISCONTI
I ratei attivi e passivi sono costituiti da quote rispettivamente di ricavi o proventi e di
costi od oneri a manifestazione numeraria posticipata ma di competenza
dell’esercizio; i risconti attivi e passivi, invece, individuano rispettivamente quote di
costi od oneri e ricavi o proventi a manifestazione numeraria anticipata nell’esercizio
in corso, ma di competenza futura.
Sono iscritte in tali voci quote di costi od oneri e ricavi o proventi, comuni a due o più
esercizi.
Per i ratei e risconti di durata pluriennale sono state verificate le condizioni che ne
avevano determinato l'iscrizione originaria, adottando, ove necessario, le opportune
variazioni.
PATRIMONIO NETTO
Il patrimonio netto riflette le dotazioni del Gruppo, nonché i mezzi acquisiti a titolo di
contributo in conto capitale o a titolo di devoluzione per la Capogruppo (ex Gescal, ex
Incis, patrimonio Erariale).
Viene movimentata la riserva rettifiche di liquidazione qualora ne ricorrano i
presupposti.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 9
FONDI PER RISCHI ED ONERI
I fondi per rischi ed oneri sono destinati a coprire perdite o debiti di natura
determinata, di esistenza certa o probabile, per i quali alla data di chiusura
dell’esercizio sono indeterminati il quantum e/o il tempo dell’accadimento.
Gli accantonamenti sono quantificati secondo il prudente apprezzamento del Direttore
Generale e in relazione alla migliore stima possibile del rischio, acquisita sulla base
degli elementi a disposizione alla data di approvazione bilancio.
TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO E FONDO DI QUIESCENZA
Il TFR è determinato in conformità a quanto previsto all’art. 2120 del Codice Civile e
al D.lgs 252/05, al netto delle anticipazioni corrisposte e al netto dei versamenti
effettuati a favore dei diversi Enti Pensionistici.
Rappresenta l'effettivo debito maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei
contratti di lavoro vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente carattere
continuativo.
Il TFR corrisponde al totale delle singole indennità maturate fino al 31 dicembre 2006
a favore dei dipendenti alla data di chiusura del bilancio, al netto degli acconti erogati,
ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti nell'ipotesi di
cessazione del rapporto di lavoro in tale data.
Il TFR non ricomprende le indennità maturate a partire dal 1° gennaio 2007, destinate
a forme pensionistiche complementari ai sensi del D. Lgs. n. 252 del 5 dicembre 2005
ovvero trasferite alla tesoreria dell’INPS.
Il Fondo di quiescenza è determinato sulla base del valore della riserva matematica
attuariale.
DEBITI
I debiti vengono iscritti al valore nominale.
GESTIONE SPECIALE
I Debiti Vs Regione per la Gestione speciale sono corrispondenti al valore di cessione
degli immobili rientranti nel piano vendite ex L. 513/77. Il debito è iscritto al fine di
evidenziare l’importo del reinvestimento che la Capogruppo deve effettuare per
manutenzioni e nuove costruzioni.
Non sono da considerare debiti e crediti di natura commerciale.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
10
GARANZIE ED ALTRI CONTI D’ORDINE
Le garanzie prestate, quelle ricevute e gli impegni assunti sono iscritti in calce allo
stato patrimoniale per l’ammontare corrispondente all’effettivo impegno del Gruppo e
nei confronti dello stesso alla data del 31 dicembre 2015. Le garanzie sono iscritte al
valore nominale.
In nota integrativa sono indicate:
1. le garanzie prestate direttamente o indirettamente, distinguendo tra
fideiussioni, avalli, altre garanzie personali;
2. le garanzie (per ogni tipologia sopra indicata) prestate a terzi in favore di
imprese controllate e collegate, nonché di controllanti e di imprese sottoposte
al controllo di queste ultime;
3. gli altri conti d’ordine.
Vengono evidenziate nei conti d’ordine le garanzie reali prestate nei confronti degli
istituti di credito a fronte dell’erogazione di mutui.
RICONOSCIMENTO DEI RICAVI
I ricavi per le vendite degli immobili sono rilevati al momento della cessione degli
stessi che normalmente si identifica con l’atto notarile indispensabile per il
trasferimento.
I ricavi derivanti da prestazioni di servizi (canoni di locazione) sono rilevati per
competenza.
I ricavi dalle vendite degli immobili iscritti tra le rimanenze, in quanto ricavi della
gestione caratteristica, sono rilevati alla voce A1 del Conto economico.
PROVENTI E ONERI STRAORDINARI
Comprendono le plusvalenze/minusvalenze da alienazione cespiti al netto dei
rispettivi accantonamenti nonché le sopravvenienze attive/insussistenze passive
riferite rispettivamente a maggiori ricavi e minori costi iscritti a Conto Economico di
esercizi precedenti.
IMPOSTE
Le imposte correnti sul reddito sono iscritte alla voce “Debiti Tributari” in base alla
stima del reddito imponibile e in conformità alle disposizioni in vigore. Vengono
compensate con i relativi crediti per acconti versati per l’esercizio 2015.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 11
Le imposte differite sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori contabili di
attività e passività del bilancio ed i corrispondenti valori fiscali, applicando le aliquote
fiscali in vigore nell’esercizio nel quale le differenze temporanee si riverseranno,
previste dalla normativa fiscale vigente alla data del presente bilancio. Le imposte
differite sono imputate effettuando calcoli separati ai fini IRES e IRAP.
Le attività per imposte anticipate sono rilevate nel rispetto del principio della
prudenza, ossia solo quando esista la ragionevole certezza del loro futuro recupero.
Le imposte differite, invece, non sono iscritte qualora esistano scarse probabilità che
il relativo debito insorga.
Non disponendo di tali ragionevoli certezza, il Gruppo, prudenzialmente, non
provvede ad imputare a bilancio voci per imposte anticipate.
ALTRE INFORMAZIONI
DEROGHE
Si precisa che nel bilancio consolidato non si è proceduto a deroghe a quanto
previsto dal D.Lgs 127/91.
COMMENTO ALLE PRINCIPALI VOCI DELL’ATTIVO E DEL PASSIVO
I valori sono espressi all’unità di Euro.
ATTIVO
B) Immobilizzazioni
Ammontano a Euro 1.073.827.598 e sono diminuite, rispetto al valore del 2014 di
Euro 1.089.010.397 per Euro 15.182.799. La variazione in diminuzione deriva
essenzialmente dalla cessione di parte del patrimonio non classificato tra le
rimanenze (per esempio, il complesso di Milano Via Spadolini/Marcinelle).
Di seguito si illustra la composizione della voce immobilizzazioni.
I) Immobilizzazioni immateriali
Al 31/12/2015 ammontano a Euro 7.567.532.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
12
VOCE Valore netto al
31/12/14 incrementi
ammortamenti e svalutazioni
Valore netto al 31/12/15
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere di ingegno
950.325 3.578
704.854 249.049
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili
1.575 -
150 1.425
Migliorie di terzi
7.620.445 -
303.387 7.317.058
Totale
8.572.345 3.578
1.008.391 7.567.532
I diritti di brevetto industriale si riferiscono a programmi software (diritti di utilizzazione
delle opere dell’ingegno) e marchi in ammortamento.
Sulla base degli indirizzi di Regione Lombardia circa la politica di investimento
su nuovi programmi informatici, gli investimenti in programmi software sono
stati il più possibile contenuti. Nel medio termine Regione Lombardia prevede
infatti l’implementazione di un software gestionale unico per tutte le Aler
lombarde per gestire gli immobili di edilizia residenziale pubblica e le attività
amministrative e tecniche correlate. Per tale ragione si è inoltre provveduto già
nel precedente esercizio a rivedere la vita utile residua dei software acquisiti
ed implementati, provvedendo ad ammortizzare gli stessi in tre esercizi
anziché in cinque.
Le concessioni, licenze, marchi e simili, si riferiscono ai loghi.
Le migliorie su beni di terzi si riferiscono a investimenti effettuati su beni di
terzi e, in particolare, in massima parte agli interventi sullo stabile di proprietà
del Pio Albergo Trivulzio (trasformato nella residenza universitaria denominata
“Campus Martinitt”) concesso in utilizzo all’Aler per 50 anni;
Di conseguenza anche gli ammortamenti dell’esercizio si riferiscono quasi
totalmente (Euro 303.100) agli interventi di ristrutturazione e trasformazione
effettuati sul complesso immobiliare. Gli stessi sono stati calcolati per 1/30 del
valore dell’investimento, fino al 31.12.2009, in funzione della durata
trentennale della concessione sino ad allora vigente e, dall’1.1.2010, per 1/50
del valore dell’investimento, sulla base della nuova durata della concessione,
che in detto anno è stata prolungata di ulteriori 20 anni per i maggiori
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 13
investimenti effettuati (acquisizione di concessione in uso di una ulteriore
porzione del complesso immobiliare e sua trasformazione/ristrutturazione).
II) Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali al netto degli ammortamenti e svalutazioni sono passate
da Euro 1.058.466.415 del 2014 a Euro 1.040.934.609 del 2015 con un decremento
di Euro 17.531.806.
VOCE Valore al 31/12/14 Valore al 31/12/15 variazioni
terreni e
fabbricati
1.028.268.873
1.014.366.540 (13.902.333)
attrezzature
industriali e
commerciali
21.407 19.722 (1.685)
altri beni
1.339.016
980.697 (358.319)
immobilizzazioni
in corso e acconti
28.850.452
25.567.649 (3.282.802)
totale
1.058.479.747
1.040.934.609 (17.545.140)
Gli incrementi ed i decrementi registrati nel periodo sono quasi totalmente da
imputarsi ad operazioni compiute dalla Capogruppo.
Si evidenza la composizione dei valori lordi, dei fondi di ammortamento e dei valori
netti:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
14
VALORE LORDO
VOCE 31/12/2014 Increm. Decrementi Riclassifiche svalutazioni 31/12/2015
Terreni 5.301.357 5.301.357
Stabili di proprietà in locazione
667.726.990 11.084.430 (11.659.577) 25.173.616 (3.369.296) 688.956.163
Area stab. di propr. in loc.
95.153.027 10.640.964 (4.037.411) 734 101.757.314
Stab. con proprietà superfic. in locazione
474.735.026 1.902.120 (3.401.443) (25.055.122) (2.436.607) 445.743.975
Stab. di proprietà ad uso diretto
7.044.981 (253.728) 6.791.253
Area stab. di propr. uso diretto
1.131.488 (31.462) 1.100.026
Totale
1.251.092.870
23.627.514 (19.098.431) (165.961) (5.805.903) 1.249.650.08
8
FONDO AMMORTAMENTO
Voce 31/12/2014 incrementi
ammortamento
decrementi riclassifica 31/12/2015
Stabili di proprietà in locazione 75.229.927 6.477.644 (2.033.273) 3.844.109 83.518.407 Aree riferite a stabili in locazione 10.852.527 (2.715) 121 10.849.933 stabili di proprietà superficiaria in locazione 133.844.682 8.421.875 (576.385) (3.809.493) 137.880.679 stabili di proprietà ad uso diretto 2.671.118 203.737 (75.632) 2.799.223 Area stabili di proprietà ad uso diretto 239.073 (3.768) 235.306
Totale 222.837.328 15.103.256 (2.612.373) (44.663) 235.283.548
Di seguito viene riepilogata la movimentazione dei valori netti degli immobili
classificati come immobilizzazioni patrimoniali rispetto al 2014:
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 15
VALORE NETTO
Voce valore netto al 31/12/2014 incrementi decrementi
decrementi per
riclassifiche svalutazioni valore netto al
31/12/2015
Terreni 5.301.357 5.301.357
Stabili di proprietà in locazione
592.497.062 11.084.430 (16.103.947) 21.329.507 (3.369.296) 605.437.756
Area stabili di propr. In locazione
84.300.500 10.640.965
(4.034.696) 613 90.907.382
stabili di proprieta superficiaria in locazione
340.890.342 1.902.120 (11.246.933) (21.245.629) (2.436.607) 307.863.293
stabili di proprietà ad uso diretto
4.373.864 (203.737) -178.096 3.992.031
Area stabili di proprietà ad uso diretto
892.415 (27.694) 864.721
Totale 1.028.255.540 23.627.514 (31.589.314) (121.299) (5.805.903)
1.014.366.540
Nel valore dei terreni non si evidenziano incrementi/decrementi.
Gli incrementi registrati sono pari a Euro 23.627.514. Per quanto attiene gli immobili
in piena proprietà ed in diritto di superficie .gli stessi si riferiscono a oneri di
manutenzione straordinaria sostenuti; per quanto attiene alle aree, si evidenzia che
l’incremento è derivante dall’acquisizione dell’area (riscatto del diritto di superficie) dei
quartieri Olmi Taliedo Gallaratese di Milano a fronte della permuta del complesso di
Milano Via Adriano effettuata con il Comune di Milano.
L’importo degli incrementi sul patrimonio in piena proprietà e in diritto di superficie
contiene inoltre anche Euro 1.226.272 per trasferimento a immobilizzazione di SAL
imputati a bilancio 2014;
I decrementi dei valori lordi di Euro 31.589.314 sono riferiti alla diminuzione dei valori
storici dei cespiti in relazione alle cessioni degli immobili non considerati come
rimanenze.
Le riclassificazioni di Euro 121.299 sono il saldo della movimentazione avvenuta
nell’esercizio delle varie tipologie immobiliari e precisamente:
• decremento dei valori degli immobili in diritto di superficie e correlato
aumento del valore riferito ai beni in piena proprietà derivante dal riscatto
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
16
dell’area dei quartieri di Milano Taliedo Olmi e Gallaratese tramite la permuta
con il complesso di Milano Via Adriano, perfezionata con il Comune di Milano
• altre riclassificazioni di più modesto importo relative a beni ad uso diretto.
E’ stata operata la svalutazione per Euro 5.805.903 relativamente a beni immobili
che, da un confronto con il valore presumibile di cessione, risultavano avere un valore
netto contabile superiore.
Attrezzature Industriali e commerciali e altri beni
Al 31/12/2015 ammontano a Euro 1.360.423. Sono suddivisi in attrezzature per Euro
21.407 e altri beni per Euro 1.339.016, al netto dei rispettivi fondi di ammortamento.
Nei prospetti seguenti si evidenzia la composizione di tali voci e le relative variazioni:
VALORE LORDO
VOCE 31/12/2014 Incrementi Decrementi 31/12/2015
Impianti di allarme,
fotografici e audiovisivi
211.106
-
-
211.106
Attrezzature
520.929
5.531
-
526.460
sub totale attrezzature
732.035
5.531
-
737.566
Macchine elettroniche per
ufficio
6.005.008
44.620
-
34.448
6.015.180
Mobili e accessori per
ufficio
2.261.798
-
-
30.571
2.231.227
Arredi (alloggi locazione
temporanea)
3.158.164
21.136
-
39.856
3.139.444
autovetture
32.797
32.797
beni inferiori a 516€
29.077
29.077
sub totale altri beni
11.486.844
65.756
-
104.875
11.447.725
Totale 12.218.879 71.287 -
104.875 12.185.291
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 17
FONDI AMMORTAMENTO
VOCE 31/12/2014 incremento decremento 31/12/2015
Impianti di allarme,
fotografici e audiovisivi 203.030 2.159 - 205.189
Attrezzature 507.598 5.057 - 512.655
sub totale
attrezzature 710.629 7.216 - 717.844
Macchine per ufficio 5.804.638 110.788 - 19.347 5.896.079
Mobili e accessori per
ufficio 2.106.767 57.595 (13.197) 2.151.165
Arredi 2.174.549 223.217 - 39.856 2.357.910
autovetture 32.797 32.797
beni inferiori a 516€ 29.077 29.077
sub totale altri beni 10.085.954 391.600 - 72.400 10.405.154
Totale 10.796.583 398.816 - 72.400 11.122.999
MOVIMENTAZIONE VALORI NETTI
VOCE Valore netto al
31/12/2014 incrementi decrementi Valore netto al
31/12/2015
Impianti di allarme,
fotografici e audiovisivi 8.076 -2.159 0 5.917
Attrezzature 13.331 474 0 13.805
sub totale
attrezzature 21.407 -1.685 0 19.722
Macchine per ufficio 200.370 -66.168 -15.101 119.101
Mobili e accessori per
ufficio 155.031 -57.595 -17.375 80.061
Arredi 983.615 -202.081 0 781.534
autovetture 0 0
beni inferiori a 516€ 0 0 0 0
sub totale altri beni 1.339.016 -325.844 -32.475 980.697
Totale 1.360.423 -327.529 -32.475 1.000.419
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
18
Immobilizzazioni in corso e acconti
Il conto riporta un valore di Euro 25.567.649 così suddiviso:
VOCE Valore al
31/12/14 Incrementi decrementi
svalutazion
e rettifiche
Valore al
31/12/15
Acconti ad imprese 11.447.697 5.262.262 16.709.960
Anticipi per interventi costruttivi 1.518.708 1.518.708
Interventi in corso 13.770.606 473.956 (8.865.454) 5.379.108
sal di competenza da attribuire 2.113.441 1.072.705 (1.226.272) 1.959.874
Totale 28.850.452 6.808.923 (1.226.272) (8.865.454)
- 25.567.649
Non vi sono stati trasferimenti immobilizzazioni dal conto immobilizzazioni in corso al
conto immobilizzazioni materiali (fabbricati).
Nel dettaglio, gli importi di cui sopra, si riferiscono a:
• Acconti ad imprese per Euro 16.709.959. L’incremento netto dell’anno si
riferisce agli anticipi corrisposti all’impresa SILE, per l’acquisizione del
fabbricato in costruzione in Garbagnate Milanese (comparto B). In funzione
del contratto con l’impresa, i pagamenti di Aler Milano hanno seguito gli stati di
avanzamento della costruzione. L’immobile è stato oggetto di atto di acquisto
nel 2016.
• Anticipazioni per interventi costruttivi per Euro 473.956. Gli stessi si riferiscono
ad anticipazioni per compensi ALER su interventi L. 560/93 ancora in corso
che verranno capitalizzati alla chiusura dei contratti di appalto.
• SAL di competenza 2015 per interventi di Manutenzione Straordinaria per
complessivi Euro 1.072.705. Tali SAL sono riferiti:
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 19
o a lavori effettuati al 31.12 non ancora liquidati alle imprese in relazione
ai meccanismi e alle tempistiche di pagamento previsti dal codice degli
appalti;
o a SAL per lavori eseguiti ma per i quali il pagamento non è ancora
avvenuto a causa di irregolare/mancante documentazione
amministrativa che consenta di poter procedere alla loro liquidazione;
o a SAL per lavori il cui avanzamento è stato stimato alla data di
chiusura dell’esercizio sulla base dei lavori effettuati.
I decrementi si riferiscono alla trasferimento al conto “Terreni e Fabbricati”
degli importi contabilizzati come SAL di competenza dell’esercizio nel 2015
per spese incrementative.
• Interventi in corso per Euro 5.379.108 per lavori in corso su vari stabili. Tale
categoria di immobilizzazioni ha subito una svalutazione per Euro 8.865.454 in
relazione alla impossibilità di concludere alcuni interventi in corso. Si evidenza
nella tabella sotto riportata la ripartizione delle tipologie di interventi in corso
VOCE INTERVENTI Valore al
31/12/14
Incrementi Trasferimento a
immobiliz.
decrementi o svalutazioni Valore al
31/12/15
L. 457/78 6.203.252
6.203.252
Autocostruzioni 2.643.785
2.643.785
Contr. Quartiere II 4.451.325 455.539
4.906.864
Altri 472.244 -
472.244
Totale 13.770.606
455.539 -
8.847.037
5.379.108
Per quanto attiene la valutazione degli interventi in corso, gli stessi derivano dagli
stati di avanzamento lavori certificati dalle imprese.
Anche per il 2015, in relazione anche a quanto indicato nel piano di risanamento, si è
provveduto ad azzerare le commesse relative agli interventi che in accordo con
Regione e con i Comuni all’interno della Cabina di regia, non saranno più portati a
compimento per assenza di risorse finanziare adeguate e/o per problemi legati a
inquinamento delle aree che rendono impossibile la realizzazione di alcun intervento
se non dopo la bonifica delle relative aree. Tale svalutazione ha riguardato
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
20
l’intervento di Milano Q.re Zama/Salomone e le autocostruzioni di Trezzo sull’Adda,
Vimodrone, Bareggio.
Le rimanenti immobilizzazioni in corso non sono state oggetto di svalutazione in
quanto oggetto di accordi/finanziamenti per il loro completamento.
III) Immobilizzazioni finanziarie
Ammontano ad Euro 25.325.457 e sono così suddivise:
Crediti verso altri
Ammontano ad Euro 9.125.457 e sono così dettagliati negli importi più rilevanti:
• depositi cauzionali versati a terzi a titolo di garanzia per Euro 1.194.045
• credito verso l’I.N.A. per copertura parziale del T.F.R. del personale
dipendente per Euro 6.874.227 derivante dalle due polizze sottoscritte con
INA stessa. La variazione in diminuzione è relativa alla riduzione dei crediti
derivanti dalle liquidazioni delle posizioni dei dipendenti per i quali la polizza
era stata stipulata e che hanno cessato il rapporto di lavoro nel 2015 o hanno
richiesto l’anticipazione del TFR.
Altri titoli
Ammontano a Euro 16.200.000.
Trattasi del valore delle quote del Fondo Comune di Investimento (FIL –
Fondo Immobiliare Lombardia) che la Capogruppo ha acquisito a fronte
dell’apporto allo stesso fondo di parte del proprio patrimonio immobiliare (n.
154 alloggi e 21 box) al fine di poterli assegnare nell’ambito del progetto
Abitagiovani.
L’apporto originario è avvenuto in due tranche nel corso del 2014 mentre in
data 31.03.2015 si è provveduto ad effettuare l’ulteriore apporto di 56 alloggi.
Il valore dell’apporto è pari a Euro 3.900.000 (ulteriori 78 quote comparto D).
Le quote del Fondo potranno essere smobilizzate nel medio periodo per poter
ottenere maggiore liquidità da impiegare nelle attività correnti del Gruppo.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 21
C) ATTIVO CIRCOLANTE
Ammonta a Euro 534.770.812 ed è così composto.
I) Rimanenze
Ammontano a Euro 271.599.398.
Le rimanenze, sono costituite da:
i. giacenze di magazzino, pari ad Euro 63.041, per materiali e scorte
localizzate presso gli uffici/filiali decentrati da utilizzare per la
manutenzione degli stabili;
ii. alloggi e box destinati alla vendita in base al programma approvato
dalla Capogruppo ex legge 27 artt. 46 e 47 oltre a fabbricati destinati
alla vendita non soggetti a specifica regolamentazione regionale sulle
vendite in quanto non rientranti nell’Edilizia Residenziale Pubblica per
Euro 199.843.513
iii. fabbricati ultimati e destinati alla vendita per Euro 71.692.844.
Le rimanenze sono così dettagliate:
VOCE 31/12/2014 Incrementi Decrementi/ svalutazioni Riclassifiche 31/12/2015
Materie prime, sussidiarie e di consumo
63.041
-
63.041
sub totale
63.041
-
-
-
63.041 costruzioni in piena proprietà destinate alla vendita ex legge 27/2009
207.408.840
4.708.327
-
12.273.654 0
199.843.513 Costruzioni ultimate destinate alla vendita
73.257.844
-
-
1.565.000 0
71.692.844
sub totale
280.666.684
4.708.327
-
13.838.654
-
271.536.357
Totale
280.729.726
4.708.327 - 13.838.654
-
271.599.398
Si segnala che parte delle rimanenze sono state oggetto di una ulteriore
svalutazione di circa Euro 1,7 milioni di cui, la più rilevante relativa al complesso
immobiliare di Pieve Emanuele (Direzionale).
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
22
Per tale complesso si è ritento di effettuare una ulteriore svalutazione del 10% -
rispetto a quella già operata nello scorso esercizio,pari a complessivi Euro
1.565.000. Le ragioni del predetto processo svalutativo risiedono nella
constatazione che, per l’esercizio che ci occupa, le iniziative finalizzate alla
dismissione del comparto immobiliare in oggetto hanno subito un rallentamento
in forza della necessaria rivisitazione dell’originario P.R.U., al cui definitivo
perfezionamento concorrono più soggetti, segnatamente Aler Milano, Regione
Lombardia, il Comune di Pieve Emanuele, oltre ad Asset stessa.
Per quanto attiene il comparto residenziale di Pieve Emanuele Via Pini 2/4
si rileva che a fronte del valore attuale di bilancio di euro 907,87/mq, le
quotazioni rivenienti da diverse banche dati e osservatori immobiliari indicano
valori per abitazioni di tipo economico che si attestano nell’intervallo tra euro
1.150/mq ed euro 1300/mq.
Pertanto si ritiene corretta la valutazione operata in sede di bilancio.
Il complesso di Milano Via Attendolo Sforza, viene mantenuto inalterato rispetto
al valore dell’esercizio 2014, in considerazione che rimangono inalterate le
condizioni che hanno originato la determinazione del valore peritale.
Anche per gli immobili di Garbagnate sono state mantenute le valutazioni 2014
in quanto i valori di carico risultano ancora inferiori a quelli rilevati dai bollettini
OMI.
Per il terreno in Arconate, il mantenimento del valore nell’esercizio 2015,
rispetto all’esercizio precedente, trova giustificazione nella considerazione che
rimangono inalterate le condizioni che hanno originato la determinazione del
valore peritale.
Per quanto riguarda il terreno di Garbagnate, invece, è ancora oggetto di una
controversia con il Comune di Garbagnate Milanese, instauratasi dinanzi a TAR
Lombardia
Per l’esercizio 2015, permanendo la condizione contenziosa non ancora risolta
ed atteso lo stanziamento di Euro 7.204.269, operato nell’esercizio 2014 ad un
apposito Fondo Rischi che ha consentito di rilevare il rischio connesso alle
eventuale soccombenza nel ricorso in essere, si ritiene di non procedere ad
alcuna variazione.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 23
II) Crediti
I crediti dell'attivo circolante ammontano ad Euro 172.855.098. Sono diminuiti di Euro
37.874.017 le variazioni sono così dettagliate:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Crediti netti verso utenti e clienti 127.819.099
143.347.758 15.528.659
Crediti verso imprese collegate
98.268
- - 98.268
Crediti verso la Regione per la Gestione Fondi
2.020
2.020 0
Crediti verso altri
Regione Lombardia 48.903.783
- (48.903.783)
tributari
3.739.588
109.695 (3.629.894)
Comune di Milano 11.973.189
11.488.452 (484.737)
consociate (altre Aler della Lombardia)
4.510.786
4.518.866 8.079
enti territoriali
8.206.729
8.481.605 274.876
diversi
5.475.651
4.906.702 (568.949)
verso altri finanziatori
totale crediti Vs altri 82.809.728
29.505.320 (53.304.408)
Totale 210.729.115
172.855.098 (37.874.017)
Crediti verso utenti e clienti
Tale voce è costituita sia da crediti vantati nei confronti degli inquilini (al netto delle
partite con saldo a favore dell’inquilino), degli occupanti abusivi di alloggi per canoni
di locazione e servizi a rimborso scaduti o da richiedere, sia da crediti verso
acquirenti di alloggi per rate a scadere e fatture da emettere.
I Crediti verso clienti e utenti sono al netto del fondo svalutazione crediti pari a Euro
219.180.763.
Il dettaglio è il seguente:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Per corrispettivi delle attività caratteristiche 251.775.124 284.964.493 33.189.369
Per conguagli servizi a rimborso 10.244.918 8.329.999 - 1.914.919
crediti Vs utenti di immobili in gestione 4.401.611 4.798.024 396.413
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
24
Effetti cambiari in portafoglio per rateizzazione della morosità 50.611.272 59.451.962 8.840.690
Verso acquirenti di alloggi per rate a scadere 1.171.269 919.781 - 251.488
Verso clienti diversi 1.477.124 2.447.674 970.550 Per fatture da emettere verso clienti 1.679.781 1.450.248 - 229.533
cessionari alloggi Legge 6/07 e
27/09 - 144.921 144.921
cessionari alloggi con patto di
futura vendita - 21.419 21.419
Totale crediti lordi 321.361.099 362.528.521 41.167.422
Fondo svalutazione crediti - 193.542.000 - 219.180.763 - 25.638.763
Totale crediti netti 127.819.099 143.347.758 15.528.659
Fondo svalutazione crediti
Il Fondo svalutazione crediti è stato determinato sulla base di uno stimato grado di
esazione dei crediti nei confronti dell’utenza per canoni di locazione e servizi.
L’analisi della morosità è stata condotta quasi esclusivamente sui crediti derivanti
dagli immobili di Edilizia Residenziale Pubblica in quanto gli inquilini di tale tipologia di
fabbricati sono quelli che hanno il maggior grado di rischio di irrecuperabilità. La
clientela della Capogruppo, infatti, è costituita, nella sua grande maggioranza, da
soggetti che presentano gravi difficoltà economico-sociali.
In particolare, si è tenuto anche conto delle risultanze delle indagini effettuate dai
legali (sia interni che esterni) che hanno fornito le loro previsioni di incasso
relativamente alle pratiche trattate oltre alle statistiche relative agli incassi sul monte
crediti in sofferenza.
A tali valutazioni si aggiungono le considerazioni sul momento storico attraversato dal
paese; anche il 2015 è stato caratterizzato dalle conseguenze inevitabili della crisi
economica che sta interessando il nostro paese.
Il comparto E.R.P. è sicuramente quello che presenta maggiori rischi di crescita della
povertà, basti pensare alla composizione delle famiglie che in questo contesto
economico subiranno sicuramente tutti gli effetti della crisi.
E’ pertanto prevedibile un aumento della povertà per effetto della diminuzione dei
redditi che determinerebbe, oltre ad un’automatica riduzione dei canoni, una possibile
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 25
e preoccupante crescita dell’insolvenza.
Le percentuali di svalutazione utilizzate vengono peraltro ritenute ragionevoli rispetto
anche all’andamento della morosità e del rischio di irrecuperabilità dei crediti,
soprattutto per quelli cosiddetti “incolpevoli”.
La svalutazione dei crediti di inquilini sloggiati (non occupanti abusivi) è stata
effettuata per il 100% del credito esistente in quanto si rileva un difficoltoso recupero
in molti casi ove l’ex inquilino si rende irreperibile; per gli occupanti abusivi (ancora
presenti negli alloggi Aler e per quelli sloggiati) la svalutazione è stata pari al 95% del
credito esistente effettuando una media tra il recupero del credito dagli occupanti
sloggiati (per i quali è quasi certa la irrecuperabilità del 100% del credito) e quelli
ancora presenti in alloggi di proprietà ove la irrecuperabilità è minore; nei confronti
degli inquilini per i quali si sono attivate procedure di recupero legale del credito la
percentuale di svalutazione si attesta al 75% come per l’esercizio 2014; per gli
inquilini che hanno ricevuto solleciti di pagamento e formale messa in mora la
irrecuperabilità è stata stimata nel 63% del credito come per il 2014; sul restante
monte crediti derivante da mancati pagamenti per i quali non sono ancora state
attivate procedure di formale messa in mora la irrecuperabilità è stimata nel 40% del
credito, quella relativa agli effetti cambiari insoluti e protestati nel 100%.
Rispetto al monte crediti verso clienti degli inquilini di ERP si è stimato congruo un
fondo rischi su tali crediti di Euro 219.180.763 che comprende 16 milioni di euro circa
di crediti per cambiali protestate.
Il portafoglio cambiario non ancora in sofferenza viene svalutato del 24% del totale.
Tale dato di svalutazione del portafoglio cambiario trova riscontro in medie derivanti
da analisi statistiche effettuate nel corso degli anni passati e da verifiche effettuate
sull'ammontare dei protesti rispetto alle cambiali sottoscritte nel 2015.
Sono state inoltre effettuate svalutazioni (tra l’1% e il 5%) sui crediti verso utenti per
pagamenti rateizzati del prezzo dell’alloggio e sulle fatture da emettere nei confronti
di clienti che hanno avuto un rapporto con Aler diverso dalla locazione di immobili.
Tali svalutazioni minime sono legate alle garanzie sottostanti i crediti stessi che ne
aumentano il grado di recuperabilità stimato come, ad esempio, i crediti per cessione
alloggi che sono garantiti da ipoteca legale.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
26
In conseguenza di tali valutazioni l’importo stanziato in bilancio a copertura dei rischi
su crediti è pari a Euro 33.500.728
Il Corrispondente Fondo Svalutazione Crediti dello Stato Patrimoniale costituito per
fronteggiare i rischi di perdite sui crediti verso utenti, secondo i principi di prudenza,
risulta pertanto pari a Euro 219.180.763 e si ritiene sia ragionevolmente sufficiente
allo scopo.
Il Fondo ha avuto la seguente movimentazione nell’anno:
Saldo al 31/12/14 193.542.000
Utilizzi per passaggi a perdita (7.861.965)
Accantonamento dell'esercizio 33.500.728
Saldo al 31/12/14 219.180.763
L’importo di Euro 7.861.965 riguarda l’avvenuto accertamento di crediti inesigibili nel
corso dell’anno 2015 in conseguenza della constatazione che tutte le azioni possibili
per il recupero degli stessi hanno avuto esito negativo, ad esempio, per mancanza,
in capo al debitore, di attività da aggredire o per irreperibilità dello stesso o per
antieconomicità dell’esperimento di azioni legali per il suo recupero vista la modesta
entità del credito.
Crediti verso collegate
E’ stato azzerato il credito residuo di Euro 98.268 verso la collegata Pieve Energia
S.r.l. in liquidazione che risultava dopo la svalutazione di Euro 56.521 effettuata nel
2014 dell’originario credito di Euro 154.789. Tale svalutazione deriva dalla
irrecuperabilità del credito a seguito della messa in liquidazione della società e dalla
comunicazione del’importo da riconoscere ad Aler pari al predetto credito residuo.
Crediti verso Regione per Gestione Speciale
Ammontano a complessivi Euro 2.020, quasi esclusivamente rappresentati da
disponibilità presso Banca d’Italia c/c vincolato.
Crediti tributari
Ammontano a Euro 109.695 e sono così suddivisi:
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 27
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Crediti Vs Erario per Anticipo imposta TFR - - -
Crediti Vs Erario per IVA 934.141 - 0 - 934.141
Crediti Vs Erario per Anticipo IRES/IRAP 2.805.448 109.695 (2.695.753)
crediti IRES - - 0
Totale 3.739.588 109.695 (3.629.894)
I crediti Verso Erario sono prevalentemente rappresentati dagli acconti IRES e IRAP
nella misura eccedente il debito sorto nell’esercizio a seguito del calcolo delle
imposte correnti.
Crediti verso altri
Ammontano a Euro 29.395.625 così suddivisi:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
comune di Milano 11.973.189 11.488.452 (484.737) Verso consociate (Altre Aler Lombarde) 4.510.786 4.518.866 8.079
altri Enti territoriali 8.206.729 8.481.605 274.876
diversi 5.475.651 4.906.702 (568.949)
b) Regione Lombardia 48.903.783 € - (48.903.783)
Totale 79.070.139 29.395.625 - 49.674.514
• I crediti Verso Comune di Milano ammontano a complessivi Euro 11.488.453
e sono così composti:
o Euro 607.086 per crediti da “vecchia gestione” del patrimonio
immobiliare del Comune di Milano terminata nel 2003 così movimentati
crediti Vs Comune di Milano vecchia gestione
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Per interventi di manutenzione straordinaria effettuati sul patrimonio del Comune di Milano 636.091 607.086 (29.005)
Per cessione Centro Commerciale Quartiere San Leonardo -
Totale 636.091 607.086 (29.005)
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
28
o Euro 10.172.156 per crediti da “nuova gestione” del patrimonio
immobiliare del Comune di Milano
crediti Vs Comune di Milano nuova gestione
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
crediti vs Comune di Milano per fatture emesse 6.192.854 5.846.679 (346.175)
crediti vs comune di Milano Nuova gestione per fatture da emettere 742.579 393.009 (349.570)
crediti per riaddebiti vari 3.833.077 3.932.468 99.391
totale 10.768.510 10.172.156 (596.354)
Per quanto attiene la Nuova Gestione degli immobili del Comune di Milano si rimanda
all’apposito paragrafo della Relazione dell’amministratore del bilancio della
Capogruppo che illustra le attività effettuate per definire i rispettivi rapporti.
Euro 709.211 per altri crediti verso il Comune di Milano di cui,
• Euro 568.587 per crediti nei confronti del Comune per IMU relativi a
maggiori acconti versati a giugno 2014, prima dell’emanazione del
Decreto Legge 80/2014 che ha modificato la definizione di alloggio
sociale, consentendo l’esenzione anche degli alloggi destinati ad
essere utilizzati come tali e non solo quelli regolarmente assegnati
come previsto dal precedente Decreto Ministero delle Infrastrutture del
22/04/2008 di per maggiore IMU versata in relazione alla entrata in
vigore delle nuove disposizioni per l’esenzione IMU per gli alloggi
sociali:
• Euro 140.623 per crediti vari.
altri crediti
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
crediti per fatture da emettere 2015 - 140.623 140.623
crediti per Imu 2014 568.587 568.587 0
totale 568.587 709.211 140.623
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 29
• Crediti Verso Consociate (altre Aler lombarde)
Il dettaglio dell’importo di Euro 4.518.866 è il seguente
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Crediti verso ALER di Lodi 3.447.036 3.434.653 (12.383)
Crediti verso Aler Monza
1.063.751 1.084.213 20.462
Totale
4.510.787 4.518.866 (12.383)
I crediti Verso Aler Lodi si riferiscono alla contabilizzazione dei canoni che Aler
Lodi deve ad Aler Milano a fronte della gestione in nome e per conto degli
immobili di proprietà di Aler Milano stessa.
La movimentazione dei crediti verso Aler Lodi è relativa all’importo residuo di
Euro 12.383 stralciati nel 2015 in quanto non più dovuti. Gli stessi si riferivano
a mutui che Aler Lodi ha rimborsato ad Aler Milano in seguito alla costituzione
dell’Aler di Lodi e al trasferimento del patrimonio immobiliare insistente nel
territorio della Provincia di Lodi avvenuto negli anni ’90.
I crediti Vs Aler Monza si riferiscono a mutui da rimborsare su immobili oggetto
di passaggio di proprietà, conseguenti alla creazione di Aler Monza e Brianza,
per i quali sono in corso opere di Manutenzione straordinaria e/o di nuova
costruzione e sono stati stipulati da Aler Milano e non accollati ad Aler
Monza. E’ stata richiesta da Aler Monza la rateizzazione del debito in
relazione a difficoltà finanziarie presenti anche presso la predetta Aler che è
stata fusa per incorporazione nell’Aler di Varese a seguito del programma di
accorpamento delle Aler stabilito con la Legge Regionale n. 17 del 4/12/2013
di riforma delle Aler. Sono in corso, alla data di approvazione del bilancio,
trattative con Aler Monza per ottenere il pagamento del’importo dovuto entro
l’esercizio 2016
• La voce “Crediti verso Enti Territoriali” per Euro 8.481.605, risulta essere
dettagliata come segue:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
30
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Crediti verso Comuni diversi
1.530.465 1.137.990 -
392.475
Crediti verso Comune di Legnano
1.639.917 1.639.917 0
Crediti verso Comune di Paullo
90.000
75.073 (14.927)
Crediti verso Comuni per interventi di emergenza abitativa e Contratti Q.re II
240.442
256.281 15.839
Crediti verso Comune di Bareggio
507.966
517.138
9.173
Crediti verso Comune di Busto Garolfo
682.709
684.509
1.800
Crediti verso Comune di Vaprio d'Adda
513.423
580.035
66.612
Crediti verso Comune di Cesate
497.474
503.811
6.337
Crediti verso Comune di Settimo Milanese
247.539 350.342 102.804
Crediti verso Comune di Rho
861.920 1.341.297
479.377
Crediti verso Comune di Pieve Emanuele
1.394.876 1.394.876
-
Crediti verso Comune di Castano Primo
338
338
Totale
8.206.729 8.481.605 274.876
• I crediti verso Comuni diversi sono rappresentati dalle anticipazioni per gli
interventi eseguiti anche nell’ambito dei contratti di quartiere.
• I crediti verso il Comune di Legnano, di Bareggio, Busto Garolfo e Vaprio
d’Adda, Settimo Milanese sono collegati alle spese sostenute in nome e per
conto dei Comuni in virtù delle convenzioni per la gestione degli immobili di
ERP di proprietà degli stessi e devono essere letti unitamente ai relativi debiti.
• Il credito verso il Comune di Paullo di Euro 75.073 non ancora corrisposto
dal Comune, nonostante l’atto transattivo in data 16.10.2010, è riconducibile al
fatto che lo stesso ha addotto responsabilità di Aler per quanto riguarda il
funzionamento del Centro Servizi Via S. D’Acquisto. Aler ha respinto
comunque le doglianze del Comune sostenendo la propria estraneità e
ribadendo che l’importo residuo è dovuto da parte del Comune stesso.
Risultano in corso azioni per il recupero di tale credito in quanto lo stesso è
stato richiesto da Aler in via riconvenzionale nella causa promossa dal
Comune di Paullo nei confronti di Aler. Il recupero del predetto credito,
pertanto, è legato all’esito del giudizio tutt’ora in corso. E’ stata espletata
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 31
recentemente la C.T.U ove Il perito ha riconosciuto danni a favore del
Comune di Paullo per difetti esecutivi pari a Euro 14.927. Qualora il Giudice
dovesse accogliere le conclusioni del C.T.U., il Comune dovrebbe pagare ad
Aler la somma di Euro 75.073 pari alla differenza tra il credito dell’Azienda di
Euro 90.000 e la somma di cui accertata. Prudenzialmente si è provveduto
alla svalutazione parziale del credito per l’importo definito dalla C.T.U.
• I crediti Vs Comune di Legnano verranno regolati alla conclusione delle
operazioni di determinazione dei rendiconti relativi alla gestione del patrimonio
di proprietà dello stesso (convenzione di gestione conclusasi al 31.12.2013)
unitamente ai relativi Debiti.
• Il credito nei confronti del comune di Pieve Emanuele deriva dalla
riclassificazione effettuata nel 2012 a crediti Vs il Comune di Pieve Emanuele
del valore dell’immobile Piazza Puccini sito nel medesimo Comune. Ciò a
motivo del fatto che rispetto alle originarie pattuizioni che prevedevano la
permuta tra ING INS INT e Aler del preesistente centro commerciale di
proprietà di Aler con un nuovo fabbricato che sarebbe poi stato ceduto al
Comune di Pieve Emanuele a scomputo di oneri di Urbanizzazione dovuti per
il cosiddetto PRU delle Rose, a fronte di un successivo accordo sottoscritto tra
Aler, Comune di Pieve Emanuele e la Società ING INS INT, si sono modificati
i rapporti nei seguenti termini:
o La Società ING INS INT cede direttamente al Comune lo stabile
realizzato al posto del centro commerciale
o Aler si trova con un credito nei confronti di ING INS INT in quanto non
ha ricevuto il bene originariamente oggetto di permuta
o il credito di Aler viene “ceduto” al Comune di Pieve Emanuele che
provvede a regolarlo con le pendenze dello stesso Vs ING INS INT
o Aler vanta pertanto un credito nei confronti del Comune di Pieve
Emanuele che verrà utilizzato a scomputo degli oneri di
urbanizzazione relativi al PRU delle Rose.
Tale credito verrà utilizzato per compensare parte degli oneri di
urbanizzazione relativi al cosiddetto PRU delle Rose. Al momento non sono
stati ancora richiesti pagamenti per oneri di urbanizzazione per tale PRU e
pertanto permane l’iscrizione di tale credito in bilancio.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
32
II crediti verso “creditori diversi” ammontano ad Euro 4.906.702:
La voce è così composta:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Crediti verso Cassa DD.PP. per residui mutui da ricevere 142.295 142.295 -
Anticipazioni a dipendenti - - 0
Crediti verso proprietari per M.S. e M.O. 1.217.918 1.299.755 81.836
Altri crediti 4.115.438 3.464.652 (650.786)
totale 5.475.651 4.906.702 -
568.949
III) Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
Partecipazioni
Ammontano a Euro 815.572 e più precisamente si riferiscono a:
Partecipazioni in imprese collegate
Ammontano a Euro 107.800 e più precisamente si riferiscono a:
Società % poss. saldo al
31.12.2014 incrementi decrementi/ svalutazioni
rett. per. val. a Patrimonio netto
saldo al 31.12.2015
CISPEL LOMBARDIA SERVICES (CLS) 49% 107.800
107.800
totale 107.800
-
- 107.800
Si evidenzia la movimentazione del patrimonio netto.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 33
Società % poss. Capitale sociale
Valore contabile
Patrimonio netto
di cui utile/(perdita)
d'esercizio % Valore
Patrim. netto
CLS 49,00 26.000
107.800 227.669 4.239 111.558
Le rettifiche di valore si riferiscono agli effetti della valutazione delle partecipazioni
con il metodo del patrimonio netto.
Partecipazioni in altre imprese
Partecipazione Saldo al 31.12.2014 Svalutazioni
% di partecipazione
Saldo al 31.12.2015
Vivere Insieme S.r.l. 711.975 4.203 35% 707.772 Pieve Energia S.r.l. in liquidazione - 40% -
Totale 711.975 4.203 707.772
Si è provveduto ad effettuare la svalutazione della partecipazione nelle società Vivere
Insieme (Euro 4.203) avendo la stessa un patrimonio netto inferiore al valore
contabile di carico dopo la rilevazione, anche per l’esercizio 2015, di una perdita di
Euro 12.006.
Per quanto attiene la Società Pieve Energia, la società è stata posta in liquidazione
nel 2014 e con il 31.12.2015 è cessata l’attività con il riparto dell’attivo tra i soci. Nel
commento relativo ai crediti Vs collegate viene evidenziata inoltre la svalutazione
parziale del credito residuo rispetto all’importo originario di € 154.788 che è stato
parzialmente recuperato (Euro 98.268) con il riparto dell’attivo.
Si evidenziano i valori di patrimonio netto delle predette società:
Società %
poss. Capitale sociale
Valore contabile iniziale
Patrimonio netto
di cui utile/(perdita)
d'esercizio
% Valore Patrim. netto
Vivere Insieme 35%
2.060.931 711.975 2.022.207 - 12.006
707.772
Pieve Energia 40%
100.000 0 -
-
Inarcheck Spa 3,33%
1.000.000
- 598.273 - 224.424
22.213
totale
3.160.931
711.975 2.620.480 - 236.430
729.985
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
34
IV) Disponibilità liquide
Sono costituite dalle disponibilità presso le banche ed il Tesoriere per la gestione
corrente, nonché da incassi in transito per accrediti MAV. Ammontano al 31/12/2015
ad Euro 89.500.743 così ripartite:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Depositi bancari 67.493.968 87.772.661 20.278.446
Depositi postali 934.018 384.087 (549.931)
Cassa 6.806 9.396 2.838
Banca d'Italia (ex crediti
Vs regione per GS) 1.128.022 1.334.599 206.576
Totale 69.562.815 89.500.743 19.937.929
La variazione nelle disponibilità liquide si riferisce principalmente agli incassi registrati
nel 2015 per quanto attiene le cessioni degli alloggi in base alle disposizioni della
legge 27/2009.
Tali incassi vengono accreditati su un conto corrente dedicato (n. 15000). La
disponibilità al 31.12.2015, comprensiva anche degli acconti versati dai futuri
acquirenti, è pari a Euro 30.767.496 che, rispetto alla disponibilità presente al
31.12.2014 di Euro 7.476.821, risulta notevolmente aumentata in funzione delle
vendite effettuate nel 2015 con l’avvio del piano straordinario.
Nel 2015 si rileva inoltre la giacenza di Euro 18.116.177 relativa al contributo
straordinario regionale erogato in relazione alla presentazione del piano di
risanamento. Tale importo è il residuo risultante dopo aver pagato le rate di mutuo
scadenti il 31.12.2015 stipulati per opere di manutenzione e per il pagamento dei
debiti Vs fornitori per manutenzione come da D.G.R 2835 del 5/12/2014.
Risulta attivo anche il conto corrente presso BNL ove sono presenti le disponibilità
necessarie alla regolarizzazione del fondo pensione interno degli ex dipendenti Aler.
Avendo ottenuto da COVIP nel 2015 il riconoscimento del fondo pensione interno è
stato chiesto a BNL lo svincolo delle somme che Aler aveva anticipato con il conto
corrente di tesoreria per il pagamento delle pensioni integrative pregresse (dal
momento della accensione del mutuo) e sono state prelevate dal predetto conto
anche le pensioni integrative erogate nel 2015.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 35
La differenza negativa di Euro 7.971.013, deriva infatti da tali eventi.
La disponibilità sul conto BNL è vincolata all’utilizzo per il pagamento delle pensioni
integrative agli ex dipendenti dello IACP/ALER e su di esso è costituito un vincolo di
separazione patrimoniale ai sensi dell’art. 2117 C.C. in quanto trattasi di risorse
destinate al Fondo Pensione Integrazione di Quiescenza Dipendenti. Si rinvia al
commento in allegato al presente bilancio ove si tratta del rendiconto del Fondo
Pensione Integrazione di Quiescenza per i dipendenti.
Si evidenzia che anche le disponibilità sui conti correnti BPS n. 12000, 13000 e
14000 non possono essere utilizzati liberamente dall’Azienda in quanto sugli stessi
vengono accreditate somme di pertinenza del Comune di Milano che devono essere
utilizzate per il pagamento dei fornitori del Comune stesso per le prestazioni eseguite
fino al momento della cessazione della convenzione di gestione degli immobili.
Infine anche il conto corrente 15000 (ove vengono accreditati i proventi delle vendite)
non è liberamente disponibile in quanto destinato alla copertura delle spese di
manutenzione straordinaria e agli interventi costruttivi come anche tutti i conti correnti
dedicati a servizio delle spese di realizzazione di vari interventi.
D) RATEI E RISCONTI ATTIVI
I ratei ed i risconti attivi ammontano a Euro 1.480.146.
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Ratei attivi - - 0
Risconti attivi 1.504.202 1.480.146 (24.056)
Totale 1.504.202 1.480.146 (24.056)
La voce “Risconti attivi “ è costituita, per gli importi più significativi, da:
- Euro 1.410.628: residuo da riscontare ancora per 42 anni dell’importo
originariamente pagato al Pio Albergo Trivulzio per la concessione dello
stabile dei “Martinitt”. si ricorda che, in base all’accordo stipulato in data
12.04.2010 con il Pio Albergo Trivulzio, a fronte del pagamento di Euro
500.000 oltre Iva 20% per la concessione in uso di una ulteriore porzione del
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
36
fabbricato ex Orfanotrofio, la durata della concessione è stata aumentata dagli
originari 30 anni a 50
- Euro 66.728: importo residuale relativo a costi per spese generali di
competenza dell’esercizio 2016 contabilizzati nel 2015
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 37
PASSIVO
A) PATRIMONIO NETTO
Il Patrimonio netto risulta essere stato movimentato nel seguente modo:
VOCE Valori al 31/12/14 Valori al 31/12/15
Capitale di dotazione 91.335.950 91.335.950
Riserva rettifiche di liquidazione - 580.038 - 730.038
Riserve legale 4.905.163 7.459.006
Altre riserve 371.017.378 371.017.378
Perdite a nuovo 497.690 815.506
Utile/Perdita dell'Esercizio 2.721.658 17.285.267
Totale 469.897.801 487.183.067
I) Capitale di Dotazione
Il capitale di dotazione risulta invariato rispetto a quello esistente nel precedente
esercizio.
Quindi al 31/12/2015 il capitale di Euro 91.335.950 risulta composto da:
apporto di capitale proprio Euro 282.625
devoluzioni ex Gescal, ex Incis Euro 46.451.480
devoluzioni patrimonio erariale Euro 44.601.845
IV) Riserva legale
La riserva legale si è incrementata nel 2015 a fronte della destinazione dell’utile al 31
dicembre 2014.
VII) Altre riserve
Sono essenzialmente costituite da Riserve contributi e rappresentano i finanziamenti
in conto capitale erogati dallo Stato/Regione per la realizzazione degli interventi di
Edilizia Sovvenzionata sul patrimonio di proprietà ai sensi delle specifiche leggi di
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
38
riferimento ed ammontano complessivamente ad Euro 371.017.378 di cui Euro
11.311.642 in sospensione di imposta.
VIII) Utili (perdite) portati a nuovo
Come già evidenziato, gli utili portati a nuovo sono aumentati per la destinazione
dell’utile del 2014 .
Si evidenzia di seguito la riconciliazione del risultato di esercizio e del patrimonio
netto della Capogruppo con il risultato di esercizio e del patrimonio netto consolidato:
Riconciliazione PN e risultato
risultato d'esercizio Patrimonio Netto
Bilancio Aler 17.135.268 469.812.334
Risultato società controllate consolidate integralmente - 3.881.117
Differenza tra valore di carico e PN delle società controllate consolidate integralmente
appostazionedi riserva rettifiche di liquidazione 150.000 - 150.000
Altro 235.467
Bilancio Consolidato 13.404.151 469.897.801
B) FONDI PER RISCHI ED ONERI
Ammontano ad Euro 71.483.157. Sono così composti:
1) Fondo per trattamento di quiescenza
Tale voce, pari a Euro 21.550.000, si riferisce ad un fondo integrativo di previdenza
valorizzato nel corso del 1989 ed entrato in vigore all’inizio del 1990.
Il fondo, calcolato secondo metodologie attuariali, è stato costituito al fine di integrare,
all’atto della cessazione del rapporto di lavoro, le pensioni di vecchiaia, di anzianità e
di invalidità erogate dagli Istituti Previdenziali ai dipendenti dell’Azienda.
Il numero dei beneficiari del suddetto fondo, è limitato agli ex dipendenti titolari di
pensione erogata dall’INPS. In relazione alla perizia attuariale al 31.12.2015 è stato
effettuato l’adeguamento del fondo stimato accantonando Euro 537.060 per
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 39
equiparare l’importo del fondo all’importo della riserva matematica al 31.12.2015. in
funzione dei parametri utilizzati dall’attuario (tasso di attualizzazione e rivalutazione
delle pensioni).
Gli utilizzi per Euro 1.967.060 si riferiscono alle pensioni integrative corrisposte nel
2015.
La movimentazione del fondo è riepilogata come segue:
:
Saldo al 31/12/14 22.980.000
Utilizzi (1.967.060)
Accantonamento/rilascio per esubero 537.060
Saldo al 31/12/15 21.550.000
2) Fondi per imposte
Ammontano a Euro 1.690.736. La loro composizione e movimentazione è la
seguente:
Saldo al 31/12/2014 3.009.924
rilascio per adeguamento fondo (1.058.133) Accantonamento al Fondo Imposte differite per plusvalenze rateizzate 486.385 Utilizzo del Fondo Imposte Differite per imposte pagate nell'anno e relative ad anni precedenti (rateazione plusvalenze) (747.441)
Saldo al 31/12/2015 1.690.736
- Fondo imposte differite
E’ pari a Euro 1.690.736 ed è commisurato alle imposte che graveranno sulle
variazioni temporanee future residue calcolate al 31/12/2015, tenendo conto
anche di quanto previsto dal principio contabile n° 25 e dal O.I.C. n° 1.
Le variazioni temporanee sono costituite dal differimento temporale di
plusvalenze.
La movimentazione netta del Fondo imposte differite per Euro – 1.319.189 è
relativo a:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
40
• adeguamento fondo all’importo delle imposte differite da corrispondere
in esercizi futuri per rateizzazione plusvalenze; Euro 1.058.133;
• imposte che verranno pagate tramite la dichiarazione dei redditi 2015
ma che sono già state civilisticamente imputate ai bilanci di anni
pregressi: utilizzo Fondo IRES per Euro 747.441;
• imposte di competenza dell’esercizio 2015 ma che verranno pagate in
esercizi futuri in quanto la normativa fiscale consente il differimento del
pagamento delle imposte (esempio per le plusvalenze realizzate sugli
immobili): stanziamento a fondo imposte differite per Euro 486.385
Si evidenzia che per quanto attiene l’IRAP, Regione Lombardia ha azzerato
dal 2015 l’aliquota applicabile alle Aler, pertanto si è provveduto a non
considerare nel calcolo delle imposte differite l’incidenza di tale imposta per la
capogruppo. Inoltre, sulla base di quanto disposto dalla Legge 208 del
28/12/2015 (“Legge di Stabilità”, che ha proceduto alla rimodulazione
dell’aliquota IRES dal 27,5% al 24% a partire dall’esercizio 2017), si è
provveduto ad utilizzare l’aliquota IRES del 12% per le differenze di imponibile
che si riverseranno oltre l’esercizio successivo.
In merito alle imposte anticipate, occorre precisare che secondo una linea
prudenziale e di cautela, le stesse non sono state rilevate a bilancio.
3) Fondi per rischi (altri fondi)
Tale voce, che ammonta globalmente a Euro 48.242.421, si è così movimentata:
VOCE 31/12/2014 Acc.ti Rilasci Utilizzi 31/12/2015
Fondo rischi
vari 24.377.836 4.713.739 -3.286.369 - 2.557.497 23.247.709
fondi
diversi 13.995.052 13.995.052
F.do oneri
per rischi
ambientali 10.000.000 449.678 - 149.678 10.300.000
Fondo
incentivo L.
Merloni 1.205.000 - - - 1.205.000
Totale 49.577.888 5.163.417 - 3.286.369 2.707.175 48.747.761
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 41
- Al Fondo Rischi Vari, costituito per fronteggiare il contenzioso passivo, è stato
accantonato l’importo di Euro 4.208.398 (al netto degli accantonamenti per
rettifiche di liquidazione) per adeguare lo stesso alle cause passive che sono
state instaurate nei confronti del gruppo. Nel fondo rischi vari è compreso
l’importo relativo al probabile rischio di svalutazione del terreno di Garbagnate
Milanese per il quale è pendente ricorso al TAR dopo la decisione del
Comune di Garbagnate di modificare la destinazione urbanistica dell’area
recentemente acquistata come area edificabile; un accantonamento per ILOR
anni 1976, 1977, 1978 relativo al 50% dell’imposta accertata con riferimento
alle annualità indicate e oggetto di contenzioso con l’Agenzia delle Entrate (la
stessa ha infatti richiesto in pagamento il totale dell’imposta a suo tempo
accertata senza scomputare i pagamenti avvenuti a seguito delle decisioni
sfavorevoli all’ex IACP in primo e secondo grado).
- È’ stato inoltre effettuato un “rilascio” di Euro 3.286.369 a seguito
dell’aggiornamento delle previsioni legate al contenzioso passivo che non
prendono in considerazione i rischi considerati possibili e remoti e, per quelli
probabili, è stata effettuata la valutazione dell’esborso più congruo stimabile in
relazione allo stato delle cause. La contropartita di tale utilizzo a conto
economico è il Valore della produzione voce “A5) c) sopravvenienze e
insussistenze relativi a valori stimati che non derivino da errori”;
- Tra gli altri è stato rilasciato l’importo di Euro 1.700.000 effettuato nel 2013 al
fine di fronteggiare l’eventuale rischio di rifiuto da parte del Comune stesso a
fronte alla richiesta della Capogruppo di non applicare il meccanismo di
incentivo/disincentivo in merito all’incasso minimo garantito previsto dalla
convenzione. Il rilascio è connesso all’accordo raggiunto con il Comune di
Milano per la non applicazione di tale meccanismo.
- E’ stato utilizzato per Euro 2.557.497, a seguito di transazioni e pagamenti su
vertenze varie.
- Gli Altri fondi sono così composti:
- Fondo per oneri derivanti da ordinanze per adeguamento immobili per
rilascio Certificati Prevenzione Incendi e per ordinanze su adeguamento
canne fumarie e impianti: Euro 13.995.052
- Il Fondo oneri per rischi ambientali di Euro 10.300.000. Si riferisce all’onere
che il gruppo dovrà sostenere per lo smaltimento dell’amianto presente nei
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
42
propri stabili a seguito dell’avvenuto censimento, effettuato nel 2010, e
aggiornato nel 2015, che ha consentito la mappatura del patrimonio e la
verifica delle opere di bonifica da eseguire. In relazione all’aggiornamento
effettuato è stato effettuato l’accantonamento di Euro 449.678 per
adeguarlo al nuovo valore di stima.. Per determinare tale onere, si è presa
in considerazione la percentuale di incidenza media, rispetto a un
intervento complessivo di eliminazione dell’amianto (inserito in un
programma di Manutenzione Straordinaria), delle spese di smaltimento.
Nell’importo accantonato, sono inoltre confluiti gli oneri relativi agli
interventi di manutenzione ordinaria per rimozione amianto su parti di edifici
ove tale intervento dovrà essere effettuato in assenza di interventi più
complessi di Manutenzione Straordinaria. In tali casi poiché si procederà ad
una mera rimozione, senza eseguire opere migliorative della vita utile
dell’edificio (la manutenzione sarà volta a sanare uno stato di pericolo che
non sarebbe stata effettuata in assenza di amianto da bonificare in quanto
le parti non sono ammalorate), le opere dovranno essere considerate di
manutenzione ordinaria e i relativi oneri prelevati dal presente fondo. Il
fondo è stato valorizzato anche per l’importo relativo alle opere di rimozione
amianto oggetto di notifica di ordinanze da parte degli enti preposti.
- Fondo incentivo Legge “Merloni” di Euro 1.205.000. L’Azienda ha
mantenuto iscritto in bilancio il suddetto importo a fronte dei futuri impegni
relativi al pagamento dell’incentivo previsto dal Codice dei Contratti (D. Lgs
163/2006 - ex legge Merloni) nei confronti del personale tecnico per
adeguarsi alle prescrizioni regolamentari. Il Gruppo ritiene di non dover
effettuare ulteriori stanziamenti in relazione ai pagamenti che potrebbe
essere chiamata a effettuare in futuro a fronte delle richieste del personale
ex dipendente o dipendente per il quale, in passato non era stato erogato
l’incentivo.
C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO
Al 31.12.2015, ammonta ad Euro 11.351.711, importo che risulta capiente in
relazione agli obblighi contrattuali e di legge in materia. Il TFR accantonato
rappresenta l'effettivo debito del gruppo al 31 dicembre 2015 verso i dipendenti in
forza a tale data, al netto degli anticipi corrisposti in conformità di legge e dei contratti
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 43
di lavoro vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente carattere
continuativo.
Il TFR corrisponde al totale delle singole indennità maturate fino al 31 dicembre 2006
a favore dei dipendenti alla data di chiusura del bilancio, al netto degli acconti erogati,
ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti nell'ipotesi di
cessazione del rapporto di lavoro in tale data.
Il TFR non ricomprende le indennità maturate a partire dal 1° gennaio 2007, destinate
a forme pensionistiche complementari ai sensi del D. Lgs. n. 252 del 5 dicembre 2005
ovvero trasferite alla tesoreria dell’INPS.
La movimentazione nell’esercizio è stata la seguente:
Saldo al 31/12/2014 12.741.272
Utilizzi - 3.995.584
Accantonamenti/Rivalutazione 2.785.352
Saldo al 31/12/2014 11.351.711
Al 31.12.2015 risultano essere presenti in forza n. 1.120 e rispetto al dato al
31.12.2014 (n. 1.189 unità) si è registrata una diminuzione di 69 unità.
D) DEBITI
I debiti del gruppo ammontano ad Euro 607.642.133, esprimono l'effettivo debito sono
rappresentati dai seguenti importi:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
44
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Anticipazioni bancarie
53.778.447
60.223.586 6.445.139
Mutui
308.861.144
282.275.669 (26.585.475)
Debiti Verso altri finanziatori - - 0
Acconti
553.994
1.702.799 1.148.805
Debiti verso fornitori
107.685.613
89.680.394 (18.005.219)
debiti vs collegate -
2.650 2.650
Debiti verso la Regione per la Gestione Fondi
esigibili entro l'esercizio successivo
5.567.629
5.570.582 2.953
esigibili oltre l'esercizio successivo
17.771.508
17.816.415 44.907
Debiti Vs Controllante (Regione Lombardia)
esigibili entro l'esercizio successivo
4.500.000
9.384.772 4.884.772
esigibili oltre l'esercizio successivo
27.448.488
46.391.780 18.943.292
Debiti Tributari
6.635.492
15.505.703 8.870.211
Debiti verso Istituti di Previd. e Sicurezza Sociale
2.019.055
1.695.470 (323.585)
Altri debiti
esigibili entro l'esercizio successivo
34.864.973
36.247.264 1.382.290
esigibili oltre l'esercizio successivo
24.835.483
28.223.874 3.388.391
Debiti Vs Consociate (Aler Lombardia)
3.829.159
3.832.682 3.523
Debiti verso Comune di Milano
17.750.967
9.088.493 (8.662.474)
Totale
616.101.950
607.642.133 (8.459.818)
Debiti per anticipazioni bancarie
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 45
Sono pari a Euro 60.223.586 e rappresentano lo scoperto di Tesoreria, l’utilizzo dei
conti correnti ipotecari e le anticipazioni bancarie. Sono rispettivamente pari a Euro
20.286.289 ed Euro 33.843.497. L’importo della garanzia ipotecaria di tali conti
ammonta a Euro 63.287.414.
Tale scoperto è legato alle necessità di copertura degli interventi straordinari in
essere non finanziati,e all’anticipo dei cofinanziamenti pubblici legati alle molteplici
iniziative complesse in essere (ad es. C.D.Q., PRU) la cui erogazione avviene ex post
rispetto alla spesa sostenuta ed a volte con ritardi (nel caso dei cofinanziamenti ex L.
222/08 il problema era stato già evidenziato nei bilanci degli esercizi precedenti) oltre
al pagamento di gestione aziendale.
La mole degli interventi di riqualificazione avviata negli anni passati determina infatti
importi significativi di cofinanziamenti pubblici connessi agli interventi e se gli stessi
non vengono erogati con la massima tempestività si possono determinare difficoltà di
cassa poi coperte necessariamente col ricorso a tali forme di finanziamento onerose.
Inoltre l’Azienda ha, come evidenziato anche nei bilanci precedenti anticipato ingenti
risorse attingendo dalla gestione caratteristica (canoni) per fronteggiare spese di
manutenzione straordinaria condominiale (ove l’Azienda è proprietaria di residue
porzioni di fabbricati ma gli stessi sono amministrati esternamente, con la
conseguenza di non poter limitare le spese di gestione e manutenzione).
Mutui
Ammontano a Euro 282.275.669 (di cui Euro 29.366.675 esigibili entro l’esercizio
successivo) e risultano in buona parte assistiti da garanzie ipotecarie di primo grado
su alloggi di proprietà ed in parte da delegazione di pagamento.
Debiti Verso Altri finanziatori
Non vi sono debiti verso altri finanziatori..
Debiti per acconti
Ammontano a Euro 1.702.799. Sono essenzialmente relativi ad acconti
sull’ammontare stabilito per la cessione alloggi.
Debiti Vs Fornitori
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
46
I debiti verso fornitori ammontano a Euro 89.680.394. la diminuzione di Euro
18.005.219 deriva dai flussi di pagamento verso i fornitori delle società in liquidazione
e soprattutto dall’utilizzo del contributo straordinario regionale.
L’ammontare della variazione dei predetti debiti verso fornitori è legato alla riduzione
a fronte dall’erogazione del finanziamento straordinario di Euro 66.000.000 deliberato
da Regione Lombardia a seguito dell’approvazione del piano di risanamento del
Gruppo. Nel 2015 sono stati effettuati pagamenti per manutenzione e per rate di
mutuo rispettivamente per Euro 26.188.476 ed Euro 14.449.410.
Debiti Vs Collegate
Non vi sono debiti nei confronti delle collegate.
Debiti verso Regione per la Gestione Fondi (Gestione Rientri)
Ammontano a Euro 23.386.998 (di cui Euro 5.570.582 esigibili entro l’esercizio
successivo ed Euro 17.816.415 esigibili oltre l’esercizio successivo) e sono relativi a
partite debitorie nei confronti della Regione, e di seguito dettagliate:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Rientri art. 25/513 17.771.509 17.816.415 44.906
debiti per rate da riscuotere da cessionari di alloggi 9.526 9.526 0
Rientri per le destinazioni art. 14 L. 560/93 0 15.000 15.000
finanziamenti per interventi costruttivi 900.798 1.338.752 437.954
Debiti Vs B.I per finanziamenti ricevuti 4.657.305 4.207.305 (450.000)
Totale 23.339.137 23.386.998 47.860
Nella Gestione Rientri ex art. 25 della L. 513/77, così come modificato dalla DGR n°
9510 del 21/06/2002, l’importo di Euro 17.817.415 corrisponde alle rate residue delle
vendite e di riscatti anticipati incassati dall’Azienda, nonché alle rate residue degli
assegnatari delle cooperative ex-I.N.A. ed ex-GESCAL.
La Gestione dei rientri è dettagliata come segue:
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 47
Rientri vincolati al 31/12/2014 10.519.026
Rientri vincolati 2014 235
Morosità al 31/12/2015 vincolati 239
Rientri non vincolati al 31/12/2014 7.245.753
Rientri non vincolati anno 2015 44.671
Morosità al 31/12/2015 non vincolati 6.491
al 31/12/2015 17.816.415
La voce “Rientri per destinazioni L. 513/77 a scadere”, corrisponde al debito per rate
da riscuotere nei confronti dei cessionari di alloggi ed esprime la partita passiva
relativa alle vendite, per la parte rateale non ancora incassata, il cui ricavato viene
contabilizzato formalmente come un Debito Vs Regione e viene ridotto con l’utilizzo
degli incassi per il reinvestimento previsto dalla L. 513/77.
Debiti per rate da riscuotere da cessionari:
VOCE
Rientri per destinazioni L. 513/77 a scadere 9.526
Rientri per destinazioni L. 560/77 a scadere 15.000
al 31/12/2015 24.526
Debito Verso Controllante (Regione Lombardia)
Ammontano a Euro 55.776.552 (di cui Euro 9.384.772 esigibili entro l’esercizio
successivo ed Euro 46.391.780 esigibili oltre l’esercizio successivo).
Sono stati evidenziati separatamente, per una maggiore chiarezza espositiva, i debiti
di natura commerciale/finanziaria.
Il residuo Debito Vs regione Lombardia è composto da:
• Debiti per locazione temporanea per Euro 854.189;
• Debiti per gestione immobile via Wildt in Milano per Euro 167.583;
• Debiti verso ex Criacp (Osservatorio) per Euro 330.890;
• Debito per finanziamento da rimborsare (ex Finlombarda) per Euro
30.000.000
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
48
• Debiti contributi erogati da Regione e per i quali è stato emesso apposito
decreto di accertamento del credito da parte di Regione in relazione agli
interventi edilizi non (o parzialmente) effettuati di Pieve Emanuele e Milano
Q.re Zama/Salomone per Euro 24.423.889.
Il debito per finanziamento di Euro 30.000.000 è infruttifero di interessi e il Gruppo
dovrà restituire il finanziamento in 10 anni mediante rate semestrali. Le tre rate ad
oggi scadute non sono state al momento rimborsate a Regione Lombardia, in
accordo con la stessa.
Il debito di Euro 24.423.889 dovrà essere rimborsato in 5 rate annuali a partire dal 30
settembre 2016.
Debiti tributari
Ammontano ad Euro 15.505.703 e sono costituiti principalmente da debiti per
Ires/Irap/IVA oltre ai debiti per ritenute effettuate nei confronti dei dipendenti.
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Debiti tributari per imposte IRES - IRAP 2.454.583 11.404.499 7.473.373
Debiti v/Erario per IVA 2.025.170 1.861.008 1.835.206 Debiti v/Erario per IVA differita 518.209 988.530 (475.801) Debito v/Erario per ritenute a Terzi 83.674 36.686 12.694
Debiti per ritenute dipendenti 1.134.825 1.214.980 24.739
Totale 6.216.461 15.505.703 8.870.212
L’onere per imposte è stato calcolato secondo l’attuale imposizione prevista per la
Capogruppo, equivalente al 50% dell’aliquota I.R.E.S. in vigore ai sensi del D.P.R.
601 del 29/9/1973, pari al 13,75% alla quale va aggiunto l’effetto dell’I.R.A.P. del
3,9%.
L’incremento è dovuto in gran parte all’effetto delle vendite del patrimonio
immobiliare.
Tra i Debiti tributari non sono più presenti gli importi dovuti per l’accertamento per
IRES e IRAP relativo al 2007 che l’Agenzia delle Entrate ha notificato nel 2012
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 49
proseguendo le attività di verifica iniziate sull’esercizio 2006 in quanto l’ultima rata è
stata pagata nel novembre 2015.
Sono inoltre contabilizzati in tale conto i debiti per imposta di registro che il Gruppo ha
nei confronti dell’Erario derivanti dalla impossibilità che perdura dallo scorso esercizio
di effettuare i pagamenti dei rinnovi e delle proroghe di parte dei contratti di locazione
per problemi legati al cambiamento dei sistemi informatici dell’Agenzia delle Entrate
che non consente l’accettazione dei pagamenti e a problemi di bonifica dei dati fiscali
necessari per il pagamento. Sono da tempo in corso contatti con l’Agenzia al fine di
poter risolvere le problematiche in questione anche con la società informatica
dell’Agenzia delle Entrate (SOGEI).
Debiti verso Istituti di Previdenza e Sicurezza Sociale
I Debiti Verso Istituti di Previdenza Sociale ammontano a Euro 1.695.470 e sono
relativi agli importi dovuti dal Gruppo sugli stipendi erogati nel mese di dicembre
2015 che vengono regolati finanziariamente nel 2016.
Altri debiti
Ammontano a Euro 64.471.137 (di cui Euro 36.247.264 esigibili entro l’esercizio
successivo ed Euro 28.223.874 esigibili oltre l’esercizio successivo) e sono così
composti:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Debiti verso il personale 3.504.281 1.695.884 (1.808.397) Debiti verso dipendenti per TFR-INA 2.513.048 2.491.058 (21.989)
Debiti per canoni 308.038 337.276 29.238
Debiti diversi 44.080.039 50.701.738 6.621.698
Depositi di Utenti 9.295.051 9.245.182 - 49.869
sub totale 59.700.456 64.471.137 4.770.681
Debiti Verso Consociate (Altre Aler della Lombardia) 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Debiti v/Aler Monza e Brianza 33.628 33.628
Debiti Vs Aler Lodi 3.829.159 3.799.054 (30.105)
sub totale 3.829.159 3.832.682 3.523
totale 63.529.616 68.303.820 5.077.002
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
50
• I debiti Vs il personale dipendente si è ridotto a causa dell’erogazione degli
arretrati contrattuali ed il residuo importo contiene i valori relativi agli oneri
stipendiali e ai contributi sui residui ferie non godute 2015. Tra i debiti verso il
personale risulta ancora valorizzato il residuo premio di competenza del 2012
con relativi accessori, stanziato come costo del personale 2012 ed erogato
parzialmente al 31.12.2015, lo stesso è stato erogato nel 2016 a seguito della
sottoscrizione di uno specifico accordo sindacale. Inoltre è stato mantenuto il
debito per quanto attiene il personale dirigente al quale non era stato erogato
lo stesso a causa dello stato di crisi finanziaria della Capogruppo.
• I Debiti Vs Dipendenti per TFR-INA si riferiscono agli importi dovuti ai
dipendenti per i quali è stata sottoscritta la polizza a garanzia del TFR con
INA, nel momento del loro pensionamento o nel momento della richiesta di
anticipazioni sul TFR.
• I depositi di utenti in contanti si riferiscono a depositi cauzionali costituiti dagli
inquilini all’atto della stipula dei contratti di locazione. L’importo 2015 ha subito
un decremento di 1.834.195 relativo ai depositi costituiti in anni precedenti
dagli inquilini degli stabili di Milano Via Spadolini/Marcinelle che hanno
proceduto all’acquisto nel 2015. I depositi costituiti sono stati imputati in conto
prezzo come previsto dai contratti.
I debiti diversi sono così composti
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Quote amministraz. e
manutenz. alloggi autogest. 1.812.558 2.644.436 831.878
Debiti amministraz. e
manutenz.all.in condominio 17.431.544 19.805.835 2.374.292
Depositi vari 3.723.056 1.888.862 -1.834.195
Depositi per aste alloggi in
contanti 0 0 0
Depositi di imprese in
contanti 863.119 863.119 0
Debiti v/Comuni vari per
recupero immobili confiscati
criminalità 1.922.580 1.299.289 -623.291
Debiti vari 1.907.795 1.468.539 -439.257
Altri debiti 16.419.388 22.731.658 6.312.270
totale 44.080.039 50.701.738 6.621.698
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 51
Si rileva un aumento dei debiti per amministrazione e manutenzione alloggi in
condominio a causa del rallentamento nei pagamenti di tali voci e per l’aumento degli
oneri condominiali
Tra gli altri debiti si rileva un aumento di circa 6,3 milioni di euro sostanzialmente
attribuibili ai conguagli dei servizi a rimborso 2015 calcolati come differenza tra costi
di competenza 2015 e ricavi fatturati all’utenza, Tali conguagli verranno
materialmente rimborsati all’atto della elaborazione puntuale per unità immobiliare.
I Depositi di utenti in contanti si riferiscono a depositi cauzionali costituiti dagli inquilini
all’atto della stipula dei contratti di locazione.
Debiti Verso Consociate (Altre Aler della Lombardia)
Sono pari a Euro 3.829.159 così composti.
Debiti Verso Consociate (Altre Aler della Lombardia) 31/12/2014 31/12/2015 variazioni
Debiti v/Aler Monza e Brianza
-
33.628 33.628
Debiti Vs Aler Lodi 3.829.159
3.799.054 (30.105)
Totale 3.829.159
3.832.682 3.523
La posizione debitoria nei confronti di Aler Lodi, riguarda i debiti di Aler per il rimborso
delle spese sostenute in nome e per conto di Aler Milano per la gestione degli
immobili che sono stati affidati alla stessa. Inoltre, nella voce sono comprese anche i
compensi per la gestione degli immobili di proprietà di Aler Milano. Anche questa
voce deve essere letta in correlazione con la corrispondente voce dell’attivo Crediti
Vs Aler Lodi.
Il debito verso Aler Monza riguarda il residuo versamento non utilizzato che Aler
Monza aveva erogato per il pagamento dell’imposta di registro su contratti
originariamente registrati da Aler Milano e per i quali Aler Monza aveva difficoltà
tecniche a procedere con i pagamenti
Debiti verso il Comune di Milano
Il totale è pari a Euro 9.088.493, di seguito dettagliato.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
52
Debiti Vs il Comune di Milano per “vecchia gestione”:
Ammontano a Euro 3.013.957 e si riferiscono ai debiti derivanti dai rapporti,
interrottisi nel 2003, di gestione del patrimonio immobiliare del Comune di Milano
Debiti per “Locazione temporanea”:
Ammontano a Euro 4.156.434 e riferiscono ai debiti che Aler ha nei confronti del
Comune di Milano a seguito dell’erogazione da parte dello stesso Comune del
“contributo” per la gestione dei rapporti di locazione denominati “locazione
temporanea”.
Debiti per Nuova Gestione:
Ammontano a Euro 1.918.103 e sono relativi ai rapporti derivanti dalla nuova
gestione del patrimonio del Comune di Milano iniziata nel 2009 e terminata alla fine
del mese di novembre 2014.
.
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Debiti vs comune di Milano (vecchia gestione) 3.013.877 3.013.956 79
Debiti per TASI 3.886.586 0 (3.886.586) Debiti vs comune di Milano (locazione temporanea) 4.699.353
- 4.156.434 -542.919
Debiti vs comune di Milano (nuova gestione) 6.151.151 1.918.103 (4.233.048)
Totale 17.750.967 9.088.493 - 8.662.475
Di seguito viene evidenziata la composizione degli stessi.
“Vecchia gestione “ I Debiti ammontano a Euro 3.013.957 e sono così suddivisi:
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 53
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Opere urbanizzazione
128.570
128.570 -
Quota parte vendita quartieri I.A.C.P. in diritto di superficie
1.057.953
1.058.032 79
Saldo rendiconti di gestione es. 1999
88.103
88.103 -
Cambiali incassate da Aler
1.622.370
1.622.370 -
Canoni incassati esercizi 2005÷2013
116.881
116.881 -
Totale
3.013.877
3.013.956 79
I debiti verso il Comune di Milano comprendono la quota parte delle vendite degli
alloggi in diritto di superficie, calcolati al netto dei compensi spettanti ad Aler.
Locazione Temporanea L’importo di Euro 4.156.434 è relativo ai fondi disponibilità messi a disposizione dal
Comune di Milano per la gestione dei contratti di locazione temporanea.
La Capogruppo procede a locare immobili sulla base di contratti temporanei a
specifiche categorie di lavoratori e utilizza i fondi per compensare la differenza tra il
canone teoricamente applicabile e quello effettivamente sopportabile. In sostanza,
l’importo in parola, si può definire come un contributo erogato dal Comune di Milano
in favore dei soggetti persone fisiche, che stipulano contratti transitori (a tempo
determinato per brevi periodi) per la locazione di immobili di proprietà di Aler Milano.
Aler Milano provvede a utilizzare il contributo per coprire il differenziale tra canone
sopportabile dai locatari e il canone teoricamente applicabile agli stessi.
Delle tre convenzioni con il Comune di Milano per la locazione temporanea, la prima
stipulata è scaduta a dicembre 2012, mentre le altre sono scadute nel 2013. Per tutte
le convenzioni sono in corso le attività per il loro rinnovo. Si prevede che le
convenzioni vengano prorogate in quanto vi sono comunque contratti di locazione
temporanea tuttora in essere con soggetti che non possono corrispondere il canone
teorico per la locazione degli immobili concessi e non vi sono previsioni di interruzioni
nella di stipula di nuovi contratti, considerando la domanda esistente.
La variazione rispetto all’importo rispetto al 31 dicembre 2014 deriva dall’utilizzo
dello stesso per l’erogazione agli inquilini del contributo per la riduzione del canone
teorico degli immobili ad essi locati per la riduzione del deposito cauzionale e per la
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
54
copertura dell’eventuale morosità al 31 dicembre 2015, oltre al recupero delle spese
sostenute dall’inizio della convenzione per manutenzione, per danni, per depositi
cauzionali e altre voci previste in convenzione che non erano state rendicontate al
Comune negli anni precedenti.
“Nuova Gestione”
L’importo di Euro 1.918.103 è relativo al debito afferente la nuova gestione degli
immobili del Comune in base alla convenzione 2009. Tale importo deve essere letto
in correlazione con i relativi crediti vantati da Aler per la gestione degli immobili di
proprietà del Comune di Milano pari a Euro 11.488.453 di cui si è parlato descrivendo
i crediti Verso Enti Territoriali.
.“Debiti per TASI
Sono stati azzerati con il pagamento nel 2015 del saldo TASI relativa al 2014 che era
stato rinviato per problemi di liquidità.
Ulteriori informazioni sulla composizione dei debiti
Non sussistono importi in relazione a operazioni che prevedono l’obbligo di
retrocessione a termine.
Non sussistono debiti in valuta.
La ripartizione dei Debiti secondo area geografica non è rilevante.
E) RATEI E RISCONTI PASSIVI
Ammontano ad Euro 431.913.148, principalmente imputabili alla Capogruppo come
da tabella:
VOCE 31/12/2014 31/12/2015 Variazioni
Ratei passivi 49.479 (49.479) Risconti passivi per contributi in c/capitale 449.665.615 410.542.643 (39.122.973)
Altri risconti passivi 4.981.516 4.282.837 (698.678)
Risconti passivi pluriennali 23.400.060 17.087.668 (6.312.392)
Totale 478.047.192 431.913.148 (46.134.044)
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 55
Non vi sono ratei passivi.
I risconti passivi di Euro 410.542.643 si riferiscono a contributi in conto capitale
pertinenti ad immobili prevalentemente in diritto di superficie, ed in ossequio al
principio della competenza, imputati al conto economico per la parte maturata,
concorrendo al risultato di esercizio.
La variazione in diminuzione di Euro 39.122.973 è data dall’effetto combinato di:
1. contributi ricevuti che concorreranno a conto economico dei prossimi esercizi
al momento del completamento delle opere di nuova costruzione o di
manutenzione straordinaria degli stabili cui si riferiscono cui corrisponderà il
correlativo ammortamento;
2. quote di risconto di contributi che sono stati fatti concorrere a conto
economico dell’esercizio.
Si riepiloga la relativa movimentazione dell’anno dei risconti passivi per contributi in
conto capitale:
Saldo al 31.12.2014 449.665.615
Incrementi per contributi ricevuti 16.007.039
Quota risconto dell’anno relativa a
manutenzione straordinaria finanziata - 9.366.444
Decremento per vendite 2015 - 1.911.028
Utilizzo. Contrib. Straord. Pagamento rate mutui,
di cui - 14.449.397
Quota capitale -11.120.262
Quota interessi -3.329.135
Utilizzo Contrib. Straord. Per copertura spese
manutenzione ordinaria - 4.506.278
Quota risconto annuale contributo straordinario - 472.975
Storno da risconti a debiti v/regione per
Rilevazione debito per contributi ricevuti e non
Utilizzati Milano Q.re zama/salomone e Pieve
Emanuele - 24.423.889
Saldo al 31.12.2015 410.542.643
Gli altri risconti passivi, pari a Euro 4.258.460, si riferiscono all’importo residuo da
riscontare nei prossimi esercizi e precisamente trattasi di:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
56
• canoni anticipati dall’Università Statale per la residenza universitaria di Milano
Via Attendolo Sforza da riscontare nei prossimi 2 anni, per Euro 955.555.
corrispettivo per la concessione in uso della centrale termica di Milano S. Siro
(operazione effettuata nell’ambito del PRU) ad A2A Calore e Servizi per Euro
3.302.905 da riscontare in 18 anni.
Si rilevano altresì Euro 17.087.668 per risconti passivi relativi al residuo valore riferito
agli immobili permutati con il Comune di Milano a fronte del rinnovo del diritto di
superficie dei quartieri Olmi/Taliedo/Gallaratese.
Nel 2015 il diritto di superficie di tali quartieri è stato riscattato attraverso la permuta
con il complesso di Milano Via Adriano. Gli stessi sono stati pertanto riclassificati tra
gli immobili in piena proprietà.
Poiché il risconto era stato contabilizzato per far concorrere il costo del’originario
rinnovo del diritto di superficie si è optato per mantenere l’appostazione in modo da
far concorrere a ricavo la quota annuale in correlazione con gli ammortamenti dei
beni ora in piena proprietà. Sono state effettuate le seguenti rettifiche per tener conto
delle vendite effettuate nel corso degli anni
CONTI D’ORDINE
I conti d’ordine per un ammontare di Euro 652.709.034 riguardano cauzioni di terzi
depositate in titoli e fidejussioni ricevute da imprese a titolo di garanzia per i contratti
stipulati per Euro 209.969.949 e fideiussioni prestate a terzi, in particolare alla
Regione Lombardia, al Comune di Milano, a diversi Istituti bancari per Euro
171.060.181.
Si segnala che tra i conti d’ordine sono stati compresi anche gli importi delle garanzie
ipotecarie su immobili di proprietà della Capogruppo che in precedenza, essendo
comunque evidenziati in nota integrativa della Capogruppo stessa nel paragrafo
relativo ai mutui, non venivano conteggiati tra i conti d’ordine.
Per quanto attiene le società collegate, si evidenzia l’esistenza di una garanzia a
favore di Vivere Insieme per Euro 22.119.048 in qualità di terzo datore di ipoteca.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 57
RISCHI DI COPERTURA FINANZIARIA
Si forniscono informazioni ai sensi dell’art. 2428 2° comma del Codice Civile
sull’utilizzo di strumenti finanziari:
Di seguito sono indicati il fair value e le informazioni sull’entità e sulla natura di
ciascuna categoria di prodotti finanziari derivati posti in essere dal Gruppo, suddivisi
per classe tenendo in considerazione aspetti quali le caratteristiche dei prodotti
stessi e le finalità del loro utilizzo. Si specifica che gli unici contratti derivati sottoscritti
dal Gruppo hanno finalità di copertura del rischio tassi di interesse e non sono stati
utilizzati a fini speculativi.
Derivati utilizzati con finalità di copertura
Rischi – Operazioni in derivati IRS
Operazione con Banca Intesa San Paolo (ex Banca Opi) su valore nozionale di Euro
12.662.518
Operazione con Banca Intesa San Paolo (ex Banca Opi) su valore nozionale di Euro
12.662.518
Il contratto è stato stipulato nel 2007 con efficacia dal 31/12/2008 e data di risoluzione
30/06/2028 ed è a copertura delle oscillazioni del tasso di interesse in relazione al
finanziamento erogato dalla banca. Liquidazione semestrale al 30/06 e al 31/12 di
ogni anno fino alla data di scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,50% pari al floor,
e riceve dalla banca euribor sei mesi act 360. Nel corso dell’esercizio 2015 il contratto
di copertura ha comportato oneri finanziari per € 437.818. Il fair value al 31/12/2015
su capitale in vita di € 9.441.051 come comunicato dall’Istituto di Credito, è pari ad
Euro - 2.473.151.
.
Operazione con Banca Monte Paschi di Siena (ex BAM): su valore nozionale di Euro
22.000.000
Il contratto è stato stipulato nel 2007 con efficacia dal 30/06/2007 e data di risoluzione
30/06/2016 ed è a copertura delle oscillazioni del tasso di interesse in relazione al
finanziamento erogato dalla banca. Liquidazione semestrale al 30/06 e al 31/12 di
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
58
ogni anno fino alla data di scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,28% e riceve
euribor sei mesi act 360. Nel corso dell’esercizio 2015 il contratto di copertura ha
comportato oneri finanziari per Euro 813.180.
Il fair value al 31/12/2015 sul capitale in vita di Euro 18.878.390 come comunicato
dall’Istituto di Credito, è pari ad Euro - 412.597.
Operazione con Banca BIIS – Banca Infrastrutture Innovazione e Sviluppo su valore
nozionale di Euro 15.000.000
Il contratto è stato stipulato nel 2008 con efficacia dal 30/06/2009 e data di risoluzione
30/06/2029 ed è a copertura delle oscillazioni del tasso di interesse in relazione al
finanziamento erogato dalla banca. Liquidazione semestrale al 30/06 e al 31/12 di
ogni anno fino alla data di scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,13% pari al floor
e riceve dalla banca euribor sei mesi act 365. Nel corso dell’esercizio 2015 il contratto
di copertura ha comportato oneri finanziari per Euro 548.876.
Il fair value al 31/12/2015 sul capitale in vita di Euro 13.456.097, come comunicato
dall’Istituto di Credito, é pari ad Euro - 4.326.636.
Per le tre operazioni, il valore riportato è stato calcolato tenendo conto delle
condizioni di mercato esistenti al momento in cui la valutazione è stata effettuata.
Peraltro, in considerazione della dinamica di dette condizioni, detto valore deve
essere considerato come meramente indicativo e non come riferimento operativo per
negoziazioni, estinzioni od altre transazioni
Operazione con Banca Nazionale del Lavoro su valore nozionale di Euro 7.500.000
In data 11.01.2014 è stato sottoscritto un contratto di Interest rate Swap a copertura
del rischio tasso di interesse relativo all’atto di mutuo contratto con BNL in data
18.12.2012. L’operazione non ha finalità speculative. Il fair value dell’operazione al 31
dicembre 2015 è negativo per Euro 87.166 come comunicato dall’istituto di credito.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 59
COMMENTO ALLE PRINCIPALI VOCI DEL CONTO ECONOMICO
VALORE DELLA PRODUZIONE
Il valore della produzione è dato dalle componenti positive tipiche del Gruppo. Il
dettaglio per area geografica è irrilevante in quanto, sostanzialmente, tutti i ricavi
sono relativi a operazioni effettuate all’interno della Provincia di Milano ad eccezione
dei ricavi relativi ad un immobile devoluto da Regione Lombardia alla Capogruppo
sito in Como. L’ambito provinciale di operatività è, infatti, quello che delimita le attività
della Capogruppo in funzione della distribuzione delle competenze territoriali previste
da Regione Lombardia per la gestione dell’Edilizia Residenziale Pubblica. I ricavi e i
costi derivanti dalla gestione del predetto immobile sito fuori provincia è irrisorio
rispetto al totale del valore della produzione.
Il valore della produzione consolidato, pari a Euro 261.730.423, è aumentato rispetto
al 2014 di Euro 2.903.152.
Valore della produzione
VOCE 2014 2015 variazioni
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
222.811.252
238.114.351 15.303.099
Variazione delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti (15.784.198) (13.629.990) 2.154.208
Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni
614.579
397.015 - 217.564
Altri ricavi e proventi
5.670.018
3.366.202 - 2.303.816
Contributi in conto esercizio
24.331.659
19.835.377 - 4.496.282
contributo straordinario Regione Lombardia riferito a costi sostenuti in anni precedenti
3.106.475 €
- - 3.106.475
Contributi in conto capitale dello Stato
9.398.272
10.461.138 1.062.866
contributi conto esercizio da altri enti
65.360
20.760 - 44.600
Sopravvenienze e insussistenze relativi a valori stimati che non derivino da errori
8.613.854
3.165.570 - 5.448.284
0
Totale
258.827.271
261.730.423 2.903.152
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
60
La variazione è dovuta principalmente all’aumento dei ricavi di vendita del patrimonio
immobiliare che compensa l’effetto della diminuzione dei ricavi da locazione.
2014 2015 Variazioni
Valore della produzione al netto dei servizi a rimborso
258.827.271 261.730.423 2.903.152
Servizi a rimborso
75.073.085 73.040.082 - 2.033.002
Totale valore della produzione A)
183.754.186 188.690.340 4.936.154
A1) RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI
I ricavi sono pari a Euro 238.114.351 e risultano così suddivisi:
2014 2015 Variazioni
Ricavi di vendita ex L. 27 artt. 46-47 11.628.677 46.777.460 35.148.783
Canoni di alloggi in proprietà 102.095.345 94.779.354 (7.315.990)
Canoni locali ad uso diverso 12.433.272 11.787.085 (646.188)
Canoni aree 95.598 36.636 (58.962)
Canoni diversi 2.511.829 2.481.125 (30.705)
Ricavi per amministrazione 18.700.349 8.813.838 (9.886.510)
Ricavi per manutenzione 763.514 857.701 94.186
Competenze per servizi a rimborso 74.582.667 72.581.151 - 2.001.516
Totale 222.811.252 238.114.351 15.303.099
Ricavi di vendita ex Legge 27 artt. 46 e 47 - Piani di vendita
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 61
I ricavi derivanti dalla cessione degli immobili ex l. 27/2009 sono pari a Euro
46.777.460.
Anche nel corso del 2015 l’attività si è concentrata sull’attuazione, da un lato, della
DGR VIII/8054 del 19/9/2008 che ha approvato il programma di vendita degli alloggi
liberi negli stabili condominiali e, dall’altro alla L.R. 8/11/2007 n. 27 per la vendita di
alloggi di ERP agli assegnatari.
Per un maggiore dettaglio sull’andamento delle vendite ex L. 27/2009 art. 46 e 47 si
rimanda alla relazione sulla gestione della Capogruppo. Si precisa che in tale
documento vengono indicati i dati degli incassi effettuati nel 2015 per cessioni e
acconti e che, pertanto, gli importi evidenziati non sono quelli di competenza imputati
a bilancio.
Canoni alloggi di proprietà
I ricavi per canoni da locazioni degli immobili di proprietà sono diminuiti di Euro
7.315.990, passando da Euro 102.095.345 a Euro. 94.779.354. Tale diminuzione è
da imputarsi all’effetto combinato dell’applicazione dell’anagrafe dell’utenza
parzialmente compensato dai ricorsi per caduta redditi.
Come noto, l’andamento dei canoni non è prevedibile con assoluta certezza in quanto
dipende, nella sua determinazione, da fattori esterni quali l’andamento dei redditi dei
nuclei familiari variabili in funzione di elementi economico sociali, eventuali accordi
sindacali di riduzione dei canoni, anagrafe utenza.
La Capogruppo ha registrato una diminuzione di Euro 646.188 dei canoni degli
immobili diversi dagli alloggi (canoni locali ad uso diverso negozio, box e immobili
strumentali in genere) in relazione agli effetti della crisi economica che si ripercuote
pesantemente sulle attività commerciali.
Ricavi per manutenzione
Comprendono i ricavi per la gestione di immobili di proprietà di terzi che hanno subito
una pesante riduzione in relazione alla cessazione delle convenzioni di gestione dei
patrimoni immobiliari del Comune di Milano (convenzione cessata il 30.11.2014), di
Vaprio d’Adda, di Busto Garolfo (convenzione cessata il 31.12.2014), di Cesate, di
Rho e del Comune di Settimo Milanese;
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
62
Sono incluse nella presenta categoria anche:
a. i ricavi relativi alle competenze per spese generali e di amministrazione
addebitate agli inquilini per Euro 6.421.848;
b. i rimborsi per imposta di bollo e di registro addebitati agli inquilini in
relazione ai contratti di locazione stipulati e ai relativi rinnovi.
Ricavi per amministrazione
Comprendono i ricavi per la gestione di immobili di proprietà di terzi che hanno subito
una pesante riduzione in relazione alla cessazione delle convenzioni di gestione dei
patrimoni immobiliari del Comune di Milano (convenzione cessata il 30.11.2014), di
Vaprio d’Adda, di Busto Garolfo (convenzione cessata il 31.12.2014), di Cesate, di
Rho e del Comune di Settimo Milanese;
Sono incluse nella presenta categoria anche:
a. i ricavi relativi alle competenze per spese generali e di
amministrazione addebitate agli inquilini per Euro 6.421.848;
b. i rimborsi per imposta di bollo e di registro addebitati agli inquilini in
relazione ai contratti di locazione stipulati e ai relativi rinnovi.
A2) VARIAZIONI DI RIMANENZE DI PRODOTTI IN CORSO DI LAVORAZIONE,
SEMILAVORATI E FINITI
Ammontano ad Euro - 13.629.990.
Trovano allocazione in tale voce le variazione delle rimanenze relative alle cessione
di immobili classificati come rimanenze a seguito dell’approvazione del piano vendite
ex legge 27/2009 art. 46 e 47. L’importo della variazione è pari a Euro 13.629.990
(negativa) e corrisponde al valore netto contabile all’1.1.2015 degli immobili venduti
nel corso dell’esercizio. Il decremento pari a Euro 2.154.208 della variazione delle
rimanenze si deve alle maggiori vendite di immobili iscritti tra le rimanenze a seguito
dell’avvio del piano straordinario delle vendite.
Ha avuto inoltre impatto sulla variazione delle rimanenze la svalutazione degli
immobili di Pieve Emanuele (Direzionale) per Euro 1.565.000.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 63
A4) INCREMENTI DI IMMOBILIZZAZIONI PER LAVORI INTERNI
L’importo di Euro 397.015 è composto dal costo del personale tecnico di cantiere
determinato sulla base delle ore lavorate e residui di competenze tecniche spettanti
dell’azienda in relazione a interventi costruttivi. Rispetto al 2014 non si è provveduto a
capitalizzare interessi passivi relativi a mutui contratti per interventi costruttivi, in
considerazione del fatto che gli interessi passivi dell’esercizio 2015 sono stati oggetto
di riduzione avendo utilizzato il contributo straordinario erogato da Regione
Lombardia per il pagamento degli stessi.
A5) ALTRI RICAVI E PROVENTI
Sono pari a Euro 38.849.047 e si riferiscono in massima parte a:
1. rimborsi e proventi diversi
I rimborsi e proventi diversi sono pari a Euro 3.366.202 rispetto a Euro 5.670.018
rilevati nel 2014 e si riferiscono principalmente a rimborsi assicurativi per danni
(Euro 771.880) e recuperi per dipendenti (Euro 736.947). Rientrano in tale ultima
voce di ricavo i rimborsi dei costi dei custodi sociali, che sono corrisposti dal
Comune di Milano in base a specifico accordo sulla fornitura di servizi rilevanti
socialmente (ad esempio per supporto a personale anziano e disabile) ai
residenti presso gli stabili di Edilizia Economica Popolare di proprietà di Aler
Milano e di proprietà del Comune di Milano.
2. Contributi in conto esercizio ed in conto capitale
I contributi in conto esercizio e l’utilizzo dei contributi in conto capitale sono pari
complessivamente a Euro 30.317.275 così dettagliati:
a. Euro 10.494.670: quote di risconto dei contributi ricevuti da Regione
Lombardia per finanziare opere di Manutenzione straordinaria
i. di cui Euro 472.975 per quota di risconto relativo al contributo
straordinario Regionale di 66.000.000;
b. Euro 19.835.377: quote di risconto per pagamento rate mutuo 2015
(Euro 11.120.262 quota capitale dei mutui pagati con contributo
straordinario) e Euro 4.506.278 è la quota parte del contributo
straordinario che è stato correlato a costi di manutenzione ordinaria di
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
64
competenza dell’esercizio;
3. Sopravvenienze e Insussistenze relativi a valori stimati che non derivino
da errori
Nel corso dell’esercizio sono state effettuate rettifiche di valori stimati che
hanno portato al rilascio per esubero di Euro 3.165.570 derivanti dalle
valutazioni del fondo Rischi vari (cause passive in cui è coinvolta la
Capogruppo).
COSTI DELLA PRODUZIONE
Ammontano complessivamente a Euro 247.573.855 e sono così ripartiti:
2014 2015 variazioni
Materie prime
66.634
115.521 48.887
Servizi
115.046.401
110.065.830 - 4.980.571
Godimento beni terzi
2.038.515
1.311.845 - 726.670
Personale
49.888.935
45.331.744 - 4.557.191
altri costi del personale
139.703
519.243 379.540
Ammortamenti e svalutazioni
48.158.419
63.203.155 15.044.736
Variazione rimanenze mat.
prime 0 -
Accantonamenti per rischi
vari
14.125.642
4.791.954 - 9.333.688
Altri accantonamenti
-
449.678 449.678
Oneri diversi di gestione
20.932.354
21.784.885 852.531
Totale 250.396.603
247.573.855 - 2.822.748
Si è provveduto a imputare nei costi del personale, oltre ai costi del personale
dipendente, anche i costi del personale somministrato (interinali) in coerenza con le
indicazioni del principio contabile OIC 12.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 65
Le maggiori variazioni sono relative alla diminuzione dei costi per servizi al netto della
riclassificazione.
SI è riscontrata una diminuzione dell’accantonamento a fondo rischi legali che viene
dettagliata nell’apposito paragrafo .
Si segnala che il costo del personale complessivo del gruppo (comprensivo anche
degli altri costi del personale) è pari a circa 48.8 milioni di euro, in diminuzione di 4.2
milioni di Euro circa rispetto al 2014. L’effetto della riduzione è relativo all’interruzione
dei contratti di somministrazione con le società interinali e con il minor
accantonamento necessario per adeguare la riserva matematica del Fondo pensione
interno. Si evidenzia che il totale del costo del personale evidenziato contiene anche
l’accantonamento al predetto fondo interno per gli ex dipendenti per l’importo pari a
Euro 537.060. Si rinvia a quanto indicato nel commento al Fondo di quiescenza del
passivo.
Tra i costi per servizi si annoverano:
• Diminuzione delle spese generali di circa 4.8 milioni di Euro . Tra le maggiori
diminuzioni si riscontrano:
o Costi per manutenzione uffici (Euro 306.665);
o Costi per auto strumentali e non strumentali (Euro 88.507);
o Costi di gestione sistema informativo (Euro 618.929);
o Costo personale interinale per compenso corrisposto alle
società di somministrazione (Euro 907.181);
o Diminuzione delle spese per consulenze per Euro 87.482.
Le variazioni sono imputabili in massima parte ad azioni di spending review della
Capogruppo.
• Aumento delle spese di amministrazione stabili per Euro 2.974.795 dovuto
principalmente
o Aumento delle spese legali per Euro 433.099 (aumento dovuto
in massima parte al rimborso delle spese legali di controparte
a seguito dei contenziosi con il personale interinale successivi
alle interruzioni dei contratti di somministrazione);
o Aumento delle quote di amministrazione per alloggi in
condominio per Euro 403.412;
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
66
o Aumento delle spese per alloggi sfitti per Euro 1.624.712 e
degli alloggi sfitti in condominio per Euro 300.623;
o Aumento delle spese di assicurazione stabili per Euro 205.253;
• Diminuzione di costi per servizi reversibili per Euro 2.543.199;
Costi per godimento beni di terzi
Trattasi dei costi sostenuti dalla Capogruppo per Euro 1.311.845 per il pagamento dei
canoni di affitto dell’immobile di Cinisello Balsamo (Imm.re Friuli) nonché i costi di
gestione degli Uffici decentrati e gli oneri relativi al funzionamento del “Campus
Martinitt” (Euro 865.572) di proprietà del Pio Albergo Trivulzio dato in uso alla
Capogruppo per 50 anni.
Costi del personale
Il costo del personale di Euro 45.850.986 ha subito una diminuzione rispetto al costo
2014 di Euro 4.177.651.
I valori esposti, in bilancio sono al lordo dei rimborsi per i custodi sociali,. Il costo
relativo al personale che effettua servizi di “portierato sociale” ammonta ad Euro
489.143.
I costi del personale di custodia che opera su stabili di proprietà della Capogruppo
vengono contabilizzati per natura tra i costi del personale; tali costi sono però oggetto
di riaddebito, per il 90% (Euro 4.673.614) nei confronti degli inquilini, rappresentando
un servizio reversibile a loro carico.
Il costo del personale comprende sia il costo del personale assunto direttamente sia
quello del personale assunto con contratto di somministrazione. Il costo totale
comprende anche l’accantonamento a fondo pensioni per gli ex dipendenti della
Capogruppo.
Sono stati rilevati costi per Euro 519.243 per oneri riconosciuti al personale interinale
che ha esperito azioni legali per avere il riconoscimento del contratto di lavoro a
tempo indeterminato contestando l’applicazione del termine allo stesso.
L’importo in questione è relativo alle integrazioni monetarie pagate dal Gruppo a tale
personale per evitare il rischio di condanna all’assunzione degli stessi. Alcune
persone sono comunque state reintegrate da parte del Giudice del Lavoro come
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 67
indicato nel paragrafo relativo alla composizione della pianta organica della
Capogruppo.
Ammortamenti e Svalutazioni
Si riepilogano nella sottostante tabella:
Ammortamenti e svalutazioni 2014 2015
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali 1.575.509 1.008.392
Ammortamenti immobilizzazioni materiali 16.041.751 15.507.830
Altre svalutazioni delle immobilizzazioni materiali e immateriali) 8.958.574 14.880.020
Svalutazione crediti 21.582.585 31.806.913
Totale 48.158.418 63.203.155
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni immateriali si riferiscono in massima parte
agli ammortamenti dei software acquistati o sviluppati internamente fino al
31.12.2015.
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali comprendono l’ammortamento
degli immobili utilizzati direttamente per le attività istituzionali della Capogruppo,
dall’ammortamento finanziario degli immobili in proprietà superficiaria, calcolato in
base alla durata della concessione del diritto di superficie, per Euro 8.421.875 e
l’ammortamento degli immobili in piena proprietà per Euro 6.477.642, oltre a Euro
203.737 per ammortamento immobili ad uso diretto.
Sono compresi nella voce anche gli ammortamenti dei beni mobili e delle attrezzature
e macchine per ufficio per Euro 404.725.
Per quanto attiene gli immobili per i quali sono ricevuti contributi per la manutenzione
straordinaria la Capogruppo ha operato l’ammortamento degli stessi e, in
correlazione all’ammortamento, ha imputato tra i componenti positivi il contributo per
la quota annua di competenza in funzione del periodo di durata residua dei beni.
I valori degli ammortamenti degli immobili ad uso abitativo, sia di tipo finanziario per
quelli in diritto di superficie, sia di tipo “tecnico” per quelli in piena proprietà, sono,
computati ai fini civilistici a Conto Economico, e trovano, in sede fiscale, la ripresa in
aumento in linea con le indicazioni contenute nella verifica fiscale effettuata
dall’Agenzia delle Entrate.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
68
Le altre svalutazioni delle immobilizzazioni hanno principalmente riguardato il
patrimonio immobiliare della Capogruppo (svalutazioni per Euro 14.880.020,
contabilizzate per adeguare il valore degli immobili a bilancio con il presunto valore di
realizzo). In particolare si è provveduto a effettuare la svalutazione di immobili
classificati tra quelli in piena proprietà per Euro 3.369.296, tra quelli in diritto di
superficie per Euro 2.436.607.
Inoltre, poiché nel corso dell’esercizio, sulla base delle previsioni effettuate nel piano
di risanamento della Capogruppo, si è intervenuti in misura considerevole con la
rimodulazione dei programmi in essere, riducendo significativamente i rilevanti
investimenti sul recupero e la riqualificazione del patrimonio, si è provveduto ad
effettuare la svalutazione dei valori di alcuni interventi in corso di seguito dettagliati:
Autocostruzioni (Trezzo sull’Adda, Vimodrone e Bareggio) Euro 2.655.656
Quartiere Zama/SalomoneEuro 6.209.798
L’operazione di svalutazione è stata eseguita in conseguenza dell’azzeramento delle
commesse relativi agli interventi che, in accordo con Regione e con i Comuni
all’interno della Cabina di regia, non saranno più portati a compimento per assenza di
risorse finanziare adeguate e/o per problemi legati a inquinamento delle aree che
rendono impossibile la realizzazione di alcun intervento se non dopo la loro bonifica.
L’importo dell’accantonamento a fondo svalutazione crediti è stato già oggetto di
commento nel paragrafo relativo ai Crediti Vs utenti e al relativo Fondo Svalutazione
Crediti. E’ pari a 31,8 milioni di euro circa.
Variazione delle rimanenze di materie prime e prodotti in corso di lavorazione
Non vi sono state variazioni.
Accantonamenti per rischi
• Accantonamento al Fondo Rischi Vari (contenziosi legali e vari):
Sono pari a Euro 4.791.954 e si riferiscono al solo Accantonamento al Fondo Rischi
Vari (principalmente contenziosi, giuslavoristici e tributari).
L’accantonamento è effettuato per adeguare il valore del Fondo Rischi Vari in
funzione della probabilità che il Gruppo sia chiamato a dover corrispondere oneri e
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 69
risarcimenti nei confronti di soggetti che hanno instaurato un contenzioso legale, o
per fronteggiare oneri che il Gruppo dovrà probabilmente sostenere.
Nel 2015 si è proceduto ad effettuare accantonamenti a fondo rischi vari in base alle
valutazioni effettuate dai legali interni sullo stato del contenzioso in relazione al grado
di giudizio raggiunto dalle varie cause. Sono stati rivisti gli importi degli esborsi
considerati probabili per parte delle cause in corso e per le nuove cause nate nel
2015.
Inoltre tale valutazione ha comportato il rilascio parziale del fondo stesso per
3.165.570 imputato tra i Ricavi voce A5 c) come commentato nel paragrafo
riguardante la consistenza e la movimentazione degli altri fondi imputati al Passivo
dello Stato Patrimoniale.
Il fondo, tra gli altri, contiene come detto la quantificazione del probabile esborso per
contenziosi passivi, comprensivi anche di quelli fiscali e giuslavoristici.
Tra gli importi di maggior rilevanza di cui è composto il fondo, si segnala la causa con
l’Immobiliare Bergamella e l’accantonamento per un accertamento ricevuto
dall’Agenzia delle Entrate relativo ad ILOR del periodo di imposta 1976,1977 e1978.
Inoltre, l’accantonamento è effettuato per far fronte a richieste di rimborso
assicurativo per importi cosiddetti “sotto franchigia”, da parte di inquilini/proprietari
nonché per i rischi derivanti dalla rescissione dei contratti di somministrazione del
personale interinale.
Altri accantonamenti
• Sono pari a Euro 449.678 per fondo rischi ambientali
L’accantonamento al Fondo per rischi ambientali è stato appostato nel 2010 per
adeguarsi ai corretti principi contabili per quanto attiene il “rischio amianto” cioè agli
esborsi che il gruppo dovrà effettuare per smaltire l’amianto quando esegue interventi
di Manutenzione Straordinaria e quando prevede di eseguire solo opere di
rimozione/adeguamento alla normativa senza effettuare ulteriori interventi
incrementativi del valore degli immobili. L’importo era stato determinato in via
cautelativa sulla base delle risultanze delle indagini sull’amianto effettuate nell’anno.
E’ stato effettuato un accantonamento di Euro 449.678 a fonte delle nuove stime che
indicano come ragionevole il fondo per oneri di Euro 10.300.000.
Oneri diversi di gestione
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
70
Sono pari a Euro 21.784.885.
L’aumento, rispetto al 2014, risiede essenzialmente nell’applicazione delle tasse e dei
tributi locali (IMU/TASI) nonostante gli alloggi ERP della Capogruppo siano stati
esentati dall’IMU, il carico per la TASI risulta comunque gravoso.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 71
A - B) DIFFERENZA FRA VALORE DELLA PRODUZIONE E
COSTI DELLA PRODUZIONE
La differenza positiva tra valore della produzione e costi della produzione è pari a
Euro 14.156.568.
Si evidenzia che la gestione caratteristica sarebbe in disequilibrio anche nell’esercizio
in esame qualora non vi fosse stato il contributo delle vendite e quello straordinario
deliberato da Regione Lombardia a seguito dell’approvazione del piano di
risanamento della Capogruppo.
PROVENTI E ONERI FINANZIARI
Proventi
Ammontano a Euro 801.806 e derivano per la maggior parte da interessi attivi su
crediti per rateazione e per interessi di mora nei confronti degli assegnatari.
altri proventi finanziari
2.014
2.015
interessi attivi su alloggi ceduti
22.632
6.180
altri interessi
60
Indicizzazione Polizza INA
140.877
219.554
sub totale
163.509
225.795
Interessi da Banche e PP.TT.
205.585
146.862
Interessi di mora/rateazione
221.104
219.061
Altri interessi
125.954
210.088
interessi attivi da imprese collegate
-
-
sub totale
552.643
576.011
Totale 716.152 801.806
Oneri
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
72
Ammontano a Euro 5.122.165 così dettagliati:
2014 2015
interessi su anticipazioni/scoperti di cc 4.546.389 2.055.948
Interessi su mutui 2.462.381 3.066.216
Totale 7.008.770 5.122.165
La differenza tra proventi ed oneri finanziari, è pari a Euro (4.320.359).
Il miglioramento rispetto alla differenza rilevata nel 2014 deriva principalmente dalla
compensazione effettuata tra il contributo straordinario regionale e gli interessi passivi
su mutui per Euro 3.329.135, in base a quanto previsto dall’OIC 12 in tema di
trattamento contabile dei contributi. Nell’esercizio precedente si era proceduto ad
effettuare tale compensazione solamente sulle rate dei mutui scadenti al 31 dicembre
2014, in quanto il contributo straordinario era stato deliberato da Regione nel
secondo semestre dell’esercizio.
.
RETTIFICHE DI VALORI DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
Le rettifiche di valore di Euro 4.203 riguardano la svalutazione della partecipazione in
Vivere Insieme per adeguarne il valore al rispettivo patrimonio netto.
PROVENTI STRAORDINARI
Sono così composti:
A) Plusvalenze da alienazioni di beni patrimoniali
Le plusvalenze da alienazioni per Euro 4.421.828 si riferiscono alla cessione degli
alloggi non contabilizzati tra le rimanenze.
B) Altri Proventi (Sopravvenienze attive/insussistenze passive)
Ammontano a Euro 9.077.034 e si riferiscono, negli importi più rilevanti:
Storno debiti verso personale dipendente per Euro 582.012 per maggiori
stanziamenti effettuati per rinnovo contrattuale anni precedenti e per minori premi
di produttività erogati al personale dipendente;
Rettifiche di costi di esercizi precedenti per Euro 6.252.853
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 73
altri proventi straordinari per Euro 1.438.358 e si riferiscono agli incassi del diritto
di prelazione su immobili ceduti in precedenti esercizi.
C) Contributi in conto capitale
Ammontano a Euro 7.601.768 e sono composti dalle quote di contributi in c/capitale
non ancora interamente riscontata (poiché relativa a immobili oggetto di alienazione
nel 2015 e per i quali, pertanto non si procederà a terminare il processo di risconto,
per mancanza del bene cui sono “collegati”)
Inoltre, sono stati contabilizzati
Euro 2.435.912 storno del risconto passivo per le cessioni delle unità
immobiliari dei tre quartieri effettuate negli anni precedenti. Trattandosi risconti
relativi a cessioni non di competenza, l’imputazione è stata effettuata tra le
sopravvenienze attive
Euro 3.254.828 riduzione del risconto e attribuzione al conto contributi
dell’anno per la quota relativa alle cessioni effettuate nel 2015.
ONERI STRAORDINARI
Vengono di seguito dettagliati:
2014 2015
Minusvalenze da alienazione di altri beni
11.209
28 Altri oneri straordinari Minusvalenze patrimoniali da alloggi e locali ceduti
- -
Sopravvenienze passive/insussistenze attive
1.592.643
1.314.422
altri oneri
72.584
Subtotale
1.592.643
1.387.006
Totale
1.603.852
1.387.034 A) Minusvalenze da alienazione di beni patrimoniali
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
74
Le minusvalenze patrimoniali si riferiscono alle vendite di unità immobiliari e agli
introiti relativi al diritto di prelazione. Non sono state rilevate minusvalenze su
cessione di immobili ma solo di beni mobili.
Le sopravvenienze passive ammontano ad Euro 1.314.422 e si riferiscono a:
- costi relativi a personale interinale (arretrati contrattuali);
- costi vari rilevati nel 2015 ma di competenza di esercizi precedenti.
La differenza tra proventi ed oneri straordinari è pari a Euro 19.713.597
Il risultato di Gruppo prima delle imposte è pari a Euro 29.545.603 contro Euro
11.005.124 del 2014.
IMPOSTE SUL REDDITO DELL’ESERCIZIO
Ammontano a 12.260.336 e sono così composte
2.014 2.015 oneri da consolidato imposte correnti IRES 4.729.893 13.561.152
irap 3.692.305 18.373
Accantonamento Fondo Imposte differite 504.732 486.385
Utilizzo Fondo Imposte differite - 643.464 - 1.805.574
Totale 8.283.466 € 12.260.336
Per il Bilancio 2015 sono state applicate le aliquote Ires e Irap di legge.
La diminuzione dell’IRAP sconta il fatto Regione Lombardia con la Legge Regionale
30/12/2014 n. 36 (art. 2 comma 1 lettera h) ha introdotto una modifica alla legge
regionale 10/2003 prevedendo l’azzeramento dell’aliquota IRAP per le Aler della
Lombardia a decorrere dal 2015.
UTILE CONSOLIDATO
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 75
L’utile consolidato è pari a Euro 17.285.267.
Tale utile beneficia della significativa alienazione patrimoniale effettuata anche
nell’ambito del Piano di Risanamento che ha generato un impatto positivo netto pari
ad Euro 44,3 milioni, oltreché della registrazione a conto economico della quota di
competenza dell’esercizio del contributo straordinario ricevuto nel 2014 che era stata
riscontata (impatto positivo pari ad Euro 20,6 milioni) e dell’esonero al pagamento
dell’IRAP relativa alla Capogruppo.
PARTI CORRELATE
Per il Gruppo possono essere definite parti correlate: la Regione (ente di riferimento -
“controllante” - attraverso l’azione del Presidente/Amministratore Unico, la cui nomina
è di propria emanazione), le società collegate Vivere Insieme Srl e Pieve Energia Srl
(per le quali la partecipazione detenuta è rispettivamente del 35 e del 40%), la società
Cispel Lombardia Services Srl (CLS), la società Infrastrutture Lombarde Spa
controllata da Regione Lombardia.
Possono essere considerate inoltre parti correlate in quanto sotto il comune controllo
di Regione Lombardia anche l’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale della
provincia di Lodi, della Provincia di Varese e Monza e Brianza e della Provincia di
Brescia, Bergamo e Mantova con le quali il Gruppo (specificatamente la
Capogruppo) intrattiene rapporti derivanti dalle devoluzioni dei patrimoni immobiliari
ricadenti nell’ambito di tali province.
Con Aler Lodi, inoltre, sono in corso anche rapporti di tipo commerciale relativi alla
gestione di patrimonio immobiliare di proprietà.
Con Aler Brescia sono intervenuti rapporti relativi a rimborso costi di importo irrisorio
per rimborsi spese varie.
Ulteriore soggetto da considerare tra le parti correlate è la società Infrastrutture
Lombarde Spa con la quale sono intercorsi rapporti commerciali nei confronti della
Capogruppo per la demolizione delle torri di Pieve Emanuele e la gestione
dell’appalto per la cessione delle villette del quartiere Del Sarto di Milano con la
relativa riqualificazione parziale.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
76
I rapporti di natura commerciale intrattenuti con le parti correlate sono improntati a
valutazioni ancorate alle normali condizioni di mercato.
§§§
I rapporti economico patrimoniali tra Capogruppo e Regione Lombardia si riferiscono
essenzialmente ad erogazioni di contributi per la manutenzione e per la costruzione
di immobili da destinare all’Edilizia Residenziale Pubblica e pertanto non hanno
natura commerciale.
Saltuariamente vengono poste in essere operazioni immobiliari votate alla
razionalizzazione del patrimonio della Regione e del Gruppo in base alle politiche
attuate dalla Regione stessa.
Nel 2015 non sono state poste in essere operazioni di natura commerciale con
Regione Lombardia.
Nell’ambito della Locazione temporanea, Regione Lombardia ha erogato un
finanziamento soggetto a restituzione per il quale la Capogruppo (oltre alla
rendicontazione dei canoni) effettua il rimborso in funzione dei piani prestabiliti.
§§§
I servizi acquisiti da CLS da parte del Gruppo Aler Milano si sostanziano nella
fornitura di servizi di selezione e formazione specialistici. Sussistono debiti Vs CLS
per Euro 2.650 e i costi dell’esercizio per prestazioni effettuate sono pari a Euro
544.333.
§§§
In bilancio sono considerati tutti i costi ed i ricavi, tutti i debiti ed i crediti e tutti i valori
di conti o di operazioni con imprese controllanti, sottoposte a comune controllo e
collegate.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2015 77
Crediti Finanziari
Debiti finanziari
Crediti Commerciali
Debiti Commerciali
Altri Crediti
Altri Debiti
ricavi costi
Controllanti
Regione Lombardia ex Gestione speciale
2.020
23.386.998
- - -
-
-
Regione Lombardia (altri rapporti)
-
54.423.889 - -
-
1.352.663
27.438.134
totale controllanti
2.020
77.810.887
-
1.352.663
27.438.134
-
controllate
totale controllate
-
- - -
- -
-
collegate (dirette e indirette)
Vivere insieme
Pieve Energia
CLS 2.650
544.333
totale collegate
-
- -
2.650
-
- -
544.333
altre imprese
Inarcheck
totale Altre imprese
-
-
-
- -
-
Altre Aler
Aler Brescia - - -
1.198
-
- - -
Aler Monza e Brianza
- - - -
1.084.213
- -
-
Aler Lodi -
- - - 3.434.653
3.832.682
- -
totale Aler
- -
1.198
4.518.866
3.832.682
-
-
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2015
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Altri soggetti
Infrastrutture Lombarde
- 2.085.196 -
Finlombarda
totale Altri soggetti
- - - 2.085.196 -
-
- -
Il Direttore Generale
Lorella Sossi
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