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APPENDICE
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APPENDICE – L’AUTORECUPERO EDILIZIO
A.1 – Premessa: il disagio abitativo
Il disagio abitativo può essere definito come “la condizione di privazione o sofferenza di chi è
sprovvisto dei mezzi economici necessari per soddisfare i bisogni minimi di servizi abitativi”.
(Nomisma, “La condizione abitativa in Italia”, Bologna, settembre 2007)
Questo si manifesta come incapacità economica da parte di individui o gruppi di individui a
far fronte alle spese di mantenimento di un alloggio.
Il contesto sociale attuale, fatto di precarietà e vulnerabilità sociale e caratterizzato dalla
crescita dei costi abitativi, vede un incremento della domanda sociale di abitazioni dovuto ad
un allargamento della fascia di popolazione a rischio abitativo, e tale fenomeno riguarda tanto
i cittadini italiani quanto gli stranieri. Nuclei familiari, giovani coppie, singoli, immigrati, si
confrontano sempre di più con un mercato immobiliare inaccessibile, nel quale un alloggio a
costi abbordabili, sia in proprietà che in affitto, risulta essere una prospettiva lontana.
Alla rigidità ed ai costi dell’offerta privata si aggiunge inoltre anche l’insufficienza di quella
pubblica, che nella stragrande maggioranza dei casi risulta essere anche severamente
selettiva, e tutto questo fa emergere tutta la complessità della questione abitativa, le
debolezze delle politiche pubbliche della casa, e di contro le potenzialità dell’abitare come
pratica di costruzione di cittadinanza.
Questa situazione viene accentuata nel caso di soggetti immigrati (sia irregolari che regolari,
magari anche in possesso di un lavoro), per i quali a questa esclusione abitativa si aggiunge
anche un’esclusione sociale, in quanto il disagio abitativo tende spesso a tradursi in
problemi di carattere sociale, quali l’integrazione, l’abilitazione professionale, la ricerca di un
lavoro. Pertanto la casa si configura come la più critica delle condizioni urbane
dell’inserimento degli immigrati.
Oltre che con le difficoltà comuni ai cittadini italiani, che cercano una casa in affitto nel libero
mercato, gli immigrati devono inoltre fare i conti con alcune particolari discriminazioni, sia
nel mercato locativo privato, che nel settore sociale pubblico. Le disparità possono essere di
vario tipo: dai pregiudizi, per cui i proprietari rifiutano di affittare a stranieri, alla
speculazione, per cui si affitta a immigrati abitazioni sotto-standard con prezzi maggiorati
(30-40%) rispetto agli autoctoni. Se a queste si aggiungono i limiti imposti dal settore
222888 pubblico alle possibilità per i cittadini immigrati di accedere all’edilizia residenziale pubblica
ed ai mutui agevolati per l’acquisto o il recupero (limiti dettati dal possesso della carta di
soggiorno, ottenibile soltanto dopo sei anni, oppure di un permesso di soggiorno almeno
biennale, nonché lo svolgimento di regolare attività di lavoro) appare evidente come la
grandissima maggioranza dei cittadini immigrati sia di fatto esclusa dalla possibilità di
possedere una casa, ed abbia dato vita ad una nuova forma di mercato: quella degli alloggi
“inabitabili”, inadeguati dal punto di vista igienico ed in molti casi anche strutturale, in
condizioni di sovraffollamento, al di sotto dei criteri minimi che oggi definiscono
culturalmente l’abitabilità in Italia.
A.2 – Che cos’è l’Autorecupero Edilizio Assistito
L’autorecupero edilizio assistito è un processo che rende possibile l’accesso ad
un’abitazione attraverso la ristrutturazione ed il recupero di edifici sfitti, abbandonati o
dismessi tramite il coinvolgimento diretto dei beneficiari che, riuniti in Cooperative Edilizie di
Autorecupero, prestano la loro opera in cantiere mettendo a disposizione un monte ore
lavorativo, coordinati da una equipe organizzata, diretti e assistiti da professionisti ed esperti
accreditati.
Per questo nuovo approccio all’ ”abitare” esistono procedure edilizie con specifiche e
consolidate modalità costruttive, che privilegiano, ove possibile, l’applicazione anche
sperimentale di tecnologie compatibili con l’ambiente e favorendo, in tal modo, oltre che la
loro diffusione, anche la formazione di lavoratori specializzati nell’uso delle tecnologie stesse.
Allo stesso tempo, il processo dell’autorecupero presuppone la scelta di operare in maniera
associata e volontaria, di condividere con altre persone la sfida e l’impegno che
l’Autorecupero comporta, nonché le responsabilità, le problematiche e le difficoltà.
In ogni processo di autorecupero edilizio risulta fondamentale la formazione dei soggetti che
interverranno direttamente all’interno del progetto. Le competenze acquisite da ogni singolo
soggetto autocostruttore si fondono e divengono importanti per l’economia generale del
progetto, per far sì che ogni operazione eseguita sia adeguata ed efficiente in termini
costruttivi, ma anche e soprattutto perché il “costruire insieme” consente il raggiungimento
dell’obiettivo finale in maniera sinergica e virtuosa. A questo fine, è fondamentale che ogni
autocostruttore sia pienamente responsabile e consapevole rispetto al proprio
coinvolgimento in un processo nel quale il singolo apporto non solo è fondamentale, ma è
anche complementare nell’ottica del lavoro di squadra.
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Affinché vengano create queste condizioni e per accompagnare e facilitare gli autocostruttori
nei processi di progettazione partecipata prima e nelle fasi operative di cantiere dopo, si
configura come essenziale il lavoro di un team di esperti in mediazione, in progettazione
architettonica e direzione dei lavori di cantiere che, esulando da qualsiasi logica di ricerca di
profitto, contribuisce a sostenere le attività del gruppo e a risolvere eventuali problemi e
conflittualità che dovessero insorgere.
Nel processo edilizio dell’autorecupero si possono individuare due possibili modalità
operative:
autorecupero totale, in cui la totalità degli interventi viene eseguita dalla Cooperativa
Edilizia di Autorecupero (qualora questa possegga i requisiti necessari, o qualora gli
interventi rientrino nella manutenzione ordinaria dell’immobile);
autorecupero parziale, in cui vengono affidate a ditte o imprese specializzate gli
interventi relativi al consolidamento strutturale dell’edificio, e alle cooperative di
autorecupero le opere interne agli alloggi (pavimentazioni, tramezzature, rivestimenti,
impianti tecnologici, serramenti).
Per la proposta di progetto in esame, si ritiene opportuno adottare come modalità operativa
quella dell’ “autorecupero parziale”, dato il carattere sperimentale del progetto, ma
soprattutto data la probabile necessità di intervenire sulle parti strutturali dell’edificio con
tecniche specifiche e ditte specializzate.
Le proposte dell’autorecupero del patrimonio pubblico abbandonato ad uso abitativo
provengono dai movimenti di lotta per la casa del Nord Europa (Olanda, Inghilterra,
Germania) degli anni ’70.
In Italia la prima esperienza simile risale agli inizi degli anni ’80 nel centro storico di Bologna
su alcuni immobili vuoti di proprietà comunale che versavano in condizioni di degrado e
abbandono. È stato appunto il Comune di Bologna che nel 1982 ha deliberato il primo bando
pubblico di alloggi da autorecuperare. Sulla scia di questa esperienza, cooperative edilizie con
finalità di autorecupero hanno cominciato a diffondersi in altre parti d’Italia (Roma, Milano,
Torino, Firenze, Padova, Livorno), e ad oggi si contano numerosi progetti distribuiti lungo
tutta la penisola italiana.
Molti di questi vedono inoltre la partecipazione diretta di comunità di immigrati
(consultare l’allegato B, “Schede Tecniche di progetti di Autorecupero in Italia”) ed hanno
333000 permesso il conseguimento di risultati soddisfacenti, per cui di fatto l’Autorecupero
costituisce una “buona pratica” sia dal punto di vista tecnico, permettendo la realizzazione di
alloggi a basso costo e competitivi sotto ogni aspetto con quelli dell’edilizia tradizionale, che
dal punto di vista sociale, contribuendo alla riduzione del disagio abitativo e rappresentando
un’ottima formula a favore dell’inclusione sociale degli immigrati.
A.3 – Obiettivi dell’Autorecupero
L’autorecupero assistito si propone come una soluzione concreta ed efficace ai problemi del
“disagio” e dell’ “emergenza abitativa”:
permettendo a soggetti e nuclei familiari italiani o stranieri di realizzare il diritto ad
un’abitazione propria e dignitosa, pur se si è sprovvisti dei mezzi finanziari necessari
ad acquistarla o affittarla ai prezzi medi del mercato immobiliare;
consentendo, attraverso la partecipazione dei beneficiari ai lavori di cantiere, ad un
abbattimento dei costi economici degli interventi (abbattimento stimato tra il 40-
60% dei costi da sostenere, in stretta relazione con la percentuale di opere da
realizzare in autorecupero parziale o totale), in quanto vengono depennate in toto o in
parte le voci riguardanti gli utili d’impresa e la manodopera e le spese si riducono
solamente ai costi legati alle procedure amministrative, di progettazione e direzione
dei lavori e all’acquisto dei materiali;
costituendo una “buona pratica” a livello di integrazione sociale e coinvolgimento
dell’utenza, promuovendo la convivenza tra le componenti etniche presenti nel paese
(quella italiana compresa) al fine di garantirne la coesione sociale e rafforzare la
coabitazione interetnica;
migliorando la qualità ambientale dell’area e ristabilendo le relazioni tra il tessuto
emarginato della società ed il resto della città.
Inoltre trova soluzione un’ulteriore causa di degrado: avere un rapporto diretto con la propria
casa, che si costruisce con le proprie mani e impiegando tempo e risorse concrete, significa
abitare consapevolmente, e la consapevolezza genera custodia e cura manutentiva.
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Nel caso del progetto in esame, l’autorecupero può facilitare il processo di inserimento degli
immigrati all’interno della società, in quanto offre gli strumenti necessari per l’acquisizione
di professionalità tecniche che si traducono nell’incremento delle opportunità di lavoro
degli stessi “autocostruttori”. Infatti propedeutica ad ogni iniziativa di autorecupero è la fase
di formazione delle “cooperative edilizie di autorecupero”, con la quale i futuri autocostruttori
acquisiscono le competenze tecniche nel settore edile attraverso la partecipazione a corsi
didattici e laboratori promossi da Enti, Scuole Edili, associazioni e professionisti accreditati.
Dal punto di vista delle Amministrazioni Locali, queste potrebbero rintracciare
nell’autorecupero una soluzione alle spese di ristrutturazione degli edifici in degrado o di
manutenzione di edifici sfitti, nonché un’iniziativa volta alla valorizzazione del patrimonio
edilizio esistente, valida alternativa alla svendita del patrimonio pubblico immobiliare,
nonché alla cementificazione di ulteriori porzioni di territorio.
In alcune situazioni questi processi vanno a ripristinare ambiti di legalità in stabili occupati a
vario titolo, come nel caso in esame, nei quali la situazione alloggiativa, di fatto costituitasi,
può creare gravi tensioni di carattere sociale.
In quest’ottica i programmi di autorecupero a fini residenziali incrementano l’efficacia
dell’investimento pubblico attraverso l’integrazione delle politiche urbanistiche con quelle
sociali, residenziali ed economiche, per governare la complessità di tutti quei fattori che sono
all’origine del degrado urbano e ambientale.
Gli individui si costituisco “attori” di un territorio che valorizzano come bene comune e che
nel loro agire trasformano in spazio pubblico, anche sperimentando opportunità di
democrazia partecipativa, relazionandosi con le Istituzioni e facendosi carico di situazioni di
degrado urbano.
Il prodotto architettonico dell’autorecupero-autocostruzione presuppone un significativo
apporto di conoscenze, metodologie, modalità e certificazioni nel corso dell’intero processo
edificatorio, per cui il prodotto finale non solo è in grado di soddisfare tutti i requisiti
legislativi ed amministrativi richiesti, ma anche di fornire all’utente un alloggio salubre ed
eco-sostenibile, competitivo sotto ogni punto di vista con quelli della produzione corrente sul
piano della qualità architettonica, della durabilità, del risparmio energetico, della
biocompatibilità.
In definitiva l’Autorecupero a scopo sociale si presenta come una possibile buona pratica di
“politica urbana vicina agli abitanti”: in questo senso promuove la configurazione di
333222 politiche attente alla specificità dei diversi bisogni abitativi: di politiche non assistenziali, ma
che valorizzano le risorse e le capacità di cui gli abitanti sono portatori.
A.4 – Definizioni e tipologie di Autorecupero
Le numerose situazioni che possono rientrare all’interno del concetto generico di
autorecupero si differenziano tra loro non tanto in rapporto alle tecnologie impiegate o agli
aspetti progettuali in genere, quanto in funzione dei processi organizzativi che le attivano. La
distinzione può avvenire secondo otto criteri distinti:
1. MODALITÀ DI ATTUAZIONE
a) INTERVENTO DIRETTO
I titolari dell’iniziativa sono gli stessi autocostruttori.
b) INTERVENTO INDIRETTO
La promozione dell’iniziativa viene assunta da un operatore pubblico, che attraverso un
proprio bando avvia la ricerca e seleziona gli autocostruttori (in base alle loro
caratteristiche economiche e sociali) per la realizzazione di interventi di edilizia sociale.
2. FORMA AGGREGATIVA
a) AUTORECUPERO INDIVIDUALE
Il promotore è singolo od organizzato in formule strettamente familiari.
b) AUTORECUPERO ASSOCIATO
L’iniziativa è promossa da un gruppo di utenti che si riuniscono nella forma associativa
della “cooperativa”, la più idonea a fornire al gruppo di autocostruttori quei supporti
organizzativo-burocratici indispensabili per condurre a termine esperienze di questo
tipo.
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3. GRADO DI RIDUZIONE DELLA DELEGA
a) AUTOGESTIONE
L’utenza si assume il compito di gestire l’intervento senza impegnarsi in lavori manuali,
quindi la sua attività si manifesta per lo più in un controllo di tipo economico-
amministrativo.
b) AUTOFINITURA
A partire dalla realizzazione del “rustico” da parte di un’impresa, gli autocostruttori
realizzano personalmente le fasi costruttive successive: lavori di allestimento interno e di
finitura degli alloggi (infissi, finiture, impianti…) con squadre di lavoro in serie o in
parallelo e naturalmente con la possibilità di intervenire anche nella gestione economica.
c) AUTORECUPERO TOTALE
Tutte le fasi del processo di cantiere sono assunte dagli autocostruttori che realizzano
praticamente tutto il lavoro manuale, con o senza la gestione economico-amministrativa
dell’intervento. Questo tipo di processo è adatto unicamente a interventi di piccole
dimensioni ed in assenza di lavorazioni specializzate.
d) AUTORECUPERO PARZIALE
Gli autocostruttori realizzano gran parte del lavoro (chiusure esterne, coperture, opere
interne agli alloggi), delegando la parte più impegnativa, rischiosa o di maggiore
responsabilità (scavi, fondazioni, strutture) ad imprese edili esterne specializzate.
4. ORGANIZZAZIONE DELL’ATTIVITÀ PRODUTTIVA
a) AUTORECUPERO IN PARALLELO
L’attività produttiva è svolta in contemporanea da più utenti associati, ciascuno dei quali
opera esclusivamente sulla propria casa, riservando al momento associazionistico gli
affari amministrativi, gli acquisti e le eventuali deleghe.
b) AUTORECUPERO IN SERIE
L’attività produttiva è svolta in contemporanea da più utenti secondo il principio della
suddivisione del lavoro (ciascun utente svolge un’attività produttiva specializzata a favore
333444 di tutti); in questo caso l’assegnazione avviene successivamente all’ultimazione di tutti gli
interventi.
c) AUTORECUPERO MISTO
Questa soluzione si pone come via di mezzo tra i due casi esposti precedentemente: nella
fase iniziale tutti gli autocostruttori svolgono l’attività produttiva contemporaneamente,
secondo il principio della suddivisione del lavoro; giunti “al rustico” delle abitazioni,
queste vengono consegnate ai singoli autocostruttori che completano la fase di finitura a
seconda dei propri gusti personali.
5. GRADO DI AUTONOMIA GESTIONALE
a) AUTORECUPERO SPONTANEO
Gli autocostruttori si assumono in prima persona l’intera parte organizzativo-burocratica
che si rende necessaria per l’attivazione dell’intervento e durante l’intero processo
edilizio.
b) AUTORECUPERO ASSISTITO
Un ente di varia natura si impegna a fornire al gruppo di autocostruttori tutti, o in parte,
quei supporti organizzativo-burocratici relativamente alle varie forme di assistenza:
PROCEDURALE;
ECONOMICO-FINANZIARIA;
PROGETTUALE;
TECNICO-OPERATIVA;
AMMINISTRATIVA.
6. GRADO DI INTERVENTO PUBBLICO
a) AUTORECUPERO PRIVATO
Le uniche risorse economiche utilizzate sono private e vengono perciò sostenute
interamente dal gruppo di autocostruttori.
b) AUTORECUPERO AGEVOLATO
Le risorse economiche impiegate sono private, ma vengono fornite da parte delle
amministrazioni pubbliche (Regione, Provincia o Comune) agevolazioni di varia natura
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(sull’accesso ai terreni, sugli oneri previsti dalla normativa), a cui gli autocostruttori
possono accedere.
c) AUTORECUPERO PUBBLICO
Le uniche risorse economiche utilizzate sono pubbliche e vengono perciò sostenute
interamente dalle Amministrazioni o da altri enti.
7. GRADO DI OMOGENEITÀ DEL GRUPPO
a) AUTORECUPERO MULTIETNICO
Il gruppo di autocostruttori è eterogeneo per provenienza e formazione culturale; in
questo caso non c’è omogeneità socio-culturale e solo parzialmente linguistica tra i
componenti del gruppo cooperativo.
b) AUTORECUPERO OMOGENEO
I componenti del gruppo non si conoscono e può essere prevista anche una eterogeneità
di provenienza; tuttavia in questo caso sussiste una omogeneità socio-culturale e
linguistica.
c) AUTORECUPERO COMPATTO
Questo è il caso in cui il gruppo è maggiormente compatto, poiché i componenti
condividono oltre i valori comuni anche fattori maggiormente unificanti, quali rapporti di
parentela o semplicemente una conoscenza precedente.
8. FORMA DI POSSESSO
a) AUTORECUPERO IN PROPRIETÀ
Gli autocostruttori sono proprietari diretti dell’abitazione. La proprietà può esservi sin
dalle prime fasi del processo edilizio, oppure concretizzarsi solo in un secondo momento,
con la conclusione dei lavori in forma associazionistica e quindi con l’assegnazione degli
alloggi.
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b) AUTORECUPERO IN AFFITTO
La proprietà delle abitazioni appartiene ad un soggetto terzo (che solitamente è il
soggetto promotore dell’iniziativa) al quale gli autocostruttori, alla fine del processo
edilizio, pagano un canone di locazione.
Tipologie di autorecupero
A.5 – Attori del processo edilizio in Autorecupero/Autocostruzione
La “costruzione” è un processo, una catena di azioni e di relazioni che portano dall’idea
progettuale all’opera compiuta e alla sua gestione (definizione UNI).
Il processo edilizio è articolato in fasi, con operatori, attori ed un insieme di procedure che
devono essere coordinate, affinché l’opera finale sia realizzata in maniera rispondente alle
MODALITÀ DI ATTUAZIONE
Diretto Indiretto
FORMA AGGREGATIVA
Individuale Associato
GRADO DI RIDUZIONE DELLA DELEGA
Autogestito Autofinitura Totale Parziale
ORGANIZZAZIONE DELL’ATTIVITÀ PRODUTTIVA
In parallelo In serie Misto
GRADO DI AUTONOMIA GESTIONALE
Spontaneo Assistito
GRADO DI INTERVENTO PUBBLICO
Privato Agevolato Pubblico
GRADO DI OMOGENEITÀ DEL GRUPPO
Multietnico Omogeneo Compatto
FORMA DI POSSESSO
Proprietà Affitto
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esigenze individuate in sede di domanda, rispettando le previsioni dei tempi di realizzazione e
dei costi di esecuzione. L’approccio all’autorecupero/autocostruzione obbliga gli operatori
del processo edilizio ad assumere un punto di vista non convenzionale nelle prassi e nei
comportamenti, ed a pensare e lavorare in maniera integrata per perseguire gi obiettivi
comuni.
Nel processo edilizio tradizionale, le varie aree all’interno delle quali agiscono gli operatori
sono molto spesso separate tra loro. Ogni operatore del processo opera in quasi completa
autonomia e indipendenza dagli altri senza che esista alcun coordinamento, se non quello
molto labile svolto dal committente.
Nell’autocostruzione si ha invece la presenza di soggetti non professionisti in ambito edilizio,
e questo elemento introduce notevoli fattori di delega e la forte necessità di coordinazione.
La distanza dal processo edilizio tradizionale emerge immediatamente dall’analisi del ruolo
degli attori. Infatti in autocostruzione alcune figure subiscono una ricombinazione, fatta di
parziali scorpori e fusione di ruoli e funzioni, mentre altre assumono caratteri inediti.
Mentre nel processo edilizio tradizionale i principali protagonisti sono dati da:
(Attori nel “processo edilizio tradizionale”)
Nell’autorecupero associato e assistito la figura della cooperativa di autocostruzione
racchiude in sé oltre al ruolo di utente, anche quello di committente (nel caso di Autorecupero
IMPRESA EDILE
RESP. PROCEDIMENTO DIRETTORE LAVORI
CSP, CSE COLLAUDATORI
PRODUTTORI DI COMPONENTI E MATERIALI
UTENTE
ENTI PUBBLICI
ENTI FINANZIARI E ASSICURATIVI
PROGETTISTI
CCOOMMMMIITTTTEENNTTEE
333888 “in proprietà”), e si ha una sovrapposizione, più o meno parziale, con il ruolo di impresa edile,
data la partecipazione della cooperativa a parte del lavoro richiesto dall’edificazione:
(Attori nel “processo edilizio in Autorecupero Associato e Assistito in proprietà”)
La COOPERATIVA DI AUTOCOSTRUTTORI rappresenta il soggetto attivo all’interno di tutte
le fasi dell’intervento e rappresenta il vero protagonista dell’intero processo edilizio. E’
costituita principalmente da lavoratori dipendenti o autonomi che svolgono già un loro lavoro
professionale in altri ambiti, oppure da gruppi di immigrati, che prestano la propria
manodopera utilizzando il proprio “tempo libero” e le proprie capacità manuali come
“moneta” per la costruzione della propria abitazione.
L’ENTE PER L’AUTOCOSTRUZIONE è un’organizzazione che assume il ruolo di “mediatore
attivo”, in grado di guidare il processo di autocostruzione con un approccio integrato, che
offre agli autocostruttori assistenza per la stesura del progetto e la gestione tecnico-
economica, fino alla supervisione del cantiere.
L’Ente prima consiglia gli autocostruttori nella fase di programmazione e di progettazione, e
in seguito, li istruisce nella fase di completamento dal punto di vista gestionale in modo da
garantire il massimo risultato.
La natura costitutiva di questo ente può essere varia, dati i vari livelli di assistenza da fornire:
COOPERATIVA DI AUTOCOSTRUTTORI ENTI PUBBLICI
ENTI FINANZIARI E ASSICURATIVI
UNITA’ TECNICO-PROFESSIONALE
PRODUTTORI DI COMPONENTI E MATERIALI IMPRESE EDILI
ESTERNE
UNITA’ DI MEDIAZIONE
CENTRO DI RICERCA E FORMAZIONE
Ente per l’Autocostruzione Assistita
CCOOMMMMIITTTTEENNTTEE
Nel caso di Autorecupero “in affitto”:
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Assistenza Procedurale, per la definizione del programma d’intervento e la
responsabilità di individuare le competenze necessarie allo sviluppo dello stesso,
verificando la compatibilità del progetto in rapporto alle normative urbanistiche ed
edilizie vigenti;
Assistenza Progettuale, per le scelte tipologiche e tecnologiche appropriate, per la
stesura e per l’approvazione del progetto;
Assistenza Economico-Finanziaria, per la gestione delle risorse da impiegare per
l’intervento, sia quelle “interne” (risorse produttive), che “esterne” (partecipazioni
pubbliche e private, crediti e contributi, etc.);
Assistenza Esecutiva, per la predisposizione dei contratti di approvvigionamento dei
materiali e componenti da impiegare per la realizzazione dell’opera, per l’attività di
controllo durante l’esecuzione dei lavori con riferimento alla normativa tecnica e alla
sicurezza del cantiere, nonché per la definizione di eventuali contributi specialistici
da parte di fornitori d’opera esterni (imprese, manovalanza specializzata, consulenze
specifiche, etc.);
Assistenza Tecnico-Amministrativa, per la gestione economica e finanziaria della
contabilità generale;
L’ente può esprimere una migliore dinamicità gestionale articolandosi principalmente in due
unità operative:
UNITÀ TECNICO-PROFESSIONALE: unità operativa che si fa carico della regia
tecnica dell’intero programma, occupandosi della progettazione degli interventi e
della gestione del cantiere, attraverso un’attenta direzione e coordinamento dei
lavori e con un continuo sostegno alle attività del gruppo di autocostruttori;
UNITÀ DI MEDIAZIONE: unità operativa per l’assistenza alla gestione, il tutoraggio
e la conduzione del gruppo dei soci autocostruttori per quanto riguarda le
dinamiche di mediazione sociale, assumendo il ruolo di interfaccia della cooperativa
con gli attori esterni ed esercitando un’azione di coordinamento.
444000 Gli ENTI PUBBLICI sono rappresentati dalle Pubbliche amministrazioni locali, provinciali e
regionali, Aziende per l’edilizia residenziale pubblica, Università ed Istituti Nazionali di
Ricerca che contribuiscono direttamente o indirettamente nell’attuazione dei processi di
autocostruzione attraverso:
- la concessione dei terreni;
- l’elaborazione di strumenti normativi specifici;
- contributi per la realizzazione di interventi in contenimento oneri di
urbanizzazione;
- il finanziamento di progetti di ricerca per la promozione e l’informazione
sull’autocostruzione;
- l’elaborazione di strumenti progettuali “ad hoc” per la qualità architettonica.
Le IMPRESE EDILI ESTERNE, gli installatori e gli artigiani rientrano necessariamente nei
processi in autorecupero parziale, e vengono coinvolte dagli autocostruttori per la
realizzazione delle lavorazioni più pericolose o altamente tecniche e specializzate, quali la
conduzione delle macchine di sollevamento o di movimento terra (scavi di fondazione,
fognature e collettori, etc), gli interventi di consolidamento strutturale e gli impianti con
certificazione obbligatoria.
I PRODUTTORI DI COMPONENTI E MATERIALI assumono un importante ruolo circa lo
sviluppo di un mercato specializzato a sostegno dell’autocostruzione, attraverso la messa a
punto di programmi produttivi che possano portare all’offerta di un catalogo di componenti
caratterizzati:
- dal massimo livello di pre-assemblaggio fuori cantiere;
- dalla leggerezza e dalla facile trasportabilità;
- dalla maneggevolezza in cantiere e dalla massima semplicità di messa in opera;
- dalla facile manutenzione;
- dalla migliore affidabilità complessiva.
Il CENTRO DI RICERCA E FORMAZIONE può contribuire alla multidisciplinarità specifica
della ricerca ed al governo della complessità degli interventi, trasferendo le competenze che
confluiscono dalla ricerca verso iniziative formative per la qualificazione, l’aggiornamento e la
specializzazione degli operatoti del settore edile e degli autocostruttori.
444111
Gli ENTI FINANZIARI ED ASSICURATIVI possono fornire assistenza relativamente agli
aspetti di pianificazione, programmazione e di ingegneria finanziaria:
- proponendo soluzioni per accelerare i tempi di erogazione dei finanziamenti;
- sviluppando accordi nazionali per l’adozione di strumenti finanziari “ad hoc” per i
progetti di autocostruzione;
- istituendo polizze assicurative specifiche per garantire una copertura civilistica
contro un’ampia gamma di rischi legati alla presenza sul cantiere di operatori non
specializzati (polizza C.A.R. “Contractor’s All Risks”, polizze infortuni…).
A.6 – Le fasi del processo edilizio in Autorecupero/Autocostruzione
Seguendo il criterio dell’organizzazione in sequenza temporale, si possono individuare nel
processo edilizio dell’autorecupero le seguenti fasi:
1. Set-up
2. Selezione
3. Start-up
4. Cantiere
5. Consegna e finitura
È evidente che il processo edilizio segue un iter solo apparentemente di tipo lineare: occorre
considerare infatti la continua necessità di operare dei feed-back da una singola fase a fasi
precedenti.
È inoltre opportuno sottolineare che l’organizzazione del processo edilizio rappresenta un
quadro di riferimento di carattere metodologico e procedurale: a questo quadro vanno riferite
le diverse modalità applicative del processo, ognuna delle quali, pur rispettando regole di
carattere generale, esprime una situazione contestuale ben precisa.
(fonte: www.sudaautocostruzione.it)
SET-UP SELEZIONE START-UP CANTIERE CONSEGNA
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444222
1. SET-UP
È la fase di iniziativa decisionale, in cui si ha l’acquisizione e la valutazione delle
condizioni generali e l’elaborazione degli interventi per ottimizzare le risorse
disponibili. In questa fase si ha l’individuazione dell’immobile da recuperare,
l’individuazione dei soggetti idonei a cui assegnare i vari incarichi di coordinamento,
l’elaborazione preliminare del programma di intervento, anche sotto l’aspetto
economico e finanziario con la determinazione del preventivo di spesa e
l’individuazione dei canali di finanziamento.
2. SELEZIONE
In questa fase avviene la selezione dei beneficiari, tramite un bando qualora il processo
di autorecupero sia in modalità “indiretta” (ossia la promozione dell’iniziativa viene
assunta da un operatore pubblico), oppure attraverso l’analisi dei requisiti sociali e
professionali dei potenziali autocostruttori, nel caso di autorecupero in modalità
“diretta”.
3. START-UP
È la fase dell’organizzazione esecutiva e della definizione di tutte le scelte operative
che riguardano l’attuazione del progetto. Da un punto di vista tecnico si definisce il
“programma esecutivo” con l’attivazione del processo di progettazione partecipata e la
formazione teorica degli autocostruttori, la stesura del progetto definitivo e
l’accompagnamento dell’iter di approvazione dei progetti architettonici presso gli uffici
tecnico-urbanistici delle amministrazioni pubbliche.
4. CANTIERE
È la fase “esecutiva”, in cui vengono avviati i lavori e gli autocostruttori mettono a
disposizione il proprio tempo libero e le proprie capacità a favore del gruppo di lavoro
e del progetto. L’Ente di assistenza interviene per lo svolgimento dei lavori in cantiere
nel rispetto di tutte le norme anti-infortunistiche, nel coordinamento e nella gestione
delle risorse umane, nell’assistenza logistica per l’approvvigionamento dei materiali,
degli strumenti e dei macchinari, per ottenere la massima efficienza nel funzionamento
dell’organizzazione. In questa fase viene delegata a imprese edili esterne la
realizzazione dei lavori più specialistici e la loro certificazione, ove necessaria.
444333
5. CONSEGNA E FINITURA
In quest’ultima fase, giunti “al grezzo” di tutte le abitazioni, avviene il sorteggio per le
assegnazioni delle singole unità abitative, entro le quali ciascun autocostruttore
completa gli interventi di finitura. Hanno luogo inoltre le operazioni di controllo e di
verifica, con l’emissione del “certificato di conformità”.
A seguito di questa fase è opportuno prevedere un periodo più o meno lungo in cui
monitorare l’esperienza, al fine di recuperare informazioni sui risultati conseguiti in
termini di qualità architettonica e aspetti sociali.
A.7 – Tempi e costi
L’ottimizzazione di tempi e costi rappresenta un obiettivo strategico per ciascuno dei soggetti
coinvolti nei processi di autorecupero/autocostruzione: l’individuazione di strumenti
operativi e di utili punti di riferimento secondo cui dimensionare e programmare l’entità degli
impegni economici, è un passaggio necessario per gli operatori al fine di improntare l’attività
secondo i criteri di efficienza ed efficacia.
Va comunque evidenziato che le ipotesi possibili sono direttamente legate ad una serie di
condizioni relative alla capacità di intervento manuale dell’utente, alle sue specifiche
conoscenze tecniche ed al grado di complessità dell’intervento, condizioni estremamente
variabili da caso a caso.
Essendo la natura del’autorecupero assolutamente propria ed esclusiva di ogni singola
esperienza, risulta difficile fare delle analisi complessive. Tuttavia l’unico fattore di continuità
evidenziato in tutte le esperienze finora intraprese a livello nazionale ed internazionale è che
per le comunità di autocostruttori il tempo è un fattore altamente determinante.
Su di esso incidono fortemente:
la discontinuità nelle fasi di cantiere, considerando che l’autorecupero prevede che le
attività vengano svolte dagli autocostruttori compatibilmente con le realtà quotidiane
dei singoli soggetti, sfruttando la disponibilità del tempo di non lavoro retribuito (i fine
settimana, le festività, le ferie). A questo si sommano le condizioni meteo, o altri fattori
esterni, che possono impedire il continuo svolgimento delle operazioni di cantiere.
le tecniche edilizie impiegate, che influenzano direttamente i tempi di realizzazione
della costruzione: è compito dei progettisti scegliere, dunque, tecniche e soluzioni di
444444 bassa complessità, concepite, progettate e realizzate con l’obiettivo di semplificare le
fasi di messa in opera;
la complessità degli interventi ed il fattore di delega che subentra qualora vi sia la
presenza di operazioni altamente rischiose o specialistiche per le quali è necessario
l’affidamento a ditte edili esterne;
La programmazione dei tempi, infine, è certamente uno dei fattori più importanti, non solo
perché questi incidono direttamente sui costi, ma anche perché influenzano notevolmente
l’entusiasmo ed il morale di ogni singolo componente del gruppo.
Al fine di individuare quelle parti del processo edilizio in cui l’autorecupero/autocostruzione
incide nella riduzione dei costi, è utile analizzare il VALORE DI MERCATO, ossia “il più
probabile prezzo di trasferimento della proprietà”. In linea generale esso può essere espresso
secondo la funzione:
Vm = Ct + Cc + Pm + Sg
dove:
Ct = costo del terreno (acquisto, oneri accessori quali imposte di registro, ipotecarie e
catastali, spese notarili); possono incidere sul valore di mercato per circa il 20%.
Cc = costo di costruzione, ossia i costi diretti di realizzazione di un immobile (manodopera,
materiali, noli e trasporti, spese generali di cantiere, utili del costruttore), con un valore di
incidenza percentuale sul valore di mercato pari a circa il 45%.
444555
Pm = profitto di mercato, rappresentato dalla remunerazione del committente, della sua
capacità imprenditoriale e del rischio assunto nell’investimento; può essere stimato come
un’aliquota intorno al 25% del valore di mercato.
Sg = spese generali, che ammontano a circa il 10% e comprendono: spese tecniche (indagini
preliminari, progettazione preliminare, definitive ed esecutiva, direzione lavori, collaudo) e
spese relative alla gestione, oneri concessori e di urbanizzazione, spese varie ed imprevisti.
Composizione % del Valore di Mercato
(fonte: A. Cantini, M. Bertone, “Autocostruzione Associata e Assistita in Italia)
Nel caso specifico dell’autorecupero è possibile conseguire una riduzione dei costi pari a
circa il 40-60% del valore di mercato, in quanto vengono depennate in toto o in parte le voci
riguardanti gli utili d’impresa e la manodopera e le spese si riducono solamente ai costi legati
alle procedure amministrative, di progettazione e direzione dei lavori e all’acquisto dei
materiali.
Nel caso dell’autorecupero, infatti, le due figure di “imprenditore promotore” e “imprenditore
costruttore” (generalmente presenti come soggetti separati nei processi di edilizia
convenzionale) coincidono, e questo elemento implica l’internalizzazione del profitto di
mercato e di gran parte degli utili del costruttore, con un risparmio relativo di circa il 30% sul
valore di libero mercato.
Relativamente ai costi della manodopera, essa è in parte fornita dagli stessi autocostruttori,
permettendo così un risparmio di circa il 40% sul costo di costruzione e incidendo di circa il
18% sul costo di mercato. È opportuno comunque sottolineare come questi valori di incidenza
siano strettamente connessi alle tipologie di recupero, al livello di complessità degli interventi
e al grado di professionalità del gruppo di autocostruttori, fattori che determinano l’ingresso
nel processo di ditte specializzate esterne.
444666 Con l’autorecupero si interviene inoltre su immobili pubblici esistenti che vengono affidati in
concessione alle cooperative di autocostruzione, e questo determina un abbattimento totale
del costo del terreno.
Una buona gestione dell’operazione può infine produrre ulteriori risparmi relativamente
all’acquisto dei materiali, alle spese gestionali (che subiscono una riduzione pari a circa il 60%
rispetto al corrispondente valore in edilizia tradizionale, nel caso in cui l’Ente di Assistenza sia
in grado di supportare le questioni gestionali e legali) e ai costi finanziari, poiché la
“cooperativa” è la forma societaria che offre i maggiori vantaggi in ordine ai finanziamenti e
alle agevolazioni fiscali e tributarie.
A.8 – La situazione normativa
L’autorecupero in Italia, così come gran parte dei modelli innovativi di housing sociale, è
soggetta ad un quasi totale vuoto normativo.
Risale al 29 dicembre 1995 la prima proposta di legge nazionale “Norme per il recupero ad
uso abitativo del patrimonio immobiliare in degrado di proprietà pubblica e privata anche
mediante la formazione di cooperative di autorecupero formate da soggetti senza casa e
sfrattati” (Camera dei Deputati, Atto n. 3640).
Appartiene invece alla Regione Lazio il primo esempio ufficiale di Legge Regionale per l’
“Autorecupero del patrimonio immobiliare” (Legge Regione Lazio n. 55, dell’11 dicembre
1998), a cui hanno fatto seguito analoghe proposte in altre regioni (Lombardia, Piemonte,
Emilia Romagna, Umbria, Marche, Toscana).
Il 12 giugno 2006 è stato presentato alla presidenza del Senato della Repubblica il Disegno di
Legge n. 621, “Norme per il recupero ad uso abitativo di immobili di proprietà pubblica e
privata attraverso cooperative di autorecupero”, ma la più recente proposta a livello nazionale
è rappresentata dalle “Disposizioni per il censimento e il recupero di immobili pubblici
inutilizzati e per la loro destinazione a fini di edilizia sociale” (Camera dei Deputati, Atto n.
3101), presentata l’11 gennaio 2010 e attualmente assegnata presso la VIII Commissione
Ambiente.
In questa proposta l’autorecupero si configura come una possibile soluzione ai “gravi problemi
sociali quali quelli derivanti dalla domanda dei giovani, delle giovani coppie, degli immigrati e
delle categorie sociali che, ormai, non trovano risposta dall’edilizia residenziale pubblica
444777
tradizionale per la carenza di alloggi e per la mancanza di finanziamenti pubblici adeguati alla
loro realizzazione”.
In tale norma viene evidenziato lo spirito di autopromozione dei gruppi sociali e la
responsabilizzazione degli stessi rispetto all’uso di un patrimonio pubblico destinato a
soddisfare bisogni e diritti fondamentali, alimentando lo spirito di solidarietà del mondo
cooperativo e avviando un processo solidale di integrazione tra cittadini italiani e stranieri
residenti nel nostro paese.
Riguardo alla situazione in Puglia, “l’utilizzo ed il recupero del patrimonio edilizio esistente”
quale strumento per favorire l’inclusione sociale degli immigrati vengono contemplate
all’interno della Legge Regione Puglia n. 32 del 4 dicembre 2009, “Norme per l’accoglienza, la
convivenza civile e l’integrazione degli immigrati in Puglia” come un sostegno alle politiche
abitative regionali nei confronti degli immigrati.
Nel caso specifico dell’autorecupero, sono state approvate con Delibera della Giunta Regionale
n° 1507 del 24 Luglio 2012 e pubblicate sul Bollettino Ufficiale della Regione Puglia n° 121 del
22 Agosto 2012, le “Linee Guida per l’Autocostruzione e l’Autorecupero in Puglia” che
rappresenteranno la base per una necessaria proposta di legge regionale che legittimi
l’autorecupero come processo edilizio.
Il documento “individua i principali soggetti responsabili del processo di autocostruzione,
definendo i requisiti, i ruoli, le responsabilità di ciascuno e indicando le fasi attuative
utili ad attivare e gestire un progetto in autocostruzione/autorecupero, con particolare
attenzione alla sostenibilità ambientale dell’idea progettuale e alla stretta collaborazione tra i
soggetti coinvolti”.
Nello specifico vengono individuati i seguenti soggetti ed i rispettivi ruoli:
la Cooperativa di Autocostruttori, che deve costituirsi per atto pubblico ed essere
iscritta nel Registro Provinciale delle cooperative e segnalata presso l’Agenzia delle
Entrate. Questa svolge attività di cantiere per una parte dell’intero ciclo edilizio e sono
di sua competenza “tutte le opere interne agli alloggi ed in particolare quelle
concernenti la realizzazione delle tramezzature e degli intonaci, la posa in opera delle
pavimentazioni e dei rivestimenti, le tinteggiature, la posa in opera dei serramenti interni
ed esterni, gli impianti tecnologici (opportunamente coadiuvati da tecnici e artigiani in
444888 possesso dei requisiti di certificazione) nonché le altre opere relative alle parti non
strutturali dell’edificio”;
l’Ente di coordinamento, cui è affidato il compito di coordinare l’attività della
cooperativa di autocostruttori e fornire una serie di servizi e strumenti relativi agli
aspetti processuali, tecnico-amministrativi, progettuali ed esecutivi dell’intero
processo edilizio, nonché il controllo del rispetto della normativa sulla sostenibilità e
sulla sicurezza del cantiere. La Regione individua l’Istituto Autonomo per le Case
Popolari (IACP) come ente preferenziale cui affidare tale ruolo data la complessità
dell’ambito di intervento e considerata la loro esperienza in materia di
programmazione e gestione di interventi di housing sociale;
i Comuni, cui spetta il compito di individuare la fattibilità dell’intervento in
Autocostruzione nell’ambito della normativa urbanistica comunale e di attivarne
l’attuazione, nonché affiancare l’Ente di Coordinamento durante i vari livelli di
progettazione dell’intervento;
la Regione Puglia, anche avvalendosi dell’Osservatorio Regionale della Condizione
Abitativa (ORCA), si occupa di promuovere e divulgare il progetto sociale partecipato
sul territorio, svolgendo un’azione di monitoraggio sulla realizzazione dell’intervento.
Le Linee Guida individuano infine le quattro fasi principali di attuazione del processo di
Autorecupero:
1. Costituzione della Cooperativa
E’ necessario che gli autocostruttori posseggano tutti i requisiti necessari e siano
costituiti in Cooperativa dotata di Statuto. Data l’assenza di specifica Normativa, lo
Statuto deve contenere informazioni dettagliate relative al lavoro in cantiere e
precisare le forme di partecipazione dei soci al lavoro e i rapporti con eventuali
operatori esterni.
2. Individuazione dell’Ente di Coordinamento
I Comuni possono decidere di affidare il ruolo di Ente di Coordinamento allo IACP di
competenza o ad un Ente di Assistenza Tecnica esterno individuato attraverso un
bando di evidenza pubblica.
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3. Redazione del progetto di Autocostruzione/Autorecupero
I Comuni possono decidere di affidare la progettazione dell’intervento allo IACP di
competenza o a un tecnico esterno individuato mediante bando di evidenza pubblica. Il
progetto deve essere conforme alla normativa vigente ed essere ispirato ai principi di
sostenibilità ambientale, innovazione tecnologica e compatibilità economica.
4. Stipula del Protocollo d’Intesa
Il Comune, l’Ente di Coordinamento, la Cooperativa di Autocostruttori-
Autorecuperatori e la Regione Puglia, stipulano un Protocollo d’intesa in cui sanciscono
ruoli e attività di propria competenza, nel rispetto della tempistica definita dal
cronoprogramma attuativo.
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