Analisi costi ricavi
Contributo didattico di: Sergio Copiello
Valutazione Economica del Progetto
Corso del prof. Stefano Stanghellini
Analisi costi ricavi
La realizzazione di un progetto richiede che siano sostenuti
dei costi nella prospettiva di ottenere dei ricavi
La realizzazione di un progetto non costituisce una
operazione immediata: costi e ricavi sono distribuiti nel
corso di più anni
Valori che si presentano in momenti temporali
differenti non sono omogenei, non è dunque possibile
effettuare la comparazione immediata di costi e ricavi per
un dato progetto e tra progetti alternativi
Pertanto, occorre affrontare due problemi
Stimare per ogni anno di vita del progetto i costi e ricavi
Rendere omogenei i saldi tra ricavi e costi rispetto ad un comune
riferimento temporale, riportandoli tutti all’attualità
Anticipazione
Il criterio finanziario su cui si basa l’analisi costi ricavi
(Acr) trova fondamento sul principio economico
dell’anticipazione
Tale principio può essere espresso attraverso la formula
algebrica
V = f (R)
che esprime il valore attribuito ad un progetto (V) in funzione dei
ricavi netti attesi (R)
Saldo e flusso di cassa
La formula può essere sviluppata come segue
V = F1 + F2 + … + Fn
Dove
V valore del progetto
F valore attuale del saldo di cassa atteso per ogni unità temporale
1..n unità temporali in cui è articolato il progetto
Si noti che il saldo di cassa
È dato dalla differenza tra ricavi e costi
Deve essere determinato per ogni unità temporale in cui è articolato il progetto
La successione dei saldi di cassa nel tempo va sotto il nome di flusso di cassa
Espressione dell’Acr
In sintesi
V = Fn = t=0..n Ft / (1+r)t
Dove
V valore del progetto
F flusso di cassa
r saggio di attualizzazione
t unità temporale
n orizzonte temporale atteso (vita utile del progetto)
Fasi dell’Acr
Le fasi di cui si compone una Acr possono essere così
sintetizzate
Identificazione di tutte le voci di costo e di ricavo
Stima dei dati di base (quantità e valori unitari)
Articolazione temporale
Attualizzazione del flusso di cassa
Determinazione dei criteri di giudizio
Identificazione e stima
n. mq/u.i. Euro/mq Euro Euro
Ricavi
- alloggi mq 245 100 24.500 2.000 49.000.000
- garage n. 245 20.000 4.900.000
Totale dei ricavi 53.900.000
Costi
Costi di idoneizzazione
demolizioni mc 27.295 15 409.425
Costi di costruzione
- alloggi mq 245 100 24.500 1.050 25.725.000
- garage n. 245 9.000 2.205.000
Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche
- viabilità primaria e parcheggi pubblici mq 7.705 110 847.550 (1)
Contributo di costruzione
- oneri di urbanizzazione primaria mq 19.600 42,17 826.532 (1)
- oneri di urbanizzazione secondaria mq 19.600 56,23 1.102.108
- contributo sul costo di costruzione % 5,0% 5,0% 1.396.500
- monetizzazione mancata cessione aree U2 mq 11.965 40 478.584
Altre spese
- spese tecniche % 10,0% 10,0% 2.833.943
Spese di promozione immobiliare
- spese di commercializzazione % 2,0% 2,0% 1.078.000
- profitto ordinario del promotore % 15,0% 15,0% 8.085.000
Totale dei costi 44.140.092
(1) Si considera l'importo più alto fra costo e onere.
Oneri finanziari
Differenza ricavi costi
Interessi attivi % 2,0% 1,0%
Interessi passivi % 5,0% 2,5%
Saldo di cassa
Saldo di cassa cumulato
Bilancio dell'intervento
Saggio di attualizzazione % 3,5% 1,8%
Dati di base
U.m.Quantità
Valore
complessivoValore unitario
Processo realizzativo
Al fine di identificare tutte le voci di costo e la loro
articolazione nel tempo occorre tenere conto di come si
articola il processo di realizzazione del progetto
La prima fase è costituita dalla ideazione del progetto, dalla
definizione dei suoi contenuti (progettuali, organizzativi, finanziari e
amministrativi), e dall’acquisizione dei beni immobili interessati dal
progetto
La seconda fase è costituita dalla realizzazione delle opere
La terza fase è rappresentata dalla messa a reddito e/o vendita del
prodotto realizzato
Processo realizzativo
COSTI COSTI COSTI
- acquisizione - costruzione - manutenzione
- progettazione - interessi sul finanziamento - gestione
- autorizzazioni - commercializzazione
RICAVI RICAVI
- vendita - vendita
- locazione
- gestione
t
+
-
Fase I: predisposizione Fase II: realizzazione Fase III: gestione
Articolazione temporale
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Ricavi
- alloggi 0% 0% 8% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 3% 0% 100%
- garage 0% 0% 8% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% 3% 0% 100%
Totale dei ricavi
Costi
Costi di idoneizzazione
demolizioni 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
Costi di costruzione
- alloggi 0% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 0% 0% 0% 100%
- garage 0% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 0% 0% 0% 100%
Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche
- viabilità primaria e parcheggi pubblici 0% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 7% 10% 10% 7% 0% 0% 0% 100%
Contributo di costruzione
- oneri di urbanizzazione primaria 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
- oneri di urbanizzazione secondaria 40% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
- contributo sul costo di costruzione 40% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
- monetizzazione mancata cessione aree U2 40% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
Altre spese
- spese tecniche 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 0% 0% 0% 100%
Spese di promozione immobiliare
- spese di commercializzazione 0% 0% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 0% 100%
- profitto ordinario del promotore 0% 0% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 0% 100%
Totale dei costi
1
Articolazione temporale
72 83 4 5 6
Articolazione temporale
1 2 3 4 5 6 7 8
Ricavi
- alloggi 0 0 3.756.667 3.756.667 3.756.667 3.756.667 5.063.333 3.756.667
- garage 0 0 375.667 375.667 375.667 375.667 506.333 375.667
Totale dei ricavi 0 0 4.132.333 4.132.333 4.132.333 4.132.333 5.569.667 4.132.333
Costi
Costi di idoneizzazione
demolizioni 409.425 0 0 0 0 0 0 0
Costi di costruzione
- alloggi 0 1.715.000 2.572.500 2.572.500 1.715.000 1.715.000 2.572.500 2.572.500
- garage 0 147.000 220.500 220.500 147.000 147.000 220.500 220.500
Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche
- viabilità primaria e parcheggi pubblici 0 56.503 84.755 84.755 56.503 56.503 84.755 84.755
Contributo di costruzione
- oneri di urbanizzazione primaria 0 0 0 0 0 0 0 0
- oneri di urbanizzazione secondaria 440.843 0 0 0 330.632 0 0 0
- contributo sul costo di costruzione 558.600 0 0 0 418.950 0 0 0
- monetizzazione mancata cessione aree U2 191.434 0 0 0 143.575 0 0 0
Altre spese
- spese tecniche 217.996 217.996 217.996 217.996 217.996 217.996 217.996 217.996
Spese di promozione immobiliare
- spese di commercializzazione 0 0 82.923 82.923 82.923 82.923 82.923 82.923
- profitto ordinario del promotore 0 0 621.923 621.923 621.923 621.923 621.923 621.923
Totale dei costi 1.818.297 2.136.499 3.800.597 3.800.597 3.734.503 2.841.345 3.800.597 3.800.597
Oneri finanziari
Differenza ricavi costi -1.818.297 -2.136.499 331.737 331.737 397.831 1.290.988 1.769.070 331.737
Interessi attivi 0 0 0 0 0 0 0 0
Interessi passivi 0 -45.457 -100.006 -94.213 -88.275 -80.536 -50.275 -7.305
Saldo di cassa -1.818.297 -2.181.956 231.730 237.524 309.556 1.210.452 1.718.795 324.432
Saldo di cassa cumulato -1.818.297 -4.000.254 -3.768.523 -3.531.000 -3.221.444 -2.010.992 -292.197 32.235
-1.818.297 -2.181.956 231.730 237.524 309.556 1.210.452 1.718.795 324.432
-1.787.024 -2.107.547 219.978 221.600 283.835 1.090.790 1.522.240 282.389
Articolazione temporale
1 2 3 4
Articolazione temporale
9 10 11 12 13 14 15 16
Ricavi
- alloggi 3.756.667 3.756.667 5.063.333 3.756.667 3.756.667 3.756.667 1.306.667 0
- garage 375.667 375.667 506.333 375.667 375.667 375.667 130.667 0
Totale dei ricavi 4.132.333 4.132.333 5.569.667 4.132.333 4.132.333 4.132.333 1.437.333 0
Costi
Costi di idoneizzazione
demolizioni 0 0 0 0 0 0 0 0
Costi di costruzione
- alloggi 1.715.000 1.715.000 2.572.500 2.572.500 1.715.000 0 0 0
- garage 147.000 147.000 220.500 220.500 147.000 0 0 0
Costo di infrastrutture e attrezzature pubbliche
- viabilità primaria e parcheggi pubblici 56.503 56.503 84.755 84.755 56.503 0 0 0
Contributo di costruzione
- oneri di urbanizzazione primaria 0 0 0 0 0 0 0 0
- oneri di urbanizzazione secondaria 330.632 0 0 0 0 0 0 0
- contributo sul costo di costruzione 418.950 0 0 0 0 0 0 0
- monetizzazione mancata cessione aree U2 143.575 0 0 0 0 0 0 0
Altre spese
- spese tecniche 217.996 217.996 217.996 217.996 217.996 0 0 0
Spese di promozione immobiliare
- spese di commercializzazione 82.923 82.923 82.923 82.923 82.923 82.923 82.923 0
- profitto ordinario del promotore 621.923 621.923 621.923 621.923 621.923 621.923 621.923 0
Totale dei costi 3.734.503 2.841.345 3.800.597 3.800.597 2.841.345 704.846 704.846 0
Oneri finanziari
Differenza ricavi costi 397.831 1.290.988 1.769.070 331.737 1.290.988 3.427.487 732.487 0
Interessi attivi 322 4.304 17.257 35.120 38.789 52.086 86.882 95.076
Interessi passivi 0 0 0 0 0 0 0 0
Saldo di cassa 398.153 1.295.292 1.786.327 366.857 1.329.777 3.479.574 819.369 95.076
Saldo di cassa cumulato 430.388 1.725.680 3.512.007 3.878.863 5.208.640 8.688.214 9.507.583 9.602.659
398.153 1.295.292 1.786.327 366.857 1.329.777 3.479.574 819.369 95.076
340.597 1.088.989 1.475.986 297.909 1.061.283 2.729.255 631.631 72.031
Articolazione temporale
5 7 86
Criteri di giudizio
Criteri di giudizio nell’analisi costi ricavi
VAN (Valore Attuale Netto), dato dalla somma dei ricavi netti
(differenza tra ricavi e costi) attualizzati
Van = (R1 – C1) / q1 + (R2 – C2) / q
2 + … + (Rn – Cn) / qn
Van = i=1..n [ (Ri – Ci) / qi ]
SRI (Saggio di Rendimento Interno), definito come quel
particolare saggio (r) che rende nullo (pari a 0) il Van (rappresenta
dunque una stima della redditività del progetto)
i=1..n [ (Ri – Ci) / (1 + r)i ] = 0
Esempi di calcolo
Esempio di calcolo del Valore Attuale Netto di un flusso di
cassa, ipotizzando un saggio di attualizzazione pari al 10%
Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r)n
Valore attuale netto
0 -15.000 1,0000 -15000
1 4.000 0,9091 3636
2 4.000 0,8264 3306
3 4.000 0,7513 3005
4 4.000 0,6830 2732
5 4.000 0,6209 2484
163
Esempi di calcolo
Esempio di calcolo del Saggio di Rendimento Interno, il saggio
che rende nullo il VAN è pari al 10,425%
Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r)n
Valore attuale netto
0 -15.000 1,0000 -15000
1 4.000 0,9056 3622
2 4.000 0,8201 3280
3 4.000 0,7427 2971
4 4.000 0,6726 2690
5 4.000 0,6091 2436
0
Equilibrio
Ricavi
Vendita
Locazione
Tariffazione
+
+
+
Costi
Idoneizzazione
Costruzione
Spese tecniche
e generali
-
-
-
Spese di
commercializzazione-
Oneri concessori-
Oneri finanziari-
Valore dell’immobile-
Profitto- Inco
gn
ite
Da
ti d
i in
pu
t
Equilibrio
Nel caso trattato
Il valore del bene immobile da trasformare non figura tra i costi e rappresenta
pertanto l’incognita da determinare
Il Valore Attuale Netto del progetto corrisponde pertanto al valore di
trasformazione
Bilancio dell'intervento
Saggio di attualizzazione % 3,5% 1,8%
Valore di trasformazione 7.423.943
Saggio di rendimento interno 31,8% 15,9%
Giudizio di convenienza
Giudizio di convenienza espresso sulla base del VAN
Se VAN ≥ 0 allora il progetto è fattibile
Il progetto con VAN più elevato è il più vantaggioso
Limiti
Il giudizio di convenienza è di carattere puramente finanziario, mentre
fattori di carattere politico, sociale, ambientale possono rendere il
progetto assai meno attraente
Potrebbe essere escluso il progetto più vantaggioso nel caso in cui il
capitale iniziale ecceda le possibilità dell’investitore
Giudizio di convenienza
Giudizio di convenienza espresso sulla base del SRI
Se SRI ≥ saggio di riferimento (es. saggio di attualizzazione,
rendimento di investimenti alternativi, …) allora il progetto è fattibile
Il progetto con SRI più elevato è il più vantaggioso
Limiti
Vi è la possibilità che il SRI non possa essere determinato (SRI
multipli, che si verificano quando vi è più di una inversione di segno
nel flusso dei ricavi netti)
Relazione tra VAN e saggio
Il VAN varia al
variare del saggio di
attualizzazione (non
corretto affermare il
contrario)
Al crescere del saggio il
VAN diminuisce
Al diminuire del saggio il
VAN aumenta
Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r)n
Valore attuale netto
1 -14.500 0,9091 -13.182
2 4.000 0,8264 3.306
3 4.000 0,7513 3.005
4 4.000 0,6830 2.732
5 4.000 0,6209 2.484
6 4.000 0,5645 2.258
r 10% VAN 603
SRI 11,77%
r VAN
1% 4.865
2% 4.268
3% 3.708
4% 3.180
5% 2.684
6% 2.216
7% 1.776
8% 1.362
9% 971
10% 603
11% 255
12% -72
13% -381
14% -673
15% -949
16% -1.209
17% -1.455
18% -1.688
19% -1.907
20% -2.115
21% -2.311
22% -2.496
23% -2.672
24% -2.837
25% -2.994
Progetto A
Relazione tra VAN e saggio
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15%
saggio di attualizzazione
VA
N
Giudizio di convenienza
Un ulteriore limite dell’analisi costi ricavi è dato dalla
possibilità che, nel confronto tra più progetti, il giudizio
di convenienza espresso sulla base del VAN non
concordi con il giudizio di convenienza espresso
sulla base dell’SRI
Giudizio di convenienza
Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r)n
Valore attuale netto
1 -14.500 0,9091 -13.182
2 4.000 0,8264 3.306
3 4.000 0,7513 3.005
4 4.000 0,6830 2.732
5 4.000 0,6209 2.484
6 4.000 0,5645 2.258
r 10% VAN 603
SRI 11,77%
r VAN
1% 4.865
2% 4.268
3% 3.708
4% 3.180
5% 2.684
6% 2.216
7% 1.776
8% 1.362
9% 971
10% 603
11% 255
12% -72
13% -381
14% -673
15% -949
16% -1.209
17% -1.455
18% -1.688
19% -1.907
20% -2.115
21% -2.311
22% -2.496
23% -2.672
24% -2.837
25% -2.994
Progetto A
Anno Flusso di cassa netto 1 / (1 + r)n
Valore attuale netto
1 -1.250 0,9091 -1.136
2 400 0,8264 331
3 400 0,7513 301
4 400 0,6830 273
5 400 0,6209 248
6 400 0,5645 226
r 10% VAN 242
SRI 18,03%
r VAN
1% 685
2% 623
3% 565
4% 510
5% 459
6% 410
7% 365
8% 321
9% 281
10% 242
11% 206
12% 171
13% 139
14% 108
15% 79
16% 51
17% 25
18% 1
19% -23
20% -45
21% -66
22% -86
23% -105
24% -122
25% -139
Progetto B
Giudizio di convenienza
-3.000
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%
saggio di attualizzazione
VA
N
Progetto A Progetto B
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