VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA LOCALE "IL PROGETTO FEDERALISTA PER RILANCIARE IL PAESE...

VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA’ LOCALE

"IL PROGETTO FEDERALISTA PER RILANCIARE IL PAESE”

“Il Piano di dismissione e valorizzazione degli immobili:

le procedure e le opportunità per gli enti locali”

Viareggio, 8 ottobre 2008

Avv. Manlio Niccolai

TONUCCI & PARTNERS [email protected] www.tonucci.it

mailto:[email protected]

http://www.tonucci.it/

Il patrimonio immobiliare dello Stato e gli Enti territoriali

• Il patrimonio immobiliare pubblico ha un valore di libro (catastale rivalutato) pari a €191 miliardi; è stimato a valori di mercato in oltre €420 miliardi.

• L'80% è in mano agli Enti territoriali (valore di libro di €149 miliardi - valore di mercato pari a circa €350 miliardi).

• Grandi potenzialità di riordino, valorizzazione e parziale dismissione dei cespiti non strumentali.

• Il processo, in parte già avviato, prenderà maggiore slancio nei prossimi anni:– come conseguenza delle difficoltà di bilancio dovute ai vincoli europei ed in particolare del

Patto di Stabilità Interno che hanno comportato minori risorse per gli investimenti e debito locale in crescita;

– valorizzazione del patrimonio priorità per reperire risorse per finanziare nuovi investimenti e per ridurre il debito locale;

– valorizzazione opportunità per riqualificare il territorio e volano di nuova attività economica

• Circa il 55% del patrimonio immobiliare di Stato, Regioni ed Enti locali è di carattere strumentale.

• Del 45% del patrimonio immobiliare in uso a terzi, circa l'80-90% è adibito ad usi di altre amministrazioni pubbliche o comunque finalizzato ad usi di tipo sociale o culturale, e il restante 10-20% in uso a privati.

• La parte immediatamente utilizzabile è intorno al 5-10% del totale, per un valore di mercato circa €20-40 miliardi:– dalla stima sono esclusi i beni immobili demaniali. Per lo Stato centrale si

tratta di 8.000 beni del demanio storico culturale su oltre 30.000 del patrimonio indisponibile e disponibile;

– nei bilanci di Regioni ed Enti locali gli immobili considerati demaniali sono molto numerosi (ad essi tuttavia non viene dato un valore economico significativo, e quindi non rientrano nelle nostre stime, anche se nel futuro una parte di essi potrebbe partecipare al processo di valorizzazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico).

La composizione

Gli Immobili della PA (valori in

Euro miliardi)

AmministrazioneValore di

libroStima del valore

di mercatoAffitti percepiti % in uso

% in uso a terzi

Stato ed Enti previdenziali 42 72 0,05 63% 37%Patrimonio dello Stato (**) 30 54 0,05 63% 38%

di cui : strumentali 19 40 0 100% n.r.di cui non strumentali 11 14 0,05 n.r. 100%

Università 5 10 n.d 90% 10%Enti pubblici 1 2 n.d 90% 10%

Enti previdenziali 6 6 n.d 30% 70%

Amministrazioni territoriali 149 349 4,91 52% 38%

Enti pubblici 15 29 n.d. 90% 10%di cui: ASL 13 25 n.d 90% 10%

di cui : Altri 2 4 n.d 90% 10%

Edilizia Residenziale

Pubblica25 53 1 n.r 90%

Edilizia Residenziale

Pubblica25 53 1 n.r 90%

TOTALE 191 420 4,96 56% 44%

59% 41%

29 0,06 80% 20%

Regioni 4 11 0,1

60% 40%

Province 12

Comuni 93 227 2,31

Immobili: RegioniRegione Valore di libro Stima del valore di mercato

Piemonte 45 141Lombardia 505 1579Liguria 26 82Trentino A. Adige 132 413Veneto 117 364Friuli V. Giulia 86 269Emilia Romagna 221 690Toscana 160 501Umbria 276 863Marche 124 387Lazio 75 235Abruzzo 85 265Molise 15 46Campania 190 593Puglia 153 478Basilicata 151 472Calabria 57 179Sicilia 454 1419Sardegna 425 1330Valle D'Aosta 581 1815

TOTALI 3877 12124

Immobili: ComuniREGIONE VALORE DI LIBRO STIMA DEL VALORE DI MERCATO

PIEMONTE 7.265 17.900LOMBARDIA 11.450 28.209LIGURIA 5.105 12.578TRENTINO A. ADIGE 948 2.336VENETO 7.824 19.277FRIULI V. GIULIA 2.619 6.453EMILIA ROMAGNA 10.039 24.734TOSCANA 6.791 16.732UMBRIA 1.593 3.925MARCHE 2.223 5.477LAZIO 8.721 21.487ABRUZZO 1.907 4.698MOLISE 287 706CAMPANIA 6.109 15.050PUGLIA 7.821 19.270BASILICATA 1.131 2.786CALABRIA 2.143 5.280SICILIA 7.156 17.632SARDEGNA 1.468 3.616

TOTALI 92.599 228.144

Immobili e Terreni: Grandi Comuni

COMUNI GRANDIVALORE DI

LIBROSTIMA DEL VALORE

DI MERCATO ABITANTIAncona 270 510 100.507

Bari 540 1.021 316.532Bologna 922 1.743 371.217Cagliari 524 990 164.249Catania 815 1.540 313.110Firenze 461 871 356.118Genova 2.299 4.345 610.307Latina 98 185 10.898Milano 948 1.792 1.256.211

Modena 471 890 175502Napoli 2.155 4.073 1004500

Palermo 594 1.123 686722Parma 369 697 163457Perugia 167 316 149125Roma 3.193 6.035 2546804Terni 79 149 105018

Torino 2.568 4.854 865263Trento 249 471 104946Trieste 774 1.463 211184

Venezia 812 1.535 271073TOTALI 18.308 34.602 9879743

Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali

• Nel periodo 2000-2005 sono stati alienati mediamente beni per circa 1

miliardo l'anno (dati Istat: Regioni per 250 milioni, Province per 50

milioni e Comuni per 700 milioni).

• Tecnica utilizzata:

– prevalenza dismissione degli assets

– parte venduta tramite strumenti di finanza immobiliare è ancora abbastanza

modesta:

• a parte le cartolarizzazioni degli immobili residenziali pubblici del Comune di

Roma e del Comune di Venezia, tra il 2001 e il 2002, sono state realizzati, o sono

Il patrimonio delle Amministrazioni Territoriali

… o sono in via di realizzazione, i seguenti fondi immobiliari: – Fondo Regione Umbria (52 milioni), Fondo Regione Sicilia (260-420), Fondo

Comune di Milano (240), Fondo città di Torino (100-300)

Inoltre, c’è una forte domanda di costruzione di nuovi alloggi di social housing (stima della UE: 1-3 milioni € di nuove unità immobiliari)

ENTI LOCALI

Individuazione beni non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali

Inserimento nel piano (allegato al bilancio di previsione)

Patrimonio disponibile

La novità introdotta dall’art. 58 del DL 112/2008

IL PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE

Approvazione del piano

Deliberazione Consiglio Comunale

…ne dispone la Destinazione Urbanistica

variante al PRG (verifica di conformità per le varianti relative ai terreni agricoli e per le varianti che comportano variazioni volumetriche superiori al 10% dei volumi previsti del PRG)


PUBBLICAZIONE DELL’ELENCO

RICORSO ENTRO 60 GIORNI DALLA PUBBLICAZIONE

VENDITA O …. VALORIZZAZIONE

Art. 3 bis del DL 351/2001 Fondi Immobiliari

+ modalità ALTERNATIVE

…..ma, le risorse provenienti dalle dismissioni, non potranno essere computate nei saldi utili ai fini del patto.


PIANO DI DISMISSIONE / VALORIZZAZIONE

EFFETTO DICHIARATIVO DELLA PROPRIETA’

SEMPLIFICAZIONI

PATRIMONIO DISPONIBILE

VARIANTE DESTINAZIONE

URBANISTICA SE RIG. SINGOLI IMMOBILI NO VERIFICA DI CONFORMITA’ PROVINCIA O REGIONE

INSERIMENTO NEL PIANO

IL PIANO DI DISMISSIONE/VALORIZZAZIONE

Produzione effetti 2644 c.c. ed EFFETTI SOTITUTIVI DELL’ISCRIZIONE DEL BENE AL CATASTO

UTILIZZAZIONE PROCEDURA ex art. 3 bis DL 351/2001

Agevolazioni

esonero consegna documenti sulla proprietà dei beni

esonero consegna documenti su regolarità fiscale e urbanistico - edilizia


1. LE JV NELLA NORMATIVA COMUNITARIA

TRE MODALITA’ DI VALORIZZZIONE

LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE PATRIMONIALE

• valorizzazione urbanistica di alcune categorie di immobili

• valorizzazione commerciale e contrattuale di utilizzo degli immobili

• valorizzazione tecnica (progettuale e/o esecutiva)


MASSIMIZZAZIONE, SOTTO IL PROFILO FINANZIARIO, DELL’UTILITA’ PER L’ENTE

LA VALORIZZAZIONE - VALORIZZAZIONE FINANZIARIA

• Aumento dei flussi di cassa attesi grazie alla valorizzazione patrimoniale

• Riduzione del costo di finanziamento grazie all’ottimizzazione del collocamento

Liberazione di risorse

Gli Strumenti per la Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare:

a) Strumenti urbanistici

b) Strumenti finanziari

LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO

IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI

a) Strumenti urbanistici

1. Piano di Recupero

2. Programmi integrati di Intervento

3. STU

4. Alienazione/dimissione per la realizzazione di opere pubbliche

5. Cessione in godimento (art. 19 L. 448/98 - Art. 1, c. 907ss.,

Finanziaria 2007)



1. Project Financing

2. Fondi Immobiliari

3. Cartolarizzazione

Strumenti Urbanistici maggiormente utilizzati dai Comuni di

piccole e medie dimensioni, mentre gli Strumenti Finanziari sono stati utilizzati

dai Comuni di più grandi dimensioni.

b) Strumenti finanziari



INDIVIDUAZIONE DI IMMOBILI, COMPLESSI O AREE NELLO STRUMENTO URBANISTICO

GENERALE (PRG)

CONSERVAZIONE, RISANAMENTO RICOSTRUZIONE O MIGLIORE UTILIZZAZIONE

Artt. 27ss. Legge 457/78

OBIETTIVO:

Eventuale subordinazione RILASCIO CONCESSIONE alla predisposizione del PdR

1. IL PIANO DI RECUPERO

-PROPRIETARI, IMPRESE DI COSTRUZIONE CON MANDATO

-COMUNI

INTEGRAZIONE DELLE DISPOSIZIONI DELLA L. 457/78 con le NORMATIVE REGIONALI (es. LR Lombardia 12/2005 - LR Toscana 1/2005:

Norme per il governo del territorio)

ATTUAZIONE

PIANI ATTUATIVI

1. IL PIANO DI RECUPERO

APPROVAZIONE con DELIBERA del CONSIGLIO COMUNALE

2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO

Art. 16 L. 179/92

FINALITA’ = RIQUALIFICAZIONE DEL TESSUTO URBANISTICO, EDILIZIO E AMBIENTALE

P.I.I. DIVERSE TIPOLOGIE DI INTERVENTO (comprese le opere di urbanizzazione)

CHE INCIDONO SULLA RIORGANIZZAZIONE URBANA

2. I PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO

….ESCLUSIONE

INTERVENTI SU SINGOLI LOTTI O PORZIONI DI ISOLATO/I

P.I.I. DISCIPLINA REGIONALE

L.R. Lombardia n. 12/2005 – artt. 87ss.

L.R. Toscana n. 1/2005 – art. 74

“Piani Complessi di Riqualificazione Insediativa”

3. LE STU ART. 120 TUEL

IN ATTUAZIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI

MODALITA’:

INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANA

PREVENTIVA ACQUISIZIONE

DEGLI IMMOBILI

TRASFORMAZIONE E COMMERCIALIZZA=

ZIONE

OGGETTO

STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE

FINALITA’:

STU:

STUDIO DI FATTIBILITA’

EV.TE IN OUTSOURCING

PRG Leggi Regionali

PREDISPOSIZIONE DELLA PROGETTAZIONE URBANISTICA ESECUTIVA PER DARE ATTUAZIONE ALLE PREVISIONI DEL PRG

REALIZZAZIONE DI INTERVENTI DI PARTICOLARE RILEVANZA E COMPLESSITA’

SCELTA DEL SOCIO PRIVATO

CON PROCEDURA AD EVIDENZA PUBBLICA

3. LE STU

− STATUTO STU

OPERATIVITA’

OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI (AD ES. MODALITA’ ATTUATIVE, INTERVENTO DI TRASFORMAZIONE)

− CONVENZIONE TRA PROMOTORE E SOCIETA’

─ ACQUISIZIONE DELLE AREE ( anche in regime di CONCESSIONE)

─ TRASFORMAZIONE (PROGETTAZIONE E COSTRUZIONE previste dell’intervento di TRASFORMAZIONE URBANA)

─ COMMERCIALIZZAZIONE

3. LE STU

Ad oggi, una delle poche società di questo genere è la NOVAFUTURA S.r.l., costituita dal comune di Novara per lo sviluppo di un NODO INTERNODALE

… SCARSO SUCCESSO DELLO STRUMENTO

… che, però, opera come una CAPOGRUPPO del COMUNE avente ad oggetto:

─ “AVVIARE E REALIZZARE IL PROCEDIMENTO COSTITUTIVO DELL’ATTIVITA’ DELLE STU OPERATIVE”

─ DETENERE EVENTUALI PARTECIPAZIONI IN ALTRE STU

3. LE STU

─ la direzione ed il coordinamento delle “ATTIVITA’ ESERCITATE DALLE SOCIETA’ OPERATIVE DI TRASFORMAZIONE URBANA CHE POTRANNO ESSERE COSTITUITE”

4. ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE

Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI

ALIENAZIONE O CONCESSIONE DEL GODIMENTO DI BENI IMMOBILI

CORRISPETTIVO DELL’APPALTO DI LAVORI PUBBLICI

OPZIONE UTILIZZABILE NELLE CONCESSIONI DI LAVORI PUBBLICI, A CONDIZIONE CHE:

─ LE OPERE PUBBLICHE DA REALIZZARE SIANO INDICATE NEL PROGRAMMA TRIENNALE DEI LAVORI DELL’ENTE LOCALE

─ L’UTILIZZAZIONE DEI BENI SIA STRUMENTALE O CONNESSA ALL’OPERA

ALIENAZIONE COME CORRISPETTIVO DELL’APPALTO DILAVORI PUBBLICI

CONCESSIONE DI LAVORI PUBBLICI

TRASFERIMENTO DI PROPRIETA’ O CONCESSIONE IN GODIMENTO

Art. 143, comma 5, CODICE APPALTI

4. ALIENAZIONE / DISMISSIONE PER LA REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE

5. CESSIONE IN GODIMENTO

ART. 19, c.6, L. 448/98

CONCESSIONE IN GODIMENTO DELL’IMMOBILE/I A SOGGETTO CHE SI IMPEGNA A:

RECUPERARLO o

MIGLIORARLO

ATTRAVERSO INTERVENTI DI

MANUTENZIONE

BENE IN CONCESSIONE A:

- PRIVATI

- ALTRE AMMINISTRAZIONI

VS.PAGAMENTO DI UN PREZZO

COMMISURATO AL TEMPO DI GODIMENTO DEL BENE


CESSIONE IN GODIMENTO

“EVOLUZIONE” NORMATIVA

1. Legge Merloni-Ter (L. 415/98)

APPALTO “CONGIUNTO”: TRASFERIMENTO PROPRIETA’ FABBRICATI IN SOSTITUZIONE TOTALE O PARZIALE DEL CORRISPETTIVO

2. Art. 1, comma 907, L. 296/2006 (Finanziaria 2007)

per la REALIZZAZIONE, ACQUISIZIONE e il COMPLETAMENTO di OPERE PUBBLICHE

I COMMITTENTI POSSONO AVVALERSI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA



POTENZIALE STRUTTURA

B) STRUMENTI FINANZIARI

Multi-Originators

Comuni

Enti Locali

Enti Pubblici Territoriali

Regioni

NewCo

Veicolo

Attività di valorizzazione

Vendita attraverso Securisation

Investitori

Cessione degli Assets da vendere e valorizzare

finanziamento di specifici investimenti con possibilità di ricorrere ad un elevato coinvolgimento di finanziamenti provenienti dal settore bancario

principale garanzia per il rimborso dei finanziamenti flussi di cassa del progetto (con adeguati livelli di

certezza, ed efficace gestione dei rischi legati all’iniziativa)

valutazione di sostenibilità economico/finanziaria dell’iniziativa qualità del progetto

1. PROJECT FINANCING

Non è una tecnica, né un semplice strumento finanziario…MA

UN APPROCCIO alla realizzazione, gestione e finanziamento di

PROGETTI COMPLESSI

Caratterizzati da

Elevati fabbisogni finanziari iniziali

Possibilità di ripartire i rischi sui diversi soggetti partecipanti

I finanziamenti sono concessi in base alla esclusiva capacità di credito del progetto

Il progetto è realizzato da un’entità autonoma (SPV) ed indipendente rispetto alle aziende che a vario titolo lo promuovono


Il progetto viene valutato dai finanziatori principalmente (ma non esclusivamente) per la sua capacità di generare flussi di cassa

I flussi di cassa costituiscono la fonte primaria per il rimborso del debito e per la remunerazione del capitale di rischio

La fase di gestione dell’opera costituisce elemento di primaria importanza (al pari della sua costruzione), in quanto soltanto una gestione efficace e qualitativamente elevata consente di generare i flussi di cassa necessari a soddisfare banche ed azionisti

Le principali garanzie connesse all’operazione sono di natura contrattuale piuttosto che di natura reale


Progetti dotati di una intrinseca capacità di generare reddito attraverso ricavi da utenza:

Iniziative in cui i ricavi commerciali consentono al settore privato un integrale recupero dei costi di investimento nell’arco della vita della concessione. Coinvolgimento del settore pubblico limitato ad identificare le condizioni necessarie per consentire la realizzazione del progetto.

Progetti in cui il concessionario privato fornisce direttamente servizi alla pubblica amministrazione:

Iniziative – carceri, ospedali, scuole – per le quali il soggetto privato che le realizza e gestisce trae la propria remunerazione esclusivamente (o principalmente) da pagamenti effettuati dalla pubblica amministrazione su base commerciale

Progetti che richiedono una componente di contribuzione pubblica:

Iniziative in cui i ricavi commerciali da utenza sono di per sé stessi insufficienti a generare adeguati ritorni economici, ma la cui realizzazione genera rilevanti esternalità positive in termini di benefici sociali indotti dalla infrastruttura. Tali esternalità giustificano l’erogazione di una componente di contribuzione pubblica


Soggetti coinvolti e struttura tipo

Schema generale

Società Veicolo

Fornitore

di beni/servizi

Beni, servizi

$

Amministrazione

concedente

Performance, canoni di

concessione

Permessi, autorizzazioni e

contributi

Banche

Finanziatrici

Rimborsi, interessi

Risorse finanziarie

Azionisti

AssicurazioniOperatore

Società di

costruzione

Controparte commerciale

Mercato

$Prestazione

di lavoriAumenti di capitale e debiti subordinati

Dividendi e altri flussi di cassa

$ Performance

$$

Contratto assicurativiBeni,

servizi



Il project financing per l’esecuzione di lavori pubblici:

Art. 153 ss. Cod. App. (ex art. 37 bis L. 109/94)

PROMOTORE:

Proposte per la realizzazione di lavori pubblici o di pubblica utilità con risorse totalmente o parzialmente a carico del promotore

CENTRALITA’ DEL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO E DEL CONTRATTO DI CONCESSIONE E GESTIONE

Corrispettivo per la realizzazione dell’opera = diritto di gestire e sfruttare economicamente i lavori realizzati eventualmente bilanciato da un prezzo

… altra modalità di bilanciamento:

• cessione immobili amministrazioni aggiudicatrici

• durata della concessione: oltre i 30 anni


LA SOCIETA’ DI PROGETTO (SPV)

L’aggiudicatario (ATI) ha la facoltà di costituire, dopo l’aggiudicazione, una società di progetto (S.p.A. o S.r.l.) anche consortile

Subentro automatico nel rapporto concessorio

A TITOLO ORIGINARIO


IL TERZO DECRETO CORRETTIVO AL CODICE APPALTI D.LGS. N. 152/2008

“Nuovo” art. 153 Cod. App. rubricato

“Finanza di Progetto”Abrogazione artt. 153, 154 e

155 Cod. App.

DAL 17 OTTOBRE 2008


FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO PUBBLICO

Art. 14 bis L. 86/94

Art. 12 bis Regolamento Ministero del Tesoro n. 228/1999

SOTTOSCRIZIONE QUOTEApporto di immobili (o diritti reali su immobili o partecipazioni in società immobiliari)

Almeno il 51%

ENTI LOCALI

2. I FONDI IMMOBILIARI

Principali caratteristiche:

Fondo “chiuso”

Agevolazioni fiscali

Vincolo di collocamento 60% quote sul mercato entro 18 mesi dall’ultimo apporto

Possibilità di effettuare operazioni in conflitto di interesse 100% dei conferimenti


• Valorizzare/privatizzare gli immobili pubblici è un'attività non semplice. I problemi sono molteplici:

– rischi giuridico-amministrativi: tempi lunghi per la bonifica amministrativa, per il cambio di destinazione d'uso, per i permessi urbanistici, etc.

– ostacoli politici;

– ostacoli locali: ogni immobile pubblico inutilizzato rappresenta un "accumulo di sogni locali" e quindi ogni decisione sul suo destino scatena reazioni che possono diventare ostacoli e che quindi vanno "ascoltate" e opportunamente mediate;

– qualità del portafoglio: non tutto il patrimonio è di "qualità"; quindi in prima fase si dovrebbe procedere attraverso un "cherry picking" che tuttavia lascerebbe fuori dai processi di valorizzazione/privatizzazione immobili di scarso interesse commerciale e alti costi di ristrutturazione e manutenzione di cui tuttavia l'Ente locale desidera "liberarsi“.


Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali

Pertanto: da un lato occorre prevedere tempi lunghi di realizzazione delle singole operazioni e, dall'altro, acquisire notevoli capacità "politiche" di gestione dei processi di valorizzazione/privatizzazione.

Il Fondo immobiliare risulta essere uno strumento adatto alla valorizzazione degli immobili pubblici alla luce delle seguenti considerazioni:

grande flessibilità riguardo alle dimensioni possibili e alla varietà delle tipologie di immobili da trasferire

possibilità di realizzare fondi multi-originator che raccolgano portafogli di Comuni limitrofi creando dei veri e propri "fondi distretto“

tempi lunghi per la dismissione/valorizzazione e la possibilità di gestirla attraverso "piani industriali" concordati con enti locali e i soggetti di mercato


Le potenzialità dei Fondi immobiliari degli Enti territoriali

Piani industriali che contemplino ex ante accordi con i Comuni sulle destinazioni d'uso e sui piani urbanistici in cambio di up-side successivo trasferito in capo all'ente attraverso meccanismi patrimoniali;accettabilità politica proprio perché permette di partecipare al processo sia in fase di strutturazione, sia durante la vita del Fondo tramite membri negli organi di governance con poteri di indirizzo e controllo.

Il fondo immobiliare presenta, tuttavia, alcuni punti di debolezza: è uno strumento illiquido e, per questo motivo, un po' rigido in certi casi potrebbe limitare la platea dei potenziali investitori non sempre massimizza il valore del portafoglio per il soggetto cedente per un portafoglio di asset immobiliari omogenei un'asta competitiva

normalmente permette di ottenere valori più alti rispetto alla cessione a fondi immobiliari (oltretutto con un processo più efficiente e trasparente).


• Recentemente i Comuni di Milano e dì Torino, le Regioni dell'Umbria, del Lazio e della Sicilia, hanno scelto il fondo immobiliare come strumento per la valorizzazione di complessi di immobili di vario genere.

• Si può stimare che nei prossimi anni i fondi immobiliari di Regioni ed Enti locali possano crescere a ritmi di 1-2 miliardi di euro all'anno.

• Fondi aventi ad oggetto immobili pubblici sono stati, ad oggi, dei seguenti tipi: – fondi con immobili strumentali:– FIP, Patrimonio Uno, Fondo Regione Sicilia;

Fondi di valorizzazione ad apporto:• Fondo Alpha, Fondo Beta, Fondo Gamma, Fondo Comune di Milano, Fondo

Comune di Torino;• fondi di sviluppo urbano: Fondo Umbria;• fondi promossi da soggetti privati o non-profit in partnership con amministrazioni

pubbliche:• Fondo Abitare Sociale 1.


Fondo Comune di Milano

• Il Comune di Milano ha avviato, in partnership con CDP, un Piano di Valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare che prevede come leva operativa principale la costituzione di un fondo comune di investimento immobiliare ad apporto.

• Gli immobili saranno trasferiti al Fondo secondo una duplice modalità:

– una prima porzione del portafoglio immobiliare sarà trasferita al Fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione, da parte del Comune, di quote di classe A e di quote di classe B emesse dal Fondo stesso (Equity del Fondo);

– la restante porzione sarà venduta al Fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro.

• Emissione di quote di classe A sottoscritte dal Comune che saranno poi, in parte o interamente, collocate presso investitori qualificati.


Fondo Comune di Milano • Il valore di alienazione sarà quindi ottenuto come somma dei corrispettivi incassati a fronte del

trasferimento degli immobili oggetto di compravendita al Fondo e dei corrispettivi incassati a fronte del collocamento delle quote di classe A presso investitori qualificati.

• Le quote di classe B saranno detenute dal Comune e incorporeranno diritti patrimoniali e diritti di governance finalizzati ad assicurare il rispetto dei vincoli di salvaguardia e garanzie sociali previsti.

• L'operazione, che non riguarderà gli immobili di edilizia economica popolare né quelli usati dall'Amministrazione per le proprie attività, interesserà in via prioritaria:

– gli immobili siti nei condomini (particolarmente onerosi per l'Amministrazione nelle spese di gestione); – gli immobili liberi;– gli immobili attualmente occupati per "usi diversi" (come ad esempio magazzini, uffici, autorimesse).


Pagamenti

Credito / Debito

Prezzo d’acquisto

TitoliPrezzo titoli

Servicing, Cash Management Agreement

Swap Agreement

Banca oIntermed.

Finanz.

Investitori

Originator

Debitori

STRUTTURA OPERAZIONE DI CARTOLARIZZAZIONE

SPV

Cessione Crediti

51

Banca oIntermed.

Finanz.

3. LA CARTOLARIZZAZIONE

OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE

REALIZZATE DA REGIONI ED ENTI LOCALI

Disciplina contenuta nella Legge n. 410/2001

Art. 84 della Legge Finanziaria 2003

APPOSITA DISCIPLINA (IN LARGA PARTE CONFORME A QUELLA PREVISTA DALLA L. 410/2001) PER LE OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE FINALIZZATE ALLA DISMISSIONE DEI PATRIMONI IMMOBILIARI DI REGIONI ED ENTI LOCALI.


IMPOSSIBILITA’, PER LE REGIONI E GLI ENTI LOCALI, DI PORRE IN ESSERE PROVVEDIMENTI DI RICOGNIZIONE DEL RISPETTIVO PATRIMONIO IMMOBILIARE CHE ABBIANO EFFETTI DICHIARATIVI DELLA PROPRIETA’.

Art. 84 della Legge Finanziaria 2003

RINVIO ALLA DISCIPLINA CONTENUTA NELLE LEGGI REGIONALI, NEI REGOLAMENTI E NEGLI STATUTI

DEI SINGOLI ENTI TERRITORIALI COINVOLTI


Costituzione dell’SPV a cura della regione o dell’ente locale originator, anche con atto unilaterale della Regione o dell’ente locale originator.

Principali differenze tra l’art. 84 della Legge Finanziaria 2003 e la disciplina della Legge n. 410/2001

Il trasferimento degli immobili all’SPV deve avvenire con atto pubblico o scrittura privata autenticata, previa delibera dell’organo competente dell’ente proprietario secondo il rispettivo ordinamento.

La delibera di trasferimento ha il medesimo contenuto previsto per i decreti del Ministro dell’economia e delle finanze dall’art. 3, comma 1, della Legge n. 410/2001.

L’art. 84 non richiama il primo periodo dell’articolo 3, comma 18, della Legge n. 410/2001; esoneroo dall’obbligo di consegnare, al momento del trasferimento degli immobili alla SPV, i documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale degli stessi.

Art. 84; l’ordinaria disciplina prevista dall’art. 38 della Legge n. 392/1978 (per gli immobili ad uso non abitativo) e dall’art. 3, comma 1, lett. G, della Legge n. 448/1998 (per gli immobili ad uso abitativo), nonché dell’eventuale disciplina prevista in apposite leggi regionali ovvero in via convenzionale.


Art. 84: l’inclusione dei beni nella delibera di trasferimento alla SPV non modifica il regime giuridico previsto, per i beni demaniali, dagli articoli 823 e 829, comma 1, del codice civile. Regime di inalienabilità, a meno che non venga preventivamente disposto il passaggio di detti beni, secondo le ordinarie forme di legge, al patrimonio disponibile dell’ente pubblico originator.

Beni demaniali e beni patrimoniali indisponibili

Il passaggio di beni demaniali o patrimoniali indisponibili al patrimonio disponibile dell’ente territoriale originator, al fine della loro dismissione mediante cartolarizzazione, non può avvenire con la semplice inclusione di detti beni nelle delibere di trasferimento degli stessi alla SPV, dovendosi a tal fine rispettare le previsioni contenute negli articoli 828, comma 2 e 829 del codice civile e in eventuali norme speciali.


In mancanza di un espresso divieto, sembra ragionevole che più enti territoriali possano

costituire un’unica SPV per realizzare una pluralità di operazioni di cartolarizzazione,

finalizzate alla dismissione dei rispettivi patrimoni immobiliari. In tal caso, il patrimonio

immobiliare trasferito da ciascun ente originator resterebbe separato dagli altri e sarebbe

destinato all’esclusivo soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli emessi per

finanziarne l’acquisto. Inoltre, gli eventuali proventi finali di ciascuna operazione

sarebbero utilizzati esclusivamente per il pagamento del prezzo differito al rispettivo ente

pubblico originator.

Operazioni “multi-originator”


VII Appuntamento annuale FINANZA E FISCALITA LOCALE "IL PROGETTO FEDERALISTA PER RILANCIARE IL PAESE...

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