VENEZIA Manuale d’uso per la...

V E N E Z I Awww.artigianivenezia.it

Con il patrocinio di:

CONSIGLIO NAZIONALEDEGLI ARCHITETTI,PIANIFICATORI, PAESAGGISTIE CONSERVATORI

COMUNEDI CAVALLINO-TREPORTI

Ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti eConservatori della Provincia di Venezia

CITTÀ DIVENEZIA

La soluzione c’è(ma non è questa!!!)

Manuale d’usoper la casa

Che cosa manutenere per allungarela vita alla tua casa

Mutui per acquisto

ristrutturazione

Factoring

Leasing

Credito agevolato

costruzione e

Una comunità lavora, produce

ricchezza, necessita di

finanziamenti e chi gestisce

questi aspetti economico

finanziari normalmente è una

banca. Quanto più questa banca

è vicina alla comunità, anche in

senso fisico, tanto meglio la può

conoscere ed aiutare.

Nessuna banca è più vicina al

proprio territorio di quanto lo

sia una Banca di Credito

Cooperativo.

Banca del

Veneziano

San Marco, 4367 - Calle dei Fuseri

Banca del Veneziano a Venezia:

CREDITO COOPERATIVO

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-PD

Tel. 041 528 5179

Manuale d’uso per la casaChe cosa manutenere per allungare la vita alla tua casa


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realizzazioneConfartigianato Veneziatel.: 041 [email protected]

a cura diAntonio Girello - architettoConsigliere Ordine Architetti PPCdella Provincia di Venezia

consulenza scientificaPatrizia Zanfagna - architettoSpecialista in manutenzione e gestione edilizia e urbana

revisione testiMarta Lazzarini - architettoCultore della materiaUniversità IUAV di Venezia

progetto grafico e stampaCompuService sas, Veneziawww.compuservicevenezia.it

illustrazione copertinaVeneziaComix - www.veneziacomix.com

illustrazioni dell’internoPatrizia Zanfagna - architetto

luglio 2007

Ordine degli ArchitettiPianificatori, Paesaggisti

e Conservatori dellaProvincia di Venezia

in collaborazione conOrdine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatoridella Provincia di Venezia, Commissione Fascicolo del Fabbricato

con la pertecipazione diVenezia Opportunità,Azienda speciale della Camera di Commercio di Venezia

con il patrocinio diConsiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e ConservatoriComune di VeneziaComune di Cavallino-Treporti


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Introduzione pag. 7

Presentazione pag. 9

Premessa pag. 11

Agevolazioni fiscali e contributi pag. 13

Metodologia pag. 15

Dissesti e fessurazioni pag. 20

Manuale d’uso per la casa pag. 25

indice

ORDINE DEGLI ARCHITETTIPIANIFICATORI, PAESAGGISTI E CONSERVATORI

DELLA PROVINCIA DI VENEZIA

Un Ordine al servizio del cittadino

VENEZIA 30123 DORSODURO N°2525 – WWW.ORDINEVENEZIA.IT


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I dati ISTAT, di un recente studio del CNEL, indicano cheil 26% delle famiglie italiane occupa abitazioni costruiteprima del 1950; il patrimonio del nostro Centro storico,litorale ed isole è caratterizzato da un tessuto urbanocostituito principalmente da edifici preottocenteschi dicui una buona parte di notevole pregio architettonico edartistico.Ecco quindi che il tema della manutenzione edilizia, inte-so nella sua più ampia accezione partendo dalle dinami-che strutturali fino alle problematiche impiantistiche,coinvolge e coinvolgerà sempre gli abitanti delle nostrerealtà.Tra gli attori e custodi di questo patrimonio un ruolo fon-damentale lo giocano – da sempre - gli artigiani venezia-ni che, assieme ai tecnici del settore, si pongono al servi-zio della comunità locale.Destinatari di questo agile vademecum, realizzato in col-laborazione con l’Ordine degli Architetti PPC dellaProvincia di Venezia, sono non tanto agli operatori delsettore, quanto piuttosto i cittadini: in quest’ottica si spie-ga il carattere di tipo generale e divulgativo. Lo scopo èquello di sensibilizzare e creare una nuova cultura dellamanutenzione che parta proprio dall’utente stesso con

l’auspicio di formare un nuovo livello di attenzione a que-ste problematiche e sia in grado di rispondere agli inter-rogativi più comuni posti dai cittadini. Prendendo spunto dalla classica analogia edificio-corpoumano ci viene facile ricordare quanto Filarete insegnavanel libro 1^ del Trattato di Architettura del 1460: “L’edificiosi ammala e muore come l’uomo si ammala, quando nonè mantenuto e viene scadendo poco a poco, come fa pro-prio l’uomo quando sta senza cibo, poi casca morto. Cosìfa proprio l’edificio e se ha il medico quando si ammala,cioè il maestro, che lo rabbonerà e guarisca sta in buontempo e in buona salute”. Ringraziando Venezia@Opportunità - Azienda Specialedella Camera di Commercio di Venezia, per la concretapartecipazione alla realizzazione del manuale, non restache augurare buona lettura!

CONFARTIGIANATO VENEZIA

introduzione


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Questo semplice, ma prezioso manuale d’uso e manuten-zione per la casa, realizzato insieme alla Confartigianatodi Venezia, si propone di diffondere la cultura della manu-tenzione degli edifici e delle singole unità abitative e vuoleessere un primo e semplice punto di riferimento per il rag-giungimento di un sufficiente livello di sicurezza domesti-ca promuovendo anche la qualità del costruito e dell’am-biente.Una manutenzione programmata del patrimonio immobi-liare di Venezia centro storico, isole e litorale di Cavallino-Traporti, affidata a tecnici esperti e maestranze qualifica-te, genera nel tempo senza dubbio ricadute sia di tipoeconomico, minori costi di gestione e valorizzazione degliimmobili, che di tipo sociale, maggior sicurezza ed inno-vazione tecnologica, il tutto inteso come diritto dell’interacollettività ad una forma della città e dei singoli manufat-ti edilizi in grado di soddisfare i bisogni materiali e cultu-rali dei cittadini utenti.L’Ordine degli Architetti PPC della Provincia di Veneziacon questa prima pubblicazione, grazie anche alla prezio-sa collaborazione instaurata con le locali categorie pro-duttive di Confartigianto Venezia, si pone al servizio, nonsolo dei Professionisti del settore, ma della cittadinaza

tutta, con l’auspicio di continuare a migliorare sia l’offertache la qualità delle prestazioni offerte nel campo delrestauro e della manutenzione. E’ quindi auspicabile cheiniziative come queste si ripetano più spesso per far siche la consulenza di Tecnici esperti, affiancati dalla pro-vata professionalità degli Artigiani, frutto dell’esperienzatramandata da generazioni e dalla volontà d’innovazione,forniscano un servizio ed una guida utile e costruttiva allacollettività.

dott. arch. Antonio GattoPresidente Ordine APPC di Venezia

presentazione


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Manutenzione edincentivi economici

Senza dubbio la manutenzione costante e programmatadelle nostre case, dei nostri ambienti di lavoro, delcostruito che caratterizza il nostro vivere quotidianoapporta una lunga lista di benefici, ma ci obbliga però asostenere dei costi. Se è vero quindi, prendendo adesempio gli impianti di riscaldamento, che una manuten-zione annuale non solo verifica e mantiene costanti i livel-li di sicurezza, ma anche riduce i livelli di consumo e quin-di di spesa da parte del cittadino, è altresì reale che i costidi manutenzione in edilizia a volte sono onerosi e produ-cono benefici solo a lungo periodo. Ecco allora che il legi-slatore fornisce una serie di strumenti finanziari volti adincentivare la cultura della manutenzione, anche e soprat-tutto nell’ottica del risparmio energetico e del conteni-mento dell’inquinamento ambientale. Secondo le ultimestatistiche, infatti, un terzo dei consumi energetici finisco-no nelle case dei privati, che impiegano per il fabbisognoelettrico ed il riscaldamento 150-200 chilowattora (kWh)per metro quadro. In Germania il consumo è pari a 70kWh per metro quadro; evidentemente qualcosa qui da

noi ancora non funziona. Senza contare poi che un’abita-zione con tetti e muri non isolati, senza doppi vetri allefinestre e senza riscaldamento autonomo, arriva a consu-mare il 40% in più di energia. È stato calcolato che setutte le case degli italiani fossero messe in “efficienzaenergetica” si potrebbero risparmiare 41 Terawattora(TWh) all’anno, una quantità enorme di energia, pari aquella prodotta da dieci centrali elettriche.Entrando nello specifico degli incentivi economici vasegnalato che la Legge Finanziaria per il 2007(L.27.12.2006, n.296) proroga ulteriormente l’agevolazio-ne per le manutenzioni ordinarie e straordinarie in ediliziain merito alla detrazione fiscale delle spese sostenute,con un tetto massimo complessivo di 48.000,00 Euro peruna quota del 36%. La Lettera b) del comma 387 proro-ga inoltre, per le prestazioni fatturate a far datadall’01.01.2007 e fino al 31.12.2007, l’aliquota IVA agevo-lata del 10% sempre per gli interventi di manutenzioneordinaria e straordinaria, ma anche per il restauro ed ilrisanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia,effettuati su fabbricati a prevalente destinazione abitativadi cui alle lettere a), b), c) e d) dell’art.3 D.P.R. 380/2001(T.U. edilizia). Importante ricordare che per usufruire delle

premessa


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agevolazioni di cui sopra occorre sempre che nella fattu-ra venga separatamente evidenziato il costo della mano-dopera da quello dei materiali.Per quanto concerne poi gli interventi di riqualificazioneenergetica degli edifici (commi 344-349) il legislatore haprevisto un innalzamento dal 36% al 55% della quota didetrazione fiscale per quegli interventi che puntano aridurre i consumi energetici durante la stagione invernaledi almeno il 20% (fino ad un massimo di 100mila Euro intre anni) ed interventi specifici su pareti e finestre ( fino a60mila Euro nel prossimo triennio). Inoltre è previsto unosgravio fino a 60mila Euro entro il 2009 per installare pan-nelli solari ed altri 30mila Euro per sostituire vecchie cal-daie con altre ad alta efficienza energetica. L’obbiettivo èdi ridurre le dispersioni termiche del 30-40%.Va poi ricordato che il nostro territorio, Venezia CentroStorico, isole e litorale di Cavallino-Treporti, gode di ulte-riori agevolazioni grazie alla Legge Speciale per Veneziache ogni anno, attraverso gli apposti Uffici dei comuniinteressati, consente l’apertura di un bando per l’asse-gnazione di contributi per il restauro ed il risanamentoconservativo del patrimonio immobiliare privato L.798del 29.11.1984, ex art.11, 2°comma (Conto Capitale) edex art. 11, 3° comma (Conto Interessi).Un'altra opportunità di risparmio economico è data poi a

coloro che eseguono opere su immobili sottoposti aVincolo architettonico, facendo infatti apposita richiestaalla Soprintendenza è possibile richiedere un certificatoper agevolazioni IRPEF, ai sensi dell’art.3 della Legge 2Agosto 1982 n°512 e s.m.i., per tutte le opere di manu-tenzione, protezione e restauro e/o consolidamento ese-guite, previo rilascio del Nulla Osta Lavori.E’ quindi importante, decisa l’esecuzione di una manu-tenzione ordinaria o straordinaria, rivolgersi ad un Tecnicopreparato che sappia indirizzare e consigliare per ilmeglio il cittadino, sia nelle metodologie operative chenell’eventuale richiesta di autorizzazioni, contributi e/oagevolazioni, senza dimenticare anche che la scelta delladitta esecutrice non deve essere fatta sulla semplice basedi una convenienza economica, ma alla luce di una com-provata esperienza nel settore di operatività acquisita neltempo e sul territorio valutando che, a volte, anche e so-prattutto nella manutenzione, chi più oggi spende menospende un domani.

Antonio Girello




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DETRAZIONE 36%

DETRAZIONE 55%

CONTRIBUTI

NEL CASO DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE , NEL LIMITE DI 48.000,00 EURO PER UNITA’ IMMOBILIARE - LEGGE FINANZIARIA 2007, COMMA 287

Per informazioni e modulistica: www.agenziaentrate.it

NEL CASO DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DI EDIFICI ESISTENTI CON VALORI LIMITE DI FABBI-SOGNO INFERIORE AL 20% DI QUELLI IN ALLEGATO C, COMM 1, TABELLA 1 D.LGS. N.192/2005(TETTO MASSIMO DI SPESA 100MILA EURO), OPPURE CON REQUISITI DI TRASMITTANZA PREDE-TERMINATI DALLA FINANZIARIA 2007, CHE DIPENDONO DALLA ZONA CLIMATICA DEL COMUNE EDAL TIPO DI STRUTTURA (TETTO MASSIMO DI SPESA 60MILA EURO) . PER CALDAIE A CONDENSA-ZIONE CON RENDIMENTO SUPERIORE AL 97% E PANNELLI SOLARI PER PRODUZIONE ACQUACALDA PER USI DOMESTICI O INDUSTRIALI – LEGGE FINANZIARIA 2007, COMMA 344 – 349.

Per informazioni e modulistica: www.agenziaentrate.it

ATTRAVERSO BANDI ANNUALI PER L’ASSEGNAZIONE DI CONTRIBUTI PER IL RESTAUROED IL RISANAMENTO CONSERVATIVO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PRIVATO – LEGGESPECIALE PER VENEZIA L.798 DEL 29.11.84, EX ART.11, 2°COMMA (CONTO CAPITALE), EXART.11, 3°COMMA (CONTO INTERESSI)

Per informazioni e modulistica: Comune di Venezia, Servizio Legge Speciale Contributi, S.Marco n.1623 Venezia 30124 – Ricevimento martedì 09.00-13.00, mercoledì 15.15-17.00 evenerdì 09.00-13.00


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DETRAZIONE 19%

IVA 10%

Comune di Cavallino-Treporti, Ufficio Legge Speciale, Via della Fonte n.76 Ca’ Ballarin 30010,tel 041 2909785, e-mail [email protected], ricevimento martedì 15.00-17.00,venerdì 10.00-12.00

PER OPERE DI MANUTENZIONE, PROTEZIONE E RESTAURO E/O CONSOLIDAMENTOESEGUITE SU IMMOBILI SOTTOPOSTI A VINCOLO ARCHITETTONICO AI SENSI DELDECRETO LEGISLATIVO 22 GENNAIO 2004 N.42, PREVIO RILASCIO DI NULLA OSTA LAVO-RI – ART. 3 DELLA L.2 AGOSTO 1982 N.512.

Per informazioni e modulistica: Soprintendenza per i Beni Architettonici, per il Paesaggio per ilPatrimonio Storico Artistico e Demoetnoantropologico, Palazzo Ducale San Marco n.1 Venezia30124, tel 041 5204077, fax 041 5204526 – Ricevimento Mercoledì 09.00 – 13.00

INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA, RESTAURO E RISANA-MENTO CONSERVATIVO E RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, EFFETTUATI SU FABBRICATI APREVALENTE DESTINAZIONE ABITATIVA DI CUI ALLE LETTERE A), B), C) e D) DELL’ART.3DEL D.P.R. 380/2001 PER PRESTAZIONI FATTURATE A FAR DATA DALL’01.01.2007 E FINOAL 31.12.2007 – LEGGE FINANZIARIA 2007, COMMA 388.

Per informazioni : www.agenziaentrate.it

Antonio Girello


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Teoria e prassi della manutenzione

Si registra un interesse sempre più forte verso il patrimo-nio edilizio, come risorsa culturale ed economica.Ciò comporta la necessità di mantenere in efficienza talecostruito, riequilibrare le conseguenze di sviluppo troppospesso sfuggito a qualsiasi forma di controllo.Ci si trova attualmente di fronte ad un patrimonio cherisente fortemente di quelli che sono i fenomeni di degra-do e di obsolescenza. (fig.1) (nota 1)

L'importanza per la manutenzione dei manufatti edilizi haorigini che trovano riscontro già nella trattatistica classicada Vitruvio a Leon Battista Alberti, dedicando particolareattenzione a quella che è la durata di vita dei manufattiedilizi. Nel tempo si è vista la manutenzione radicata inquelle che possono essere considerate le conoscenzetecniche locali sviluppate nella stessa pratica edilizia, eche in questo ultimo secolo lo sviluppo urbano ha porta-to a spezzare questa integrazione di conoscenze allonta-nando la questione della manutenzione dagli interessidegli operatori, determinando conflittualità e frammenta-zione fra gli stessi. La manutenzione è stata vista come un filo rosso tra unedificio degradato ed un centro abitato con incuria con-solidata. La lunghezza del filo rosso è direttamente pro-porzionato alla dimensione dell'incuria e alla incapacità diprevisione.(nota 2)La manutenzione porta in se la variabile tempo. Ciò signi-fica capacità di prevedere le trasformazioni indotte, simu-lare le conseguenze e introdurle nei modelli decisionali.Manutenzione del costruito significa diffondere le cono-scenze e gli strumenti di una cultura che voglia riunireobiettivi e comportamenti dei diversi soggetti del proces-

metodologia


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so edilizio. L'elemento innovativo che emerge è il supera-mento delle categorie di manutenzione ordinaria e straor-dinaria, e della sommatoria di interventi isolati e circo-scritti nel tempo, ovvero alla manutenzione come ripara-zione, si configura una filosofia di intervento emanata dastrategie programmatorie, ma per sottendere a tale obiet-tivo bisogna migliorare la capacità di controllo e di previ-sione.La interdisciplinarietà per avere un apporto conoscitivo,traccia le coordinate di una cultura manutentiva dellaquale emerge il ruolo strategico rispetto alla qualità delcostruito.Realizzare la manutenzione come strategia e come cultu-ra da riversare sul territorio - cioè come capacità di gesti-re l'oggetto da manutenere attraverso la capacità di edu-care tutti i soggetti interessati a tutti i processi collegati.Alla manutenzione come semplice attività sottesa allaconservazione del manufatto, oggi si parla di manuten-zione come sistema, manutenzione come servizio, manu-tenzione come programma.(fig.2) (nota 3)

Un aiuto allo sviluppo di questa nuova cultura dellamanutenzione, sulla scia delle esperienze europee e dioltre oceano, è stato nel produrre riferimenti legislativi enorme tecniche a riguardo.

l'UNI (Ente Nazionale Italiano di Unificazione) ha prodottoe continua in questo lavoro a produrre delle norme e lineeguida raccomandative, di cui si segnala:• la Norma Quadro "Criteri di progettazione, gestione e

controllo dei servizi di manutenzione di immobili", (nota4);

• la Norma sui "Criteri di stesura dei manuali d' uso e dimanutenzione dei beni immobili", (nota 5);

• la Norma sui "Sistemi informativi per la gestione dellamanutenzione", (nota 6);




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fig. 2 dinamica della qualità nel tempo e interventi dimanutenzione di prossima pubblicazione la Norma sullastesura del Piano di Manutenzione.Gli strumenti quali manuali di manutenzione e d'uso pertecnici e per utenti, costituiscono le premesse indispen-sabili per porre in essere una manutenzione programma-ta in edilizia (nota 7).

Attraverso questo contributo si vuole porre l'attenzionesu quello che è il manuale d'uso e di manutenzione indi-rizzato all'utente ovvero a colui che usa e gestisce inprima persona l'immobile.

In generale Il manuale d'uso deve consentire di raggiun-gere almeno i seguenti obiettivi :

Obiettivo tecnico-funzionale• istruire gli utenti sul corretto uso dell'immobile e delle

sue parti, su eventuali interventi di piccola manutenzio-ne che possono eseguire direttamente; sulla correttainterpretazione degli indicatori di uno stato di guasto odi malfunzionamento e sulle procedure per la segnala-zione alle competenti strutture di manutenzione;

Obiettivo economico• ottimizzare l'utilizzo del bene immobile e prolungarne il

ciclo di vita con l'effettuazione di interventi manutenti-vi mirati;

Obiettivo giuridico normativo• assicurare il rispetto dei requisiti di sicurezza e della

qualità ambientale in relazione alle soluzioni tecnologi-che ed impiantistiche adottate;

• assicurare procedure di verifica e controllo del mante-nimento dei requisiti di sicurezza nello svolgimentodelle attività di conduzione tecnica, di controllo e dimanutenzione ai sensi di quanto stabilito dalla legisla-zione vigente.

Il manuale d'uso e di manutenzione è destinato agli uten-ti, pertanto viene redatto in linguaggio semplice, finalizza-to ad evitare o a limitare modi d'uso impropri, ad indivi-duare segni di anomalie e di guasto da segnalare ai tecnici e a descrivere semplici interventi di conduzionetecnica e di manutenzione che possono essere eseguitidagli utenti stessi.I contenuti utili relativi alle parti del bene immobile ogget-to di attenzione per l'utente, si possono strutturare in unalista anagrafica degli elementi,


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resi comprensibili mediante degli elaborati grafici, edesplicitati con delle schede tecniche (identificazioni esemplici descrizioni degli elementi suscettibili di ispezio-ne e manutenzione da parte dell'utente).Ad una prima indicazione di cosa e perchè si va a manu-tenere seguono le istruzione per l'uso; ovvero quando ecome si va a fare delle ispezioni o interventi manutentivicon indicazione delle frequenze consigliate per l'utentestesso, e un indirizzario dei referenti tecnici da interpella-re nel caso si rilevino anomalie o guasti.L'esempio illustrato nella seconda parte di questo contri-buto viene strutturato mediante la scomposizione di alcu-ni elementi tecnici/funzionali di un fabbricato, e di ciascunelemento tecnico/funzionale vengono elencate quelle chepossono essere le principali anomalie che possono verifi-carsi, quello che può essere ispezionato e controllatoperiodicamente dall'utente e nel caso riscontri anomaliequelle che sono le istruzioni per la manutenzione e a chirivolgersi per le stesse.Le schede introdotte per alcuni degli elementi trattati siriferiscono alcune a forme di degradamento (esempiomuratura di mattoni o pavimentazioni), altre a forme diobsolescenza (esempio smaltimento eternit adeguamen-to impianto elettrico ecc.).L'esempio riportato propone solo alcuni di quelli che pos-

sono essere gli elementi tecnico/funzionali facenti partedi un sistema edilizio.

Il manuale d'uso proposto ha una funzione dimostrativadi come attraverso dei semplici controlli a vista possonoessere a volte bloccate sul nascere delle semplici anoma-lie o anche alterazioni, che con il fattore tempo possonodegenerare in degradamenti con successivi malfunziona-menti dell'elemento tecnico o funzionale con costi chepotevano essere contenuti trattandosi di sole anomalie,rispetto a forme di degradamento o rotture, con costisicuramente maggiori.La persona che usa e gestisce l'immobile può imparare aleggere attraverso un primo controllo a vista con ispezio-ni periodiche quelli che sono i primi campanelli d'allarmee quindi accendere una spia rossa su quelli che possonoessere i sintomi fisiologici o anomali di degradamento oguasto, e di conseguenza porre in essere le azioni corret-tive e manutentive che il caso richiede.

Patrizia Zanfagna




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Note e bibliografia

1 l'obsolescenza può essere di tipo economico, tecnologico, funziona-le e/o normativo e rappresenta un processo in lunga parte non con-trollabile a priori e non prevedibile.Il degrado dipende dal deperimento fisico e dalla vetustà delle strut-ture e rappresenta un processo sostanzialmente controllabile preve-dibile oltre che continuo. 4' 1996 -Commissione "Manutenzione" Sottocommissione "Manu-tenzione di Patrimoni immobiliari "1996 definisce "Obiettivo dellamanutenzione di un immobile è quello di garantire l'utilizzo del bene,mantenendone il valore patrimoniale e le prestazioni iniziali entrolimiti accettabili per tutta la vita utile e favorendone l'adeguamentotecnico e normativo alle iniziali o nuove prestazioni tecniche sceltedal gestore o richieste dalla legislazione". (UNI Sottocommissione"Manutenzione di patrimoni immobiliari", Norma sui -Criteri di proget-tazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione di immobili-1996);

2 cifr. G. Caterina La manutenzione edilizia come strategia di sviluppourbano sostenibile Liguori editore Napoli 2002;cifr. G. Caterina Per una cultura manutentiva Liguori editore Napoli2005;

3 cifr. C. Molinari Procedimenti e metodi della manutenzione ediliziaSistemi editoriali Simone Editore Napoli 2002;

4 Norma UNI 10604/1997;5 Norma UNI U49030240;6 Norma UNI 10874/2000;7 cifr. P.Zanfagna Le norme per la manutenzione applicata all'edilizia

esistente, proposta di un manuale di manutenzione edilizia. cap.1 Per una cultura manutentiva Liguori editore Napoli 2005.

I manuali tecnici di manutenzione hanno lo scopo di fornire le infor-mazioni (istruzioni, metodi, procedure e dati di riferimento necessarie:a) allo svolgimento di tutte le attività connesse con gli interventi dimanutenzione; b) alla raccolta e trasmissione delle informazioni "diritorno" dagli interventi stessi.


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Dissesti e fessurazioni

E’ bene chiarire subito un concetto: la valutazione dellivello della sicurezza di un edificio è operazione comples-sa e difficile, correlata alla complessità del manufatto, allasua vetustà, alla quantità e tipologia di eventi provocato-ri che ha subito.Le cause perturbatrici, qualsiasi azione statica o dinami-ca, che alteri l’equilibrio della struttura portante, genera-no dissesti che si manifestano con fessurazioni e defor-mazioni.In generale le deformazioni riguardano le variazioni dellaconfigurazione geometrica delle strutture (per esempio ladeformazione delle travi di un solaio ligneo, oppure inacciaio), mentre le fessurazioni si presentano come frat-ture delle murature o delle strutture in calcestruzzo arma-to (quest’ultime possono anche deformarsi). E’ comun-que importante rilevare che non sempre fessurazioni e,soprattutto, deformazioni, sono visibili facilmente “all’oc-chio non esperto”; inoltre, spesso, strati di rivestimento(per esempio il cartongesso, o pannelli lignei, e simili)possono celare i fenomeni fessurativi delle strutture por-tanti. La prima fase di analisi, la storia dell’edificio, le causeperturbatici che ha subito nel corso della sua esistenza; il

che significa raccogliere tutta la documentazione carta-cea inerente all’edificio (operazione facile se l’edificio èrecente, più complessa quando storico), il progetto origi-nario (se esiste), le documentazioni sulle trasformazionisubite, perizie tecniche e simili. E’ importante, per esempio, conoscere la storia sismicadell’edificio, anche nel caso di eventi minori. Per Venezia,ad esempio, è di grande interesse conoscere cosa è suc-cesso in occasione di terremoti come quello del 1976 inFriuli, che ha “segnato” profondamente anche la cittàlagunare.Per quanto riguarda l’edificato storico, quello in muraturaportante e solai in legno, è facile rilevare, in questi ultimi,deformazioni in mezzeria delle travi e “tremolii” cammi-nandoci sopra, dovuti al naturale comportamento visco-so del legno nel tempo, per eccessi di carico permanen-te o per nuovi carichi indesiderati (per esempio tramezzeinterne “abusive”).Non mancano fenomeni di lesioni nelle travi, in mezzeriao in prossimità degli appoggi, dovuti al marcimento dellegno oppure a carichi accidentali derivati dalla sistema-zione di pesanti librerie o armadi blindati, o ancor piùdovute da eventuali modifiche della struttura geometricadell’edificio attraverso aperture su setti murari portantiindebolendo le connessioni dei vari elementi strutturali




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che danno origine a deformazioni alle partizioni orizzon-tali (solai) e verticali (murature).

Nei solai in laterocemento, quelli di origine novecentescain poi, i dissesti sono individuabili per eccesso di fessura-zioni fra gli interposti laterizi ed i travetti, il distacco dellecartelle inferiori degli interposti, eccessi deformativi inmezzeria valutabili strumentalmente. Una verifica di unpossibile dissesto nei solai in laterocemento si può intui-re saltellando sul solaio e osservando la quantità di incre-spamento dell’acqua in una bacinella, facendo riferimen-

Nel caso della presenza di controsoffitti l’analisi del dis-sesto è spesso difficile e può essere svolta, in primaistanza, solo per deduzione da fenomeni secondari, comedeformazioni e fessurazioni sulle pavimentazioni superio-ri, fessurazioni capillari nelle murature, e di ogni elemen-to di “fuori piombo”.


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to ad un solaio sicuramente solido, o al piano terra.Nelle coperture in legno i deterioramenti sono presenti,generalmente, nell’immarcimento delle teste delle capria-te, in situazioni spesso celate alla vista. Al massimo l’u-tente può controllare, a distanza, le condizioni di marci-mento del legno e gli eventuali fenomeni fessurativi nellemurature in prossimità degli appoggi, derivati dal difetto-so comportamento delle capriate. Se viene alterata la

struttura equilibrata attraverso l’eliminazione, come spes-so accade, dell’elemento orizzontale (catena), si incorrenel rischio di “aprire” la scatola muraria.

Troppo spesso si sono visti azzardati interventi di altera-zione dell’originaria concezione strutturale, origine di suc-cessivi cedimenti.Le lesioni più appariscenti nelle strutture murarie si mani-festano con fenomeni concentrati o diffusi, orizzontali,diagonali o verticali.Le lesioni diffuse sono quelle più preoccupanti, indizio diuna complessa alterazione della struttura; l’utente puòtentare di tenere sotto controllo il progredire delle fessu-razioni in modo da indicare al tecnico l’evolversi dellasituazione, possibilmente utilizzando documentazionefotografica con precisa datazione.In generale l’utente può trovarsi di fronte alle seguentisituazioni:

• fessurazione senza progressione, entrata in equilibriocon l’assestamento dell’edificio;

• progressione attenuata nel tempo, cioè la diminuzionedel fenomeno che lentamente si assesta;

• progressione costante nel tempo, il continuo aumento delfenomeno con l’allargarsi o mutare della fessurazione;




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• progressione in costante aumento nel tempo, il casopiù allarmante.

Per l’utente è necessario distinguere il tipo di fessurazio-ne, se interessa solo gli strati esterni di intonaco oppureva in profondità lesionando la muratura portante. Capitaspesso che lo strato di intonaco, troppo rigido o di ecces-sivo spessore, dimostri fessurazioni capillari poco signifi-cative dal punto di vista della sicurezza; al contrarioquando la fessurazione sull’intonaco prosegue e attraver-sa la muratura la questione richiede attenzione.In generale si tratta di valutare ampiezza, profondità eandamento della lesione in relazione alla localizzazionedel fenomeno; per esempio una fessurazione fra dueaccorpamenti (edifici contigui) non uniti o malamanteuniti, ha significato ben diverso da una frattura continuadi una muratura portante, magari per un cedimento diffe-renziato delle opere di fondazione.E’ inoltre necessario distinguere le fessurazioni recenti daquelle più remote, derivate da antichi fenomeni di asse-stamento. Le fratture recenti dimostrano bordi puliti e spi-golosi, quelle remote presentano bordi “sporchi”, arroton-dati e, spesso, presenza di insetti e muffe.Stabilità “l’età” della fessurazione l’utente può tentare dianalizzarne la forma, verificando le distanze dei bordi

individuandone il vertice (il punto più stretto) e la base (ilpunto più largo), oltre che alla direzione rispetto all’oriz-zonte.Superata questa fase l’utente deve rivolgersi al tecnicospecializzato che valuterà la situazione anche sulla basedella documentazione fotografica e descrittiva fornita dal-l’utente, importante per la valutazione del comportamen-to regresso dei fenomeni fessurativi.Ancora una precisazione: l’utente non deve aspettare illivello critico del degrado, rivolgersi in tempo ad un tecni-co ed operare una costante manutenzione del manufatto.

Marta Lazzarini


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Bibliografia di riferimento

• Aa. Vv., Il mattone di Venezia, C.N.R., Venezia, 1982;

• Aa. Vv., Manuale del recupero del Comune di Roma, Edizioni Dei,

Roma, 1989;

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Manuale d’uso per la casaCosa controllare e come manutenere


25

Commissione Fascicolo del FabbricatoAntonio GIRELLOMarta LAZZARINI

Patrizia ZANFAGNA


26

Glossario delle anomalie più frequenti 22

A) Involucro esterno1. Intonaci 242. Murature a vista 253. Coperture 264. Canali di ronda e pluviali 275. Elementi di cemento amianto (eternit) 286. Parapetti ed elementi di coronamento 297. Infissi 30

B) Struttura1. Pareti interne 312. Pavimentazioni interne 323. Pavimentazioni in legno 334. Pavimentazioni in terrazzo alla veneziana 34

C) Impianti1. Impianto elettrico 352. Impianto di distribuzione del gas 363. Impianto di riscaldamento e impianto

di smaltimento prodotti della combustione 374. Impianto di distribuzione acqua calda e fredda 385. Impianto di riscaldamento radiatori termosifoni 396. Impianto fognario 40




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Glossario delle anomalie più frequenti

Attacco biologico = di funghi licheni, muffe, o insetti,con relativa formazione di macchie e depositi sugli stratisuperficialiAzzurratura = colorazione del legno in seguito ad ecces-si di umidità scavo o rigetto degli strati di pitturaCavillature superficiale = sottile trame di fessure sullasuperficie dell’intonacoCorrosione = decadimento dei materiali metallici a causadella combinazione con sostanze presenti nell’ambiente(ossigeno, acqua, anidride carbonica, salsedine,etc.)Decolorazione = alterazione cromatica della superficieDeformazione = variazione della geometria e della formadei profili e degli elementi di tamponamento per fenomenidi ritiro quali imbarcamento svergolamento ondulazioneDegrado degli organi di manovra = degrado degli orga-ni di manovra a causa di processi di ossidazione delleparti metalliche ed in particolare di quelle di manovra.Deformazione e relativa difficoltà di movimentazione degliorgani di apertura e chiusuraDeposito superficiale = accumulo di pulviscolo atmo-sferico o di altri materiali estranei, di spessore variabile.Disgregazione = decoesione caratterizzata da distacco digranuli o cristalli dovuto a minime sollecitazioni meccaniche

Distacco = disgregazione e distacco di parti notevoli delmaterialeEflorescenze saline = formazione di sostanze general-mente di colore biancastro e di aspetto cristallino corve-rulento o filamentoso sulla superficie del manufattoFessurazioni = presenza di rotture singoleIncrostazioni = deposito a strati molto aderente al sub-strato composto generalmente da sostanze inorganiche odi natura biologicaInfradiciamento = degradazione che si manifesta con laformazione di masse scure polverulente dovute a umiditàe scarsa ventilazioneLesione = degradazione che si manifesta in seguito adeventi traumatici con effetti di soluzione di continuità cono senza distacco tra le partiMacchie graffiti = imbrattamento della superficie disostanze macchianti in grado di aderire penetrare nelmaterialeMancanza = caduta e perdita di parti del materiale delmanufattoNon ortogonalità = la ortogonalità dei telai mobili rispet-to a quelli fissi dovuta generalmente per la mancanza diregistrazione periodica dei fissaggiPatina = variazione del colore originario del materiale peralterazione della superficie dei materiali per fenomeni non


28

legati alla deformazionePresenza di vegetazione = presenza di vegetazionecaratterizzata dalla formazione di licheni muschi e piantelungo la superficiePolverizzazione = decoesione che si manifesta con lacaduta spontanea dei materiali sotto forma di polvere ogranuliPenetrazione di umidità = comparsa di macchie di umi-dità dovuta all’assorbimento di acquaRigonfiamento = variazione della sagoma che interessal’intero spessore del materiale e che si manifesta soprat-tutto in elementi nastriformi, riconoscibile dal tipico anda-mento a bollaScagliatura– screpolatura = distacco totale o parziale diparti della pellicola dette scaglie che avviene in prossi-mità di scollagli o soluzioni di continuità




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ANOMALIE RISCONTRABILIAttacco biologico, cavillature superficiali, decolorazione,deposito superficiale, distacco, efflorescenze, macchiegraffiti, presenza di vegetazione, penetrazione di umi-dità, presenza di bolle d’aria o rigonfiamenti.

CONTROLLI A VISTAControllo generale di tutte le parti a vista, con verificadelle parti, controllare l’aspetto cromatico di tutte lesuperfici, e delle eventuali anomalie sopra riportate.Cadenza quando occorre

MANUTENZIONIPulizia della patina superficiale mediante lavaggio adacqua, pulizia macchie e graffiti, ricostituzione di partipiù soggette ad usura o altre forme di degrado.

DITTA: muratore, intonacatore

INVOLUCRO ESTERNOIntonaci


30



ANOMALIE RISCONTRABILIDecolorazone deposito superficiale, disgregazionedistacco, eflorescenze, erosione superficiale , fessura-zioni, macchie graffiti, mancanza penetrazione di umi-dità e presenza di vegetazone.

CONTROLLI A VISTAControllo della facciata, e dello stato dei corsi di malta.Controllo di eventuali anomalie.Controllo cadenza annuale.

MANUTENZIONIPulizia della facciata mediane spazzolatura degli ele-menti reintegro dei corsi di malta, con materiali idoneii,sostituzione dei mattoni rotti, mancanti o comunquerovinati.

DITTA: muratore

INVOLUCRO ESTERNOMurature e vista


31

ANOMALIE RISCONTRABILIScivolamento manto di copertura, deposito superficiali,mancanza di elementi, penetrazione e ristagni d’acqua,presenza di vegetazione e rottura di coppi.

CONTROLLI A VISTAControllo manto di copertura, controllo generale dellasuperficie, verifica dell’assenza di anomalie in particola-re, presenza di vegetazione depositi superficiali, control-lo della regolare disposizione dei coppi, controllo di falsependenze e di accumulid’acqua. Cadenza semestrale inoccasione del cambio di stagione.

MANUTENZIONIRipristino degli elementi di coperture e loro sostituzionese danneggiati, corretto riposizionamento, rimozione dideposi ti fogliame e detriti lungo i filari delle tegole, e inprossimità delle gronde e delle linnee di deflusso delleacque meteoriche.

DITTA: muratore

INVOLUCRO ESTERNOCoperture


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ANOMALIE RISCONTRABILIDeformazione, deposito superficiale, difetti di ancorag-gio, distacco, errori di pendenza, fessurazioni, mancan-za elementi, penetrazione e ristagni d’acqua, presenzadi vegetazione, rottura.

CONTROLLI A VISTAControllo delle condizioni della funzionalità dei canali digronda e delle pluviali, controllo della regolare disposizio-ne degli elementi dopo il verificarsi di fenomeni meteoro-logici molto intensi, controllo delle griglie parafoglie e deeventuali depositi e detriti di foglie ed altre ostruzioni chepossono compromettere il corretto deflusso delle acquemeteoriche controllo degli elementi di fissaggio, e delleeventuali connessioni Cadenza semestrale.

MANUTENZIONIPulizie delle griglie mediante asportazione dei detriti,reintegro dei canali di gronda, dei pluviali e dei bocchet-toni di raccolta, degli elementi di fissaggio, sistemazio-ne delle giunzioni.

DITTA: lattoniere

INVOLUCRO ESTERNOCanali di gronda e pluviali


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ANOMALIE RISCONTRABILIDistacco, disgregazione, erosione superficiale, fessura-zioni, polverizzazione.

CONTROLLI A VISTAVerifica della presenza di elementi in eternit.Controllo dell’integrità degli stessi.Cadenza annuale.

MANUTENZIONILievo e smaltimento effettuato da ditta specializzataprevia autorizzazione dei competenti uffici USLL(SPSAL).

DITTA: impresa specializzata

INVOLUCRO ESTERNOElementi di cemento amianto (eternit)


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ANOMALIE RISCONTRABILICorrosione, deformazione, deposito superficiale, disgre-gazione, distacco, fessurazioni, micro fessurazioni,mancanza di elementi, patina biologica, penetrazione diumidità.

CONTROLLI A VISTAControllo dei parapetti e dei elementi di coronamentocon particolare attenzione alla loro integrità e stabilità,controllo delle superfici e dei rivestimenti.Cadenza annuale.

MANUTENZIONIRipristino coronamenti, con funzioni decorative median-te integrazioni delle parti mancanti, interventi mirati almantenimento, delle condizioni di stabilità e sicurezza,qualora i coronamenti abbiano anche funzione integrati-va di parapetto. Pulizia e lavaggio delle parti decorative.

DITTA: muratore, marmista, fabbro

INVOLUCRO ESTERNOParapetti ed elementi di coronamento


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ANOMALIE RISCONTRABILIAttacco biologico, attacco da insetti, deformazione,degrado organi di manovra, deposito superficiale,distacco, fessurazione, incrostazioni, infradiciamento,non ortogonalità, rottura degli organi di manovra, sca-gliatura–screpolatura, scollagli da pellicola

CONTROLLI A VISTAControllo deterioramento del legno, controllo della fun-zionalità della maniglia, controllo della serratura , con-trollo uniformità dei vetri, delle sigillature controtelaio, lapresenza di depositi o sporco.Cadenza semestrale.

MANUTENZIONIPulizia del telaio, pulizia dei telai e lubrificazione cernie-re, da residui organici, registrazioni maniglie

DITTA: serramentista

INVOLUCRO ESTERNOInfissi


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ANOMALIE RISCONTRABILIDecolorazione, disgregazione distacco, eflorescenze,erosione superficiale, fessurazioni, penetrazione di umi-dità, rigonfiamento, scheggiatura, polverizzazioni.

CONTROLLI A VISTAControllo del degrado di usura delle parti a vista, e pre-senza di eventuali anomalie, quali distacchi, fessurazio-ni, rotture rigonfiamenti ecc. Controllo presenza di umidità.Scadenza annuale.

MANUTENZIONIPulizia delle superfici e rimozione di sporcizie e mac-chie, sigillatura delle cavillature, pitturazione periodicadelle pareti.

DITTA: imbianchino - muratore - stuccatore

STRUTTURAPareti interne


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ANOMALIE RISCONTRABILIDegrado delle sigillature, disgregazione, distacco, ero-sione superficiale, fessurazioni, macchie, mancanza,perdita di elementi, scheggiature, sollevamento edistacco del supporto.

CONTROLLI A VISTAControllare periodicamente l’integrità delle superfici,con valutazioni visive, riscontrare eventuali distacchimacchie, depositi salini.Periodicamente.

MANUTENZIONIPulizia e rimozione dello sporco superficiale, mediante illavaggio ed eventuale spazzolatura.Pulizia e reintegro superficiale dei giunti. Sostituzionedegli elementi degradati, usurati rotti, sollevati, o scolla-ti, mediante reintegro.

DITTA: pavimentista

STRUTTURAPavimentazioni interne


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ANOMALIE RISCONTRABILIDecolorazione, deformazione, deposito superficiale,distacco, fessurazioni, infradiciamento, azzurratura,muffa, penetrazione di umidità, perdita di materia, rigon-fiamento, attacchi biologici.

CONTROLLI A VISTAControllo periodico dell’integrità delle superfici e dieventuali anomalie, della conservazione delle finiture edel grado di usura, e dei giunti, controllo della planaritàdella superficie, eventuali macchie o presenza di umiditào alterazioni cromatiche della superficie.Cadenza annuale.

MANUTENZIONIRipresa della coloritura mediante ritinteggiatura delleparti più usurate, sostituzione degli elementi più degra-dati, ceratura lucidatura.

DITTA: falegname - parchettista

STRUTTURAPavimentazioni in legno


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ANOMALIE RISCONTRABILIDegrado sigillature disgregazione, distacco, erosionesuperficiale, fessurazioni, macchie, mancanza, perditadi elementi, scheggiature, sollevamento e distacco delsupporto.

CONTROLLI A VISTAControllare periodicamente l’integrità delle superfici econ valutazioni visive riscontrare eventuali distacchi,macchie, depositi salini.Cadenza annuale.

MANUTENZIONIPulizia delle superfici e reintegro superficiale dei giunti. Lapulizia e rimozione dello sporco superficiale viene effettua-ta mediante lavaggio ed eventuale spazzolatura, successi-vamente le superficie viene cerata con cere liquide su sup-porti a base cementizie e cere solide su supporti a base dicalce. Eventuali lucidature con olio di lino crudo su terraz-zi a base di calce. Sostituzione degli elementi degradati edusurati, rotti sollevati o scollati mediante reintegro.

DITTA: terrazziere - pavimentista

STRUTTURAPavimentazioni in terrazzo alla veneziana


40



ANOMALIE RISCONTRABILICorto circuiti con intervento del salvavita e o del conta-tore, difetti agli interruttori, ronzii, surriscaldamento, luciintermittenti, improvvisi abbassamenti di tensione.

CONTROLLI A VISTA E SEMPLICI INTERVENTIAspetto delle prese, degli interruttori e delle spine degliapparecchi utilizzati. Verificare se le lampadine sono completamente avvitate.Cadenza sei mesi e/o in caso di necessità

MANUTENZIONINel caso le prese, gli interruttori le spine degli apparec-chi presentino segni di annerimento o presentino al tattoun calore eccessivo o qualora non si riescano ad elimi-nare le anomalie riscontrate è opportuno incaricare unelettricista per la verifica e l’eventuale sostituzione diprese, interruttori e spine.

DITTA: elettricista (abilitato lettera a L.46/90)

IMPIANTIImpianto elettrico


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ANOMALIE RISCONTRABILIOdore di gas.

CONTROLLI A VISTA E SEMPLICI INTERVENTIControllo rubinetti del fornello e/o del forno a gas in casodi apparecchi privi di sistemi di controllo per l’assenza difiamma al fine di verificare che siano tutti chiusi.Ventilare l’ambiente in cui si avverte l’odore di gas.Verifica della data di scadenza del tubo di gomma even-tualmente presente per il collegamento del fornello e/odel forno a gas che ha una durata di cinque anniCadenza: annuale e/o in caso di necessità

MANUTENZIONINel caso il problema non sia dovuto ad un rubinettolasciato aperto contattare immediatamente un termoi-draulico o in caso di forte odore il Pronto InterventoITALGAS (800 900 777).

DITTA: termoidraulico (abilitato lettere c ed E L. 46/90)

IMPIANTIImpianto di distribuzione del gas


42



ANOMALIE RISCONTRABILICorrosione e ruggine.

CONTROLLI A VISTAControllo dell’impianto a norma (L. 46/90).Controllo dei terminali e della tenuta dei giunti, controllodegli elementi di fissaggio, controllo presenza di nidi, oaltri depositi in prossimità di altri comignoli.Cadenza annuale

MANUTENZIONIControllo del tiraggio, pulizia dei camini con rimozionedei depositi, ripristino della tenuta dei giunti, degli ele-menti di fissaggio, degli elementi di coronamento

DITTA: spazzacamino

IMPIANTIImpianto di riscaldamento e impianto dismaltimento prodotti della combustione


43

ANOMALIE RISCONTRABILICorrosione delle tubazioni, difetti ai raccordi e alle con-nessioni, difetti alle valvole, incrostazioni, interruzionedell’alimentazione, perdite.

CONTROLLI A VISTA E SEMPLICI INTERVENTIControllo agli apparecchi sanitari e rubinetteria, median-te verifica dei flessibili, degli ancoraggi e sigillature, sca-richi dei vasi e tenuta valvola, integrità delle tubazioni,controllo filtri dell’impianto e diffusori dei rubinetti.Cadenza semestrale e/o in caso di necessità.

MANUTENZIONIIn caso non si riescano ad eliminare le anomalie riscon-trate od in caso di altri difetti quali acqua calda che va eviene o troppo calda o troppo fredda è necessario con-tattare un tecnico abilitato.

DITTA: Termoidraulico (abilitato lettere c,d ed e L. 46/90)

IMPIANTIImpianti di distribuzione acqua fredda e calda


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ANOMALIE RISCONTRABILICorpi scaldanti freddi, pressione della caldaia inferioread 1 bar, gorgoglii nei corpi scaldanti e nelle tubazioni.

CONTROLLI A VISTA E SEMPLICI INTERVENTIVerifica dell’apertura delle valvole dei corpi scaldanti,delle impostazioni del termostato.Caricamento dell’impianto mediante apposito rubinettofino al ripristino della pressione.Sfiato dell’aria presente nelle tubazioni.Cadenza annuale e/o in caso di necessità.

MANUTENZIONIIn caso non si riescano ad eliminare le anomalie riscon-trate od in caso di altri difetti quali caldaia che va spes-so in blocco, annerimenti del mantello o rumori eccessi-vi è necessario contattare un tecnico abilitato.

DITTA: Termoidraulico (abilitato lettere c ed E L. 46/90)

IMPIANTIImpianto di riscaldamento - Radiatori - Termosifoni


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ANOMALIE RISCONTRABILIDifetti ai raccordi e alle tubazioni, difetto dei chiusini,erosione, intasamento, odori sgradevoli, accumulo digrassi, penetrazione di radici, sedimentazione.

CONTROLLI A VISTAIspezione dei pozzetti e verifica che siano liberi e non visia materiale che ostruisce il flusso.Cadenza quando occorre.

MANUTENZIONIPulizia mediante aspirazione dei fanghi di deposito elavaggio con acqua di pressione, pulizia dei tubi cheprovocano ostruzione e diminuzione della capacità ditrasporto dei fluidi.

DITTA: idraulico

IMPIANTIImpianto fognario

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