Valutazioni Immobiliari Corso Professionale didattico ...€¦ · Fasi del MCA Prima fase: indagine...

Corso Professionale didattico/pratico

Valutazioni Immobiliari Area Mercato, Redditi e Costi

Geom. Stefano Giangrandi MRICS

Valutatore Certificato ISO 17024

Assessor e Member della Royal Institution of

Chartered Surveyors

Docente in Valutazioni Immobiliari per Tecnoborsa presso

l’Università La Sapienza – Roma

Svolgimento del corso di formazione

Obbiettivi del Corso:

1) Aggiornamento e formazione professionale

2) Conoscenza delle metodologie pluriparametriche

3) Approfondimento delle metodologie estimative

4) Stesura di un RVI (Rapporto di Valutazione Immobiliare) con gli IVS

5) Compilazione del dato immobiliare

6) Preparazione di un MCA

7) Sistema di Stima

8) Sistema di Ripartizione

9) Redazione delle tabelle millesimali

10) Area Mercato e ricerca dei saggi

CIRCOLARE ABI 2009 –2010 – 2011 - 2015

APPRAISAL FOUNDATION

(TheUniform Standards of Professional Appraisal Practise)

ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (Red Book)

THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS’ASSOCIATIONS (EVS 2003)

CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI (2005 - 2011)

GENESI DI E-VALUATION S – ISTITUTO DI ESTIMO (2007)

INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVS 2007 - 2011)

CIRCOLARE DELLA BANCA D’ITALIA N° 263 DEL 27 DICEMBRE 2006

Standard Internazionali

Norma UNI 11558:2014 – UNI 11612:2015

Standard Valutativi Pluriparametrici (Presente e Futuro) VS (Passato)

Confronto tra stime standard e no

Stima Immobiliare (RVI) VS Expertise Immobiliare

Definizioni ( RICS, IVS, EVS, USPAP, IAS/IFRS, Justum Pretium, valore venale, Tecnoborsa, Banca D’Italia) prezzo di equilibrio…….

Rilevazioni del prezzo di mercato Quotazioni immobiliari

Metodo di stima Stima a vista, a corpo, expertise

dimostrabili, verificabili e ripetibili Stima in base alla quotazione, alla superficie commerciale e a coefficienti correttivi arbitrari.

Rapporto di valutazione Perizia argomentativa

Codice di condotta Codice professionale

Riesame delle valutazioni Contenzioso

Valutazioni Monoparametriche

Presente e Passato

Metodologie IVS

Metodo del confronto di mercato MCA o SCA

market comparison approach

sistema di stima

sistema di ripartizione

modelli di regressione

Metodo finanziario

direct capitalization

yield capitalization

discounted cash flow

Metodo del costo o di ricostruzione deprezzato

0

n

tn

t

tt

i

d

iCR

V

1

11

11

Che cos’è una D.D.

Metodo per una valutazione complessiva di un insediamento

o di un patrimonio immobiliare (o, in generale, di

un’azienda) considerando le sue specifiche caratteristiche

peculiari e l’ambiente di collocazione come base per una

transazione.

La Due Diligence (DD), o forse anche più semplicemente

Diligence, è un processo per mezzo del quale si devono

diminuire le asimmetrie informative tra una parte

alienante ed una parte acquirente.

Che cos’è una D.D.

Appraising – ex post – ininfluente all’esito

Counseling – ex ante – influenza l’esito

Ambiti di applicazione: DD Tecnica DD Legale, DD

Economica, DD Ambientale, DD Impiantistica

Articoli del C.C.

Prestazione Professionale - Obbligazione di Risultato o di Mezzi del Sapere?

Art. 2236 del C.C. responsabilità del prestatore d’opera

Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di

speciale difficoltà, il prestatore d’opera non risponde dei

danni, se non in caso di dolo o colpa grave

……………………..

Art. 1176 del C.C. Nell'adempiere l'obbligazione il debitore deve usare

la diligenza del buon padre di famiglia (Cod. Civ. 703, 1001, 1228,

1587, 1710-2,1768, 2148, 2167). Nell'adempimento delle

obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale la

diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata

(Cod. Civ. 1838 e seguente, 2104-1, 2174-2, 2236).

Fasi del MCA

Prima fase: indagine di mercato al fine di ottenere informazioni e dati di transazioni recenti di immobili simili.

Seconda fase: verifica delle informazioni acquisite circa le compravendite e gli affitti

rilevati.

Terza fase: selezione dei contratti rilevanti ai fini della stima, ossia delle unità

immobiliari (comparables) che soddisfano la verifica preliminare e hanno un grado di

similarità maggiore con l’immobile da valutare.

Quarta fase: comparazione del prezzo degli immobili rilevati attraverso le caratteristiche

rilevanti (elements of comparison), e stima del prezzo marginale di ciascuna

caratteristica e degli aggiustamenti del prezzo totale di ciascuna unità immobiliare.

Quinta fase: reconciliation dei prezzi corretti: singola indicazione di valore (stima

puntuale) o in un intervallo di valori (stima a intervallo)

Esemplificazione di un MCA

1. TABELLA DEI DATI

Prezzo e caratteristica Compravendite Subject

Unità A Unità B Unità C S

Prezzo totale PRZ (euro) 460.000,00 315.000,00 350.000,00 ?

Data DAT (mesi) 6 1 1 0

Superficie principale SUP (mq) 130,00 110,00 118,00 105,00

Balconi BAL (mq) 8,00 4,00 8,00 8,00

Servizi SER (n) 2 1 2 1

Impiantistica IMP (1-2) 2 1 1 1

Livello di piano LIV (n) 3 2 4 3

Stato di manutenzione STM (1-2-3) 3 2 1 1

Panoramicità PAN (1-2-3) 3 2 1 2

Inquinamento INQ (1-2-3) 1 3 1 2

Esemplificazione di un MCA

4. tabella di valutaz ione

Unità A Unità B Unità C

P rez z o totale P R Z (euro) 260.000,00 295.000,00 310.000,00D ata D AT (mes i) -1.733,33 -983,33 -2.066,67

S uperfic ie P rinc ipale S UP (mq) -6.927,74 -29.180,46 -44.925,31

B alconi B AL (mq) -314,90 -188,94 -1.259,59

S erviz io S E R (n) 0,00 -2.000,00 -2.000,00L ivello piano L IV (n) -1.293,53 1.475,00 -1.542,29

S tato di Manutenz ione S TM (n) 12.000,00 0,00 0,00

P rez z i corretti (euro) 261.730,50 264.122,27 258.206,14

P rez z o e C aratteris tica

C ompravendite

Valore di Mercato

Il Valore di mercato

VALORE DI MERCATO

(I.V.S.1)

Il valore di mercato è il più probabile prezzo per il quale una

determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta

alla data della valutazione tra un’ acquirente e un venditore,

essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e

con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing

durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale

capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Gli obiettivi

Il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo in contanti, ovvero in altre definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale un immobile è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e l’immobile è stato esposto per un normale periodo per la negoziazione

Il più probabile prezzo: il miglior prezzo,ragionevolmente ottenibile

dal venditore e quello più vantaggioso ragionevolmente ottenibile dall’acquirente

Acquirente e venditore: soggetti motivati all’acquisto ed alla

vendita ma non costretti né intenzionati a comprare e vendere a qualsiasi prezzo

Gli obiettivi

Non condizionati: la transazione avviene tra parti senza particolare

o speciale relazione tra loro

Adeguata attività di Marketing: adeguata permanenza ed

esposizione sul mercato

Capacità: le parti sono ragionevolmente informate sulle

caratteristiche dell’immobile nel suo uso corrente e dei potenziali usi e

dello stato del mercato al momento della valutazione, sono motivate a

partecipare all’operazione senza essere costrette a portarla a

compimento

Chi è un Valutatore Immobiliare

Per perito indipendente si intende una persona che possieda le

necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una

valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del

credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo.

Nota n° 2 della IV sezione del Capitolo I – Titolo II della Circolare n° 263 del 27 Dicembre 2006

Sbocchi Professionali

ASSICURATIVO BANCARIO

CONTABILE

PRIVATO ASSET E PROPERTY MANAGEMENT

GIUDIZIARIO

Il mercato della valutazione immobiliare

TRIBUTARIA AGENZIA DEL TERRIRORIO (MOSI)

LEGALE

FISCALE IAS

ANALISI DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

DUE DILIGENCE VALUTATIVA RIESAME

Il dato immobiliare

Il Dato Immobiliare

Il dato immobiliare è un insieme di informazioni relative sia

un bene immobiliare che ad un terreno.

Le informazioni possono essere riferite:

a) Al Prezzo

b) Superfici

c) Livello di Piano

d) STM

e) Impianti

f) Documentazioni fotografiche

g) Planimetrie

h) Atti notarili

i) E quant’altro ne possa confermare la veridicità.

Il Dato Immobiliare

Chi è in possesso dei veri prezzi di mercato:

1) Gli agenti immobiliari

2) I venditori e gli acquirenti

3) I notai

4) I commercialisti

5) I consulenti fiscali

6) I liberi professionisti

7) I costruttori

8) Gli amministratori di condominio

9) I funzionari di banca che erogano mutui immobiliari

I postulati estimativi

I Postulati Estimativi

P V P

I postulati :

a. Il prezzo è il fondamento della stima

b. La previsione è il carattere immanente della stima

c. Il valore dipende dallo scopo o ragione pratica della stima

d. La stima è ordinaria

e. La stima è comparativa

Criteri di Stima

Prezzo Valore Il mercato fisserà il prezzo

di un immobile allo stesso

modo in cui ha determinato

il prezzo di immobili simili

È fissato dal

MERCATO

È calcolato dal

PERITO

I Postulati

Il postulato estimativo è una proposizione non dimostrata

che si postula essere vera, in base all’evidenza reale, alla

conoscenza all’esperienza ed al senso comune.

I Postulati Estimativi rappresentano i fondamenti sui quali

poggia il giudizio estimativo e con i qual non si può essere

in contraddizione.


IL POSTULATO DEL PREZZO Non esiste una valutazione estimativa che non si basa sul prezzo di mercato

IL POSTULATO DELLA

PREVISIONE

Stima ex post

Stima ex ante

Passato Futuro Presente

t0

Il valore dipende dallo scopo o ragione pratica della stima

Il principio dello scopo afferma che uno

stesso bene può presentare

contemporaneamente diversi valori, ed

esattamente tanti valori quante sono le

ragioni pratiche che promuovono la stima.

IL POSTULATO DELLO SCOPO

La stima deve essere finalizzata allo scopo:

Valore di mercato

Valore assicurabile

Valore di trasformazione

Valore cauzionale

Costo

Valore equo

Valore di uso

Valore complementare

Valore di sostituzione


Postulati Estimativi

Il principio della comparazione afferma che la comparazione è il

fondamento metodologico della valutazione

S. Tommaso D’Aquino

…comparare aliquod cum aliquo…

Postulati estimativi

Postulato dell’Ordinarietà

Il principio dell’ordinarietà, oltre ai 3 criteri,

asserisce che constatato l’uso attuale e

definiti gli usi alternativi dell’immobile

oggetto di valutazione il valore di stima

equivale al valore atteso

Criterio Statistico Criterio Giuridico

Postulati dell’Ordinarietà

Criterio economico

Scelta della destinazione di uso di un

immobile in base la valore di

trasformazione.

L’Highest and Best Use (HBU) è il più

conveniente e il miglior uso dell’immobile.

L’HBU è la destinazione maggiormente

redditizia tra quella corrente dell’immobile

e quelle potenzialmente realizzabili. La

definizione dell’HBU riguarda destinazioni:

- fisicamente realizzabili,

- legalmente consentite,

- finanziariamente sostenibili.

Teoria di Gauss Equità e Giustizia

Valore Atteso

Quesito: Stimare un appartamento al piano primo vicino ad un tribunale, il PUC

prevede il cambio d’uso da residenziale ad uffici.

Stimo l’immobile a) Uso attuale?

b) Uso ufficio?

c) Lascio scegliere al cliente?

1) Procedo con la valutazione con l’uso attuale.

2) Procedo con la valutazione dell’Highest and best use HBU

3) Con una indagine verifico la frequenza di appartenenza, in riferimento al medesimo segmento di mercato, alla destinazione a o b.

Risultati:

Valore residenziale €. 300.000,00

Valore ufficio €. 340.000,00

Costi di trasformazione €. 15.000,00

L’indagine su immobili simili nel segmento di appartenenza ha portato a

conoscenza che n° 4 sono adibiti a residenziale mentre n° 6 sono adibiti ad

uso ufficio.

Valore Atteso

Risultati:

Valore residenziale €. 300.000,00

Valore ufficio €. 340.000,00

Costi di trasformazione €. 15.000,00

Ne deriva quindi secondo il Principio dell’ordinarietà che:

Valore atteso= €. 300.000,00 x 0,4 + €. 340.000,00 - €. 15.000,00 x 0,6 =

Valore atteso = €. 315.000,00 Capitolo 4 – 2.6.1. Pag. 52 e pag. 54 cdvi

Valore Atteso

Valore Atteso

Il valore di stima atteso V(atteso) dell’immobile è rappresentato dalla media del

valore nella destinazione attuale (abitazione) e nella destinazione alternativa

(ufficio), ponderata per le rispettive frequenze:

Destinazione

esistente

Prezzo (€)

Ufficio

Uso alternativo

Abitazione

Uso attuale

V(abitazione)

€ 300.000

0

0,6

0,4

V(ufficio) € 340.000

Costo € 15.000

Vt(ufficio) € 325.000

V(attedso) = 300.000 · 0,4 + 325.000 · 0,6 = € 315.000

HBU

Frequenza

o probabilità

(destinazione)

Prezzo Marginale

Prezzo Marginale

E’ il prezzo della singola caratteristica, inteso come la

variazione del

prezzo totale al variare della caratteristica

Il P.M. può essere +.- o =

Il P.M. può essere espresso in % oppure in numeri.

Simbologia

I Prezzi e redditi di mercato:

Prezzo Totale P

Reddito Totale R

Prezzo unitario medio p

Reddito unitario medio r

Prezzo o Reddito marginale simbolo utilizzato p(acronimo della caratteristica)

Per esempio p(bal) oppure p(stm) oppure p(pan)

Segmento di Mercato

Cicli del Mercato

prezzo

RECOVERY MARKET

OVERBUILT MARKET

MATURITY MARKET

FALLING MARKET

IMPROVING MARKET

ESPANSIONE

expansion CONTRAZIONE

contraction RECESSIONE

recession RECUPERO

recovery

tempo

Fasi cicliche del mercato immobiliare

L’evoluzione del mercato immobiliare mostra una progressiva integrazione

tra il mercato immobiliare e quello finanziario attraverso un processo

di miglioramento qualitativo delle informazioni

Segmento di Mercato

L’atipicità degli immobili induce alla separazione

del mercato in diversi segmenti secondo i seguenti parametri:

• LOCALIZZAZIONE

• TIPO DI CONTRATTO

• DESTINAZIONE

• TIPOLOGIA IMMOBILIARE

• TIPOLOGIA EDILIZIA

• CARATTERE DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA

• FORMA DI MERCATO

• LIVELLO DI PREZZO, NUMERO DEGLI SCAMBI, RAPPORTI

MERCANTILI

Il Segmento di mercato è

quell’unità elementare

non ulteriormente

scindibile dall’analisi

economico estimativa

del mercatro immobiliare

stesso

Segmento di mercato

Il segmento immobiliare può essere non solo una retta univoca tra varie caratteristiche

ma, per mezzo dei suoi parametri, può essere contraddistinto da un quartiere urbano, da

unità modulari, da un ben identificato isolato, da edifici prospicienti su una strada o su

un’area a verde, da singoli edifici, basti pensare a ville o villette localizzate in tessuti di

seconda o terza fascia,tessuti urbani che hanno fabbricati aventi le medesime

caratteristiche.

Segmento di Mercato

- I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e successivamente

devono essere tradotti in indicatori economico estimativi

- Uno o più immobili ricadono nel medesimo segmento di mercato se presentano uguali

ammontari (siano essi numeri o lettere) degli indicatori economico - estimativi

Forme di Mercato

Forme di Mercato

Le condizioni che influenzano le forme di mercato sono:

a) Numerosità degli offerenti

b) Numerosità dei richiedenti

c) Natura del prodotto

d) Condizioni di entrata

e) Formazione del Prezzo

Forme di Mercato

Mercato di Concorrenza Perfetta

Numerosità degli offerenti MOLTI

Numerosità dei richiedenti MOLTI

Natura del prodotto OMOGENEO

Condizioni di entrata LIBERA

Formazione del prezzo UNICO

Forme di Mercato

Mercato di Monopolio

Numerosità degli offerenti UNO


Natura del prodotto CE L’HO SOLO IO

(SENZA SOSTITUTI)

Condizioni di entrata CHIUSA

Formazione del prezzo DISCRIMINATO

Prima strategia Seconda strategia

Forme di Mercato

Mercato di Concorrenza Monopolistica

Numerosità degli offerenti MOLTI


Natura del prodotto DIFFERENZIATO

Condizioni di entrata LIBERA

Formazione del prezzo

DISCREZIONALE

CARTELLI MASSIMIZZAZIONE DEI PROFITTI SPARTIZIONE DEL MERCATO

LEADERSHIP DEL PREZZO

Forme di Mercato

Mercato di Oligopolio Collusivo

Numerosità degli offerenti POCHI


Natura del prodotto Omogeneo-Differenziato

Condizioni di entrata BLOCCATA

Formazione del prezzo DISCRIMINATO

Forme di Mercato

Mercato di Monopolio bilaterale

Numerosità degli offerenti UNO

Numerosità dei richiedenti UNO

Natura del prodotto UNICO

Condizioni di entrata CHIUSA

Formazione del prezzo INDETERMINATO

Forme di Mercato - Mercato di Monopolio Bilaterale

Nel settore immobiliare si può verosimilmente definire l’intervallo di contrattazione

su una base oggettiva. Indicando con ∆VA l’incremento di valore della proprietà A

(domanda) in seguito all’annessione, con ∆VB il decremento di valore della proprietà

B (offerta) in seguito allo scorporo, l’intervallo di scambio in termini monetari è

pari a:

Dal punto di vista soggettivo ∆VA rappresenta la misura razionale della disponibilità

a pagare (massima) del soggetto A, e ∆VB la misura razionale della disponibilità a

accettare (minima) del soggetto B. La stima delle variazioni di valore avviene con

una doppia stima delle proprietà nella situazione ante e post .

∆VA - ∆VB

Scale di Misura

Scale di Misura

Le scale:

Scala nominale o dicotomica – rappresenta i nomi e li descrive

Scala ordinale – individua il posto che occupa un soggetto in una serie

ordinata.

Scala ad intervalli – è una scala ordinale ove si evince la distanza tra le classi

Scala cardinale – permette l’impiego delle operazioni estimative

Caratteristiche quantitative

Caratteristiche qualitative

I Nomenclatori

Nel passaggio da una scala di misura di caratteristiche qualitative (nominale

e ordinale) ad una scala di misura delle caratteristiche quantitative

(cardinale) perdo le informazioni ma posso utilizzare operazioni

matematiche per calcolare quest’ultime con procedimenti sostenibili

Nomenclatori di qualità

1° e 2° Livello Hedonic Price

1° Livello a) Il numero delle classi

b) I nomi delle classi; scarso – medio – buono

c) Ordine gerarchico

2° Livello si assegnano i punteggi alla caratteristica

Caratteristica Acronimo Classe Nomenclatore Punto Prezzo marginale

Criteri di Stima

Criteri di Stima

Valore di Mercato

Valore di Costo

Valore di Trasformazione

Valore Complementare

Valore di Sostituzione

Il valore di costo

Il costo di produzione in senso estimativo rappresenta la somma delle spese che al

momento di stima un imprenditore deve sostenere per realizzare un prodotto,

attraverso un determinato processo produttivo riferito a un dato mercato dei mezzi

produttivi (luogo) e a un dato ciclo di produzione.

Il costo di ricostruzione di un opera esistente, già prodotta nel passato, rappresenta

la somma delle spese che alla data di stima un’impresa edilizia deve sostenere per

realizzare un’eguale o equivalente opera o intervento attraverso un ipotetico processo

edilizio. Nell’ambito di questo costo si distingue:

il costo di ricostruzione propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato

ai prezzi correnti di un esatto duplicato tipologico dell’opera;

il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai

prezzi correnti di un manufatto avente utilità e funzioni equivalenti (perfetto

sostituto) a quelle dell’opera esistente, realizzato impiegando materiali, tecnologie,

standard costruttivi e schema esecutivo correnti.

Il costo di ricostruzione deprezzato è pari al costo di riproduzione a nuovo

diminuito del deprezzamento maturato dall’immobile al momento di stima.

Il valore di Trasformazione

Il valore di trasformazione di un bene (input) suscettibile di una trasformazione è

eguale alla differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato (output) e

il costo di trasformazione:

Valore di trasformazione input = Valore di mercato output - Costo di trasformazione.

Il valore di trasformazione può svolgere due funzioni:

• la funzione di criterio di stima che permette di valutare gli immobili;

• la funzione di criterio di scelta che consente di formulare giudizi economici

sugli investimenti immobiliari.

Il criterio di stima è applicato nei processi di trasformazione relativi alla edificazione,

alla demolizione e riedificazione e alla riqualificazione.

Ricavi

0

Costi

tempo

Valore Complementare

Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un

immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile

complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una

volta considerata separata la parte oggetto di stima. Il valore complementare Vj della

generica parte j di un immobile complesso, si calcola nel modo seguente:

dove con VT si indica il valore dell’immobile complesso e con VT - j il valore della parte

o delle parti residue.

Si dice rapporto di complementarità economica cj della parte j rispetto all’immobile

complesso, il rapporto tra il valore complementare e il valore totale dell’immobile complesso:

Rapporto Complementare

Un particolare rapporto di complementarità cT di interesse estimativo è il rapporto tra il

valore del terreno VT e il valore totale dell’immobile complesso VT+F (terreno e

fabbricato):

Valore di Sostituzione

Il valore di sostituzione di un bene A è eguale al prezzo di un bene B o al costo di un

bene C se A, B e C sono beni sostituti a certi fini. Questo criterio di stima si fonda sul

principio di sostituzione che afferma che un bene perfetto sostituto di un altro per certi

fini può presentare un eguale valore. Il rapporto di sostituzioni può essere di natura

tecnica, funzionale ed economica; la sostituibilità deve essere ordinaria e individuata

volta per volta in relazione alla finalità della stima.

In termini concreti il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto

a pagare per un bene una somma maggiore del costo di produzione di un altro bene

sostituto che presenta la stessa utilità del bene oggetto di stima, e che inoltre è disposto

a variare la somma offerta di un ammontare pari ai costi necessari per portare il bene

esistente al livello di utilità richiesta.

Esempio di P.D.A

La paired data analysis (PDA) è un procedimento di stima che consente di

valutare i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari, confrontando due o

più immobili che presentano eguali ammontari per tutte le caratteristiche tranne

che per quella o per quelle di cui si deve stimare il prezzo marginale. Si tratta di

un procedimento pratico che può essere applicato nelle situazioni di

disponibilità dei dati e di parità di condizioni (salvo quella considerata). La

PDA permette di rappresentare una comparazione estimativa elementare e di

definire una funzione di comparazione di interesse generale.

L’esempio che segue è costruito a tavolino: tre dati immobiliari

assolutamente eguali tranne le superficie e l’altezza di piano.

Quesito Valutativo – Determinare il valore del subject- P.d.a.

PDA

Tabella dei dati

Prezzo e caratteristica

Contratti

Subject

S

Unità A

Unità B

Unità C

Prezzo totale PRZ (euro)

200.000

220.000

300.000

-

Vani VAN (n)

4

4

6

5

Balconi BAL (mq)

16

20

20

18

Se si indica con V il valore dell’immobile da stimare, la funzione di comparazione può essere scritta per ogni confronto tra l’immobile oggetto di stima e i singoli immobili rilevati. La prima equazione del confronto tra l’immobile A e l’immobile da stimare è la seguente:

nella quale la differenza tra i valori del primo membro è presentata in funzione delle differenze nelle caratteristiche moltiplicate per i loro prezzi marginali. Il valore di stima incognito può essere calcolato nel seguente passaggio:

Allo stesso risultato conducono le altre due funzioni di comparazione costruite sui confronti tra l’immobile oggetto di stima e rispettivamente gli immobili B e C:

Le precedenti equazioni dei confronti (o funzioni di comparazione) conducono allo stesso risultato.

PDA

Rapporti Estimativi

Coefficienti di Omogeneizzazione Tabellari

Ex Norma UNI 10750

Superfici coperte e superfici scoperte

25% dei balconi e terrazzi scoperti

35% dei balconi e terrazzi coperti

35% dei patii e porticati

60% delle verande

15% dei giardini di appartamento

10% dei giardini di ville e villini

D.P.R. n.138/1998 Criteri fiscali

Si applicano nelle stime fiscali

degli immobili (consistenza

catastale) e sono in palese

contrasto con la prassi del

mercato immobiliare

Indici : Omogeneizzazione o mercantili?

Misura delle Superfici

Misura delle Superfici

Nota esplicativa 5 Circolare ABI – Misura delle superfici immobiliari

CDVI Cap. 19

MISURA DELLE SUPERFICI

Superficie esterna lorda (SEL)

Per superficie esterna lorda si intende l’area di un edificio

delimitato da elementi perimetrali esterni verticali, misurata

esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla

quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento.

La superficie esterna lorda include:

- lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (1/2) dello spessore delle

murature contigue confinanti con altri edifici,

SEL

- lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;

- i pilastri/colonne interne;

- lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.);

- i condotti verticali dell’aria o altro tipo;

- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui dell’edificio;

e non include

- le rampe di accesso esterne non coperte;

- balconi, terrazzi e simili;

- il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio;

- gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;

- le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica;

Superficie interna lorda (SIL)

Per superficie interna lorda si intende l’area di un’unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro

SIL

terra rilevata ad un’altezza convenzionale m. 1,50 dal piano pavimento.

La superficie interna lorda include:

- lo spessore dei muri interni e dei tramezzi;

- i pilastri/colonne interni;

- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.);

- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianto interni o contigui all’edificio;

- i condotti verticali dell’aria o altro tipo

e non include:

- lo spessore dei muri perimetrali;

- il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo;

- i balconi, terrazzi e simili;

- lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno);

- i vani ad uso comune;

SIN

Superficie interna netta (SIN)

Per superficie interna netta si intende l’area di un’unità immobiliare, delimitata dalla

sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il

perimetro interno dei muri e dei tramezza per ciascun piano fuori terra o entro terra

rilevata ad un’altezza di m 0,50 dal piano pavimento.

La superficie interna include:

- gli spessori delle zoccolature;

- le superfici dei sottofinestra;

- le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili;

- le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi;

- le superfici occupate da armadi a muri o elementi incassati o quanto di simile

occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile;

- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoio,

disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, ecc.)

- la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all’edificio;

- i condotti verticali dell’aria o altro tipo interni;

e non include:

- lo spessore dei muri sia perimetrali che interni;

- il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo;

- i balconi, terrazzi e simili;

- lo spazio occupato dalle colonne e/o pilastri.

SIN

Riesame della Valutazione

Il riesame di una valutazione consiste nella revisione del lavoro di un perito,

intrapresa da un altro perito che esercita un giudizio parziale.

Il riesame della valutazione fornisce un controllo sulla credibilità della valutazione in

esame e considera: la veridicità, l’adeguatezza e l’attinenza dei dati utilizzati e delle

indagini svolte; l’adeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate; l’adeguatezza e la

ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni; l’aderenza delle procedure di

valutazione.

A causa della necessità di assicurare accuratezza, correttezza e qualità dei rapporti di

valutazione, il riesame di un rapporto di valutazione è parte integrante dell’attività

professionale del perito.

Nel riesame un rapporto di valutazione si considerano:

ii) la completezza;

iii) la coerenza;

iv) la ragionevolezza;

v) la correttezza.

Il riesame, diverso dal montaggio previsto dalla Circolare di Banca d’Italia n. 263/2006,

di un rapporto di valutazione è svolto da un perito.

Riesame a tavolino

Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presenti nel rapporto di

valutazione, che possono essere o non essere confermati in modo indipendente. Si esegue

utilizzando una lista di controllo. Il perito riesaminatore controlla l’accuratezza dei

calcoli, la ragionevolezza dei dati, l’adeguatezza della metodologia e l’aderenza con le

direttive del cliente, con i requisiti normativi e con gli standard professionali.

Riesame sul campo

Il riesame sul campo della valutazione comprende l’ispezione esterna e a volte anche

interna dell’immobile in esame, nonché possibili ispezioni a immobili comparabili a

conferma dei dati presentati nel rapporto. Generalmente utilizza la lista di controllo che

copre tutte le voci esaminate nel riesame a tavolino, e può anche comprendere una

conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere informazioni aggiuntive e una

verifica dei programmi informatici utilizzati nella stesura del rapporto.

Riesame della Valutazione

Market Comparison Approach (MCA o SCA)

Guida Scientifica

MCA

Il Market Comparison Approach

“il mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già

determinato il prezzo nelle compravendite di immobili simili”.

Sostanzialmente il MCA è una procedura di comparazione sistematica, applicata

alla stima dei beni immobili in base alle loro caratteristiche tecnico-economiche.

In termini generali il market comparison approach (MCA) è un procedimento

di stima del prezzo di mercato e/o del reddito degli immobili, attraverso il

confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto

simili compravenduti di recente e di prezzo noto. Il principio su cui si fonda il

procedimento consiste nella considerazione per la quale:

MCA

Il procedimento di stima

Per applicare il market comparison approach si devono compiere

aggiustamenti sui prezzi di mercato rilevati. Gli aggiustamenti sono il perno

dell'analisi del MCA, le cui fasi principali sono le seguenti:

rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante,

foto, ecc.);

scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);

compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);

stima dei prezzi marginali (adjustments);

analisi del mercato per la rilevazione di compravendite (o di contratti di

affitto) recenti di immobili dello stesso segmento di mercato;

redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);

sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

MCA

Il market comparison approach (MCA): il campione dei dati immobiliari

Dato immobiliare rilevato

Immobile oggetto di stima (subject)

MCA

1. Tabella dei dati

Stima dell’unità immobiliare

2. Analisi dei prezzi marginali 3. Tabella di valutazione

4. Reconciliation

Il MCA: il palinsesto

Prezzo e

caratteristica

Comparabili Subject

Unità A Unità B Unità C S Prezzo Totale PRZ Data DAT Superficie SUP ………………. Panorama PAN

MCA

Criterio di scelta delle caratteristiche

Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa:

sulle caratteristiche dell'immobile oggetto di stima;

sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e venditori,

sulle caratteristiche per le quali le unità di confronto simili e l’unità

oggetto di stima differiscono nell'ammontare in seno al campione

estimativo considerato.

MCA

La tabella dei dati

Prezzo e

caratteristica

Compravendite Subject

Unità

A

Unità

B

Unità

C ….. S

Prezzo totale

Data

Superficie principale

Balconi

……………

Panorama

I dati rilevati sono predisposti nella tabella dei dati, che riporta nelle colonne le unità

di confronto A, B, C, ... e l’unità oggetto di stima (Subject), e nelle righe il prezzo di

mercato rilevato e le caratteristiche immobiliari quantitative e qualitative.

MCA

L’analisi dei prezzi marginali

I prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari esprimono la variazione del prezzo

totale di un immobile al variare della caratteristica considerata, ossia misurano

l’incremento o la diminuzione del prezzo al variare della caratteristica.

Il prezzo marginale rappresenta l'aggiustamento nel MCA. L'analisi dei prezzi

marginali riguarda le caratteristiche quantitative, per le quali esiste un referente nel

mercato e nei criteri di stima.

I criteri di stima dei prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari sono:

il prezzo,

il costo,

il valore di trasformazione,

il valore complementare,

il valore di sostituzione.

Gli aggiustamenti possono essere applicati alle unità di confronto in termini di valore

e in termini percentuali.

MCA

La tabella di valutazione

Nella tabella di valutazione si svolgono le operazioni di stima. In corrispondenza delle

caratteristiche, in ciascuna cella della tabella si riporta il prodotto tra la differenza negli

ammontari della caratteristica dell'unità da valutare e dell'unità rilevata e il prezzo

marginale relativo. La somma algebrica di ciascuna colonna rappresenta il prezzo

corretto, ottenuto da confronto tra l’unità rilevata e l’unità da valutare, ossia il prezzo

che l’unità immobiliare avrebbe spuntato se fosse stata eguale all’unità da stimare. Prezzo e

caratteristica Unità A Unità B Unità C

Prezzo totale Prezzo A Prezzo B Prezzo C

Data ∆AData·pAData ∆BData·pBData ∆CData·pCData

Superficie principale ∆ASuperficie·pASuperficie ∆BSuperficie·pBSuperficie ∆CSuperficie·pCSuperficie

Balconi ∆ABalconi·pABalconi ∆BBalconi·pBBalconi ∆CBalconi·pCBalconi

… … … …

Prezzo corretto Prezzo corretto A Prezzo corretto B Prezzo corretto C

MCA

La reconciliation

In linea teorica i prezzi corretti delle diverse unità di confronto dovrebbero

coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se

generalmente si manifesta una sostanziale convergenza.

Nella sintesi conclusiva (reconciliation) si procede ad eleggere un unico risultato a

partire dai prezzi corretti. Ai prezzi corretti si può applicare il principio di

ordinarietà calcolando la media, oppure si può scegliere un prezzo corretto in base

a considerazioni a priori o a informazioni esterne legate allo svolgimento della

stima.

La componente soggettiva è insopprimibile nel processo di stima, anche se nel

MCA si tende a inalvearla nei passaggi del procedimento. Ma se si dovesse dire in

un solo concetto in che cosa consiste la forza del MCA come procedimento

estimativo, tale concetto sarebbe quello originario legato alla rilevazione diretta dei

prezzi di mercato degli immobili.

MCA

Tabella dei dati

Stima di appartamento in condominio


Compravendite Subject


Prezzo totale PRZ (euro) 260.000,00 295.000,00 310.000,00



Balconi BAL (mq) 11,5 11,3 13,00 11,00

Servizio SER (n) 1 2 2 1

Livello piano LIV (n) 4 2 4 3

Stato di manutenzione STM (n) 1 2 2 2

MCA

Caratteristiche Estimabili:

• Data del Contratto • Superficie Principale • Superficie Balconi • Servizi Igienici • Livello di Piano • Stato di Manutenzione

MCA

La data del contratto rilevata insieme al Prezzo di mercato al quale si riferisce.

Data del Contratto

Proprietà Riferimento

Prezzo o R. Marginale

Cardinale Discreta Scala di Misura

Percentuale %

Unità di Misura Mesi

Segno atteso + = -

MCA

Data del Contratto

12 Novembre 2011 25 Maggio 2011 6 mesi

SAGGIO DI VARIAZIONE ANNUALE DEI PREZZI (S.m.)

SAGGIO ANNUALE QUOTAZIONE MERCATO LOCALE

SAGGIO INDICI PREZZI AL CONSUMO

SAGGIO INDICI COSTO DI COSTRUZIONE

€ 300.000,00 € 302.700,00

300.000,00 · 1,8% · 6/12 = €. 2.700,00

Prezzo marginale % Aggiustamento

Prezzo corretto

(+ 1,8% saggio annuo)

DATA DI STIMA DATA IN CUI SI E’ REALIZZATO IL PREZZO

MCA

Le caratteristiche superficiarie sono per eccellenza Caratteristiche PROXY

Superfici



Cardinale Continua Scala di Misura

A valore €./mq.

Unità di Misura Mq.

Segno atteso +

MCA

A B C D

PREZZO

TOTALE € 250.000,00 € 240.000,00 € 280.000,00 € 265.000,00

SUPERFICIE

COMPLESSIVA

mq 110

mq 100

mq 115

mq 100

PREZZO

MEDIO

€ 2.272,72

€ 2.400,00

€ 2.434,78

€ 2.650,00

PA/sA PB/sB PC/sC PD/sD

MCA

PREZZO

MEDIO

€ 2.272,72

€ 2.300,00

€ 2.344,83

€ 2.650,00

PREZZO

MARGINALE € 2.272,72 · σ € 2.300,00 · σ € 2.344,83 · σ € 2.650,00 · σ

PREZZO MARGINALE

APPLICABILE

Rapporto di

posizione

= 1

Prezzo Marginale

Prezzo totale

Prezzo medio

Prezzo marginale

Superficie x

Il rapporto di posizione σ individua la posizione del prezzo marginale rispetto al prezzo medio della caratteristica.

Costruzione del Prezzo Marginale

1. 3 Compravendite

2. Si calcola l’angolo alfa 1,2,3.

3. Si stacca un segmento dall’origine fino alla prima, seconda

e terza compravendita

4. Calcolo l’angolo beta 1,2 3.

Teoremi del Prezzo

1° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie

Prezzo totale

Rapporto mercantile

Superficie secondaria

Rapporto di posizione

Superficie

2° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna condominiale

Prezzo totale


Rapporto mercantile



Prezzo unitario dei terreni edificati

Quota millesimale

Superficie condominiale

.

Prezzo totale


Rapporto mercantile



Rapporto complementare del terreno

3° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna privata

4° Teorema del prezzo Sup. Principali e secondarie e la sup. esterna privata

. Prezzo totale


Rapporto mercantile




Superficie esterna

5) Superfici principale e secondarie e sup. esterna (condominiale e privata)

Prezzo totale


Rapporto mercantile




Superficie esterna Superficie condominiale

Quota millesimale

6) Superfici principale e secondarie e sup. esterna (condominiale e privata)

Prezzo totale


Rapporto mercantile



Rapporto complementare del terreno

Balcone

Superficie Balconi




A valore €./mq.


Segno atteso +

p(bal) = PMM x Rapporto Mercantile balconi

p(bal) = x 0,30 = €. 681,82

Balcone

Superficie Balconi

Immobile di confronto A

Immobile da valutare

PREZZO € 150.000,00 -

Balconi 5 15

Edificio con ascensore

Prezzo Corretto = €. 150.000,00 + (mq. 15 – mq. 5) x p(bal) =

Prezzo Corretto = €. 150.000,00 + (10 mq. x €./mq 681,82) =

Prezzo Corretto = €. 150.000,00 + €. 6.818,20 = €. 156.818,20

MCA

Servizi igienici



Cardinale Discreta Scala di Misura

A valore €.

Unità di Misura Numero

Segno atteso +

IN BASE AL COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO (Deprezzamento Lineare)

C

t

n

= Costo servizio (€)

= Vetustà (anni trascorsi)

= Vita utile (anni totali di vita utile)

MCA

Servizi igienici

Immobile di confronto


PREZZO €. 200.000,00 -

SERVIZI 1 2

p (ser) = €. 15.000,00 · (1 – 10/20) · = €. 7.500,00

S =€. 200.000,00 + (€. 7.500,00 · (2 – 1)) = € 207.500,00 Prezzo corretto

Aggiustamento

C = 15.000,00 €

t =10 anni

n = 20 anni

Livello di Piano

Il prezzo o valore di un a unità immobiliare varia al variare del piano?

Livello di Piano




A valore €./mq.


Segno atteso + = -

MCA



PREZZO € 150.000,00 -

LIVELLO DI PIANO

2 3

150.000,00 · 3,125% · (3 – 2) =€ 4.687,50

150.000,00 + 4.687,50 = € 154.687,50 Prezzo corretto

Aggiustamento


Rapporto mercantile

P(liv) =(165.000 – 160.000)/160.000

MCA – Livello di Piano

Il prezzo marginale del livello di piano è stimato con il saggio di variazione dei prezzi

(rapporto mercantile) del particolare segmento di mercato immobiliare. Talvolta il

mercato indica un prezzo marginale a forfait per ogni piano in più (in presenza

dell’ascensore). Il saggio mercantile si esprime come saggio di variazione l tra il prezzo totale Pl del piano considerato e il prezzo totale Pl+1 del piano superiore, nel modo che

segue:

da cui il prezzo totale Pl+1 del piano superiore, noto il saggio di variazione, è pari a:

il prezzo marginale pl-1

del livello di piano inferiore, calcolato sulla differenza

tra i prezzi totali, è pari a:

Livello di Piano



PREZZO € 150.000,00 -

LIVELLO DI PIANO

3 2

€. 150.000,00 · (3,125%/1+ 3,125%) · (2 – 3) = - € 4.545,45

€. 150.000,00 - €. 4.545,45 = € 145.454,55 Prezzo corretto

Aggiustamento


Rapporto mercantile

MCA

Stato di Manutenzione



Ordinale Scala di Misura

A valore €.

Unità di Misura Punteggio (Nomenclatore)

Segno atteso +

Lo stato di manutenzione rappresenta il

deperimento fisico ed il deperimento funzionale

I Nomenclatori

Stato di Manutenzione


A


B


PREZZO € 170.000,00 € 190.000,00

-

STATO DI

MANUTENZIONE 1 2

3

Analisi dei prezzi marginali

3 – 2 → € 28.000,00

2 – 1 → € 25.000,00

1 – 3 → € 50.000,00

SCARSO SUFFICIENTE BUONO

1 2 3 (€ 25.000,00) (€ 28.000,00)

A

B S

MANUTEN. 1 2

3


A


B

PREZZO RILEVATO € 170.000,00 € 190.000,00

STATO DI

MANUTENZIONE € 50.000,00 € 28.000,00

PREZZO CORRETTO

€ 220.000,00

€ 218.000,00

Stato di Manutenzione € 50.000,00

Sistema di Stima

MCA + Sistema Generale di Stima

CARATTERISTICHE IMMOBILIARI QUALITATIVE

Inquinamento

Prospicienza

Panoramicità

Luminosità

Esposizione

acustico, traffico, industriale, ecc.

area di pregio, viabilità, distacco

orientamento

visuale

illuminazione naturale o artificiale

Funzionalità distribuzione interna

Qualità finiture finiture interne

Caratteristiche Inestimabili

Vettore dei termini noti

Matrice delle differenze

Tabella dei dati


Contratti

Subject

Unità A

Unità B

Unità C

S


200.000

225.000

300.000

-

Vani VAN (n)

4,5

4

6

5

Balconi BAL (mq)

16

25,50

22

18

;

p

p

V

BAL

VAN13

s

Vettore incognite

Sistema Generale di Stima

In questa notazione il sistema di equazioni lineari applicato nella stima

si presenta nella forma sintetica seguente:

da cui il vettore di stima è eguale a:

dove il simbolo D-1 indica una matrice inversa. Per esteso il

sistema di equazioni configurato dall’esempio schematico è il seguente:

,psD

,pDs 1


Dimostrazione

A= 200.000 - (4,5 – 5) x 46.376,81 - (16 – 18 ) x 5.072,46 = €. 233.333,33

B=225.000 - (4 – 5) x 46.376,81 - (25,50 – 18 ) x 5.072,46 = €. 233.333,33

C=300.000 - (6 – 5) x 46.376,81 - (22 – 18 ) x 5.072,46 = €. 233.333,33


Contratti

Subjec

t

Unità A

Unità B

Unità C

S

Prezzo totale PRZ

(euro)

200.000

225.000

300.000

-

Vani VAN (n)

4,5

4

6

5

Balconi BAL (mq)

16

25,50

22

18


Stima di una villa Liberty

Stima di una villa Liberty: i comparabili e il Subject

Stima di una villa Liberty Caratteristiche qualitative



Prezzo totale PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00



Balconi BAL (mq) 17,00 21,00 25,00 22,00

Superficie esterna SUE (mq) 1.400,00 1.100,00 1.150,00 1.300,00



Stile architettonico STL (0-1) 1 1 0 1

Panorama PAN (0-1) 1 0 1 0

Tabella dei dati

120


Analisi del segmento di mercato

Indice e informazione Importo

p(DAT)/PRZ (annuale) 0,10

p(BAL)/p(SUP) 0,50

Rapporto complementare area/immobile 0,20

Costo servizio (euro) 10.000,00

- vetusta media (anni) 6

- vita media (anni) 10

Costo intervento manutenzione (euro) 1→2, 2→3 35.000,00


Analisi dei prezzi marginali (aestimabilis)

Prezzo marginale p(...)A p(...)B p(...)C

p(DAT) (euro/mese) -15.000,00 -11.666,67 -14.000,00

p(SUP) (euro/mq) 4.859,00 4.859,00 4.859,00

p(BAL) (euro/mq) 2.429,50 2.429,50 2.429,50

p(SUE) (euro/mq) 254,55 254,55 254,55

p(SER) (euro/n) 4.000,00 4.000,00 4.000,00

p(STM) (euro/n) 35.000,00 35.000,00 35.000,00

p(DAT)=- PRZ*(saggio di valutazione_svalutazione annuale)/12

p(SUP)=min[PRZA*(1-)/(SUPA+BAL*BALA); PRZB *(1- )/(SUPB+BAL*BALB); PRZC *(1-)/(SUPC+BAL*BALC)]

p(BAL)=p(SUP)*BAL

p(SER)=C*(1-t/n) costo di ricostruzione deprezzato

p(STM)= costo di intervento per passare da un livello al livello superiore da preventivi di spesa

p(SUE)=min[PRZA*/SUEA; PRZB */SUEB; PRZC */SUEC]


3°Teorema Mercantile

Se il prezzo (o il reddito) totale dell’unità immobiliare oggetto di compravendita riguarda il complesso delle superfici principale, annesse e collegate, e la superficie esterna, allora il prezzo marginale della superficie principale si calcola come segue:

dove: pSUP = prezzo marginale della superficie principale (€/mq); P = prezzo totale (€); = rapporto complementare area/villetta; = rapporto di posizione della superficie principale (minimo nel MCA); S = superficie principale (mq); j =rapporto mercantile superficiario riferito alla generica superficie secondaria; Sj = superficie secondaria generica (mq).

Tabella di valutazione

Prezzo e caratteristica Unità A Unità B Unità C

PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00

DAT (mesi) (0-6)*-15.000,00 (0-2)*-11.666,67 (0-5)*-14.000,00

SUP (mq) (190-200)*4.859,00 (190-220)*4.859,00 (190-255)*4.859,00

BAL (mq) (22-17)*2.429,50 (22-21)*2.429,50 (22-25)*2.429,50

SUE (mq) (1.300-1.400)*254,55 (1.300-1.100)*254,55 (1.300-1.150)*254,55

SER (n) (2-2)*4.000,00 (2-3)*4.000,00 (2-3)*4.000,00

STM (n) (2-3)*35.000,00 (2-2)*35.000,00 (2-1)*35.000,00

Prezzi corretti (euro) ? ? ?

IMPORTANTE: nel Market Comparison Approach le differenze si fanno sempre tra l’ammontare della caratteristica del Subject e l’ammontare della stessa relativa ad ogni unità rilevata.


Prezzo e caratteristica Unità A Unità B Unità C

PRZ (euro) 1.800.000,00 1.400.000,00 1.680.000,00

DAT (mesi) 90.000,00 23.333,33 70.000,00

SUP (mq) -48.590,02 -145.770,07 -315.835,14

BAL (mq) 1.272,73 12.147,51 -7.288,50

SUE (mq) -25.454,55 50.909,09 38.181,82

SER (n) 0,00 -4.000,00 -4.000,00

STM (n) -35.000,00 0,00 35.000,00

Prezzi corretti (euro) 1.782.228,16 1.336.619,86 1.496.058,17

Tabella di valutazione

Questi prezzi parziali esprimono il prezzo che l’unità immobiliare da stimare avrebbe avuto se le

caratteristiche qualitative fossero state nella parità di condizioni. I prezzi corretti delle unità

immobiliari differiscono per effetto delle differenze residue delle caratteristiche qualitative. Il sistema

di stima provvede a separare l’effetto di queste ultime calcolando i loro prezzi marginali e

contemporaneamente il valore di stima del subject.


Stile Liberty

Panoramicità


SDS

Unità Costante Stile Panorama

Unità A 1 1-1 1-0

Unità B 1 1-1 0-0

Unità C 1 0-1 1-0

Unità Prezzi

Unità A (euro) 1.782.228,16

Unità B (euro) 1.336.619,86

Unità C (euro) 1.496.058,17

Matrice delle differenze D Prezzi corretti p

Valore di stima (euro) 1.336.619,86

p(STL) (euro) 286.169,986

p(PAN) (euro) 445.608,295

Risultati di stima S=D’· p

Stima delle qualità

Reconciliation e stima

Verifica

Stima dell’unità immobiliare S = 1.336.619,86 euro

Stima monoparametrica unità S =1.513.094,77euro Differenza di stima=13,20%

Prezzi Hedonic Price

€. 286.169,986

€. 445.608,295

Il cost approach

Il cost approach è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un

immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione

dell’edificio eventualmente deprezzato.

Il principio di sostituzione

Un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore

del costo di costruzione di un altro immobile sostituto che presenta la stessa

utilità funzionale; di conseguenza per un immobile edificato il compratore è

disposto a pagare una somma pari al valore del terreno edificabile e al costo di

ricostruzione diminuito del livello di deprezzamento raggiunto dall’immobile

esistente.

Le condizioni di applicazione del procedimento riguardano:

la stima del costo di ricostruzione

la stima del valore dell’area

la stima del deprezzamento

Disponibilità di aree edificabili nello stesso

segmento di mercato dell’immobile da

stimare, o in un segmento prossimo, e dei

prezzi di mercato.

Conoscenza del mercato degli appalti e

del livello del profitto.

Problematicità della stima

dell’obsolescenza funzionale ed

economica.

deterioramento fisico (physical deterioration) derivato dall’uso

e dal conseguente logorio delle parti dell’immobile con il trascorrere del tempo, dove per alcune parti il deterioramento può essere recuperato con interventi di manutenzione differita come riparazioni, ripristini, ecc., mentre per altre parti può non esservi la giustificazione economica ad intervenire;

obsolescenza funzionale (functional obsolescence) legata alla

tipologia e agli standard costruttivi dell’immobile non più idonei alle esigenze dei fruitori;

obsolescenza economica (external obsolescence) relativa a

condizioni esterne all’immobile, quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle aree di insediamento, insufficiente livello domanda, inquinamento e congestioni, situazione economica generale, ecc.

Il deprezzamento dei fabbricati

Il deprezzamento degli immobili può essere calcolato stimando le sue componenti:

• il deperimento fisico,

• La obsolescenza funzionale e

• l’obsolescenza economica,

sotto l’ipotesi che si tratti di deperimenti completamente eliminabili.

t

Costo di ricostruzione

Deperimento fisico = costo dell’intervento manutentivo

Obsolescenza funzionale = costo dell’intervento di

addizioni, sostituzioni, ristrutturazioni e ammodernamenti

Obsolescenza economica = perdita di valore

o di reddito del terreno e/o del fabbricato

Costo di ricostruzione deprezzato

anni 0 20

Costo

Funzione valore-tempo teorica di edifici

Dt

t

Ct

60

La funzione valore-tempo mira a raffigurare l’andamento del valore di un edificio

nel tempo, riportando al tempo intermedio t il deprezzamento Dt e il valore

deprezzato Ct.

Il deprezzamento lineare può essere impiegato nelle stime di prima

approssimazione, nell’analisi dei prezzi marginali del MCA e in alcune

valutazioni semplificate di natura convenzionale.

.86,2140

20100n

t

%D

2

t

anni 0

Costo

Funzione valore-tempo UEC

1 - Dt

100

Dt%

Dt=1

Per i fabbricati strumentali (industriali e commerciali) l’Union Européenne des

Experts Comptables Economiques et Financiers (UEC) propone una formula

che calcola il deprezzamento percentuale Dt%, in modo che all’inizio per t=0 il

deprezzamento percentuale è nullo e alla fine per t=n il deprezzamento

percentuale è il 100%, come segue:

deterioramento fisico (physical deterioration) derivato dall’uso e dal

conseguente logorio delle parti dell’immobile con il trascorrere del

tempo, dove per alcune parti il deterioramento può essere recuperato

con interventi di manutenzione differita come riparazioni, ripristini, ecc.,

mentre per altre parti può non esservi la giustificazione economica ad

intervenire;

obsolescenza funzionale (functional obsolescence) legata alla tipologia

e agli standard costruttivi dell’immobile non più idonei alle esigenze dei

fruitori

Perdita di reddito (capitalizzata) o di valore

obsolescenza economica (external obsolescence) relativa a condizioni

esterne all’immobile, quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle

aree di insediamento, insufficiente livello domanda, inquinamento e

congestioni, situazione economica generale, ecc.

GEOVAL © - Corso di formazione in Valutazione immobiliare

Sistema di ripartizione

PREZZO

SISTEMA DI RIPARTIZIONE

Caratteristica 1 Caratteristica 2 Caratteristica 3 Caratteristica 4 Caratteristica 5

UNIFORMITA’DELLE CARATTERISTICHE


Immobili

COMPOSTI

Complessi

Immobiliari

CARATTERISTICHE SUPERFICIARIE

Destinazione Tipologia

SISTEMA DI RIPARTIZIONE

PREZZI MEDI

unitari


FASI DEL SISTEMA DI RIPARTIZIONE

Ricerca dati immobiliari concernenti i contratti

Rilevazione dei dati immobiliari concernenti gli immobili

Compilazione della tabella dei dati

Impianto della matrice e dei vettori del sistema di ripartizione

Scelta delle caratteristiche immobiliari uniformi

Risoluzione del sistema e calcolo dei prezzi unitari

Valutazione dell’immobile in oggetto


Localizzazione (Comune, zona, quartiere, via): zona industriale periferica.

Tipo di contratto: affitto.

Destinazione: industriale e artigianale.

Tipologia immobiliare e edilizia: capannone industriale prefabbricato

con area esterna e palazzina per uffici

Caratteri della domanda e dell’offerta: Tipo di attività dell’affittuario: imprenditore locale e artigiano.

Forma di mercato: concorrenza monopolistica ristretta.

Determinazione del canone di affitto di un immobile

industriale complesso


1. Tabella dei dati

2. Matrice dei dati Y

3. Vettore dei fitti p (euro/anno)

Prezzo e caratteristica Prezzi Subject



Superficie Uffici SUF (mq) 150,00 166,00 123,00 98,00

Superficie Capannone SCA (mq) 1.600,00 2.200,00 2.315,00 1.000,00

Superficie Area SAR (mq) 5.900,00 7.100,00 8.700,00 4.000,00

4. SISTEMA DI RIPARTIZIONE

5.1 DATI

Unità SUF SCA SAR

Unità A 150,00 1.600,00 5.900,00

Unità B 166,00 2.200,00 7.100,00

Unità C 123,00 2.315,00 8.700,00

5.2 PREZZI CORRETTI

Unità A (euro) 28.000,00

Unità B (euro) 35.000,00

Unità C (euro) 38.000,00

5.3 PREZZI UNITARI

Superficie Uffici SUF (euro/mq) 30,61

Superficie Capannone SCA (euro/mq) 6,37

Superficie Area SAR (euro/mq) 2,24

5. Valutazione

Stima Unità S = 18.330,05 euro

4. Valutazione soggetto di stima


;

000.38

000.35

000.28

87002315123

71002200166

59001600150

SARr

VCAr

SUFr

Il fitto annuo dell’immobile oggetto di stima si calcola sostituendo nell’equazione elementare del sistema di ripartizione i dati di questo immobile:

.78,329.1824,2400037,6100061,3098anno

euroR

5.3 PREZZI UNITARI

Superficie Uffici SUF (euro/mq) 30,61

Superficie Capannone SCA (euro/mq) 6,37

Superficie Area SAR (euro/mq) 2,24

Prezzo e caratteristica Subject

S


Superficie Uffici SUF (mq) 98,00

Superficie Capannone SCA (mq) 1.000,00

Superficie Area SAR (mq) 4.000,00

Tabelle Millesimali

Prezzo e

caratteristiche

A B C Subject

Prezzo totale

DAT

SUP

BAL

…

…

PAN

Figura 10.1 - Routine dei calcoli condominiali

La direct capitalization converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di stima. Il metodo prescinde dalle considerazioni finanziarie intorno alla serie dei redditi e alla durata dell’investimento immobiliare, presentandosi così nella sua forma più semplice e di immediata applicazione.

La yield capitalization converte i redditi futuri nel valore presente dell’immobile con una procedura finanziaria. Il metodo si riferisce alle annualità di reddito relative a un investimento immobiliare, a un contratto o a un diritto, con redditi regolari e di ammontare noto. La yield capitalization simula le assunzioni di un investitore in merito alla redditività di un investimento immobiliare (yield oriented).

La discounted cash flow analysis (DCF) considera la serie temporale dei ricavi e dei costi di un immobile e la sua futura rivendita, e converte i ricavi e i costi nel valore presente dell’immobile con una procedura finanziaria. È un metodo yield oriented.

Bibliografia:

- Prof. Marco Simonotti e tutta la sua letteratura

- Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa IV Edizione

- Red Book RICS

- IVS

- Geometri Valutatori Esperti del CNG

Esercizio 1

1. TABELLA DEI DATI






Balconi BAL (mq) 12,00 12,00 15,00 10,00


Livello piano LIV (n) 3 2 4 4


2.3 INDICI MERCANTILI

Indice e informazione Importo

p(DAT)/PRZ (annuale) 0,02

p(BAL)/p(SUP) 0,50

p(LIV)/PRZ 0,01

Costo servizio a nuovo (euro): 5.200,00

- vetusta media (anni) 8

- vita media (anni) 10

Costo intervento manutenzione (euro) 6.000,00

Esercizio 2° libero d’aula

Un caso pratico di MCA intergrato con il Sistema Generale di Stima:

Descrizione del Subject: L’unità immobiliare ha una superficie principale misurata con la

superficie interna lorda (SIL) pari a 105 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2.

L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi è un servizio igienico, lo stato di manutenzione dell’unità

immobiliare è minimo e l’unità è posta al 3 piano. L’immobile ha una panoramicità media ed un

inquinamento medio.

Parametri del segmento di mercato

Localizzazione: centro,Tipo di contratto: Compravendita, Destinazione:

Residenziale, Tipologia immobiliare e edilizia: Usato, Rapporto mercantile

balconi = 0,33; Saggio annuo di rivalutazione = 0,02; Livello piano = 0,01 //

Impiantistica da punteggio 1 a 2 la somma è pari ad €. 10.000,00, Servizi Igienici

Anni 20, Vita massima anni 30, Costo di costruzione €. 15.000,00, Stato di

manutenzione per ogni livello €. 25.000,00, Livello del prezzo: Prezzo medio

unitario euro/m2 3.000,00

Esercizio libero d’aula

Un caso pratico di MCA intergrato con il Sistema Generale di Stima riportato di seguito:

Descrizione del Subject: L’unità immobiliare ha una superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 105 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2. L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi è un servizio

igienico, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è minimo e l’unità è posta al 3 piano. L’immobile ha una

panoramicità media ed un inquinamento medio.

Campioni di dati immobiliari Comparabile A: Appartamento compravenduto 6 mesi fa al prezzo di mercato di €. 460.000,00. L’unità immobiliare ha una superficie

principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 130 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2. L’impiantistica

dell’immobile è buona, vi sono due servizi igienici, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è massimo e l’unità è posta al 3

piano. L’immobile ha una panoramicità massima ed un inquinamento minimo

Comparabile B: Appartamento compravenduto 1 mese fa al prezzo di mercato di €. 315.000,00. L’unità immobiliare ha una

superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 110 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 4 m2.

L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi è un servizio igienico, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è medio e l’unità è

posta al 2° piano. L’immobile ha una panoramicità media ed un inquinamento massimo.

Comparabile C: Appartamento compravenduto 1 mese fa al prezzo di mercato di €. 350.000,00. L’unità immobiliare ha una

superficie principale misurata con la superficie interna lorda (SIL) pari a 118 m2 ed ha una superficie dei balconi pari a 8 m2.

L’impiantistica dell’immobile è scarsa, vi sono due servizi igienici, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare è minimo e l’unità è

posta al 4° piano. L’immobile ha una panoramicità minima ed un inquinamento minimo.

Parametri del segmento di mercato

Localizzazione: centro,Tipo di contratto: Compravendita, Destinazione: Residenziale, Tipologia immobiliare e edilizia: Usato ,Rapporti

mercantili - Rapporto mercantile balconi = 0,33; Saggio annuo di rivalutazione = 0,02; Livello piano = 0,01 // Impiantistica da punteggio 1 a 2 la

somma è pari ad €. 10.000,00, Servizi Igienici Anni 20, Vita massima anni 30, Costo di costruzione €. 15.000,00, Stato di manutenzione per ogni

livello €. 25.000,00, Livello del prezzo: Prezzo medio unitario euro/m2 3.000,00

Massima

"Non è la specie più forte a sopravvivere, e

nemmeno quella più intelligente ma la specie

che risponde meglio al cambiamento"

Charles Darwin

Riferimenti

GRAZIE PER LA VOSTRA E GENTILE L’ATTENZIONE

Geometra Stefano Giangrandi MRICS

[email protected]

Valutazioni Immobiliari Corso Professionale didattico ...€¦ · Fasi del MCA Prima fase: indagine...

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