CORSO DI LAUREA IN EDILIZIA

APPUNTI DEL CORSO DI VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTIC. M. TORRE

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CENNI DI ECONOMIA CENNI DI ECONOMIA

Leconomia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite beni economici.

Classificazione dei beni economici. Gli individui assegnano alle risorse valori duso e concordano attraverso la produzione di leggi, di regole e attraverso le consuetudini, lattribuzione ai soggetti (individui, associazioni di individui e la collettivit) i diritti di uso dei beni. Da questi presupposti deriva la natura economica delle discipline che si occupano della valutazione di beni economici, tra le quali si colloca lEstimo. Perch un bene possa essere definito economico deve essere scarso, deve cio essere limitata la sua accessibilit e la sua possibilit di uso in funzione della domanda si uso del bene stesso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto duso di uno o pi individui, o di tutta la collettivit. Per rarit si intende la scarsit del bene, in rapporto alla sua utilit. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilit esplicata da un bene x, limpossibilit di soddisfare la domanda di uso o di possesso di tutti gli n individui misura della scarsit del bene. Il tema della scarsit delle risorse trova ampia accoglienza nelle idee e nelle teorie dei padri delle scienze economiche . Secondo Adam Smith (1723-1790) la ricchezza delle nazioni si fonda sulla costruzione di un equilibrio tra produzione e domanda, nel quale ciascun individuo in grado di trovare il propriop benessere. Ma questo equilibrio basato sulla disponibilit di risorse da trasformare in beni economici. D. Ricardo 1770-1823 individua i seguenti elementi fondamentali della produzione: Terra (risorse naturali) Lavoro (tecnologia e risorse umane) Capitale

Su cui si fonda la microeconomia. Il diritto di uso di un bene pu coincidere con la propriet, lusufrutto, laffitto, una servit e cos via. In funzione della natura individuale o collettiva di chi esercita il diritto di propriet i beni possono essere distinti in beni privati, liberi o di mercato. La loro propriet divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un

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contratto la stessa. Vale cio il principio di esclusivit: ci che tuo non mio e viceversa. In tale caso il diritto duso pu essere trasferito attraverso una compravendita per un tempo indeterminato, attraverso un contratto di fitto per un tempo limitato. Il trasferimento attraverso la compravendita prevede che chi cede il bene trasferendone il diritto di propriet ad un altro possa ricevere una somma in denaro. Tale somma rappresenta il prezzo della compravendita. Se il trasferimento parziale , limitato nel tempo e luso regolato attraverso un contratto, il proprietario che rinuncia per tale tempo alluso del bene potrebbe ricevere una somma in denaro periodicamente da chi eserciter luso del bene. Tale somma corrisponde ad una rendita lorda periodica. beni pubblici, collettivi e beni comuni. Un bene pubblico di propriet di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volont. Non vale il principio di esclusivit. La costa ad esempio un bene demaniale, utilizzabile da una parte della collettivit (i bagnanti, i pescatori, ecc) secondo regole imposte dalla legge. Un bene comune, un common, un bene di uso della collettivit la cui propriet non attribuibile in maniera certa. I beni economici possono quindi essere classificati in beni materiali e immateriali. Il diritto di uso non attribuibile sono a categorie di oggetti materiali, ma anche a prodotti immateriali, quali progetti, opere darte musica (opere letterarie, musicali), programmi informatici, brevetti ecc. Luso di tali beni pu comportare un guadagno per chi li ha realizzati e li ha diffusi, quindi leconomia si occupa anche di essi. Una classificazione ulteriore riguarda i beni materiali, in funzione della loro modalit duso: Beni diretti Beni strumentali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc) - Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione) Il loro uso si pu esplicare una sola volta (come per il cibo) o pi volte (come per un capo dabbigliamento), e quindi i beni possono essere di uso singolo o di uso ripetuto. I beni materiali di uso ripetuto possono subire una obsolescenza, perch lo sviluppo tecnologico pu condurre alla produzione di nuovi beni che svolgno la stessa funzione di quelli gi esistenti, ma con modalit migliori, o possono degradarsi in funzione della ripetibilit del loro uso, subendo un deprezzamento. Essi avranno un ciclo di vita utile in funzione del numero di cicli di uso che possno sopportare. Una ulteriore caratteristica dei beni materiali in funzione della loro possibilit di essere spostati: Beni mobili, possno essere spostati

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Beni immobili, non possono essere spostati

I beni che interessano prevalentemente lestimo sono ovviamente gli edifici, i beni architettonici, industriali, i terreni e i fondi agricoli. In funzione della somiglianza due beni possono essere uno rispetto allaltro: Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Le classificazioni elencate sono solo apparentemente oggettive. Ad esempio, a proposito della distinzione tra beni diretti e strumentali, alcuni beni possno essere strumentali o diretti perch possno svolgere una funzione diretta o una strumentale. Una pietra pu essere usata come fermacarte o pu essere usata insieme ad altre per costruire una parete a sacco. La similarit di due beni invece dipende dal significato che viene attribuito alla caratteristica. Estremizzando il concetto potremmo dire che non esistono beni identici o simili, se consideriamo anche caratteristiche microscopiche. E quindi ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche che possno diversificare da un punto di vista economico due beni. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro. La distinzione tra beni pubblici e privati dipende dalle leggi che regolano luso. Un edificio storico adibito a museo pu essere considerato un bene privato, se di propriet di un individuo, ma pu essere considerato pubblico per il suo valore culturale, che magari induce la collettivit a utilizzare fondi pubblici per supportare il proprietario nella sua conservazione. Valore duso dei beni privati - Teoria dellUtilit Lutilit la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilit erogabile dal bene stesso attraverso il suo uso o il suo possesso (Jewons). In funzione dellutilit che gli individui attribuiscono ai beni, essi sono stati indotti ad acquisirne luso o il possesso attraverso inizialmente attraverso scambi con altri beni (il baratto), e dopo listituzione della moneta, attraverso compravendite, affitti, noleggi ecc., manifestando la volont di cedere risorse monetarie aquivalenti alla misura di tale utilit Considerando le principali azioni che gli individui compiono per acquisire il possesso o luso di un bene esistono leconomia ha considerato due principali categorie di valori legate:

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al costo di produzione di un bene al prezzo che esso ha in un mercato. Il valore duso di un bene quindi funzione nelleconomia classica dellUtilit che esso esplica. V = f (u) Lutilit di bene secondo gli economisti classici deve essere almeno pari al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici deve essere almeno pari al prezzo erogato per acquisire luso o il possesso del bene. U = f (c) e U=f(p)

Infatti razionalmente lutilit di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo, e/o alle risorse scambiate per ottenerne luso o il possesso. Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. Cos non . Se lo scopo economico perseguito quello dellacquisizione di una utilit attraverso lacquisto di un bene, laspetto economico che definisce il comportamento il valore di mercato. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore duso corrispondente al corrispettivo che disponibile a pagere per acquisire il diritto duso. Ci significa in maniera estremamente riduttiva, come si vedr in seguito, che leconomia mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. Vanno quindi analizzati i comportamenti dei produttori e dei consumatori nel mercato. Comportamento dei consumatori Il comportamento economico di un individuo funzione del perseguimento dellutilit, che ciascuno aluta secondo le proprie necessi. Per ogni individuo agisce secondo tre principi di razionalit economica. Il primo principio il Principio edonistico: ciascun individuo si dota di una quantit di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate allacquisizione dei beni, massimizzando lutilit generata dallacquisizione di beni con il minimo dispendio. Lutilit che un bene esplica non un fatto assoluto. Ogni individuo ha una sua utilit a godere di un bene, e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso luso o il possesso di pi beni. Quindi ogni individuo attribuir un valore diverso al bene, in funzione di una serie di fattori:

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- utilit relativa: esistono beni primari, beni voluttuari e beni intermedi, chi ha soddisfatto i suoi bisogni primari tenter di perseguire quelli secondari ecc (Maslow).Utilit relativa

Utilit relativa

Bisogni secondari

Bisogni primari Piramide di Maslow

- utilit marginale: lindividuo pu avere gi una certa quantit di un bene x e quindi sentir una minore esigenza ad aumentare la quantit di quel bene in suo possesso. Lutilit generata per un individuo dal possesso o dalluso di beni incrementa allaumentare dei beni usati o posseduti dallindividuo stesso, e cambia da individuo a individuo. Per ogni individuo, per lincremento di utilit generato allaumentare della quantit del bene di cui si dispone va decrescendo man mano che il numero di beni aumenta, per il principio di saziet. LUtilit totale U aumenta sempre pi lentamente, mentre lUtilit marginale Um: Utilit fornita dallultima porzione di bene acquisito, (corrispondente alla derivata di U rispetto alla quantit X) diminuisce. Um = dU/dX

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U

Utilit totale

X=quantit di beni usati o posseduti Um=dU/dX Utilit marginale

X=quantit di beni usati o posseduti

Lultimo principio tratta la generazione di utilit ottenuta dalla combinazione di beni: secondo il concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantit di beni che inducono la stessa utilit per un individuo. Sulla curva del grafico la somma delle quantit di A e B fornisce sempre la stessa utilit U(A1+B1)=U(A2+B2)

A 1 A 2

C u rv a d i in d iffe re n z a

B 1 B 2

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Il mercato I comportamenti dei consumatori generano la domanda di un bene nel mercato. Il mercato il luogo dove i beni prodotti vengono offerti ad un prezzo P. La curva di domanda la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilit in un bene attraverso la domanda del bene stesso. La formazione del prezzo avviene allincrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilit del bene x sul mercato. A maggiore quantit richiesta il valore del bene offerto aumenta; Lincremento dellofferta per permette ai produttori di ripartire il profitto su pi beni prodotti, riducendo il prezzo di ciascuno, e il prezzo che i consumatori sono disposti a pagare diminuisce allaumentare della disponibilit di x. Cosa lequilibrio di un mercato? Legge di Jewons: Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano.. In conseguenza di ci Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870). Il punto P, dove si incontrano curva di domanda e di offerta il punto di equilibrio di mercato.Il fatto che vi siano pi consumatori ad esprimere la domanda per uno stesso bene quindi induce ad unabbassamento del punto di incrocio tra domanda e offerta.P(x) D(x) O(x)

P

Q(x)

Il risparmio rappresentato dal fatto che allaumentare della domanda si acquista ad un prezzo pi basso viene definito surplus (il triangolo grigio nella figura che rappresenta curva di domanda e prezzo di compravendita)

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P(x) D(x) Surplus

P

Q(x)

I mercati possono essere, in una rappresentazione teorica: di perfetta concorrenza: la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un numero infinito di produttori di monopolio: la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un solo produttore di monopsonio: la domanda rappresentata da un consumatore, e lofferta da infiniti produttori. Esiste infine loligopolio, nel quale la domanda rappresentata da un numero infinito di consumatori, e lofferta da un numero limitato di produttori. Il modello di domanda e offerta rappresentato stato ampiamente criticato. Il cosiddetto fallimento del mercato, imputabile principalmente alla assenza di disponibilit immediata di informazione, alla impossibilit di adeguare istantaneamente lofferta alla domanda, alla limitata razionalit del consumatore (definizione dovuta al premio Nobel Simon, 1965)

Il premio Nobel Galbraith faceva notare che i mercati sono generalmente oligopolistici, quindi controllati da pochi produttori, e in tali modelli il prezzo deciso pi da politiche derivanti dalle competizioni interne agli organi direttivi dei soggetti produttori (le grandi societ) che da questioni di equilibrio di mercato. Morgenstein verificava nella realt la fallibilit della intepretazione delle dinamiche dei mercto reali attraverso la teoria dellequilibrio. I limiti dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato. Alle tradizionali critiche del modello economico neoclassico incentrate sul rapporto tra produzione, domanda, forma di mercato e informazione, con la nascita della cultura ambientale si sono aggiunte ulteriori considerazioni derivante dalla esistenza di un rapporto

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tra gli aspetti tipici delleconomia del mercato e il mondo esterno, inteso come portatore di risorse, come quelle ambientali, la cui esistenza sicuramente influenzata, e spesso compromessa, dallo sviluppo del mercato stesso. Le prime critiche da questo punto di vista precedono addirittura la nascita delleconomia neoclassica. T.R. Malthus mette a punto agli inizi dellOttocentola cosidetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il problema della esauribilit delle risorse. Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica delleconomia basata su due assunti principali: linevitabilit del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse, lincapacit sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttivit dovute allesaurimento delle risorse.

Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato pu far fronte al problema della esauribilit delle risorse, perch la sua dinamica basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilit delle risorse. Pi un bene raro pi elevato sar il suo prezzo, pi limitato sar laccesso e quindi luso e il consumo delle risorse. Il limite delleconomia neoclassica e la nascita delleconomia ambientale Da questo punto di vista i modelli delleconomia neoclassica e classica fondano la loro visione di sviluppo sul rapporto tra mercato produzione e domanda, sono risultati drammaticamente limitati alla luce della storia recente del nostro pianeta. Le risorse ambientali non sono sostituibili. Il benessere individuale garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali in beni strumentali alluomo. Lideologia della crescita illimitata si trasferita nel processo di crescita urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie. Questo processo non pu prescindere dalluso e dal consumo di risorse naturali. Leconomia neoclassica considera le risorse naturali disponibili in quantit costante nel tempo. A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono esauribili, nel momento in cui il loro tasso di trasformazione supera la loro eventuale possibilit di rigenerazione. A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931)

F ' ( X ) + P / PT = S con P(t)= Po(1+t)s Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t pari al prezzo attuale moltiplicato per un fattore di accumulazione. Il saggio s pari alla somma del tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della risorsa. Un bosco, ad esempio, una risorsa rinnovabile nella misura in cui la sua distruzione pu essere compensata dalla nascita di nuovi alberi.

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Se una risorsa non rinnovabile non esiste tasso di crescita, ma solo di rigenerazione. Un deposito di gas naturale, contrariamente al bosco non cresce stagionalmente, si pu solo ricreare in tempi geologici. Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e permette il soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di consumi eccessivi di suoli, degrado sociale, distruzione di confini naturali e storici, inquinamento paesistico-ambientale, spreco di risorse naturali, rottura dei cicli e morte di ecosistemi. Pearce(1989) critica lequivalenza risorse beni a partire da alcune considerazioni: a) Molte risorse non hanno sostituti b) La natura caratterizzata da irreversibilit dei processi (una specie che si estingue non pu essere rigenerata) Da questi limiti fondamentali derivano i limiti dello sviluppo economico cos come interpretato dalleconomia neoclassica: Limperfezione dei meccanismi autoregolatori. Linganno causato dallottimismo tecnologico.Imperfezione dei meccanismi autoregolatori del mercato.

I meccanismi autoregolatori del mercato non possono evitare con la legge dei prezzi crescenti lesaurimento delle risorse. Ci e fondamentalmente dovuto allimpossibilit di internalizzare completamente le esternalit ambientali Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore che riceve un profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio dallacquisizione del bene. Linquinamento invece distribuito in maniera indistinta. Linganno causato dallottimismo tecnologico. La tecnologia supporter la sostituzione di risorse esauribili con nuove risorse. In realt non viene tenuto in considerazione lo scarto dei processi di produzione. Ogni processo crea rifiuti, che solo entro certe soglie possono essere riutilizzati in un sistema complesso come lambiente. Barry Commoner (1973) considera anche la possibilit di un adeguamento della tecnologia a nuovi modelli di sviluppo. Secondo Commoner esiste la capacit di sopportazione (CS) degli ecosistemi funzione del carico demografico e del modello economico dominante si esprime oltre che attraverso la quantit di merci prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e ladeguamento tecnologico (T):I = P x A x T CS

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I un indicatore dellinquinamento; P rappresenta la dimensione della popolazione; A rappresenta la quantit di merci e servizi per individui; T un fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo) uso, che determina linquinamento associato allunit di merce o servizio prodotto. I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono quindi: Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici Ma pi precisamente: Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici, rifutie inquinamento La teoria dello stato stazionario definibile come condizione di sviluppo senza crescita,inteso come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle condizioni di vita, senza andare oltre la capacit dellambiente di rigenerare materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb; 1991). Lutilizzazione delle risorse combustibili fossili (petrolio e carbone), per le quali vale solo parzialmente la legge di Hotelling pu ad esempio ritenersi sostenibile nella misura in cui parte dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di energie alternative, in grado di sostituire il combustibile una volta che lo stesso si sia esaurito. La sostenibilit consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti: - per una risorsa rinnovabile (suolo, acqua, foresta, pesce) il tasso sostenibile di impiego non pu essere maggiore del tasso di rigenerazione; - per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile, giacimenti minerari) il tasso sostenibile di impiego non pu essere maggiore di quello al quale possibile rimpiazzarla con una risorsa rinnovabile, utilizzata in modo sostenibile; - per un inquinante, il tasso sostenibile di emissione non pu essere maggiore di quello al quale lagente stesso pu essere riciclato, assorbito o reso inoffensivo dallambiente. Il consumo delle risorse deve essere sostenibile, attuato secondo il ripsetto di un equilibrio dinamico. Daly cita lesempio della pesca: essa sostenibile fino a quando consente la riproduzione del pescato. Il modello preda predatore rappresentato dai pesci e dai pescatori rappresenter in questo caso una situazione di equilibrio dinamico. Popolazione preda

Popolazione predatore Soglia di estinzione

Modello predapredatore (la popolazione dei pesci e qualla dei pescatori hanno fasi demografiche alterne e simmetriche)

Tem po

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I costi della riduzione dellinquinamento, che aumentano allaumentare della produzione, salvo regolamentazioni, sono della comunit. Ci rappresenta una esternalit negativa, cio un costo che si manifesta allesterno del mercato nellambito del quale collocato il ciclo produttivo che lo genera.Benefici e costi Beneficio massimo netto per linquinatore

Costo esterno totale

Livello dellattivit (e dellinquinamento)

Tale ragionamento per non pu applicarsi a beni che oltre ad essere non sostituibili quantitativamente, lo sono anche qualitativamente, come monumenti naturali e storici, insediamenti storici, paesaggi ecc; essi non sono semplicemente non rinnovabili, ma unici, per i loro valori sociali naturali o culturali Linternalizzazione dellinquinamento, che si ottiene facendo pagare i costi del contenimento dellinquinamento in forma di tasse imposte ai soggetti inquinatori che operano nel mercato (cio ai produttori) non possibile in maniera completa. Se infatti anche i costi di riduzione dellinquinamento fossero pagati da chi lo produce, essi rappresenterebbero solo un risarcimento parziale dei danni provocati da esso, lincremento del costo di produzione causato dalle tasse sullinquinamento, non rappresenterebbe un danno per il produttore, che semplicemente tenderebe ad alzare il prezzo della produzione. Se il bene prodotto fosse primario, quindi necessario, tale incremento di prezzo indurrebbe i consumatori non a ridurre la domanda di tale bene, ma a ridurre la domanda di altri beni meno necessari, non riducendo cos linquinamento.

I beni ambientali come beni di merito

Il patrimonio ambientale da conservare si configura come un insieme di beni di merito (Musgrave, 1959), beni cio, rispetto ai quali lofferta non tiene conto delle preferenze contingenti dellutenza, ma stabilita a priori a prescindere dalla domanda; quindi, rispetto ai vincoli prima richiamati, coercitivamente (Di Maio, 1999) in funzione di una utilit collettiva non definibile in assoluto (Arrow, 1973), ma comunque da considerare.

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In sostanza, questa definizione presuppone in senso economico la non perfetta collocazione dei beni ambientali nella logica del mercato, serva della preferenza del consumatore, ma una pi opportuna collocazione nella logica della preservazione, cio della conservazione per futuri utenti, se pur non del tutto definiti. I beni ambientali possono essere considerati beni pubblici o privati (Pearce e Barbier, 1994), come ad esempio il verde, nelle sue diverse manifestazioni:

B en i p riv a ti

B en i quasi p riv a ti

B en i q u a s i p u b b lic i

B eni p u b b lic i

E s c lu s iv i d iv is ib ili

N on e s c lu s iv i d iv is ib ili

N on e s c lu s iv i p a rz ia lm e n te d iv is ib ili F o re s te in a re e p ro te tte , b io to p i

N on e s c lu s iv i in d iv is ib ili

G ia rd in i p riv a ti

P a rc h i p riv a ti a p e rti a l p u b b lic o

Il P a e s a g g io , i c ic li e c o lo g ic i g e n e r a ti d a l bosco

Limitatezza della dimensione monetaria per i beni pubblici e ambientali Valori di Uso e di non Uso

Le considerazioni precedenti conducono ad ipotizzare la limitatezza della dimensione economica applicata semplicemente alla produzione e al mercato per categorizzare i valori riferibili a beni pubblici o culturali o ambientali. Bisogna considerare un valore che derivi dallutilit sociale espressa anche come utilit per lecosistema o per larricchimento culturale che beni pubblici, o beni privati ma interesse pubblico, o di uso pubblico, esplicano. Questa utilit pu giustificarsi attraverso luso di un bene pubblico o anche attraverso lazione di conservazione della sua semplice esistenza. Ad esempio, la costa, intesa come luogo di ricreazione, esplica una utilit derivante dalluso (per cui possiamo parlare di valore duso sociale) ma anche una risorsa ambientale la cui esistenza, anche senza un uso diretto necessaria alla nostra vita. La funzione ecologica che svolge, garanzia di futura esistenza di un ecosistema compatibile con la vita umana (valore economico totale), e non solo (valore sociale complesso). Per i beni pubblici si parla quindi di Valore duso Sociale (Forte, 1977, Fusco Girard, 1987, Grillenzoni e Grittani, 1990) Valore Economico Totale (Pearce e Barbier, 1990)

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Valore Sociale Complesso (Fusco Girard, 1987)

Da un punto di vista privatistico, il proprietario di una foresta possiede un bene che pu essere utilizzato come fonte di produzione di legno. Se la legge di Hotelling rispettata, e il suo tasso di crescita superiore al consumo di risorse dovuto al lignaggio, la foresta garantir attraverso la sua capacit di crescere la fornitura di un bene (il legname) che pu essere collocato in un mercato.

Valore duso diretto derivante dal legno della foresta. Questa la dimensione del valore duso diretto, per scopi privatistici (il profitto derivante dal legno) della foresta.

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Valore duso sociale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990) Il valore duso sociale corrispondente alla somma dei valori di uso pubblico di un bene, misura del servizio che esso rende alla comunit. E quindi legato al valore della fruizione collettiva del bene stesso. Nel caso della foresta pu essere rappresentato dal suo uso per scopi ricreativi. Tale uso diretto, e presuppone un costo di conservazione sopportato dalla collettivit, che diventa la misura del valore duso sociale. Il valore economico totale, caratteristico soprattutto dei beni ambientali, pari alla somma dei valori duso e di non uso di un bene pubblico. La foresta potrebbe essere conservata ad esempio per garantire anche a utenti di generazioni future la stessa capacit di utilizzo delle generazioni attuali. Questo valore duso posticipato viene definito valore di lascito. Ad esso si aggiunge il valore di opzione, che ivce riferito a coloro che vorrebbero preservare la possibilit di accesso alla foresta, anche se non ne beneficieranno.

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Valore Economico Totale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990) La foresta pu per essere conservata anche per scopi di ricerca scientifica, o per la conservazione di specie animali, ha quindi un valore di esistenza. Il costo di tali azioni di conservazione, misura di valori di lascito, opzione, esistenza, associate ai valori di uso privato e collettivo rappresentano il valore economico totale, ancora misurabile in dimensione monetaria. Gli approcci delleconomia non riescono a catturare tutto il valore di alcuni beni pubblici. Infatti, dovendo questi valori nelleconomia classica essere ricondotti ad una misura monetaria (il prezzo o il costo), con gli approcci tradizionali un aspetto qualitativo (ad esempio in un bene monumentale), a volte anche rilevante, del bene da stimare, non riesce ad essere determinata. Esistono opportuni approcci per la determinazione di questi aspetti qualitativi, che concorrono a determinare il valore sociale complesso di un bene pubblico.

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Valore sociale complesso di una foresta Secondo Fusco Girard (1987), esistono dei valori intrinseci, non misurabili attraverso azioni che hanno effetti economici rappresentabili in una dimensione monetaria, i quali, associati al valore economico totale condizionano scelte ecomportamenti, manifestando il loro valore sociale complesso. Ad esempio, la presenza della foresta potr condizionare la scelta di localizzazione di insediamenti, potr rappresentare un simbolo identitario che o scoiale, potr essere un riferimento per la costruzione del territorio insediato nellambito in cui si trova.

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IL COSTO DEI PROGETTI IL COSTO DEI PROGETTIIl valore di costo il valore dinsieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene. In via diretta pu essere determinato stimando per confronto con il valore della produzione di beni simili a quello da stimare, realizzati nello stesso mercato. In via analitica pu essere determinato a partire dalla somma del valore duso di tutti gli elementi che hanno concorso alla produzione del beneda stimare.Obiettivi della determinazione del valore di costo :

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costo di produzione edilizia stime di danni (costo di ricostruzione), Stime a valore di costo del valore di mercato stime assicurative confronto con valori di altro genere

Determinazione metodo diretto (sintetico): parametrico, metodo indiretto (analitico): computo metrico Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali Il metodo diretto (a scatola chiusa: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali delledificio, o alledificio stesso).Metodo parametrico per la determinazione del valore di costo Variabili delle funzioni di costo

Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti, 1994): C= f (M, L, K, A, P(M) P(L) P(K) P(A) , n, g, P) con M= materiali L= manodopera

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K= risorse tecnologiche/progettuali A= caratteri del sito e morfologia dellorganismo architettonico (in riferimento a nuove edificazioni, A rappresenta larea edificabile, e non c un organismo architettonico) P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti n, g, P = eventuali variabili esterne: economie di scala, organizzazione cantieristica, progresso tecnologico. Si osservi che rispetto a questa formulazione, aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto pi variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali), n (economie di scala), g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilit in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione. Alcune indicazioni per lapplicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce allaumentare del numero di piani (perch incidono meno fondazioni e copertura) Il costo unitario a mq diminuisce allaumentare della superficie abitabile Allaumentare della superficie abitabile diminuisce lincidenza degli impianti sul costo a mq Le strutture orizzontali incidono pi delle verticali sul costo di costruzioneStime analitiche dei costi

Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. Il livello di dettaglio varia dallelemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone lanalisi dettagliata della qualit e della quantit delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione. Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) fortemente legato alla dimensione progettuale dellintervento, perch si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo, e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher, 1997), cio descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate, per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo. La stima analitica dei costi di costruzione basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. Da un punto di vista matematico/formale il computo pu essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantit di questi stessi elementi previste dallintervento progettuale, mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali, sui quali sono stati operati specifici interventi. La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione.

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Stima per fattori di produzione

Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue: manodopera materiali spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi (noli, trasporti) spese generali dimpresa e messa in sicurezza, utile dellimpresa

Una volta determinate le quantit delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario, il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantit qi:

i =1 qi pin

qi = quantit relative alle categorie pi pi = f (manodopera, materiali), rappresentato limpiego di risorse relative alla realizzazione dellintervento.

Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dellimpresa da remunerare sullo specifico progetto k1 (spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi, messa in sicurezza) e lutile k2. Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dellelemento:Le fasi sono: Analisi del progetto e Determinazione delle quantit: Dimensioni, peso, per i materiali Ore di lavoro, per la manodopera Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti) Incidenza di oneri vari (sicurezza etc)

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Costo unitario di Solaio Laterocemento h=18cm, travetti (b=38 cm) soletta in c.a. (h=4cm) luce 4.50m e sovraccarico 32N/mq

Impalcatura ManodoperaGarzone Muratore Ferraiolo Cementista

mq1.00xEuro=

Ore 1.20xEuro= Ore 0.20xEuro= Ore 0.21xEuro= Ore 0.15xEuro=

In uno

=. mq0.83xEuro= mc0.08xEuro= kg4.00xEuro= =. =.

Materiali

Laterizi + 5%sfrido Calcestruzzo Ferro

In uno

Totale

Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffarioMacro Categoria Fondazione Scavo per fondazione Unit di misura Mc Prezzo Quantit A riportare Unitario / Mc / Mc /Mc /Kg Mc Prezzo Quantit A riportare Unitario

CLS per sottofondazione Mc CLS per fondazione Ferri Vespaio in pietra Macro Categoria strutture verticali CLS per pilastri e travi Ferri Macro Categoria Chiusure verticali Muratura di mattoni spess 30cm Pareti in mattoni per divisioni Intonaco civile per interni Mc Kg Mc Unit di misura Mc Kg Unit di misura Mq Mq Mq

Prezzo Quantit A riportare Unitario

Intonaco civile per esterni Mq

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Stima per elementi funzionali

Lintervento globale pu essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi, 1977, Fusco Girard, 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali. Un elemento funzionale identificabile per la funzione che svolge (ad es. fondazioni, orizzontamenti, impianti tecnologici), indipendentemente dalledificio di appartenenza. La determinazione del costo di costruzione quindi pu avvenire a) oltre che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo di fattori (manodopera, materiali, noli, trasporti, ecc) concorrenti alla realizzazione di ciascuno dei singoli elementi funzionali b) anche per somma dei costi unitari riferiti direttamente agli elementi funzionali (costo per mc di fondazione, per mc delle strutture di base, per mq elementi di chiusura verticali e orizzontali, ecc). La formulazione riportata qui di seguito:n n m

C = Ei Ci =(1+ k 1 + k 2) qij p ji=1 i=1 j=1

Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (Ei Ci) dal punto di vista del prodotto, o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (qijpij), per ogni elemento funzionale Ei, di costo unitario Ci:m

Ei Ci = (1+ k 1 + k 2) qij p jj=1

Esempio di stima per elementi funzionali Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale, avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate, dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantit rilevate. Loperazione ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni, per determinare infine la media. Nella tabella il costo unitario riferito non alle singole quantit di mano dopera, di materiali, che determinano il costo della fondazione, delle strutture verticali ecc, ma direttamente alla fondazione, alle strutture verticali ecc

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Elemento funzionale Computo Progetto1 Quantit Q1 fondazioni strutture verticali Chiusure verticali Solai Costo C1

Computo Progetto n Quantit Qn

Prezzo medio Costo pi = Qi/Ci Cn /mc /mc /mq /mq /ml /mq

..Impianti Tetti

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Stime basate sulla relazione costo-degradoAlcune funzioni di costo, specifiche del recupero, si riconducono alla valutazione del livello di degrado di un edificio come variabile dal quale far dipendere, secondo una relazione matematica/statistica, il costo del suo recupero. Lanalisi del degrado una delle prime operazioni che il progettista effettua gi in fase di indagine preliminare. Da essa infatti deriva la ipotesi di intervento di consolidamento e di restauro. Lutilit di metodi estimativi basati sulla determinazione del livello di degrado quindi anche data dalla possibilit di costruire stime pi precise di quelle puramente sintetiche gi in fase di progetto preliminare. Tali approcci, attraverso lattribuzione di una serie di punteggi ai fattori di degrado consentono di determinare una misura complessiva del rapporto costo/degrado. Il punteggio complessivo P somma di m punteggi parziali f determinati come funzione di n punteggi relativi ai singoli elementi di degrado rilevabili.

P = f j ( p ij ) i =1....nj =1

m

Il degrado rappresentato per intervalli di punteggio che individuano differenti livelli di recuperabilit e un livello di irreversibilit. I punteggi si assegnano in funzione degli aspetti di processo e di progetto precedentemente elencati, vale a dire cantierabilit, vincoli di contesto, elementi tecnologici e strutturali, aspetti tipologici, morfologici, esteriori e interiori delledificio, a partire dai quali viene attribuito il punteggio, secondo parametri decodificati in formule empiriche costruite su osservazioni statistiche. A ciascun punto viene infine associato un costo unitario di recupero, dal quale deriva il costo totale

C = f (P)Tra questi metodi quello che ha conosciuto maggior fama il MER (Metodo di stima rapida). Il MER si applica a edifici storici non monumentali, di tipologia frequentemente ripetitiva, che non presentano problematiche particolari (quali la presenza di elementi architettonici di valenza artistica, o di opere darte particolari). La sua applicazione possibile in tutti quei casi in cui, su manufatti realizzati con tecnologia tradizionale, siano eseguite interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria interventi di restauro e risanamento conservativo. Esso stato elaborato nella Universit di Ginevra (presso il CETAH), a seguito di una sperimentazione curata per conto del Ministero Francese dellEdilizia. Il metodo si compone di due fasi di lavoro, corrispondenti alla redazione di schede di analisi e stima.

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Dapprima viene compilata una scheda su cui si riportano i dati ottenuti attraverso la stima a vista di una serie di elementi relativi alle parti comuni dell'edificio e ad alcuni alloggi presi a campione. I dati raccolti costituiscono la base per la determinazione di un punteggio P. Per la determinazione dei punteggi Pi vengono considerati: il numero degli alloggi (L), il perimetro delle facciate libere (P), la superficie lorda e complessiva calpestabile (SLP, SLP) degli alloggi e delle parti comuni (SPC e SPC), e la superficie netta abitabile (SHAB e SHAB):

Pi = f (Li , Pi ,SLPi , S PCi ,SHABi )i =1....nNella seconda fase viene effettuata una stima, mediante punteggi corretti con specifici coefficienti e applicati ad un prezzo per incremento unitario di punto, che permette lelaborazione dei risultati del rilievo in situ ai fini della determinazione del costo. CiTOT = a(r) b(r) c(r) Pi I coefficienti di correzione utilizzati nel metodo sono definiti attraverso espressioni che si riferiscono a parametri relativi alla morfologia e alla tipologia delledificio: a si determina in riferimento allincidenza degli elementi orizzontali non ripetitivi (come le fondazioni, il piano terra, il tetto con la sua struttura e copertura, lisolamento del piano terra e del tetto) che hanno unincidenza per m2 abitabile, in funzione del numero dei piani; b si determina in riferimento allincidenza degli elementi verticali (strutture verticali, rivestimenti di facciata, isolamento termico di pareti) a contatto con lesterno in funzione della forma delledificio in esame e di quelli confinanti; c si determina rispetto allincidenza degli impianti e dei sevizi; r corregge i punteggi in funzione delle variabili di processo: accesso, stoccaggio, scarico e spostamento di materiali , dimensioni del cantiere. I livelli di degrado corrispondono ad altrettanti regimi di intervento: recupero leggero (manutenzione ordinaria) con Pi < 75; recupero medio (manutenzione straordinaria) con 75 < Pi < 150; recupero pesante (risanamento conservativo) con Pi > 150.

Nonostante le aspettative di alcuni autori sulla diffusione di questo metodo, in Italia esso non ha avuto molta fortuna ed svanita la speranza che la sua utilizzazione possa divenire ordinaria. In concreto, a venir meno sono proprio gli studi che permettono di determinare i coefficienti finali (Di Cosmo,

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2004). Infatti, dopo una prima attribuzione in via teorica avvenuta nel 1980 per il comune di Bologna (Vicari et al., 1981), la loro determinazione su base reale non pi stata ripresa. Qui di seguito si riportano due schede usate nel metodo MER: la prima serve per il rilievo del degrado, la seconda per lattribuzione dei punteggi e il calcolo dei costi (in lire, evidenziato nel terzo particolare)

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VALORE DI UNA VALORE DI UNA EDILIZIA//URBANISTICA EDILIZIA URBANISTICA

TRASFORMAZIONE TRASFORMAZIONE

Valore aggiunto da una trasformazione edilizia

Il valore di trasformazione Vt pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione, che avviene in n anni, riportato allattualit al tasso di capitalizzazione r, relativo a fabbricati simili, meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e interessi passivi). Determinato il valore di trasformazione possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare se Vt maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato da trasformare Vmo. Applicazioni: Riuso di edifici Aree edificabili Cambiamento di destinazioni di uso

La convenienza data dal verificarsi della relazione: Vt>Vmo Essendo il valore di trasformazione: (1 + r ) m

Vt = Vmt

(1 + r )

K n

la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione positivo: K Vmt Vmo 0 (1 + r ) n (1 + r ) m

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Determinazione del tempo di collocamento n e dellintervallo di realizzazione m -n dipende dalle dinamiche del mercato. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo. -m un tempo tecnico, dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Va analizzata la capacit produttiva dellimpresa che realizza Esempio: Stima della convenienza della Ricostruzione di un edificio e cambiamento di destinazione duso. E possibile una ricostruzione di volumetria pari a quella preesistente. Dati a disposizione Superficie 1.660 mq Volume edilizio 12.635 mc Destinazione duso: Albergo Si ipotizza un rendimento dellattivit alberghiera pari all8% Si ipotizzano 2 anni per la realizzazione e linizio della produttivit dellalbergo Dati da individuare: Probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt Costo di costruzione + oneri + interessi Da un indagine sui dati storici risulta che il valore a mq commerciale di un albergo nellarea pari a 2000 /mq di superficie commerciale Il costo pari a 1000 /mq vuoto per pieno Essendo il volume edilizio pari 12.635 mc, ipotizzando un altezza di piano di 3 m dopo lintervento, il probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt sar 2000 /mq x (12635/3)mq = 8424000 K sar 1000 /mq x (12635/3)mq = 4212000

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Si noti che non utilizziamo la superficie attuale, perch ledificio ha un altezza di piano attualmente diversa da tre metri, come invece sar a seguito della ricostruzione Ipotizzando che la trasformazione avvenga in due anni e il costo sia erogato dopo un anno dallinizio dellattivit (per semplicit) Essendo Vmt = 8424000 , K = 4212000 , n= 2, m=1 diventa: Sostituendo nella formula: K Vmt (1 + r ) n (1 + r ) m

Vt = 8424000

(1 + 0,08)

4212000 2

1 (1 + 0,08)

Ipotizziamo che il valore attuale Vmo delledificio sia quello di un edificio per civile abitazione, al quale applicare un deprezzamento per obsolescenza: Se il valore a mq degli edifici per civile abitazione nuovi stato stimato in 500 euro, essendo la superficie attuale pari a 12660 mq, si ha 1860mq x 500 /mq = 830000 A causa dellobsolescenza il valore viene surrogato con deprezzamento. Ipotizziamo che lanalisi statistica ci dia per un edificio di 40 anni un deprezzamento del 25% Dato il valore del nuovo di 830000 il nostro Vmo sar pari a a 830000 x 0,75 = 622500 Perch ci sia convenienza deve risultare Vt > Vmo

Vt Vmo = 8424000

4212000 622500 > 0 2 (1+ 0,08) (1+ 0,08)1

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STIMA DI UN AREA EDIFICABILE STIMA DI UN AREA EDIFICABILEIl valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori: Disponibilit di aree e richiesta di suoli (domanda) Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilit (offerta) Disponibilit e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente)

Le metodologie di stima sono: Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un area Stima per comparazione: si basa sulla possibilit di determinare il valore di mercato di un area conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili

Stima a valore di trasformazione

Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile quello che permette allo stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili edificati. Quindi, in assenza della possibilit di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica, si pu determinare analiticamente a vlore di trasformazione il valore di mercato dellarea. Il valore attribuibile allarea edificabile pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione e i costi di realizzazione (aumentate dellutile imprenditoriale). Si ottiene risolvendo rispetto al valore iniziale (pari al valore dellarea) la relazione Vt=0 per Vt= 0 se il valore iniziale quello dellarea: Vmo = Vaed ( K + utile) Vmt n m = Vaed (1 + r ) (1 + r )

Se lintervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in: Vaed= Vmt (K+utile)

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Esempio: Si calcoli a valore di trasformazione il valore venale della seguente area residenziale edificabile: A = 3000 mq Iff = 2 mc/mq Costo di costruzione a mc k = 300 euro Utile imprenditore sul costo di costruzione 20% Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq m = n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili) Il volume edificabile : Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a 6000 mc/3m = 2000 mq Di valore pari a Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.400.000 euro Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile e lutile dellimprenditore 10% il costo di costruzione sar: (300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro Essendo m ed n trascurabili: (K+utile)/qm = 2160000/q= 1980000 euro e Vmt/ qn = 2.400.000/q= 2.400.000euro un imprenditore sar disposto ad acquistare larea per: 2.400.000-1.980.000 = 420.000 euro realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.000 euro. Il valore a mq dellarea sar: 420000/3000= 120euro/mq

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Stima per comparazione

E possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili allindice di edificabilit, in una comparazione monoparametrica. Essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dellindice di edificabilit per larea edificabile Iff x Aed, il valore dopo la trasformazione, cio dopo ledificazione Vmt dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq: Vol = Iff x Aed, Iff Aed VAe d Volume edificabile indice di edificabilit fondiaria area edificabile (superficie fondiaria) valore dellarea edificabile

il valore dopo la trasformazione, in questo caso dopo ledificazione, Vmt dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio unitario a mq Vumq: Vmt= Vumq x Vol/h = Vumq x (Iff x Aed)/h e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo) K = k x Vol + Vagr = (k x Iff x Aed)+ Vagr Essendo Vagr il valore agricolo dellarea edificabile, che perdendo le sue caratteristiche rdi produzione agricola a vantaggio delledificabilit appresenta un mancato reddito, quindi un costo. La relazione Vmt

(1 + r )

n

( K + utile)

(1 + r )

m = Vaed

diventa (trascurando i tempi m ed n):

VAed = Vmt K essendo k il costo unitario a metro cubo (comprensivo dellutile dellimprenditore), e h laltezza di piano (3 o 3,5 per piani terra), si ha VAed = Vmt K = (Vumq x Vol /h) (k x Vol)+ Vagr Ponendo in evidenza Vol VAed = Vol (Vumq/h k) + Vagr Essendo Vol =Iff x Aed

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VAed = Vol (Vumq/h k) + Vagr = Iff x Aed (Vumq/h k) + Vagr

VAed / Aed = Iff (Vumq/h k) = Iff x Cost se supponiamo laltezza h costante, e Vmq e Vagr costanti, condizione possibile nello stesso segmento di mercato, VAed / Aed = Iff x Cost + Vagr Quindi il valore unitario a metro quadro di un area edificabile, ottenuto dividendo il valore dellarea Vaed per la superficie dellarea Aed proporzionale allindice di fabbricabilit fondiaria Iff. E quindi possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalit tra indici e valore di aree edificabili: Data un area A, noti gli indici di edificabilit Iff(x) di un area X, e Iff(b) di un area B, oltre al valore a mq dellarea B, pari a Vmq(B)=VAed(B)/AB, la stima del valore a mq dellarea A, pari a Vmq(X) = VAed(X)/AX a partire dalla legge di proporzionalit: (Vmq(X)- Vagr)/(Vmq(B)-Vagr)= Iff(x)/ Iff(b) Vmq(X)- Vagr = (Vmq(B)-Vagr) x Iff(x)/ Iff(b) Se Iff (a) = 0 il valore Vmq(A) =Vagr, corrispondente al valore del suolo non edificabile. Iff ( x) + Vagr Iff (b)

Vmq ( X ) = Vmq ( B)

Se il valore agricolo non noto, bisonga poter effettuare il confronto con due aree di indice Iff(a) e Iff(b) di valori a mq noti Vmq(A) e Vmq(B). Applicando la legge di proporzionalit alle coppie di suoli (A, X) e (A, B) si ottiene [Vmq(X)- Vmq(A)] : [Vmq(B)- Vmq(A)]= [(Iff(x) - Iff(a))] : [Iff(b) - Iff(a)] Vmq(X)- Vmq(A) = [Vmq(B)- Vmq(A)] x [Iff(x) - Iff(a)] / [Iff(b) - Iff(a)]

Vmq ( X ) = Vmq ( A) + Vmq ( B) Vmq ( A)

[

x Iff a ] Iff ((b)) Iff ((a)) Iff

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VmqVmq(a)

Vmq(b)

Vagr

Iff(a)

Iff(b)

Iff

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ANALISI RICAVI COSTI ANALISI RICAVI COSTI

Determinazione della convenienza alla trasformazione con lanalisi costi-ricavi.

Nella realt molte trasformazioni vengono valutate per la convenienza che esplicano in un periodo limitato ad un certo numero di anni. Il privato che realizza la trasformazione per fini di lucro ovviamente avr bisogno di godere di un profitto in un tempo ragionevole in funzione delle sue esigenze. Queste esigenze cambiano da soggetto a soggetto. In questo caso si considerer lattivit che determina un reddito nellarco di tempo nel quale si pensa si debba determinare la convenienza economica (ad es. 10 anni), e si determinano le voci di spesa e le voci di ricavo relative allattivit stessa.

Flusso di cassa: sequenza di costi e ricavi ordinati nel tempo 1/q4 1/q2 1/q3 Rn

R2

R3

C0 C1 C2

C3

Cn 1/q4

1/q1 1/q2 1/q3

I costi e i ricavi sono le tipologie di effetti economici che costituiscono il flusso di cassa. Nel valutare la convenienza economica delloperatore singolo, in condizioni di ricerca di una redditivit dellintervento lanalisi costi-ricavi costruisce un bilancio tra i benefici e i costi definiti come:costi diretti primari o uscite: valore monetario di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la manutenzione e lesercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione)

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benefici diretti primari o ricavi, o entrate: incremento di valore aggiunto da rendite associate allattivit che si va a realizzare. Sulla base di queste determinazioni si costruisce una cash flow analysis (analisi del flusso di cassa), cio una analisi della sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta allindividuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Le condizioni di convenienza sono le seguenti: VAN > VANmin RBCA > 1+s SRI > SRImin

SRImin e VAN min sono valori che definiscono le condizioni di convenienza fissate per ragioni che dipendono dal momento e da altre contingenze. Al limite SRImin e VAN min saranno pari a 0. Le condizioni diventano allora: VAN > 0 RBCA > 1 SRI e SRI > 0

Secondo la formulazione proposta dal Marglin (1971) il valore attuale netto pari alla differenza tra la somma dei costi e la somma dei ricavi dispiegati dallinizio della realizzazione alla fine del periodo di produttivit del progetto, attualizzati:n

VAN = ( B0 C0 ) + Bi Cii =1

(1 + r)i

> VAN min

Lorizzonte temporale va dallanno 1 allanno n, Bi la somma dei ricavi conseguiti allanno iesimo, Ci la somma dei costi sostenuti allanno iesimo. Con questa formula costi e ricavi si intendono posticipati, cio erogati alla fine di ogni anno.n

R BCA =

B0 + Bi C0 + Cii =1 i =1 n

(1 + r)i (1 + r)i

1+ S

Infine per quanto riguarda il rapporto costi benefici attualizzato: Il rapporto tra i ricavi e i costi derivanti da un progetto deve essere maggiore di 1+S perch il progetto sia giudicato conveniente.

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Lorizzonte temporale va dallanno 1 allanno n, Bi la somma dei benefici conseguiti allanno iesimo, Ci la somma dei costi sostenuti allanno iesimo. S un margine minimo ritenuto accettabile, espresso come frazione di 1 (al minimo corrispondente al tasso di capitalizzazione r) Il saggio di rendimento interno il valore del saggio di attualizzazione r per il quale il VAN pari a zero. Quindi il valore di r che corrisponde alla soluzione dellequazione:n

( B0 C0 ) + Bi Cii =1

(1 + r )i

VAN min = 0

Esempio Si determinino Valore attuale netto e Saggio di rendimento interno in 10 anni della seguente ristrutturazione di un edificio: Costo di acquisizione (iniziale) 70000 euro. N. Alloggi 10 di 85 (utili), 92 (lordi) mq ciascuno Costo di ristrutturazione a mc : 150 euro/ mc da sostenere nel primo anno Costi di gestione 8% del costo di ristrutturazione a partire dal secondo anno Saggio di attualizzazione 4% Fitto esigibile per gli alloggi ristrutturati (stimato) 1100 euro/mese

VALORE PER SURROGAZIONEIl valore ottenuto er surrogazione si riferisce a: a) beni privati il cui valore di mercato non desumibile da un mercato di riferimento, perch hanno caratteristiche particolari, come ad esempio immobili di vecchia costruzione, per i quali non esistono riferimenti di mercato. b) beni pubblici che non hanno un mercato, e conseguentemente un loro valore di mercato, ma hanno un valore duso sociale,

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Per questi beni si surroga il valore duso da quello di analoghi beni che sono simili per funzione ai beni oggetto di stima In altre parole, laspetto che guida la stima non pi la caratteristica materiale del bene, ma la sua funzione di uso. Aspetto del foglio di Excel per limpostazione di una analisi costi ricavi. Nelle celle sono visibili le formule Potremmo dire che il saggio di rendimento interno rappresenta la misura tra le infinite possibilit dellincidenza delle situazioni di convenienza assoluta (VAN > 0) dellintervento rispetto a quelle di mancata convenienza (VAN < 0). Il Saggio di rendimento Interno rappresenta il limite superiore dellintervallo che a partire da 0 include tutti i saggi di rendimento per i quali il VAN positivo. E quindi ovvio che pi elevato SRI pi ampia la gamma di possibilit che il VAN sia positivo, e che quindi si verifichi una convenienza a intervenire. Nella determinazione del Valore Attuale Netto le voci che risentono di pi del riporto allattualit e quindi del valore del saggio sono i ricavi, perch nella sequenza del flusso si hanno prima i pi rilevanti effetti negativi (il costo di intervento) e successivamente i pi rilevanti effetti positivi (lavvio delle attivit economiche dopo lintervento). Quindi una volta riportati allattualit con luso del dividendo (1+r)n risentono maggiormente della riduzione rispetto al costo di costruzione che viene diviso per un dividendo con esponente pi piccolo.

VAN > 0 0 VAN < 0Punto di Inversione

n

Tempo

Se il saggio di rendimento interno Sri significa che nellintervallo (0, Sri) il VAN positivo, oltre no. Nel diagramma si vede landamento del VAN in funzione del tempo. Man mano che si aggiungono i ricavi il VAN cresce, passando da negativo a positivo. La posizione del punto di inversione dipende dal saggio adottato: il punto di inversione anticipato con saggi compresi tra 0 e Sri e pi bassi. Non esiste punto di inversione se r > Sri. Quindi se il saggio di rendimento interno r elevato significa che il VAN ha maggiore possibilit di essere positivo anche utilizzando un saggio r che porta a far pesare molto meno i ricavi rispetto ai costi.

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Se il saggio di rendimento interno Sri significa che nellintervallo (0, Sri) il VAN positivo, oltre no. Nel diagramma si vede landamento di VAN determinati con differenti saggi in funzione del saggio di rendimento interno sulla scala dei tempi

VANVAN (r1) VAN (r2)

VAN (r3)

0VAN (SRI)

n

Tempo

Nel diagramma si vede landamento del VAN in funzione del saggio di rendimento interno

ampiezza intervallo 0-SRI

0

VAN > 0 VAN < 0SRI = Punto di Inversione

r

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LA VALUTAZONE DELLA CONVENIENZA COLLETTIVA LA VALUTAZONE DELLA CONVENIENZA COLLETTIVALanalisi costi benefici

Lanalisi costi benefici si fonda sulla stessa struttura dellanalisi costi-ricavi, della quale di fatto costituisce una estensione metodologica a processi per i quali sono rilevanti lo sviluppo nel tempo e la dimensione economica-monetaria degli effetti generati dalla realizzazione di un progetto sul capitale sociale e sul capitale naturale. Lanalisi costi-benefici valuta, per ogni alternativa i costi iniziali e futuri, nonch i benefici che ne scaturiscono, stimando entrambi dal punto di vista dellintera collettivit urbana, metropolitana o regionale (Fusco Girard, 1974). Lanalisi costi benefici quindi deriva da un concetto di utilit collettiva, diverso da quello di utilit individuale attraverso lestensione della valutazione economica finanziaria (analisi costi ricavi) a problemi nei quali necessario stimare oltre agli effetti sul capitale economico finanziario anche gli effetti sul capitale sociale e sul capitale naturale dovuti ad una scelta di piano o ad un progetto. Lobiettivo per quello di minimizzare i costi della collettivit e massimizzare i benefici misurandoli nellottica dellefficacia della spesa pubblica. La monetizzazione di un effetto sociale e ambientale di un progetto quindi rappresenta la dimensione finanziaria delluso di una risorsa o del vantaggio di cui gode la comunit, o la dimensione finanziaria dello svantaggio o la privazione della risorsa che subisce la comunit, in seguito alla realizzazione di un progetto. La rappresentazione degli effetti parziale, essendo limitata alla sua dimensione monetaria, e riveste una certa utilit esclusivamente nel momento decisionale legato alla allocazione delle risorse pubbliche per gli interventi. Per questo motivo, e per la rilevanza dellaspetto monetaristico delle decisioni collettive, lanalisi costi benefici continua ad essere utilizzata nella valutazione dei progetti, e risulta di particolare rilievo per la valutazione di progetti di recupero del patrimonio culturale, evidenziando i ritorni economico-finanziari allargati derivanti dalla loro realizzazione. Larticolazione delle voci di costo e di beneficio pi complessa, tenendo essa conto dei seguenti aspetti (Grillenzoni e Grittani, 1992): costi primari: valore di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la manutenzione e lesercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione) costi secondari: valore di beni e servizi utilizzati per la trasformazione e la commercializzazione delle maggiori produzioni conseguenti allinvestimento costi indiretti: valore di beni e servizi impiegati per altri investimenti resi possibili o necessari dalla realizzazione del progetto

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benefici principali: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi derivanti dalla realizzazione del progetto. benefici secondari: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi collegati alle attivit direttamente interessate dalla realizzazione del progetto. benefici indiretti: incremento di reddito dovuto a effetti moltiplicativi generati dalla realizzazione del progetto.

Una classificazione pi appropriata rispetto allobiettivo del recupero e della conservazione di beni culturali e ambientali quella che determina le tipologie di benefici in funzione degli utenti secondo il modello del valore sociale complesso (Fusco Girard, 1987):Benefici e costi sostenuti relativi ai produttori e agli utenti diretti. Sono coloro che usufruiscono direttamente dellintervento: gestori e utenti delle attivit economiche insediate nel riuso, proprietari dellimmobile etc. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti indiretti. Sono coloro che usufruiscono dei servizi, delle attivit valorizzate o svalutate dallintervento di recupero. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti potenziali e futuri. Sono coloro che usufruiscono del valore di opzione e di esistenza relativo al bene recuperato e al contesto urbano-ambientale interessato dallintervento.

Sulla base di queste determinazioni si costruisce una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta allindividuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Come per lanalisi costi ricavi, le condizioni di convenienza sono legate alla determinazione di valore attuale netto e Saggio di rendimento interno.

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E f f et t o R iq u alific a z io n e fisi ca d e ll im m o b i le

T i p o lo g ia d i c o s t o C o s to d i in ter v e n to M a n c ati a ttiv it r e d d i ti per

T ip o lo g ia d i B e n e fici o R iv a lu t a zi o n e d ell im m o b il e

E f f e t ti in d o tt i R e c u p e r o d e llid en tit s t o ric a

p r o ss i m e

a ll ed ifi cio d a r e cu p er a r e N u ove a t tiv i t C o s ti d i g e s tio n e e s er c izio C o s ti d i g e s tio n e e s er c izio E v e n tu a li flu ss i fis ca li a r e m u n e r a zi o n e u r b an izz a z io n i G e n tr i fica tio n R i d u zio n e d e lla cc e s s ib il it m e r c a to im m o b il ia re In cr e m e n to q u a lit In cr e m e n to d e ll a ttra ttiv it c o n te s to d el d el la u rb a n a R i d u zio n e d e lla cc e s s ib il it m e r c a to im m o b il ia re al R e d d iti d ell e e co n o m ich e R id u zio n e di ris ch i di nu ove a ttiv it N u o v e o cc a s io n i d i s o cia lit al M a g g io r v a lo r e d e g li R id u zio n e d e l d is a g io s o cia le d e lle e di M a g g io r e s e r v izi R id u zio n e d e i c o s ti d i a c ce s s o a i s e r v i zi a cc e s s ib ilit ai E q u it e di In cr e m e n t o o ccu p a zio n a l e M a g g io r e b e n e ss er e

e co n o m ic h e in s e d i ate N u o v i s e r v iz i in s e d ia ti

im m o b ili p e r i p r o p r ie ta ri

in v e s tim e n to n e lla r ea

Alcuni effetti economici, costi e benefici ricorrenti nel recupero del patrimonio architettonico. Esempio di Analisi costi benefici relativa alla realizzazione di una strda Una analisi costi ricavi si baserebbe solo voci di costo e di beneficio diretti, invece una analisi costi benefici pu avere le seguenti voci: Esempio di costo diretto principale: il costo di intervento per la realizzazione della strada. Esempio di costo diretto secondario: la spesa sostenuta per la realizzazione di un impianto di erogazione di carburante lungo la nuova strada. Esempio di costo indiretto: opere di mitigazione dellinquinamento acustico, dellimpatto paesaggistico, sostenute dai residenti in prossimit della strada, spese sanitarie per incremento di malattie da inquinamento etc. Esempio di beneficio diretto: il ticket di accesso alla strada. Esempio di beneficio diretto secondario: lutile del gestore dellimpianto carburante Esempio di beneficio indiretto: La riduzione di spesa per gli spostamenti dovuta alla realizzazione del nuovo tratto stradale. La riduzione delle spese sanitarie e previdenziali dovute alla riduzione di incidenti dauto.Limiti dellanalisi costi benefici

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Lanalisi costi benefici ha costituito il supporto per la valutazione delle grandi opere pubbliche per decenni. Limporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessit di valutare gli effetti di lungo periodo delle politiche di piano ha reso ancora pi rilevanti i limiti di questa metodologia dovuti alla non perfetta applicabilit dei seguenti principi:Principio di compensabilit. Se la somma dei benefici supera la somma dei costi i soggetti che godono di un beneficio, possono compensare (attraverso la monetizzazione degli effetti) quelli che subiscono dei costi (Hicks). Principio di sostituibilit. Ogni risorsa persa sostituibile attrverso la riproduzione di una nuova risorsa.

Tali principi sono alla base della definizione di efficienza data da Wilfredo Pareto in funzione delle politiche che perseguono lutilit collettiva: Una trasformazione efficiente se incrementa il benessere di almeno un individuo senza decrementare quello degli gli altriindividuo A

10

Stato iniziale

TrasformazioneIndividuo N Individuo B

0

Individuo N-1

Individuo C

La trasformazione che interessa B Pareto-efficiente solo se vale la compensabilit perfetta. In tal caso eventuali danni ai soggetti A, C, D, E potranno essere compensati da B. Inoltre si presuppone che le risorse utilizzate per la trasformazione siano rigenerabili, quindi si presuppone la sostituibilit perfetta delle risorse stesse. Tale assunzione ha un limite di modello evidente: si possono avere non una ma n trasformazioni consecutive che avvantaggiano sempre lo stesso soggetto (lindividuo b nellimmagine), e le n trasformazioni possono tendere a infinito. In questo caso lutilit collettiva corrisponderebbe allutilit dellindividuo avvantaggiato dalle infinite trasformazioni, portando ad un paradosso in termini di equit: non pu essere equa una serie di trasformazioni che pur non svantaggiando nessun individuo ne avvantaggia solo uno, ne pu essere considerata pi una serie di trasformazioni di utilit collettiva, se n va a infinito, rendendo trascurabili, quindi nulle le utilit di dimensioni finite di tutti gli individui non avvantaggiati. Limporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessit di valutare gli effetti di lungo periodo delle politiche di piano ha reso ancora pi rilevanti i limiti di questa approccio (Munda, 1997) che si traducono nelle seguenti difficolt operative:

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Assenza di valutazione degli effetti distributivi. La valutazione costi-benefici non equitaria. I benefici potrebbero essere distribuiti in una parte della comunit e i costi in un'altra, del tutto distinta dalla prima, determinando un squilibrio non accettabile, anche quando la valutazione individua un bilancio globale positivo. Ad esempio linquinamento prodotto da una fabbrica fornisce vantaggi a imprenditori e lavoratori (utili e salari) e svantaggi ai residenti (inquinamento e perdita del valore immobiliare delle propriet) Difficolt di valutazione degli effetti di lungo termine. Lanticipazione degli effetti attraverso le formule esponenziali inverse perde di significato quando il termine n contenuto nella espressione 1/(1+r)n assume valori elevati. I costi sociali, generalmente riferibili a orizzonti temporali di lungo periodo, a differenza dei costi finanziari di intervento riferiti al breve periodo, conseguentemente incidono maniera minima nel bilancio costi benefici, perch ridimensionati fortemente dallelevato sconto che subiscono nellattualizzazione. I costi ambientali, ad esempio, si manifestano in periodi dellordine del secolo. Se un costo ambientale rilevante si manifester tra un secolo, una volta diviso per (1+r)100 o (1+r)200 conter in maniera estremamente limitata nel bilancio, rispetto ad un beneficio economico che si avr invece nel futuro pi prossimo ad esempio tra 10 anni: Per r=5% 1/(1+r)10 1/(1+r)100 1/(1+r)200 =1,05 10= 0,61 =1,05 - 100 =1,05 200 => leffetto ambientale ridimensionato al 61,3% => leffetto ambientale ridimensionato allo 0,7% => leffetto ambientale ridimensionato allo 0,006%

Difficolt di monetizzazione degli effetti. Non facile monetizzare il danno subito da un bene che ha valori non duso fortemente caratterizzanti, come un monumento. Ad esempio, il danno alla salute causato dallinquinamento non si misura in numero di morti o di patologie gravi, ma in termini di incremento di spesa sanitaria o assicurativa, che sicuramente riduttivo rispetto alla globalit degli effetti del danno.

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Dalla valutazione costi benefici alle valutazione di sostenibilit

La definizione di Sviluppo sostenibile (dal rapporto Bruntland, 1987) pi conosciuta la seguente: lo sviluppo sostenibile presuppone di garantire per le generazioni future la stessa disponibilit di risorse garantita alle generazioni presenti (principio dellequit intergenerazionale). Le tappe fondamentali sono il Rapporto MIT-Club di Roma del 1970, nel quale si denunciano i limiti della crescita monetaria senza luso di politiche finalizzate alla conservazione delle risorse non esauribili, la Conferenza di Stoccolma del 1972, nellambito della quale si introduce il concetto di Ecosviluppo che conduce alla definizione di sostenibilit e alla Conferenza di Rio del 1992. Nel Word Summit di Rio (1992) si enunciano i principi base dello sviluppo sostenibile: Equit intergenerazionale, partecipazione, sussidiariet, tutela ambientale. In economia viene rivalutato il concetto di Capitale naturale e quello di Capitale sociale. Esistono quattro forme di capitale: un capitale economico monetario privato, finalizzato a produrre ricchezza individuale, un capitale economico monetario pubblico, finalizzato a produrre benessere attraverso lerogazione di servizi collettivi, ma essi non possono prescindere dalla conservazione del capitale sociale e del capitale naturale. Questi ultimi non trovano espressione strettamente monetaria. Ad essi si associa il concetto di Valore sociale complesso (Fusco Girard, 1987). Secondo Wilfredo Pareto, come gi richiamato, una trasformazione economica crea benessere collettivo in maniera efficiente se riesce a creare un vantaggio per almeno un soggetto senza creare svantaggi per altri, cio senza creare trade offs negativi. E stato descritto nei paragrafi precedenti il limte di tale assunzione. Una trasformazione pu essere efficiente da un punto di vista collettivo se la compensabilit avviene in riferimento non solo alla dimensione monetaria, ma anche alla dimensione ambientale e sociale. Questo ci conduce dal concetto di efficienza a quello di sostenibilit.

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Capitale Sociale

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Stato iniziale Trasformazione 1

0Capitale Finanziario Capitale Naturale

Trasformazione 2 Trasformazione 3

Triangolo di Serageldin (1996). La trasformazione 2 sostenibile Una trasformazione sostenibile se incrementa almeno una forma di capitale (economico finanziario, sociale, naturale) senza decrementare gli altri. Esse vautamo il perseguimento dellobiettivo della tutela ambientale a parit di benessere economico, e quindi del mantenimento delle risorse per le generazioni future, garantendo equit inter-generazionale, e quello della equa distribuzione sociale dei benefici della trasformazione, garantendo equit intra-generazionale. La stima del valore conservato o prodotto da una trasformazione per le generazioni future ci riconduce dalla sostenibilit al valore sociale complesso. La Trasformazione 2 in figura sostenibile, perch aumenta il capitale naturale senza decremento del capitale sociale ed economico. Se avvenisse la perdita di risorse naturali esse dovrebbero essere perfettamente sostituibili.

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LA STIMA DEL VALORE DUSO SOCIALE PER LANALISI LA STIMA DEL VALORE DUSO SOCIALE PER LANALISI COSTI BENEFICI COSTI BENEFICIEsistono beni che pur se sprovvisti di mercato, erogano un servizio per la collettivit: litorali balneabili, servizi ricreativi nelle aree protette, aree di valore paesaggistico etc. Il valore duso sociale come gi anticipato, corrisponde alla surrogazione del solo valore del servizio che essi erogano. Viene quindi considerato un valore economico diverso da quello ecologico, che invece si riferisce alla funzione pi ampia che i beni ambientali svolgono nei cicli energetici e produttivi naturali. Per questi beni, i metodi di stima monetari tendono a simulare un mercato, o a leggere comportamenti economici, basandosi spesso sulla determinazione di una disponibilit a pagare, cio individuando attraverso differenti metodi comportamenti che determinano flussi monetari (reali o ipotizzati) influenzati o derivanti dalla presenza del bene. Su queste ipotesi si costruiscono curve di domanda. Le preferenze possono essere rivelate indirettamente da comportamenti, o espresse attraverso una indagine diretta condotta tramite questionario.

Curve di Domanda Esprimono la domanda del bene ambientale inteso come servizio

Preferenze espresse Si basano sull'indagine diretta

Preferenze Rivelate Si basano su analisi di comportamenti economici generati dall'uso di un bene

Valutazione di Contingenza

Metodo di Clawson Stima il costo di accesso ai beni sostenuto dagli utenti diretti

Prezzi edonici Stima l'incremento/decremento di valore di alcuni beni indirettamente influenzabile dal bene ambientale

Disponibilit a pagare

Disponibilit a rinunciare

Metodo dello stipendio incremento decremento di valore degli stipendi

Metodo del fitto incremento/decremento di valore dei fitti

I metodi di stima pi frequenti si basano su: - prezzi edonici e individuazione di mercati surrogati - individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson) - individuazione della disponibilit a pagare (valutazione di contingenza) - metodi basati sulla disponibilit a rinunciare ad altri beni o servizi (monetizzabili) in favore del bene ambientale stimato (costo - opportunit)

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Mercati surrogati:

I beni producono effetti esterni al loro contesto (non si pu parlare di mercato), che si misurano sulle variazioni dei regimi di altri mercati. Questi effetti vengono definiti esternalit. Si tratta quindi di variazioni di valori di mercato attribuibili alla presenza di un fattore ambientale, in positivo o in negativo.Prezzi edonici

Questa tecnica utilizzata spesso per il settore immobiliare. Essa parte dalla constatazione che la diversit dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. Di solito si usa la tecnica della regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in localit aventi caratteristiche ambientali differenziate. Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) stato applicato inizialmente ad un campione di 20 citt metropolitane americane ; In seguito Berger, Blomquist e Hoehn , e Stover e Leven , estendono lo studio ad un campione pi ampio di 253 citt americane. Il modello rappresentato con una equazione differenziale, che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla variazione infinitesima della qualit ambientale dovuta alla presenza della risorsa. Sono valutate Amentities sociali e ambientali (lesposizione climatica, il livello di servizi sociali, la presenza di aree verdi, il livello dei redditi, la criminalit, la presenza di elementi paesaggistici). Ricerche empiriche condotte negli Stati Uniti, con questo metodo, hanno stimato un deprezzamento dei valori immobiliari per ogni punto percentuale in pi di inquinamento atmosferico di percentuali variabili fra lo 0,06-0,15%, quota che aumenta fino allo 0,5% quando si considerano pi agenti inquinanti. Le percentuali di deprezzamento sono pi elevate per il rumore (0,15-0,88% per ogni punto in pi di rumore negli USA e fino a 1,26% in Svizzera). Questo deprezzamento rappresenta la misura monetaria di una Esternalit. Cio di un effetto esterno al mercato nel quale si produce la variazione di un bene (in questo caso gli immobili) Area Nord Virginia Nord Springfield Washington ChicagoDiminuzione del prezzo delle abitazioni per linquinamento acustico

dr = + kr dve

0,15 (dollari/ decibel) 0,50 (dollari/ decibel) 0,88 (dollari/ decibel) 0,65 (dollari/ decibel)

Esempio di esternalit negativa misurabile in funzione dellhedonic pricing.

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L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici, dovuti alla difficolt di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi. Lo si visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo, malgrado il forte danno da rumore, perch cambiano destinazione, ad esempio vengono utilizzati come uffici, o semplicemente perch per alcuni individui la prossimit all'aeroporto vale di pi del danno prodotto dal rumore (Bresso, 1992).Individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson)

Come per i prezzi edonici, Il metodo si basa sulla interpretazione di un comportamento economico reale dei membri di una collettivit. Per laccesso al bene, i suoi utilizzatori si impegnano nel sostenere una serie di spese. Lipotesi che il valore duso sociale del bene ambientale sia commisurato al costo sostenuto dai suoi utilizzatori. Si determina una rendita fittizia R, commisurata alle spese sostenute dagli utenti per usufruire di un bene (ad esempio un bosco) Se gli utenti provengono da luoghi definiti:R = vi d i ci =1 nd1 d2 dn

n: numero dei centri di: distanza da ciascuno degli n centri c: costo kilometrico medio del viaggio vi: numero di viaggi da ciascuno degli n centri

Se gli utenti non provengono da luoghi definiti:

R = fidici =1f1 f2 fn dn d2 d1

n

n: numero delle fasce di ugual distanza di: distanza media di ciascuna delle n fasce c: costo kilometrico medio del viaggio fi: frequenza dei viaggi da ciascuna fascia

Esempio. Valutazione monetaria di un litorale di 5,7 km in prossimit di Bari. (Grillenzoni, Grittani, 1990)

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Dati del problema:

costo kilometrico numero utenti luoghi di provenienza dellutenza

Fascia A

Fascia B Fascia C

La legge urbanistica regionale pugliese 56/80 fissa un indice per determinare il numero di utenti delle fasce costiere. 1 utente per ml di costa di profondit 30 m (incrementato ogni 10 metri di profondit di una unit) 70000 utenti/anno fascia A distanza dal litorale 10 km 30000 utenti/anno fascia B distanza dal litorale 7 km 50000 utenti/anno fascia C distanza dal litorale 8 km Se il costo stimato di 30 Eurocent/km Si ha: Totale annuo costo (70000 x 10 x 0,3) + (30000 x 7 x 0,3) + (50000 x 8 x 0,3) Pari a 393000 euro Con un valore del saggio sociale di 3,75 per un tempo infinitoVt = 393000

(1 + 0, 0375) 1 0, 0375(1 + 0, 0375)

= 393000

1 0, 0375

Valutazione di Contingenza

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La valutazione di Contingenza si basa sulla determinazione della Disponibilit a Pagare (Wtp o Willingness to Pay). Il principio cardine quello dellinterrogazione diretta basata sulla richiesta di una disponibilit a pagare individualmente una somma in denaro per la conservazione di un bene ambientale o culturale. Linterrogazione avviene in varie forme. Ciascuna di esse presenta vantaggi e svantaggi. Qui di seguito riportata la metodologica di costruzione che esprime la disponibilit a pagare con la stessa modalit con la quale si costruisce una curva di domanda rispetto al prezzo (follow up). Per Napoli musei aperti stata chiesta la disponibilit a pagare per mantenere apere 24 ore al giorno i musei, affrontando quindi spese superiori a quelle attulemente sostenute con gli orari ordinari.Disponibilit a Pagare in euro 0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100 Campione (intervistati) 56 46 40 44 43 41 49 54 46 46 Risposte positive 284 29 24 18 30 20 13 11 14 8 14 Incidenza sul campione 51.8% 52.2% 45.0% 68.2% 46.5% 31.7% 22.4% 25.9% 17.4% 30.4%

Per ogni cifra (prima colonna) indicato il numero di intervistati (seconda colonna), il numero di intervistati che ha detto di essere disponibile a pagare una data cifra (terza colonna) e lincidenza degli intervistati ai quali stata chiesta la disponibilit a pagare per ciascuna cifra (quarta colonna) E ovvio che chi esprime la disponibilit a pagare di valore pari a Pi, disponibile a pagare anche ogni valore P < Pi. Questo permette di costruire una frequenza cumulata. Se le disponibilit a pagare sono n, e sono ordinate per valori crescenti, se Pi la esima disponibilit a pagare, espressa da un numero ni di intervistati, per follow up, il numero totale di intervistati disponibili a pagare Pi sar pari a

n dove no rappresenta il numero di persone indisponibili a pagare alcuna cifra,i 0

i

determinate sommando il numero di risposte negative di ogni campione. Si determina cos la seguente frequenza cumulata di risposte, dove, ad esempio, il numero di pesone disponibili a pagare 30 euro, pari alla somma del numero di persone intervistae che si sono dichiarate disponibili a pagare 100, 75, 50 e 30 euro, cio fi= ni .0 i

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Intervistati Campione parziale

Frequenza cumulata

DAP

Valore

fi= ni0

i

n0 n1 n2 n3 n4 n5 n6 n7 n8 n9 n10

284 29 24 18 30 20 13 11 14 8 14

f0 f1 f2 f3 f4 f5 f6 f7 f8 f9 f10

465 181 152 128 110 80 60 47 36 22 14

P0 P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8 P9 P10

0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100

Si ottine quindi la seguente curva di fequenza, analoga a quella di domanda in funzione del prezzo di un bene (in questo caso ipotetico):120 100 80 60 40 20 0 14 114 214 314 414

La cui frequenza media pari a 117, corrispondente ad un valore medio di disponibilit a pagare di 11,01 euro (corrispondente alla linea che divide larea sottesa dalla curva in due parti di area uguale).

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120 100 80 60 40 20 0 14 114 214 314 414

(117,11)

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VALUTAZIONI A CRITERI MULTIPLI VALUTAZIONI A CRITERI MULTIPLILanalisi multicriteri rappresenta una metodologia di scelta tra alternative di soluzione ad un problema che in alcuni casi riveste una utilit pratica nella valutazione di sostenibilit dei piani e progetti. Tradizionalmente la valutazione di piani e progetti rappresenta un problema che prelude al confronto tra differenti soluzioni progettuali rispetto ai quali si formula un giudizio di convenienza economica generalizzato, rispetto al quale comprendere quale soluzione produca maggiore valore sociale complesso.

La stima del valore sociale complesso necessariamente multidimensionale, e quindi si inquadra in metodologie che tengono conto di differenti punti di vista, che possono riferirsi a obiettivi di equit, di tutela ambientale e di incremento del benessere economico. Nellambito dei giudizi di convenienza economica sono frequenti casi di costruzione del giudizio stesso che possono essere pi generalmente ricondotti a problemi di teoria della decisione rappresentati da una scelta tra differenti soluzioni alternative. Nel caso della valutazione di piani e progetti queste soluzioni rappresentano frequentemente ipotesi progettuali alternative (ad es. soluzioni di riuso di un edificio, soluzioni di uso di un area, soluzioni localizzative diverse di una attivit, ecc) e i criteri sono in generale di convenienza, fattibilit ecc (possono essere quello del minor costo, o quello della fattibilit economica, o quello della qualit del progetto ecc).Problemi per i quali considerabile lutilizzo di un approccio a criteri multipli:

Problemi di localizzazione: problemi relativi a differenti ipotesi di localizzazione di una data opera di urbanizzazione secondaria, a fronte di pi possibili alternative fornite, ad es. dalle destinazioni duso previste nello strumento urbanistico vigente, che individua pi zone allinterno delle quali possibile insediare lopera stessa. Problemi di destinazione duso:problemi relativi alla attribuzione di una destinazione duso ad un area, ad es. relativi allinsediamento di zone edificabili o produttive proporzionate a seguito della previsione di piano, per le quali sono possibili differenti localizzazioni allinterno di un territorio comunale. Problemi di riuso: problemi relativi al restauro di un edificio di interesse storicoarchitettonico per il quale sono possibili differenti ipotesi di riuso per attivit di interesse collettivo. Problemi di riqualificazione:problemi relativi alla scelta di opere di interesse collettivo da insediare in unarea urbanizzata nellambito di un piano di riqualificazione urbana.

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Problemi di scelta di infrastrutturazione: problemi relativi alla scelta di tracciati per opere di urbanizzazione primaria, o per grandi nodi infrastrutturali (ad es. porti, aeroporti).

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Il concetto generalizzato di preferenza

Il primo passo teorico della valutazione a criteri multipli sta nel costruire un modello logico che esprima un concetto generalizzato di preferenza Per preferenza si intende una relazione tra due o pi soluzioni alternative di un problema capace di esprimere un ordine di priorit tra esse. Questa relazione esprime un criterio di scelta. Tale modellizzazione si basa sulla esistenza di una relazione binaria fra tutte le coppie del tipo (ai,aj) non-ordinate secondo una graduatoria, di un insieme {A} di soluzioni alternative ammissibili. Nella formulazione