Università degli Studi di SalernoFacoltà di Economia

Corso di Laurea in Economia e Commercio

Prof. Daniela ValentinoProf. Daniela Valentino

Corso di Diritto PrivatoParte terza - Situazioni giuridiche

Situazioni reali Situazioni reali Diritti reali di godimentoDiritti reali di godimento

108-120

Superficie• NOZIONE:

• CONTENUTO

• MODI di COSTITUZIONE:

• ESTINZIONE:

Situazione che qualifica un particolare modello di proprietà, ad estensione orizzontale: la "proprietà superficiaria", proprietà della costruzione o diritto di edificare separatamente (e indipendentemente) dalla proprietà del suolo (in deroga alla tradizionale estensione verticale della proprietà).(duplice):

(952 c.c.)diritto sulla costruzione

costituzione di un diritto diproprietà su opera (già esistente).

acquisto a titolo derivativo

imprescrittibilità del dirittodi proprietà sulla costruzione

diritto di edificareattribuzione ad un soggettodel diritto di edificare sul

suolo altrui;acquisto della proprietà sullaopera (una volta) realizzata.

acquisto a titolo originario

prescrizione, per non usoventennale, del diritto di edificare

contratto - testamento; a tempo determinato / indeterminato;a) scadenza del termine;b) rinunzia del superficiario;c) consolidazione (riunione, nella medesima persona,

delle qualità di proprietario e superficiario).N.B.: NON è causa di estinzione il PERIMENTO del BENE (salvo patto contrario) (954 c.c.).

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Enfiteusi

• NOZIONE:

• CONTENUTO:

• MODI di COSTITUZIONE:

attribuzione, al titolare, del godimento concesso al proprietario (959 c.c.), previo pagamento di un canone e con l'obbligo di migliorare il fondo oggetto del diritto (960 c.c.). [Istituto in via di estinzione]

"proprietà in senso sostanziale“=all'enfiteuta è attribuito il cd. “dominio utile“ (tutti i diritti -poteri di godimento - sul fondo e sulle accessioni), salva l'operatività del DIVIETO di SUBENFITEUSI; al proprietario il cd. "dominio diretto".

usucapione; contratto (scritto, a pena di nullità); testamento; a tempo indeterminato / determinato (non inferiore a venti anni).

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Enfiteusi

• ESTINZIONE: a) prescrizione per non uso ventennale; b) cadenza del termine; c) rinunzia;d) consolidazione; e) espropriazione per pubblico interesse;f) perimento totale del fondo [in caso di

perimento parziale: riduzione proporzionale del canone o rinunzia al diritto] (963 c.c.);

g) affrancazione (971 c.c.) (per accordo tra le parti o per pronuncia giurisdizionale): diritto (potestativo) dell'enfiteuta all'acquisto della proprietà del fondo dietro corresponsione di una somma pari a quindici volte il canone annuo;

h) devoluzione (972 c.c.) (analogie sostanziali con l'azione di risoluzione):possibilità per il concedente di estinguere l'enfiteusi in caso di inadempimento dell'obbligo di miglioramento del fondo o di mancato pagamento di due annualità di canone (salvo il positivo esercizio dell'azione di affrancazione).

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Diritti di godimento su cosa altrui

Situazioni personali:

“verso il proprietario”

(es.: diritto del conduttore verso il locatore

dell’appartamento);Situazioni reali:

“sul bene”

situazioni limitatelimitate di godimento: a contenuto minore rispettoalla proprietà, corrispondente ai poteri non più esercitabilidal proprietario (in ragione della coesistenza fra diversesituazioni sullo stesso bene)

usufrutto,uso e abitazione;servitù

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Usufrutto• NOZIONE:

• OGGETTO:

• LIMITI:

• MODI di COSTITUZIONE:

diritto reale di godimentodiritto reale di godimento su un bene altruibene altrui e sui suoi fruttifrutti (utilità: 981 c.c.)

con l’obbligol’obbligo di conservarne la destinazione economicaconservarne la destinazione economica e di restituirlo alla scadenza.restituirlo alla scadenza.

beni fruttiferi, di regola inconsumabili (se consumabili “quasi-usufrutto”: 995 c.c.)

rispetto della destinazione economica del benedurata temporaneadurata temporanea - non oltre la vita dell’usufruttuariovita dell’usufruttuario per le persone fisichepersone fisiche

- non oltre i trenta annitrenta anni per le persone persone giuridichegiuridichesituazione a termine (979 c.c.), (destinata a non comprimere eccessivamente la proprietà):• l’usufrutto può essere ceduto nel rispetto della durata originaria;• non è trasmissibile per testamento;• ammesso l’usufrutto congiuntivo (a favore di più persone congiuntamente), con clausola di accrescimento fino alla morte dell’ultimo sopravvissuto (678 c.c.);• espressamente escluso, per gli atti mortis causa (698 c.c.) (dubbi di ammissibilità per gli altri casi), l’usufrutto successivo (a favore di più persone successivamente).

leggelegge; volontà delle partivolontà delle parti (contratto, testamento); usucapioneusucapione.

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Uso e abitazione

• NOZIONE:

CARATTERI:

situazione reale di godimento che attribuisce al suo titolareil poterepotere

• di servirsi di un benedi servirsi di un bene e di raccoglierne i frutti (uso: 1021 c.c.)• di abitare una casadi abitare una casa (abitazione: 1022 c.c.)

nei limitilimiti dei bisogni propribisogni propri e della propria propria famigliafamiglia.diritti diritti personalissimipersonalissimi (temporanei;

incedibili; si estinguono per morte del titolare)analoghianaloghi all'usufruttousufrutto per contenuto e disciplina (applicabile in quanto compatibile),[ salvo una ≠ quantitativaquantitativa, determinata dal limitelimite dei bisognibisogni del titolare e della sua famiglia].

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Servitù

• NOZIONE:

• PRESUPPOSTI:

“pesopeso imposto sopra un fondofondo per l'l'utilitàutilità di un altro fondoaltro fondo appartenente a diverso proprietariodiverso proprietario” (1027 c.c.).

relazione di servizio: relazione di servizio: tra situazioni soggettivetra situazioni soggettive distinte: distinte:• nonnon già tra già tra personepersone diverse diverse,

•néné tra tra fondifondi materialmente intesi,

- contiguitàcontiguità dei fondi = vicinanza tale da consentire un'utilità diretta;- appartenenza a due ≠ proprietariappartenenza a due ≠ proprietari;- pesopeso a carico di un fondo (servente) a fronte di un'utilitàutilità (1028 c.c.) per l'altro fondo (dominante) anche nel senso di maggiore maggiore

comoditàcomoditào amenitào amenità, ovvero di vantaggio vantaggio futurofuturo(di qui la configurabilità di una servitù tra

due fondi dei quali uno stesso soggetto è, rispettivamente, proprietario esclusivo e comproprietario);(sì che il perimento di un fondo non

importa l'estinzione della servitù, salvo che con esso si estingua la stessa situazione di vantaggio o di servizio).114

Tipi di ServitùCriterio Classificazionimodo di manifestazione

apparenti / non apparenti (1061 c.c.)

contenuto affermative / negativele prime attribuiscono il potere di svolgere una attività sul fondo servente;le seconde proibiscono - a carico della situazione servente - di compiere atti e comportamenti

presupposti, modalità di esercizio

modo di costituzione, funzione

le prime caratterizzate da opereopere - artificiali o naturali - visibili e visibili e permanenti, destinate alla servitùpermanenti, destinate alla servitù in modo manifesto ed inequivoco,situazione di

fatto chenelle seconde nelle seconde mancamanca

riflessi applicativi intema di costituzione

ContinueContinuepresuppongono unaprecedente opera

(non richiedono attività dell'uomo)

DiscontinueDiscontinuepresuppongono ilfatto dell’uomo

rilievo ai fini della decorrenza del termine di prescrizioneprescrizionevolontarie volontarie (1058 ss. c.c.)

volontàvolontà dei singolilegittimati i soli titolari di una

situazione soggettiva più ampia

coattivecoattive (1032 ss. c.c.)volontà della leggelegge (tipicitàtipicità)

PRESUPPOSTI: > necessitànecessità del f. dominante > accordo - sentenza - atto amministrativo115

Servitù

• MODI di COSTITUZIONE:

• ESERCIZIO:

• ESTINZIONE:

• tutti i tipi di servitù contratto - testamento;• servitù apparentiapparenti

usucapione;destinazione del padre di famiglia (1062 c.c.).

(1063 ss. c.c.) regolato dal titolotitolo o, in mancanza, dalla leggelegge

per soddisfare i bisogni del fondo dominante, con il minor aggravio per il fondo servente (il proprietario di quest'ultimo non può in alcun modo ostacolare l'esercizio della servitù).

a)a) confusioneconfusione;b)b) decorsodecorso del terminetermine;c)c) rinunziarinunzia;d)d) abbandonoabbandono (liberatorio del fondo

servente);e)e) prescrizioneprescrizione (per non uso

ventennale).

(1072 ss. c.c.)

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Comunione• NOZIONE:

• FORME:

(1100 c.c.) medesima situazionemedesima situazione di godimento nella titolaritàtitolarità di una pluralitàpluralità di soggettidi soggetti comproprietà: schema originario, esteso alle situazioni di godimento su cosa altrui e, in quanto compatibile, alle altre situazioni patrimoniali.limiti:• godimento commisuratocommisurato a quello degli altri altri

contitolari (1102 contitolari (1102 c.c.))• attribuzione a ciascuno di un diritto esclusivo diritto esclusivo sulla propria quotasulla propria quota: partecipazione ai vantaggi (godimento e disposizione) e agli svantaggi (spese necessarie), correlati all'esercizio della situazione.

in relazione alla fontefonte

• volontariavolontaria: accordo dei soggetti• incidentaleincidentale: evento casuale• forzosaforzosa: legge

forme specialispecialicomunione legale tra comunione legale tra coniugiconiugi(a ≠ della comunione ordinaria non ammette scioglimento anticipato su iniziativa di un partecipante).117

Comunione

• AMMINISTRAZIONE:

(1105 ss. c.c.) spetta a tutti i tutti i partecipantipartecipanti riuniti in assembleaassemblea;deliberazionideliberazioni: impugnabili entro trenta giorni a pena di decadenza;

• atti di ordinariaordinaria amministrazioneamministrazione: maggioranzamaggioranza del valorevalore delle quotequote;• atti di straordinariastraordinaria amministrazioneamministrazione: maggioranzamaggioranza dei 2/32/3 del valore complessivo valore complessivo della della cosa comunecosa comune• atti di alienazionealienazione; costituzione di diritti realidiritti reali; locazioni ultranovennalilocazioni ultranovennali: unanimitàunanimità.

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Condominio negli Edifici• NOZIONE:

• ORGANI:

coesistenzacoesistenza di più diritti (esclusivi)più diritti (esclusivi) di proprietàproprietà in un edificioedificio,accanto alla comunione su talune parti dell'edificio stesso.(Contitolarità e proprietà esclusiva funzionalizzatefunzionalizzate alla coabitazione, in uno stesso edificio, di più persone).a) uso delle parti comuni (diritto proporzionato al valore della

proprietà esclusiva) (1118 c.c.) esercizio del diritto (esclusivo) di proprietà necessariamente necessariamente commisuraticommisurati all'esercizio del diritto da parte degli altri condòmini;b) indivisibilitàindivisibilità, salvo che la divisione non renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino (1119).

limiti:limiti:

oneri:oneri: partecipazione alle spese determinata in relazione alla destinazione del servizio (1123 c.c.):- commisurata al commisurata al valorevalore della della quotaquota se la cosa è destinata a servire tutti in modo identicotutti in modo identico- proporzionata all'proporzionata all'usouso se la cosa è destinata a servire ciascuno in ciascuno in misura diversamisura diversa.assemblea; amministratoreassemblea; amministratore: (obbligatorio in condomini con

più di quattro partecipanti: 11291129 c.c.).deliberazionideliberazioni: impugnabili entro trenta giorni (a pena di decadenza: 11371137 c.c.)maggioranzemaggioranze variabili secondo l'oggetto della deliberaregolamentoregolamento: (obbligatorio nei condomini con più di 10 proprietari esclusivi: 11381138 c.c.).

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Multiproprietà• NOZIONE:

• NATURA:

• DISCIPLINA:

esercizio di un dirittodiritto su una cosa comunecosa comune, in via esclusivaesclusiva, con godimento turnariogodimento turnario[comunione][godimento esclusivo] [periodi predeterminati]

tipicità socialetipicità sociale: riferimento qualificante nel tempotempo

immobiliareimmobiliare (ville, appartamenti)alberghieraalberghiera (complesso alberghiero)azionariaazionaria (complesso immobiliare di una società)incertaincerta la qualificazionequalificazione del rapporto; analogie con la

comunione, il condominio, la proprietà.Tendenziale riconduzione ad un diritto di proprietàdiritto di proprietà su un (nuovo) bene, definitobene, definito nello spaziospazio e nel tempotempo

artt. 69-81 d.lgs. 6.9.05 n. 206 (codice del consumo).• qualificazione e disciplinaqualificazione e disciplina lasciate impregiudicateimpregiudicate dal d. leg., che si limita a richiamare una più ampia forma di godimento turnario, senza prendere posizione sulla natura reale del diritto, v. art. 69, lett.a, c.cons.)• introduzione di tecniche a difesa dell'acquirentetecniche a difesa dell'acquirente non professionalerelativamente alle trattativetrattative ed alle formalitàformalità del contrattocontratto:a) doveri di informazioneinformazione (art. 70 c.cons.);b) formaforma e contenutocontenuto specifici del contratto (inserimento clausole: art. 71 c.cons.);c) diritto di recessorecesso (art. 73 c.cons.).

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