Simone Ferrari ha discusso in modo approfon-dito con i suoi due figli la vendita dell’immobile di proprietà della famiglia. Quasi sicuramente, però, senza una consulenza ottimale non sareb-be riuscito a ottenere un ricavo così interessante.

Un momento che Marco non dimenticherà mai è stato quello in cui si trovava dal notaio con il fratello minore, mentre suo padre firmava i con-tratti per la vendita dell’immobile. Il ricavato am-montava a diversi milioni di franchi. L’oggetto in questione era uno dei due immobili a reddito che rappresentano la metà del patrimonio dei Ferrari. Marco e Martino avevano notato come per il padre settantaduenne gestire da solo l’amministrazione degli immobili fosse ormai diventato un peso. Avevano anche accennato la questione in famiglia, ma il discorso non aveva avuto alcun seguito.Poi, durante uno degli incontri che i Ferrari ten-gono regolarmente per discutere dei propri affari, emerse che uno dei due immobili necessitava di una ristrutturazione piuttosto costosa. Tutti erano d’accordo: la famiglia non si sarebbe fatta carico degli oneri finanziari e amministrativi dell’ope-razione. Simone, inoltre, espresse l’intenzione di usare il ricavato della vendita per dare un sostegno finanziario ai figli. Entrambi, infatti, avevano un sogno nel cassetto: Marco (45 anni) desiderava avviare un’attività in proprio e sarebbe stato grato di poter ricevere un capitale iniziale. Martino (40 anni), invece, da tempo nutriva l’idea di un’abita-zione di proprietà per sé e la sua famiglia.

Il fattore emotivoPer la vendita dell’immobile Simone affidò l’in-carico a UBS, presso cui deteneva già i suoi conti privati. La banca analizzò la situazione e gli pre-sentò un convincente progetto di pianificazio-ne successoria, che includeva anche la vendita dell’immobile in questione. Per la sua elaborazio-ne, il consulente UBS si avvalse della collabora-zione degli specialisti di Pianificazione Finanzia-ria e Real Estate Advisory, al cui interno lavorano architetti, ingegneri ed economisti. Un ampio ven-taglio di competenze – edili, finanziarie e strategi-che – tutte sotto lo stesso tetto: un vantaggio non indifferente per dare risposte ottimali a questioni complesse come la valutazione di un immobile o la vendita di grosse proprietà. «A determinare il valore di un immobile contribuiscono vari criteri. La vetustà, per esempio, talvolta aumenta e altre volte ne diminuisce il valore commerciale. Inoltre, entrano in gioco altri importanti fattori di carattere individuale ed emotivo», chiarisce l’Avv. Giorgio Falconi, Responsabile Wealth Planning UBS Re-gione Ticino. Non di rado, sono proprio questi ul-timi a suscitare conflitti all’interno delle famiglie.L’intermediazione tra i familiari e gli specialisti fornita da UBS rese possibile rispondere in ogni momento alle diverse domande, chiarire i dubbi sorti durante la procedura di vendita e, non da ul-timo, realizzare un ottimo guadagno immobiliare. «La trasmissione di un patrimonio immobiliare da

una generazione all’altra è un’operazione ricca di sfumature. Disporre di un progetto elaborato con il contributo congiunto degli esperti di Real Estate Advisory e di Pianificazione Finanziaria rappre-senta la premessa migliore per garantire un’equa ripartizione del patrimonio, che soddisfi nel lungo termine gli interessi di tutti i familiari coinvolti», aggiunge l’Avv. Falconi.

Strutturare i proventi della venditaUna volta venduto l’immobile bisognava pensare a come strutturare il ricavato. Simone sapeva del desiderio dei figli, ma voleva anche destinare del denaro alla propria previdenza. Così decise di do-nare a ciascuno di loro un milione di franchi e di utilizzare il resto per se stesso. Ma come gestire in maniera intelligente il proprio patrimonio accre-sciuto da un notevole apporto di liquidità?Il consulente di UBS, insieme al Wealth Planner e a Simone, elaborarono una proposta di distribu-zione dei nuovi mezzi liquidi nei tre conti rubri-cati presso UBS, in cui era già diviso il suo patri-monio. Il primo conto, costituito principalmente da liquidità, sarebbe servito a coprire le spese cor-renti di Simone. Il capitale del secondo avrebbe finanziato il suo sostentamento a lungo termine. Nel terzo, infine, sarebbe confluito il capitale ec-cedente, che non serviva a Simone per finanziare il proprio sostentamento e che poteva quindi es-sere lasciato in eredità ai figli. Una proposta in sintonia con le aspettative di Simone, poiché fornì una chiara visione d’insieme della sua situazione patrimoniale, offrendogli contemporaneamente la possibilità di sostenere economicamente i figli senza dover rinunciare al suo abituale tenore di vita. Infine, questa soluzione gli consentì di fron-teggiare senza problemi anche un eventuale pro-blema di salute. Grazie alla donazione, Marco fu felice di poter ini-ziare a progettare la sua nuova attività, sentendosi allo stesso tempo sollevato dal fatto che il padre

avesse ormai una preoccupazione in meno. In una delle tante discussioni per la vendita dell’immobi-le, padre e figlio avevano anche brevemente parla-to di cosa fare del secondo immobile, di proprietà dei nonni paterni, a cui Martino, il fratello minore, era emotivamente molto legato. Un problema che comunque lasciò Marco del tutto tranquillo perché sapeva che insieme a suo padre, a suo fratello e al team del suo consulente UBS non sarebbe stato difficile trovare una soluzione in grado di soddi-sfare tutti gli interessati.

UBS Family Bankingmette in evidenza alcuni aspetti principali nel delicato tema della successione.

Spartizione equa del patrimonio familiare• Sviluppo di una comprensione comune

dei propri desideri e delle proprie esigenze, includendo la generazione successiva.

• Preparazione della pianificazione finanziaria e panoramica dei valori patrimoniali.

• Elaborazione e revisione regolare della soluzione successoria.

Conservare i valori in famiglia per generazioni• Elaborazione del proprio concetto di

investimento.• Discussione e scelta di una strategia di

investimento adeguata.• Coinvolgimento della generazione

successiva nel processo di investimento.

Checklist immobiliDate alla vostra successione immobiliare solide fondamenta:• di regola gli immobili costituiscono la

componente principale della massa ereditaria. La loro trasmissione ha dunque un peso notevole nella pianificazione successoria;

• assicuratevi di conoscere i desideri e le idee dei vostri eredi riguardo agli immobili esistenti e verificate la sostenibilità di eventuali ipoteche in essere;

• nel caso di anticipo ereditario di un immobile sarebbe opportuno, in accordo con tutti i membri della famiglia, fissare

per iscritto il suo valore e l’ammontare dell’eventuale compensazione finanziaria per gli altri aventi diritto all’eredità;

• la successione di un immobile non regolata per via testamentaria accresce fortemente la comunione ereditaria, cosa che solitamente crea non poche complicazioni per la sua gestione o la sua possibile vendita a seguito di una divisione della comunione ereditaria;

• nel caso di vendita di un immobile a reddito non va dimenticato di considerare, nel portafoglio investimenti, le conseguenze della futura mancanza degli introiti regolari da locazione (le pigioni).

Un’equa ripartizione dei beni immobiliari garantisce la pace in famiglia

Saremo lieti di incontrarvi per un colloquio di consulenza a casa vostra o in una delle nostre filiali.

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Avv. Giorgio Falconi Responsabile Wealth Planning UBS Ticino

Tel. 091 801 68 84 – giorgio.falconi@ubs.com

Affinché i valori familiari venganotramandati di generazione in generazioneScoprite come trasmettere in modo soddisfacente il vostro patrimonio

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