TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO Sezione Esecuzioni ... · risultano gli immobili posti nel comune di...

Studio Tecnico Incaricato:

per. ind. Pasquale Buonaguro

ing. Leonardo Buonaguro

Iscritto Albo Consulenti Tecnici

Tribunale di Torino

10125-Torino

Via Berthollet, 30

Tel.: 011658898-3381406080 fax.:

01119837032

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[email protected]

TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO

Sezione Esecuzioni Immobiliari

Procedura Esecutiva

R. G. E. n° 1461/2015

G. E.: dr. Moroni Francesco

Promossa da:

CONDOMINIO CORSO VIGEVANO 57

TORINO

contro

DURAN DESPOSORIO JUAN CARLOS +

CRISOLOGO AVILA MARIA BETTY

Corso Vigevano 57 Torino

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Prossima udienza il 05/10/2016 - ore 10:40

Studio Tecnico Buonaguro perito Pasquale Buonaguro


Consulente Tecnico del Giudice

Certificatore Energetico Immobili

CONDOMINIO CORSO VIGEVANO 57 TORINO contro

DURAN DESPOSORIO JUAN CARLOS+CRISOLOGO AVILA MARIA BETTY n°. 1461/15

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PROSPETTO SINTETICO RIEPILOGATIVO

Procedura Esecutiva R.G.E. n. 1461/2015

G.E.: Dr. Francesco Moroni

• SOGGETTO PROCEDENTE: CONDOMINIO CORSO VIGEVANO 57

TORINO

• SOGGETTO ESECUTATO: DURAN DESPOSORIO JUAN CARLOS +

CRISOLOGO AVILA MARIA BETTY

• Quota di proprietà: proprietà per la quota di 1/1

• Ubicazione immobile: Torino, Corso Vigevano 57

• Identificazione catastale: fg. 1151, particella 29, sub. 7, z.c. 1, catg. A/3, cl. 2, cons. 4

vani, piano S1-3, R.C. €. 506,13;

• Difformità edilizie riscontrate: riscontrate difformità edilizie

• Superficie commerciale alloggio: circa 66,50 mq;

• Condizioni interne: discrete

• Stato di occupazione: non occupato

• Ascensore: presente

• Servizio di portineria: non presente

• Prezzo base per la vendita: 68.500,00







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TRASCRIZIONI CONTRO ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CHE SARANNO

CANCELLATE A CURA DELLA PROCEDURA:

Ipoteca Volontaria Iscrizione nn. 36896/9487 del 12.10.2004 a favore di Banca Nazionale

del Lavoro sede di Roma;

Pignoramento Immobiliare trascrizione ai nn. 32277/21216 del 25.07.2008 a favore di

Condominio Corso Vigevano 57 Torino;

Pignoramento Immobiliare trascrizione ai nn. 26672/36961 del 12.11.2015 a favore di

Condominio Corso Vigevano 57 Torino;

Il sopralluogo all’immobile è stato effettuato senza l’ausilio dell’accesso forzoso.







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TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Procedura Esecutiva R.G.E. n. 1461/2015

Beni in Torino, Corso Vigevano 57

TRATTAZIONE E RISPOSTA AI QUESITI

L’esperto, in applicazione dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., acquisito il titolo di acquisto del

debitore, tenuto conto dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. e svolte ulteriori

ricerche solo nel caso in cui gli elementi da essi forniti siano incompleti, con espressa

autorizzazione ad acquisire, anche presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari al

riguardo:

QUESITO A: identifichi i beni pignorati, presentando, per quelli non accatastati le

necessarie denunce catastali;

A.1 IDENTIFICAZIONE IMMOBILI OGGETTO DI PROCEDURA

La procedura esecutiva in titolo ha per oggetto il seguente immobile:

Immobile in Torino – Corso Vigevano 57

la proprietà per la quota di 1/1 di un immobile uso ABITAZIONE facente parte dello

stabile per civile abitazione sito nel Comune di Torino in Corso Vigevano 57 elevato a sette

piani fuori terra, oltre piano sottotetto e piano interrato e più precisamente:

• piano terzo (4° f.t.): alloggio composto da ingresso, bagno, cucina e due camere

distinto con il numero “12”;

Coerenze: proprietà Condominio di Corso Vigevano n. 59, Corso Vigevano, alloggio

n. 11, pianerottolo, vano scala e cortile comune;

• piano cantinato: un vano cantina alloggio, distinto con il numero “14”;

Coerenze: corridoio comune, cantina n. 15, sottosuolo cortile comune;







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Sono compresi nella vendita tutti i diritti condominiali sulle parti comuni dell’edificio, quali

sono da ritenersi comuni per legge, uso e consuetudine, nonché per ulteriori clausole riportate

nel Regolamento di Condominio a rogito Notaio Luisa Quaglino Rinaudo in data 14.02.1995

rep. 92032/27887 registrato e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di

Torino 1 in data 03.03.1991 ai nn. 9052/6098, unitamente al Rogito del Notaio Germano

registrato a Torino il 24.03.1930 al n. 10633, che disciplina i rapporti dello stabile ove è posto

l’immobile oggetto di procedura (vedasi allegato).

A.2 DATI CATASTALI

Gli immobili oggetto della presente relazione risultano censiti all’Agenzia del Territorio di

Torino – Sezione Nuovo Catasto Edilizio Urbano come segue:

Immobile in TORINO – Corso Vigevano 57

• Identificativi Catastali1: Foglio 1151 (ex 172) - particella 29 (ex 25), sub. 7 (ex 10)

(vedasi allegato - visura catastale)

Dati censuari:

- categoria: A/3

- z.c.: 1

- classe: 2

- consistenza: 4 vani

- piano: 3

- Rendita Catastale: €. 560,13

QUESITO B: indichi i proprietari dei beni alla data della trascrizione del

pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo

titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio;

B.1 PROPRIETA’ ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO

1 Variazione del 04.05.2006 n. 97736.7/2006 in atti dal 04.05.2006 (prot. N. TO0190488) Variazione modifica







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Alla data di trascrizione dell’atto di pignoramento, avvenuta presso la competente

Conservatoria dei RR. II. in data 12.11.2015 nn. 26672/36961, risultava in effetti in piena

proprietà ai debitori esecutati.

B.2. CRONISTORIA DEL VENTENNIO

Lo scrivente provvede di seguito a relazionare le vicende degli immobili oggetto di procedura

nel ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento.

Quadro sinottico della provenienza nel ventennio:

1. L’immobile è pervenuto agli esecutati a seguito contratto di compravendita rogito

Notaio Francesco Piglione in data 22.09.2004 rep. 45077/21784 registrato a Torino il

11.10.2004 al n. 13584 serie 1T e trascritto alla competente conservatoria in data

12.10.2004 ai nn. 45966/28640, dai sigg. Sanzà Vincenzo e Raffaelli Teresa. Oggetto

di compra vendita risultano gli immobili posti nel comune di Torino Corso Vigevano

57 e così censito al N.C.E.U.: foglio 172, particella 25, sub. 10, catg. A/3, vani 4,

piano 3°;

2. ai Sanzà Vincenzo e Raffaelli Teresa pervenne, a seguito contratto di compravendita

rogito Notaio quaglino Rinaudo in data 16.06.1977 rep. 101393 e trascritto alla

Conservatoria di TO1 il 19.06.1977 ai nn. 15488/10276 dalla sig.ra Andreis Luisa.

Oggetto di compra vendita risultano gli immobili posti nel comune di Torino Corso

Vigevano 57 e così censito al N.C.E.U.: foglio 172, particella 25, sub. 10, catg. A/3,

vani 4, piano 3°;

3. alla sig.ra Andreis Luisa l’immobile pervenne, a seguito della successione legittima

della de cuis Fiorina Maria; dichiarazione di successione registrata a Torino 1 vol.

4461 e trascritta in data 23.08.1975 ai nn. 11608/9766 cui fece seguito l’accettazione

tacita eredità in data 05.10.1989 ai nn. 31607/19493. Oggetto di compravendita

risultano gli immobili posti nel comune di Torino Corso Vigevano 57 e così censito al

N.C.E.U.: foglio 172, particella 25, sub. 10, catg. A/3, vani 4, piano 3°;

identificativo Allineamento Mappe.







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B.3 PRIMO TITOLO DI ACQUISTO ANTERIORE AL VENTENNIO

In data anteriore al ventennio l’immobile era di proprietà della sig.ra Andreis Luisa a seguito

della successione legittima della de cuis Fiorina Maria; dichiarazione di successione registrata

a Torino 1 vol. 4461 e trascritta in data 23.08.1975 ai nn. 11608/9766 cui fece seguito

l’accettazione tacita eredità in data 05.10.1989 ai nn. 31607/19493. Oggetto di compra

vendita risultano gli immobili posti nel comune di Torino Corso Vigevano 57 e così censito al

N.C.E.U.: foglio 172, particella 25, sub. 10, catg. A/3, vani 4, piano 3°

QUESITO C: indichi l’esistenza delle formalità, vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai

n. 4, 5 e 8 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c. specificando, per quelli che saranno

cancellati, se colpiscono solo i beni pignorati o anche su altri beni e, quindi, se siano da

cancellare totalmente o parzialmente;

C.1 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI – IPOTECHE E PIGNORAMENTI

Dall’analisi dei documenti reperiti presso la competente Conservatoria dei RR. II, si provvede

di seguito a relazionare i limiti e i vincoli esistenti sugli immobili oggetto di procedura

(vedasi allegato).


TRASCRIZIONI CONTRO ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CHE SARANNO

CANCELLATE A CURA DELLA PROCEDURA

1. Iscrizione nn. 36896/9487 del 12.10.2004

Atto Notarile Notaio Francesco Piglione del 22.09.2004 rep. 45078/21785

Descrizione: Ipoteca volontaria

Capitale: € 115.000,00

Totale: € 230.000,00

a favore: Banca Nazionale del Lavoro sede in Roma per diritto di proprietà per

la quota 1/1;







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contro: Duran Desposorio Juan Josè e Crisologo Avila Maria Betty per diritto

di proprietà per la quota 1/2 ciascuno;

immobile posto nel Comune di Torino in Corso Vigevano 57 e così censito al

N.C.E.U.: Foglio 172, particella 25, sub. 10

2. Trascrizione nn. 32277/21216 del 25.07.2008

Atto Giudiziario del 11.07.2008 rep. 15689

Tribunale di Torino

Descrizione: Verbale di pignoramento immobili

a favore: Condominio Corso Vigevano 57 Torino per diritto di proprietà per la

quota 1/1;

contro: contro: Duran Desposorio Juan Josè e Crisologo Avila Maria Betty

per diritto di proprietà per la quota 1/2 ciascuno;



3. Trascrizione nn. 26672/36961 del 12.11.2015

Atto Giudiziario del 26.10.2015 rep. 28221

Tribunale di Torino

Descrizione: Verbale di pignoramento immobili

a favore: Condominio Corso Vigevano 57 Torino per diritto di proprietà per la

quota 1/1;

contro: contro: Duran Desposorio Juan Josè e Crisologo Avila Maria Betty

per diritto di proprietà per la quota 1/2 ciascuno;



C.2 LIMITAZIONI DERIVANTI DA VINCOLI EDILIZI E URBANISTICI

Secondo il P.R.G.C. del Comune di Torino, l’immobile ove è ubicata le perizianda unità,







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ricade in “Area Normativa R2” costituita da “isolati residenziali a cortina edilizia verso

spazio pubblico”. Per la zona La normativa di Piano prevede le seguenti destinazioni:

“La destinazione è residenziale (vedi art. 3 punto 1A).

C.3. LIMITAZIONI DERIVANTI DAL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Dagli accertamenti eseguiti lo scrivente relaziona quanto segue: dall’analisi del regolamento

di condominio non sono emersi vincoli di particolare rilievo che possano limitare l’utilizzo o

la trasferibilità del periziando immobile, ad eccezione dei divieti generali consueti richiamati

nel Regolamento di Condominio. Il tutto è, altresì, meglio esplicitamente nel regolamento

condominiale allegato alla presente perizia (vedasi allegato).

C.4 VERIFICA BENI PRIGNORATI

Dagli accertamenti eseguiti lo scrivente relaziona che i beni pignorati non compaiono

nell’elenco della relazione sulle ricerche per la destinazione dei beni della citta di Torino

“Applicazione leggi sugli usi civici” del 15.08.1948.

QUESITO D: accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi del n. 3 dell’art. 173 bis disp.

att. c.p.c., indicando anche, se occupati da terzi, la scadenza del titolo e il corrispettivo

pattuito;

D.1 STATO DI POSSESSO DEI BENI

L’alloggio al momento del sopralluogo risulta in uso all’esecutato e pertanto è da ritenersi

nello stato di “non occupato”.







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QUESITO E: descriva tali beni, anche mediante planimetrie e fotografie;

E.1 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI PROCEDURA

Ubicazione immobile rispetto al centro città ed alle più importanti vie di comunicazione.

(fonte: googlemaps)

L’unità oggetto della procedura è ubicata nel comune di Torino, in un quartiere comunemente

denominato “Barriera di Milano” appartenente alla VI^ Circoscrizione (“Barriera di Milano

– Regio Parco – Barca – Bertolla – Falchera – Rebaudengo – Villaretto”). Tale quartiere

confina a sud con il quartiere Aurora, a ovest con Corso Venezia e a nord-est con Via

Sempione-Via Gottardo. La zona è provvista di una rete di infrastrutture commerciali, di

servizi primari e secondari, nelle vicinanze, e risulta collegata, tramite strada comunale, al

centro cittadino ed alla viabilità ordinaria ed autostradale.

La zona è caratterizzata da un’edilizia residenziale di vecchia edificazione con recenti

trasformazioni di vecchi stabile e/o opifici. Il fabbricato non possiede le caratteristiche,

determinate dal D.M. dei lavori pubblici del 02.08.1969 pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n.

218 del 27.09.1969, per essere considerato di lusso.

La zona è da considerarsi salubre, compatibilmente con l’inquinamento urbano, in quanto non

sono presenti nelle vicinanze industrie moleste. La datazione degli immobili presenti varia da

periodi compresi nei primi decenni del secolo scorso, con l’inserimento di fabbricati di più

recente edificazione.







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Il comparto di ubicazione è caratterizzato prevalentemente da edilizia residenziale, favorito da

un punto di vista commerciale dalla presenza di numerosi esercizi commerciali. Il livello

qualitativo dell’intero complesso degli stabili presenti nella zona è generalmente discreto. Il

reperimento di parcheggi su strada non presenta difficoltà sia nelle ore diurne che in quelle

notturne. La sosta su strada pubblica può essere effettuata senza il pagamento del parcheggio.

La dotazione di servizi e delle urbanizzazioni nel quartiere è da considerarsi discreta.

E.2 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE

L’edificio si eleva a sette piani fuori terra, oltre sottotetto e piano interrato. Le caratteristiche

costruttive sono quelle tipiche delle costruzioni degli anni ’50, con struttura portante in c.a.,

muri perimetrali e con tamponamenti ed orizzontamenti in elementi latero-cementizi.

Il tetto è a due falde con copertura in tegole. Il rivestimento esterno è realizzato parte con

intonaco civile, fino al primo piano, e con mattoni a vista per i restanti piani. Le scale di

accesso ai piani sono in c.a. a rampe parallele con pedata, alzata e zoccolatura in marmo. La

ringhiera è in ferro a disegno semplice e corrimano in legno. L’immobile è munito di

impianto di ascensore ed è composto da: ingresso, bagno, cucina e due camere, due balconi

e un vano cantina al piano interrato.

Stabile di Corso Vigevano 57 a Torino (fonte: vista aerea google earth)







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Allo stabile si accede tramite un cancello in ferro e vetro a un’anta con apertura a comando

elettrico, apparentemente funzionante. L’unità oggetto di procedura è ubicata al piano terzo

(4° f.t.).

Le principali finiture dell'unità abitativa possono così descriversi:

---- la porta di ingresso è in legno a due ante;

---- il pavimento dell’immobile è realizzato con piastrelle di ceramica monocottura di discreta

fattura; discreto stato di conservazione;

---- gli infissi interni sono realizzati in legno tamburato e vetro di discreta fattura; discreto stato

di conservazione;

Vista esterna immobile di Corso Vigevano 57 con ubicazione alloggio

portone di accesso allo stabile

porta di accesso alloggio







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---- il pavimento delle due camere da letto è realizzato in parquet di discreta fattura; discreto

stato di conservazione;

- le pareti del bagno sono rivestite con piastrelle di ceramica monocottura di discreta fattura;

discreto stato di conservazione;

---- le porte interne sono legno in tamburato con vetro di buona fattura; buono stato di

conservazione;

---- il pavimento del balcone è realizzato con piastrelle di ceramica monocottura di discreta

fattura; discreto stato di conservazione; la ringhiera del balcone è in ferro a disegno

semplice;

---- gli infissi esterni lato cucina sono realizzati in legno e vetro semplice di scarsa fattura;

scarso stato di conservazione;

Camera 1

camera 2

bagno

cucina







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---- gli infissi esterni lato camera da letto sono realizzati in PVC e vetro camera di buona

fattura; buono stato di conservazione;

---- le pareti risultano intonacate e tinteggiate con idropittura e si presentano in discreto stato di

manutenzione;

---- i sanitari, wc, bidet, lavabo e vasca sono in ceramica di discreta fattura; discreto stato di

conservazione;

---- l’altezza media dei locali al piano 3° (4° f.t.) è di circa 3.05 mt; l’altezza media del vano

cantina è di circa 2.20 mt;

L’immobile è asservito dei seguenti impianti tecnici:

---- Impianto elettrico: realizzato sotto-traccia apparentemente funzionante;

---- Impianto idrico: realizzato sotto traccia, apparentemente funzionante;

---- impianto di riscaldamento: autonomo con radiatori in ghisa a circolazione d’acqua;

---- impianto TV: centralizzato realizzato sotto traccia, apparentemente funzionante;

---- impianto citofonico: realizzato sottotraccia, con apertura automatica del portone di ingresso

dell’immobile, apparentemente funzionante;

---- impianto telefonico: n.p.;

Degli impianti suddetti, in sede di sopralluogo, non è stata fornita alcuna certificazione di

rispondenza e di conformità alla normativa vigente in materia (legge n. 46/90 e successivo

regolamento di attuazione D.P.R. n. 447/1991). I rilievi metrici effettuati all’interno dei locali

corrispondono a quanto indicato sulla planimetria catastale e la superficie commerciale2

2 Per il calcolo della cosiddetta superficie commerciale si sono utilizzati i consueti parametri che sono anche inclusi nella

definizione a livello nazionale dalla norma UNI EN 15733/2011 (ex UNI 10750.2005) che stabilisce ed uniforma i requisiti

dei servizi offerti alle agenzie immobiliari e che così recita “ per il calcolo della superficie commerciale […..] bisogna

considerare a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote occupate dai muri interni e perimetrali

; b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze,

balconi, patii e giardini; c) le quote percentuali delle superfici di pertinenza (cantine, posti auto scoperti, e coperti, soffitte,

box, ecc.). Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i seguenti criteri:

• 100% delle superfici calpestabili;

• 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);

• 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Per il calcolo delle superfici scoperte devono essere utilizzati seguenti criteri di ponderazione:

• 25% dei balconi e terrazzi scoperti;

• 35% dei balconi e terrazzi coperti (chiusi su tre lati);

• 60% delle verande […..] “

Si è fatto altresì riferimento anche all’allegato alla Legge 138/98 “Norme Tecniche per la determinazione della superficie

catastale degli immobili a destinazione ordinaria”.







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dell’unità immobiliare è pari a circa 66,50 mq. Lo stabile, nel suo complesso si presenta in

discreto tato manutentivo compatibile con l’epoca di costruzione e la tipologia. (vedasi

documentazione fotografica).

E.3 PLANIMETRIA CATASTALE







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QUESITO F: verifichi la regolarità edilizia e urbanistica ai sensi del n.6 dell’art. 173

bis disp. att. c.p.c., fornendo, in caso di opere abusive, le informazioni di cui al punto 7;

F.1 ASPETTI EDILIZI E REGOLARITÀ

Da ricerche effettuate presso l’archivio edilizio del Comune di Torino si è potuto accertare

che la costruzione dell’immobile è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.

Dal confronto con la Planimetria catastale risultano alcune difformità edilizie, che hanno

comportato una differente distribuzione degli spazi interni, come si può vedere nell’immagine

di seguito:

F.2 MODALITA’ PER SANARE GLI ABUSI

Il confronto tra elaborati di progetto reperiti in Comune ed il sopralluogo ha evidenziato che

la planimetria catastale non risulta aggiornata. Le irregolarità edilizie rilevate all’interno dei

locali potranno esser sanate, fermo restando il parere favorevole del competente Ufficio

Tecnico del Comune di Torino, presentando entro 120 giorni dalla notifica del decreto di

trasferimento ai sensi dell’art. 46 comma 5 del D.P.R. n. 380/2001, domanda di sanatoria

come previsto dall’art. 37 del precitato decreto. In tal caso si ritiene di poter indicare, in via

approssimativa, un importo di spesa per la regolarizzazione edilizia dell’immobile (oblazioni,

oneri professionali connessi ed aggiornamento planimetria catastale, ecc.), pari a circa €

1.500,00 oltre eventuali oneri e/o penali che potrebbero essere







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F.3 ABITABILITA’ DELL’IMMOBILE

Per l’immobile non risulta rilasciato il certificato di agibilità/abitabilità.

F.3 ATTESTATO ENERGETICO IMMOBILIARE

L’immobile è sprovvisto dell’ACE (da dicembre 2013 la denominazione non è più "ACE",

bensì "APE”), in quanto risulta che è stato edificato in data antecedente all’entrata in vigore

dei D. Lgs. vi 19.08.2005 n. 192 e 29.12.2006 n. 311 e, pertanto, non necessita di tale

attestato.

QUESITO G: verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n. 9 dell’art. 173 bis

disp. att. c.p.c..

G.1 IMPORTO ANNUO SPESE DI GESTIONE IMMOBILE

L’importo delle spese fisse di gestione o di manutenzione condominiali è così distinto:

Spese di gestione annue immobile circa: €. 1.500,00

Spese di riscaldamento annue immobile circa: autonomo

G.2 IMPORTO SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE

L’importo delle spese condominiali ordinarie e/o straordinarie già deliberate, non pagate negli

ultimi due anni anteriori alla data della perizia.

Spese di gestione ordinarie ultimi due anni circa: €. 3.000,00

Spese di gestione straordinarie già deliberate: €. 00,00

Spese di riscaldamento ultimi due anni circa: autonomo

G.3 IMPORTO SPESE PROCEDIMENTI GIUDIZIARI

Non sono stati rilevati importi di spese sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi

al bene pignorato.

QUESITO H: Determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci di cui all’art.

568, comma 2, c.p.c.;

L’unico strumento metodologico dell’economia applicata alle stime è l’osservazione delle







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esperienze concrete di mercato. La comparazione tra circostanze storiche già verificatesi e

quelle attuali rappresenta la base della metodologia estimativa allo scopo di individuare in che

misura gli operatori economici ordinari prevederebbero il dato ipotetico valore e di motivare

logicamente il giudizio di stima come probabile conseguenza di cause conosciute offerte

dall’esperienza attraverso la comparazione usata come metodo induttivo. Gli elementi che

intervengono (e che in quanto tali verranno presi in considerazione) nella determinazione del

più probabile valore di mercato dei beni immobili che dovranno essere valutati sono:

ubicazione, zona, stato di conservazione dei beni, eventuale divisibilità in più lotti, sussistenza

di eventuali vincoli e servitù, loro consistenza, regolarità edilizia, normativa urbanistica,

situazione del mercato e della domanda e dell’offerta. Prescindendo dalle superate definizioni

di metodi empirici, si può considerare come ottimale il metodo estimativo basato sulla

comparazione. Il procedimento che si userà è quello diretto o sintetico; questo procedimento

si risolve nella formazione di una scala dei prezzi e nel successivo inserimento del bene da

stimare nel gradino di detta scala che presenta con il bene maggiori analogie allo scopo di

determinare il valore. Di queste due successive operazioni la prima è essenzialmente obiettiva

essendo basata sulla rilevazione di concrete esperienze di mercato mentre la seconda è l’atto

di sintesi dell’estimatore. Lo scrivente ha acquisito attraverso indagini emerografiche ed

attraverso indagini direttamente esperite nella zona interessata e negli immediati circondari i

parametri medi da porre a base del calcolo della stima, fermo restando l’obiettivo di pervenire

ad una valutazione a corpo e non a misura dell’intero insediamento. Sulla base delle

informazioni assunte in zona e attraverso l’analisi di tutti gli elementi acquisiti e dei fattori

incidenti, adottando le stime sintetiche in base alla superficie, lo scrivente ha individuato in

€/mq 1.100,00 il parametro unitario prudenziale al quale rapportare la superficie commerciale

dell'unità pignorata. Fermo restando quanto sopra indicato, agli immobili oggetto di

pignoramento viene attribuito, in via prudenziale, a corpo e per stima sintetica comparativa, il

seguente valore di mercato:


L’immobile oggetto della presente relazione di stima, in considerazione di tutte le

caratteristiche intrinseche ed estrinseche ad esso relativo, sulla base delle Superfici







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Commerciali3 (desunte dal sopralluogo), si attribuiscono i seguenti valori:

Valutazione4 complessiva del lotto Riepilogo valutazione di mercato: mq. 66,50 x 1.100 €/mq = € 73.150,00

Valore di Vendita Giudiziaria

• Riduzione del valore di mercato del 15% praticata per l'assenza della garanzia per vizi

del bene venduto, e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute

nel biennio anteriore alla vendita: €. 73.150,00

• oneri di regolarizzazione urbanistica: €. 1.500,00

• oneri notarili a carico dell’acquirente: €. 00,00

• riduzione per lo stato d'uso e di manutenzione: € . 00,00

• spese condominiali insolute (ultimi due anni) €. 3.000,00

• riduzione di vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento

esecutivo: €. 00,00

• Valore di vendita giudiziaria con immobile nello stato di “libero” al netto delle

decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 68.650,00

La vendita deve intendersi nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova,

comprensivo di accessori e pertinenze, a corpo e non a misura, come visto e piaciuto con

annessi diritti, azioni, ragioni e servitù attive e passive, fissi ed infissi, annessi e connessi

3 La superficie lorda commerciale, calcolata appunto secondo le consuete procedure ed oggetto di inevitabili arrotondamenti,

è tuttavia solamente un mero strumento di calcolo per giungere ad una quantificazione di valore che è sempre da intendersi

riferita “a corpo”, nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova. 4 Fonte: indicatori del mercato immobiliare (FIMAI, FIAIP, Borsino Immobiliare, ecc.), operatori di zona, Camera di

Descrizione Superficie

convenzionale mq

Coefficiente

%

Superficie

Commerciale mq

- abitazione 62,00 100 62,00

- balconi 5,00 35 1,75

- cantina 11,25 25 2,80

TOTALE 78,25 66,50







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salvo più esatti confini e dati catastali, delle norme e disposizioni contenute nel

Regolamento di Condominio, facendosi espresso riferimento agli atti di provenienza, per

ogni altre condizioni, clausole, pesi ed oneri, che si intendono qui integralmente

trascritti. E pertanto con opportuno arrotondamento il più probabile valore di mercato

dell’appartamento sopra descritto, in ipotesi di immobile libero da vincoli locativi, e

quindi immediatamente disponibile per l’aggiudicatario viene determinato in

complessivi:

€. 68.500,00

(sessantottomilacinquecento/00)

Il sottoscritto C.T.U. ritiene con la presente Relazione, che si compone di n. 19 pagine

dattiloscritte oltre agli allegati, di aver assolto all’incarico ricevuto e rimane a disposizione

dell’Ill. Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento. Si è provveduto alla composizione della

presente relazione di stima con relativi allegati in formato PDF e relazione di stima senza

nominativi, per l’Ill. Sig. G.E., il tutto inviato con busta al PCT e inviato copia al creditore

procedente.

Ciò è quanto in mia fede e con serena coscienza posso rassegnare in espletamento

dell’incarico ricevuto.

Torino, 30 aprile 2016

Il CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

perito

Pasquale Buonaguro

Commercio di Torino, Catasto di Torino, Agenzia del Territorio.







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Allegati:

1) Fotografie illustrative;

2) Visura catastale;

3) Planimetria catastale;

4) Visura ipotecaria;

5) Regolamento di Condominio;

6) Spese condominiali;

7) Atto di Compravendita;

8) Documentazione edilizia

TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO Sezione Esecuzioni ... · risultano gli immobili posti nel comune di...

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