TRIBUNALE DI PESCARAvendita Totale Bene N 1 - Appartamento Spoltore (PE) - Via Londra, 14, piano...

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T R I B U N A L E D I P E S C A R A

SE ZI ON E EE . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. D'Alonzo Angelo, nell'Esecuzione Immobiliare 89/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ............................................................................................................................................................................................... 3

Premessa ............................................................................................................................................................................................ 3

Descrizione ....................................................................................................................................................................................... 3

Lotto Unico ........................................................................................................................................................................................ 3

Completezza documentazione ex art. 567 ...................................................................................................................... 3

Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 3

Confini ............................................................................................................................................................................................ 4

Consistenza .................................................................................................................................................................................. 4

Cronistoria Dati Catastali ....................................................................................................................................................... 4

Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 4

Precisazioni .................................................................................................................................................................................. 5

Patti ................................................................................................................................................................................................. 5

Stato conservativo ..................................................................................................................................................................... 5

Parti Comuni ................................................................................................................................................................................ 5

Servitù, censo, livello, usi civici ............................................................................................................................................ 5

Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................... 5

Stato di occupazione ................................................................................................................................................................ 6

Provenienze Ventennali .......................................................................................................................................................... 6

Formalità pregiudizievoli ....................................................................................................................................................... 7

Normativa urbanistica ............................................................................................................................................................. 7

Regolarità edilizia ...................................................................................................................................................................... 8

Vincoli od oneri condominiali .............................................................................................................................................. 8

Stima / Formazione lotti ............................................................................................................................................................. 8

Riepilogo bando d'asta .............................................................................................................................................................. 11

Lotto Unico .............................................................................................................................................................................. 11

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 89/2017 del R.G.E. .......................................................................... 12

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 118.328,05 .................................................................................................. 12

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ............................................................................................. 13

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INCARICO

All'udienza del ________, il sottoscritto Arch. D'Alonzo Angelo, con studio in Viale Vittoria Colonna, 37 - 65127 - Pescara (PE), email [email protected], Tel. 085 45 16 301, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data ________ accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Spoltore (PE) - Via Londra, 14, piano terra

DESCRIZIONE

Appartamento al piano terra con area pertinenziale esterna e corte comune, sito in Spoltore (PE), Via Londra, n. 14.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Spoltore (PE) - Via Londra, 14, piano terra

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva con atti di provenienza che risalgono a più di 20 anni dlla data di trascrizione del pignoramento. Si attesta, pertanto, che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

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CONFINI

L'appartamento sito al piano terra individuato al foglio 15, particella 202, sub. 8 confina con: - foglio 15, particella 202, sub. 6, proprietà ANNANI FATIHA nata in MAROCCO, il 23/03/1961; - foglio 15, particella 202, sub. 7, bene comune non censibile; - foglio 15, particella 201, sub. 17, bene comune non censibile.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 92,94 mq 110,73 mq 1,00 110,73 mq 2,96 m terra

Magazzino 3,28 mq 5,34 mq 0,20 1,07 mq 2,40 m terra

Balcone 8,68 mq 8,68 mq 0,25 2,17 mq 0,00 m terra

Cortile 34,22 mq 34,22 mq 0,18 6,16 mq 0,00 m terra

Totale superficie convenzionale: 120,13 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 120,13 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 06/09/1985 al 09/10/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 15, Part. 202, Sub. 3 Categoria A3



Per quanto è stato possibile accertare, il proprietario reale corrispondone al titolare catastale.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

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Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

15 202 8 A3 3 5,5 118 244,28 terra

Corrispondenza catastale

Dal rilievo effettuato si evincono alcune difformità rispetto alla planimetria catastale per quanto riguarda le tramezzature interne e per la presenza di una finestra nel vano cucina non presente sulla planimetria catastale.

PRECISAZIONI

Nessuna.

PATTI

Nessuno.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile si presenta in discreto stato conservativo sia per quanto riguarda le finiture esterne che interne. Sull'esterno si rileva il distacco di alcune parti di intonaco, in corrispondenza dell'attacco a terra del fabbricato, molto probabilmente a causa di fenomeni di umidità ascendente dal sottosuolo.

PARTI COMUNI

Costituisce parte comune dei sub 4, 5, 6 e 8 l'area perimetrale esterna del fabbricato individuata al subalterno 7 di circa 358 mq, con esclusione di una piccola area di pertinenza esclusiva del subalterno 8.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Nessuna.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato è realizzato in muratura portante di mattoni pieni e solai in laterocemento. Le tramezzature interne non portanti sono realizzatee in mattoni forati. Il riscaldamento è autonomo, con caldaia murale posta all'esterno e radiatori interni in ghisa. Gli impianti idrico, termico ed elettrico sono tutti sottotraccia. La pavimentazione interna e i rivestimenti di bagni e cucina sono realizzati con piastrelle

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di ceramica. Gli infissi interni sono in legno mentre quelli esterni sono in alluminio con doppio vetro camera e tapparelle in pvc. L'appartamento è dotato di un ripostiglio esclusivo con accesso dalla corte comune esterna, di un balcone posto ad una quota di circa 50 cm dalla quota di sistemazione esterna e di un'area esterna esclusiva di circa 34 mq non delimitata.

STATO DI OCCUPAZIONE

Per quanto è stato possibile accertare, l'immobile risulta occupato dalla famiglia del debitore.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 06/09/1985 al 28/11/2008

**** Omissis **** Costituzione immobile fg. 15, part. 202, sub. 3

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 28/11/2008 al 05/04/2018

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

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Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Pescara aggiornate al 30/07/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Pescara il 01/12/2008 Reg. gen. 19730 - Reg. part. 4164 Importo: € 280.000,00 Formalità a carico della procedura

Trascrizioni

Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 21/03/2017 Reg. gen. 3516 - Reg. part. 2393 Formalità a carico della procedura

Oneri di cancellazione

Dalle informative ricevute presso l'Agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nella cancellazione di n. 1 iscrizione e n. 1 trascrizione e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue: - n. 1 iscrizione = € 1.494,00 - n. 1 trascrizione = € 294,00 TOTALE € 1,788,00

NORMATIVA URBANISTICA

Dal punto di vista urbanistico, l'immobile ricade in sottozona B1 (Zone residenziali di completamento) del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Spoltore.

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REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.

L'immobile risultaa assentito con Concessione edilizia n. 67 del 28/07/1983 e con successiva Concessione edilizia in sanatoria 337/93 del 05/05/1993.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Dal confronto tra lo stato di fatto rilevato e gli elaborati grafici relativi alle concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Spoltore, si riscontrano difformità rispetto alla distribuzione interna degli ambienti. Tali difformità risultano sanabili con apposita SCIA in sanatoria i cui costi complessivi vengono stimati in € 2.500,00.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Spoltore (PE) - Via Londra, 14, piano terra Appartamento al piano terra con area pertinenziale esterna e corte comune, sito in Spoltore (PE), Via Londra, n. 14. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 202, Sub. 8, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 118.328,05 Il valore commerciale dell'immobile è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione, caratteristiche e peculiarità della zona, stato di manutenzione, conservazione, finiture, comfort, consistenza, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, dati

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metrici ed, infine, la situazione generale della domanda e dell'offerta. La valutazione di tutti questi elementi nonché una puntuale ricerca su compravendite di beni con analoghe caratteristiche, hanno concorso a determinare il più probabile valore da attribuire all'immobile oggetto della stima. Le attività tecniche inerenti la SCIA in santoria per regolarizzare le difformità interne rilevate, vengono stimate in € 2.500,00.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Spoltore (PE) - Via Londra, 14, piano terra

120,13 mq 985,00 €/mq € 118.328,05 100,00 € 118.328,05

Valore di stima: € 118.328,05

Valore di stima: € 118.328,05

Valore finale di stima: € 118.328,05

Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione, caratteristiche e peculiarità della zona, stato di manutenzione, conservazione, finiture, comfort, consistenza, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, dati metrici ed, infine, la situazione generale della domanda e dell'offerta. La valutazione di tutti questi elementi nonché una puntuale ricerca su compravendite di beni con analoghe caratteristiche, hanno concorso a determinare il più probabile valore da attribuire all'immobile oggetto della stima. Nella valutazione si è inoltre già tenuto conto del costo necessario per sanare le piccole difformità interne riscontrate.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Pescara, li 31/07/2018

L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. D'Alonzo Angelo

ELENCO ALLEGATI:

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N° 1 Altri allegati - Nomina del CTU del 15/03/2018

N° 2 Altri allegati - Verbale accettazione incarico CTU del 23/03/2018

N° 3 Altri allegati - Comunicazione inizio operazioni peritali

N° 4 Altri allegati - Verbale di 1° sopralluogo

N° 5 Planimetrie catastali - Estratto di mappa e planimetrie

N° 6 Foto - Rilievo fotografico

N° 7 Altri allegati - Planimetria di rilievo

N° 8 Visure e schede catastali - Visure catastali storiche aggiornate

N° 9 Visure e schede catastali - Ispezione ipotecaria aggiornata

N° 10 Concessione edilizia - Legittimazione edilizia

N° 11 Certificato di agibilità / abitabilità - Certificato di agibilità

N° 12 Altri allegati - Atto di separazione dei beni

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Spoltore (PE) - Via Londra, 14, piano terra Appartamento al piano terra con area pertinenziale esterna e corte comune, sito in Spoltore (PE), Via Londra, n. 14. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 202, Sub. 8, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Dal punto di vista urbanistico, l'immobile ricade in sottozona B1 (Zone residenziali di completamento) del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Spoltore.

Prezzo base d'asta: € 118.328,05

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SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 89/2017 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 118.328,05

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Spoltore (PE) - Via Londra, 14, piano terra

Diritto reale: Proprietà

Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 202, Sub. 8, Categoria A3

Superficie 120,13 mq

Stato conservativo: L'immobile si presenta in discreto stato conservativo sia per quanto riguarda le finiture esterne che interne. Sull'esterno si rileva il distacco di alcune parti di intonaco, in corrispondenza dell'attacco a terra del fabbricato, molto probabilmente a causa di fenomeni di umidità ascendente dal sottosuolo.

Descrizione: Appartamento al piano terra con area pertinenziale esterna e corte comune, sito in Spoltore (PE), Via Londra, n. 14.

Vendita soggetta a IVA: NO

Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: Per quanto è stato possibile accertare, l'immobile risulta occupato dalla famiglia del debitore.

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Trascrizioni

Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 21/03/2017 Reg. gen. 3516 - Reg. part. 2393 Formalità a carico della procedura

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