Tribunale di Milano - Astebook · 2019-10-12 · 1.3 Sentenza di Fallimento . Sentenza n. 152/2017...

Rapporto di stima Fallimento - n. 146/17

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Tribunale di Milano

SEZIONE FALLIMENTARE

R.G. Fallimenti n. 146/2017

SHORTY REAL ESTATE S.r.l.

Giudice Delegato: Dott.ssa A. Simonetti

Curatore: Dott. Federico Vigevani

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Esperto alla stima: Arch. Valentina Pirone

Codice fiscale: PRNVNT74C61F839Y Partita IVA: 05275521218

Studio in: Via A. Aleardi n. 17 - Milano Telefono: 02 36 59 50 84

Fax: 02 49 54 13 38 Email: [email protected]

Pec: [email protected]

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- PREMESSA In data 26/05/2017 la sottoscritta arch. Valentina Pirone, nata a Napoli il 21/03/1974, C.F. PRN VNT 74C61 F839Y, iscritta all'Ordine degli Architetti della Provincia di Milano al n. 17839, riceveva dal dott. Vigevani, curatore del Fallimento n. R.G. 146/2017 la nomina quale esperto alla stima dei beni del compendio fallimentare immobiliare della SHORTY REAL ESTATE S.rl. In primo luogo si procede con la suddivisione dei beni in lotti ben distinti. LOTTO 1) Beni siti nel Comune di CASSANO D'ADDA - VIA MONTE GRAPPA n. 13- 15 Piena Proprietà di n. 9 abitazioni, n. 2 uffici, una soffitta, una cantina, ed un'area urbana, il tutto così censito presso il Catasto Fabbricati del Comune di CASSANO D'ADDA: 1) Foglio 21, Mapp. 57, Sub 7, Piano Primo, cat. A/4, abitazione;

2) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 8, Piano Primo, cat A/4, abitazione;

3) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 9, Piano Secondo, cat A/4, abitazione;




7) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 14, Piano Terra, cat A/10, ufficio;

8) Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 16, Piano Primo, cat A/4, abitazione;

9) Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 17, Piano Primo, cat A/4, abitazione;

10) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 18, Piano Terzo, cat. C/2, soffitta;

11) Foglio 21, Mapp. 57, Sub 19, Piano S1, cat. C/2, cantina;

12) Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 703, Piano Terra, cat. A/10, ufficio;

13) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 704, Piano Terra, cat. A/4, abitazione;

14) Foglio 21, Mapp. 58, Sub. 701, area urbana.

LOTTO 2) Beni siti nel Comune di LESMO (MB) - VIA EDISON n. 1 Piena Proprietà di due depositi, due sottotetti non abitabili ed una cantina, il tutto così censito presso il Catasto Fabbricati del Comune di LESMO (MB): 1) Foglio 9, Mapp. 56, Sub. 703, Piano 3° (sottotetto), scala A, cat. C/2;


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2) Foglio 9, Mapp. 56, Sub. 704, Piano S1, deposito alla scala A, cat. C/2;

3) Foglio 9, Mapp. 56, Sub. 706, Piano S1, deposito alla scala B, cat. C/2;

4) Foglio 9, Mapp. 56, Sub. 707, Piano 3° (sottotetto), scala B, cat. C/2;

5) Foglio 9, Mapp. 56, Sub. 721, Piano S1, cantina alla scala B, cat. C/2.

LOTTO 3) Beni siti nel Comune di MILANO - VIA CENISIO n. 55

Piena proprietà di n. 6 unità immobiliari di cui 5 cantine ed un sottotetto non abitabile, il tutto così censito presso il Catasto Fabbricati del Comune di MILANO: 1) Foglio 261, Mapp. 150, Sub 745, Piano S1, cat. C/2;

2) Foglio 261, Mapp. 150, Sub 746, Piano S1, cat. C/2;




6) Foglio 261, Mapp. 150, Sub 781, Piano 9° (sottotetto), cat. C/2.

LOTTO 4) Beni siti nel Comune di MILANO - VIA GRAZIOLI n. 2

Piena proprietà di n. 6 unità immobiliari destinate a residenza, così censite presso il Catasto Fabbri-cati del Comune di MILANO:

1) Foglio 71, Mapp. 142, Sub 704, Piano 4°, cat. A/3;





6) Foglio 71, Mapp. 142, Sub 709, Piano 4°/5°, cat. A/3.


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Tribunale di Milano SEZIONE FALLIMENTARE

R.G. Fallimenti n. 146/2017

SHORTY REAL ESTATE S.r.l.

Giudice Delegato: Dott.ssa A. Simonetti

Curatore: dott. Federico Vigevani

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1

CASSANO D'ADDA

Esperto alla stima: Arch. Valentina Pirone

Codice fiscale: PRNVNT74C61F839Y Partita IVA: 05275521218

Studio in: Via A. Aleardi n. 17 - Milano Telefono: 02 36 59 50 84

Fax: 02 49 54 13 38 Email: [email protected]

Pec: [email protected]


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INDICE SINTETICO

LOTTO 1

1. Dati Catastali

Beni: VIA MONTE GRAPPA N. 13 - 15 - CASSANO D'ADDA (MI)

Catastalmente individuati alla Via Monte Grappa n. 8.

Censiti presso il Catasto Fabbricati del Comune di Cassano d'Adda, come segue:

Foglio 21, Mapp. 57, sub 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 16, 17, 18, 19, 703, 704;

Foglio 21, Mapp. 58, Sub. 701 (area urbana).

2. Stato di possesso

Sub 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 16, 17, 18, 19, 703: Liberi.

Sub 704: Occupato da terzi senza Titolo, Libero al decreto di trasferimento.

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Sub 14, 703, 704: Accessibili

Sub 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17, 18, 19: non accessibili.

4. Comproprietari

Comproprietari: Nessuno

5. Misure Penali

Misure Penali: NO

6. Continuità delle trascrizioni

Continuità delle trascrizioni: SI

7. Prezzo

Prezzo LOTTO 1 da libero: € € 769.058,40


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Beni immobili siti nel Comune di CASSANO D'ADDA (MI)

Via MONTE GRAPPA n. 13 - 15

Lotto 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

1.1 Quota e tipologia del diritto (Allegato n. 1)

Piena proprietà: SHORTY REAL ESTATE s.r.l., sede legale in Milano - C.F. 06826140961.

Eventuali comproprietari

Nessuno

1.2 Identificazione al catasto Fabbricati (Allegati n. 2)

Unità immobiliari site nel:

Comune di CASSANO D'ADDA (cod. C003),

Provincia di Milano (MI),

identificate come segue:

Corpo 1)

Intestazione: Shorty Real Estate s.r.l. - Proprietà per 1/1.

Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57, sub 7, Categoria A/4, Classe 4, Consistenza 4,5 vani, Su-

perficie catastale 119 mq, escluse aree scoperte 118 mq, Rendita € 192,90, Indirizzo: Via Mon-

te Grappa n. 8, piano: P-1.

Coerenze: Via Monte Grappa, cortile comune, cortile comune, altra proprietà.

Corpo 2)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 8, Categoria A/4, Classe 4, Consistenza 4 vani, Su-

perficie catastale 84 mq, escluse aree scoperte 84 mq, Rendita € 171,46, Indirizzo: Via Monte

Grappa n. 8, piano: P-1.

Coerenze: Via Monte Grappa, altra proprietà, cortile comune, cortile comune.


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Corpo 3)




Grappa n. 8, piano: P-2.

Coerenze: Via Monte Grappa, altra proprietà, cortile comune, scala comune, altra proprietà.

Corpo 4)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 10, Categoria A/4, Classe 4, Consistenza 4,5 vani,

Superficie catastale 117 mq, escluse aree scoperte 117 mq, Rendita € 192,90, Indirizzo: Via

Monte Grappa n. 8, piano: P-2.

Coerenze: Via Monte Grappa, cortile comune, cortile comune, altra proprietà.

Corpo 5)






Corpo 6)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 12, Categoria A/4, Classe 4, Consistenza 3,5 vani,

Superficie catastale 75 mq, escluse aree scoperte 75 mq, Rendita € 150,03, Indirizzo: Via Mon-


Coerenze: Via Monte Grappa, altra proprietà, scala comune, cortile comune, altra proprietà.

Corpo 7)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 14, Categoria A/10, Classe U, Consistenza 3,5 vani,


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Superficie catastale 77 mq, Rendita € 930,91, Indirizzo: Via Monte Grappa n. 8, piano: T.


Corpo 8)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 16, Categoria A/4, Classe 4, Consistenza 4,5 vani, Su-


te Grappa, piano: 1.


Corpo 9)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 17, Categoria A/4, Classe 4, Consistenza 2,5 vani, Su-


Grappa, piano: 1.


Corpo 10)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 18, Categoria C/2, Classe 2, Consistenza 300 mq,

Superficie catastale 177 mq, Rendita € 712,71, Indirizzo: Via Monte Grappa, piano: 3.

Coerenze: Via Monte Grappa, cortile comune, cortile comune, cortile comune.

Corpo 11)

Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57, sub 19, Categoria C/2, Classe 2, Consistenza 100 mq, Su-

perficie catastale 142 mq, Rendita € 237,57, Indirizzo: Via Monte Grappa, piano: S1.

Coerenze: Via Monte Grappa, cortile comune, cortile comune, cortile comune.

Corpo 12)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 703, Categoria A/10, Classe U, Consistenza 4,5 vani,


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Superficie catastale 102 mq, Rendita € 1.196,89, Indirizzo: Via Monte Grappa n. 8, piano: T.


Corpo 13)




Grappa n. 15 n. 23, piano: T.


Corpo 14)


Identificazione: Foglio 21, Mapp. 58, Sub. 701, Categoria area urbana, Consistenza 325mq, Co-

stituzione del 01/03/2005, Indirizzo: Via Monte Grappa snc, piano: T.

Osservazioni: il numero civico identificato catastalmente è errato oppure inesistente.

1.3 Sentenza di Fallimento

Sentenza n. 152/2017 pubblicata il 28/02/2017 Rep. n. 207/2017 del 28/02/2017, emessa dal

Tribunale di Milano.

1.4 Atto di Provenienza (Allegato n. 1)

Gli immobili siti nel Comune di Cassano d’Adda appena elencati (Lotto 1), risultano di piena

proprietà della società SHORTY REAL ESTATE S.r.l. in forza dell’Atto di Costituzione di Società a

Responsabilità Limitata n. rep. 176647/43638 del 18/12/2009, stipulato dal notaio Sergio TO-

DISCO, trascritto nei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 15/01/2010 ai nn. reg. part. 2135,

reg. gen. 4014, atto in cui tra la società Michelangelo RE S.p.A. e la società Oikos RE S.r.l. viene

costituita una sola società a responsabilità limitata sotto la denominazione sociale “Shorty Real

Estate S.r.l.”


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2. DESCRIZIONE GENERALE (Comune e Zona):

I beni immobili che costituiscono il Lotto n. 1 fanno parte di un unico fabbricato che si trova in Via

Monte Grappa n. 13-15, nel Comune di Cassano d’Adda.

Cassano d’Adda, è un comune di circa 19.000 abitanti nella provincia est di Milano, distante circa

35 km dal centro città. Esso fa parte del territorio della Martesana e del Parco dell’Adda Nord, di-

viso in due parti dal fiume Adda.

L’edificio si trova in una zona a destinazione prevalentemente residenziale, al limite sud del centro

storico (a circa 500 m si trova la Villa Borromeo) ed è dotata di tutte le infrastrutture di tipo pri-

mario, quali viabilità, rete idrica, rete elettrica, rete gas, rete telefonica. Sono presenti anche in-

frastrutture di tipo secondario quali scuola statale secondaria, campi sportivi, edifici religiosi.

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali.

Nelle vicinanze: sede del Municipio ad una distanza di circa 350 m, Chiesa di S. Maria e Zeno ad

una distanza di circa 350 m, Parco Belvedere a circa 200m, Ospedale Zappatoni a circa 300 m,

banche e farmacia nelle vicinanze.

Principali collegamenti pubblici: fermata Trenord ad una distanza di circa 1,5 km, fermata auto-

bus Z405 a circa 550 m.

3. STATO DI POSSESSO:

3.1 Al momento del Sopralluogo

L'esperto, al momento del sopralluogo alla Via Monte Grappa n. 15 – Cassano d’Adda, effettuato

in data 18/05/2017, ha potuto constatare il seguente stato di possesso:

- Foglio 21, Mapp. 57, sub 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 16, 17, 18, 19, 703: LIBERI

- Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 704: Occupato da terzi senza titolo (Libero al Decreto di Trasferimen-


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to).

3.2 Esistenza Contratti (Allegato n. 3)

La sottoscritta ha provveduto ad inoltrare richiesta di esistenza contratti all' Agenzia delle Entrate

di Cinisello Balsamo in data 3/10/2017 e – in seguito alla risposta di detto Ufficio - all' Agenzia del-

le Entrate di Milano 1 il 23/10 e il 10/11, e si è potuto rilevare che non risulta registrato alcun con-

tratto di locazione in cui la SHORTY REAL ESTATE S.r.l. risulti quale dante causa per gli immobili siti

nel Comune di Cassano d’Adda.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura (Allegato n. 4)

4.2.1 Iscrizioni:

Ipoteca volontaria, gravante su tutti gli immobili siti nel Comune di Cassano d’Adda:

A favore: DEUTSCHE BANK MUTUI S.P.A., sede Milano, C.F. 08226630153

Contro: OIKOS REAL ESTATE S.R.L., sede Milano, C.F. 05801610964

Derivante da: Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario

Importo ipoteca: € 2.160.000,00;

Importo capitale: € 1.200.000,00;

A rogito di: Notaio Vittorio QUAGLIATA, in data 05/07/2007, n. rep. 102222/16261;

Iscritto a: Milano 2 in data 25/07/2007 ai nn. reg. gen. 119350 reg. part. 32816.

4.2.2 Trascrizioni: Pignoramento A favore di: UNICREDIT S.P.A., sede: Roma, CF: 00348170101, Contro: Soggetto n. 1: MASEHUGE FERNANDO Jude Nihal Ernes, nato in Sri Lanka il 09/02/1965, sesso: M, C.F.: MSH JNH 65B09 Z209Z ; Soggetto n. 2: WARNAKULASURIYA BAMMANNAGE FERNANDO Therese Merian Janaki, nata in Sri Lanka il 23/08/1966, sesso: F, C.F.: WRN TRS 66M63 Z209Z; Derivante da: atto giudiziario n. rep. 15740 del 21/07/2014;


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Sentenza dichiarativa di Fallimento

A favore di: MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO SHORTY REAL ESTATE S.R.L.

Per il diritto di proprietà della quota di 1/1

Contro: SHORTY REAL ESTATE S.R.L. sede: Milano, C.F. 06826140961

Per il diritto di proprietà della quota di 1/1.

Autorità Emittente: Tribunale di Milano

Trascritto a: Milano 2 in data 06/12/2017 ai nn. reg. gen. 147853, reg. part. 95078.

4.3 Misure Penali Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili:

L'accesso è consentito ai diversamente abili solo agli immobili posti al piano Terra, identificati al Fo-

glio 21, Mapp. 57, sub 14, 703, 704. Visto che il fabbricato non è dotato di ascensore l'accesso NON

è consentito ai diversamente abili agli immobili posti agli altri piani.

Attestazione Prestazione Energetica: I beni identificati al Foglio 21, Mapp. 57, sub 7, 8, 9, 10, 11,

12, 14, 16, 17, 703, 704 possiedono Attestato di Certificazione Energetica valido fino al 15/12/2019

(Allegato n. 5).

Indice di prestazione energetica: “G”.

Note Indice di prestazione energetica: Nessuna.

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessuno.

Certificazione di conformità degli impianti: La sottoscritta non ha reperito alcuna documentazione.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI immobili in Cassano d’Adda:

6.1 Attuale proprietà

. Dal 18/12/2009 ad oggi

SHORTY Real Estate S.r.l., ad essa pervenuta in forza di atto di “COSTITUZIONE DI SOCIETA’ A RE-

SPONSABILITA’ LIMITATA” n. rep. 176647/43638 del 18/12/2009, per notaio Sergio TODISCO, tra-

scritto nei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 15/01/2010 ai nn. reg. gen. 4014 reg. part.

2135.

6.2 Precedenti proprietari

. Dal 28/06/2007 al 15/01/2010

OIKOS Real Estate S.r.l., ad essa pervenuta in forza di atto di Compravendita n. rep.

102147/16217, del 28/06/2007, per notaio Vittorio QUAGLIATA, notaio in Sesto San Giovanni, tra-

scritto a Milano 2 il 25/07/2007 ai nn. reg. gen. 119349 reg. part. 62872.


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.Dal 28/01/1990 al 25/07/2007

Sig.ra VILLA Carla Maria in forza di ricongiungimento di usufrutto in seguito al decesso di Vaiani

Teresa, Vaiani Maria e Vaiani Provvida

Continuità delle Trascrizioni al ventennio: SI

7. CONFORMITA' EDILIZIA - CATASTALE - URBANISTICA

7.1 Conformità edilizia (Allegato n. 6)

7.1.1 Pratiche edilizie

La sottoscritta dichiara che la costruzione del fabbricato sito alla Via Monte Grappa n. 8 è iniziata in

data anteriore al 1942. Infatti nella Tavola DdP 2.5 “Evoluzione storica” del P.G.T. del Comune di

Cassano d’Adda si può notare che il fabbricato in oggetto fa parte degli “Edifici presenti dalla soglia

del 1931”.

In seguito alla richiesta di accesso agli atti inoltrata all’Ufficio Tecnico del Comune di Cassano

d’Adda, la sottoscritta ha potuto constatare che, vista l’epoca di costruzione, non sono reperibili gli

atti di fabbrica. Ha potuto reperire solo due pratiche edilizie riguardanti gli immobili identificati con

il sub 14 (corpo n. 7) ed il sub 703 (corpo n. 12).

Per valutare la regolarità edilizia degli altri immobili si considereranno le planimetrie catastali.

1) Esecuzione di opere riguardanti l’immobile uso ufficio posto al Piano Terreno di Via Monte

Grappa n. 15 – Cassano d’Adda, identificato al Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 14 (Corpo 7):


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- D.I.A. 11/92 - Prot. N. 2134 del 18/02/1992 ai sensi della L. 47/85 per la realizzazione di un servi-

zio igienico adatto ai disabili.

2) Esecuzione di opere riguardanti l’immobile uso abitazione posto al Piano Terreno di Via Monte

Grappa n. 15 – Cassano d’Adda, identificato al Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 703 (Corpo 12):

- D.I.A. 8/98 - Prot. N. 931 del 17/01/1998 ai sensi della L. 662/96 per la realizzazione di un servi-

zio igienico adatto ai disabili.


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7.1.2 Regolarità edilizia

Corpo 1) Abitazione posta al Piano Primo - Sub 7, NON REGOLARE a causa di diversa distribuzione

degli spazi interni: l’ingresso appare separato dalla cucina.

Corpo 2) Abitazione posta al Piano Primo - Sub. 8, NON REGOLARE a causa di diversa distribuzione

degli spazi interni: il soggiorno appare ampliato a discapito di un ripostiglio, l’ambiente cucina ap-

pare inglobato nell’ingresso. Inoltre per accedere al bagno dalla camera e non più dalla cucina è

stato creato un varco nella muratura portante.

Corpo 3) Abitazione posta al Piano Secondo - Sub. 9, NON REGOLARE a causa di diversa distribu-

zione degli spazi interni: presente il servizio igienico.


zione degli spazi interni tra ingresso e cucina.


zione degli spazi interni: ampliamento soggiorno e cucina. Inoltre si è potuto constatare che al po-

sto del w.c. comune è stato allargato il servizio di proprietà.

Corpo 6) Abitazione posta al Piano Secondo - Sub. 12, REGOLARE.

Corpo 7) Ufficio posto al Piano Terra - Sub. 14, NON REGOLARE a causa di diversa distribuzione

degli spazi interni: il servizio igienico non è stato realizzato in conformità alla D.I.A. presentata.

Corpo 8) Abitazione posta al Piano Primo - Sub. 16, NON REGOLARE a causa di diversa distribuzio-

ne degli spazi interni: ampliamento camera.


ne degli spazi interni: realizzazione servizio e separazione cucina tramite parete H 2,10m,

Corpo 10) Soffitta posta al Piano Terzo - Sub. 18, REGOLARE.

Corpo 11) Cantina posta al Piano S1 - Sub 19, REGOLARE.


degli spazi interni: i servizi igienici non sono stati realizzati in conformità alla D.I.A. presentata.

Corpo 13) Abitazione posta al Piano Terra - Sub. 704, REGOLARE.


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7.1.3 Regolarizzazione:

La regolarizzazione dal punto di vista edilizio è possibile, per ognuno degli immobili non regolari, e

cioè:

Corpo 1) Abitazione posta al Piano Primo - Sub 7,

Corpo 2) Abitazione posta al Piano Primo - Sub. 8,

Corpo 3) Abitazione posta al Piano Secondo - Sub. 9,



Corpo 7) Ufficio posto al Piano Terra - Sub. 14,




tramite la presentazione al Comune di Cassano d’Adda di CILA per opere interne già eseguite i cui

costi, per ogni immobile, sono di circa:

- sanzione amministrativa: € 1.000,00;

- per il professionista incaricato: circa € 1.000,00

Per un totale di circa 18.000,00 €.

7.2.1 Conformità catastale (Allegato n. 2)

Corpo 1) Abitazione posta al Piano Primo - Sub 7, NON REGOLARE a causa di diversa distribuzione

degli spazi interni.

Corpo 2) Abitazione posta al Piano Primo - Sub. 8, NON REGOLARE a causa di diversa distribuzione



zione degli spazi interni.




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Corpo 6) Abitazione posta al Piano Secondo - Sub. 12, REGOLARE.




ne degli spazi interni.


ne degli spazi interni.

Corpo 10) Soffitta posta al Piano Terzo - Sub. 18, REGOLARE.

Corpo 11) Cantina posta al Piano S1 - Sub 19, REGOLARE.



Corpo 13) Abitazione posta al Piano Terra - Sub. 704, REGOLARE.

7.2.2 Regolarizzazione

La regolarizzazione dal punto di vista catastale è possibile, per ognuno degli immobili non regolari:

Corpo 1) Abitazione posta al Piano Primo - Sub 7,









tramite la presentazione di DOCFA per ogni immobile, i cui costi sono di circa € 400,00 cadauno,


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per un totale di circa 3.600,00 €.

7.3 Conformità urbanistica (Allegato n. 7)

Come risulta dallo stralcio del PGT vigente del Comune di Cassano d’Adda, il fabbricato in oggetto è

ubicato in ambito di “Tessuto Urbanizzato Consolidato” ed è classificato in Classe B: “Edifici di valo-

re documentale e ambientale, o comunque inseriti in valori ambientali”, all’interno del perimetro

del Centro Storico:


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Inoltre è soggetto ai seguenti vincoli sovralocali e comunali (da Tav. PR5):

1) Bellezze d’insieme (Art. 142 – D.Lgs. n. 42/2004);

2) Centro Storico;

3) Area di rispetto dei pozzi pubblici (ai sensi del D.P.R. n. 236/88 – Fattibilità con consistenti limi-

tazioni).

Vincolo geologico: nessuno.

Inquadramento idrogeologico: rispetto dei pozzi (raggio 200 m).

Note sulla conformità: Conforme dal punto di vista urbanistico.

7.4 Indici di edificabilità - interventi di bonifica

In questo Ambito gli unici interventi consentiti sono di “Risanamento Conservativo”.

Per quanto riguarda il “Recupero ai fini abitativi dei sottotetti” è AMMESSO nella Città Storica ad

esclusione di fabbricati oggetto di Piani Attuativi, di edifici di nuova costruzione ed edifici di Tipo A.

Il fabbricato in oggetto, non ricadendo in nessuno di questi tre casi, può essere oggetto di eventua-

le recupero di sottotetto ma solo senza la variazione delle altezze di colmo e di gronda e della linea

di pendenza delle falde e comunque senza determinare la formazione di nuove unità immobiliari,

esso dovrà configurarsi esclusivamente come estensione degli spazi abitativi sottostanti.

Inoltre si ritiene poco probabile che, essendo il fabbricato stato sempre destinato a residenziale, il

sito possa essere stato contaminato; per questo non si ritengono necessari interventi di bonifica.

DESCRIZIONE

Descrizione generale del fabbricato (Allegato n. 8)

Il fabbricato di Via Montegrappa n. 13-15 fa parte della tipologia di casa a blocco, è composto da tre livelli

fuori terra oltre l’interrato, presenta la classica copertura a falde in tegole, secondo i classici schemi

dell’architettura dei primi decenni del Novecento che comunemente chiamiamo “casa di ringhiera”. Ha un

solo corpo scale in posizione centrale con accesso dal retro e non è presente l’ascensore.

Inoltre sul retro vi è un’area verde comune, che oggi versa in condizioni di abbandono.


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Descrizione dei singoli Corpi (Allegato n. 8)


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Corpo 1) Foglio 21, Mapp. 57, Sub 7 – Abitazione al Piano Primo

L'immobile si trova al primo piano del fabbricato ed è così costituito: ingresso, cucina, soggiorno, due came-

re, un servizio ed un balcone, per una superficie lorda interna complessiva di circa 119 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Infissi interni: in legno a battente, condizioni: appena sufficienti. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica in wc e cucina, condizioni: appena sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento, non funzionante. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.

Si riportano nel seguito i coefficienti incrementativi o decrementativi applicati per la determinazione del più probabile valore di mercato per l'immobile in oggetto: COEFFICIENTI CORRETTIVI % di incremento o decremento: Morfologia dell’immobile -5% Stato di Manutenzione del fabbricato -15% Appetibilità del luogo in cui si inserisce il fabbricato in oggetto -5% COEFFICIENTE CORRETTIVO GLOBALE -25%

Corpo 2) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 8 - Abitazione al Piano Primo

L'immobile si trova al primo piano del fabbricato ed è così costituito: soggiorno/cucina, due camere, un ser-

vizio ed un ripostiglio, per una superficie lorda interna complessiva di circa 89 mq.


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Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: pessime. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Infissi interni: in legno a battente, condizioni: mediocri. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: pessime. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica in wc e cucina, condizioni: pessime. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento, non funzionante. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione pessimo.

COEFFICIENTI CORRETTIVI % di incremento o decremento: Morfologia dell’immobile -8% Stato di Manutenzione del fabbricato -15% Appetibilità del luogo in cui si inserisce il fabbricato in oggetto -5% COEFFICIENTE CORRETTIVO GLOBALE -28%

Corpo 3) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 9 - Abitazione al Piano Secondo

L'immobile si trova al secondo piano del fabbricato ed è così costituito: soggiorno con angolo cottura, una

camera ed un servizio, per una superficie lorda interna complessiva di circa 53 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime.


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Infissi interni: in legno a battente, condizioni: mediocri. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica in wc e cucina, condizioni: appena sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento, non funzionante. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione pessimo.


Corpo 4) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 10 – Abitazione al Piano Secondo

L'immobile si trova al secondo piano del fabbricato ed è così costituito: ingresso, soggiorno, cucina, due

camere ed un servizio. per una superficie lorda interna complessiva di circa 119 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Avvolgibili in PVC: condizioni: sufficienti. Infissi interni: in legno a battente, condizioni: appena sufficienti. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica in wc e cucina, condizioni: appena sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento, non funzionante. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.

COEFFICIENTI CORRETTIVI % di incremento o decremento:


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Morfologia dell’immobile -5% Stato di Manutenzione del fabbricato -15% Appetibilità del luogo in cui si inserisce il fabbricato in oggetto -5% COEFFICIENTE CORRETTIVO GLOBALE -25%

Corpo 5) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 11– Abitazione al Piano Secondo

L'immobile si trova al secondo piano del fabbricato ed è così costituito: soggiorno, cucina, due camere ed

un servizio, per una superficie lorda interna complessiva di circa 115 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Avvolgibili in PVC: condizioni: sufficienti. Infissi interni: in legno a battente, condizioni: appena sufficienti. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica in wc e cucina, condizioni: appena sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento, non funzionante. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.


Corpo 6) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 12 – Abitazione al Piano Secondo

L'immobile si trova al secondo piano del fabbricato ed è così costituito: cucina, due camere ed un servizio.

per una superficie lorda interna complessiva di circa 76 mq.


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Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica in wc e cucina, condizioni: appena sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento, non funzionante. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione pessimo.


Corpo 7) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 14 – Ufficio al Piano Terra

L'immobile si trova al piano terra del fabbricato ed è così costituito: due uffici, una sala d’attesa ed un servi-

zio, per una superficie lorda interna complessiva di circa 80 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri.


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Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica, condizioni: sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento, non funzionante. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.


Corpo 8) Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 16 - Abitazione al Piano Primo

L'immobile si trova al primo piano del fabbricato ed è così costituito: cucina, tre camere, un servizio e due

balconi. per una superficie lorda interna complessiva di circa 103 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica, condizioni: appena sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: non esiste impianto di riscaldamento. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.

COEFFICIENTI CORRETTIVI % di incremento o decremento: Morfologia dell’immobile -5% Stato di Manutenzione del fabbricato -15% Appetibilità del luogo in cui si inserisce il fabbricato in oggetto -5%


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COEFFICIENTE CORRETTIVO GLOBALE -25%

Corpo 9) Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 17 - Abitazione al Piano Primo

L’immobile si trova al primo piano del fabbricato ed è così costituito: soggiorno/cucina, una camera ed un

servizio, per una superficie lorda interna complessiva di circa 53 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica, condizioni: sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: non esiste impianto di riscaldamento. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.


Corpo 10) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 18 - Soffitta (Piano Terzo) per una superficie lorda interna complessi-va di circa 360 mq.


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Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.

Coefficiente correttivo= Stato di Manutenzione del fabbricato -20%.

Corpo 11) Foglio 21, Mapp. 57, Sub 19 - Cantina (Piano S1) per una superficie lorda interna complessiva di

circa 130 mq.

Coefficiente correttivo= Stato di Manutenzione del fabbricato -20%.

Corpo 12) Foglio 21, Mapp. 57 Sub. 703 - Ufficio al Piano Terra

L'immobile si trova al piano terra del fabbricato ed è così costituito: Ingresso, tre uffici, disimpegno ed un

servizio, per una superficie lorda interna complessiva di circa 99 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni: graniglie / piastrelle, condizioni: mediocri. Rivestimento: piastrelle di ceramica, condizioni: sufficienti. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: non esiste impianto di riscaldamento. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria


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Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione mediocre.


Corpo 13) Foglio 21, Mapp. 57, Sub. 704 - Abitazione al Piano Terra

L'immobile si trova al piano terra del fabbricato ed è così costituito: ingresso, tre camere ed un servizio. per

una superficie lorda interna complessiva di circa 91 mq.

Componenti edilizie e impianti: Infissi esterni: in legno con vetro singolo a battente, condizioni: mediocri. Oscuranti: persiane in legno a battente, condizioni: pessime. Avvolgibili in PVC: condizioni: mediocri. Porta ingresso: in legno a battente, condizioni: mediocri. Pavimenti Interni, condizioni: mediocri. Impianto elettrico: sotto traccia (non si è potuta riscontrare l'esistenza della dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive). Riscaldamento: non esiste impianto di riscaldamento. Non esiste impianto di condizionamento. Non esiste impianto di allarme. L'immobile non dispone di ascensore. L’ immobile non è dotato di servizio di portineria Al momento del sopralluogo l’abitazione risulta in uno stato di conservazione pessime.


Corpo 14) Foglio 21, Mapp. 58, Sub. 701 - area urbana per una superficie complessiva di circa 325 mq.


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INFORMAZIONI RELATIVE AL CALCOLO DELLA CONSISTENZA

Per il calcolo della superficie commerciale si considera la somma delle superfici coperte calpestabili com-

prensiva di tutti i muri interni calcolati al 100% e di quelli perimetrali (fino ad uno spessore massimo di 50

cm) calcolati al 100 % nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o edificio o parti comuni e al

50 % nel caso contrario, inoltre si aggiungono i balconi calcolati al 30%. Le cantine e le soffitte vengono cal-

colate al 25 %.

CORPO/SUB PIANO DESTINAZIONE SUPERFICIE (mq) COEFF. SUP. EQUIVALENTE

c. 1 / sub 7 P 1° Abitazione 119,00 1,00 119,00

Balcone 2,20 0,30 0,66

120,00 mq

c. 2 / sub 8 P 1° Abitazione 89,00 1,00 89,00 mq





c. 7 / sub 14 P T Ufficio 80,60 1,00 80,60 mq

c. 8 / sub16 P 1° Abitazione 103,00 1,00 103,00

Balconi 4,40 0,30 1,32


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104,00 mq


c. 10 / sub 18 P 3° Soffitta 358,00 0,25 50,00 mq

h>1,50= 200

c. 11 / sub 19 S1 Cantina 130,00 0,25 32,50 mq

c. 12 / sub 703 P T Ufficio 99,00 1,00 99,00 mq

c. 13 / sub 704 P T Abitazione 91,00 1,00 91,00 mq

c. 14 / sub 701 - Area Urbana 325,00 0,10 32,50

TOT. 1.114,20 mq

8

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima: Sintetico Comparativo

8.2 Fonti di informazione: Agenzia delle Entrate sezione Territorio;

Agenzia Entrate;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2;

Ufficio tecnico di Cassano d’Adda;

Agenzie immobiliari di zona per immobili simili, valori tra i 1.000,00 e i

1.100,00 €/mq;

- Dati dall'Agenzia delle Entrate - Quotazioni OMI - Anno 2017 - Seme-

stre 1 - Provincia di Milano – Cassano d’Adda - zona: Centrale/Centro -

Destinazione: Residenziale – Tipologia: Abitazioni di tipo economico –

Stato conservativo: Normale - Intervallo tra 1.200,00 e 1.450,00 €/mq.

Si ritiene che il più probabile valore di mercato per gli immobili a desti-

nazione residenziale sia di Euro 1.000,00,00/mq.


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- Dati dall'Agenzia delle Entrate - Quotazioni OMI - Anno 2017 - Seme-

stre 1 - Provincia di Milano – Cassano d’Adda - zona: Centrale/Centro -

Destinazione: Terziaria – Tipologia: Uffici – Stato conservativo: Ottimo -

Intervallo tra 900,00 e 1.200,00 €/mq.

Si ritiene che il più probabile valore di mercato per gli immobili ad uso

ufficio sia di Euro 1.100,00,00/mq.

8.3 Valutazione LOTTO 1

BENI IMMOBILI SITI NEL COMUNE DI CASSANO D’ADDA (MI) - VIA MONTEGRAPPA n. 13/15

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata).

Corpo / sub Superficie Equi-

valente

mq

Valore Unitario

€/mq – coeff. correttivo

Valore Comples-

sivo Corpo

€

c. 1 / sub 7 120,00 mq € 1.000,00 – 25% = 750,00 € 90.000,00 €

c. 2 / sub 8 89,00 mq € 1.000,00 – 28% = 720,00 € 64.080,00 €

c. 3 / sub 9 53,00 mq € 1.000,00 – 25% = 750,00 € 39.750,00 €

c. 4 / sub 10 119,00 mq € 1.000,00 – 25% = 750,00 € 89.250,00 €

c. 5 / sub 11 115,00 mq € 1.000,00 – 25% = 750,00 € 86.250,00 €

c. 6 / sub 12 75,60 mq € 1.000,00 – 28% = 720,00 € 54.432,00 €

c. 7 / sub 14 80,60 mq € 1.100,00 – 25% = 750,00 € 60.450,00 €

c. 8 / sub16 104,00 mq € 1.000,00 – 25% = 750,00 € 78.000,00 €


Pag. 33

c. 9 / sub 17 53,00 mq € 1.000,00 – 28% = 720,00 € 38.160,00 €

c. 10 / sub 18 50,00 mq € 1.000,00-20%= 800,00€ 40.000,00 €

c. 11 / sub 19 32,50 mq € 1.000,00 -20%= 800,00€ 26.000,00 €

c. 12 / sub 703 99,00 mq € 1.100,00 – 25% = 750,00 € 74.250,00 €

c. 13 / sub 704 91,00 mq € 1.000,00 – 35% = 650,00 € 59.150,00 €

c. 14 / sub 701 32,50 mq € 1.000,00 32.500,00 €

TOTALE LOTTO 1 832.272,00 €

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giu-

diziaria e per assenza di garanzia per vizi

- € 41.613,60

Regolarizzazione edilizia e catastale

- € 21.600,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova,

Prezzo di vendita del LOTTO 1 nello stato di "libero":

€ 769.058,40

Nel caso in cui un immobile dovesse risultare occupato si valuta una

decurtazione del 30% dal valore.

Data 02-02-2018

L'Esperto alla stima

Valentina Pirone


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LOTTO 1

Allegati

1) Atto di Provenienza

2) Visure e Planimetrie Catastali

3) Esistenza Contratti

4) Ispezione Ipotecaria

5) ACE

6) Edilizia

7) Urbanistica

8) Stato dei Luoghi

Tribunale di Milano - Astebook · 2019-10-12 · 1.3 Sentenza di Fallimento . Sentenza n. 152/2017...

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