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TRIBUNALE DI AREZZO

Sezione Civile

Esecuzioni Immobiliari

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Procedura esecutiva immobiliare promossa da xxx contro xxx e xxx.

- Giudice dell'esecuzione: Dott.ssa Ilaria Benincasa

- Esecuzione immobiliare n°325 R.G.E. anno 2017

Il sottoscritto Geometra Marco Geppetti iscritto al Collegio dei Geometri

e Geometri Laureati della Provincia di Arezzo con il n°928 e studio in

Arezzo Via Guido Monaco n°72, nominato dal Giudice dell'Esecuzione

esperto per la valutazione di stima dei beni pignorati nella procedura

esecutiva immobiliare n°325/2017, promossa da xxx contro xxx e xxx,

con decreto del 27/03/2018, previo giuramento, accettava l’incarico in

pari data. Il G.E. disponeva di inviare entro il termine perentorio del 30°

giorno antecedente l’udienza fissata per l'emissione dell'ordinanza di

vendita ai sensi dell'art. 569 c.p.c., copia dell’elaborato di stima

(compresi gli allegati) ai creditori procedenti o intervenuti (previa

adeguata verifica degli interventi effettuati), al debitore anche se non

costituito nonché all’Istituto Vendite Giudiziarie di Arezzo, Siena,

Montepulciano; di ricordare alle parti che possono depositare

all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno 15

giorni prima, ad inviare le predette note al perito: in tal caso il perito

interverrà all’udienza per rendere i chiarimenti necessari; che è

raccomandato alle parti di depositare in pct copia delle note

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tempestivamente inviate al perito (deposito da effettuarsi almeno 7

giorni prima dell’udienza, al fine di consentire al G.E. di prenderne

visione). Veniva inoltre disposto il deposito, da parte dell’esperto,

almeno 15 giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione

dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c. (tramite il processo

civile telematico) del proprio elaborato peritale completo di tutti gli

allegati e dell'attestazione di avvenuta trasmissione delle comunicazioni

prescritte allegando le comunicazioni effettuate. Il G.E. fissava

l’udienza per il 05/02/2019 e in data 03/01/2019, a seguito di istanza

presentata dall’esperto in pari data, autorizzava la richiesta di proroga

del termine assegnato per l’invio della copia del proprio elaborato di

stima ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore anche se non

costituito, al custode eventualmente già nominato e all’Istituto Vendite

Giudiziarie e fissava la nuova udienza per il giorno 11/06/2019 ore

10,00. Allegato n°1

Quesito n° 1

Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della

documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle

iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti

anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato

notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri

immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice e al creditore

procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei.

Nella verifica della completezza della documentazione, l’esperto dovrà

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in particolare verificare:

- la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della

espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari;

- i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non

corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di

pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti;

- le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l’atto di

provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli

trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad

eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento;

- se sussista o meno la continuità delle trascrizioni nei 20 anni

antecedenti al pignoramento: qualora in particolare non risulti trascritto

un atto di accettazione tacita dell’eredità necessario ai fini della

continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650 commi

1 e 2 c.c., l’Esperto dovrà segnalare la circostanza al creditore

procedente e al Giudice, il quale dovrà assegnare al creditore

procedente termine per completare la documentazione che attesti la

continuità delle trascrizioni, o per depositare un atto introduttivo di un

giudizio (con relativa nota di trascrizione) avente ad oggetto

l’accertamento della titolarità del diritto di proprietà sull’immobile

pignorato, acquistato mortis causa;

Risposta quesito n°1

Dall’esame della certificazione notarile redatta in data 20/02/2018 dal

Dott. Elio Bergamo Notaio in Roma, della Nota di Trascrizione del

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pignoramento immobili del 24/11/2017 R.G. n°18248 R.P. n°12435 e

dalla documentazione catastale acquisita è emerso, e in data

23/10/2018 segnalato al legale del creditore procedente e al Giudice,

che:

1) per gli immobili compresi nell’unità negoziale n°1 identificati

all’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Arezzo - Territorio -

Servizi Catastali:

- Catasto Fabbricati -

Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 37;

Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 337 subalterno 1-2-3;

Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 360;

Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 359 subalterno 2-3-4-5;

- Catasto Terreni -

Arezzo ‘A’ foglio 1 particella 253;

intestati a: xxx nata a xxx il xxx C.F. xxx Usufrutto per 6/12 (o 1/2), xxx

nato ad xxx il xxx C.F. xxx Nuda proprietà per 4/12 (o 1/3), xxx con

sede in xxx C.F. xxx Nuda proprietà per 2/12 (o 1/6) e proprietà per

6/12 (o 1/2) - nel verbale pignoramento immobili, atto giudiziario del

25/10/2017 repertorio 4554/2017 trascritto ad Arezzo il 24/11/2017

R.G. 18248 R.P. 12435 vengono indicati quali soggetti contro: xxx per il

diritto di proprietà per la quota di 4/12 xxx per il diritto di proprietà per la

quota di 8/12 quando le quote corrette di proprietà dei soggetti contro

per gli immobili compresi nell’unità negoziale n°1 dovrebbero

corrispondere a xxx per il diritto di proprietà per la quota di 6/12 e diritto

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di nuda proprietà per la quota 2/12 xxx per il diritto di nuda proprietà per

la quota di 4/12 - Così come anche descritto nella relazione notarile.

N.B. La signora xxx, usufruttuaria per 6/12 per gli immobili compresi

nell’unità negoziale n°1, è deceduta il xxx, di conseguenza l’usufrutto si

è consolidato per le rispettive quote suddette anche se non risulta

presentata nessuna voltura per Riunione di Usufrutto.

2) Dalle ispezioni telematiche del 19/10/2018 effettuate presso

l’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Arezzo - Ufficio

Provinciale - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano

formalità supplementari rispetto a quanto indicato nella certificazione

notarile redatta in data 20/02/2018 dal Dott. Elio Bergamo Notaio in

Roma e non risultano iscrizioni ipotecarie successive alla data di

trascrizione del pignoramento del 25/11/2016.

Il G.E. in data 25/10/2018 si riservava di statuire alla successiva

udienza nel contraddittorio delle parti. In pari data il legale del creditore

procedente, preso atto di quanto significato dall’Esperto e fatte le

dovute osservazioni, chiedeva al G.E. di disporre che l’Esperto

proseguisse e portasse a conclusione l’incarico conferito e il G.E. in

data 30/10/2018 autorizzava quanto richiesto. Allegato n°2

Quesito n°2

Provveda quindi subito all’integrazione; in particolare acquisisca, ove

non depositati: a) planimetria catastale e planimetria allegata all’ultimo

progetto approvato o alla concessione in sanatoria; b) anche se

anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al

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debitore dell’immobile pignorato;

Risposta quesito n°2

Sono stati acquisiti estratti catastali e planimetrie catastali Allegato n°3,

oltre ai titoli di provenienza al debitore degli immobili pignorati ovvero:

- Successione legittima di xxx registrata all’Ufficio del Registro di

Arezzo in data 30/06/1980 n°49 vol. 489 (e successive dichiarazioni

n°28 vol. 506 - n°44 vol. 510 - n°57 vol. 524 ), trascritta ad Arezzo il

13/11/1980 R.G. n°12932 R.P. n°9485 con la quale pervengono a xxx

per la quota di 1/3, tra l’altro, gli immobili in comune di Arezzo in fg. 1

p.lle 147-40-142-148-38-152-39-37, con successiva accettazione di

eredità atto Notaio Dario Basagni del 28/06/1981 Rep. n°42752 Racc.

n°12595 trascritto il 03/07/1981 R.G. n°8150 R.P. n°6007;

- Vendita di quote di comproprietà immobiliare atto Notaio Dario

Basagni del 08/07/1985 Rep. n°57163 Racc. n°16582 registrato ad

Arezzo il 26/07/1985 al n°3770 mod. I vol. 166 e trascritto ad Arezzo il

09/07/1985 R.G. n°6648 R.P. n°4638 e, per rettifica, il 02/08/1985 R.G.

n°7532 R.P. n°5360 con il quale, tra l’altro, xxx vende a xxx l’usufrutto

pari ad 1/3 che dichiara acquistarlo per sé e dopo di lui per il coniuge

xxx, e a xxx i diritti di nuda comproprietà pari ad 1/3 su fabbricato

urbano posto in comune di Arezzo, fraz. Marcena, con resedi di terreni,

fabbricato rurale ed annessi, il tutto rappresentato al N.C.E.U. in sez. A

fg. 1 p.lla 37 e al N.C.T. in sez. A fg. 1 p.lle 37 - 252 e 254;

- Vendita di quota di nuda comproprietà atto Notaio Dario Basagni del

31/12/1990 Rep. n°87895 Racc. n°23190 registrato ad Arezzo il

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17/01/1991 al n°597 serie 1N e trascritto ad Arezzo il 24/01/1991 R.G.

n°1834-1835 R.P. n°1553-1554 con il quale xxx, riservandosi l’usufrutto

vita natural durante per sé per l’intero e dopo di lui limitatamente alla

quota di ¼ della quota oggetto del presente atto alla moglie xxx, vende

alla xxx i diritti di nuda comproprietà pari a 2/3 su fabbricato urbano

posto in comune di Arezzo, fraz. Marcena, con resede di terreni,

fabbricato rurale ed annessi. Il tutto rappresentato al N.C.E.U. in sez. A

fg. 1 p.lla 37 ed al N.C.T. in sez. A fg. 1 p.lle 38-39-148;

- Decreto di trasferimento Tribunale di Arezzo del 10/05/2007 Rep.

n°190/2007 ivi registrato il 22/05/2007 al n°1145 vol. 12 serie 4 e

trascritto ad Arezzo il 18/06/2007 R.G. n°13610 R.P. n°8562, e per

rettifica il 21/06/2007 R.G. n°13979 R.P. n°8797, con il quale si

trasferisce da xxx a xxx il diritto di proprietà su appezzamenti di terreno

in Arezzo, loc. Marcena, distinti tra l’altro al Catasto Terreni in sez. A fg.

1 p.lle 229-232-268-256-258;

- Vendita atto Notaio Francesco Cirianni del 12/12/2007 Rep. n°6630

Racc. n°3994 registrato ad Arezzo il 17/12/2007 al n°10544 serie 1T e

trascritto ad Arezzo il 18/12/2007 R.G. n°27336 R.P. n°16968 con il

quale, tra l’altro, xxx vende a xxx appezzamento di terreno agricolo in

comune di Arezzo, loc. Marcena, rappresentato al Catasto Terreni di

detto comune in sez. A fg. 1 p.lla 267. Allegato n°4

Sono inoltre stati acquisiti i seguenti atti:

- Costituzione di società atto Notaio Dario Basagni del 31/12/1990 Rep.

n°87894 Racc. n°23189 registrato ad Arezzo il 10/01/1991 al n°162 vol.

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454 con il quale xxx e xxx costituiscono una società semplice sotto la

ragione sociale xxx con sede in xxx fraz. xxx e capitale sociale di £

40.000.000 sottoscritto e versato dai soci nelle seguenti proporzioni:

xxx £ 400.000 e xxx £ 39.600.000;

- Cessione di quote di società semplice atto Notaio Dario Basagni del

07/07/1995 Rep. n°101262 Racc. n°27090 registrato ad Arezzo il

13/07/1995 al n°2712 vol. 28 con il quale xxx nato ad xxx il xxx cede

tutte le proprie quote sociali del valore nominale complessivo di £

400.000 della xxx a xxx nato a xxx il xxx;

- Cessione di quote e verbale atto Notaio Francesco Cirianni del

14/04/2014 Rep. n°19117 Racc. n°12872 registrato ad Arezzo il

18/04/2014 al n°2485 serie 1T e trascritto ad Arezzo il 18/04/2014 R.G.

n°5263 R.P. n°4028 con il quale xxx nato a xxx il xxx vende a xxx la

sua quota pari all’1% del capitale sociale della xxx con sede in xxx C.F.

xxx e le quote di partecipazione nella società sono così distribuite: xxx

una quota pari al 99% del capitale sociale xxx per una quota pari all’1%

del capitale sociale e quali unici soci della predetta società dichiarano e

convengono di modificare la ragione sociale in xxx;

- Successione legittima di xxx deceduta ad xxx il xxx registrata

all’Ufficio del Registro di Arezzo in data 19/09/2016 n°1650 vol. 9990

con la quale perviene a xxx, tra l’altro, la quota di possesso di 1/100

della xxx C.F. xxx. Allegato n°4

Quesito n°3

Predisponga l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli

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(ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul

bene (descrivendole specificamente nel corpo della relazione, ed

indicando i soggetti in favore dei quali le iscrizioni sono state prese) ivi

compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine

edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico-

artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento

urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e

provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o

limitazioni d’uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni

propter rem ecc.); indichi l’esistenza sui beni pignorati di vincoli artistici,

storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;

Risposta quesito n°3

Di seguito si riportano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui

beni:

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 16/05/2005 R.G. n°9075 R.P.

n°1821, a favore di xxx con sede in xxx per € 600.000,00 di cui €

300.000,00 di capitale contro xxx e xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx

per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,

identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337

sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5

ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 23/11/2006 R.G. n°34378

R.P. n°4628, a favore di xxx con sede in xxx per € 3.000.000,00 di cui €

1.500.000,00 di capitale contro, tra l’altro, xxx per 2/3 di nuda proprietà

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e xxx per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,

identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337

sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5

ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 08/04/2009 R.G. n°5954 R.P.

n°1016, a favore di xxx con sede in xxx per € 400.000,00 di cui €

200.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per

1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati

in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337

sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253, contro xxx per 1/1 di proprietà

sull’immobile identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267, contro

xxx per 1/1 di proprietà sugli immobili identificati in Catasto Terreni sez.

A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 - 268;

- Verbale pignoramento immobili, nota di trascrizione del 24/11/2017

R.G. n°18248 R.P. n°12435, a favore di xxx con sede in xxx C.F. xxx

contro xxx per 4/12 di proprietà e xxx per 8/12 di proprietà sugli

immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A

fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub. 2 -

359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1

p.lla 253; contro xxx e xxx per la proprietà sugli immobili in Arezzo, loc.

Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 337 sub.4 e

359 sub.1; contro xxx per 1/1 di proprietà dell’immobile in Arezzo, loc.

Marcena, identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267; contro

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xxx per 1/1 di proprietà degli immobili in Arezzo, loc. Marcena,

identificati in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 -

268.

Dalle ispezioni telematiche effettuate il 19/10/2018 presso l’Agenzia

delle Entrate Direzione Provinciale di Arezzo - Ufficio Provinciale -

Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare non risultano formalità

supplementari rispetto a quanto sopra indicato. Allegato n°5

Dalla Scrittura Privata autenticata nelle firme Notaio Dario Basagni del

07/07/1995 Rep. n°101263 Racc. n°27091, registrata ad Arezzo il

26/07/1995 al n°382 serie 2N vol. 4 e trascritta ad Arezzo il 25/07/1995

R.G. n°10114-10115 R.P. n°7322-7323, con la quale xxx acquista da

xxx l’immobile posto in comune di Arezzo, loc. Marcena, rappresentato

al N.C.T. del comune di Arezzo sez. A in fg. 1 p.lle 193-255-257-43 e

da xxx e xxx il terreno alla medesima località rappresentato al N.C.T.

del comune di Arezzo sez. A in fg. 1 p.lla 259, si rileva che:

“IL’accesso carrabile ai beni sopra acquistati nella parte che confina

ad ovest con la strada comunale di Marcena viene concesso dai signori

xxx... xxxI xxx nella porzione di terreno di cui alla particella 39 del

foglio 1 del Nuovo Catasto Terreni di Arezzo A che si trova all’interno

del cancello in ferro e la strada comunale di Marcena precisando che

tale servitù reale di passo, con ogni mezzo ed in qualsiasi tempo, dovrà

essere esercitata in modo da consentire che detto cancello in ferro

possa rimanere aperto nelle sue attuali forme e misure l’apertura di

accesso ai beni compravenduti potrà essere effettuata tra detto

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cancello in ferro in posizione di apertura e la strada comunaleI”.

Allegato n°4

Per quanto attiene la presenza di vincoli connessi con il carattere

storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, dalla

consultazione di Regione Toscana Cartografia del PIT con Valenza di

Piano Paesaggistico le particelle 232-253-256-258-229-267-268 e

porzione delle particelle 359-360 del foglio 1 ricadono in Aree tutelate -

legge D.Lgs 42/2004 art.142 lett. g) i territori coperti da foreste e

boschi. Da ulteriore consultazione della cartografia del Comune di

Arezzo su porzione delle particelle oggetto di esecuzione si riscontrano

Aree naturali e suolo, Piano Arno 2 area protetta e Piano Arno 12 area

agricola collinare (L.R. 52/82), Idrogeologico (R.D.3267/1923) proposta

di inclusione. Allegato n°7

Quesito n°4

Accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando

se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno

cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); in particolare,

indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione,

eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito

non sia ancora scaduto, eventuali spese condominiali non pagate negli

ultimi due anni anteriori alla data della perizia, il corso di eventuali

procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

Risposta quesito n°4

Da informazioni assunte dall’esecutato non risulta costituito alcun

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condominio.

Quesito n°5

Rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o

usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto,

nonché indichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso

civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul

bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno

dei suddetti titoli;

Risposta quesito n°5

Non sono stati rilevati diritti demaniali o usi civici né procedure

espropriative.

Quesito n°6

Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra

cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando

i costi a ciò necessari;

verifichi presso la Cancelleria (Civile) del Tribunale:

a) l’attuale pendenza delle cause relative a domande trascritte (se

risultanti dai Registri Immobiliari)

b) la data di emissione e il contenuto dell’eventuale provvedimento di

assegnazione della casa coniugale al coniuge separato o all’ex-

coniuge dell’esecutato che occupa l’immobile (e acquisirne copia);

più in particolare, per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

- le domande giudiziali (indicando se la causa è ancora in corso);

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- gli atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura;

- gli altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, servitù, diritto d’uso e

abitazione, assegnazione al coniuge, etc.);

per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al

momento della vendita a cura e spese della procedura:

- le iscrizioni;

- i pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

- le difformità urbanistico-catastali;

Risposta quesito n°6

Le formalità che saranno cancellate o che comunque risulteranno non

opponibili all’acquirente sono le seguenti:

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 16/05/2005 R.G. n°9075 R.P.

n°1821, a favore di xxx con sede in xxx per € 600.000,00 di cui €

300.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per

1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati

in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337

sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253 - Il costo della cancellazione

ammonta a circa € 35,00.

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 23/11/2006 R.G. n°34378

R.P. n°4628, a favore di xxx con sede in xxx per € 3.000.000,00 di cui €

1.500.000,00 di capitale contro, tra l’altro, xxx per 2/3 di nuda proprietà

e xxx per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,

identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337

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sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5

ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253 - Il costo della cancellazione

ammonta a circa € 35,00.

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 08/04/2009 R.G. n°5954 R.P.

n°1016, a favore di xxx con sede in xxx per € 400.000,00 di cui €

200.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per

1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati

in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337

sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253, contro xxx per 1/1 di piena

proprietà sull’immobile identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla

267, contro xxx per 1/1 di piena proprietà sugli immobili identificati in

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 - 268 - Il costo

della cancellazione ammonta a circa € 35,00.

- Verbale pignoramento immobili, nota di trascrizione del 24/11/2017

R.G. n°18248 R.P. n°12435, a favore di xxx con sede in xxx C.F. xxx

contro xxx per 4/12 di proprietà e xxx per 8/12 di proprietà sugli

immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A

fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359

sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla

253; contro xxx e xxx per la proprietà sugli immobili in Arezzo, loc.

Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 337 sub.4 e

359 sub.1; contro xxx per 1/1 di proprietà dell’immobile in Arezzo, loc.

Marcena, identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267; contro

16

xxx per 1/1 di proprietà degli immobili in Arezzo, loc. Marcena,

identificati in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 -

268 - Il costo della cancellazione ammonta a circa € 294,00.

Le informazioni assunte presso l'Agenzia delle Entrate di Arezzo -

Territorio - Servizio di pubblicità immobiliare hanno permesso di

quantificare i costi delle cancellazioni che sono comunque da ritenersi

indicativi, poiché quelli effettivi potranno essere determinati dall'ufficio

preposto solo dopo la presentazione delle note.

Per quanto attiene le difformità urbanistiche si rimanda alla risposta del

Quesito n°11 mentre per le difformità catastali si rimanda alla risposta

del Quesito n°9.

Quesito n°7

Descriva l’immobile pignorato, previo necessario accesso all’interno,

indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno;

caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq;

altezza interna utile; esposizione; condizioni di manutenzione; confini

(nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze,

accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili

pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi

nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone

ecc.);

Risposta quesito n°7

La presente esecuzione comprende più immobili limitrofi posti nel

comune di Arezzo che, tenuto conto di ubicazione e destinazione ed

17

anche per evitare eccessive frammentazioni che determinerebbero una

perdita di valore del compendio, vengono compresi in un Lotto Unico e

riepilogati nella tabella sottostante, anticipando così nella presente

risposta quanto richiesto al Quesito n°16.

LOTTO UNICO

Abitazione in Villa Arezzo - Loc. Marcena n°33

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 37

xxx usufrutto per 6/12

xxx

nuda proprietà per 4/12

xxx nuda proprietà per 2/12

proprietà per 6/12

Deposito Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 1

Appartamento Arezzo - Loc. Marcena n°34

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 2

Deposito Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 3

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 360

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 2

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 3

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 4

Ripostiglio Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 5

Terreno Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253

18

Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 4

Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 1

Terreni Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 229-232-256-258-268

xxx proprietà per 1/1

Terreno Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267

xxx proprietà per 1/1

Compendio immobiliare costituito dall’antica e nobiliare Villa di Marcena

con le sue pertinenze e il parco. La Villa di Marcena è situata in

Provincia e Comune di Arezzo, è posta nel fianco della collina in destra

della vallata ove scorre l’Arno, nel punto a nord in cui termina la pianura

di Arezzo ed inizia la vallata del Casentino. Dista dalla Città di Arezzo

circa 9 Km., percorrendo la Strada Statale 71 Umbro-Casentinese che

porta in direzione nord verso Bibbiena, con uscite Marcena Sud e

Marcena Nord e risulta facilmente accessibile dalla strada asfaltata

tramite due ingressi carrabili provvisti di cancello il principale dei quali si

apre sul viale antistante la Villa, oltre a due ulteriori accessi ai terreni

compresi nel compendio immobiliare. Taluni studiosi sostengono che

già al tempo dei romani ivi fosse un insediamento, essendo Marcena il

luogo natale di Mecenate (contrazione di Maecenas-natus), ove la

famiglia dello stesso aveva suoi possedimenti. La Villa, il cui impianto è

collocabile intorno al 1500, è perlopiù affrescata e attorniata da altri

corpi di fabbrica, quali la palazzina un tempo utilizzata come uffici

19

dell’Azienda Agricola e abitazione del Casiere, la palazzina della

“officina”, delle cantine e del magazzino dei grani, inoltre a pochi metri

dalla Villa vi è un corpo di fabbrica, che si protende verso la vallata, la

cui parte superiore è destinata a terrazzo ricoperto da volta di glicine

secolare e da cui si ammira, verso sud, la cattedrale e la parte

medioevale della Città di Arezzo, verso ovest il percorso dell’Arno,

verso nord il castello medioevale di Castelnuovo. Nel parco vi sono

anche vari edifici che erano destinati a “sala da bagno”, a “casa degli

uccelli da richiamo” e roccolo, a pollaio, a canili. Il tutto è incastonato in

un complesso di giardini con fontane e parco di alberi secolari di alto

fusto, costituito da innumerevoli essenze (anche da palme, cedri del

libano ed altre piante autoctone e non). Un doppio lungo filare di

cipressi fa da cornice al confine nord del parco nella porzione

sottostante al quale può sussistere la concreta possibilità di realizzare

altro ingresso dalla viabilità pubblica, utile soprattutto ai fini di un

riuso/riutilizzo dei fabbricati sia al fine abitativo, sia non meramente

abitativo, e che l’accesso esistente al confine est (in alto proprio nella

prossimità del cimitero) consente ulteriore accesso alla proprietà e

rende autonoma come accesso quella parte di terreni sovrastanti il

parco (ma assolutamente congiunta con lo stesso). Il complesso risulta

di amena e di imponente vista anche dalla vallata. La superficie

complessiva delle aree coperte e scoperte corrisponde a circa mq

19.213.

Di seguito la descrizione dettagliata di ciascuna unità immobiliare:

20

1) Abitazione in Villa identificata dalla p.lla 37

La Villa, il cui impianto è collocabile intorno al 1500, ha pianta

rettangolare con corte interna e resede perimetrale su tre lati che

costituisce di fatto un tutt’uno con le aree pertinenziali e/o su cui

insistono le unità immobiliari successivamente descritte, è perlopiù

affrescata, composta fuori terra di piano terreno e di sovrastanti due

piani, è stata elevata del secondo piano nel quale può essere ammirato

un magnifico loggiato vetrato agli inizi del secolo scorso, con cantine

secolari con soffitti “a volta” nel sottosuolo e “vinsantaia” nel sottotetto,

ha struttura portante in muratura, copertura a falde inclinate con

orditura lignea e manto in laterizio, soffitti prevalentemente con orditura

lignea e piane in cotto, pareti esterne intonacate e tinteggiate con

coloritura di tonalità chiara, portone di ingresso in legno massello,

serramenti esterni in legno e vetro in parte provvisti di grate in ferro e/o

portelloni o persiane in legno verniciato con esposizione prevalente a

sud-est e sud-ovest, pareti interne intonacate e tinteggiate con colori di

tonalità tenue in parte decorate e affrescate, serramenti interni in legno,

pavimenti in graniglia decorata e in cotto, rivestimenti di tipo ceramico

ed è così composta: a piano terra ingresso con scala in pietra di

accesso ai piani superiori, sala, salone delle feste, sala da pranzo con

focolare in pietra, cucina, disimpegno, sottoscala/ripostiglio, sala da

pranzo con accesso diretto alla corte interna, che presenta tra l’altro

ingresso autonomo e indipendente dal retro del fabbricato, e dalla

quale si accede a due cantine la più ampia delle quali adibita/arredata a

21

soggiorno, a un magazzino e alla scala in pietra che porta alla porzione

di piano interrato dove si trovano tre cantine con botti per vino ed un

tino murato, nella restante porzione di detto piano e accessibili

esclusivamente dal parco si trovano un forno a legna e una cantina con

botti murate, a piano primo quattro sale, salotto, sala da pranzo, cucina,

disimpegni e corridoio, quattro camere da letto, studio, ripostiglio e tre

servizi igienici, a piano secondo due sale, salone su magnifico loggiato

vetrato con camino in pietra, biblioteca, due studi, disimpegni, cucina,

due camere da letto, due servizi igienici e una sala bagno, a piano

terzo/sottotetto, al quale si giunge con scala interna in legno, soffitta

praticabile che era interamente destinata a “vinsantaia”. Le altezze

interne variano da 270 a 295 cm circa a piano interrato, da 262 a 367

cm circa a piano terra, da 299 a 330 cm circa a piano primo, da 285 a

432 cm circa a piano secondo e sono comprese da un minimo di 28 a

un massimo di 288 cm circa a piano terzo/sottotetto. La Villa, provvista

di impianto elettrico, idrico con approvvigionamento da acquedotto

comunale con boiler elettrici per la produzione di acqua calda, di

riscaldamento con elementi radianti in ghisa alimentati da caldaie a gas

metano, fornito via gasdotto, collocate nel vano centrale del piano

terzo/sottotetto, conserva materiali ed elementi originari e presenta un

sufficiente stato di conservazione e carenze di manutenzione. A

supporto di quanto sopra descritto allego documentazione fotografica

Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può

essere ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria catastale

22

Allegato n°3.

2) Deposito identificato dal sub.1 della p.lla 337

Annesso in corpo di fabbrica che si protende verso la vallata, ubicato a

pochi metri dalla villa, articolato su due piani collegati da scala esterna

con la parte superiore destinata a terrazzo ricoperto da volta di glicine

secolare e da cui si ammira, verso sud, la cattedrale e la parte

medioevale della Città di Arezzo, verso ovest il percorso dell’Arno,

verso nord il castello medioevale di Castelnuovo. Al piano inferiore vi

sono quattro locali, oltre a ripostiglio/sottoscala, con ingressi

indipendenti dall’esterno per il rimessaggio invernale delle piante e

della legna da ardere. L’annesso ha struttura portante in muratura,

copertura in piano costituente terrazzo pertinenziale, pareti esterne ed

interne parzialmente intonacate e tinteggiate, soffitti a voltine, pavimenti

in pietra, serramenti in legno e legno e vetro verniciati con esposizione

prevalente a sud-est, altezze interne che variano da 210 a 370 cm

circa, è privo di impianti, conserva materiali ed elementi originari e

presenta uno scarso stato di conservazione e manutenzione con

evidenti tracce d’infiltrazioni. A supporto di quanto sopra descritto

allego documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo

stato dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato

nella planimetria catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti

spettanti sul resede catastalmente identificato dal sub. 4 della p.lla 337

costituente bene comune non censibile ai subb.1-2-3 Allegato n°3.

3) Appartamento identificato dal sub.2 della p.lla 337

23

Unità immobiliare ad uso abitazione costituente porzione della

palazzina un tempo utilizzata come uffici dell’Azienda Agricola e

abitazione del Casiere, limitrofa e soprastante a quella sotto descritta

identificata dal sub.3 della p.lla 337 con la quale costituisce un

fabbricato restaurato e articolato su più piani, ha struttura portante in

muratura, pareti esterne intonacate e tinteggiate con coloritura di

tonalità terrosa e copertura a falde inclinate con orditura lignea e manto

in laterizio. Disposta su due piani collegati tra loro da scala interna è

composta da ingresso-soggiorno, cucina con camino e camera con

bagno a piano primo, mansarda con due piccole soffitte non praticabili

a piano secondo/sottotetto. Ha soffitti con orditura lignea e piane in

cotto, pareti interne intonacate e tinteggiate con colori di tonalità tenue,

pavimenti in cotto, rivestimenti di tipo ceramico, scala in legno,

serramenti interni in legno, serramenti esterni in legno e legno e vetro

provvisti di portelloni in legno con esposizione prevalente a nord-est e

sud-ovest. Le altezze interne sono di circa 290 cm a piano primo e

comprese tra 60 e 315 cm circa a piano secondo/sottotetto. Provvista di

impianto elettrico, idrico con approvvigionamento da acquedotto

comunale, di riscaldamento con elementi radianti in ghisa alimentati da

caldaia a gas metano, fornito via gasdotto, produttrice di acqua calda

sanitaria collocata nel sottostante locale deposito compreso nell’unità

immobiliare identificata dal sub.3 della p.lla 337, presenta un normale

stato di conservazione e manutenzione con evidenti tracce

d’infiltrazioni. A supporto di quanto sopra descritto allego

24

documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato

dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato nella

planimetria catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti

spettanti sul resede catastalmente identificato dal sub. 4 della p.lla 337

costituente bene comune non censibile ai subb.1-2-3 Allegato n°3.

4) Deposito identificato dal sub.3 della p.lla 337

Unità immobiliare limitrofa e in parte sottostante a quella sopra descritta

identificata dal sub.2 della p.lla 337 con la quale costituisce un

fabbricato articolato su più piani, costituita da porzione della palazzina

un tempo utilizzata come uffici dell’Azienda Agricola e abitazione del

Casiere e dalla palazzina della “officina”, delle cantine e del magazzino

dei grani, ha struttura portante in muratura, pareti esterne intonacate e

tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa e copertura a falde inclinate

con orditura lignea e manto in laterizio. Disposta su due piani, con

accessi indipendenti dall’esterno, è composta da una cantina con botti

in cemento e tre locali deposito, uno dei quali corredato di piccola

cantina, a piano terra e da un locale deposito a piano primo. Ha soffitti

con orditura lignea e piane in cotto, e in parte affrescati, pareti interne

intonacate e tinteggiate con colori di tonalità chiara, pavimenti

prevalentemente in pietrame a piano terra e in cotto a piano primo,

serramenti esterni in legno e legno e vetro alcuni dei quali verniciati e

provvisti di inferriate con esposizione prevalente a sud-ovest. Le

altezze interne sono comprese tra 200 e 380 cm circa a piano terra e

variano da 375 a 510 cm circa a piano primo. Provvista di impianto

25

elettrico e idrico con approvvigionamento da acquedotto comunale, la

pozione immobiliare presenta un normale stato di conservazione e

manutenzione con evidenti tracce d’infiltrazioni. A supporto di quanto

sopra descritto allego documentazione fotografica Allegato n°6. Per

quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a

quanto rappresentato nella planimetria catastale Allegato n°3. Sono

altresì compresi i diritti spettanti sul resede catastalmente identificato

dal sub. 4 della p.lla 337 costituente bene comune non censibile ai

subb.1-2-3 Allegato n°3.

5) Magazzino identificato dalla p.lla 360

Annesso in muratura a vista sovrastata da struttura metallica con

copertura a falda inclinata in pannelli leggeri, è costituito da unico

locale con pavimento in pietrame e altezza interna compresa tra un

minimo di 250 cm e un massimo di 300 cm circa, privo di impianti e

corredato di circostante resede pertinenziale presenta un modesto

stato di conservazione e manutenzione. A supporto di quanto descritto

allego documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo

stato dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato

nella planimetria catastale Allegato n°3.

6) Magazzino identificato dal sub.2 della p.lla 359

Annesso costituito da piccolo locale con struttura portante in muratura,

copertura a falde inclinate con orditura lignea e manto in laterizio, pareti

esterne intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa, pareti

interne intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità chiara,

26

pavimento in graniglia, porta di ingresso in legno, altezza interna

compresa tra un minimo di 323 cm e un massimo di 334 cm circa,

provvisto di impianto elettrico presenta un modesto stato di

conservazione e manutenzione con evidenti tracce d’infiltrazioni. A

supporto di quanto descritto allego documentazione fotografica Allegato

n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può essere

ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria catastale Allegato

n°3. Sono altresì compresi i diritti spettanti sul resede catastalmente

identificato dal sub.1 della p.lla 359 costituente bene comune non

censibile ai subb.2-3-4-5 Allegato n°3.

7) Magazzino identificato dal sub.3 della p.lla 359

Annesso, fabbricato già destinato a “sala da bagno”, costituito da

piccolo locale con struttura portante in muratura, copertura a falde

inclinate con orditura lignea e manto in laterizio, pareti esterne

intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa, pareti interne

intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità chiara ed in parte

affrescate, serramenti esterni in legno e legno e vetro, pavimento in

graniglia, altezza interna compresa tra un minimo di 200 cm e un

massimo di 235 cm circa, privo di impianti presenta un modesto stato di

conservazione e manutenzione con evidenti tracce d’infiltrazioni. È da

precisare ed evidenziare che la destinazione di “sala da bagno” per i

“Signori” dell’epoca, epoca in cui non esistevano i bagni in qualsiasi

abitazione, è resa evidente dagli affreschi con scene lacustri, dalla

cannella relativa alla condotta di adduzione dell’acqua, dal foro di scolo

27

posto sul pavimento, che consentiva lo scolo della vasca da bagno che

sopra a questo veniva collocata. A supporto di quanto descritto allego

documentazione fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato

dei luoghi lo stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato nella

planimetria catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti

spettanti sul resede catastalmente identificato dal sub.1 della p.lla 359

costituente bene comune non censibile ai subb.2-3-4-5 Allegato n°3.

8) Magazzino identificato dal sub.4 della p.lla 359

Annesso, caratteristico “roccolo”, già utilizzato come “casa degli uccelli

da richiamo” e postazione di caccia costituito da tre locali articolati su

tre piani collegati tra loro da scala esterna in muratura, ha struttura

portante in muratura, copertura a falde inclinate con orditura lignea e

manto in laterizio, pareti esterne prevalentemente intonacate, pareti

interne intonacate, serramenti esterni in legno e in ferro, pavimento

prevalentemente in tavolato di legno, altezza interna di circa 232 cm a

piano terra e primo e compresa tra un minimo di 220 cm e un massimo

di 250 cm circa a piano secondo, privo di impianti presenta un modesto

stato di conservazione e manutenzione con evidenti tracce

d’infiltrazioni. A supporto di quanto descritto allego documentazione

fotografica Allegato n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo

stesso può essere ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria

catastale Allegato n°3. Sono altresì compresi i diritti spettanti sul resede

catastalmente identificato dal sub.1 della p.lla 359 costituente bene

comune non censibile ai subb.2-3-4-5 Allegato n°3.

28

9) Ripostiglio identificato dal sub.5 della p.lla 359

Annesso costituito da piccolo locale con struttura portante in muratura,

copertura a falda inclinata con manto in laterizio, pareti esterne

intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità terrosa, pareti interne

intonacate e tinteggiate con coloritura di tonalità chiara, soffitto a

voltine, serramento in legno verniciato, altezza interna minima di 205

cm e massima di 250 cm circa, provvisto di punto luce presenta un

modesto stato di conservazione con evidenti tracce d’infiltrazioni. A

supporto di quanto descritto allego documentazione fotografica Allegato

n°6. Per quanto attiene allo stato dei luoghi lo stesso può essere

ricondotto a quanto rappresentato nella planimetria catastale Allegato

n°3. Sono altresì compresi nell’unità immobiliare i diritti spettanti sul

resede catastalmente identificato dal subalterno 1 della particella 359

costituente bene comune non censibile ai subalterni 2-3-4-5 Allegato

n°3.

10) Terreni identificati dalle p.lle 229-232-253-256-258-267-268

limitrofi agli immobili sopra descritti e posti nei lati nord ed est del

compendio immobiliare, risultano accessibili direttamente dal parco o

da strada vicinale (nella parte in basso della porzione sottostante il

cosiddetto “Viale dei Cipressi”) o in alto proprio nelle prossimità del

cimitero, hanno una superficie catastale complessiva pari a mq.

8.035,00 con forma trapezoidale e giacitura in pendio e sono

prevalentemente incolto. A supporto di quanto descritto allego

documentazione fotografica Allegato n°6 ed estratto di mappa catastale

29

Allegato n°3.

Determinazione superficie commerciale

La superficie commerciale delle porzioni immobiliari, ottenuta dalla

somma della superficie dei vani principali e degli accessori diretti,

comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e

perimetrali (computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50

cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e

pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25), e della superficie

omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio delle pertinenze

di uso esclusivo, corrisponde a circa:

1) Abitazione in Villa identificata dalla p.lla 37

- Vani principali ed accessori diretti mq. 879,75

- Pertinenze ad uso esclusivo di servizio

(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 198,15

- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento

(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 35,60

mq. 1113,50

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 1113,00.

2) Deposito identificato dal sub.1 della p.lla 337

- Vani principali ed accessori diretti mq. 85,55

- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento

(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 6,90

mq. 92,45

30

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 92,00.

3) Appartamento di abitazione identificato dal sub.2 della p.lla 337

- Vani principali ed accessori diretti mq. 129,80

mq. 129,80

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 130,00.

4) Deposito identificato dal sub.3 della p.lla 337

- Vani principali ed accessori diretti mq. 342,60

mq. 342,60

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 343,00.

5) Magazzino identificato dalla p.lla 360

- Vani principali ed accessori diretti mq. 57,10

- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento

(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 39,20

mq. 96,30

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 96,00.

6) Magazzino identificato dal sub.2 della p.lla 359

- Vani principali ed accessori diretti mq. 4,10

mq. 4,10

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 4,00.

31

7) Magazzino identificato dal sub.3 della p.lla 359

- Vani principali ed accessori diretti mq. 6,70

mq. 6,70

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 7,00.

8) Magazzino identificato dal sub.4 della p.lla 359

- Vani principali ed accessori diretti mq. 19,80

- Pertinenze ad uso esclusivo di ornamento

(superficie omogeneizzata con opportuni coefficienti di ragguaglio) mq. 2,60

mq. 22,40

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 22,00.

9) Ripostiglio identificato dal sub.5 della p.lla 359

- Vani principali ed accessori diretti mq. 6,80

mq. 6,80

che, arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso

(D.P.R.138/98), è pari a mq. 7,00.

10) Terreni identificati dalle p.lle 229-232-253-256-258-267-268

superficie catastale complessiva pari a mq. 8.035,00

Confini: Strada su più lati, xxx, xxx, salvo se altri.

Dati catastali: Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Arezzo -

Territorio - Servizi Catastali - Comune di Arezzo sezione A:

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 37 zona censuaria 2 categoria

A/8 classe 1 consistenza 40 vani superficie catastale totale 1175 mq

32

totale escluse aree scoperte 1175 mq rendita € 5.784,32 - loc. Marcena

n°34 piano S1-T-1-2-3 - intestati: xxx nata a xxx il xxx C.F. xxx usufrutto

per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda proprietà per 4/12, xxx

con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12 e proprietà per 6/12;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.1 zona censuaria 2

categoria C/2 classe 5 consistenza 64 mq superficie catastale totale 94

mq rendita € 132,21 - loc. Marcena snc piano T-1 - intestati: xxx nata a

xxx il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx

nuda proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà

per 2/12 e proprietà per 6/12;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.2 zona censuaria 2

categoria A/3 classe 3 consistenza 4,5 vani superficie catastale totale

110 mq totale escluse aree scoperte 110 mq rendita € 267,27 - loc.

Marcena n°34 piano 1-2 - intestati: xxx nata a xxx il xxx C.F. xxx

usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda proprietà per

4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12 e proprietà

per 6/12;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.3 zona censuaria 2

categoria C/2 classe 5 consistenza 277 mq superficie catastale totale

349 mq rendita € 572,23 - loc. Marcena snc piano T-1 - intestati: xxx

nata a xxx il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F.

xxx nuda proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda

proprietà per 2/12 e proprietà per 6/12;

33

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 337 sub.4 bene comune non

censibile - loc. Marcena snc piano T-1-2;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.1 bene comune non

censibile - loc. Marcena snc piano T;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.2 zona censuaria 2

categoria C/2 classe 3 consistenza 2 mq superficie catastale totale 4

mq rendita € 3,00 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx

il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda

proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12

e proprietà per 6/12;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.3 zona censuaria 2

categoria C/2 classe 3 consistenza 5 mq superficie catastale totale 7

mq rendita € 7,49 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx

il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda

proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12

e proprietà per 6/12;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.4 zona censuaria 2

categoria C/2 classe 3 consistenza 18 mq superficie catastale totale 21

mq rendita € 26,96 - loc. Marcena snc piano T-1-2 - intestati: xxx nata a

xxx il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx

nuda proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà

per 2/12 e proprietà per 6/12;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 359 sub.5 zona censuaria 2

categoria C/2 classe 3 consistenza 4 mq superficie catastale totale 7

34

mq rendita € 5,99 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx

il xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda

proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12

e proprietà per 6/12;

- Catasto Fabbricati foglio 1 particella 360 zona censuaria 2 categoria

C/2 classe 3 consistenza 44 mq superficie catastale totale 257 mq

rendita € 65,90 - loc. Marcena snc piano T - intestati: xxx nata a xxx il

xxx C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda

proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12

e proprietà per 6/12;

- Catasto Terreni foglio 1 particella 229 qualità uliveto classe 3

superficie 2950 mq R.D. € 5,33 R.A. € 5,33 - intestati: xxx con sede in

xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;

- Catasto Terreni foglio 1 particella 232 qualità vigneto classe 1

superficie 250 mq R.D. € 2,45 R.A. € 1,81 - intestati: xxx con sede in

xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;

- Catasto Terreni foglio 1 particella 253 qualità bosco misto classe 1

superficie 2 mq R.D. € 0,01 R.A. € 0,01 - intestati: xxx nata a xxx il xxx

C.F. xxx usufrutto per 6/12, xxx nato ad xxx il xxx C.F. xxx nuda

proprietà per 4/12, xxx con sede in xxx C.F. xxx nuda proprietà per 2/12

e proprietà per 6/12;

- Catasto Terreni foglio 1 particella 256 qualità uliveto classe 3

superficie 251 mq R.D. € 0,45 R.A. € 0,45 - intestati: xxx con sede in

xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;

35

- Catasto Terreni foglio 1 particella 258 qualità vigneto classe 1

superficie 3347 mq R.D. € 32,84 R.A. € 24,20 - intestati: xxx con sede

in xxx C.F. xxx proprietà per 1/1;

- Catasto Terreni foglio 1 particella 267 qualità uliveto classe 2

superficie 935 mq R.D. € 3,14 R.A. € 2,41 - intestati: xxx nato ad xxx il

xxx C.F. xxx proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;

- Catasto Terreni foglio 1 particella 268 qualità uliveto classe 2

superficie 300 mq R.D. € 1,01 R.A. € 0,77 - intestati: xxx con sede in

xxx C.F. xxx proprietà per 1/1. Allegato n°3

Quesito n°8

Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo,

numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni)

e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata

difformità:

- se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile

e non consentono la sua univoca identificazione;

- se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono

l’individuazione del bene;

- se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli

attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile; in quest’ultimo caso

rappresenti la storia catastale del compendio pignorato;

Risposta quesito n°8

La descrizione catastale attuale dei beni corrisponde con i dati

contenuti nel pignoramento fatta eccezione per il numero civico

36

identificante la villa che risulta essere il 33 e non il 34 come indicato nel

pignoramento. Si fa inoltre riferimento a quanto riportato in risposta al

Quesito n°1 e alla segnalazione inoltrata al legale del creditore

procedente e al Giudice in data 23/10/2018 Allegato n°2.

Quesito n°9

Proceda, previa segnalazione al creditore procedente e con richiesta al

Giudice, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del

catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea

planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed

all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente

accatastate, anche senza il consenso del proprietario;

Risposta quesito n°9

Per l’aggiornamento degli atti catastali inerenti le porzioni immobiliari in

cui xxx risulta usufruttuaria dovrà essere presentata domanda di voltura

per ricongiungimento di usufrutto poiché deceduta ad xxx il xxx, come

rilevabile dal certificato dell’Ufficio Servizi Demografici del Comune di

Arezzo Allegato n°9. Per quanto attiene alla p.lla 337 la stessa dovrà

essere oggetto di rettifica catastale attribuendo un subalterno alla

“terrazza” collocata a piano primo e interposta tra il sub. 2 e il sub. 3. È

altresì da precisare che in fase di sopralluogo ai terreni, dal rilievo a

vista effettuato, lo stato dei luoghi delimitato da recinzione non sembra

completamente corrispondere ai confini catastali identificati nella

mappa.

Quesito n°10

37

Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale,

acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica;

Risposta quesito n°10

Per le particelle oggetto di esecuzione, acquisito il Certificato di

Destinazione Urbanistica n°497 del 04/12/2018 Allegato n°7, si indicano

le prescrizioni urbanistiche:

- la particella 37 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici

specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati scheda

n°129;

- la particella 229 ricade parte in sistema ambientale - sottosistema V2

le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone

destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura

appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici

specialistici e delle ville, parte in sistema ambientale - sottosistema V2

le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone

destinate ad usi agricoli tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura

appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici

specialistici e delle ville, invarianti aree terrazzate e ciglionamenti. La

particella è interessata da fascia di rispetto siti cimiteriali;

- la particella 232 ricade parte in aree di pertinenza di ville, edifici

specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati scheda

n°129, parte in sistema ambientale - sottosistema V2 le aree di

transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone destinate

ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura

38

appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici

specialistici e delle ville;

- la particella 253 ricade parte in sistema della residenza - sottosistema

R2 prevalentemente residenziale, zone territoriali omogenee B2 zone

totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A, tipologie

insediative i (insediamenti che non costituiscono tessuto: frammenti),

parte in aree di pertinenza di ville, edifici specialistici, edilizia rurale di

pregio; centri antichi ed aggregati: scheda n°129;

- la particella 256 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici

specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda

n°129;

- la particella 258 ricade parte in sistema ambientale - sottosistema V2

le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali omogenee E zone

destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio rilievi della struttura

appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela paesistica degli edifici

specialistici e delle ville, parte in aree di pertinenza di ville, edifici

specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda

n°129. La particella è interessata da fascia di rispetto siti cimiteriali;

- la particella 267 ricade totalmente in sistema ambientale -

sottosistema V2 le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali

omogenee E zone destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio

rilievi della struttura appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela

paesistica degli edifici specialistici e delle ville. La particella è

interessata da fascia di rispetto siti cimiteriali;

39

- la particella 268 ricade totalmente in sistema ambientale -

sottosistema V2 le aree di transizione pedecollinari, zone territoriali

omogenee E zone destinate ad usi agricoli, tipi e varianti di paesaggio

rilievi della struttura appenninica - e oliveto terrazzato, tutele S tutela

paesistica degli edifici specialistici e delle ville;

- la particella 337 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici

specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda

n°129;

- la particella 359 ricade parte in aree di pertinenza di ville, edifici

specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda

n°129, parte in sistema della residenza - sottosistema R2

prevalentemente residenziale, zone territoriali omogenee B2 zone

totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A, tipologie

insediative i (insediamenti che non costituiscono tessuto: frammenti);

- la particella 360 ricade totalmente in aree di pertinenza di ville, edifici

specialistici, edilizia rurale di pregio; centri antichi ed aggregati: scheda

n°129.

Gli interventi ammessi nelle particelle sopra citate sono subordinati al

rispetto delle condizioni di fattibilità allegate al Regolamento Urbanistico

e disciplinati tra l’altro dalla scheda n°129 e dagli artt.8-59-60-61-62-63-

64-64bis-65-66-67-68-69-70-71-72-73-74 delle N.T.A. Allegato n°7

Quesito n°11

Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o

concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di

40

agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione

della normativa urbanistico-edilizia, l’Esperto dovrà descrivere

dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia

stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, c.

V, D.P.R. 06.06.2001, n.380 e art. 40, c. VI, L. 28.02.1985 n.47,

indicando i costi per l’eventuale ripristino nel caso in cui l’abuso non sia

sanabile; dovrà altresì procedere alla verifica sull’eventuale

presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la

normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del

procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le

eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro

caso, alla verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario

possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino

nelle condizioni previste dall’art. 40, c. VI, L. 28.02.1985 n. 47, ovvero

dall’art. 46, c. V, D.P.R. 06.06.2001, n. 380, specificando il costo per il

conseguimento del titolo in sanatoria;

Risposta quesito n°11

Presso l’Archivio Edilizia del Comune di Arezzo non è stato reperito

alcun titolo edilizio né dichiarazioni di abitabilità/agibilità riferite alle

unità immobiliari oggetto di esecuzione. È stata riscontrata la presenza

di pratiche di condono edilizio, inoltrate ai sensi della Legge 28/02/1985

n°47 da xxx, inerenti fabbricati limitrofi a quelli della presente procedura

dove trovasi allegato un atto sostitutivo di notorietà Allegato n°10 nel

quale dichiarava che la situazione attuale, degli immobili oggetto del

41

presente elaborato peritale, era anteriore al 1 settembre 1967, così

come anche asserito nella vendita Notaio Dario Basagni del 31/12/1990

Rep. n°87895 Allegato n°4.

È da precisare che, viste le caratteristiche dei materiali, le finiture e

l’impianto di riscaldamento presenti nell’appartamento identificato dal

sub.2 della p.lla 337, e l’impianto termico presente nella villa identificata

dalla p.lla 37, considerato che gli immobili sono stati edificati

antecedentemente al 1 settembre 1967, si ritiene che le unità

immobiliari suddette recentemente siano stato oggetto di interventi

edilizi riconducibile alla manutenzione straordinaria non legittimati da

alcun titolo; per sanare detti interventi sarà necessario presentare una

Comunicazione di inizio lavori asseverata per interventi di edilizia libera

ai sensi dell’art.136 comma 4 Legge Regionale n°65/2014 per lavori già

eseguiti, a firma di tecnico abilitato, corredata della necessaria

documentazione e dell’attestazione di pagamento della relativa

sanzione pecuniaria pari a € 1.000,00. Il costo della procedura

comprensivo delle prestazioni professionali può essere preventivato in

€ 3.500,00 circa.

É comunque da evidenziare che la suddetta pratica edilizia dovrà

essere oggetto di valutazione da parte del tecnico dell'ufficio preposto

in funzione anche della normativa e dello strumento urbanistico vigenti

al momento della presentazione della stessa.

Per tutte le unità immobiliari comprese nel lotto, in riferimento a quanto

disposto dall’articolo 40, comma 6, della L. 28 febbraio 1985 n°47

42

ovvero dall’articolo 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001 n°380:

- per il termine entro il quale sia sorto il credito da soddisfare con la

presente esecuzione, si deve far riferimento all’intera normativa della L.

47/85 contenuta nella successiva L. 23 dicembre 1994 n°724 (in vigore

dal 01/01/1995) e nell’ultima legge in materia di condono, L. 24

novembre 2003 n°326 di conversione del D.L. 30 settembre 2003

n°269 (in vigore dal 02/10/2003),

- quanto alla data da tenere presente per considerare l’abuso sanabile,

è quella prevista dalle leggi di sanatoria (abuso commesso prima: del

01/10/1983 per la L. n°47/85; del 31/12/1993 per la L. n°724/94; e del

31/03/2003 per il D.L. 30 settembre 2003 n°269 convertito nella L. 24

novembre 2003 n°326) e, quindi, la data ultima è quella del 31/03/2003.

L’articolo 40, ultimo comma, L. 47/85 dà la possibilità,

all’assegnatario/aggiudicatario di presentare la domanda di condono,

sempre che sussistano i presupposti innanzi indicati, riaprendo i termini

del condono (entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile).

L’articolo 46, invece, norma del c.d. “condono a regime”, tra i

presupposti per la presentazione della domanda di concessione in

sanatoria non ripete la necessità delle ragioni di credito anteriori

all’entrata in vigore della legge perché, invero, l’abuso di cui tratta può

essere sanato da chiunque e in qualsiasi tempo, in caso di doppia

conformità cioè quando il bene è conforme sia agli strumenti urbanistici

vigenti al tempo dell’abuso sia a quelli vigenti al momento della

presentazione della domanda di sanatoria.

43

Per quanto attiene alle ragioni di credito per cui si interviene o procede:

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 16/05/2005 R.G. n°9075 R.P.

n°1821, a favore di xxx con sede in xxx per € 600.000,00 di cui €

300.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per

1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati

in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337

sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 23/11/2006 R.G. n°34378

R.P. n°4628, a favore di xxx con sede in xxx per € 3.000.000,00 di cui €

1.500.000,00 di capitale contro, tra l’altro, xxx per 2/3 di nuda proprietà

e xxx per 1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena,

identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337

sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5

ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253;

- Ipoteca volontaria, nota di iscrizione del 08/04/2009 R.G. n°5954 R.P.

n°1016, a favore di xxx con sede in xxx per € 400.000,00 di cui €

200.000,00 di capitale contro xxx per 2/3 di nuda proprietà e xxx per

1/3 di nuda proprietà sugli immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati

in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337

sub.3 - 360 - 359 sub.2 - 359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253, contro xxx per 1/1 di proprietà

sull’immobile identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267, contro

xxx per 1/1 di proprietà sugli immobili identificati in Catasto Terreni sez.

44

A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 - 268;

- Verbale pignoramento immobili, nota di trascrizione del 24/11/2017

R.G. n°18248 R.P. n°12435, a favore di xxx con sede in xxx C.F. xxx

contro xxx per 4/12 di proprietà e xxx per 8/12 di proprietà sugli

immobili in Arezzo, loc. Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A

fg. 1 p.lle 37 - 337 sub.1 - 337 sub.2 - 337 sub.3 - 360 - 359 sub. 2 -

359 sub.3 - 359 sub.4 - 359 sub.5 ed in Catasto Terreni sez. A fg. 1

p.lla 253; contro xxx e xxx per la proprietà sugli immobili in Arezzo, loc.

Marcena, identificati in Catasto Urbano sez. A fg. 1 p.lle 337 sub.4 e

359 sub.1; contro xxx per 1/1 di proprietà dell’immobile in Arezzo, loc.

Marcena, identificato in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267; contro

xxx per 1/1 di proprietà degli immobili in Arezzo, loc. Marcena,

identificati in Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lle 229 - 232 - 256 - 258 -

268.

Quesito n°12

Accerti lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da

terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato; ove il bene sia

occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la

data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per

l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della

causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura

agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni

presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di

categoria, effettuando ricerche presso l’Ufficio del Registro con il

45

nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;

Risposta quesito n°12

Con istanza del 15/10/2018 è stata inoltrata all’Agenzia delle Entrate

Direzione Provinciale di Arezzo Ufficio Territoriale di Arezzo richiesta di

certificazione attestante la registrazione di contratti di affitto o locazione

stipulati per gli immobili oggetto della presente esecuzione, ovvero

copia dei contratti stessi qualora la ricerca avesse prodotto esito

positivo. In data 07/11/2018 l’addetto ha risposto, inoltrando tra l’altro

copia di contratto di comodato riferito ad immobile non compreso nella

presente esecuzione, che per i soggetto/i esecutato/i non risultano

presenti atti di locazione Allegato n°8. Gli immobili oggetto di

esecuzione al momento del sopralluogo risultano nella disponibilità

della proprietà. Dal Certificato Contestuale Storico di Stato di Famiglia

e Residenza rilasciato dall'Ufficio Servizi Demografici del Comune di

xxx il 19/10/2018 si rileva che xxx è residente in xxx, xxx n°xxx Allegato

n°9. È stato inoltre acquisito presso l’Ufficio Servizi Demografici del

Comune di xxx il Certificato di morte di xxx deceduta in xxx il xxx

Allegato n°9.

Quesito n°13

Alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato

civile, il certificato di stato libero o l’estratto per riassunto dell’atto di

matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in

cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale

luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune

46

di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di

semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle

stesse presso i competenti uffici;

Risposta quesito n°13

Per xxx è stato acquisito Estratto per Riassunto del Registro degli Atti

di Matrimonio, rilasciato il 22/10/2018 dall’Ufficio Stato Civile del

Comune di xxx, dal quale si rileva che xxx ed xxx si sono uniti in

matrimonio il xxx nel Comune di xxx e dalle annotazioni si rileva che

con atto del 11/11/1975 a rogito del Notaio Giovan Battista Cirianni di

Arezzo gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni ai

sensi del primo comma dell’art.228 della Legge 19/05/1975 n.151 e che

con Sentenza del Tribunale di Arezzo n°1018/08 in data 02/10/2008 è

stata dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio Allegato

n°9. L’Ufficio Servizi Demografici del Comune di xxx il 19/10/2018 ha

rilasciato Estratto per Riassunto dal Registro degli Atti di Matrimonio dal

quale si rileva che xxx e xxx sono stati uniti in matrimonio il xxx; dalle

annotazioni si rileva che con atto in data 03/01/1977 del Notaio

Guglielmo Veltroni di Arezzo, xxx ha scelto il regime patrimoniale ai

sensi del primo comma dell’art.228 della Legge 19/05/1975 n.151

Allegato n°9. È stato inoltre acquisito in data 19/10/2018 presso l’Ufficio

Servizi Demografici del Comune di xxx il Certificato di morte di xxx

deceduta in xxx il xxx Allegato n°9.

Quesito n°14

Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del

47

debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della

casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del

coniuge assegnatario);

Risposta quesito n°14

Non sussistono le condizioni di cui al Quesito n°14.

Quesito n°15

Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico,

specificando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso

contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

Risposta quesito n°15

Gli impianti presenti negli immobili mostrano caratteristiche equiparabili

alle normali condizioni degli impianti ed alle norme vigenti al momento

della loro realizzazione. Sarà comunque necessario effettuare una loro

completa revisione e nella valutazione dell'immobile si considererà ciò

come elemento di deprezzamento.

Quesito n°16

Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda,

in quest’ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la

tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal

debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e

comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono

anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso

descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio

pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la

48

creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa.

Qualora abbia formato più lotti, l’esperto verifichi se gli impianti

elettrico, idrico, termico, risultino o meno in comune ai vari lotti; se

risultano in comune, indichi le spese necessarie per la loro

separazione. All’atto della descrizione dei lotti, l’esperto specifichi

nuovamente le tipologie di beni inseriti nei lotti medesimi, oltre che i

relativi dati catastali (ad es.: lotto 1: appartamento ubicato in1.,

identificato1., con terreno ubicato in1., identificato1.; ecc...);

Risposta quesito n°16

Viste le caratteristiche dei beni oggetto di pignoramento, come già

anticipato in risposta al Quesito n°7, ho ritenuto opportuno procedere

alla formazione di un Lotto Unico pertanto riporto la tabella riepilogativa

già presente a pagina 18-19:

LOTTO UNICO

Abitazione in Villa Arezzo - Loc. Marcena n°33

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 37

xxx

usufrutto per 6/12

xxx nuda proprietà per 4/12

xxx

nuda proprietà per 2/12 proprietà per 6/12

Deposito Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 1

Appartamento Arezzo - Loc. Marcena n°34

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 2

Deposito Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 3

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 360

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 2

49

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 3

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 4

Ripostiglio Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 5

Terreno Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253

Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 4

Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 1

Terreni Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 229-232-256-258-268

xxx proprietà per 1/1

Terreno Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267

xxx proprietà per 1/1

Quesito n°17

Determini il valore dell’immobile, con espressa e compiuta indicazione

del criterio di stima, considerando lo stato di conservazione dello stesso

immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione.

Quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,

l’assegnazione dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se

trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; in

questo caso l’immobile verrà valutato tenendo conto che l’immobile

resterà nel godimento dell’ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento

50

dell’indipendenza economica dell’ultimo dei figli.

Nella determinazione del valore, il perito dovrà procedere al calcolo

della superficie dell’immobile (previ rilievi metrici), specificando quella

commerciale, il valore per metro quadro e al valore complessivo,

esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima,

ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza

della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti

in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato

d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri

giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché

per le eventuali spese condominiali insolute;

Risposta quesito n°17

La determinazione del valore dei beni in oggetto, sarà effettuata

mediante stima sintetica basata su valori di mercato, sulla peculiarità

della zona e della specificità dei beni, nonché della particolare tipologia

degli stessi considerando anche una eventuale futura destinazione che

potrebbe configurarsi non solo come abitazione di uso privato ma

anche come contesto aperto e fruibile al pubblico, considerato altresì le

caratteristiche intrinseche ed estrinseche, gli aspetti soggettivi e

oggettivi che possono influire sulla valutazione, in base all’esperienza

professionale e l’attuale critica situazione economica e finanziaria.

Determinazione valore

51

LOTTO UNICO

Abitazione in Villa Arezzo - Loc. Marcena n°33

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 37

xxx

usufrutto per 6/12 xxx

nuda proprietà per 4/12

xxx nuda proprietà per 2/12

proprietà per 6/12

Deposito Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 1

Appartamento Arezzo - Loc. Marcena n°34

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 2

Deposito Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 3

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 360

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 2

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 3

Magazzino Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 4

Ripostiglio Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 5

Terreno Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 253

Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 337 sub. 4

Bene Comune Non Censibile Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Fabbricati sez. A fg. 1 p.lla 359 sub. 1

Terreni Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 229-232-256-258-268

xxx proprietà per 1/1

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Terreno Arezzo - Loc. Marcena

Catasto Terreni sez. A fg. 1 p.lla 267

xxx proprietà per 1/1

1) Abitazione in Villa identificata dalla p.lla 37

superficie commerciale mq. 1.113,00

valore € 2.200,00/mq

mq. 1.113,00 x 2.200,00 €/mq = € 2.448.600,00

2) Deposito identificato dal sub.1 della p.lla 337

superficie commerciale mq. 92,00

valore € 1.000,00/mq

mq. 92,00 x 1.000,00 €/mq = € 92.000,00

3) Appartamento identificato dal sub.2 della p.lla 337

superficie commerciale mq. 130,00

valore € 2.000,00/mq

mq. 130,00 x 2.000,00 €/mq = € 260.000,00

4) Deposito identificato dal sub.3 della p.lla 337

superficie commerciale mq. 343,00

valore € 1.300,00/mq

mq. 343,00 x 1.300,00 €/mq = € 445.900,00

5) Magazzino identificato dalla p.lla 360

superficie commerciale mq. 96,00

valore € 700,00/mq

mq. 96,00 x 700,00 €/mq = € 67.200,00

6) Magazzino identificato dal sub.2 della p.lla 359

superficie commerciale mq. 4,00

53

valore € 1.000,00/mq

mq. 4,00 x 1.000,00 €/mq = € 4.000,00

7) Magazzino identificato dal sub.3 della p.lla 359

superficie commerciale mq. 7,00

valore € 1.000,00/mq

mq. 7,00 x 1.000,00 €/mq = € 7.000,00

8) Magazzino identificato dal sub.4 della p.lla 359

superficie commerciale mq. 22,00

valore € 1.800,00/mq

mq. 22,00 x 1.800,00 €/mq = € 39.600,00

9) Ripostiglio identificato dal sub.5 della p.lla 359

superficie commerciale mq. 7,00

valore € 900,00/mq

mq. 7,00 x 900,00 €/mq = € 6.300,00

10) Terreni identificati dalle p.lle 253-229-232-256-258-268-267

superficie catastale pari a mq. 8.035,00 con un valore pari a

€ 15.000,00

Il valore complessivo dei beni compresi nel lotto è pari ad

€ 3.385.600,00 (tremilionitrecentottantacinquemilaseicento/00).

Al prezzo di mercato si applica un abbattimento forfetario del 10%

praticato per l’assenza della garanzia per vizi dei beni venduti pari a

€ 338.560,00 si detraggono i costi per la regolarizzazione urbanistica di

€ 3.500,00 quelli giuridici non eliminabili nel corso del procedimento

esecutivo di € 399,00 per lo stato d’uso e di manutenzione si applica un

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abbattimento forfetario del 8% pari a € 270.848,00 e si ottiene un

valore pari ad € 2.772.293,00 (euro duemilionisettecentosettanta

duemiladuecentonovantatre/00).

Quesito n°18

Se l’immobile è pignorato solo pro quota:

- verifichi l’esistenza di eventuali trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli

anche sulle quote non pignorate a carico di tutti i comproprietari

relativamente ai beni oggetto del giudizio di divisione;

- verifichi se l’immobile sia divisibile in natura e proceda, in questo

caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di

essi, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo

gli eventuali conguagli in denaro;

- in caso di terreni, predisponga in allegato alla perizia un’ipotesi di

frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da parte del

Giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza

il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati

dall’Ufficio competente;

- se l’immobile non è divisibile proceda alla stima dell’intero,

esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente

anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la

valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per

l’intero immobile;

Risposta quesito n°18

Non sussistono le condizioni di cui al Quesito n°18.

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Quesito n°19

Nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto

determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al

valore stimato dell’intero;

Risposta quesito n°19

Come già dettagliato in risposta al Quesito n°1 e in data 23/10/2018

segnalato al legale del creditore procedente e al Giudice, xxx è

deceduta in xxx il xxx e l’usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà

per le rispettive quote anche se non risulta presentata nessuna voltura

per Riunione di Usufrutto.

Quesito n°20

Nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno.

Risposta quesito n°20

Non sussistono le condizioni di cui al Quesito n°20.

Tanto dovevo ad evasione dell'incarico conferitomi dal Giudice

dell’Esecuzione Immobiliare.

Arezzo lì, 05/07/2019

L’ESPERTO

Geometra Geppetti Marco

ALLEGATI INVARIATI ______________________________________________________________

1 - Incarico, Proroga

2 - Certificazione notarile, Nota trascrizione pignoramento, Verifica

completezza documentazione

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3 - Documentazione catastale

4 - Titoli di provenienza

5 - Ispezioni Agenzia del Territorio di Arezzo Servizio Pubblicità Immobiliare

6 - Documentazione fotografica

7 - Certificato di Destinazione Urbanistica, Estratti di Cartografia e normativa

8 - Documentazione Agenzia delle Entrate

9 - Certificati ufficio servizi demografici e ufficio stato civile

10 - Atto sostitutivo di notorietà

14 - Comunicazione invio perizia.

ALLEGATI INTEGRATIVI ______________________________________________________________

11 - Descrizione finale sintetica integrativa

12 - Sintesi descrittiva integrativa

13 - Perizia integrativa in forma anonima nel rispetto della normativa sulla

privacy

15 - Comunicazione invio perizia integrativa.