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Arch. Fabrizio Fontana via D'Azeglio, 38 – 48121 Ravenna (RA)

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

ALL’ILLUSTRISSIMO GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 258/2016 R.G.E.

PROMOSSO DA

-------------------

CONTRO

-------------------

RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE

TECNICO INCARICATO:

ARCH. FABRIZIO FONTANA

via D'Azeglio, 38 – 48121 Ravenna (RA)

Tel. 0544.215424 - Fax 0544.242732

Mail [email protected] - PEC [email protected]

Ravenna, dicembre 2017

Procedimento di esecuzione immobiliare n.258/2016 R.G.E.

------------------- contro -------------------1/21 Relazione di accertamento peritale


TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ROBERTO SERENI LUCARELLI

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 258/2016 R.G.E.

Promosso da:

PROCEDENTE ------------------- (avv. -------------------)

contro

ESECUTATO -------------------

* * *

LOTTO UNICO

* * *

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Il bene oggetto di pignoramento risulta essere un appartamento al piano terzo inserita in un piccolo

fabbricato condominiale di n. 3 abitazioni e n. 3 autorimesse con spazi comuni, realizzato alla fine degli

anni '50, costituito da quattro piani fuori terra e corpo staccato ad un piano con autorimessa, a

destinazione esclusivamente residenziale.

L'immobile è situato in Comune di Ravenna, località Ravenna, in via Romea n. 9, con accesso da via Adige,

in zona prevalentemente residenziale con buona dotazione di servizi, in zona tuttavia abbastanza trafficata.

L'unità abitativa, con accesso dal vano scala comune senza ascensore, è costituita da: a piano terra:

cantina; a piano terzo: ingresso, cucina, bagno, disimpegno, soggiorno, studio, n. 2 camere da letto, n. 3

balconi. Autorimessa in corpo staccato accessibile dalla corte comune.

Lo stato di conservazione è discreto/buono, con finiture e caratteristiche risalenti al periodo di

costruzione. Sussistono alcune lievi difformità edilizio-urbanistiche.




Superficie reale: circa mq 120 per l'abitazione e circa mq 21 per l'autorimessa. Superficie commerciale:

circa mq 128 per l'abitazione e circa mq 21 per l'autorimessa.

Rimandando anche alla documentazione fotografica redatta e prodotta in allegato, le caratteristiche del

fabbricato possono riportarsi come segue, per quanto rilevabili durante il sopralluogo:

• struttura del fabbricato:

◦ in muratura portante, con eventuali elementi in cemento armato;

◦ solai in latero cemento

◦ scala interna e aggetti in cemento armato

◦ copertura presumibilmente in laterizio;

• finiture esterne del fabbricato e dell'unità immobiliare:

◦ elementi verticali intonacate e tinteggiate, con elementi in pietra a nello zoccolo a piano

terra;

◦ infissi esterni in PVC con vetrocamera, con avvolgibili in PVC con cassonetto interno, in alcuni

casi con scuri esterni;

◦ realizzazione di camino in muratura nella cucina;

◦ pavimentazione in clinker nei balconi

◦ parapetti dei balconi in ferro a motivo semplice;

◦ soglie e davanzali in travertino;

• finiture e caratteristiche interne:

◦ pareti intonacate con tinteggiature in colori differenti nei vani;

◦ pavimentazione in palladiana da interno in alcuni vani;

◦ pavimentazione in marmette di graniglia in alcuni vani;




◦ rivestimenti in ceramica nel bagno e nella lavanderia

◦ porte interne in legno tamburato, in buono stato;

◦ portoncino di ingresso di sicurezza

◦ bagno dotato di sanitari e rubinetterie standard

◦ impianto di riscaldamento autonomo con caloriferi in acciaio verniciato nei vani, di cui il

futuro acquirente dovrà verificare la conformità alle vigenti normative (non è stata reperita

dichiarazione di conformità); impianto di climatizzazione con macchina esterna e split interni

◦ impianto elettrico sottotraccia, di cui il futuro acquirente dovrà verificare la conformità alle

vigenti normative (non è stata reperita dichiarazione di conformità);

• pertinenze:

◦ autorimessa con apertura con portone in legno, lattoneria in rame, interno intonacato alle

pareti, solo tinteggiato il soffitto; pavimentazione in battuto di cemento;

◦ area cortilizia comune in parte pavimentata con battuto di cemento, in parte con lastre di

ghiaia lavata, in parte in palladiana da esterno, in parte non pavimentata ed in parte a

giardino;

◦ cantina con pavimentazione in ceramica, porta in legno, aperture finestrate con inferriata,

pareti rivestite in ceramica, soffitto tinteggiato ma non intonacato

• considerazioni generali:

◦ lo stato di manutenzione è discreto/buono relativamente all'appartamento, per quanto risenta

del periodo dell'originaria costruzione.

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

La documentazione fotografica (effettuata durante il sopralluogo del 21/07/2017) viene allegata alla




presente perizia, anche per la completa descrizione dell'immobile.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Alla data dell'11/07/2017, i beni immobili oggetto di stima risultano così identificati al Catasto Fabbricati

del Comune di Ravenna:

• beni intestati a:

◦ ------------------- nata a ------------------- il --/--/----, C.F. ------------------- – in proprietà per 1/1

• dei seguenti beni:

◦ Sezione urbana RA, Foglio 104, Particella 793, Sub. 4, Zona Cens. 1, Categoria A/2, Classe 3,

Consistenza 6 vani, Superficie catastale: totale 128 m2, totale escluse aree scoperte 123 m2,

Rendita € 836,66 in via Romea n. 9, piano T-3

◦ Sezione urbana RA, Foglio 104, Particella 2602, Zona Cens. 1, Categoria C/6, Classe 3,

Consistenza 16 m2, Superficie catastale: totale 21 m2, Rendita € 99,16 in via Romea n. 6,

piano T

Le unità immobiliari insistono, unitamente ad altre, rispettivamente sulle aree distinte al Catasto

Terreni del Comune di Ravenna:

◦ Sezione Ravenna, Foglio 104, Particella 793, Qualità Ente Urbano, Superficie 532 mq

◦ Sezione Ravenna, Foglio 104, Particella 2062, Qualità Ente Urbano, Superficie 18 mq

CONFINI

Parti comuni, -------------------/------------------- (Sub. 5 e 7), -------------------/------------------- (Sub. 6 e 8), varie proprietà

(Part. 122), salvi altri apparenti alle planimetrie al Catasto Terreni o Fabbricati o variazioni intervenute.

In merito alla delimitazione delle aree e delle unità immobiliari, si precisa che dovrà essere cura del futuro

acquirente la verifica dei confini e di eventuali discordanze nella loro materializzazione in sito.




PROPRIETÀ

Come detto, da un punto di vista catastale, l'immobile risultava alla data del 11/07/2017 intestato a:

• ------------------- nata a ------------------- il --/--/----, C.F. ------------------- – in proprietà per 1/1

Nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016, redatta su incarico del

procedente, ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto, at t o Notaio Scarano del 12/07/2002, Rep.

105.242/19.708, la proprietà veniva individuata analogamente.

PROVENIENZA DEL BENE

Nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016, prodotta dal procedente,

viene riportato:

“Al 01/01/1996 gli immobili in oggetto risultavano di proprietà dei coniugi in comunione legale dei beni

-------------------, nato a ------------------- il ------------------- e -------------------, nata a ------------------- il -------------------, per

averli acquistati in forza a rogito Notaio Girolamo Asaro in data 25 giugno 1987 Repertorio n. 426,

trascritto a Ravenna il 27 giugno 1987 all'art. 5059;

- in data 12 luglio 2002, con atto di compravendita a rogito del Notaio Eraldo Scarano di rep. n.

105242, trascritto a Ravenna il 19 luglio 2002 all'art. 9973, gli immobili in oggetto diventano di piena

ed esclusiva proprietà della suddetta -------------------, nata a ------------------- il -------------------.

Dichiaro inoltre che, per gli immobili in oggetto, non esistono passaggi per donazione nei venti anni e

non esistono successioni aperte nell'ultimo decennio.”

Quale più prossimo titolo d'acquisto, si riporta in allegato l'atto Notaio Eraldo Scarano di Ravenna (RA) del

12/07/2002, Rep. 105.242/19.708, con cui l'esecutata acquisì la proprietà dei beni dal sig. ------------------- e

dalla sig.ra -------------------.




ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016, redatta su incarico del

procedente, viene riportato:

“ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, VINCOLI

Sull'immobile in oggetto gravano le seguenti iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli:

ISCRIZIONI

- Ipoteca volontaria iscritta a Ravenna il 19/07/2002 al n. 3323 particolare e n. 15598 generale, per Euro

208.000,00, in favore di -------------------, con sede in ------------------- (Domicilio ipotecario eletto in -------------------,

Via -------------------), a carico di -------------------, a garanzia dell'originario debito di Euro 104.000,00,

contratto con mutuo a rogito Notaio E. Scarano in data 12/07/2002 Repertorio n. 105243;

si precisa che il bene originariamente ipotecato risultava riportato in Catasto Fabbricati del Comune di

Ravenna, alla Sezione Urbana RA, Foglio 104, Particella 1136 Sub. 4 Particella 1137, le quali in forza di

successiva variazione catastale sono state soppresse con costituzione delle nuove particelle 793 Sub. 4 e

2602;

si precisa inoltre che in calce alla nota di iscrizione di detta ipoteca risulta annotamento di

surrogazione, ai sensi dell'art. 8, comma 2, del D.L. 7/2007, in data 07/07/2008 n. 2740 particolare a

favore di -------------------, con sede a ------------------- (Domicilio ipotecario eletto in -------------------, Corso

-------------------), a carico di -------------------, in forza di atto a rogito Notaio Paolo Mario Plessi in data

20/12/2007 rep. n. 76377;

- Ipoteca giudiziale iscritta a Ravenna in data 27/05/2009 al n. 1991 particolare e n. 9759 generale per

Euro 46.000,00 a favore di ------------------- con sede a ------------------- (domicilio ipotecario eletto presso avv.

-------------------, via -------------------, -------------------), a carico di -------------------, a garanzia dell'originario debito di

Euro 38.081,79 derivante Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Ravenna in data 04/05/2009 n. 719.




TRASCRIZIONI SEQUESTRI E PIGNORAMENTI

- Pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna il 22/09/2016 all'art. 10002 in favore di «-------------------»

con sede in Roma, Codice Fiscale: 00348170101, a carico di -------------------, in forza di verbale di atto

esecutivo del Tribunale di Ravenna in data 16/08/2016, rep. n. 1856.”

Lo scrivente ha quindi proceduto alla verifica presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità

Immobiliare di ulteriori atti pregiudizievoli trascritti o iscritti relativamente all'immobile in oggetto

successivamente alla certificazione notarile. Dalle ispezioni svolte alla data del 08/12/2017 non risultano

ulteriori trascrizioni ed iscrizioni sui beni oggetto del pignoramento, ad eccezione delle seguenti

formalità:

• trascrizione al n. 1.675/1.144 del 01/02/2017 dovuto a atto giudiziario del 04/01/2017 del

Tribunale di Ravenna (RA), Rep. 11, per atto esecutivo o cautelare (verbale di pignoramento

immobili) riguardante le unità immobiliari distinta all'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio:

1. Catasto Fabbricati, Comune di Ravenna, Sezione Urbana RA, Foglio 104, Particella 793,

Subalterno 4, Natura A2 – Abitazione di tipo civile, Consistenza 6 vani, Indirizzo via Romea n.

9, piano T-3

2. Catasto Fabbricati, Comune di Ravenna, Sezione Urbana RA, Foglio 104, Particella 2062,

Natura C6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, Consistenza 16 metri quadri, Indirizzo via

Romea n. 9, piano T

a favore di -------------------, con sede a ------------------- (--), C.F. -------------------, relativamente al diritto di

proprietà per la quota di 1/1

e contro -------------------, nata il --/--/---- a ------------------- (--), C.F. -------------------, relativamente al diritto di

proprietà per la quota di 1/1



annalisa

Casella di testo


Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, gli atti pregiudizievoli che dovranno essere

oggetto di cancellazione e/o annotamento sono quindi le seguenti:

• trascrizione al n. 15.444/10.002 del 22/09/2016

• trascrizione al n. 1.675/1.144 del 01/02/2017

• iscrizione al n. 15.598/3.323 del 19/07/2002

• iscrizione al n. 9.759/1.991 del 27/05/2009

PLANIMETRIA E DATI CATASTALI

Le planimetrie catastali sono state reperite dall'esperto presso l'Agenzia dell'Entrate e allegate alla

relazione peritale. I dati catastali sono stati riportati al paragrafo “Identificazione catastale”.

Relativamente alla conformità allo stato di fatto, si segnalano alcune difformità tra le planimetrie e lo stato

dei luoghi, meglio descritte nel paragrafo “Regolarità edilizia e urbanistica ed agibilità”, che potranno

essere aggiornate a cura del futuro acquirente anche in relazione agli adempimenti necessari per la

regolarizzazione amministrativa, in seguito indicati.

OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI

Posto che i beni in oggetto sono pervenuti agli esecutati attraverso atti di compravendita e non per via

successoria, come indicato nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del

12/10/2016, redatta su incarico del procedente, ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto, atto Notaio

Eraldo Scarano di Ravenna (RA) del 12/07/2002, Rep. 105.242/19.708, e rimandando ogni ulteriore

controllo a cura del rogitante, non risultano omissioni fiscalmente rilevanti connesse a provenienza per via

successoria.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E DI POSSESSO DEL BENE

Sulla base del sopralluogo svolto in data 21/07/2017 alla presenza del custode giudiziario avv. Luciano




Contessi e del sig. -------------------, coniuge dell'esecutata, l'immobile risultava occupato dall'esecutata e dal

sig. Verdino, i quali risultavano entrambi residenti presso l'immobile.

Sulla base delle informazioni assunte durante il sopralluogo ovvero secondo le informazioni assunte

presso l'Agenzia delle Entrate, non risultava in essere alcun contratto di locazione relativo agli immobili

oggetto di procedura.

Si riterrà, a fini della stima, l'immobile da liberarsi al decreto di trasferimento.

FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI (ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE)

In merito alle formalità ipotecarie (trascrizioni, iscrizioni, annotamenti, ecc.) si rimanda al paragrafo “Atti

pregiudizievoli”, in cui vengono indicati anche quelli oggetto di futura cancellazione.

In merito ai vincoli urbanistici e/o paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello

stato, si rimanda al paragrafo “Destinazione urbanistica”. Tali oneri rimarranno in carico anche al futuro

acquirente.

In merito ad oneri di natura condominiale, secondo le informazioni assunte, non sussiste un autonomo

regolamento condominiale né la nomina di un amministratore condominiale, rilevando peraltro che il

fabbricato è composto da n. 3 abitazioni, oltre ad autorimesse. Dunque, non necessiterebbe la nomina di

amministratore condominiale, posto che gli attuali condomini regolano autonomamente le parti comuni,

fermo restando ogni disposizione del C.C.. Tali oneri resteranno a carico dell'acquirente.

Si segnala infine che nel più prossimo titolo d'acquisto (atto Notaio Eraldo Scarano di Ravenna (RA) del

12/07/2002, Rep. 105.242/19.708) veniva riportato che “nella vendita sono compresi proporzionali diritti

sulle parti di uso comune o condominiali a norma di legge e dei titoli di provenienza, ivi compresa

l'area coperta e scoperta nonché il locale adibito a lavanderia al piano terra.

La vendita viene fatta ed accettata a corpo con tutti, dell'immobile suddescritto, gli annessi e connessi,



annalisa

Casella di testo


usi, diritti, azioni e ragioni, adiacenze, pertinenze ed accessioni, servitù attive e passive, nello stato di

fatto e di diritto in cui l'immobile stesso oggi si trova, si possiede e si ha diritto di possedere dalla parte

venditrice, nulla escluso od eccettuato, e segnatamente con i doveri nascenti dalla comproprietà delle

predette parti di uso comune o condominiali.

L'uso e l'amministrazione delle parti di uso comune o condominiali sono regolati dalle vigenti

disposizioni di legge, fino a quando l'assemblea dei condomini non avrà approvato apposito

regolamento di condominio.” Tali oneri resteranno a carico dell'acquirente.

Nelle planimetrie catastali, viene indicata come comune il locale C.T. a piano terra.

SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE E SPESE CONDOMINIALI

Come già specificato, secondo le informazioni assunte dall'esecutato, non presenti targhette indicative del

condominio in loco, non risulta nominato un amministratore condominiale né prodotto un regolamento

di condominio.

Non è quindi al momento possibile indicare le spese annuali di amministrazione ordinaria relative

all’abitazione oggetto della presente perizia, né risultano determinate spese condominiali e/o eventuali

insoluti ovvero riferibili spese condominiali di natura straordinaria.

Infine, non risulta possibile determinare specificamente un importo relativo alle spese fisse di gestione

dell'immobile, dipendendo questo anche dalle modalità di utilizzo, al regime fiscale e patrimoniale del

futuro acquirente.

DESTINAZIONE URBANISTICA ED EVENTUALE CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

Secondo la Tavola dei Vincoli del R.U.E. del Comune di Ravenna, l'area e il fabbricato non risultano

oggetto di vincolo.

Non vi sono ulteriori vincoli apparenti, salvo quanto espresso dagli strumenti urbanistici vigenti.




In particolare, il PSC classifica l'area in cui si trova l'immobile all'interno dei seguenti perimetri:

• Componente perimetrale:

Sistema paesaggistico ambientale, paesaggio, contesti paesistici d'area vasta (Art. II.1°.33 C.3)

• Componente di zona:

Spazio urbano, città consolidata o in via di consolidamento, prevalentemente residenziale (Art.

VI.3°.96)

Il RUE classifica l'area in cui si trova l'immobile all'interno dei seguenti perimetri:

• Componente perimetrale:

Sistema paesaggistico ambientale, Paesaggio, Paesaggi, Contesti paesistici locali - 9.1 Ravenna (Art.

IV.1.4 c2)

Spazio urbano, Elementi di caratterizzazione della città consolidata o in via di consolidamento,

Centralità e/o assi di valorizzazione commerciale e turistica, prioritari (Art. VIII.7.2) [in parte]

• Componente di zona:

Spazio urbano, Città consolidata o in via di consolidamento, Prevalentemente residenziale, SU1 -

Tessuto edilizio caratterizzato da edifici mono-bifamiliari, schiera, a 1 - 2 piani fuori terra

(Art.VIII.6.4 c.1)

Per la tipologia di immobile in questione (appartamento ed autorimessa), ai sensi della L. 47/85 il

trasferimento della proprietà non necessita del certificato di destinazione urbanistica.

REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA ED AGIBILITÀ

Sulla base di quanto fornito ed esaminato presso il Comune di Ravenna, sussistono i precedenti

amministrativi relativi all'immobile oggetto di esecuzione:

• permesso n. 1836 del 26/08/1955, P.G. 16280/55 per costruzione di un fabbricato di civile




abitazione di tre appartamenti

Tale pratica risulta essere stata oggetto di permesso di abitabilità rilasciato in data 28/12/1956

• permesso n. 2713 del 11/11/1957, P.G. 25129/57 per costruzione di un fabbricato ad uso servizio

• domanda di condono n. 13466 del 18/09/1986, P.G. 67227/1986 per realizzazione di garage,

modifiche interne ed esterne, oggetto di accoglimento tacito in data 13/11/1991 e di

autorizzazione all'agibilità in data 08/04/1993

Sulla base del sopralluogo svolto, rispetto ai grafici allegati alle pratiche citate, risultano quali difformità

alcune lievi variazioni distributive (formazione di cavedi, lievi spostamenti di pareti murarie, ecc.)

nell'appartamento.

Fermo restando ogni verifica ed approfondimento a cura del futuro acquirente con proprio tecnico

incaricato e di concerto con lo Sportello Unico del Comune di Ravenna, sulla base del sopralluogo svolto

e del rilievo sommario e generale svolto, la regolarizzazione delle opere potrà avvenire mediante

presentazione di richiesta di prescrizione abusi minori (opere assimilabili a manutenzione straordinaria)

ovvero attraverso comunicazione di inizio lavori in sanatoria.

A regolarizzazione avvenuta, dovrà procedersi anche all'aggiornamento delle planimetrie catastali.

In via forfettaria ed indicativa, può indicarsi un importo complessivo di € 2.500,00 per le spese tecniche,

diritti ed eventuali oblazioni connessi alla presentazione delle necessarie pratiche edilizie e catastali,

ovvero per l'opportuna rimozione delle opere non autorizzate.

In generale, l’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali

sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al DPR n.380/01 e della L.47/85 e

successive modificazioni.




GRAVAMI PER CENSO, LIVELLO OD USO CIVICO

Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, sulla base di quanto riportato nella

certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016, redatta su incarico del

procedente, ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto, atto Notaio Eraldo Scarano di Ravenna (RA) del

12/07/2002, Rep. 105.242/19.708, il diritto del debitore esecutato era di proprietà e non derivante da

censo, livello od uso civico e i beni non risultavano gravati da tali pesi.

EVENTUALE ACCATASTAMENTO

Le unità immobiliari oggetto di stima risultano essere censiti al Catasto Fabbricato secondo l'identificativo

sopra riportato e la planimetria allegata.

Non appare pertanto necessario procedere all'accatastamento ex-novo, per quanto sussistano alcune lievi

difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, che potranno essere regolarizzate a cura e spese

del futuro acquirente.

SEGNALAZIONE DI EVENTUALI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D'USO

Non sussistono variazioni colturali (non pertinenti rispetto alla tipologia del bene) o cambi d'uso,

permanendo la destinazione dell'unità ad abitazione e autorimessa

CONSISTENZA COMMERCIALE

Le superfici commerciali delle unità immobiliari sono state computate, al lordo delle murature, sulla base

delle planimetrie catastali:

• Appartamento (piano terzo): circa mq 120 di superficie (pari anche alla superficie ragguagliata);

• Balcone (piano terzo): circa mq 15 di superficie, pari a mq 4,50 di superficie ragguagliata;

• Cantina (piano terra): circa mq 13 di superficie, pari a mq 3,25 di superficie ragguagliata;

• Autorimessa (piano terra): circa mq 21 di superficie (pari anche alla superficie ragguagliata);




Complessivamente quindi la superficie commerciale è di mq 127,75 per l'abitazione e di mq 21 per

l'autorimessa.

Per superficie ragguagliata si intende la consistenza vendibile del bene, considerando il 30% della

superficie di balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, qualora

comunicanti con vani principali, e il 25% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani

principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora non comunicanti.

STIMA DEL BENE

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei singoli beni, della loro

destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato

esperite anche presso gli operatori settoriali di Ravenna, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più

probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si

trovano, stimati a corpo ma considerando quanto riportato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare

dell'Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2017, per il Comune di Ravenna, la fascia centrale, zona B.go San

Rocco/San Biagio/San Vittore, zona Stadio/Ospedale/Tribunale, via Vicoli, codice di zona B1, Microzona 0,

riportante i prezzi:

• delle abitazioni di tipo civile in stato conservativo normale (min/max): €/mq 1.750,00/2.400,00

• delle abitazioni di tipo economico in stato conservativo normale (min/max):

€/mq 1.350,00/1.650,00

• delle autorimesse in stato conservativo normale (min/max):

€/mq 880,00/1.200,00

Ciò stante, si assume il seguente prezzo unitario, considerando in particolare la posizione dell'immobile,

le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e quant'altro d'interesse per la stima:




• abitazione €/mq 1.750,00

• autorimessa €/mq 880,00

DEPREZZAMENTI

Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall'art. 568 c.p.c., si opereranno le previste

detrazioni, qualora pertinenti.

Relativamente allo stato d'uso e di manutenzione, nonché alle stesse particolari caratteristiche

dell'immobile, occorre osservare che queste non possano ritenersi comprese nello stato conservativo

normale a cui si riferiscono i valori di riferimento assunti, in ragione in particolare delle finiture, delle

caratteristiche (terzo piano senza ascensore), della vetustà (risalente circa 60 anni fa) e allo stato di

conservazione del bene. Si ritiene opportuno considerare l'applicazione di un deprezzamento nella misura

del 25% del valore stimato.

Relativamente allo stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili nel corso del

procedimento esecutivo, stante la previsione di liberare l'immobile al decreto di trasferimento e potendo

ritenere le servitù sopradescritte comunque elementi ormai intrinsechi al bene e fermo restando che

l'immobile sarà in ogni caso trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, non si opereranno

ulteriori specifiche detrazioni.

Relativamente agli oneri per la regolarizzazione urbanistica, stante il rilievo di alcune difformità rispetto

alle pratiche amministrative e/o catastali, sarà valutato forfettariamente ed indicativamente un

deprezzamento di € 2.500,00 per le spese tecniche, diritti ed eventuali oblazioni connessi alla

presentazione delle necessarie pratiche edilizie e catastali, così come segnalato nello specifico paragrafo.

Relativamente infine alle eventuali spese condominiali insolute, così come detto nei paragrafi precedenti,

non si ritengono pertinenti o documentabili eventuali detrazioni.




Relativamente all'assenza di garanzia per vizi del bene venduto (nonché anche per le stesse modalità di

vendita), verrà infine operata una detrazione del 10% del valore.

CONTEGGI DI STIMA

Il valore del bene oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue.

valore dell'abitazione mq 127,75 x €/mq 1.750,00 € 223.562,50

valore dell'autorimessa mq 21,00 x €/mq 880,00 € 18.480,00

sommano € 242.042,50

detrazioni per stato d'uso e di manutenzione e particolari caratteristiche dell'immobile -25,00% -€ 60.510,63

restano € 181.531,88

detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale -€ 2.500,00

restano € 179.031,88

detrazioni per stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili 0,00% € 0,00

restano € 179.031,88

detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00

restano € 179.031,88

detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene -10,00% -€ 17.903,19

restano € 161.128,69

valore da inserire nel bando1 € 161.000,00

NOMINATIVO DEI COMPROPRIETARI

Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il

pignoramento di singole quote.

DIVISIBILITÀ



In ogni caso, stante la natura del compendio e il valore dello stesso, non risulta opportuna o realizzabile

1 Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori




una comoda divisibilità del bene.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI SULL'INTERO IMMOBILE



Si rimanda pertanto a quanto espresso nel paragrafo “Atti pregiudizievoli”.

DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI

Rimandando alla precedente più completa descrizione, il bene oggetto di pignoramento risulta essere un

appartamento al piano terzo inserita in un piccolo fabbricato condominiale di n. 3 abitazioni e n. 3

autorimesse con spazi comuni, realizzato alla fine degli anni '50, costituito da quattro piani fuori terra e

corpo staccato ad un piano con autorimessa, a destinazione esclusivamente residenziale.

L'immobile è situato in Comune di Ravenna, località Ravenna, in via Romea n. 9, con accesso da via Adige,

in zona prevalentemente residenziale con buona dotazione di servizi, in zona tuttavia abbastanza trafficata.

L'unità abitativa, con accesso dal vano scala comune senza ascensore, è costituita da: a piano terra:

cantina; a piano terzo: ingresso, cucina, bagno, disimpegno, soggiorno, studio, n. 2 camere da letto, n. 3

balconi. Autorimessa in corpo staccato accessibile dalla corte comune.

Lo stato di conservazione è discreto/buono, con finiture e caratteristiche risalenti al periodo di

costruzione. Sussistono alcune lievi difformità edilizio-urbanistiche.

Superficie reale: circa mq 120 per l'abitazione e circa mq 21 per l'autorimessa. Superficie commerciale:

circa mq 128 per l'abitazione e circa mq 21 per l'autorimessa.

FORMAZIONE IN LOTTI

Stante la natura del compendio e il valore dello stesso, non risulta opportuna o realizzabile una comoda

divisibilità del bene.




CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO

Sulla base di quanto indicato nelle visure catastali, il codice fiscale del debitore esecutato è il seguente:

• -------------------: -------------------

STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE ESECUTATO

Secondo riportato dai servizi demografici competenti, lo stato civile della sig.ra ------------------- era indicato

come “coniugato” con il sig. ------------------- in data --/--/----. Nonostante la richiesta presso il competente

Comune di Benevento, non è stato possibile ottenere l'estratto dell'atto di matrimonio.

Secondo quanto riportato nel titolo d'acquisto (atto Notaio Eraldo Scarano di Ravenna (RA) del

12/07/2002, Rep. 105.242/19.708), l'esecutata ------------------- si dichiarava coniugata in regime di separazione

dei beni.

CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANTI

Secondo le certificazioni anagrafiche acquisite, alla data del 30/09/2017, risultavano residenti presso

l'immobile i sig.ri:

• -------------------, nato il --/--/---- a ------------------- (--)

• -------------------, nata il --/--/---- a ------------------- (--).

PENDENZA DI CAUSE RELATIVE ALLE EVENTUALI DOMANDE GIUDIZIALI

Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016,

redatta su incarico del procedente, e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle

Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano trascritte domande giudiziali sull'immobile

oggetto di pignoramento.

Si segnala, ulteriormente, che l'immobile è stato oggetto di ulteriore pignoramento come meglio

specificato al paragrafo “Atti pregiudizievoli”.




EVENTUALE PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE

Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Elia Antonacci di Bologna del 12/10/2016,

redatta su incarico del procedente, e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle

Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano provvedimenti di assegnazione della casa

familiare.

[OMISSIS]

CONCLUSIONI

Il valore dell'immobile da inserire nel bando viene quindi determinato come segue:

Abitazione di tipo civile e autorimessa

Valore degli immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, siti a Ravenna, località Ravenna (RA), via Romea n. 9, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, Sezione Ravenna, Foglio 104, Particella 793, Sub. 4 e Particella 2602 € 161.000,00

Ravenna, 9 dicembre 2017

Con Osservanza

Il Consulente Tecnico

Arch. Fabrizio Fontana




ALLEGATI

1. Documentazione catastale

2. Documentazione planimetrica

3. Documentazione fotografica

4. Relazione notarile prodotta dal procedente

5. Nota di trascrizione del pignoramento

6. Titoli d'acquisto (atto di provenienza)

7. Documentazione ipotecaria (integrativa a quanto prodotto dal procedente)

8. Stralcio degli strumenti urbanistici

9. Documentazione amministrativa

10. Valori di riferimento

11. Documentazione anagrafica

12. Riscontro dell'Agenzia dell'Entrate in merito a contratti di locazione

13. Allegato “A”



TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA - s3-eu-central … · “Al 01/01/1996 gli immobili in oggetto...

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