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TRIBUNALE CIVILE DI CIVITAVECCHIA

Ufficio Esecuzioni Immobiliari

Procedura esecutiva n. 213/2015 R.G.E.

Procedura esecutiva n. 05/2016 R.G.E.

Banca Nazionale Del Lavoro Spa

Contro

BAROZZI ANGELA

G.E. Dott.ssa RODA' CARMELA MARGHERITA

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Il C.T.U.:

Geom. Alessandra Feuli

V.lo F. Ranucci n. 3

00053 Civitavecchia (Rm)

tel 328/03 28 603

p.i. 10807961007

[email protected]

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RGE 213/2015 - Relazione peritale

CTU Geom. Alessandra Feuli Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Roma e Provincia n°10340

328.0328603 - [email protected] - PEC: [email protected]

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Premessa

Premesso che il Tribunale di Civitavecchia, sezione esecuzioni

immobiliari, nella persona del G.E. Dott.ssa RODA' CARMELA MARGHERITA

ha nominato in data 16.05.17 il sottoscritto Geom. Alessandra Feuli, con

studio in Civitavecchia, V.lo Fortunato Ranucci n. 3, iscritto all’Ordine dei

Geometri e Geometri Laureati di Roma al n. 10340, come estimatore dei

seguenti immobili:

1) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: U - Ufficio o studio professionale Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 263

2) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, snc (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364

3) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 363

4) CAPANNONE Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: C6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364

5) VILLA Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: A7 - VILLA Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 327

Il sottoscritto CTU svolte tutte le necessarie indagini presso i pubblici

uffici, effettuato il sopralluogo sui luoghi oggetto di constatazione in data

31/05/2017, in data 21/06/2017 ed in data 13/02/2018, alla presenza del

Sig. BAROZZI ANGELA, che ha messo a disposizione l’immobile per le

operazioni di misurazione e rilievi fotografici, ha potuto redigere la

seguente relazione di consulenza tecnica.

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Quesito 1: verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della ocumentazione di cui

all’art.567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni

relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del

pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei

registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli

mancanti o inidonei;

Dagli accertamenti svolti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, il

sottoscritto CTU ha potuto verificare la completezza della certificazione

notarile redatta dallo Studio Notarile Maria Landolfo DISTRETTO NOTARILE

Santa Maria Capua Vetere nel Comune di Castel Volturno Via San Rocco

P.co Sementini del 06.11.20115 depositata in atti in data 28/10/2015 (vedi

allegato 3) e la relazione notarile redatta dal Notaio Dott.ssa Maria Landolfo

del 29.02.2016 depositata il 21 marzo 2016.

predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni

pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di

fallimento);

Le unità immobiliari oggetto di perizia risultano essere interessate dalle

seguenti trascrizioni e iscrizioni:

PIGNORAMENTI

TRASCRIZIONE CONTRO del 29/09/2015 - Registro Particolare 5570

Registro Generale 7697 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI

CIVITAVECCHIA Repertorio 2142 del 12/06/2015 ATTO ESECUTIVO

O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

Immobili siti in TARQUINIA (VT) Nota disponibile in formato elettronico

- LA BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA HA NOTIFICATO IN

DATA 5-20/3/2015 ATTO DI PRECETTO, CON L'INTIMAZIONE DI

PAGAMENTO DELLA SOMMA DI EURO 210.887,21 OLTRE ALLE

SUCCESSIVE SPESE, ACCESSORI ED INTERESSI, ED HA

PREANNUNCIATO L'ESECUZIONE FORZATA PER

ESPROPRIAZIONE IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO

TRASCRIZIONE CONTRO del 01/02/2016 - Registro Particolare 479

Registro Generale 689 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI

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CIVITAVECCHIA Repertorio 4653 del 04/01/2016 ATTO ESECUTIVO

O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

Immobili siti in TARQUINIA (VT) Nota disponibile in formato elettronico

IPOTECHE

ISCRIZIONE CONTRO del 16/04/1999 - Registro Particolare 940

Registro Generale 3136 Pubblico ufficiale DE FACENDIS MICHELE

Repertorio 89381/5761 del 08/04/1999 IPOTECA VOLONTARIA

derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO

CONDIZIONATO Immobili siti in TARQUINIA (VT) Nota disponibile in

formato elettronico Documenti successivi correlati: 1 - Annotazione n.

417 del 21/03/2005 (EROGAZIONE A SALDO)


Registro Generale 5075

Pubblico ufficiale CINOTTI NICOLA Repertorio 92567 del 24/05/2000

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA

DI MUTUO Immobili siti in TARQUINIA (VT)Nota disponibile in formato

elettronico


Registro Generale 1451 Pubblico ufficiale GALLUCCI CLAUDIO

Repertorio 20352/9765 del 01/02/2005 IPOTECA VOLONTARIA

derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in

TARQUINIA (VT)Nota disponibile in formato elettronico

acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la

corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di

cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di

detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;

acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in

atti)

Relativamente all’acquisizione delle mappe censuarie, si è verificato che i

fabbricati sono regolarmente inseriti nelle mappe catastali (allegato 5).

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Quesito 2: descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando

dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche

interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali

pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero,

portineria, riscaldamento ecc.);

Le unità immobiliari oggetto della stima peritale, sono ubicate nel Comune di

Tarquinia (VT), LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT).

Nello specifico gli ambienti risultano avere la seguente consistenza:

Sup. commerciale - Capannone e terreni agricoli, siti nel Comune di Tarquinia

(VT), LOCALITA CARCARELLO, SNC distinti al Catasto:

Tipo Catasto: NCT - Foglio: 112 - Particella: 263



Tipo Catasto: NCEU - Classe: C6 - Foglio: 112 - Particella: 364

Tipo Catasto: NCEU - Classe: A7 - Foglio: 112 - Particella: 327

DESTINAZIONE SUP.CATASTALE CONSISTENZA

TERRENO Foglio 112 P.LLA. 263 SEMINATIVO cl. 3 47 are 50 ca 4750,00 mq

TERRENO Foglio 112 P.LLA 364 ente urbano 13 are 84 ca 1384,00 mq

TERRENO Foglio 112 P.LLA 363

SEMINATIVO cl. 2 9ha 19 are 82 ca 91982,00 mq

ULIVETO cl. 2 50 are 00 ca 5000,00 mq

CAPANNONE Foglio 112 P.LLA 364 C/6 421 MQ. 204,00 mq

VILLA Foglio 112 P.LLA 327 A/7 15,50 VANI

Caratteristiche esterne – GENERALE:

Terreno pianeggiante con lieve pendenza, per una superficie di 10,3116 ettari

destinato ad uliveto (circa 150 piante di ulivi) e coltivazione estensive ed

ortive, dotato di impianto di irrigazione con anello di tubazione con bocchette

di prelievo ed acqua fornita da Consorsio Locale. Ben curato.

Caratteristiche costruttive ed architettoniche dell’immobile

CAPANNONE:

Il capannone oggetto di stima è una struttura prefabbricata su plinti in

cemento armato e successiva tamponatura. La copoertura a due falde è stata

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realizzata con capriate metalliche con sovrastante rivestimento in ondulit

plastificat e relativo controsoffitto in materiale coibente. Dotato di pavimento

industriale/cemento poggiato su vespaio.

Caratteristiche Interne CAPANNONE:

Il capannone è destinato ad uso uffici e magazzino mezzi.

Gli infissi sono in parte in pvc, ed in parte in metallo verniciato; i locali

servizi/bagno sono pavimentati con gres ceramico di media qualità, e sono

rivestiti fino all’altezza di mt. 2,00 con gres ceramico di media qualità. Le porte

interne sono in legno tamburato, e le porte di accesso esterno sono in legno

ma blindate.

L’approvvigionamento idrico avviene mediante pozzo artesiano, mentre lo

smaltimento delle acque nere, avviene per sub-irrigazione.

Dotato di impianto di riscaldamento efficiente e funzionante.

Caratteristiche costruttive ed architettoniche dell’immobile VILLA:

L’immobile è una villa unifamiliare su n. 3 livelli, avente accesso dalla Strada

del carcarello, per mezzo di cancello automatico carrabile in ferro dalla linea

moderna. La zona è panoramica, l’immobile ha una posizione dominante,

vista mare e giardino privato.

Composto da piano seminterrato, piano terreno e primo piano in elevazione

con copertura a tetto. L'ossatura in elevazione in muratura portante con travi

in c.a. collegati con i solai gettati in opera costituiscono in uno l'ingabbiatura

portante e muratura di mattoni e pietrame. Esternamente il fabbricato è rifinito

ad intonaco, la facciata risulta in ottime condizioni. Il portone di entrata ha

struttura blindata ad unica anta, si presenta in buono stato di conservazione. Il

corpo scala esterno si presenta in buono stato di conservazione con pedate in

marmo.

Caratteristiche Interne VILLA:

Immobile di pregio e con uno stato conservativo ottimo.

Composto da n. 2 piani di cui n. 2 fuori terra:

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- piano interrato, cosi organizzato: locali servizi – magazzini.

- piano terra, cosi organizzato: soggiorno/pranzo, ballatoio, studio, n.

3 camere da letto, n. 3 bagni, guardaroba, cucina, tinello,

lavanderia, patio, disimpegni;

- piano terra, cosi organizzato: soggiorno, n. 1 camera da letto e n.1

bagno.

L’immobile è dotato di riscaldamento a pavimento, alimentato da GPL con

vomboloni interrati, è provvisto d’impianto televisivo, idrico ed elettrico;

possiede inoltre un buon grado di illuminazione e si presenta in buone

condizioni essendo stato oggetto di diverse migliorie.

Dati catastali

L’unità immobiliare è censita al Catasto Fabbricati di Viterbo - Comune di

Tarquinia (VT) e più precisamente:

1) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: U - Ufficio o studio professionale Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 263 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)

2) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, snc (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)

3) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 363 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)

4) CAPANNONE Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: C6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364 – RENDITA 316,07 € 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)

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5) VILLA Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: A7 – VILLA Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 327 – RENDITA 2.001,27 € 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)

Confini

L’immobile confina a nord est con la strada di accesso, sugli altri lati con le

p.lle n. 262 – 261 – 260 – 185 – 187 – 135 – 409 – 413 – 411.

Zona

Zona di bassa maremma - Maremma laziale, la parte meridionale, si estende

nella parte occidentale della provincia di Viterbo e all'estremità nord-

occidentale della provincia di Roma (Lazio), lungo la costa dell'Alto Lazio e

nell'immediato retroterra pianeggiante e pedecollinare della Tuscia, tra la foce

del torrente Chiarone e Capo Linaro, promontorio che costituisce l'appendice

occidentale dei Monti della Tolfa che la dividono dall'Agro romano. Tra le

località principali della zona spiccano Vulci, Montalto di Castro, Canino,

Cellere,Ischia Di Castro, Tarquinia, Tuscania.

L’area oggetto di perizia è sita nel comune di Tarquinia – zona periferica ed a

destinazione prevalentemente agricola.

Non è servita da servizi primari, solo negli ultimi tempi è stata istituita la

raccolta differenziata estesa alla strada “Cerrino Carcarello”.

***

Quesito 3: accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero

civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento

evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai

identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in

pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel

pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato

l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

Si accerta la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero

civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel

pignoramento.

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https://it.wikipedia.org/wiki/Maremma_laziale

https://it.wikipedia.org/wiki/Provincia_di_Viterbo

https://it.wikipedia.org/wiki/Provincia_di_Roma

https://it.wikipedia.org/wiki/Lazio

https://it.wikipedia.org/wiki/Tuscia

https://it.wikipedia.org/wiki/Chiarone

https://it.wikipedia.org/wiki/Capo_Linaro

https://it.wikipedia.org/wiki/Monti_della_Tolfa

https://it.wikipedia.org/wiki/Agro_romano

https://it.wikipedia.org/wiki/Vulci

https://it.wikipedia.org/wiki/Montalto_di_Castro

https://it.wikipedia.org/wiki/Canino_(Italia)

https://it.wikipedia.org/wiki/Tarquinia

https://it.wikipedia.org/wiki/Tuscania

http://www.comune.tarquinia.vt.it/index.php?id_oggetto=10&id_doc=331&id_sez_ori=0&template_ori=1

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Quesito 4: proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per

l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea

planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità

immobiliari non regolarmente accatastate;

Il sottoscritto C.T.U. ha verificato la presenza delle planimetrie catastali agli atti

ed ha verificato la conformità e pertanto ha proceduto a presentare variazione

catastale per gli immobili individuati al Catasto Edilizio, rispettivamente al:

- Foglio n. 112 particella 364 (presenza di un bagno non censito nel

capannone) (Allegato 8)

***

Quesito 5: indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

Gli immobili in questione si trovano in zona E, sottozona E1 di P.R.G. – zona

per attività agricole e di trasformazione. Le zone E riguardanole aree

comprese nel territorio comunale destinate alla conservazione dell’aspetto

caratteristico del paesaggio ed alla conservazione e sviluppo delle attività

agricole. Nella sottozona E1 sono consentite costruzioni isolate al servizio

dell’agricoltura fino ad un volume massimo di mc. 2.500,00 vuoto per pieno,

per ogni edificio. Dalla zona E1 sono escluse le costruzioni plurifamiliari,

stabilimenti ed industrie salvo quelle di trasformazione dei prodotto agricoli,

autorimesse pubbliche, locali per esercizi pubblici e di divertimento.

***

Quesito 6: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione

realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva

dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia

sanabile ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno

2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di

condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata

presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le

eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della

istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili

pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28

febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della

Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in

sanatoria

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Gli edifici sono stati soggetti a molteplici permessi e licenze edilizie, di cui di

seguito:

- LICENZA EDILIZIA/P.C. N. 24/95 DEL 13/LUGLIO/1995

PER REALIZZAZIONE LOCALE-RIMESSA LOCALITA'

CARCARELLO S.N.C. FOGLIO N. 112 P.LLA 259-263

- CONCESSIONE EDILIZIA N. 41 DEL 06/07/1998 PER

COSTRUZIONE FABBRICATO RURALE AD USO ABITAZIONE

- CONCESSIONE EDILIZIA N. 46 DEL 18/AGOSTO/1998 PER

AMPLIAMENTO CAPANNONE AGRICOLO ESISTENTE ED

ANNESSA TETTOIA

- VARIANTE ALLA CONCESSIONE EDILIZIA N. 46 DEL

18/AGOSTO/1998, N. 46/98 DEL 12.05.1999

(Allegato 10)

SI SONO RISCONTRATE DIFFORMITA’ IN FASE DI SOPRALLUOGO:

Gli abusi riscontarti, sono i seguenti:

Realizzazione servizio/wc all’interno del Capannone C/6

Tutte le opere cosi come descritte, possono essere sanate ai sensi

dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno

2001, n.380; i costi della procedura sono riportati al punto 13.

verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando:

il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata,

lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali

oblazioni già corrisposte o da corrispondere;

Esiste agli atti del Comune di Tarquinia (VT) una richiesta di Condono Edilizio

In Sanatoria e la relativa Concessione in Sanatoria n. 16/08; gli abusi

denunciati E SANATI sono i seguenti:

- modifiche estetiche

- riduzione del numero di finestre su prospetto nord

- diversa dimensione finestre prospetto sud

- riduzione misure tettoia lato nord

(Allegato 10)

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verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa

eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste

dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma

quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il

costo per il conseguimento del titolo in sanatoria

L’unica opera abusiva (ma realizzate in conformità allo strumento edilizio) è la

realizzazione di un vano servizi/wc nel capannone – area magazzino, come

indicato sopra sanabile ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente

della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, i cui costi sono riportati al punto

13.

E’ parere del sottoscritto tecnico, con la scorta di quanto fin qui rilevato,

analizzato, verificato, accertato, nonché confermato dai tecnici competenti

degli uffici Edilizia e Urbanistica del Comune di appartenenza, che eventuali

ulteriori illeciti edilizi, non risulterebbero sanabili in base al combinato disposto

dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6°

della L.28 febbraio 1985, n.47”, in quanto non sussistono le condizioni di cui

alla L.47/1985: ma le ragioni del credito riportano data successiva all’entrata

in vigore della L. 326/2003.

***

Quesito 7: verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

Non esistono procedimenti giudiziari attivi sul bene pignorato.

***

Quesito 8: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in

quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice

dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento;

alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico

Erariale;

I beni oggetto di pignoramento, considerate le caratteristiche architettoniche e

funzionali e di piano regolatore, non possono essere venduti in più lotti d’asta.

***

Quesito 9: dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e,

proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario

all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione

estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di

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ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli

eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo

compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto

dall’art.577 c.p.c. dall’art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078;

L’immobile risulta pignorato nella sua intera consistenza.

***

Quesito 10: accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il

possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla

trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli

atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica

sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978,

n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data

di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;

Gli immobili in oggetto sono occupati dal SIG. BAROZZI ANGELA

legittimamente acquistati con rogito del Notaio Giovanni Parasassi del

05.12.1994 rep.46243 trascritto presso la Conservatoria di Civitavecchia il

19.12.1994 ai numeri 7128/4979.

***

Quesito 11: ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore

esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

Non sussiste tale condizione.

***

Quesito 12: indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici,

alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura

condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno

cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di

superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o

riscatto;

La p.lla 363/parte ricade nella fascia di rispetto dei corsi di acqua principali di

cui all’art. 142 Dlvo 42/04; la stessa particella è ricompresa nel Piano Stralcio

per l’Assetto idrogeologico redatto dall’Autorità dei Bacini Regionali ai sensi

dell’art. 17 co. 6 – Ter. L. 183/89 dagli artt. 11 e 12 della L.R. 39/96 modificata

dall’art. 32 della L.R. 8/2002 e dall’art. 1 della L. 267/89, come area soggetta

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Evidenziato




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a pericolo di inondazione ed è soggetta al vincolo disciplinato dalla N.T.A. del

P.A.I. stesso.

L’area ricade in fascia di rispetto dei corsi di acqua principali di cui l’art. 142

del D.lvo 42/04.

***

Quesito 13: determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del

criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le

opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione

dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i

provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione

del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei

limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici

registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura

se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre

opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo

caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);

Per determinare il più probabile valore di mercato si è utilizzato il criterio

sintetico-comparativo, basato sull'effettivo valore medio di mercato in concreto

attribuito ad immobili analoghi ubicati nella medesima zona, rapportato allo

specifico stato di conservazione generale, alle sue specifiche finiture, nonché

sulla base dei seguenti parametri fondamentali:

destinazione d'uso;

zona di ubicazione dell'immobile;

epoca di costruzione;

aspetto esterno dell' edificio;

coefficiente di piano; tipo di orientamento/luminosità;affacci

consistenza dell'immobile e distribuzione degli spazi;

regolarità urbanistica e catastale;

valore commerciale (indagini di mercato nella zona relativamente ai valori immobiliari).

Inoltre, per quanto attiene quest’ultimo punto si sono consultate fonti

autorevoli e specializzate sull’andamento del mercato immobiliare e in

particolare:

Quotazioni del Bollettino Immobiliare 1° semestre 2017 fonte

https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/risultato.php

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https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/risultato.php




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Infine nella valutazione dell’immobile si è fatto riferimento a quanto riportato

nel D.M. 139 del 12/05/1998, si è quindi determinata la superficie

commerciale dell’immobile comprendente:

il 100 % della superficie utile dei vani principali ed accessori;

il 100 % della superficie delle murature interne;

il 100 % delle strutture portanti perimetrali fino a 50 cm;

il 50 % dei muri di comunione fino a 25 cm;

il 30% dei terrazzi e balconi fino a 25 mq;

% ragguaglio

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commerciali

SUP. NON RESIDENZIALE

CAPANNONE mq. 415,00 100% 415,00 mq

TETTOIA CAPANNONE mq. 380,00 40% 152,00 mq

SUP. RESIDENZIALE / VILLA

% ragguaglio

Mq

commerciali

PIANO INTERRATO Magazzino mq. 228,00 100% 228,00 mq

PIANO TERRA BAGNO mq. 7,90 100% 7,90 mq



PIANO TERRA C. LETTO mq. 18,90 100% 18,90 mq



PIANO TERRA SOGGIORNO mq. 53,65 100% 53,65 mq

PIANO TERRA STUDIO mq. 26,95 100% 26,95 mq

PIANO TERRA PRANZO mq. 38,00 100% 38,00 mq

PIANO TERRA CUCINA mq. 36,80 100% 36,80 mq

PIANO TERRA PASSAGGI mq. 58,65 100% 58,65 mq

PIANO TERRA PATIO mq. 85,80 40% 34,32 mq

PIANO PRIMO BAGNO mq. 9,10 100% 9,10 mq

PIANO PRIMO STUDIO mq. 37,20 100% 37,20 mq

PIANO PRIMO C. LETTO mq. 17,65 100% 17,65 mq

TOTALE 609,32 mq

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CAPANNONE E TETTOIA

Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno 2017 - Semestre 1

Provincia: VITERBO

Comune: TARQUINIA

Fascia/zona: Extraurbana/AGRICOLA

Codice di zona: R1

Microzona catastale n.: 1

Destinazione: Produttiva

Tipologia Stato

conservativo

Valore

Mercato

(€/mq) Superficie

(L/N)

Valori

Locazion

e (€/mq x

mese) Superficie

(L/N)

Mi

n

Ma

x Min Max

Capannoni tipici

NORMALE 300 450 L 1,3 1,9 N

Nello specifico, considerando le condizioni di in cui versa l’immobile e tenendo conto delle caratteristiche del mercato immobiliare che prevedono nella zona, prezzi oscillanti tra € 300,00 e € 450,00, è stato stabilito in valore pari a euro 375,00 al mq e quindi:

Mq (380+114) x € 375,00 Mq = Mq 494,00 x € 375,00 Mq =

TOTALE VALORE CAPANNONE E TETTOIA= 185.250,00 €

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VILLA

Risultato interrogazione: Anno 2017 - Semestre 1

Provincia: VITERBO

Comune: TARQUINIA

Fascia/zona: Extraurbana/AGRICOLA

Codice di zona: R1

Microzona catastale n.: 1

Destinazione: Residenziale

Tipologia Stato

conservativo

Valore

Mercato

(€/mq) Superficie

(L/N)

Valori

Locazion

e (€/mq x

mese)

Superficie

(L/N)

Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 800 1200 L 3 4,3 N

Ville e Villini NORMALE 1300 1800 L

Nello specifico, considerando le condizioni di in cui versa l’immobile e tenendo conto delle caratteristiche del mercato immobiliare che prevedono nella zona, prezzi oscillanti tra € 1.300,00 e € 1.800,00, è stato stabilito in valore pari a euro 1550,00 al mq e quindi:

Mq 609,32 x € 1.550,00 Mq = 944.446,00 €

TOTALE VALORE VILLA = 944.446,00 €

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TERRENO

COLTURA

Valore

Agricolo

(Euro/Ha)

SEMINATIVO 14850,00

ULIVETO 15900,00

PER LE SEGUENTI SUPERFICI

USO HA COLTURA

Valore

Agricolo

(Euro/Ha)

TERRENO F. 112 P.LLA 263 SEMINATIVO 0,48 ha SEMINATIVO 14850,00

TERRENO F. 112 P.LLA 363 SEMINATIVO 9,20 ha SEMINATIVO 14850,00

ULIVETO 0,50 ha ULIVETO 15900,00

SEMINATIVO = ha (0,48 + 9,20) x € 14850,00 = 143.748,00 €

ULIVETO = ha 0,50 x € 15900,00 = 7590,00 €

TOTALE VALORE TERRENO = 151.698,00 €

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DETRAZIONI PER PRESENTAZIONE

Art. 36 DPR 380/2001

1. OBLAZIONE

Misura dell’oblazione pari alla misura minima di € 1.500,00

SPESE TECNICHE € 4.500,00

TOTALE € 5.500,00

Il valore stimato risulta essere quindi:

(€ 185.250,00 + 944.446,00 € +151.698,00 €) – € 5.500,00 =

€ 1.275.894,00 arrotondato a € 1.275.900,00

VALORE STIMATO

€ 1.275.900/00 (Euro unmilioneduecentosettantacinquemilanovecento//00 )

CONCLUSIONI Il sottoscritto C.T.U. esperto del giudice ritiene con la presente relazione - composta di 19 pagg. e di 10 allegati documentali - di aver assolto l'incarico conferitogli e rimane a disposizione dell’Ill.mo Giudice per qualsiasi chiarimento

Civitavecchia, 22.02.2018

Il C.T.U. Geom. Alessandra Feuli

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ALLEGATI:

ALLEGATO 1- Verbale di sopralluogo;

ALLEGATO 2- Documentazione fotografica;

ALLEGATO 3- Certificazione notarile;

ALLEGATO 4- Visure ipotecarie;

ALLEGATO 5- Stralcio catastale;

ALLEGATO 6- Stralcio PRG;

ALLEGATO 7- Planimetria quotata;

ALLEGATO 8- Denuncia di variazione e planimetria catastale

aggiornata;

ALLEGATO 9- Visura catastale;

ALLEGATO 10 - Stralcio progetto architettonico – permessi e licenze

edilizie;

Specifica liquidazione per competenze.

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