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Torino Nuova Economia S.p.A.

Corso G. Marconi, n. 10 - 10125 Torino

AVVISO PER LA RICERCA DI MANIFESTAZIONI DI INTERESSE

ALL’ACQUISIZIONE DEL LOTTO “UMI A4”

ZONA A - AREA MIRAFIORI TORINO

ALLEGATO A1 - “DOSSIER INFORMATIVO”

FEBBRAIO 2014

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Sommario

1 Premessa e inquadramento territoriale ................................................................ 3

2 Inquadramento urbanistico ................................................................................... 5

3 AREA OGGETTO DELLO SCHEMA DISTRIBUTIVO FUNZIONALE .................. 6

4 Descrizione LOTTO ............................................................................................. 8

4.1 Servitù presenti nell’area ............................................................................... 8

4.2 Sottoservizi disponibili ................................................................................. 11

5 Aspetti ambientali significativi ............................................................................ 11

6 Documentazione Fotografica (Luglio 2008) ....................................................... 13

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PREMESSA E INQUADRAMENTO TERRITORIALE

La Società Torino Nuova Economica S.p.A. (TNE S.p.A.) è proprietaria di tre aree

denominate convenzionalmente Zona A, Zona B e Zona C, costituenti il Compendio

Immobiliare TNE in Area Mirafiori di Torino, individuate in Figura 1.

Le suddette aree facevano parte del Comprensorio industriale Fiat Mirafiori.

TNE S.p.A. sta attuando un progetto di valorizzazione e riqualificazione delle suddette aree

finalizzato alla realizzazione del Polo Tecnologico Mirafiori dove far interagire positivamente

imprese produttive, attività formative, laboratori di ricerca pubblici e privati, incubatori di

imprese, centri di servizio.

Figura 1 – Compendio Immobiliare TNE in Area Mirafiori di Torino

Il Lotto oggetto della presente procedura ad evidenza pubblica è ricompreso nella cosiddetta

Zona A e confina a nord‐est con il Comprensorio industriale FIAT, a sud sud‐ovest con

Corso Settembrini, a nord‐ovest con Corso Orbassano e a est con il Centro del Design (vedi

Figura 2).

B A

C

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Figura 2 – Lotto “UMI A4”

L’accesso all’area è ubicato lungo Corso Settembrini al numero civico 210.

La Zona A è stata oggetto di un Accordo di Programma sottoscritto in data 12 luglio 2007 da

Regione Piemonte, Provincia di Torino, Città di Torino, Politecnico di Torino e TNE,

finalizzato alla realizzazione del Centro del Design.

Tale Accordo di Programma, all’art. 3, disponeva anche l’introduzione nella Zona A di una

Variante Urbanistica che prevedeva la modifica dell’art. 14 delle Norme Urbanistico Edilizie

di Attuazione del Piano Regolatore Generale Comunale con l’inserimento, in calce allo

stesso articolo, delle disposizioni normative inerenti l’Ambito Torino Design Center – Mirafiori

(A).

La pianificazione delle iniziative riguardanti la valorizzazione della Zona A è inevitabilmente

condizionata dagli indirizzi strategici di trasformazione urbanistica dettati dagli Enti locali che

prefigurano future prospettive di riqualificazione territoriale in grado di contribuire

positivamente allo sviluppo economico e sociale di una importante area della Città. Tra

questi scenari appaiono determinanti, per la valenza economico territoriale che essi

rivestono, sia la realizzazione della futura Piazza Mirafiori, in corrispondenza della

confluenza viaria dei Corsi Settembrini e Orbassano, su cui si innesterà il nuovo asse viario

di Corso Marche, così come la costruzione della Linea 2 della Metropolitana lungo l’asse di

Corso Orbassano.

In relazione agli indirizzi strategici di trasformazione urbanistica dettati dagli Enti locali, si è

posta l’esigenza di addivenire ad una modifica dell’Accordo di Programma precedentemente

assunto nel 2007.

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Con la modifica all’Accordo di Programma, formalizzata il 16 marzo 2011, è stata pertanto

introdotta una Zona Urbana di Trasformazione (ZUT) denominata “Ambito 16.34

MIRAFIORI – A”. In tale Accordo di Programma, inoltre, la Zona A è stata suddivisa in Unità

Minime di Intervento (UMI), quella oggetto della presente procedura è denominata “UMI

A4”.

INQUADRAMENTO URBANISTICO

Con la modifica all’Accordo di Programma

formalizzato il 16 marzo 2011 è stata introdotta

una Zona Urbana di Trasformazione (ZUT)

denominata “Ambito 16.34 MIRAFIORI – A”:

Indice Territoriale massimo (mq SLP/mq ST): 0,8

SLP per destinazione d’uso:

(ASPI) max 35%

nteresse

Generale min 65%.

Ai sensi della Variante al PRG, il suddetto Ambito

è soggetto a Strumento Urbanistico Esecutivo.

Figura 3 – variante al PRGC

I dati dimensionali sono desumibili dalla Tabella sottostante:

Superficie Territoriale - ST (mq)

ZONA A 142.293

UMI A4 22.541

Area a servizi 4.305

Al lotto “UMI A4” in oggetto è stata attribuita una destinazione d’uso “Attività di Servizio a

Persone e Imprese” (ASPI).

Per maggiori dettagli consultare la “Variante Urbanistica 16.34 MIRAFIORI – A”, liberamente

scaricabile dal sito www.torinonuovaeconomia.it, sezione “Bandi e Gare”.

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All’interno di tale Accordo di Programma, nello specifico, inoltre sono state date alcune

prescrizioni dalla Direzione Urbanistica della Città di Torino in tema di allineamenti urbani,

visuali e fronti urbani, accessibilità veicolare e parcheggi, percorsi pedonali e spazi aperti,

spazi aperti “cerniera”, articolazione della sezione, articolazione dei volumi costruiti, sistema

delle coperture, come da Allegato A.4 all’Avviso per la Ricerca di Manifestazioni di Interesse.

Successivamente alla sottoscrizione dell’Accordo di Programma, inoltre, sono stati effettuati

da TNE ulteriori approfondimenti progettuali con la redazione di due documenti nei quali

sono stati sviluppati affinamenti in tema viabilistico (“Studio Viabilistico Zona A”) e in campo

acustico (“Documento preliminare alla progettazione - Acustica”), che si trovano allegati

sotto la lettera A.2 e A.3 all’Avviso per la Ricerca di Manifestazioni di Interesse.

Ai sensi della suddetta Variante Urbanistica è stata individuata un’area da cedere a servizi

alla Città di Torino, come rappresentato in Figura 3.

AREA OGGETTO DELLO SCHEMA DISTRIBUTIVO FUNZIONALE

L’area oggetto di Studio mediante lo “Schema distributivo funzionale” è quella indicata con

confine blu nelle planimetrie qui sotto riportate. Il Concorrente, a sua discrezione, potrà

presentare uno “Schema distributivo funzionale” esteso a un’area più ampia rispetto a quella

indicata dalla TNE S.p.A. nelle suddette planimetrie.

Figura 4 - Perimetrazione area oggetto di “Schema distributivo funzionale” [riferita alla Proposta A.1 dello Studio Viabilistico]

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Figura 5 – Perimetrazione area oggetto di “Schema distributivo funzionale” [riferita alla Proposta A.2 dello Studio Viabilistico]

In Figura 5 il cerchio tratteggiato vuole focalizzare l’attenzione su un nodo funzionale

significativo per l’interconnessione tra UMI A4 e la restante Zona A, che dovrà prevedere

spazi ad uso esclusivamente pedonale.

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DESCRIZIONE LOTTO

Il lotto “UMI A4”, come indicato nella Figura 6, è collocato in Corso Settembrini 210 all’angolo

con Corso Orbassano.

L’area ha una superficie di circa 22.541 metri quadrati.

Figura 6 – Planimetria Lotto UMI A4

L’area è stata liberata dai serbatoi nafta e da tutte le attrezzature a loro servizio quali

tubazioni, bacini di contenimento, pompe ed area di scarico automezzi.

Nell’area è presente la parte edile del locale tecnico a servizio dell’ex parco nafta costituito

da un corpo di fabbrica con proiezione piana rettangolare ad un piano fuori terra costituito da

due realtà differenti, una con copertura piana destinata a locale scambiatori ed uffici e l’altra

con copertura a falde destinata a centralina pompe. La struttura portante è realizzata in ferro

nella parte destinata a centralina pompe ed in c.a. nella restante porzione.

Le facciate si presentano con finitura superficiale in parte intonacata ed in parte a paramano.

L’area a servizi da cedere alla Città di Torino, confinante a nord ovest con la UMI A4, ha una

superficie di circa 4.000 metri quadrati. Sul sedime della medesima si potrà prevedere di

ubicare la sede stradale a servizio del Lotto “UMI A4”.

1.1 Servitù presenti nell’area

Nel Lotto, che era inserito nel Comprensorio Industriale Fiat di Mirafiori, insistono alcuni

sottoservizi comprensoriali a servizio di aree facenti parte di tale comprensorio.

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A titolo esemplificativo e non esaustivo si riportano i principali sottoservizi noti che

costituiscono servitù, così come rappresentati indicativamente nelle figure sottostanti:

rete atlanet (Figura 7);

sottopassi gommato e ferroviario (Figura 7);

rete fognatura (Figura 8);

rete antincendio (Figura 9).

Figura 7 – Servitù presenti nella “UMI A4” – sottopassi e rete atlanet

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Figura 8 – Servitù presenti nella “UMI A4” – rete fognatura

Figura 9 – Servitù presenti nella “UMI A4” – rete antincendio

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1.2 Sottoservizi disponibili

E’ possibile richiedere agli Enti gestori dei sottoservizi un allacciamento alle reti pubbliche

che si attestano su C.so Settembrini e su C.so Orbassano (gas, acquedotto, fognatura e

energia elettrica).

ASPETTI AMBIENTALI SIGNIFICATIVI

A partire dai primi anni '70 l’area in oggetto era occupata da un deposito di combustibili densi

asservito alla centrale termica di stabilimento composto da n. 4 serbatoi fuori terra di

capacità complessiva pari a 35.000 metri cubi contenenti olio combustibile denso. I serbatoi

con i relativi impianti di servizio e di pompaggio sono stati rimossi nel periodo maggio/giugno

2006.

A seguito delle indagini ambientali condotte da FIAT nel 2007 e successivamente da TNE,

sono state identificate le seguenti problematiche di bonifica del sottosuolo ai sensi dell’art.

242 del D.Lgs. 152/06 e s.m.i., come meglio rappresentato nella Figura 10 sottostante:

- presenza di terreno contaminato da idrocarburi pesanti con C>12 (terreno superficiale

e terreno profondo);

- presenza di binari ferroviari dismessi con massicciata in pietrisco contenente

amianto, qualificabili come rifiuto.

La Variante di PRG ha comportato una procedura di Verifica preventiva di Assoggettabilità a

Valutazione Ambientale Strategica. Tale procedura si è conclusa nel gennaio 2011 con la

Determina Dirigenziale n. 26 del Settore Ambiente e Territorio della Città di Torino che ha

escluso la Variante di P.R.G. dalle successive fasi di Valutazione della procedura di VAS,

con una serie di osservazioni e indicazioni di approfondimento da effettuarsi nelle successive

fasi progettuali. Inoltre la suddetta Determina specifica che “nel caso in cui nell’area siano

previste opere o infrastrutture soggette alle procedure di Valutazione di Impatto Ambientale

ai sensi della L.R. 40/98, gli strumenti urbanistici esecutivi necessari all’attuazione delle

previsioni urbanistiche saranno sottoposti alla procedura di verifica di assoggettabilità a VAS

come previsto dall’allegato II della Dgr n. 12-8931 del Giugno 2008.”

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Figura 10 – “UMI A4” - Criticità ambientali individuate

TNE S.p.A. ha avviato il procedimento amministrativo inerente la bonifica dell’area. Nel

novembre 2013 è stato trasmesso agli Enti preposti il “Piano di Caratterizzazione dell’area”

ai sensi del D.lgs. 152/06.

Nel dicembre 2013 è stato inoltre trasmesso agli Enti preposti il “Documento Tecnico

Preliminare propedeutico alla Valutazione Ambientale Strategica”.

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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA (LUGLIO 2008)

Foto 1 - Zona A – Mirafiori Torino, vista aerea

Foto 2 – lotto “UMI A4” , vista aerea

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Foto 3 – Vista dell’area

Foto 4 – Locale edile a servizio dell’ex parco serbatoi

Il Responsabile Tecnico

Ing. Francesco Terranova