T R I B U N A L E D I U D I N E · portante prefabbricata in pilastri di c.a.v. solaio di copertura...

Rapporto di valutazione - Esecuzione Immobiliare nr. 302/2014

studio tecnico professionale per.ind.ed. Carlo Maria Sala Pagina 1

T R I B U N A L E D I U D I N E Esecuzione Immobiliare n. 302/2014

Giudice delle Esecuzioni: Dott.ssa Anna Maria Antonini

Anagrafica Creditore procedente: Rappresentato dall’Avvocato Esecutati: Esperto incaricato

BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA

con sede in Manzano (UD) Via Roma civ. 7 C.F./P.Iva 00251640306

Per.ind.ed. Carlo Maria Sala Viale Venezia 289 Tel/fax +39 0432-234258 Mail [email protected] Pec [email protected] Iscritto al Collegio dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della Provincia di Udine al n° 1961 di posizione tecnico certificato (ISO 17024) per le valutazioni immobiliari

Avv. Alberto Freschi con studio in Udine, vicolo Brovedan, 7 E mail pec: [email protected]

RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE

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Riferimenti Temporali 21 novembre 2014 conferimento d'incarico di stima e giuramento 25 novembre 2014visure Agenzia del Territorio 23 gennaio e 6 febbraio 2015 Sopralluoghi alla presenza degli esecutati accertamenti edilizio-urbanistici 4 e 5 febbraio 2015; Data di riferimento valutazione 7 febbraio 2015 Identificazione dei lotti LOTTO NR. 1 Descrizione sintetica: Capannone industriale - artigianale Ubicazione: Comune di Pradamano – Via Cussignacco civ. 88 Identificativi catastali: sez. A fg. 7 mapp. 98 cat. D/7 Quota di proprietà: intera proprietà Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 775.000,00 LOTTO NR. 2 Descrizione sintetica: Abitazione Ubicazione: Comune di Tavagnacco località Feletto Umberto Via Dalmazia 3 Identificativi catastali: fg. 29 mapp. 312 sub. 1 e 2 cat. A/2 e C/6 Quota di proprietà: intera proprietà Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 190.000,00 LOTTO NR. 3 Descrizione sintetica: Abitazione Ubicazione: Comune di Tavagnacco località Feletto Umberto Via Dalmazia 5 Identificativi catastali: fg. 29 mapp. 312 sub. 3 cat. A/2 Quota di proprietà: per la quota di 1/3 Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta): € 31.000,00

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Indice

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVI DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI .............................................................................................. .5

2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ............................................................ 7

3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI ......... 13

4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO .......... 13

5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE ............................................... 14

6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI ............................................................................ 14

7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE – DESTINAZIONE URBANISTICA - EVENTUALI ABUSI EDILIZI ......................... 16

8. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE .......................................................... 19

9. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE 19

10. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI .................................. 19

11. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI ............................................................ 19

12. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI ......................................................... 19

13. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI ........... 20

14. FORMAZIONE DEI LOTTI .......................................................................... 24

LOTTO 1 ......................................................................................................... 24

LOTTO 2 ......................................................................................................... 25

LOTTO 3 ......................................................................................................... 25

Assunzioni e limiti .......................................................................................... 25

Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione ........................ 27

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QUESITO PERITALE

“Provveda l’esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all’interno delle

unità immobiliari e predisposta documentazione fotografica, alla determinazione del

valore commerciale dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono

essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione:

1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) sommaria descrizione dei beni;

3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze

peritali, appartiene al debitore;

4) stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base

al quale sono occupati. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data

certa, se registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore

di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla

procedura esecutiva);

5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul

bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da

contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il

suo carattere storico-artistico;

6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica

previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del

bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso,

e nel caso di abusi, indicazione dell’eventuale sanabilità e relativo costo (solo se

indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni

di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché

l’acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;

8) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in “fondo patrimoniale”,

indicare la data di stipulazione e di registrazione dell’atto, nonché se esso sia

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stato regolarmente annotato a margine dell’atto di matrimonio;

9) allorché l’acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da

atto inter vivos ma mortis causa, controllare l’esistenza di eventuale diritto di

abitazione in favore del coniuge superstite;

10) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni;

11) l’esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del

Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli

(indicando età e numero dei figli);

12) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda

divisibilità del bene”.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVI DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI

1.1 Identificazione dei beni (LOTTO N° 1)

Formano oggetto della stima un fabbricato ad uso industriale-artigianale posto su un

piano unico con soppalco interno.

1.2 Localizzazione e confini

I beni si trovano in Comune di Pradamano alla Via Cussignacco n 88;

Per quanto attiene i collegamenti viari sono buoni in considerazione della vicinanza

allo svincolo autostradale;

l’ubicazione: zona adibita ad insediamenti commerciali – industriali ed artigianali nei

pressi della strada statale n° 56 e strada regionale 356

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L’unità immobiliare è posta tra i seguenti confini nello stesso foglio catastale: a nord

mapp.li 251-296, ad est mapp. 296, a sud strada comunale, ad ovest mapp.96- salvo

se altri.

1.3 Dati catastali

Agenzia delle Entrate-Territorio della Provincia di Udine - Servizi Catastali

COMUNE DI PRADAMANO – Catasto Fabbricati

Intestazione:

Sez. Urb. Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo piano cat. cl. consist. Rendita

A 7 98 Via Cussignacco 88 T-1 D/7 9.572,00€

1.1.1 Identificazione dei beni (LOTTO N° 2-3)

Formano oggetto della stima un corpo fabbrica consistente una villa singola disposta

su due piani fuori terra ed uno interrato composta da due unità immobiliari.

1.2.1 Localizzazione e confini

I beni si trovano in Comune di Tavagnacco località Feletto Umberto alla Via Dalmazia n

3/5;

Per quanto attiene i collegamenti viari sono buoni in considerazione della vicinanza a

strade di scorrimento di facile accesso e regresso;

l’ubicazione: zona centrale (sede comunale) urbanizzata con nelle immediate

vicinanze servizi pubblici e privati.

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L’unità immobiliare è posta tra i seguenti confini nello stesso foglio catastale: a nord

mapp. 14, a sud ed est mapp. 294, a ovest strada comunale salvo se altri.

1.3.1 Dati catastali (Lotto 2)


COMUNE DI TAVAGNACCO – Catasto Fabbricati

Intestazione:


29 312 1 1 Via Dalmazia 3 T-1 A/2 2 7,5 vani 832,79€

29 312 2 1 Via Dalmazia 3 T C/6 3 25 mq 52,94€

1.3.2 Dati catastali (Lotto 3)



Intestazione:


29 312 3 1 Via Dalmazia 3 T A/2 2 5 vani 555,19€

si segnala un errore nell’identificazione del piano che è il 1°

2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI

LOTTO N° 1

L’edificio in cui è inserito il capannone è rappresentato da un corpo di fabbrica su tre

navate e con soppalco interno e costituito da un’unica unità immobiliare ad uso

indistriale-artigianale.

2.1 Caratteristiche costruttive del fabbricato

Originariamente il primo corpo di fabbrica (anni 1976) è realizzato con struttura

portante prefabbricata in pilastri di c.a.v. solaio di copertura in capriate in c.a.p. e

soprastanti tegole in c.a.p. con inseriti dei lucernari fissi, plinti di fondazione in getto

di cls, tamponamenti esterni in pannelli in c.a.p. e c.a.v. posti in opera ad asse

orizzontale e verticale e sigillati esternamente, pavimentazione in battuto di cemento,

l’ampliamento (anno 2001-2004) è costituito da un’ossatura portante a telai in

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laminati d’acciaio rivestita da tamponature verticali in pannelli di calcestruzzo

coibentati, mentre il solaio del soppalco è realizzato in acciaio-cemento. La copertura

a falde è composta da una soffittatura in pannelli di lamiera.

2.2 Composizione e distribuzione interna

Insistono tre aree lavorazione, nella parte antistante al corpo ampliato sono ricavati

gli uffici, servizi igienici e spogliatoi, nel piano soppalco il refettorio ed un deposito.

2.3 Finiture dell’unità

Pavimentazioni per la zona lavorazione in cemento lisciato, mentre le la zona uffici in

piastrelle di ceramica, i bagni sono rivestiti in ceramica, le pareti divisorie interne sono

in cartongesso e blocchi leca, i serramenti esterni sono in alluminio anodizzato.

2.4 Impianti tecnologici

L’immobile è dotato di impianto elettrico e di riscaldamento, in considerazione però di

vandalismi succeduti nel tempo si ritiene che gli stessi debbano essere rivisitati ed

ricondizionati, come anche l’impianto antincendio.

2.5 Accessi e pertinenze

Al fabbricato si accede attraverso un portone elettrico (non funzionante) direttamente

dalla pubblica via, la corte di pertinenza risulta recintata. Competono dei piccoli

depostiti addossati sul lato est del corpo originario.

2.6 Stato di manutenzione

Seppur la costruzione non risulta datata abbisogna, a parere di chi scrive, di una

manutenzione straordinaria inerente agli impianti, controsoffitti e serramenti esterni. 2.7 Documentazione fotografica

Vista prospettica Sud Vista prospettica Sud

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Vista prospettica Sud Vista prospettica Est

Vista prospettica Nord Vista interna

Vista interna Vista interna

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Vista interna Vista interna

2.8 Determinazione della superficie commerciale

Per quanto riguarda i fabbricati, la superficie esterna lorda (S.E.L.) è stata calcolata

attraverso la misurazione degli elaborati architettonici e confrontati con la planimetria

catastale; i rapporti mercantili utilizzati per il calcolo della successiva superficie

commerciale seguono quanto disposto dalla norma UNI-EN 15733 (già UNI 10750) ed

in alcuni casi da quanto applicato dal mercato locale.

Comune di PRADAMANO - edificio industriale artigianale -

Descrizione Superfici

Superficie capannone originario circa 830 mq x 100% 830,00 mq

Superficie ampliamento circa 2000 mq x 100% 2000,00 mq

Superficie soppalco circa 200 mq x 60% 120,00 mq

Terreno di pertinenza circa 3000 x 5% 150,00 mq

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 3100 MQ CIRCA

LOTTO N° 2-3

L’edificio in cui è inserito l’alloggio è rappresentato da un unico corpo di fabbrica su

due piani fuori terra ed uno interrato e costituito da due unità immobiliari residenziali

indipendenti (con locale caldaia e corte di pertinenza comune).

2.1.1 Caratteristiche costruttive del fabbricato

La villa è stata originariamente realizzata (anni 1962) con struttura portante in

muratura portante con solai in c.a. come la copertura a due falde e manto in tegole,

successivamente è stato realizzato un ampliamento per la realizzazione di un piano

superiore della stessa tipologia di materiali costruttivi (anno 1974).

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2.2 Composizione e distribuzione interna

L’unità identificata con il sub. 1 si compone dei seguenti vani: ingresso, cucina,

soggiorno, disimpegno, tre camere da letto, bagno, disimpegno per l’accesso al piano

terra, cantina/taverna, cantina, deposito, locale c.t. (in comunione con il sub.3)

autorimessa (sub.2) e corte comune con il sub. 3. L’unità è posta al piano primo

(sub.2) così è suddivisa: ingresso p.t., disimpegno, cucina/pranzo, soggiorno

(originariamente sottotetto praticabile), due camere da letto, bagno, due terrazze, t

locale c.t. (in comunione con il sub.3) e corte comune con il sub. 3.

2.3 Finiture dell’unità

Le pavimentazioni sono in piastrelle di ceramica per la zona giorno e servizi igienici ed

in legno per la zona notte, i bagni sono rivestiti in ceramica, le pareti divisorie interne

sono in mattoni forati intonacati al civile, i serramenti esterni sono in pvc con vetro

camera e/o doppi serramenti in legno ed alluminio anodizzato completi di avvolgibili.

2.4 Impianti tecnologici

L’immobile è dotato di impianto elettrico, di riscaldamento e rinfrescamento con split

interni ed unità di condensazione, si specifica che non essendo in possesso delle

certificazioni, lo scrivente non è in grado di certificarne la regolarità alle normative in

vigore, altresì la caldaia posta al piano inferiore e nel locale di pertinenza del sub. 1 è

comune alle due unità immobiliari.

2.5 Accessi e pertinenze

Al fabbricato si accede attraverso un portone carraio elettrico e due cancelli pedonali

(per il civ. 3 e civ. 5), tutti prospicienti la pubblica via, la corte di pertinenza risulta

recintata e comune alle due unità residenziali. Compete all’appartamento al piano

terra l’autorimessa al piano interrato contermine al lato nord.

2.6 Stato di manutenzione

L’immobile si presenta in buone condizioni di manutenzione.

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2.7 Documentazione fotografica

Vista prospettica Ovest Vista prospettica Nord-Ovest

Vista prospettica Sud - Ovest Vista prospettica Sud

Vista prospettica Autorimessa Vista interna C.T. comune

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2.8 Determinazione della superficie commerciale

Per quanto riguarda i fabbricati, la superficie esterna lorda (S.E.L.) è stata calcolata

attraverso la misurazione degli elaborati architettonici e confrontati con le planimetrie

catastali; i rapporti mercantili utilizzati per il calcolo della successiva superficie

commerciale seguono quanto disposto dalla norma UNI-EN 15733 (già UNI 10750) ed

in alcuni casi da quanto applicato dal mercato locale.

Comune di TAVAGNACCO - abitazione sub. 1 -


Superficie abitazione piano scantinato circa 72 mq x 50% 36,00 mq

Superficie autorimessa sub. 2 circa 27 mq x 50% 13,50 mq

Superficie abitazione piano rialzato circa 135 mq x 100% 135,00 mq

Terreno di pertinenza in comunione circa 140 x 10%/2 7,00 mq


Comune di TAVAGNACCO - abitazione sub. 3 -


Superficie abitazione piano primo circa 100 mq x 100% 100,00 mq

Superficie terrazze circa 12 mq x 25% 3,00 mq

Terreno di pertinenza circa 140 x 10%/2 7,00 mq


3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI

Vi è la corrispondenza tra l'atto di pignoramento e la situazione di fatto dei beni che

appartengono ai debitori.

4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO

4.1 Stato di possesso dei beni (lotto 1- capannone in Pradamano)

Il capannone al momento del sopralluogo risulta non in uso e con all’interno ancora

della documentazione e/o materiali della ditta precedente dichiarata fallita (si specifica

comunque che il fallimento è già stato chiuso).

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4.1.1 Stato di possesso dei beni (lotto 2- abitazione PT-S1 in Tavagnacco)

L’appartamento posto al piano rialzato al momento del sopralluogo risulta abitato dalla

esecutata.

4.1.2 Stato di possesso dei beni (lotto 3- abitazione P1 in Tavagnacco)

L’appartamento posto al piano primo al momento del sopralluogo risulta abitato dalla

famiglia di un comproprietario (con due figli minori) e non esecutato.

5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

5.1 Formalità a carico dell’acquirente

Nella relazione ipotecaria ventennale del notaio dott. Filippo Chiovari di Udine di data

15 settembre 2014, allegata agli atti della procedura:

non sono state rintracciate formalità, vincoli od oneri gravanti sui beni oggetto di

esecuzione che resteranno a carico dell’acquirente, se non determinati dagli atti di

provenienza ai quali si rimanda;

5.2 Eventuali oneri condominiali

Non ci troviamo in ambito condominiale.

6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI

Sempre nella relazione ipotecaria ventennale del notaio dott. Filippo Chiovari di Udine

di data 15 settembre, produce alla citata data le seguenti indicazioni relativamente

agli aggravi gravanti sui beni e che saranno cancellati:

ISCRIZIONE n.16668/2655 del 10.06.2009

A favore: Banca di Cividale S.p.A.

Contro:

Titolo: ipoteca a volontaria a seguito di atto di mutuo di data 26.05.2009 rep.

196097/44650 notaio Paolo Alberto Amodio di Udine per totali € 280.000,00 di cui €

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160.000,00 di capitale

Beni: Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 1-2

ISCRIZIONE n.20666/3345 del 14.07.2009

A favore: Casa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia S.p.A.

Contro:


196295/44747 notaio Paolo Alberto Amodio di Udine per totali € 3.200.000,00 di cui €

1.600.000,00 di capitale

Beni: Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 98

ISCRIZIONE n.34675/5706 del 29.12.2011

A favore: Banca di Credito Cooperativo di Manzano (Udine) soc.coop.

Contro:


35620/22137 notaio Fabio Conte di Udine per totali € 400.000,00 di cui € 200.000,00

di capitale

Beni: Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 98

ISCRIZIONE n.24173/3329 del 13.11.2013


Contro:

Titolo: ipoteca giudiziale a seguito di decreto ingiuntivo di data 08.11.2013 rep.

3439/2013 Tribunale di Udine per totali € 200.000,00 di cui € 185.633,20 di capitale

Beni: Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 1-2-3

TRASCRIZIONE n. 13555/10358 del 26.06.2014


Contro:

Titolo: atto giudiziario – verbale di pignoramento immobili rep. 2674/2014 di data

27.05.2014 Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Udine

Beni: Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 98 per la quota dell’intero afferente alla

ditta - Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 1-2 per la quota dell’intero

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afferente alla - Comune di Tavagnacco fg. 29 mapp. 312 sub. 3 per la quota di 1/3

afferente alla

7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE – DESTINAZIONE URBANISTICA - EVENTUALI ABUSI EDILIZI

7.1 La regolarità edilizio-urbanistica (lotto 1- capannone in Pradamano)

Anno di costruzione

Fabbricato anteriore 01/09/1967

Titoli autorizzativi esaminati

• licenza edilizia n° 908 di data 18.05.1976 (capannone originario)

• concessione edilizia n° C/2001/10 del 11.07.2001 (ampliamento)

• variante n° D/2003/41 del 23.06.2003 (copertura capannone originario)

• variante n° C/2004/48 del 25.10.2004

• inizio lavori 17.09.2001 e fine lavori 16.12.2004

Fonte documentazione visionata: ufficio tecnico del Comune di Pradamano

Data verifica urbanistica 05/02/2015

Agibilità prot. n° 0001836 pratica n° C/2001/10 del 06.02.2009 (escluso il soppalco)

Certificato energetico non presente

7.2 La regolarità edilizio-urbanistica

Situazione urbanistica

Strumento urbanistico D3-H3 – Insediamenti industriali, artigianali e commerciali

esistenti, commerciali all’ingrosso.

Si specifica che il terreno di pertinenza avendo una superficie maggiore a mq 5.000 vi

è la necessità di allegazione del certificato di destinazione urbanistica il quale avendo

un valore limitato nel tempo, lo stesso sarà richiesto al momento del decreto di

trasferimento immobiliare.

� NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della

stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni: manca il

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certificato di agibilità anche per la parte del soppalco in quanto lo stesso ha subito

una variante architettonica non depositata.

7.3 Eventuali abusi edilizi

Vi è la necessità di presentare una variante in sanatoria (per opere interne) e

successivamente richiedere l’agibilità (per il soppalco) verificando se il collaudo delle

opere statiche ricomprende anche tale lavorazione.

Per quanto riguarda i costi gli stessi sono contenuti in particolar modo da parcelle

professionali (domanda di agibilità, variante architettonica) mentre gli eventuali oneri

dell’amministrazione sono da considerare al momento della presentazione della

pratica, per tale motivo non è possibile da parte dello scrivente poterli quantificare in

maniera compiuta e comunque il sottoscritto ne ha tenuto in debita considerazione

nella valutazione finale.

7.4 Conformità planimetrie catastali

Sì ritiene verosimilmente conforme ad eccezione della scala di accesso al soppalco che

risulta spostata nello stato di fatto.

7.1.1 La regolarità edilizio-urbanistica (lotto 2- 3 abitazioni in Tavagnacco)

Anno di costruzione

Fabbricato successivo 01/09/1967


Indicare la documentazione visionata:

• Nulla osta per l’esecuzione di lavori edili pratica n° 5004 di data 27.12.1961

(fabbricato al piano terra e scantinato)


(sopraelevazione fabbricato al piano primo)

• Concessione edilizia in sanatoria prot. 3846/86 pratica n° 369 del

12.10.1987 (autorimessa piano interrato)

• Denuncia di Inizio Attività del 7.01.2008 n° 615 cat. 16 per la creazione di

un ingresso autonomo di accesso al piano primo

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Fonte documentazione visionata: ufficio tecnico del Comune di Tavagnacco

Data verifica urbanistica 4/02/2015

Autorizzazione di abitabilità di data 17/12/1962 (fabbricato originario)

Autorizzazione di abitabilità di data 17/04/1974 (sopraelevazione fabbricato)

Autorizzazione di agibilità di data 12/10/1987 (autorimessa)

Certificato energetico non presente

7.2.1 La regolarità edilizio-urbanistica


Strumento urbanistico Ambito della città consolidata “B” sottozona B2

☺ REGOLARITÀ (per quanto riguarda il lotto 2) edilizio - urbanistica della

costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

� NON REGOLARITÀ (per quanto riguarda il lotto 3) edilizio - urbanistica della

costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le

seguenti motivazioni: il vano adibito a soggiorno del piano primo, originariamente

è stato indicato come sottotetto praticabile altresì la copertura dello stesso non è

conforme alle tavoli progettuali del 1974 ancorché la copertura a detto vano

risulta più alta della falda concessionata.

7.3 .1 Eventuali abusi edilizi

Vi è la necessità di presentare una pratica in sanatoria per il mutamento della

destinazione d’uso del vano ed anche per la volumetria maggiore di quella autorizzata.

Per quanto riguarda i costi gli stessi sono contenuti oltre che nell’attività professionale

anche dagli eventuali oneri dell’amministrazione che sono da considerare al momento

della presentazione della pratica (anche in considerazione che l’abuso si ritiene

effettuato nell’arco temporale dal 1967 al 1977), per tale motivo non è possibile da

parte dello scrivente poterli quantificare in maniera compiuta e comunque il

sottoscritto ne ha tenuto in debita considerazione nella valutazione finale.

7.4.1 Conformità planimetrie catastali

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Non sono conformi in quanto non sono riportate le opere di cui alla DIA del

07.09.2008 relativi alla creazione di un vano per l’accesso autonomo al piano primo,

altresì insiste un vano cantina è stato suddiviso in due stanze autonome.

8. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE

Dalle indagini effettuate il lotto n° 3 ed identificato al C.E.U. al fg. 29 mapp. 312 sub.

3 e per la quota di 1/3 indivisa, è emersa la seguente trascrizione di un fondo

patrimoniale sui beni oggetto di stima, a magistero del Notaio Maria Benedetta di data

11.03.2004 rep. 12960 racc. 1202 registrato a Udine il 31.032004 al n° 1942.

9. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE

Non risulta costituito un diritto di abitazione sugli immobili in esecuzione

10. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI


15 settembre, allegata agli atti della procedura::

è garantita la continuità storica delle trascrizioni

11. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI


15 settembre, allegata agli atti della procedura.

non è stato rinvenuto nessun provvedimento di assegnazione della casa coniugale

12. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI

Il pignoramento colpisce l’intera proprietà del lotto n° 1 e n° 2;

Mentre colpisce la quota di 1/3 pro indiviso del Lotto n° 3 che lo scrivente data la sua

natura lo ritiene indivisibile ancorché lo stesso come sopra specificato è soggetto per

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1/3 a costituzione di fondo patrimoniale a favore di soggetto proprietario e non

esecutato.

13. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI

13.1 Segmento di mercato (lotto 1- capannone in Pradamano)

Il segmento di mercato1 rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare in cui

viene a trovarsi il bene oggetto d’esame.

Nell’analisi economico-estimativa del mercato immobiliare, lo scrivente ritiene che

l'unità immobiliare possa collocarsi, quindi, in un segmento del mercato definito dai

seguenti principali parametri:

Tipologia del parametro

Definizione Analisi del parametro di segmentazione del mercato

Localizzazione Indica la posizione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei livelli della rendita fondiaria

Unità immobiliare ubicata in zona periferica del Comune di appartenenza

Tipo di contratto

Riguarda la natura della transazione relativa a una compravendita, all’affitto, al leasing, ecc.

Vendita forzata

Destinazione Indica l’uso al quale è adibito l’immobile (abitazione, ufficio, commercio, ecc.)

Industriale – artigianale secondo HBU

Tipologia immobiliare

Riguarda le classificazioni degli immobili, in fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati, ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in condominio o in proprietà esclusiva; ecc.

Fabbricato in proprietà esclusiva in discrete condizioni di manutenzione

Tipologia edilizia

Si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell’edificio (es.multipiano, villette, capannoni, ecc)

Capannone

Dimensione Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto al mercato immobiliare in esame

Unità di ampie superfici

Caratteri della domanda e dell’offerta

Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra domanda e offerta e con altri segmenti di mercato

Domanda costituita da imprenditori del settore e/o investitori

Forma di mercato

Mira a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza dal lato della domanda e dell’offerta

Concorrenza monopolistica per pluralità di venditori e di acquirenti

Analisi della fase del mercato

Indicare l’andamento ciclico del mercato, fase di espansione, fase di contrazione, fase di recessione, fase di recupero

In fase di contrazione

Livello del prezzo

È rappresentato dal prezzo unitario medio degli immobili del segmento di mercato, oppure dal prezzo unitario minimo e dal prezzo unitario massimo

Prezzi rilavati da borsini FIAIP e FIMAA ed OMI e siti web, da cui i prezzi di compravendite per capannoni industriali: indicativamente da € 250,00/mq ad € 380,00/mq

13.1.1 Segmento di mercato

Tipologia del parametro

Definizione Analisi del parametro di segmentazione del mercato

1 IVS - CVI

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Localizzazione Indica la posizione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei livelli della rendita fondiaria

Unità immobiliare ubicata in zona centrale del Comune di appartenenza

Tipo di contratto

Riguarda la natura della transazione relativa a una compravendita, all’affitto, al leasing, ecc.

Vendita forzata

Destinazione Indica l’uso al quale è adibito l’immobile (abitazione, ufficio, commercio, ecc.) abitazione secondo HBU

Tipologia immobiliare

Riguarda le classificazioni degli immobili, in fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati, ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in condominio o in proprietà esclusiva; ecc.

Fabbricato in proprietà esclusiva in buone condizioni di manutenzione

Tipologia edilizia

Si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell’edificio (es.multipiano, villette, capannoni, ecc)

Appartamenti

Dimensione Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto al mercato immobiliare in esame

Unità di medie superfici

Caratteri della domanda e dell’offerta

Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra domanda e offerta e con altri segmenti di mercato

Domanda costituita da privati per prima casa o investitori per mettere a reddito, mentre offerta singoli privati o imprese costruttrici

Forma di mercato

Mira a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza dal lato della domanda e dell’offerta

Concorrenza monopolistica per pluralità di venditori e di acquirenti

Analisi della fase del mercato

Indicare l’andamento ciclico del mercato, fase di espansione, fase di contrazione, fase di recessione, fase di recupero

In fase di contrazione

Livello del prezzo

È rappresentato dal prezzo unitario medio degli immobili del segmento di mercato, oppure dal prezzo unitario minimo e dal prezzo unitario massimo

Prezzi rilavati da borsini FIAIP e FIMAA ed OMI e siti web, da cui i prezzi di compravendite per appartamenti in villa: indicativamente da € 800,00/mq ad € 1100,00/mq

13.2 Definizione del valore ricercato

Scopo principale del presente rapporto di valutazione, così come richiesto dal quesito

peritale, è di determinare il valore commerciale dei beni da porre in vendita come

prezzo base d'asta.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più

probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in

condizioni di vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.

13.3 Procedimento di stima

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 –

IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene

definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può

essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore,

essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti,

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dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito

con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2,

nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito

come segue:

"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è

costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di

marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di

valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze

dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali

non può essere intrapreso un marketing appropriato."

Si riferisce, tra le altre cose, alla mancanza di garanzie postume, alla diversa fiscalità,

alla mancata disponibilità immediata dell'immobile, ai limitati accessi ed altri aspetti

difformi dal libero mercato.

13.4 Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard

internazionali di valutazione

Gli elementi che intervengono e che verranno presi dallo scrivente in debita

considerazione nella determinazione del più probabile valore di mercato, sono tutta

una serie di condizioni intrinseche (l’ubicazione territoriale, le caratteristiche della

zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del

mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie dell’unità immobiliare in

esame come il suo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza, la

distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, ecc.). Nel caso in

questione lo scrivente determinerà la sua stima secondo il criterio monoparametrico2

o sintetico per confronto diretto, tenendo conto del principio dell’ordinarietà come

quello dello Highest and Best Use (HBU) ossia il più conveniente e miglior uso,

rappresentante la destinazione maggiormente redditizia per gli immobili esaminati.

2 Procedimento del prezzo di mercato che si basa sull’impiego di un unico parametro di confronto tecnico o economico e di una relazione di proporzionalità diretta tra il valore di stima e il parametro dell’immobile oggetto di valutazione.

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Per quanto sopra quindi, effettuate dalla scrivente tutte le ricerche possibili sui

conosciuti valori unitari attualmente praticati dal mercato immobiliare nel segmento

delle unità residenziali in villa da ristrutturare, del Comune di SAN GIOVANNI AL

NATISONE (Borsino immobiliare FIAP, consulente Immobiliare Il Sole 24 ore,

Osservatorio Immobiliare, ricerca tramite siti internet specializzati in vendita di

immobili, ecc.) ma in considerazione anche dei prezzi marginali ad esso collegati. il

sottoscritto ritiene congruo attribuire un valore economico pari a: € 250,00/mq per il

LOTTO N° 1 e precisando che tale quantificazione considera lo stato di fatto in cui vige

l’immobile alla datazione del presente rapporto di valutazione e di tutti i fattori

esplicitati.

In considerazione degli appartamenti di cui ai LOTTI N° 2 e N° 3 (in Comune di

Tavagnacco), sono stati considerati i Valori Agricoli Medi della Provincia di Udine per le

regioni agrarie di appartenenza e ponderatamente attribuiti in percentuali diverse.

La valutazione di entrambi i lotti tengono in considerazione tutti gli elementi oggettivi

e soggettivi, anche se non apparenti, ma tuttavia sulle considerazioni espresse dal

C.T.U. per la determinazione di un prezzo base d’asta che risulti a livello

concorrenziale. Pertanto in base a calcoli a parte fatti e per brevità omessi, la stima

così si concreta:

LOTTO N° 1

Superficie commerciale omogeneizzata - fabbricato industriale -Capannone e pertinenze di circa mq. 3100,00 x 250,00€ = 775.000,00€

SOMMANO ARROTONDATI A CORPO 775.000,00€

LOTTO N° 2

Superficie commerciale omogeneizzata - appartamento sub. 1-2 -Capannone e pertinenze di circa mq. 190,00 x 1.000,00€ = 190.000,00€


LOTTO N° 3

Superficie commerciale omogeneizzata - appartamento sub. 3 -Capannone e pertinenze di circa mq. 110,00 x 850,00€ = 93.500,00€


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14. FORMAZIONE DEI LOTTI

Sulla scorta di quanto precedentemente esposto, il sottoscritto reputa opportuno

procedere alla formazione del seguenti lotti:

LOTTO 1

Per quanto concerne l’immobile identificato presso l’Agenzia delle Entrate-Territorio

della Provincia di Udine - Servizi Catastali

COMUNE DI PRDAMANO - Catasto Fabbricati

Tipologia : CAPANNONE INDUSTRIALE - ARTIGIANALE

Ubicazione : VIA CUSSIGNACCO CIV. 88

Titolarità : PIENA PROPRIETA’

Sez. Fg Mapp. sub z.c cat. cl. cons. Indirizzo - piano Rendita

A 7 98 D/7 Via Cussignacco 88

PT-P1

€ 9.572,00

Corrispondente al catasto terreni fg. 7 mapp. 98

Nei valori di stima è ricompresa anche l’incidenza dei beni comuni non censibili, quali il terreno di pertinenza

PREZZO BASE D’ASTA per la quota dell’intero € 775.000,00 (diconsi Euro settecentosettantacinquemila/00)

LOTTO 2




Tipologia : APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE

Ubicazione : VIA DALMAZIA CIV. 3

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Titolarità : PIENA PROPRIETA’

Fg Mapp. sub z.c cat. cl. cons. Indirizzo - piano Rendita

29 312 1 1 A/2 2 7,5 VANI Via Dalmazia 3 PT-PS1 € 832,79

29 312 2 1 C/6 3 25 MQ Via Dalmazia 3 PS1 € 82,94


Nei valori di stima è ricompresa anche l’incidenza dei beni comuni non censibili, quali terreno di pertinenza e c.t. comune al sub. 3

PREZZO BASE D’ASTA per la quota dell’intero € 190.000,00 (diconsi Euro centonovantamila/00)

LOTTO 3



COMUNE DI TAVAGNACCO – Catasto Fabbricati/Terreni

Tipologia : APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE

Ubicazione : VIA DALMAZIA CIV. 3

Titolarità : PROPRIETA’ PER LA QUOTA DI 1/3

Fg Mapp. sub z.c cat. cl. cons. Indirizzo - piano Rendita

29 312 3 1 A/2 2 5 VANI Via Dalmazia 3 P1 € 555,19


Nei valori di stima è ricompresa anche l’incidenza dei beni comuni non censibili, quali terreno di pertinenza e c.t. comune al sub. 1

PREZZO BASE D’ASTA per la quota di 1/3 € 31.000,00 (diconsi Euro trentunomila/00)

Assunzioni e limiti

Il sottoscritto valutatore immobiliare dichiara:

Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

Di non aver agito in conflitto di interesse.

Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.

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Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed

imparzialità.

Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere

sottoposto a riesame.

Di non aver eseguito sondaggi sotterranei in presenza di terreni.

La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle

conoscenze dello stesso.

Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle

condizioni riportate.

Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della

professione.

Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e

collocato l’immobile.

Ha ispezionato di persona la proprietà.

Fatto e sottoscritto in Udine il giorno 8 febbraio 2015

L’ESPERTO ESTIMATORE

(per.ind.ed. Carlo Sala)

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Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione

• Elaborati fotografici degli esterni/interni (presente nel documento) • LOTTO N° 1

• Visure catastali C.E.U.

• Estratto di mappa C.T. • Planimetrie Catastali • Copia Certificazione Agibilità • Certificato di agibilità / abitabilità

• LOTTO N° 2-3

• Visure catastali C.E.U. • Planimetrie Catastali (Sub. 1-2 e 3) • Copia Certificazione Abitabilità del 17/12/1962

• Copia Certificazione Abitabilità del 17/04/1974 • Copia Certificazione Abitabilità del 12/10/1987 • Elaborati grafici DIA del 07.01.2008 • LOTTO N° 3

• Costituzione fondo patrimoniale.

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Rapporto di valutazione integrativo - Esecuzione Immobiliare nr. 302/2014


T R I B U N A L E D I U D I N E Esecuzione Immobiliare n. 302/2014

Giudice delle Esecuzioni: Dott.ssa Anna Maria Antonini

Anagrafica Creditore procedente: Rappresentato dall’Avvocato Debitori esecutati: Esperto incaricato

BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA con sede in Manzano (UD) Via Roma civ. 7 C.F./P.Iva 00251640306

Per.ind.ed. Carlo Maria Sala Viale Venezia 289 Tel/fax +39 0432-234258 Mail [email protected] Pec [email protected] Iscritto al Collegio dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati della Provincia di Udine al n° 1961 di posizione tecnico certificato (ISO 17024) per le valutazioni immobiliari

Avv. Alberto Freschi con studio in Udine, vicolo Brovedan, 7 E mail pec: [email protected]

RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE - INTEGRATIVO

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Riferimenti Temporali 20 novembre 2016 Richiesta del G.E. ad integrare il Rapporto di valutazione; 29 marzo 2016 Aggiornamento visure Agenzia del Territorio; 30 marzo 2016 Aggiornamento Visure ipotecarie; 24 marzo 2016 Accertamenti edilizio-urbanistici; 30 marzo 2016 Data di riferimento valutazione

Indice

PREMESSE……………………………………………………………………………………………………………..3QUESITO PERITALE……………………………………………………………………………………………….3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVI DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI .............................................................................................. .5

2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ............................................................ 6

3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI ........... 6

4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO ............ 6

5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE ................................................. 7

6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI .............................................................................. 7

7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE – DESTINAZIONE URBANISTICA - EVENTUALI ABUSI EDILIZI ........................... 7

8. VERIFICA DI GRAVAMI DA CENSO. LIVELLO O USO CIVICO ........................... 7

9. IMFORMAZIONE SULL’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE CONDOMINIALI

ORDINARIE E STRAORDINARIE GIA’ DELIBERATE ............................................. 7

10. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE .......................................................... 12

11. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE 13

12. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI .................................. 13

13. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI ............................................................ 14

14. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI ......................................................... 14

15. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEI BENI PIGNORATI .............. 14

Assunzioni e limiti .......................................................................................... 14

Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione ........................ 16

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PREMESSE

Fermo restando che ai quesiti richiesti al momento di assunzione dell’incarico ed a cui

lo scrivente ha dato già risposta nell’elaborato depositato in data 9 febbraio 2015 e

che gli stessi si ritengono ancora validi.

Scopo della presente relazione è di integrare lo stesso, considerando:

LE MODIFICHE APPORTATE AGLI ARTT. 568 E 173bis c.p.c. ED INTRODOTTE DAL D.L. 83 DEL 27.06.2015 CONVERTITO NELLA LEGGE 132 DEL 06.08.2015

A seguito dei quanto sopra e per chiarezza di esposizione il sottoscritto ritiene

opportuno evidenziare il quesito peritale che ad oggi viene proposto ai sottoscritti

esperti e provvedere ad integrarlo ove si rende necessario a seguito dell’introduzione

della recente normativa.

QUESITO PERITALE

“Provveda l’esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all’interno delle

unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla

determinazione del valore di mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i

lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la

sottoindicata elencazione:

1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) sommaria descrizione dei beni;

3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze

peritali, appartiene al debitore;

4) stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base

al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti

registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di

locazione, se hanno data certa, se registrati in epoca antecedente al

pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al

fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva);

5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul

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bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da

contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il

suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che possono essere cancellate

dal G.E.;

6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica

previsto dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del

bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso.

In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi

dell'art.36 del DPR n.380 del 06.06.2001 e gli eventuali costi della stessa

altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando

il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata,

lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le

eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la

verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente

presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste

dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46

comma 5 del DPR 06.06.2001 n. 380, nonché delle norme di settore a carattere

regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del

titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni

di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le

relative fotografie affinché l’acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;

8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia

stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore

pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione,

su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia

ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni

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anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari

relativi al bene pignorato;

10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in “fondo patrimoniale”,

indicare la data di stipulazione e di registrazione dell’atto, nonché se esso sia

stato regolarmente annotato a margine dell’atto di matrimonio;

11) allorché l’acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da

atto inter vivos ma mortis causa, controllare l’esistenza di eventuale diritto di

abitazione in favore del coniuge superstite;

12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni;

13) l’esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del

Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli

(indicando età e numero dei figli);

14) caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda

divisibilità del bene.

15) determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di

mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per

metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di

mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e

precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione

urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli

oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le

eventuali spese condominiali insolute;

16) le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le

altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente).

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVI DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI

Vi è già data risposta nel Rapporto depositato in data 09.02.2015 e

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relativamente ai lotti formati (lotto n° 1-2 e 3)

2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI

Vi è già data risposta nel Rapporto depositato in data 09.02.2015 e

relativamente ai lotti formati (lotto n° 1-2 e 3)

3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’ DEI DEBITORI

Vi è la corrispondenza tra l'atto di pignoramento e la situazione di fatto dei

beni che appartengono ai debitori, ed agli stessi pervenuti: quanto al lotto n° 1 a

seguito di atto di compravendita di data 19.06.2009 rep. 196.294/44.746 Notaio Paolo

Alberto Amodio da Udine e registrato in Udine il 10.07.2009 al n° 10311 serie 1/T;

quanto al lotto n° 2 a seguito di atto di compravendita di data 29.07.1988 rep. 98719

Notaio Alberto Menazzi da Udine e registrato in Udine l’11.08.1988 al n° 4719; quanto

al lotto n° 3 a seguito di denuncia di successione in morte di

avvenuta in data 25.08.1993 registrata a Udine il 04.02.1994 volume 1324 n° 11 e

trascritta a Udine il 13.02.1996 ai nn° 3278/2471 ed allo stesso pervenuto con atto di

compravendita di data 29.07.1988 rep. 98719 Notaio Alberto Menazzi da Udine e

registrato in Udine l’11.08.1988 al n° 4719. Si specifica che il lotto n° 2 è stato

ridotto nel vano soggiorno (come da planimetria allegata e di cui alla DIA

prot. 615 del 07.01.2008) con il fine di realizzare una scala di accesso

autonomamente utilizzabile dal lotto n° 3 e quindi renderlo indipendente. A

parere di chi scrive si rende necessario provvedere alla sistemazione

catastale prima della vendita onde correttamente individuare i due lotti.

4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI D’AFFITTO

(lotto 1- capannone in Pradamano – Sez. A fg. 7 pc. 98)

Il capannone alla datazione della presente integrazione risulta in custodia della COVEG

srl

(lotto 2- abitazione PT-S1 in Tavagnacco - fg. 29 pc. 312 subb. 1 e 2)

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L’appartamento posto al piano rialzato al momento del sopralluogo risulta abitato dalla

esecutata.

(lotto 3- abitazione P1 in Tavagnacco – fg. 29 pc. 312 sub. 3)

L’appartamento posto al piano primo al momento del sopralluogo risulta abitato dalla

famiglia di un comproprietario (con due figli minori) e non

esecutato.

5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

Dalla Certificazione Notarile Sostitutiva redatta dal Notaio avv. Filippo Chiovari di data

15 settembre 2014 allegato agli atti della procedura, nonché dagli aggiornamenti

effettuati presso l’Ufficio delle Entrate – Servizio Pubblicità Immobiliare alla data del

30.03.2016, non sono state rintracciate formalità, vincoli od oneri gravanti sui beni

oggetto di esecuzione che resteranno a carico dell’acquirente, se non determinati dagli

atti di provenienza ai quali si rimanda.

6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI

Dalla Certificazione Notarile Sostitutiva redatta dal Notaio avv. Filippo Chiovari di data

15 settembre 2014 allegato agli atti della procedura, nonché dagli aggiornamenti

effettuati presso l’Ufficio delle Entrate – Servizio Pubblicità Immobiliare alla data del

30.03.2016, nulla è variato rispetto a quanto già evidenziato nel Rapporto di

valutazione depositato in data 09.02.2015.

7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE – DESTINAZIONE URBANISTICA - EVENTUALI ABUSI EDILIZI

7.1 Regolarità edilizio-urbanistica (lotto 1 – Capannone in Pradamano)

Dalle ricerche effettuate presso il Servizio dell’Edilizia Privata del Comune di

Pradamano il fabbricato oggetto di esecuzione risulta costruito in base ai

seguenti titoli autorizzativi:

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Anno originario di costruzione

Fabbricato anteriore al 01/09/1967


• licenza edilizia n° 908 di data 18.05.1976 (capannone originario)

• concessione edilizia n° C/2001/10 del 11.07.2001 (ampliamento)

• variante n° D/2003/41 del 23.06.2003 (copertura capannone originario)

• variante n° C/2004/48 del 25.10.2004

• inizio lavori 17.09.2001 e fine lavori 16.12.2004

Agibilità prot. n° 0001836 pratica n° C/2001/10 del 06.02.2009 (escluso il soppalco)

Certificato di prestazione energetico non presente

7.2 La regolarità edilizio-urbanistica


In base al Piano Regolatore Generale del Comune di Pradamano include gli immobili

oggetto di esecuzione secondo il seguente strumento urbanistico in Zona D3-H3 –

Insediamenti industriali, artigianali e commerciali esistenti, commerciali all’ingrosso.

(art. 39 delle NTA).

Si specifica che il terreno di pertinenza avendo una superficie maggiore a mq 5.000 vi

è la necessità di allegazione del certificato di destinazione urbanistica il quale avendo

un valore limitato nel tempo, lo stesso sarà richiesto al momento del decreto di

trasferimento immobiliare.

Dall’analisi dello stato di fatto, eseguito in sede di sopralluogo, del fabbricato

de quo, risultano le seguenti incongruenze che determinano una NON

REGOLARITA’ URBANISTICA e che di seguito così si riassume:

1) la parte riferita al soppalco ha subito una variante architettonica non agli atti

comunali altresì manca della certificazione di agibilità (del soppalco).

7.3 Regolarità edilizio-urbanistica

Vista la L.R. n° 19 del 11.11.2009 e successive modifiche ed integrazioni, visto il

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regolamento di attuazione di cui al D.P.R. n° 18 del 20.01.2012 e successive

modifiche, si ritiene che tali abusi possano essere regolarizzati (alla data della

presente relazione) come segue:

1.a) mediante la richiesta di una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 50 comma 3°.


In relazione all’art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell’art.

19 del DLgs 78/2010 convertito in Legge 122/2010 la planimetria catastale dell’ unità

immobiliare depositata presso l’Agenzia delle Entrate di Udine, Sezione Territorio,

appare conforme all’odierno stato di fatto dei luoghi ad eccezione della scala

di accesso che risulta spostata.

7.5 Costi necessari per la regolarizzazione

Ai costi che verranno determinati dall’amministrazione Comunale a titolo di oblazione

(si presume un costo di € 516,00 oltre a due marche da bollo e diritti di segreteria)

sono anche da considerare le prestazioni professionali per le richieste della sanatoria,

pratiche accessorie e variazione della scheda catastale che lo scrivente

prudenzialmente computa complessivamente detti costi, in € 3.500 oltre

oneri di legge (sulle parcelle professionali). Si specifica comunque che per

ottenere il certificato di agibilità (per la parte del soppalco) devono essere

depositate le necessarie certificazioni degli impianti ed idoneità statiche che

in questa sede non è possibile quantificare in quanto potrebbero rendersi

necessario degli interventi di adeguamento.

7.1.1 Regolarità edilizio-urbanistica (lotto 2- 3 abitazioni in Tavagnacco)

Dalle ricerche effettuate presso il Servizio dell’Edilizia Privata del Comune di

Tavagnacco il fabbricato oggetto di esecuzione risulta costruito in base ai

seguenti titoli autorizzativi:

Anno originario di costruzione

Fabbricato successivo 01/09/1967


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(fabbricato al piano terra e scantinato)


(sopraelevazione fabbricato al piano primo)

• Concessione edilizia in sanatoria prot. 3846/86 pratica n° 369 del 12.10.1987

(autorimessa piano interrato)

• Denuncia di Inizio Attività del 7.01.2008 n° 615 cat. 16 per la creazione di un

ingresso autonomo di accesso al piano primo

Autorizzazione di abitabilità di data 17/12/1962 (fabbricato originario)

Autorizzazione di abitabilità di data 17/04/1974 (sopraelevazione fabbricato)

Autorizzazione di agibilità di data 12/10/1987 (autorimessa)

7.2.1 La regolarità edilizio-urbanistica


In base al Piano Regolatore Generale del Comune di Tavagnacco aggiornato alla

Variante n° 9 - Adottata con delibera di C.C.n.10 del 07.04.2014; approvata con

delibera di C.C. n.45 del 26.11.2014; B.U.R. n.4 del 28.01.2015 - include gli immobili

oggetto di esecuzione secondo il seguente strumento urbanistico in Zona B2 a media

intensità. (art. 30 delle NTA).

Dall’analisi dello stato di fatto, eseguito in sede di sopralluogo, del fabbricato

de quo, risultano le seguenti incongruenze che determinano una NON

REGOLARITA’ URBANISTICA e che di seguito così si riassume:

LOTTO N° 2

2) Un vano interrato è stato suddiviso in due stanze con la posa in opera di una

tramezzatura.




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modifiche, si ritiene che tali abusi possano essere regolarizzati (alla data della


2.a) mediante la richiesta di una messa in pristino per opere interne soggette ad

edilizia libera.





non sono conformi all’odierno stato di fatto dei luoghi (come riferito al

paragrafo 3).


Ai costi che verranno determinati dall’amministrazione Comunale a titolo di oblazione

sono anche da considerare le prestazioni professionali per le richieste della sanatoria,

pratiche accessorie e variazione della scheda catastale che lo scrivente

prudenzialmente computa complessivamente detti costi, in € 3.000 oltre

oneri di legge (sulle parcelle professionali).

LOTTO N° 2

3) il vano adibito a soggiorno del piano primo, originariamente è stato indicato

urbanisticamente come sottotetto praticabile altresì la copertura dello stesso

non è conforme alle tavoli progettuali del 1974 ancorché la copertura a detto

vano risulta più alta della falda concessionata.




modifiche, si ritiene che tali abusi potrebbero essere regolarizzati (alla data della


3.a) mediante la richiesta di permesso di costruire in sanatoria con mutamento di

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destinazione d’uso del vano (per renderlo abitabile).





non sono conformi all’odierno stato di fatto dei luoghi (come riferito al

paragrafo 3).


Vi è la necessità di presentare una pratica in sanatoria per il mutamento della

destinazione d’uso del vano ed anche per la volumetria maggiore di quella autorizzata.

Per quanto riguarda i costi gli stessi sono contenuti oltre che nell’attività professionale

anche dagli eventuali oneri dell’amministrazione che sono da considerare al momento

della presentazione della pratica (anche in considerazione che l’abuso si ritiene

effettuato nell’arco temporale dal 1967 al 1977), per tale motivo non è possibile da

parte dello scrivente poterli quantificare in maniera compiuta se non eseguendo un

rilievo puntuale dell’abuso e mediante la presentazione della pratica presso

l’amministrazione comunale (la quale conteggia oltre che la sanzione gli oneri di

urbanizzazione) e comunque il sottoscritto ne ha tenuto in debita considerazione nella

valutazione finale. Altresì sarà necessario provvedere ad una richiesta di agibilità con

conseguente certificazioni degli impianti che a tutt’oggi potrebbero essere anche

oggetto di eventuale implementazione.

8. VERIFICA DI GRAVAMI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO

Dalla disamina della Certificazione Notarile Sostitutiva redatta dal Notaio avv. Filippo

Chiovari di data 15 settembre 2014 allegato agli atti della procedura, nonché dagli

aggiornamenti effettuati presso l’Ufficio delle Entrate – Servizio Pubblicità Immobiliare

alla data del 30.03.2016, non emergono simili gravami. COVE

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9. IMFORMAZIONE SULL’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE CONDOMINIALI ORDINARIE E STRAORDINARIE GIA’ DELIBERATE

Non siamo in ambito condominiale in nessuno dei lotti formati.

10. EVENTUALE “FONDO PATRIMONIALE”

Si specifica che il lotto n° 3 - identificato al C.E.U. al fg. 29 mapp. 312 sub. 3 e per la

quota di 1/3 indivisa, è gravato dalla seguente trascrizione di un fondo patrimoniale

sui beni oggetto di stima, con atto del Notaio Maria Benedetta Pancera di data

11.03.2004 rep. 12960 racc. 1202 registrato a Udine il 31.03.2004 al n° 1942 serie 1

atti Pubblici. (atto allegato nel precedente Rapporto di valutazione e contratto tra

proprietaria della quota di 1/3 e non

esecutata).

Dalle indagini esperite presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Tavagnacco e

Bicinicco detto fondo è stato trascritto nell’atto di matrimonio.

11. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE




alla data del 30.03.2016, non emergono simili gravami.

12. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI




alla data del 30.03.2016, si è verificato il principio delle trascrizioni nel

ventennio. COVE

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13. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI

Nulla è emerso in merito.

14. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI

Considerando che il pignoramento colpisce l’intera proprietà del lotto n° 1 e n° 2 e che

gli stessi non sono comodamente divisibili si ritiene di formare dei lotti omogenei;

Mentre il lotto n° 3 è colpito per la quota di 1/3 pro indiviso del che lo scrivente data

la sua natura lo ritiene indivisibile ancorché lo stesso come sopra specificato è oggetto

per 1/3 a costituzione di fondo patrimoniale a favore di soggetto proprietario e non

esecutato.

15. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEI BENI PIGNORATI

Lo scrivente ad evasione dell’incarico precisa che nella valutazione dei beni di cui al

rapporto già depositato in data 09.02.2015 era già stato considerato sia quanto

sopraesposto, che le riduzioni per l’assenza della garanzia per vizi dei beni in vendita,

lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, ecc. e pertanto si ritiene di

confermare i valori già espressi nei lotti formati in precedenza. (LOTTO n° 1-2 e 3)

Assunzioni e limiti

Il sottoscritto valutatore immobiliare dichiara:

Di aver agito in accordo agli standard etici e professionali.

Di possedere l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è

ubicato e collocato l’immobile ed è in possesso dei requisiti formativi previsti

per lo svolgimento della professione.

Di aver ispezionato di persona la proprietà.

Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed

imparzialità.

Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento ed in conflitto di interesse.

Che la versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle

conoscenze dello stesso.

Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

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Di non aver eseguito sondaggi sotterranei in presenza di terreni per la ricerca di

qualsivoglia prodotto nocivo.

Di non aver eseguito verifiche sul funzionamento degli impianti presenti nei

fabbricati e nemmeno sulla conformità degli stessi.

Di non aver ricercato la presenza di sostanze nocive (es.amianto) nei fabbricati

oggetto di stima.

Di non aver eseguito una verifica statica su opere abusive, per cui il perito non

è responsabile qualora la sanatoria/condono non sia procedibile per carenze

statiche.

Di non aver eseguito misurazioni per stabilire la sagoma del/i fabbricato/i,

distanze dai confini, etc.

Di aver effettuato solamente controlli di tipo visivo e non intrusivo sui beni

oggetto di stima.

Di non aver effettuato visure o ricerche presso l’Agenzia delle Entrate –

Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di servitù, pesi o quant’altro gravi

sui beni oggetto di stima oltre il ventennio.

Di non aver effettuato accertamenti su residue pendenze economiche in merito

a forniture di gas-acqua-energia elettrica o altro da parte di enti fornitori.

Che le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e alle

condizioni riportate.

Che la presente relazione con i relativi allegati è stata redatta ai soli scopi e

limiti dettati dall’incarico ricevuto riferito ad un’attività presuntiva dei valori

degli immobili richiesta dall’Amministrazione Giudiziaria ed alcuna responsabilità

potrà essere opposta al valutatore in relazione all’esito di tali valutazioni nonché

per le decisioni che eventualmente verranno prese dal Giudice delle Esecuzioni

Immobiliari sulla base del presente elaborato.

Che lo scrivente non è responsabile dell’utilizzo che verrà fatto della stessa oltre

a quanto stabilito al precedente punto anche con riferimento alle disposizioni

della deliberazione n.46/2008 del garante per la protezione dei dati personali.

Fatto e sottoscritto in Udine il giorno 30 marzo 2016

L’ESPERTO ESTIMATORE

(per.ind.ed. Carlo Sala)

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Elenco della documentazione allegata al rapporto di valutazione

• LOTTO N° 1

• Visura catastale storica C.F. sez. A fg. 7 mapp. 98 (aggiornata)

• Visura catastale storica C.T. fg. 7 mapp. 98 (aggiornata) • LOTTO N° 2

• Visura catastale storica C.F. fg. 29 mapp. 312 sub. 1 (aggiornata);

• Planimetria sub. 1 • LOTTO N° 3

• Visura catastale storica C.F. fg. 29 mapp. 312 sub. 2 (aggiornata);

• Planimetria sub. 3

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T R I B U N A L E D I U D I N E · portante prefabbricata in pilastri di c.a.v. solaio di copertura...

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