STABILI VETUSTI A REDDITO A LUGANO:

MANTENIMENTO, RINNOVAMENTO O RIQUALIFICA?

(fonte: http://ta-dialogues.org/)

Lavoro di progetto Viviana Stucki

Lugano, 12 settembre 2014 Esame di professione per esperto in commercializzazione immobiliare

2013/2014

SINTESI La Svizzera è tradizionalmente un paese di locatari; il 70% della popolazione produce il reddito degli stabili in locazione appartenenti al patrimonio immobiliare svizzero, che ha raggiunto 2'252'000'000’000 di franchi. Nel Luganese, più del 30% del patrimonio immobiliare è rappresentato da stabili costruiti prima degli anni ‘60, stabili che hanno quindi superato la metà del loro ciclo di vita, che nel caso degli immobili si stima di 100 anni. Col passare degli anni, le spese di mantenimento di un immobile aumentano e la lusinga del profitto derivante da una vendita è in questi casi molto forte, poiché i prezzi dei terreni sono nel frattempo lievitati in maniera esponenziale. E, di fatto, parecchi di questi immobili hanno cambiato di proprietà, come è successo per il caso dell’immobile che abbiamo analizzato in questo lavoro. Per i proprietari di immobili vetusti, a parte naturalmente la vendita, esistono tre possibili strategie: il mantenimento dello stabile, il rinnovo (risanamento importante e miglioria), la riqualifica. Anche se in misura differente, tutte e tre le strategie sono redditizie, seppure la loro redditività teorica dipenda da molte variabili la cui quantificazione è di difficile determinazione, cosi come ognuna delle tre strategie implica dei vantaggi e degli svantaggi che le sono proprie. Questo lavoro, partendo dal caso specifico di un immobile a reddito costruito negli anni ’50, si propone di esplicitare i punti deboli e i punti forti delle tre strategie considerate e di formulare delle raccomandazioni in merito. In primo luogo, in relazione al caso specifico dell’immobile preso in considerazione, più in generale per tutti i proprietari di immobili vetusti a reddito. Per poterlo fare, è stato prima di tutto necessario analizzare la situazione di partenza dell’immobile preso ad esempio (punto 2.1.). Dopodiché si è proceduto ad analizzare le strategie del mantenimento (punto 2.2.), del rinnovo (punto 2.3.) e della riqualifica (punto 2.4.) esplicitando per ognuna di loro il quadro giuridico dentro cui muoversi e le procedure da seguire, calcolando poi la loro redditività (attuale, nel caso del mantenimento, teorica nel caso del rinnovo e della riqualifica) ed evidenziando, nella considerazione dei risultati, i fattori che potrebbero farla variare (punto 3). In sede di valutazione, si sono considerati in conclusione gli ulteriori punti forti o punti deboli delle tre strategie, potendo così giungere alla formulazione di un consiglio per il proprietario dell’immobile preso ad esempio (punto 4.1), e formulando di seguito una serie di raccomandazioni per l’attuazione di ognuna delle tre strategie, raccomandazioni in parte valide per tutti i proprietari di stabili vetusti a reddito, in parte valide solo per il proprietario dell’immobile preso ad esempio (punto 4.2.). Il quadro giuridico si presenta particolarmente complesso nel caso del rinnovo, strategia nella quale bisogna prestare molta attenzione a quali costi, e in che percentuale, possano essere ribaltati sugli inquilini, così come bisogna prestare attenzione agli obblighi derivanti dalla variazione del tasso d’interesse, che in questo preciso momento storico adegua verso il basso le pigioni (quindi a favore dell’inquilino), e all’opportunità, nella gran parte dei casi, di applicare un aumento (quindi a favore del proprietario) per la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Se non si procede correttamente, infatti, si rischia di proporre ai locatari delle pigioni non correttamente adeguate, che sarebbero poi contestate. Lungo il filo di questo lavoro, che in ragione dell’argomento trattato risulta essere un lavoro prevalentemente tecnico, ci si è preoccupati non solo di effettuare i calcoli che hanno portato alla determinazione della redditività, dei costi ribaltabili, delle pigioni, ecc., ma anche di spiegare di volta in volta il loro procedimento e di esplicitarne le premesse. Si spera così, oltre ad avere assolto il compito richiesto dal presente lavoro di progetto, di fornire un utile strumento di lavoro a chi avesse l’interesse di leggerlo.

INDICE 1. Introduzione ……………………………………………………………………………………….

1.1. Descrizione del tema ………………………………………………………………………… 1.2. Problematica concreta ……………………………………………………………………….. 1.3. Incarico ………………………………………………………………………………………… 1.4. Obiettivo ……………………………………………………………………………………….. 1.5. Delimitazione dell’ambito di analisi …………………………………………………………. 1.6. Procedura seguita …………………………………………………………………………….

2. Analisi ……………………………………………………………………………………………… 2.1. Situazione di partenza ………………………………………………………………………..

2.1.1. Ubicazione: macro posizione ………………………………………………………... 2.1.2. Ubicazione: micro posizione ………………………………………………………… 2.1.3. Fondo e Piano regolatore …………..………………………………………………... 2.1.4. Descrizione dell’immobile …………………………………………………………..... 2.1.5. Descrizione degli appartamenti ……………………………………………………... 2.1.6. Perizie ………………………………………………………………………………….. 2.1.7. Stato della costruzione ……………………………………………………………….. 2.1.8. Gruppo target e pigioni ……………………………………………………………..... 2.1.9. Aspettative del proprietario ……………………………………………………..........

2.2. Mantenimento dello stabile …………………………………………………………………. 2.2.1. Quadro giuridico ……………………………………………………………………… 2.2.2. Procedura da seguire ………………………………………………………………… 2.2.3. Lavori eseguiti e lavori futuri ………………………………………………………… 2.2.4. Redditività dell’immobile ……………………………………………………………..

2.3. Risanamento importante e miglioria dello stabile ………………………………………… 2.3.1. Quadro giuridico ……………………………………………………………………… 2.3.2. Disponibilità finanziaria del proprietario ………………………………………….... 2.3.3. Strategia di mantenimento degli inquilini …………………………………………... 2.3.4. Tipo di interventi e relativi costi ……………………………………………………… 2.3.5. Procedura da seguire ………………………………………………………………… 2.3.6. Costi ribaltabili, redditività e adeguamento delle pigioni ………………………….

2.4. Riqualifica dello stabile …………………………………………………………………....... 2.4.1. Quadro giuridico ……………………………………………………………………… 2.4.2. Analisi interna ……………………………………………………………………….... 2.4.3. Analisi esterna ………………………………………………………………………… 2.4.4. Fattibilità e costi …………………………………………………………………….... 2.4.5. Procedura da seguire ………………………………………………………………… 2.4.6. Redditività della riqualifica ……………………………………………………………

3. Risultati ……………………………………………………………………………………………. 3.1. Redditività e rischi del mantenimento ……………………………………………………… 3.2. Redditività e rischi dei risanamenti importanti e miglioria ………………………………... 3.3. Redditività e rischi della riqualifica ……………………………………………………….....

4. Valutazione ……………………………………………………………………………………….. 4.1. Conclusioni …………………………………………………………………………………….

4.1.1. Conclusioni per il mantenimento …………………………………………………..... 4.1.2. Conclusioni per risanamenti importanti e miglioria

………………………………... 4.1.3. Conclusioni per la riqualifica …………………………………………………………

4.2. Raccomandazioni ……………………………………………………………………………. 4.2.1. Raccomandazioni per il mantenimento ………………………………………......... 4.2.2. Raccomandazioni per risanamenti importanti e miglioria ………………………… 4.2.3. Raccomandazioni per la riqualifica ……………………………………………….....

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Allegato ………………………………………………………………………………………………………..

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1. Introduzione L’oggetto di studio di questo lavoro è uno stabile1 vetusto a reddito sito a Molino Nuovo di cui si analizza la redditività attuale e la potenziale redditività in caso di rinnovamento e di riqualifica. In seconda istanza, si valuta se, e a quali condizioni, le conclusioni a cui si è giunti per il caso specifico dell’immobile preso ad esempio possano essere generalizzate. 1.1. Descrizione del tema I proprietari di immobili hanno l’obbligo del mantenimento ordinario della cosa locata secondo quanto prevede il diritto in materia di locazione (mantenimento ai termini di legge che non aumenta il valore della cosa e mantiene invariate le pigioni). Nel caso di stabili vetusti, a che condizioni è conveniente per il proprietario limitarsi al mantenimento ordinario, valutando il reddito dell’immobile ed il rischio di alloggi sfitti limitato (in ragione soprattutto delle pigioni relativamente poco onerose per i locatari)? In alternativa a questa prima opzione, a che condizioni è invece conveniente per il proprietario procedere a dei lavori di risanamento importanti e miglioria per la cosa locata, considerando il costo dell’investimento, la relativa quota ribaltabile ai conduttori e il rischio di alloggi sfitti derivante dall’adeguamento delle pigioni? Come terza opzione, a quali condizioni è infine conveniente procedere con una disdetta per tutti i conduttori per poi effettuare una riqualifica complessiva dello stabile con conseguente aumento delle pigioni e relativa ricerca di nuovi inquilini in prima locazione? 1.2. Problematica concreta Il proprietario ha acquistato nel 2009 un fondo a Molino Nuovo su cui trovano posto tre edifici abitativi degli anni ‘50 che comprendono 74 unità abitative; la proprietà dispone inoltre di 69 posteggi privati. La percentuale di sfitti è molto basso (di fatto, allo stato attuale, solo 1 appartamento e 3 posteggi non sono locati), anche perché le pigioni sono relativamente poco onerose. L’immobile genera un rendimento tutto sommato soddisfacente, ma il proprietario, che vuole in ogni caso mantenere la proprietà (l’ipotesi di una vendita, insomma, è esclusa), intende valutare l’opportunità di rinnovare o riqualificare il suo stabile. Per questa ragione si rivolge ad un esperto del settore: affinché gli illustri quale delle tre strategie (mantenimento, rinnovamento, riqualifica), comporti maggiori o minori profitti e maggiori o minori opportunità. 1.3. Incarico Il compito dell’incaricato è dunque quello di stabilire quale delle tre opzioni risponda meglio alle aspettative del cliente/proprietario, vale a dire garantire allo stesso un rendimento adeguato del suo stabile. Per fare questo, deve procedere ad un’analisi dettagliata dell’immobile, mettendo a confronto le tre strategie. 1.4. Obiettivo Per assolvere il suo mandato, l’incaricato deve: ! illustrare il quadro giuridico del Diritto di locazione per quanto riguarda gli obblighi e i rispettivi

diritti del locatore e del locatario; ! analizzare la situazione dello stabile (piano regolatore, possibilità di ampliamento, costi di

costruzioni, redditività attuale e futura, rischio sfitti);

1 Lo stabile in questione è composto da tre edifici. Per questa ragione si è scelto di usare “stabile” e “immobile” indistintamente quando ci si riferisce all’intero complesso abitativo, mentre con il termine “edificio” si fa riferimento ad ognuna delle tre costruzioni distinte che lo compongono.

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! valutare la situazione attuale del mercato immobiliare di Lugano (pigioni di mercato, tasso sfitti, richiesta di appartamenti in affitto, tipologia degli alloggi richiesti e relativi gruppi target) e la sua possibile evoluzione;

! illustrare vantaggi e svantaggi delle tre strategie (mantenimento, rinnovamento e riqualifica). A completamento di questo lavoro, ci si è anche preoccupati di considerare le raccomandazioni che possono valere in generale per altri stabili vetusti a reddito nel caso delle tre strategie analizzate. 1.5. Delimitazione dell’ambito di analisi L’analisi, che tiene conto della situazione attuale del mercato immobiliare di Lugano, si concentra in particolar modo sulla realtà degli stabili vetusti a reddito. Affrontando nello specifico un caso concreto, le conclusioni a cui si giunge sono parzialmente limitate alla realtà dell’immobile preso in considerazione. Trattandosi di una scelta strategica per il cliente/proprietario, l’analisi deve considerare l’evoluzione dei fattori rilevanti: ubicazione; macro e micro livello, fondo, immobile; stato e redditività, ambiente, contesto, mercato, gruppi target e concorrenza. 1.6. Procedura seguita Gli strumenti che permettono di assolvere il compito sono i seguenti: ! per il quadro giuridico, si fa principalmente riferimento al Codice delle Obbligazioni e

all’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali; ! per l’analisi del segmento di mercato immobiliare luganese pertinente a questo lavoro (e il

suo possibile sviluppo futuro), si sono consultati report immobiliari, report degli istituti bancari, dati dell’Ufficio Statistica (cantonali in generale e del comune di Lugano in particolare);

! per la redditività attuale e potenziale dello stabile e i suoi indicatori determinanti, si è proceduto ad un’analisi interna ed esterna dell’immobile sulla base di fonti primarie e secondarie, ai calcoli di ribaltamento in caso di rinnovamento e a uno studio di fattibilità in caso di riqualifica.

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2. Analisi 2.1. Situazione di partenza 2.1.1. Ubicazione: macro posizione Situata nella Svizzera meridionale, Lugano si estende tra il Monte Brè e il Monte San Salvatore, su circa 32 km2 di superficie ad un’altezza di 273 m sul livello del mare sulla sponda settentrionale del Lago Ceresio, comunemente conosciuto come Lago di Lugano. Lugano è la nona città svizzera per popolazione ed è il principale centro urbano cantonale e prima città della Svizzera Italiana. Al 31.12.2013 il comune conta circa 67mila abitanti a seguito dell’aggregazione dei comuni limitrofi. La città funge da motore economico per il Cantone Ticino: terza piazza finanziaria svizzera dopo Zurigo e Ginevra, si è inoltre affermata mondialmente come piazza bancaria internazionale di primo piano. Nel comune sono presenti 35 aziende del settore primario, 745 aziende del settore secondario e 6’995 aziende del settore dei servizi1. Il settore dell’edilizia, in particolare, riveste un ruolo di primo piano per la città e si compone principalmente di imprese di piccola media dimensione attive nei diversi rami della costruzione di edifici. Il numero delle attività economiche iscritte a Registro di Commercio con sede a Lugano sono 3’280. Nel 2013 sono stati registrati 1722 arrivi (+357 rispetto al 2012), mentre 342 attività hanno trasferito la propria sede in altri comuni e/o Cantoni2. Lugano sta vivendo una trasformazione urbana fondamentale, con il potenziamento dell’assetto viario (vedi galleria del Vedeggio), la pianificazione di nuovi quartieri e la realizzazione di diversi progetti architettonici di qualità (ad esempio il nuovo polo culturale del LAC) che avranno certamente un influsso positivo sull’economia di questo settore. La realtà competitiva di Lugano, quale luogo per formarsi, vivere e lavorare, ha un impatto non indifferente sul mercato immobiliare e sul settore dell’edilizia. Dal 1996 Lugano è diventata la sede principale dell’Università della Svizzera Italiana (USI) che opera in stretta collaborazione con alcune università dell’Italia Settentrionale, unitamente alla Scuola Universitaria Professionale SUPSI, al centro di Studi Bancari (centro dell’Associazione Bancaria Ticinese) e il Centro di Calcolo dell’Istituto Federale di Tecnologia di Zurigo (ETH). 2.1.2. Ubicazione: micro posizione La proprietà oggetto di questo lavoro è ubicata a circa 1,5 km a nord dal centro di Lugano, nel quartiere di Molino Nuovo, in un’area prettamente residenziale con buona presenza di negozi e di mezzi pubblici, ed è facilmente raggiungibile (traffico veicolare leggero/pesante) dalle quattro vie che limitano il fondo. L’immobile è situato in una buona posizione (breve/medie distanze a piedi verso il centro e la stazione), in una zona residenziale di standing medio-medio/alto. 2.1.3. Fondo e Piano regolatore La superficie totale del fondo è di 6'393 m2 e si trova in zona R7b, che, come indicato dal Piano regolatore3, prevede un’altezza massima di 22,70 m, un indice di sfruttamento dell’1,4, un indice di occupazione del 40% ed un’area verde minima pari al 30%. Ciò significa che ci sono circa 8'950 m2 di SUL (superficie utile lorda) edificabili sul mappale4. Il complesso abitativo esistente occupa una SUL di circa 6’776 m2. Siccome l’estratto del Registro Fondiario riporta l’informazione di una cessione nel 2007 di 411 m2 di indici edificabili a favore del mappale confinante, ne consegue che rimane inutilizzata una SUL edificabile di 1’763 m2.

1 Vedi Scheda Lugano – Repubblica e Cantone Ticino, pagina 1, in www.ticino.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 2 Vedi Statistica della popolazione, delle attività economiche e della gestione stabili al 31.12.2013, pagina 9, in www.lugano.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 3 Vedi Piano regolatore del comune di Lugano, articolo 21. 4 6'393 m2 . 1,4 = 8'950,2 m2.

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Su una superficie totale del fondo di 6'393 m2 (e una superficie netta edificabile di 8'195 m2), il complesso si sviluppa su un volume di 25'219 m3, con una superficie di piano di 9'641 m2 e una superficie locabile di 4'946 m2. 2.1.4. Descrizione dell’immobile Sul mappale trovano posto tre edifici abitativi di 4 piani fuori terra: l’edificio A (di 624 m2) è composto da 24 appartamenti, l’edificio B (di 523 m2) da 24 appartamenti e l’edificio C (di 547 m2) da 26 appartamenti, per un totale di 74 unità abitative che appartengono ad un unico proprietario e sono locate a diversi conduttori privati. Sono presenti cantine, lavanderie e locali tecnici ai piani interrati, oltre a depositi nei piani sottotetto dei due edifici con i tetti a falde (gli edifici A e C). Il terreno comprende anche un’area verde di circa 2’000 m2. Vi sono inoltre un edificio garage di 190 m2 ed un edificio cabina elettrica di 29 m2 della società elettrica del Comune di Lugano. La proprietà dispone inoltre di 69 posteggi privati, di cui 58 esterni scoperti e 11 box singoli ospitati in una costruzione esterna. A disposizione, numerosi posteggi pubblici nelle immediate vicinanze. Non sono presenti ascensori. Il riscaldamento è fornito mediante tre caldaie a gasolio. 2.1.5. Descrizione degli appartamenti Gli appartamenti hanno da 3 a 5 locali, oltre a 2 monolocali presenti nell’edificio C. In linea generale gli appartamenti hanno una qualità di finiture standard e risultano essere alquanto vetusti. Le pavimentazioni sono in parquet e piastrelle, gli infissi sono in legno o in PVC con vetro doppio, le porte interne in legno, il riscaldamento è a radiatori a muro, i sanitari e le cucine sono standard. 2.1.6. Perizie La prima perizia che l’attuale proprietario ha potuto visionare è stata allestita nel 2008 da un valutatore su incarico del precedente proprietario, intenzionato a vendere il complesso. Il valore stimato dell’immobile era di CHF 18'500’000.00. L’attuale proprietario ha poi conferito mandato nel 2014 alla Brülhart & Partners per l'allestimento di una valutazione immobiliare che potesse fungere da base di finanziamento delle banche in previsione di nuovi lavori. Il valore dell’immobile è stato calcolato dallo specialista secondo il metodo del valore di reddito con comparazione di oggetti simili nel quartiere, la classe di posizione per il terreno e la comparazione per superfici con simili materiali. I valori per le pigioni risultano da comparazioni in zona con oggetti simili, da statistiche UBS, W&P, Iazi, CS e dalla banca dati e dall’esperienza del valutatore. Il valore di mercato stimato tiene conto di un ipotetico reddito di mercato capitalizzato, della vetustà degli edifici e del valore del terreno, incluso quello in esubero che dispone di 1'763 m2 di SUL edificabile. In questa seconda perizia è stato applicato un tasso di capitalizzazione netto del 3,08% e quale fattore d'influenza per definire la qualità della posizione in cui sorge l'immobile è stata considerata la classe posizione 6, cioè una classe considerata buona. Dalla perizia emerge che il valore locativo sostenibile è di CHF 1'210'000.00, vale a dire 244.00 CHF/m2 (calcolo su 4'946 m2). Tra la perizia del 2008 e quella del 2014 i prezzi dei terreni della zona sono aumentati (come certificano Iazi, Ubs, W&P, CS) in ragione di un aumento della richiesta e di una diminuzione dell’offerta. Va pure considerato che oggi il tasso di capitalizzazione è inferiore rispetto al 2008 a causa del valore del tasso ipotecario di riferimento (al 2%, da quasi 4 trimestri, mentre nel 2008 era al 3,5%), ne consegue un maggior valore di reddito. 2.1.7. Stato della costruzione Il complesso è stato costruito nel 1950 circa. Nonostante dal sopralluogo si noti un discreto livello di manutenzione avvenuto negli anni, gli edifici risultano comunque vetusti e di qualità media. Dal 2009 a fine 2013 sono state sostituite tutte le tende da sole dei balconi, parzialmente ristrutturati alcuni appartamenti (cambio delle cucine e dei bagni) e sostituiti parte degli infissi (da legno in

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PVC con doppi vetri) in concomitanza dei rilasci da parte degli affittuari. Nell’edificio B è stato rifatto il tetto nel 2000 ed è stata ripitturata la facciata esterna nel 2006. L’impianto di riscaldamento è a gasolio con diffusione tramite radiatori, l’impianto elettrico (un normale impianto di corrente forte con quadro principale e sotto quadri) è stato parzialmente rinnovato negli anni. L’impianto di corrente debole si presenta con un normale impianto di telecomunicazione (citofoni). La caldaia dell’edificio A è stata sostituita nel 2006, mentre le altre due sono da sostituire entro la fine del 2014. Negli edifici non sono presenti ascensori. Per quanto riguarda la qualità della costruzione grezza, la parte interrata presenta fondazioni, platea, elevazioni cantina e soletta di copertura in cemento armato, mentre lo strato di copertura nella parte autorimessa è in betoncino lisciato. Per la costruzione grezza fuori terra, le solette sono in cemento armato con betoncino di copertura, la muratura esterna è doppia con isolamento, la facciata è intonacata, le finestre sono in legno o PVC con vetro isolante doppio, con persiane in legno. Il tetto dell’edificio B è piano, con manto impermeabile e ghiaietto, mentre i tetti degli edifici A e C sono a falde, con copertura in coppi di terracotta e telaio in legno. Le opere di finitura presentano delle pareti con intonaco di stabilitura liscio a gesso e tinteggio, in parte con rivestimento in ceramica o carta da parati, e i pavimenti sono in parquet e piastrelle. I terrazzi sono allestiti con piastrelle per esterni, le porte dei garage sono in metallo, la zona esterna è asfaltata e il giardino è a prato. 2.1.8. Gruppo target e pigioni Da quanto risulta dalle schede inquilini, il 21% delle unità abitative è occupata da locatari in età AVS, il 32% da famiglie con bambini, il 40% da single, coppie senza figli o famiglie monoparentali e il restante 7 % da studenti. Il reddito medio mensile è di circa CHF 3'000.00 lordi a persona. Le pigioni degli appartamenti variano dai CHF 450.00 di un monolocale di 33 m2 al primo piano nell’edificio C ai CHF 1'400.00 di un 4 locali di 79 m2 al terzo piano nell’edificio B. Le variazioni tra le pigioni, oltre che dipendere dalla metratura e dal piano, in questo complesso abitativo sono fortemente influenzate dai contratti di lunga data e dal conseguente non adeguamento delle pigioni (nell’edificio A, ad esempio, un quattro locali di 73 m2 al secondo piano è locato a CHF 875.00 con un contratto vigente dal 1990)1. Per gli acconti per le spese accessorie vengono versati CHF 150.00 per i monolocali, CHF 200.00 per i 3 locali e CHF 250.00 per i 4 e i 5 locali. Il conguaglio delle spese viene allestito una volta all'anno, nel periodo dal 1. ottobre al 30 settembre. Mediamente, il costo annuo delle spese accessorie per i monolocali ammonta a CHF 1’950.00, per gli appartamenti di 3 locali a CHF 2'600.00 e per gli appartamenti di 4 e di 5 locali a CHF 3'350.00 (totali comprensivi dei conguagli). Le spese accessorie includono il consumo per il riscaldamento, il consumo di elettricità delle parti comuni, il consumo di acqua delle parti comuni, l’abbonamento degli impianti, il servizio di portineria con la manutenzione del giardino da parte di un custode a tempo pieno, gli interventi dello spazzacamino, lo sgombero della neve, il servizio lettura dei contatori da parte di una società esterna, la tassa per le canalizzazione e le spese amministrative per l’allestimento del conteggio delle spese. Per i box-auto la pigione varia dai CHF 120.00 ai CHF 150.00 mensili, mentre per i posti auto scoperti la pigione varia dai CHF 60.00 ai CHF 80.00. 2.1.9. Aspettative del proprietario Il proprietario ha acquistato l’immobile nel mese di gennaio del 2009 e intende mantenerne la proprietà. Escludendo la vendita, il suo obiettivo è di conservare la proprietà dello stabile e beneficiare di un reddito adeguato. Il complesso abitativo è vetusto, ma è situato in una zona che si sta complessivamente riqualificando e che è sempre più ricercata. Si tratta quindi di presentare al proprietario le strategie al momento attuabili e la loro redditività.

1 Il 46% dei contratti in essere è stato stipulato prima del 2008, il 10% nel 2008-2009-2010, il 27% nel 2011-2012 e il 17% nel 2013-2014.

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2.2. Mantenimento dello stabile 2.2.1. Quadro giuridico Nel caso del mantenimento, gli obblighi del locatore sono prima di tutto espressi nell’articolo 256 del Codice delle obbligazioni (CO) al capoverso 1:

Art. 256 1 Il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione.

Lo “stato idoneo all’uso” risulta dal contratto di locazione: ad esempio, i locali di abitazione devono poter essere riscaldabili ed arieggiabili, le cucine e i bagni funzionanti. È poi possibile che dei difetti si presentino in un momento successivo alla consegna della cosa. In questo caso il conduttore è tutelato nei suoi diritti dall’articolo 259a del CO:

Art. 259a 1 Se sopraggiungono difetti della cosa che non gli sono imputabili né a suo carico, oppure se è turbato nell’uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore: a. l’eliminazione del difetto; b. una riduzione proporzionale del corrispettivo; c. il risarcimento dei danni; d. l’assunzione della lite contro un terzo. 2 Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.

D’altra parte il conduttore è obbligato a segnalare i difetti, secondo quanto prevede l’articolo 257g del CO, e se non lo fa è responsabile delle conseguenze:

Art. 257g 1 Il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sempreché non debba eliminarli egli stesso. 2 Il conduttore è responsabile del danno cagionato al locatore in caso d’omissione dell’avviso.

Il conduttore deve poi tollerare che questi lavori vengano eseguiti, come prevede l’articolo 257h del CO al capoverso 1:

Art. 257h 1 Il conduttore è tenuto a tollerare i lavori necessari all’eliminazione dei difetti della cosa, ovvero alla rimozione o alla prevenzione dei danni.

Oltre all’obbligo di segnalare i difetti e tollerarne i lavori di eliminazione, sussistono degli obblighi di mantenimento anche da parte del conduttore, che sono previsti dall’articolo 259 del CO:

Art 259 Il conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa.

La violazione dell’obbligo di pulitura e di riparazione costituisce una violazione contrattuale a carico del conduttore e, come tale, in determinate circostanze può determinare un obbligo di risarcimento ai sensi dell’articolo 97 del CO:

Art 97 Il debitore che non adempie l’obbligazione o non la adempie nel debito modo, è tenuto al risarcimento del danno derivatone, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile.

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2.2.2. Procedura da seguire Come illustrato nella Norma SIA 4691, le attività di conservazione degli stabili esistenti comprendono la sorveglianza, l’osservazione, l’ispezione, la verifica e il relativo studio di conservazione. Ciò ha lo scopo di preservare in buono stato un immobile conservandone il valore senza però modificarne l’utilizzo. Se tali attività sono svolte periodicamente, il mantenimento ordinario prevede riparazioni di piccola entità che hanno la funzione di conservare attraverso interventi che non portano all’aumento del valore della cosa, bensì ad allungare il più possibile la durata di vita dei singoli elementi di un edificio, sia esterni che interni. A seguito di un periodico controllo, gli interventi correnti di manutenzione ordinaria comprendono i seguenti lavori: ! riparazione degli impianti sanitari nella zona comune; ! mantenimento degli impianti elettrici (luce, campanelli, citofoni, ecc.); ! mantenimento di lavatrici, asciugatrici, impianti di deumidificazione, ecc.; ! riparazioni dell’involucro dell’edificio (tetto, finestre, persiane, facciata); ! riparazioni agli impianti tecnici (riscaldamento, ventilazione); ! interventi di ripristino dell’appartamento ad ogni cambio di conduttore; ! sostituzione di singoli elettrodomestici (frigorifero, fornelli, ecc.); ! lavori all’ambiente esterno e al giardino. Per valutare i costi di mantenimento di un immobile, si tiene conto della sua potenziale durata di vita e del relativo grado di deprezzamento. In genere viene calcolata una percentuale che varia dallo 0,8% all’1,5% all’anno del suo prezzo. Quando il prezzo dell’immobile non è noto, perché non scomputabile dal prezzo del terreno, si fa riferimento al valore assicurato. 2.2.3. Lavori eseguiti e lavori futuri Quando il proprietario ha acquistato lo stabile, molti appartamenti erano in pessimo stato. Alcuni inquilini si sono rivolti a lui per chiedere la sostituzione dei serramenti in legno (a seguito di continui spifferi di aria) e delle cucine (e degli elettrodomestici, vetusti ma ancora funzionanti). Il proprietario si è accordato con loro proponendo un aumento di pigione di CHF 100.00 mensili per gli appartamenti di 3 locali e di CHF 150.00 mensili per gli appartamenti di 4 e 5 locali, questo anche perché le pigioni degli appartamenti in questione non erano mai state adeguate (si trattava infatti di pigioni pari a CHF 800.00 per un 3 locali e di CHF 900 per il 4 locali). La proposta è stata accettata solo da una parte dei richiedenti, altri hanno invece inoltrato disdetta. Il cambio inquilini ha permesso di rinnovare gli appartamenti liberati (sostituzione della cucina, dei serramenti, dei sanitari e dei rivestimenti a piastrelle, delle tende da sole), potendoli rilocare a nuovi utenti e adeguando le relative pigioni. Per quanto riguarda i lavori di manutenzione effettivi, dunque, negli ultimi quattro anni sono stati sostituiti l’80% dei serramenti, tutte le tende parasole dei balconi e la maggior parte delle cucine e dei bagni. Per tutti questi interventi di mantenimento il proprietario ha dichiarato di aver speso CHF 440'000.00, vale a dire una media annua per costi di mantenimento di poco meno di CHF 90'000.00. Attualmente non tutti gli appartamenti sono stati rinnovati nella stessa misura. Infatti, come risulta dalla tabella Valutazione delle parti dell’edificio al 18.8.20142, il 20% delle cucine e dei bagni sarebbero da sostituire a breve. Per quanto riguarda le parti comuni, i lavori da eseguire entro l’anno corrente sono i seguenti: sostituzione di due delle tre caldaie, delle porte d’entrata degli edifici, incluse quelle dei due monolocali, e di tutte le porte d’entrata degli alloggi, per un totale di costi stimato di CHF 324'000.00. Nei prossimi tre anni sarebbe infine opportuno provvedere al rifacimento dell’isolazione delle facciate esterne degli edifici, alla sostituzione del manto di

1 Norma SIA 469 – Conservazione delle costruzioni, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 1999. 2 Vedi Tabella 1 in allegato.

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copertura dei due tetti a falde e delle rispettive opere di lattoneria, per un totale di costi stimato di CHF 1'490'000.00. 1 2.2.4. Redditività dell’immobile Come specificato nello Studio sull’alloggio a Lugano, si parla di carenza di appartamenti “quando la proporzione di alloggi vuoti rispetto al parco immobiliare totale è inferiore a 1,5%. Si tratta invece di penuria se questo valore è al di sotto dello 0,5%”2. L’Ustat riporta una percentuale di alloggi vuoti in Ticino al 31.12.12 dello 0,82%3. Attualmente, in questo complesso abitativo a reddito, sono locate 73 delle 74 unità abitative; gli 11 box sono tutti locati, mentre dei 58 posteggi esterni solo 3 non sono locati. I contratti di locazione sono pluriennali. Ci sono contratti in vigore dal 1990 con pigioni da allora rimaste invariate. Altre pigioni, a seguito del cambio degli inquilini, sono state aumentate. Come si evince dalla tabella del Piano di liquidità4, gli introiti lordi teorici da pigioni degli ultimi tre anni (appartamenti, box, posteggi esterni) ammontano mediamente a circa CHF 972’000.005 e riportano un rischio sfitto medio di CHF 4'800.00 che corrisponde allo 0,49% delle pigioni teoriche. Questo significa che il rischio sfitto in questo immobile è molto basso, se non praticamente nullo. Le perdite da inquilini morosi ammontano invece a CHF 3'176.00 (media ultimi tre anni) che corrisponde allo 0,32% dell’introito lordo teorico medio. Le spese a carico del proprietario ammontano a circa CHF 468'000.00 (media degli ultimi 3 anni dedotte le imposte) e includono manutenzione ordinaria e straordinaria, costi prodotti da appartamenti sfitti, assicurazione, costo capitale di terzi, e onorario gestione. I costi a carico del proprietario corrispondono a circa il 48% degli introiti da pigioni. Ogni anno il proprietario ha accantonato CHF 150'000.00 per far fronte a lavori di manutenzione che corrisponde allo 0,85% dell’investimento totale (non si conosce il prezzo del terreno). L’attuale proprietario ha acquistato lo stabile nel mese i gennaio 2009 per CHF 17'500'000.00 (stabile e terreno) con un capitale proprio che ammontava a CHF 3'500'000.00, garantendosi una redditività lorda (media ultimi 3 anni) del 5,56%. Al 31.12.2013 il capitale di terzi (che nel 2009 era di CHF 14'000'000.00) è stato ammortizzato di CHF 150'000.00 all’anno grazie agli introiti dalle pigioni ed ora ammonta a CHF 13'400'000.00 e genera un costo di CHF 280'000.00 annui (media degli ultimi 3 anni), che corrisponde al 2% del capitale di terzi. Si possono così calcolare la redditività lorda (sulla media degli ultimi 3 anni) e la redditività netta (sempre sulla media degli ultimi 3 anni) dell’immobile. La redditività lorda si ottiene dividendo gli introiti lordi da pigioni per il prezzo dell’investimento totale e ponendo il tutto in termini percentuali.

Redditività lorda : CHF 972'000.00 . 100 = 5,56%

CHF 17'500'000.00 La redditività netta si ottiene sottraendo le spese a carico del proprietario agli introiti lordi da pigioni, dividendo per il capitale proprio e ponendo il tutto in termini percentuali.

Redditività netta: CHF 972'000.00 - CHF 468'000.00 . 100 = 14,40% CHF 3’500'000.00

1 Vedi Tabella 2 in allegato. 2 Vedi Studio sull’alloggio a Lugano – Rapporto finale Novembre 2013, pagina 21, in www.lugano.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 3 Vedi la tabella Abitazioni vuote, secondo il numero di locali, il tipo di edificio e il tipo di offerta, e tasso d'abitazioni vuote, per cantone, in Svizzera, al 1. giugno 2013, in www.ti.ch /ustat (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 4 Vedi Tabella 3 in allegato. 5 CHF 908'700.00 per gli alloggi e CHF 62'800.00 per i posteggi.

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2.3. Risanamento importante e miglioria dello stabile 2.3.1 Quadro giuridico Per quanto riguarda il quadro giuridico vigente in caso di risanamenti importanti e miglioria, bisogna prima di tutto fare riferimento all’articolo 260 del CO:

Art 260 1 Il locatore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto se possono essere ragionevolmente imposte al conduttore e sempreché non sia già stata data disdetta. 2 Nell’esecuzione dei lavori, il locatore deve aver riguardo per gli interessi del conduttore; sono salve eventuali pretese del conduttore di riduzione del corrispettivo (art. 259d) e risarcimento dei danni (art. 259e).

L’OLAL (Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali) all’articolo 14 precisa quali sono le prestazioni suppletive del locatore, cioè quegli interventi che possono essere considerati lavori di risanamenti importanti e miglioria, e come procedere per gli aumenti di pigione:

Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore 1 Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell’articolo 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l’ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50–70 per cento, come investimenti di valorizzazione. 2 Sono inoltre considerate prestazioni suppletive le seguenti migliorie energetiche: a. le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell’involucro degli edifici; b. le misure volte a razionalizzare l’uso dell’energia; c. le misure volte a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici; d. le misure volte a utilizzare le energie rinnovabili; e. la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo energetico tramite apparecchi a risparmio energetico. 3 Può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente. 3bis I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall’importo della prestazione suppletiva. 4 Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche non sono abusivi quando non superino l’adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l’ammortamento e la manutenzione dell’investimento. 5 Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione e migliorie energetiche possono essere notificati soltanto a lavori ultimati, fermo restando che siano disponibili i documenti giustificativi. In caso di lavori più importanti, il locatore può procedere ad aumenti scalari di pigione in proporzione ai pagamenti già effettuati.

Il locatore ha quindi il diritto di adeguare le pigioni in seguito alle migliorie effettuate, come stabilisce d’altra parte l’articolo 269a del CO alla lettera b:

Art 269a Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che: b. sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;

Come spiega l’Appendice al commento concernente la modificazione del codice delle obbligazioni (locazione e affitto)1, per opere suppletive s'intendono gli investimenti che comportano migliorie che incrementano il valore della cosa offrendo al conduttore delle prestazione che gli procurano dei vantaggi dall'utilizzo della cosa. Gli aumenti di pigione per investimenti di valorizzazione non sono abusivi - pié pagina CO art. 269a lett. b - quando non superano l'adeguata aliquota che

1 Vedi Appendice al commento concernente la modificazione del codice delle obbligazioni (locazione e affitto), pagina 3, in www.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia).

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permetta la remunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento. Le spese sostenute dal locatore relative agli ammodernamenti generali, in caso di rinnovi importanti, nel senso che superino almeno l’importo del totale delle pigioni annue incassate, possono essere trasferiti in misura compresa tra il 50% e il 70% del costo sostenuto dal locatore1. Le spese che comportano misure volte al risparmio energetico sono addebitabili soltanto se eccedono le spese incorse per il ripristino o il mantenimento originario della cosa locata.” Non sempre è però chiara la distinzione tra opere suppletive e lavori di mantenimento e non di rado gli inquilini contestano una notifica di aumento delle pigioni da parte del locatore. A tale proposito, si fa riferimento ad una sentenza del Tribunale Federale (4A_102/2012)2 che ha chiarito e ribadito le condizioni per l’applicazione del concetto di revisioni importanti, ossia di opere ribaltabili ai conduttori. A seguito di lavori di risanamenti importanti e miglioria, in fase di adeguamento delle pigioni bisogna tenere conto anche dei tassi di interesse e della compensazione del rincaro sul capitale proprio, che sono fattori che determinano la variazione dei costi. Gli articoli di riferimento della OLAL sono il 12, il 12a e il 13 per i tassi di interesse e l’articolo 16 per la compensazione del rincaro sul capitale proprio:

Art. 12 Rincaro dei costi (art. 269a lett. b CO) 1 Per rincaro dei costi ai sensi dell’articolo 269a lettera b CO si intendono gli aumenti del tasso ipotecario, delle tasse, delle imposte sugli immobili, dei canoni del diritto di superficie, dei premi d’assicurazione, come pure gli aumenti delle spese di manutenzione. 2 Le spese derivanti dall’alienazione dell’immobile fanno parte dei costi d’acquisto e non del rincaro.

Art. 12a Tasso d’interesse di riferimento 1 Per gli adeguamenti delle pigioni in seguito a variazioni del tasso ipotecario è determinante il tasso d’interesse di riferimento. Il tasso d’interesse di riferimento si basa sul tasso d’interesse medio ponderato dei crediti ipotecari in Svizzera stabilito trimestralmente ed è espresso in un quarto di punto percentuale secondo le regole dell’arrotondamento commerciale. 2 Il Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca (DEFR) comunica trimestralmente il tasso d’interesse di riferimento. 3 Il DEFR può assegnare a terzi l’esecuzione tecnica del rilevamento dei dati e il calcolo del tasso d’interesse medio per crediti ipotecari in Svizzera. 4 Il DEFR emana disposizioni tecniche sulla definizione, sul rilevamento e sulla pubblicazione del tasso d’interesse medio per crediti ipotecari in Svizzera in conformità al capoverso 1. Le banche comunicano al DEFR i dati necessari.

Art. 13 Tassi ipotecari (art. 269a lett. b CO) 1 Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione: a. del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento; b. del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento; c. del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento. Se i tassi ipotecari diminuiscono, le pigioni devono essere ridotte in proporzione, a meno che la differenza sia compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo. 2 Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell’articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell’articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.

1 Vedi Il diritto di locazione, di Gianmaria Mosca, Casagrande, Bellinzona, 2012, pagina 52. 2 Vedi Interessante sentenza del Tribunale federale in materia di importanti lavori dell’immobile, di Renata Galfetti, in www.catef.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia).

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3 Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito. 4 Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

Art. 16 Compensazione del rincaro (art. 269a lett. e CO) L’aumento di pigione tendente a garantire ai sensi dell’articolo 269a lett. e CO il potere d’acquisto del capitale sopportante i rischi, non può superare il 40 per cento dell’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

Per quanto riguarda la notifica degli aumenti della pigione, è all’articolo 269d del CO e all’articolo 19 della OLAL che bisogna fare riferimento per la loro regolamentazione:

Art 269d 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivando, l'aumento al conduttore almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. 2 L'aumento è nullo se il locatore: a. non lo comunica mediante il modulo prescritto; b. non lo motiva; c. lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.

Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali (art. 269d CO) 1 Il modulo previsto dall’articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere: a. Per gli aumenti di pigione: 1. l’ammontare attuale della pigione e l’onere attuale del conduttore per le spese accessorie; 2. l’ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie; 3. la data dell’entrata in vigore dell’aumento; 4. i motivi precisi dell’aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi; 5. in caso di prestazioni suppletive, l’indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione. b. Per le altre modificazioni unilaterali di contratto: 1. la designazione di tale pretesa; 2. il momento in cui la modificazione entra in vigore; 3. i motivi precisi della pretesa. c. In ambedue i casi: 1. l’indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa; 2. l’elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. 1bis Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagnatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo. 2 Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l’aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell’indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell’inizio dell’aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione. 3 I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell’articolo 270 capoverso 2 CO l’uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. 4 I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

Da parte sua, il conduttore può contestare l’aumento della pigione secondo quanto prevede l’articolo 270b del CO:

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Art. 270b 1 Il conduttore può contestare innanzi l’autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell’aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.

Ed ha il diritto che l’aumento di pigione venga giustificata, come prevede l’articolo 20 della OLAL al paragrafo 1:

Art. 20 Obbligo di motivazione del locatore (art. 269d cpv. 2 e 3 CO) 1 In caso di aumenti di pigione dovuti a incremento delle spese oppure a migliorie di valorizzazione da parte del locatore, il conduttore può esigere che la differenza richiesta venga giustificata numericamente. Il termine di contestazione di 30 giorni rimane intatto.

2.3.2. Disponibilità finanziaria del proprietario Il proprietario, dispone di CHF 1'000'000.00 di mezzi propri (di cui CHF 750'000 appositamente accantonati) da investire nelle opere di risanamento. Sulla base degli interventi che verranno decisi, il proprietario non esclude di avvalersi della richiesta di un finanziamento bancario (credito di costruzione) per il quale è in grado di sostenere gli oneri derivanti. Come già indicato1, nel corso degli anni di proprietà il capitale di terzi è stato gradualmente ammortizzato. Rilevante pure per l’accesso al finanziamento bancario è il valore di mercato indicato nella perizia del 2014, che è aumentato di CHF 7'000'000.00 rispetto al valore di mercato indicato nella perizia del 2008. Non da ultimo il prezzo di acquisto (CHF 17'500'000.00) è inferiore al valore riportato nella prima perizia (CHF 18'500’00.00) e nella seconda perizia (CHF 25'000'000.00). Questi fattori dovrebbero presupporre una garanzia maggiore nei confronti di richieste di finanziamento, tenuto conto che all'epoca dell'acquisto, anche grazie alla redditività dello stabile (contratti di locazione in essere), il credito ipotecario concesso al proprietario corrispondeva al 20% dell'investimento. 2.3.3. Strategia di mantenimento degli inquilini Quando il proprietario decide la realizzazione di lavori di risanamento e miglioria, l'obiettivo di norma è conservare gli incassi da pigioni, aumentare il valore dell'immobile o, in base al suo ciclo di vita, non lasciarlo deperire. Più tempo si lascia passare e maggiori saranno i costi di ripristino, al punto di potersi rivelare maggiori rispetto ai costi di costruzione a nuovo. Un intervento di rinnovo può sollevare delle problematiche, specie per gli occupanti dello stabile, per i quali un'abitazione non è solo un immobile formato dalle mura e dai suoi elementi, ma anche e soprattutto una dimora e un luogo di riferimento per un gruppo di persone. È dunque importante valutare fino a che punto è possibile aspettarsi la loro collaborazione e la loro tolleranza nei confronti dei disagi che inevitabilmente si presentano durante i lavori. Per evitare malumori e lamentele, è consigliabile comunicare agli inquilini preventivamente le intenzioni del proprietario, inviando loro una circolare oppure convocando un'assemblea informativa. Potrebbe essere strategico mostrare, se sono presenti, dei danni strutturali che richiedono necessariamente degli interventi: questo potrebbe essere un input per segnalare i vantaggi che i conduttori potrebbero trarre da ulteriori trasformazioni. Una corretta informazione dovrebbe suscitare maggiore comprensione da parte degli occupanti in caso di disagi manifesti. Nel contempo sarebbe opportuno anticipare tutte le domande che gli inquilini potrebbero porsi, ad esempio: che tipo di lavori sono previsti? Quanto dureranno i lavori? Sarà possibile occupare normalmente l'appartamento durante il corso di tutti i lavori? Potremo permetterci il canone di locazione a seguito dell'adeguamento? In risposta alle loro lecite domande è consigliabile allestire una documentazione a loro destinata, contenente: (i) un testo generico con problemi presenti e relativi obiettivi per cui viene eseguito il

1 Vedi sopra, punto 2.2.4., pagina 8.

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lavoro di rinnovo, (ii) i piani in cui si possono vedere le modifiche che verranno apportate, di facile comprensione, (iii) le indicazioni relative ai tempi, (iv) l’ adeguamento delle pigioni (in invio separato), (v) le eventuali possibilità di disdetta, (vi) le proposte, da parte del locatore, di soluzione in caso di impossibilità di occupare gli appartamenti durante alcuni lavori. Inoltre sarebbe opportuno disporre di un interlocutore in caso di reclami durante lo svolgimento dei lavori e se necessario prevedere delle riunioni informative in caso si presentassero dei ritardi nello svolgimento dei lavori. 2.3.4. Tipo di interventi e relativi costi Va precisato che, per quanto concerne lo stabile in questione, alcune cucine e alcuni bagni, nonostante abbiano superato la loro durata di vita secondo la Tabella della durata di vita1, sono ancora perfettamente funzionanti. Di conseguenza questi elementi, se sostituiti in blocco, unitamente ai serramenti, possono essere considerati come un importante intervento di rinnovo per il proprietario e non come ordinaria manutenzione. Per definire la tipologia di lavori di intervento è stato eseguito un sopralluogo con un professionista al fine di valutare lo stato di ogni singolo appartamento, lo stato dell’involucro degli edifici e la parte esterna. È stata allestita una tabella2 che riporta le opere di rinnovo e la stima approssimativa dei relativi costi per i quali è sono stati interpellati altri specialisti. Al custode sono state chieste alcune informazioni per venire a conoscenza di quelle che potrebbero essere le esigenze degli inquilini ed è emerso che buona parte di loro, specie chi occupa gli appartamenti ai piani superiori, reclama la mancanza di un ascensore: tale intervento risulterebbe un’opera suppletiva da parte del locatore.3 Dalla tabella allestita risulta che i serramenti da sostituire negli alloggi da legno a PVC con doppio vetro sono 123 e 15 ampie finestre sui vani scala per cui si stima un costo di CHF 295'500.00 Le cucine da sostituire sono 11. Data la tipologia di medio standing, è stimato un costo di CHF 7'500.00 a cucina, inclusi elettrodomestici, fornitura e posa, per un costo totale di CHF 82'500.00 I bagni da rinnovare, che comprendono sanitari e rivestimenti in piastrelle, sono 10 e il costo stimato è di CHF 9'500.00 a bagno per un totale di CHF 95'000.00. Anche le porte d’entrata degli alloggi andrebbero sostituite. Sono 72 e si stima un costo di CHF 2'000.00 a porta per un totale di CHF 144'000.00. Si è tenuto in considerazione l’installazione degli ascensori e si tiene conto che ne occorrono 8 (uno per ogni entrata) e per ogni ascensore si stima un costo di CHF 100'000.00, inclusa la costruzione della struttura, per un costo totale di CHF 800’000.00. Anche gli 8 portoni d’entrata andrebbero sostituiti, unitamente alle due porte d’entrata dei monolocali che hanno entrata indipendente. in totale sono 10 porte e si stima un costo globale di CHF 40’000.00. Nel nuovo contesto andrebbero di conseguenza sostituite anche le buca lettere, per cui si stima un costo di CHF 7'500.00 a blocco per un totale di CHF 22'500.00. Per il tinteggio delle parti comuni si calcolano 2'500 m2 di superficie. Con un costo di CHF 10.00 a m2, si preventiva un costo totale di CHF 25'000.00. È inoltre necessaria la sostituzione di due caldaie a gasolio, che hanno una durata di vita di 35 anni e che quindi non si presentano più a norma. Per tale intervento esiste un preventivo che ammonta a CHF 70'000.00 a caldaia per un totale di CHF 140'000.00. Si potrebbe poi considerare la possibilità di applicare un cappotto alle facciate degli edifici per migliorarne la qualità dell'isolazione con conseguente risparmio energetico (attualmente è presente un doppio muro), inserendo anche una soluzione che permetterebbe di installare un sistema a tapparelle invece delle attuali persiane che si presentano assai vetuste. Il costo stimato per la coibentazione e l’isolazione delle facciate (6’500 m2) ammonta a CHF 1'170'000.00, ponteggi compresi. Il costo per l’inserimento delle 369 tapparelle è stimato a CHF 221'400.00. I due tetti a falde andrebbero risanati con sostituzione dei manti di copertura in tegole e sostituzione di listelli porta tegole. Per tale intervento è stimato un costo di CHF 220 al m2 per un totale di 1'440 m2 (per entrambi i tetti), per un costo totale di CHF 320'000.00.

1 Vedi Tabella 4 in allegato. 2 Vedi tabella 2 in allegato. 3 Vedi articolo 14 della OLAL (sopra citato al punto 2.3.1., pagina 9).

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La sostituzione degli impianti elettrici di tutti e 3 gli edifici è stimata in CHF 50'000.00 per edificio, con un costo totale di CHF 150'000.00. Per quanto riguarda la parte esterna, si potrebbero sostituire gli 11 portoni dei box, anch’essi vetusti. Il costo per la sostituzione è stimato a CHF 2'000.00 a porta, per un totale di CHF 22'000.00. In conclusione, il totale dei costi delle opere prese in considerazione ammonta a CHF 3'528'000.00. 2.3.5. Procedura da seguire Secondo le Norme SIA 469 e SIA 1181, una volta definiti i lavori da eseguire, si incaricano dei professionisti che hanno il compito di richiedere delle offerte, sottoporle al proprietario (committente) per la sua approvazione e la relativa la delibera. Se necessario, l'architetto presenta una domanda di costruzione. Il committente, il quale dispone di un preventivo dei costi, concorda con la propria banca eventuali aumenti dell'ipoteca e apre un conto di costruzione. È fondamentale il rispetto assoluto delle scadenze per evitare disagi agli occupanti dell'immobile: per questa ragione il committente discute soluzioni e tempistiche con gli inquilini e l'architetto allestisce un piano organizzativo che verrà sottoposto a tutti gli interessati e farà in modo di verificarne, durante lo svolgimento dei lavori, il rispetto dei tempi pianificati da parte degli artigiani, coordinandoli nel modo più efficace possibile. Al termine dei lavori avviene la verifica dei difetti e l'eliminazione degli stessi, se presenti. A consegna delle opere, ci sarà la messa in servizio e il conteggio finale da parte degli artigiani. Sulla base delle lavori eseguiti, è consigliabile che il proprietario proceda a modificare l'importo della copertura assicurativa aggiornando il valore dello stabile. 2.3.6. Costi ribaltabili, redditività e adeguamento delle pigioni Per il calcolo di ribaltamento, bisogna considerare l’ammortamento dell’investimento per la durata di vita, gli interessi sul capitale proprio investito al 50% del tasso maggiorato dello 0,5% rispetto al tasso di riferimento del momento e una maggiorazione del 10% per la manutenzione degli elementi rinnovati2. Prima di tutto, è dunque necessario determinare il totale dei costi ribaltabili (o ammortamento): Interventi Percentuale

ribaltabile Totale costi Totale costi

ribaltabili Serramenti, cucine, bagni, porte entrata alloggi, portoni entrata, tinteggio parti comuni, buca lettere, risanamento tetto, coibentazione facciata, impianti elettrici, portoni box auto, sostituzione caldaia.

50% CHF 2'506'800.00 CHF 1'253'400.00

Tapparelle 70% CHF 221'400.00 CHF 154'980.00 Ascensori3 100% CHF 800'000.00 CHF 800'000.00 Totale CHF 3'528'200.00 CHF 2'208'380.00 Bisogna poi tenere conto della durata di vita media degli elementi rinnovati, che è di 27 anni.1

1 Norma SIA 469 – Conservazione delle costruzioni, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 1999. Norma SIA 118 – Condizioni generali per l’esecuzione dei lavori (Edizione 1977-1991), Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 1993. 2 Per il metodo di calcolo degli adeguamenti dopo i lavori di risanamento importante e miglioria, vedi Kapitalisierung und Überwalzüng des wertvermehrenden Anteils, in www.wertvermehrende-investitionen.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 3 Opera ribaltata al 100% perché considerata una prestazione da parte del locatore che non veniva precedentemente offerta.

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Con questi due dati, si determina l’importo base per il calcolo (cioè l’ammortamento in 27 anni), che si ottiene dividendo il totale dei costi ribaltabili (o ammortamento) per la durata media di vita degli elementi rinnovati: Importo base: CHF 2'208'380.00 = CHF 81'791.85 27 Il calcolo richiede poi di applicare un tasso di interesse sul capitale investito, tasso che si ottiene aggiungendo uno 0,5% al tasso di riferimento (che è del 2%) e dividendo per 2: Tasso d’interesse: 2% + 0,5% = 1,25% 2 Ciò che permette di calcolare gli interessi sul capitale investito: Interessi sul capitale investito: CHF 81'791.85 . 1.25% = CHF 1'022.40 Si giunge così ad un totale intermedio: Totale intermedio: CHF 81'791.85 + CHF 1'022.40 = CHF 82’817.25 Al totale intermedio bisogna poi applicare una maggiorazione del 10% per la manutenzione degli elementi rinnovati: Maggiorazione per la manutenzione: CHF 82'817.25 . 10% = CHF 8'281.70 Si ottiene così il totale annuo ribaltabile: Totale annuo ribaltabile: CHF 82’817.25 + CHF 8'281.70 = CHF 91'099.00 Il locatore potrà dunque aumentare gli introiti annuali da pigioni di CHF CHF 91'099.00, raggiungendo in questo modo un totale teorico da introiti da pigioni di CHF 1'084'899.00 (CHF 930'000.00 alloggi + CHF 91’099.00 ribaltamento + CHF 63'800.00 posti auto). Una volta stabilito il totale annuo ribaltabile, si può procedere al calcolo della redditività dell’immobile. Occorre innanzitutto calcolare il costo dell’investimento, che si ottiene sommando il prezzo di acquisto dell’immobile2 (CHF 17'500'000.00) ai costi totali per risanamenti e miglioria: Costo dell’investimento: CHF 17'500'000 + CHF 3'528'200.00 = CHF 21'028’200 La redditività lorda si determina dividendo gli introiti lordi da pigioni stabiliti dopo i lavori di rinnovo e il loro conseguente adeguamento3 per il costo dell’investimento, ponendo il calcolo in termini percentuali:

Redditività lorda: CHF 1'084'899.00 . 100 = 5,16% CHF 21'028'200.00

1 Vedi Tabella 2, stilata sulla base della Tabella della durata di vita, anch’essa in allegato (Tabella 4) 2 Per calcolare la redditività lorda, bisognerebbe attualizzare il costo dell’investimento iniziale (CHF 17'500'000.00 nel 2009 terreno incluso) tenendo conto dell’indicizzazione del capitale, della vetustà dello stabile e dell’ammortamento dei lavori di manutenzione eseguiti dal 2009 al 2013 di CHF 440'000.00 (secondo quanto comunicato dal proprietario). 3 CHF 930'000.00 (pigioni prima delle migliorie) + CHF 91'099.00 (costi ribaltabili) + CHF 63'800.00 (posteggi) = CHF 1'084'899.00 (vedi il Piano di liquidità pluriennale dopo risanamento/miglioria, Tabella 5 in allegato).

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Per calcolare la redditività netta è necessario conoscere con esattezza i costi generati a fine esercizio dell’anno in questione, quindi si tratta di costi stimati (media degli ultimi tre anni) sulla base dei costi generati negli anni precedenti.1 Ipotizziamo che l’importo dei lavori di circa CHF 3'530'00.00 venga così distribuito: CHF 1'000'000.00 di mezzi propri e 2'530'000.00 di capitale di terzi con un tasso di interesse al 2%. Questo implica un costo di capitale di terzi di CHF 50'600.00 per gli interessi ipotecari annui, che si aggiungono a quelli già calcolati sull’ipoteca esistente prima dei lavori. Per definire il totale del capitale proprio apportato negli anni (ammortamento del capitale di terzi di CHF 150'000.00 per cinque anni) ipotizziamo che la redditività lorda venga calcolata a fine 2015, momento in cui si può supporre che tutti i lavori di rinnovo saranno terminati e le pigioni di conseguenza adeguate. Capitale proprio apportato dal 2009 al 2015: Acquisto fondo CHF 3'500'000.00 Capitale terzi ammortizzato negli anni CHF 1'050’'000.00 Capitale proprio per lavori rinnovo CHF 1'000'000.00 Totale capitale proprio (non indicizzato) CHF 5'550'000.00 Si determina così la redditività netta, che si ottiene sottraendo le spese stimate annue dalle pigioni teoriche e dividendo per il totale capitale proprio (non indicizzato) e ponendo il calcolo in termini percentuali: Redditività netta: CHF 1'084'099 - CHF 465’750 . 100 = 11,15 % CHF 5'550’000 Va precisato che ogni pigione deve essere adeguata singolarmente, distinguendo gli investimenti per le parti comuni da quelli per i singoli alloggi: i primi vanno distribuiti su tutti gli alloggi in proporzione dei metri quadrati, mentre i secondi vanno ribaltati singolarmente sulla base degli elementi sostituiti in ogni alloggio. Bisogna poi tenere conto dell’adeguamento per la variazione del tasso ipotecario e dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. A titolo di esempio, prendiamo in considerazione tre appartamenti: il primo di 5 locali al terzo piano con una superficie di 91,63 m2 e con contratto in essere dall’ 1.10.1991 (Esempio 1), il secondo di 5 locali al terzo piano con una superficie di 91,63 m2 e con contratto in essere dall’1.5.2009 (Esempio 2), il terzo di 4 locali al terzo piano con una superficie di 79,35 m2 e con contratto in essere dal 1.3.2012 (Esempio 3) . Qui di seguito si illustra la procedura di adeguamento delle pigioni nel caso del primo dei tre appartamenti (Esempio 1), mentre per il dettaglio degli altri due si rimanda alle Tabelle in allegato2.

Esempio 1 Oggetto: appartamento di 5 locali, terzo piano, 1 bagno, 91.63 m2 Inizio contratto: 1.10.1991 Pigione: CHF 850.00 mensili, 120 mensili box auto (contratto separato) Durata: prima scadenza possibile con preavviso 3 mesi, al 30.9.1994 Tasso ipotecario di riferimento alla stipula del contratto: 6,5%3 Indice nazionale prezzi al consumo alla stipula del contratto: tabella base 1982 indice agosto 1991: 129.64

1 Vedi i due piani di liquidità in allegato (Tabella 3 e Tabella 5). 2 Vedi Tabella 6 (Esempio 1), Tabella 7 (Esempio 2) e Tabella 8 (Esempio 3) in allegato. 3 Vedi Storico tassi ipotecari, in www.bancastato.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 4 Vedi Indice nazionale dei prezzi al consumo (Tabella 9).

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Prima di tutto, dunque, è necessario calcolare quanta parte dei costi per i lavori eseguiti possa essere ribaltata sul singolo appartamento. Per fare ciò, bisogna tenere conto delle corrette percentuali ribaltabili per le singole opere1, dei metri quadrati dell’appartamento (per i costi delle parti comuni) e della durata di vita2 di ogni singola opera, senza dimenticare di applicare una maggiorazione, secondo il metodo di calcolo sopra esposto3, che tenga conto degli interessi sul capitale proprio investito e della manutenzione degli elementi rinnovati.

Totale dei costi ribaltabili Bagno CHF 9’500.00 ribaltabili al 50%

durata di vita: 25 anni

CHF 274.30 Cucina CHF 7’500.00 ribaltabili al 50%

durata di vita: 20 anni

CHF 257.80 Serramenti (8) CHF 16’800 ribaltabili al 50%

durata di vita: 25 anni

CHF 529.20 Parti comuni CHF 2'292'400.00 ribaltabili al 50% (70% per le tapparelle)

proporzionalmente ai m2

durata di vita media: 28 anni

CHF 869.25 Box auto

CHF 2'000.00 (per 1 box) ribaltabili al 50% durata di vita: di 30 anni

CHF 50.40

Ascensore CHF 800'000.00 ribaltabili al 100% proporzionalmente ai m2 durata di vita: 30 anni

CHF 550.30

Totale ribaltamento

CHF 2'531.30

Per determinare la nuova pigione è poi necessario tenere conto dell’adeguamento del tasso ipotecario: il vecchio tasso era del 6,5%, mentre il nuovo tasso è del 2% (agosto 2014)4, con una diminuzione di 18/4 di punto percentuali. Questo significa che la pigione va diminuita del 33.33%. Tale variazione si ottiene applicando ai quarti di punto percentuale un coefficiente variabile dal 2% al 3%5 e, con il risultato ottenuto, applicando la seguente formula: dal 6,5% al 6%, 2 quarti di punto al 2% 2 x 2 = 4% dal 6 % al 5%, 4 quarti di punto al 2,5% 2,2 x 4 = 10% dal 5% al 2%, 12 quarti di punto al 3% 12 x 3 = 36% Totale 50% → 50 . 100 = 33,33% 50 + 100 Così come bisogna tenere conto della variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo: il vecchio indice era 129.6 (tabella base 19826) , mentre il nuovo indice è 159.5 (al 31.7.20147). Il calcolo per il tasso di variazione prevede di sottrarre l’indice nuovo all’indice vecchio e di dividere per l’indice vecchio, ponendo il tutto in termini percentuali8: 159.5 - 129.6 . 100 = 23,07% 129.6

1 Vedi , Il diritto di locazione, di Gianmaria Mosca, Casagrande, Bellinzona, 2012, p. 52. 2 Vedi Tabella della durata di vita (Tabella 4 in allegato). 3 Vedi punto 2.3.6., pagine 14-15, dove tale procedura è applicata passo dopo passo. 4 Vedi Tabella 11 e Tabella 12 in allegato. Ad oggi non è possibile conoscere quale sarà il tasso di riferimento e l’indice nazionale dei prezzi al consumo nel momento in cui sarà possibile adeguare le pigioni, quindi il calcolo si basa sui dati conosciuti (agosto 2014). Il calcolo di adeguamento per un singolo alloggio tiene conto di un totale di 4'946 m2 locati. 5 Vedi articolo 13 della OLAL, sopra citato alla pagina 10. Nel caso di un contratto del 1991, il coefficiente è del 2%. 6 Vedi Tabella 9 in allegato. 7 Vedi Tabella 10 in allegato. 8 Per il metodo di calcolo, vedi Rilevazioni, fonti – Indice nazionale dei prezzi al consumo - Metodo di calcolo in www.bfs.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia).

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Questa variazione del 23,07%, secondo quanto prevede l’articolo 16 della OLAL1, va tenuta conto al 40%, quindi la variazione per la base di calcolo deve essere del 9,22%. Considerati tutti questi fattori, la pigione risultante sarebbe di CHF 10'271.65 annui (112.10 CHF/m2), che corrispondono a CHF 856.00 mensili, con un aumento percentuale dello 0.71%:

Adeguamento della pigione Pigione attuale annua CHF 10’200.00 Quota aumento per lavori di rinnovo + CHF 2'531.30 Riduzione da variazione del tasso ipotecario (-33.33%) - CHF 3'399.65 Aumento da variazione dell’indice (+ 9,22%) + CHF 940.00 Nuova pigione annua CHF 10'271.65 Come si può notare confrontando i tre casi in allegato,2 si vedrebbe aumentare maggiormente la pigione il locatario con contratto del 2012 (+9,2%), mentre il locatario con contratto del 2009 risentirebbe di un aumento minimo (+1,29%) e ancor meno il locatario con contratto del 1991 (+0,71%) nonostante l’aumento per l’ incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, infatti l’inquilino con contratto di lunga data beneficia di una forte riduzione dovuta alla variazione del tasso ipotecario di riferimento (-33,33%) traendo quindi maggior beneficio dall’adeguamento a seguito dei lavori di rinnovo e miglioria. Per il proprietario, ciò significa che la sua redditività viene nella pratica erosa da un corretto adeguamento delle pigioni (in seguito ai lavori di risanamento importanti e miglioria) che tenga conto delle variazioni del tasso ipotecario e dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

1 Articolo citato al punto 2.3.1., pagina 11.2 Vedi Tabella 6, Tabella 7 e Tabella 8 in allegato.

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2.4. Riqualifica dello stabile 2.4.1. Quadro giuridico La riqualifica di uno stabile comporta lo sviluppo di un progetto che non è realizzabile con la permanenza degli inquilini. Questo implica la loro uscita, che si attua attraverso le disdette dei contratti di locazione. Nella maggior parte dei casi i termini di preavviso per disdire i contratti di i locazione esistenti non si presentano nello stesso momento, ciò significa che, dal momento in cui il proprietario decidesse di riqualificare lo stabile, potrebbe trascorre anche un anno prima che quest'ultimo sia totalmente liberato per poter procedere all'inizio dei lavori, senza contare le possibili richieste di protrazione. Il CO disciplina la procedura delle disdette agli articoli 266l, 266n e 266o

Art. 266l 1 La disdetta per locali d’abitazione e commerciali deve essere data per scritto. 2 Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.

Art. 266n La disdetta data dal locatore e l’imposizione di un termine di pagamento con comminatoria di disdetta (art. 257d) devono essere notificate separatamente al conduttore ed al suo coniuge o al suo partner registrato.

Art. 266o La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l–266n è nulla.

La OLAL, all’articolo 9, precisa cosa deve contenere il modulo di disdetta:

Art. 9 Disdetta (art. 266l cpv. 2 CO) 1 Il modulo per la notificazione della disdetta previsto dall’articolo 266l capoverso 2 CO deve contenere: a. la designazione dell’oggetto locato al quale la disdetta si riferisce; b. la data a partire dalla quale la disdetta sarà effettiva; c. l’avvertenza che, su domanda del conduttore, il locatore è tenuto a motivare la disdetta; d. l’indicazione delle condizioni legali per contestare la disdetta e per domandare una protrazione della locazione (art. 271–273 CO); e. l’elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. 2 I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

Una volta ricevuta la disdetta nella forma prevista dagli articoli di legge sopra citati, il conduttore ha da parte sua il diritto di contestarla secondo quanto prevede l’articolo 271 del CO:

Art. 271 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. 2 La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell’altra.

Nel caso in cui il locatore dia disdetta e quale motivo indichi la necessità di una riqualifica dello stabile, per il conduttore non ci sono i presupposti per contestarla. Può però esigere la protrazione della locazione, come prevede l’articolo 272 del CO: Art. 272

1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. 2 L’autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: a. delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; b. della durata della locazione; c. della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; d. dell’eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell’urgenza di siffatto fabbisogno;

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e. della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. 3 Se è chiesta una seconda protrazione, l’autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

In caso di richiesta di protrazione, sussiste la possibilità di scendere a trattative con il conduttore affinché subisca meno disagi ed inconvenienti possibili a seguito della disdetta. In caso contrario di mancato accordo, la protrazione per locali di abitazione può essere protratta fino a quattro anni, come stabilisce l’articolo 272b del CO:

Art. 272b 1 La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.

2.4.2. Analisi interna Molino nuovo è un quartiere molto popolato e sempre più richiesto proprio grazie alla sua posizione strategica. Soltanto una via, la via Trevano, quella principale, è trafficata ma le altre adiacenti sono tranquille e poco frequentate dalle auto. L’immobile sorge in una zona pianeggiata e molto soleggiata, con infrastrutture (negozi, farmacia, studi medici, scuole, fermate autobus) nelle immediate vicinanze, ossia nel raggio di 100 metri. Il centro città è a meno di 10 minuti a piedi e l’USI a poco meno di 5 minuti. L’entrata per l’autostrada, grazie alla nuova galleria del Vedeggio, si raggiunge in 5 minuti d’auto anche in condizioni di traffico intenso e la stazione ferroviaria di Lugano dista circa 2 km. Il fondo (che non è situato su zona contaminata1) è pianeggiante, agevolmente accessibile e non sono presenti muri di sostegno. Inoltre, a differenza degli altri fondi inseriti nella zona, è presente tra i tre edifici uno spazio verde adibito a giardino di 2'000 m2 con relativa area giochi per i bambini, ciò che rappresenta un valore aggiunto che contraddistingue lo stabile in questione rispetto a quelli della zona. Come precedentemente detto2, secondo il Piano Regolatore il fondo presenta la possibilità di essere maggiormente sfruttato in altezza, trovandosi in zona R7b, e quindi di ampliare la costruzione. Quale ultimo fattore rilevante, si precisa che il moltiplicatore d’imposta è quello di Lugano e corrisponde all’80%3. 2.4.3. Analisi esterna4 In generale, in Svizzera l’evoluzione dei redditi è in crescita (+1,5%), come pure l’evoluzione demografica (+1,2%) e la fiducia dei consumatori (+1%). La percentuale di abitazioni sfitte è leggermente aumentata, ma rimane comunque al di sotto dell’1% (0,96%); i prezzi delle abitazioni locative sono aumentati del 2,8%. Nel 2013 la popolazione residente permanente è aumentata dell’1,2% (+96'700 persone) e tutti i cantoni hanno registrato una crescita. Il saldo migratorio della popolazione residente è stato positivo e ammontava a circa 81'000 persone (+10% rispetto all’anno precedente). L’UFAB precisa che “ancora non si sa in quale misura potrebbe ridursi la crescita demografica in seguito alla votazione sull’iniziativa contro l’immigrazione di massa. L’iniziativa non specifica l’entità dei futuri contingenti e prevede un periodo di tre anni, quando la legislazione esecutiva avrà chiarito le questioni ancora aperte.”5

1 Per la verifica, consulta Siti inquinati o potenzialmente tali, in www.oasi.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 2 Vedi sopra, punto 2.1.3., pagina 3. 3 Vedi Moltiplicatori d’imposta comunale, in www.ti.ch/fisco (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 4 Per questo capitolo, vedi Statistica della popolazione, delle attività economiche e della gestione stabili al 31.12.2013, in www.lugano.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 5 Vedi Panoramica del mercato dell’alloggio – Agosto 2014, pagina 3, in www.ufab.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia).

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Per quanto riguarda la realtà di Lugano, il Comune registra una popolazione al 31.12.2013 di 67'201 abitanti, di cui 63'435 residenti permanenti, 1'160 soggiornanti e frontalieri e 2'606 residenze secondarie. Dal resoconto della popolazione per fascia d’età, risulta che quella numericamente più importante è composta da persone di età compresa tra i 45 e i 49 anni. Si nota anche, sul totale della popolazione, una maggioranza femminile: 32'360 uomini e 34'841 donne. Dalla suddivisione della popolazione per cittadinanza, risulta che il 38% della stessa è straniera e raggiunge 25'809 abitanti. Dalla mutazione dei domiciliati registrati nel 2013, si nota un saldo migratorio positivo, tra partenze e arrivi, di 1'081 persone. La popolazione del Luganese aumenterà di circa il 21% dal 2008 al 2040 grazie alla crescita naturale, al saldo migratorio positivo e all’invecchiamento della popolazione. La maggior parte della popolazione risiede in un alloggio in locazione, prevalentemente di tipo unifamiliare (case) più ci si allontana dal centro, mentre è di carattere plurifamiliare (palazzi) nel cuore del territorio della Città. Nell’area centrale del Luganese, la tipologia di alloggi in affitto (che rappresentano il 70% del totale degli alloggi) è così suddivisa: l’11% è composta da monolocali, il 12% è composta da cinque e più locali, il 22% è composta da 2 locali, il 23% è composta da 4 locali e il 32% è composta da 3 locali.1 Molino Nuovo (9'298 abitanti) è con Pregassona (9'354 abitanti) il quartiere più popolato e condivide con il Centro un’analoga distribuzione di residenti per classe di età.2 Per quanto riguarda il fabbisogno medio abitativo pro capite, da un’analisi delle superfici degli alloggi in affitto a Lugano si deduce che un alloggio misura mediamente 106 m2. Un monolocale dispone in media di 32 m2, un bilocale di 57 m2, un tre locali di 81m2, un quattro locali di 114m2 e un appartamento con cinque o più locali di185 m2. In media, 2,06 persone condividono un alloggio e questa proporzione aumenta (2,13 persone per alloggio) se si considerano solo gli alloggi in affitto. In relazione alla superficie media degli alloggi in affitto (106 m2), si calcola che la superficie abitativa pro-capite è di 50 m2 per gli affittuari di Lugano.3 Per quanto riguarda l’occupazione degli alloggi, risulta che i monolocali sono spesso occupati da persone comprese tra i 26 e i 44 anni. Gli adolescenti si trovano quasi esclusivamente in appartamenti di media-grande dimensioni, mentre tra i 18 e i 25 anni tendono a preferire i monolocali. Le altre fasce d’età sono ripartite in modo abbastanza uniforme sull’insieme dell’offerta immobiliare. Si rileva inoltre che i neo pensionati e gli anziani prediligono gli alloggi di 2 o 3 locali.4 Nell’insieme dei quartieri della città di Lugano, 12'000 edifici su 18'877 non sono mai stati rinnovati. Di questi, il 60% è stato costruito prima del 1980. Nei quartieri di Viganello, Besso, Molino Nuovo e del Centro si contano 4'500 edifici realizzati prima degli anni ‘80 e mai ristrutturati.5 Dall’analisi dei dati emerge che il 57% degli alloggi di 3 locali ha una pigione che varia tra i CHF 1'000.00 e i CHF 1'500.00 mensili (pigioni calcolate su una dimensione media di 81m2), ovvero una media di CHF 185.00 al m2 all’anno.6 Per quanto riguarda lo sviluppo territoriale a Lugano, nel prossimo decennio è prevista l’inaugurazione di diverse infrastrutture ferroviarie e stradali che determineranno cambiamenti dei tempi di percorrenza, specie per chi utilizzerà il treno (interno al Cantone e province italiane limitrofe). Queste opere incideranno sulle scelte di mobilità dei ticinesi e parzialmente anche sulla scelta del luogo di domicilio e del posto di lavoro. Questi cambiamenti lasciano presagire un rafforzamento delle attività economiche nei centri del Cantone, un aumento dell’attrattività residenziale delle aree vicine alla Stazione (con conseguente aumento dei prezzi dei terreni e delle pigioni) e, a causa delle pigioni in Città che saranno sempre più di difficile accesso, uno sfruttamento del suolo in periferia a costi inferiori.7

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2.4.4. Fattibilità e costi Si terrebbe dunque conto della carenza di alloggi spaziosi da locare vicino al centro e, quindi, si prevederebbero almeno un paio di attici per rispondere a questa domanda. Nel contempo si considererebbe l’opportunità di mantenere alcuni monolocali, possibilmente da locare arredati, ciò per sfruttare la domanda degli studenti universitari di trovare una sistemazione a prezzi accessibili in prossimità dell’USI. Per il resto, considerato che gli alloggi di 3,5 locali sono i più richiesti, si andrebbe incontro a questa esigenza di mercato. Da analisi del Piano regolatore, il fondo presenta la possibilità di un maggior sfruttamento. Dedotti gli indici SUL ceduti al fondo confinante, è possibile edificare 8'539 m2 e locarne 6'196 secondo la seguente considerazione: lo stabile A ha una superficie locabile totale di 1'805 m2, suddivisa su 4 piani di 450 m2 locabili per piano, lo stabile B ha una superficie locabile totale di 1'590 m2 suddivisa su 4 piani di 400 m2 per piano e lo stabile C ha una superficie locabile totale di 1'550 m2 suddivisa su 4 piani di 400 m2 per piano. La somma della superficie locabile dei tre edifici è di 1'250 m2 per ogni piano. La superficie locabile non comprende le parti comuni. Quindi, considerata una SUL di 1'763 m2 ancora disponibile rispetto agli edifici occupati ora sul suolo, la possibilità di ampliamento consente l’elevazione di un piano degli edifici. Ciò significa che, grossomodo, in caso di riqualifica, sarà possibile locare circa 6'196 m2 (gli attuali 4’946 m2 a cui si aggiunge un piano di 1'250 m2). Nella fase del progetto di massima, i costi di un edificio1 vengono di norma stimati utilizzando il volume calcolato secondo la Norma SIA 4162, che permette di attribuire un costo al m3. Grazie alla recente realizzazione di oggetti simili, sia dal punto di vista del contesto (ubicazione e tipologia del terreno) che dello standing e dimensione per edificio, l’incaricato è in grado di stimare un costo di costruzione di circa CHF 800.00 al m3 (fuori terra), traducibili in CHF 2'400.00 al m2. Dall’ analisi sommaria sulla valutazione dello stato degli elementi dello stabile3, lo specialista esclude la necessità di una demolizione. Va comunque considerato che per un risanamento totale di una costruzione esistente può comunque sussistere la necessità di rimuovere alcune parti dell’edificio. Inoltre la costruzione esistente rende più difficoltoso e anche più dispendioso mettere in atto un processo di costruzione razionale. È quindi difficile poter preventivare un’esatta stima dei costi, sia per le sorprese che si possono incontrare nel corso dei lavori (ad esempio presenza di amianto o altre sostanze nocive che necessitano interventi da parte di specialisti), sia per le tempistiche che sono più difficili da rispettare. Per tale ragione è bene calcolare un costo di costruzione che si avvicini il più possibile a quello di una costruzione a nuovo. Siccome è possibile edificare 8'539 m2 di SUL stimati a CHF 2'400.00 al m2 (fuori terra), risulta un costo di circa CHF 20'500'000 per la riqualifica degli stabili, a cui si potrebbe aggiungere la realizzazione di un’autorimessa per 89 posti auto (per cui esiste già una licenza approvata che prevede la soppressione dei posteggi esistenti, sia esterni che i box), il cui costo stimato da preventivo ammonta a CHF 2'780'000.00 (costo che comprende anche la sistemazione esterna). In totale, il costo di realizzazione della riqualifica dello stabile è dunque stimato in CHF 23’280'000.00. 2.4.5. Procedura da seguire È indispensabile fare riferimento ad un team di specialisti per lo sviluppo di un'idea al fine di lanciare sul mercato uno specifico immobile con una specifica destinazione d'uso al momento opportuno, ciò implica una mirata ricerca di mercato, un’attenta analisi del piano regolatore del luogo in cui sorge il fondo e la conoscenza della legge edilizia poiché è necessario procedere ad una domanda di costruzione. In caso di riqualifica, è pure necessario fare dei sopralluoghi di verifica dell’eventuale presenza di materiale nocivo (ad esempio amianto).

1 Secondo il Codice dei costi di costruzione, in 1026 – Collegamenti fra CCC-E e CPN – Progettazione, appalto e realizzazione, a cura del Centro svizzero di studio per la razionalizzazione della costruzione, CRB, Zurigo, 1993. 2 Norma SIA 416 – Norme per la determinazione del prezzo al m3 delle costruzioni, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 1993 3 Vedi punto 2.2.3., pagine 7-8.

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Per la realizzazione della riqualifica, la procedura e i compiti relativi alla realizzazione di un progetto si basano sui regolamenti SIA 112 e 1021, in cui si tiene in considerazione l'intero ciclo di vita di un'opera, che include le seguenti fasi: ! pianificazione e strategia ! studio preliminare ! progettazione ! bando ! realizzazione ! messa in opera della realizzazione. Il committente approva il progetto, i costi preventivati e prende conoscenza delle tempistiche di realizzazione. Al responsabile (specialista) del progetto, nel rispetto del mandato/appalto (contratto misto) conferitogli dal progetto, spettano i compiti di pianificare l'esecuzione attraverso il coordinamento degli artigiani, di gestire gli imprevisti e di verificare il rispetto del preventivo dei costi e delle tempistiche fino alla consegna dell'opera con conseguente messa in esercizio dello stabile. Prima di procedere con l’esecuzione dei lavori, è necessario liberare interamente l’edificio tramite le disdette dei contratti di locazione. Come già detto2, questo potrebbe protrarre di parecchio il momento dell’inizio dei lavori. Nel caso dello stabile in questione, il momento per poter disdire il contratto di locazione si può estendere nell’arco di un intero anno, poiché i contratti di locazione non sono stati allestiti secondo gli usi locali3 e quindi possono essere disdetti unicamente tre mesi prima della loro scadenza. 2.4.6. Redditività della riqualifica Poiché si considera di utilizzare il suolo come già occupato, demolendo le parti interne dell’immobile, ma mantenendo la struttura esistente, le relative fondamenta e innalzando gli edifici di un piano, è così possibile calcolare una superficie locabile di 6'196 m2. Dalla perizia dello studio Brülhart & Partner4 emerge che l’offerta copre la domanda della zona. Dalla fonte ProperTI Markt Study 20135 e che è possibile calcolare una media di circa CHF 270.00 per m2 all’anno quale canone di locazione per nuove costruzioni. Si otterrebbe così un introito lordo da pigioni pari a circa CHF 1'670'000.00 annuo, a cui si aggiungerebbero le pigione per i posti auto stimabili in CHF 170'000.00 annui (CHF 1’920.00 all’anno per ognuno dei posti auto, che sono 89). L’importo totale annuo degli introiti lordi teorici da pigioni ammonterebbe dunque a CHF 1’840’000.00. Si può così calcolare la redditività lorda nell’ipotesi di locare tutti gli alloggi e tutti i posti auto, redditività lorda che si ottiene dividendo gli introiti lordi teorici da pigioni annue per l’investimento totale stimato (che risulta dalla somma dell’investimento iniziale e dei costi stimati di riqualifica) e ponendo il tutto in termini percentuali:

Redditività lorda: CHF 1’840'000.00 . 100 = 4,52% CHF 17'500'000.00 + CHF 23'280.000.00 Non è invece possibile calcolare la redditività netta, poiché mancano i dati che riguardano il capitale proprio, il capitale di terzi e i costi d’esercizio generati dallo stabile riqualificato.

1 Vedi Regolamento SIA 102 – 2002 – Regolamento per le prestazioni e gli onorari nell’architettura, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 2002 e Regolamento SIA 112 – 2001 – Modello di prestazioni, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 2001. 2 Vedi punto 2.4.1., pagine 18-19. 3 L’uso locale a Lugano prevede le scadenze 31 marzo e 30 settembre. 4 Vedi punto 2.1.6., pagina 4. 5 Vedi ProperTI Markt Study 2013, di Chiara Carugati e Pascal Brühlart, Brülhart & Partners, Ponte Tresa, 2013, pagina 46.

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3. Risultati 3.1. Redditività e rischi del mantenimento Da quanto è emerso dall’analisi, la redditività lorda della strategia del mantenimento risulta essere del 5,56%, mentre la redditività netta del 14,40%. Il totale dell’incasso teorico annuo (media degli ultimi 3 anni) ammonta a CHF 908'700.00 per le pigioni degli alloggi e a CHF 62'800.00 per la pigione dei posteggi. Considerato che sono locati in totale 4'946 m2, ciò significa un prezzo di locazione di 183,70 CHF/m2 annui, un prezzo al di sotto di quello sostenibile, che dalla perizia della Brülhart & Partners risulta essere inferiore di circa il 25% rispetto all’effettivo, che è di 244 CHF/m2 annui. Il rischio sfitto è quasi nullo e questo garantisce le entrate da pigioni che determinano la redditività. Inoltre, grazie ad eventuali disdette dei contratti di lunga data, sarebbe possibile rilocare gli alloggi aumentando le pigioni che sono inferiori al valore di mercato, ritoccando così la redditività verso l’alto. D’altra parte, però, sussiste il rischio che gli inquilini procedano con la richiesta dell’adeguamento della pigione a causa della variazione del tasso ipotecario di riferimento (oggi al 2%). Questo comporterebbe l’obbligo, da parte del locatore, di ridurre la pigione di contratti stipulati prima di settembre 2013. Considerato che, nello stabile in questione, il 46% dei contratti in essere è stato stipulato prima del 2008, il 10% nel 2008-2009-2010, il 27% nel 2011-2012 e il 17% nel 2013-2014, ciò significa che l’83% delle pigioni potrebbe subire una riduzione media di oltre il 10% per la variazione del tasso ipotecario di riferimento, che verrebbe però in parte compensata (per i contratti di vecchia data, che toccano il 46% degli inquilini) dall’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (computabile al 40%) che il proprietario può applicare nel calcolo per determinare la nuova pigione. I contratti che, in caso di richiesta di adeguamento, dovrebbero essere maggiormente ritoccati verso il basso, sarebbero quelli stipulati tra il 2008 e il 2010 (e in misura minore quelli tra il 2011 e il 2012), che rappresentano il 37% del totale. Queste eventuali richieste intaccherebbero di fatto la redditività dello stabile. Inoltre, data l’età dello stabile, va tenuto conto che a breve termine ci saranno dei lavori di rinnovo importanti da pianificare, con una conseguente ripercussione negativa sulla redditività netta. Quindi, dato lo stato attuale dell’immobile preso in esame, il risultato ottenuto sulla reddittività è fortemente compromesso dai lavori necessari da effettuare a breve termine e parzialmente a rischio per le eventuali richieste di adeguamento delle pigioni. 3.2. Redditività e rischi dei risanamenti importanti e miglioria Da quanto è emerso dall’analisi, la redditività lorda della strategia dei risanamenti importanti e miglioria risulta essere del 5,16%, mentre la redditività netta dell’11,15%1. La parte ribaltabile agli inquilini (CHF 91'099.00) raggiunge il 2,6% annuo dei costi di risanamenti e miglioria sostenuti dal proprietario, fino alla durata di vita degli elementi (opere). A fronte di un investimento totale di CHF 21'028'000.00, il totale dell’incasso teorico annuo per le pigioni degli alloggi, a seguito del ribaltamento, ammonta a CHF 1'021'099.00 (totale teorico alloggi + adeguamento), a cui vanno aggiunti CHF 63'800.00 per le pigioni dei posteggi, raggiungendo un totale di incasso da pigioni teoriche, dopo adeguamenti da rinnovo, di CHF 1’084899.002.

1 Vedi nota 1, pagina 15. 2 Vedi Tabella 5 in allegato.

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Considerato che sono locati in totale 4'946 m2, risulta una media di 206.45 CHF/m2 annui, importo al di sotto del sostenibile per la zona, che da perizia1 ammonta a 244.00 CHF/m2. Dai calcoli degli adeguamenti delle pigioni2, svolti su tre periodi differenti in termini di variazione del tasso ipotecario di riferimento, si nota che, per quelli di lunga data, viene adeguata la pigione più o meno nella stessa misura di quelli stipulati nel 2012, nonostante i più vecchi si basino su un tasso del 6% e gli altri del 2,5%. Ciò è imputabile alla compensazione a seguito dell’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo sulla base della tabella base del 1982. Nell’ipotesi in cui nessun locatario inoltrasse disdetta a seguito dell’adeguamento, per il 37% dei contratti esistenti (cioè quelli stipulati tra il 2008 e il 2012) il proprietario si vedrebbe in grande parte erosa la cifra ribaltabile dei costi sostenuti. Considerati i costi dei lavori che possono essere ribaltati ai singoli inquilini, a determinare la nuova pigione e a renderla più o meno accettabile per il locatario, sono le variazioni dovute all’adeguamento rispetto al tasso di interesse di riferimento e all’indice nazionale dei prezzi al consumo vigenti al momento della stipula del contratto. Non è possibile quantificare quanti locatari procederebbero ad una disdetta, ma è ragionevole ipotizzare, sulla base dei tre esempi in allegato, che i locatari che hanno stipulato il contratto tra il 2008 e il 2012 (37% dei locatari) tenderebbero ad accettare l’aumento della pigione (poiché limitato in ragione della diminuzione del tasso ipotecario e l’esiguo aumento per il rincaro secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo), mentre i locatari con contratti di locazione stipulati dopo il 2012 (17% dei locatari) sarebbero tendenzialmente più portati ad una disdetta (poiché nel loro caso il ribaltamento dei costi sull’aumento della pigione sarebbe molto più pesante, potendo beneficiare nella migliore delle ipotesi di una riduzione di 2/4 di punto percentuale dei tassi d’interesse), così come sarebbero tendenzialmente portati ad una disdetta i locatari con contratti di lunga data (46% dei locatari) per il quali l’adeguamento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo incide in misura significativa sull’aumento della pigione, limitando il beneficio della riduzione dovuta alla variazione del tasso ipotecario. In linea generale, comunque, l’adeguamento delle pigioni, a seguito dell’attuale valore del tasso d’interesse, intacca di fatto la redditività: in misura minore nel caso di contratti stipulati dopo il 2012 e negli anni ‘90, in misura maggiore nel caso di contratti stipulati tra il 2008 e il 2010, quando il tasso di riferimento era tra il 3,5% e il 2,75%. Anche nel caso della strategia della migliora il rischio sfitto è molto basso3, ciò che di nuovo garantisce gli introiti da pigioni che determinano la redditività dello stabile. Ad aumentare la redditività lorda, potrebbero concorrere le disdette da parte dei locatari che non dovessero accettare l’adeguamento delle pigioni, poiché si riuscirebbe comunque a rilocare con canoni sostenibili rilevati nella zona in questione, che sono superiori a quelli che sarebbero richiesti agli attuali locatari dopo l’adeguamento. Vero è che, durante il periodo dei lavori, sarebbe probabilmente più difficile locare gli appartamenti, ciò significherebbe minori introiti per il proprietario dello stabile (in questo senso va letta la strategia di mantenimento degli inquilini, anche se è di difficile determinazione quantificarne il beneficio). Un ultimo fattore che potrebbe diminuire la redditività dello stabile risulta dal diritto che il conduttore ha di chiedere la riduzione della pigione e depositarla in caso si presentino dei disagi durante i lavori che precludono l’utilizzo idoneo della cosa locata, secondo quanto prevede l’articolo 259a del CO.4

1 Vedi punto 2.1.6., pagina 4. 2 Vedi Tabella 6, Tabella 7, Tabella 8 in allegato. 3 Valgono infatti le stesse considerazioni espresse ai punti 2.2.4. (pagina 8) e 2.4.3. (pagina 20). 4 Vedi punto 2.2.1, pagina 6.

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Un’ultima considerazione riguarda il periodo di tempo che può intercorrere tra la decisione di procedere con l’inizio dei lavori e la fine della realizzazione dei lavori, momento in cui il proprietario potrà adeguare le pigioni e notificare l’aumento ai locatari rispettando i termini di preavviso di disdetta. Le previsioni per i tassi ipotecari1 e per l‘indice nazionale del prezzo al consumo (stime UST)2 parlano di stabilità per i primi e rialzo per i secondi. 3.3. Redditività e rischi della riqualifica Da quanto è emerso dall’analisi, la redditività lorda della strategia della riqualifica risulta essere del 4,52%, mentre la redditività netta è di difficile determinazione3. A fronte di un investimento totale stimato in CHF 40'780'000.00 (investimento iniziale e costi stimati di riqualifica), il totale dell’incasso teorico annuo stimato (tutto locato) ammonta a CHF 1'670'000.00 per le pigioni degli alloggi (visto che si potrebbero locare 6'196 m2 a una media di circa 270,00 CHF/m2 annui) e a CHF 170'000.00 per le pigioni dei posteggi. A garanzia della redditività, anche nel caso della strategia della riqualifica si può contare su un rischio sfitto molto basso, non solo perché i dati statistici e le ricerche di mercato confermano una richiesta che risponde alla domanda, ma anche perché la pigione proposta si trova in linea con i canoni applicati nella zona4. Tra i fattori che potrebbero invece influire negativamente sulla redditività di questa strategia, bisogna includere il mancato ricavo da introiti da pigioni prima e durante la realizzazione della riqualifica, mancato ricavo che è di difficile determinazione. Non è infatti possibile conoscere il momento in cui il proprietario comincerà a fare rendere il capitale investito, questo a causa dei contratti di locazione in essere non allestiti con le stesse scadenze contrattuali e a causa delle eventuali richieste di protrazioni di difficile transazione. Ciò che potrebbe ritardare la piena redditività di una riqualifica, con un periodo più o meno lungo in cui l’immobile rimarrebbe solo parzialmente locato. Inoltre potrebbero presentarsi degli imprevisti durante la realizzazione della riqualifica, con la conseguenza di dover ritardare la messa in esercizio dello stabile e di vedersi aumentati i costi preventivati.

1 Vedi Previsioni attuali sui tassi ipotecari, in www.credit-suisse.com (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 2 Vedi Indici nazionali del prezzo al consumo – Indicatori – Previsioni per il rincaro, in www.bfs.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia). 3 Vedi nota 1, pagina 15. 4 Vedi punto 2.4.6., pagina 23.

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4. Valutazione 4.1. Conclusioni 4.1.1. Conclusioni per il mantenimento La considerazione della redditività (e dei fattori che possono garantirla o farla variare) è certamente uno degli aspetti più importanti nella scelta della strategia da adottare. Tuttavia, ognuna delle tre strategie comporta ancora dei punti di forza e dei punti di debolezza che devono essere esplicitati e che possono renderla più o meno attrattiva. Per quanto riguarda la strategia del mantenimento, che dal punto di vista della redditività sembrerebbe a prima vista la più interessante, essa ha inoltre il vantaggio di non implicare l’aumento del costo di capitale di terzi (se c’è stato un adeguato accantonamento per i lavori di manutenzione). Anzi, il capitale di terzi diminuisce (sempre che i tassi ipotecari non subiscano aumenti considerevoli) visto l’obbligo di ammortizzarlo. Quindi, per il proprietario che decide di percorrere la via della conservazione nell’intento di allungare il più possibile la durata di vita dell’immobile, ne consegue una diminuzione dei costi di capitale di terzi. L’aumento delle spese di manutenzione porta ad una compensazione in relazione ai vantaggi fiscali dovuti dalla possibilità di dedurre le spese sostenute. A seguito dei risultati, tenuto conto delle spese d’esercizio, degli oneri da imposte e dell’importo da accantonare per lavori di manutenzioni, un proprietario sa esattamente qual è la cifra su cui può fare affidamento per eventuali diversificazioni di investimento del proprio portfolio oppure per garantirsi una rendita nel tempo. Infine, anche se il proprietario decide di limitarsi ad un mantenimento che non va oltre ai parametri previsti per legge e all’adempimento degli obblighi contrattuali (senza cioè troppo preoccuparsi di allungare il più possibile la durata di vita dell’immobile) può comunque contare sul fatto di realizzare il capitale iniziale investito grazie all’aumento del valore dei terreni, che compensa ampiamente il valore dell’immobile lasciato deperire. Di contro, questa strategia, qualora si persegua la via della conservazione a lungo termine, implica la necessità di accantonare in maniera lineare (annualmente) una cifra sufficiente che va dallo 0,8% all’1,5% del valore assicurato (valore dell’immobile) per i lavori di mantenimento. Ciò determina una minore disponibilità di liquidità per il proprietario, che potrebbe essere ulteriormente intaccata nel caso in cui gli inquilini avanzino la richiesta di adeguare le pigioni in base al tasso di riferimento ipotecario ora ai minimi storici. Nella pratica, va detto, molti inquilini non presentano richieste per lavori di mantenimento cui avrebbero diritto nel timore di vedersi aumentare la pigione, così come molti non chiedono l’adeguamento della pigione in base all’andamento del tasso ipotecario di riferimento. Rimane che non prevedere comunque un accantonamento adeguato (sia per quanto riguarda gli interventi necessari sia per le eventuali legittime richieste degli inquilini) comporta per il proprietario il rischio di non essere in grado di far fronte a quelli che di fatto sono obblighi contrattuali da cui non può sottrarsi. Nel caso dunque di un’eventuale carenza di mezzi propri disponibili accantonati, il proprietario si troverebbe costretto a procedere ad una richiesta di finanziamento tramite capitale di terzi oppure, se ciò non fosse possibile, a vendere (o addirittura svendere) il suo bene. In conclusione, a questo proprietario non consigliamo ora di limitarsi a questa strategia perché i lavori da eseguire a breve termine sono troppo importanti, senza contare il rischio dovuto alle richieste di adeguamento delle pigioni. Consigliamo invece di eseguire un risanamento importante a breve, poiché lo stabile, che ha già 60 anni, rischia di non essere più idoneo all’uso nel giro di pochi anni

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Al di là del caso specifico preso in esame, crediamo però che la strategia del mantenimento, se perseguita con l’adeguata procedura, sia la migliore perché di gran lunga la più redditizia. 4.1.2. Conclusioni per risanamenti importanti e miglioria Per quanto riguarda la strategia dei risanamenti importanti e miglioria, dall’analisi risulta che la sua redditività è a prima vista inferiore rispetto a quella della strategia del mantenimento. Ciò è riconducibile all’aumento del costo di investimento totale e alla percentuale ribaltabile dei costi di rinnovo che, vista la vetustà dello stabile, è consentita solo al 50% invece che al 70% (mentre i lavori di miglioria possono essere ribaltati al 100%). Questa strategia ha il vantaggio di permettere di diminuire la cifra da accantonare per eventuali lavori futuri, soprattutto per quanto attiene lo stabile in questione, il quale ha già raggiunto i 60 anni di vita al momento del rinnovo1. Il proprietario, non dovendosi preoccupare di accantonare in maniera lineare un’ingente cifra, si garantisce una liquidità maggiore, cosicché nel giro di qualche anno gli sarà possibile effettuare sostanziosi prelievi, trovandosi nella possibilità di diversificare i suoi investimenti. Un ulteriore vantaggio è rappresentato dal fatto che i costi di rinnovo sostenuti (ma non le migliorie) sono fiscalmente deducibili, come precisato nel documento Deduzioni su proventi della sostanza immobiliare privata2. In conclusione, vista l’impossibilità di perseguire la strategia del mantenimento per le ragioni sopra esposte, questa è la strategia che consigliamo al proprietario di questo immobile, il quale vuole conservare la proprietà dello stabile. 4.1.3. Conclusioni per la riqualifica Per quanto riguarda infine la strategia della riqualifica, che dal punto di vista della redditività risulta essere la meno interessante, va comunque osservato che essa è stata calcolata con pigioni in linea con i canoni sostenibili nella zona (confrontati con quelli di altre nuove costruzioni) e che quindi potrebbe essere ritoccata verso l’alto: di fatto, a rischio e pericolo del proprietario, è possibile valutare la possibilità di aumentare le pigioni anche al di sopra del valore di mercato sfruttando la forte richiesta di alloggi. Questa strategia ha lo svantaggio di richiedere un impegno finanziario notevole, seppure garantito da un rendimento comunque adeguato. Inoltre implica un maggior fattore di rischio rispetto alle altre perché è attuabile con successo solo attraverso una moltitudine di fattori da analizzare che, se trascurati, possono pregiudicare il successo della realizzazione (capacità finanziaria del proprietario unitamente alla sostenibilità per accedere ad un finanziamento, fattibilità e studio del progetto da realizzare, sviluppo del progetto, buona esecuzione del progetto, determinazione dei canoni di prima locazione, promozione per assicurarsi al più presto una completa occupazione). Nel caso di questo immobile, consigliamo la riqualifica se il proprietario riesce dispone dei mezzi per realizzarla e se è disposto ad assumersi il rischio ad interrompere la remunerazione del capitale prima della messa in opera dello stabile. Sarebbe comunque meglio aspettare che l’immobile abbia raggiunto la fine della sua durata di vita, con conseguente ammortamento totale dei costi sostenuti.

1 Mediamente un immobile di questa tipologia, seppure conservato nel tempo, difficilmente ha una durata di vita superiore ai 100 anni, indipendentemente dai cicli di rinnovo eseguiti. 2 Vedi Deduzioni su proventi della sostanza immobiliare privata, in www.ti.ch (ultima visita: 25.08.2014 – link in bibliografia).

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4.2. Raccomandazioni 4.2.1. Raccomandazioni per il mantenimento Al proprietario dello stabile preso in esame, non si consiglia dunque di optare per la strategia del mantenimento. Negli altri casi1 in cui questo fosse invece conveniente, si raccomanda, per un proprietario che opta per la strategia del mantenimento nei termini previsti dal quadro giuridico, di effettuare regolari sopralluoghi per verificare lo stato dello stabile e pianificare a lungo termine (con l’ausilio di una tabella in cui è possibile allestire un piano di liquidità, possibilmente pluriennale) tutti i lavori necessari. Ciò gli permetterebbe di accantonare la cifra necessaria senza ritrovarsi sprovvisto di mezzi nel caso si presentino interventi urgenti non posticipabili. Nell’allestimento del piano di liquidità, sarebbe anche necessario tenere in considerazione l’andamento del tasso ipotecario di riferimento per far fronte ad eventuali richieste di riduzione della pigione da parte dei conduttori. Non è invece consigliato speculare sui lavori di mantenimento, anche perché gli inquilini hanno il diritto di far valere riduzioni e risarcimenti, come pure depositare la pigione per mancato adempimento da parte del locatore. Spesso, come prevede l’articolo 264 del CO, il conduttore si libera dai suoi impegni sottoscrivendo il contratto con un subentrante, che lo rileva alle medesime condizioni, così come rileva l’oggetto locato nello stato in cui si trova. Nel caso in cui l’alloggio si trovi in perfette condizioni, si consiglia quindi al proprietario di liberare il conduttore senza che questi presenti un subentrante e di stipulare un nuovo contratto con un nuovo conduttore (che dovrà trovare lui stesso). Questo per evitare che il subentrante si avvalga della possibilità di richiedere una riduzione della pigione in base al tasso di interesse di riferimento (più elevato al momento della stipula del contratto con l’inquilini a cui subentrerebbe). 4.2.2. Raccomandazioni per risanamenti importanti e miglioria Se il proprietario dello stabile preso in considerazione opta per questa strategia, gli si raccomanda di eseguire i lavori preventivati al punto 2.3.4.2, che in parte sono necessari e in parte permettono di conservare al meglio la cosa per i prossimi 30 anni (cioè fino a conclusione del ciclo di vita del suo immobile). In particolare, la realizzazione dell’ascensore (ribaltabile al 100%) è un valore aggiunto per gli inquilini che lo utilizzano e nel contempo per il proprietario che conserva le parti comuni di conseguenza meno praticate. Inoltre il rifacimento delle facciate esterne meglio isolate permette di ridurre le dispersioni di calore e di conseguenza le spese a carico degli inquilini. Giunto alla fine della durata di vita dell’immobile, il proprietario avrà ammortizzato per intero il costo dello stabile, potendo comunque beneficiare di quello che sarà il valore del suo terreno, pur sempre in una posizione centrale della città di Lugano dove l’offerta è di terreni disponibili è molto ridotta, o disponendo eventualmente dei mezzi necessari per procedere ad una riqualifica. In generale, ad un proprietario che intende procedere a dei lavori di risanamento importanti e miglioria, si raccomanda di verificare che ci sia congruenza tra l’età dell’immobile, l’entità dei costi di rinnovo e la relativa durata di vita degli elementi che vengono sostituiti. Non avrebbe infatti senso procedere ad un risanamento importante per un immobile che ha aspettative di vita di meno di 20 anni. Si raccomanda inoltre di analizzare bene i contratti di locazione in essere nella loro totalità, onde evitare di ritrovarsi con una percentuale troppo alta di pigioni per cui viene eroso il ribaltamento a

1 Per quanto riguarda le raccomandazioni per gli altri stabili vetusti a reddito, va da sé che sono imprescindibili da un’accurata analisi della situazione di partenza specifica ad ogni immobile (con i suoi potenziali, i suoi punti di forza e i suoi vincoli giuridici). Ciò vale sia per il mantenimento, sia per il rinnovo e la riqualifica. 2 Vedi pagina 13.

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causa dell’ obbligo di applicare riduzioni in base alla diminuzione del tasso d’interesse di riferimento. Infine si raccomanda un’accurata organizzazione durante i lavori onde evitare disagi agli inquilini i quali hanno il diritto di chiedere la riduzione della pigione. 4.2.3. Raccomandazioni per la riqualifica Nel caso della riqualifica, le raccomandazioni che valgono per il proprietario dell’immobile preso in esame valgono per tutti gli altri proprietari di stabili vetusti a reddito. Se un proprietario opta per la riqualifica, strategia che implica un impegno finanziario notevole (ma che garantisce comunque un adeguato rendimento), è consigliabile che questa venga intrapresa quando l’immobile ha raggiunto la fine della sua durata di vita (investimento ammortizzato), cioè nel momento in cui il proprietario ha beneficiato di un’adeguata remunerazione del capitale investito e dell’ammortamento dei costi sostenuti, e nello stesso tempo diventa difficile garantire l’uso idoneo dell’immobile a causa della sua vetustà. A quel momento, gli si raccomanderà di definire prima il gruppo target che si presume andrà ad utilizzare l’immobile. La miglior strategia per garantirsi il successo è puntare sui fattori valorizzanti che andranno a rispondere alle esigenze degli occupanti. Per individuarli è indispensabile svolgere delle ricerche nella porzione di mercato degli immobili in locazione analizzando i seguenti indicatori determinanti: fascia dei canoni locativi (concorrenza), numero delle abitazioni sfitte in stabili di nuova costruzione analoghi, fabbisogno abitativo (m2 pro capite), tipologia di alloggi più richiesta, saldo migratorio, dimensione dei nuclei familiari, ecc. Prima della fase di attuazione, gli si raccomanderà di optare per transazioni (indennizzi o proposte sostitutive) in caso si presentassero contestazioni di disdette o richieste di protrazione da parte dei conduttori. Per la realizzazione della riqualifica dell’immobile, gli si raccomanderà inoltre di rivolgersi a degli specialisti esperti in ambito di riqualifica, questo perché l’esecuzione di una riqualifica si distingue rispetto ad una costruzione a nuovo e l’esperienza aiuta a prevedere gli imprevisti nel corso della realizzazione, come pure il rispetto dei costi stimati, i quali vanno di pari passo con i tempi di realizzazione. Un proprietario di un immobile a reddito in fase di riqualifica, è paragonabile ad un proprietario di una fabbrica in fase di sospensione della produzione. Gli si raccomanderà ancora di fissare i canoni di prima locazione nel rispetto dei criteri rilevanti, quali i di costi realizzazione, i prezzi di mercato (concorrenza) e il quadro giuridico previsto in materia di diritto di locazione, onde evitare di cadere in canoni che potrebbero rivelarsi abusivi, ovvero al di sopra del reddito consentito.1 Gli si raccomanderà, infine, di procedere tempestivamente alla promozione degli alloggi da locare (potrebbe infatti essere un valore aggiunto per i locatari beneficiare di un minimo di scelta dei materiali previsti, per esempio il colore della cucina piuttosto che piccoli accorgimenti che non implicano maggiorazione di costi per il proprietario).

1 Gli articoli 269, 269a e 270 del CO danno infatti diritto al locatario di contestare la liceità della pigione iniziale entro 30 giorni dalla consegna della cosa locata quando questa genera una redditività lorda per il proprietario che supera di oltre il 2% il tasso ipotecario di riferimento, come quantificato da una sentenza del Tribunale federale (DTF 118 II 128).

Allegato Indice dell’allegato 1. Glossario

2. Elenco delle abbreviazioni

3. Bibliografia

4. Indice delle figure

5. Indice delle tabelle

6. Documentazione supplementare

1. Glossario Abitazione vuota: appartamento o casa unifamiliari abitabile, ammobiliati o non, che ad una certa data di riferimento risulta non occupata e offerta in vendita o affitto duraturo (più di tre mesi). Un’abitazione secondaria o di vacanza non rientra di principio tra le abitazioni vuote a meno che non sia offerta in affitto con un contratto a lungo termine (almeno tre mesi). Alloggio (o abitazione): in termini statistici è considerato alloggio ogni unità di abitazione dotata di una cucina o di un cucinino. Alloggio a pigione moderata: alloggio con livello di affitto nella media o leggermente al di sotto. Può anche essere definito come affitto che non supera un terzo del reddito lordo dell’inquilino medio. Alloggio esistente: alloggio non di nuova costruzione, che può essere sul mercato dell’alloggio o no (spesso abitato da anni dallo stesso inquilino). Alloggio di 2 locali: alloggio composto da una camera da letto separata dal soggiorno. Alloggio di 3 locali: alloggio composto da due camere da letto separate dal soggiorno. Alloggio di 4 locali: alloggio composto da tre camere da letto separate dal soggiorno. Alloggio di 5 locali: alloggio composto da 4 camere da letto separate dal soggiorno. Alloggio in affitto: alloggio abitato da persone che pagano una mensilità al proprietario dell’alloggio. Alloggio monolocale: alloggio composto da un solo locale. Alloggio secondario: alloggio abitato temporaneamente da persone senza il domicilio nel comune sede dell’alloggio. Alloggio sul mercato: alloggio di nuova costruzione o esistente, che è offerto pubblicamente (inserzioni sui giornali, siti internet, ecc.). Capitale indicizzato: capitale adeguato al rincaro con lo scopo di conservarne il valore nel tempo, ossia renderlo attuale dal momento in cui è stato immobilizzato al momento in cui lo si riconsidera. Capitale di terzi: capitale finanziato da terzi tramite un credito. Capitale proprio: capitale del proprietario. Codice dei costi costruzione: è uno strumento utilizzato per l’allestimento dei preventivi dei costi di costruzioni degli edifici, suddivisi per la categoria delle opere. Committente: colui che incarica qualcuno per lo svolgimento di una commessa (contratto). Conduttore: utente della cosa locata (sinonimo: inquilino, locatario). Domiciliato: persona che abita in un luogo con l’intenzione di stabilirsi durevolmente, luogo che corrisponde al suo indirizzo di abitazione. Edificio: costruzione inserita nel terreno che presenta una copertura fissa ed eventualmente ulteriori chiusure per la protezione di persone, animali o oggetti e che dispone di un’altezza e di una superfice edificata minime prescritte per legge.

Fondo: nel contesto del lavoro, si intende il terreno. Frontaliere: straniero con permesso di lavoro in Svizzera che può soggiornare durante la settimana lavorativa in Svizzera. Grado di vetustà: deprezzamento del valore calcolato sulla durata di vita di un bene. Gruppo target: insieme di individui ai quali è diretta un’azione pubblicitaria; consumatori o utenti. Iazi: società svizzera di consulenza nel settore immobiliare specializzata in valutazioni, analisi e ricerca di mercato. Immobile: bene non spostabile. Impianto a corrente debole: impianto elettrico che fornisce corrente al di sotto di 50 volt, utilizzato per telefoni, impianti di suoneria e citofono, antenne, impianti a energia solare, di allarme e controllo. Indice delle aree verdi: è il rapporto espresso in % tra l’area verde computabile e la superficie edificabile del fondo. Indice di occupazione: è il rapporto espresso in % tra la superficie edificata e la superficie del fondo. Indice di sfruttamento: è il rapporto tra la superficie utile lorda (SUL) degli edifici e la superficie del fondo e indica la densità con la quale si può edificare sul fondo in questione. Indice nazionale dei prezzi al consumo: è un indice che misura l’andamento dei prezzi dei beni e dei servizi. Espresso in punti, viene calcolato e pubblicato mensilmente dall’UST. Introiti teorici: le pigioni totali lorde annue che un locatore incasserebbe se gli alloggi fossero interamente locati. Introiti effettivi: le pigioni totali annue incassate. Locatore: proprietario della cosa locata. Locatario: utente della cosa locata (sinonimo: inquilino, conduttore). Macro posizione: su ampia scala. Mappale: una porzione di terreno identificabile con un numero nella mappa catastale. Mercato immobiliare: settore dell’economia che si occupa dello sviluppo, della produzione, della gestione e della commercializzazione dei beni immobiliari. Micro posizione: su piccola scala. Pigione: il corrispettivo che il locatario versa al locatore per la cosa locata. Pigione effettiva: canoni risultanti dai contratti in essere. Pigione sostenibile (canoni sostenibili): canoni medi definiti da transazioni per cui è possibile rilevare la capacità di acquisto dei consumatori (utenti), dove l’offerta sostiene la domanda per una specifica zona e tipologia di pigioni.

Prima locazione: prima volta in cui viene locato un alloggio, in genere per edifici di nuova costruzione. Popolazione residente permanente: totale della popolazione che ha dimora abituale e permanente nel luogo in cui è censita. Redditività lorda: l’utile espresso in % tra introiti lordi da pigioni e i costi totali di un investimento (capitale proprio + capitale di terzi). Redditività netta: l’utile espresso in % tra introiti (dedotte le spese) e il costo del capitale proprio. Rincaro: aumento del prezzo di un bene o di un servizio. Saldo migratorio: saldo registrato tra partenze ed arrivi da un luogo di domicilio specifico. SIA 102: norma della Società Ingegneri e Architetti che regolamenta le prestazioni e gli onorari nell’architettura. SIA 112: norma della Società Ingegneri e Architetti che regolamenta il modello di prestazioni della società. SIA 118: norma della Società Ingegneri e Architetti che regolamenta le condizioni generali per l’esecuzione dei lavori di costruzione. SIA 416: norma della Società Ingegneri e Architetti che regolamenta la definizione delle superfici e dei volumi. SIA 469: norma della Società Ingegneri e Architetti che regolamenta la conservazione delle costruzioni. Soggiornante: individuo che soggiorna in Svizzera per almeno tre mesi, senza l’intenzione di stabilirsi durevolmente, quindi non domiciliato. Spese accessorie: spese generate dalla cosa locata e a carico del locatario (se pattuito nel contratto di locazione). Stabile: vedi Edificio. Stabile a reddito: stabile che produce un rendimento al proprietario tramite i contratti di locazione. Standing: definisce una tipologia di livello. Nel caso del presente lavoro si parla del livello di abitazioni. Superficie edificata: è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri dell'edificio principale ed accessori. Superficie netta: è la parte della superficie di piano delimitata dal lato interno delle pareti perimetrali e dagli altri elementi costruttivi interni. Superficie di piano: è la superficie chiusa e coperta contenuta nel perimetro dell’edificio compresa la superficie di costruzione. Superficie utile lorda: somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici utilizzate e utilizzabili (non calcolati: cantine, solai, porticati, lavanderie, locali per riscaldamento, vani tecnici,

vani destinati a depositi, posteggi sotterranei e vani comuni che servono unicamente all’accesso di locali non calcolati nella SUL). Tasso di capitalizzazione: è il tasso di interesse utilizzato per convertire l’importo degli introiti teorici lordi conosciuti nel valore dell’edificio sconosciuto. Tasso ipotecario di riferimento: si basa sul tasso d’interesse medio ponderato dei crediti ipotecari in Svizzera concessi in franchi svizzeri dalle banche in Svizzera. Viene comunicato trimestralmente dall’UFAB arrotondato al quarto di punto. Valore di mercato: detto anche valore venale che, secondo il Tribunale Federale, corrisponde al prezzo medio che la maggior parte del gruppo di compratori è disposta a pagare in relazione a fondi di dimensioni, posizione e qualità analoghe nella stessa regione in condizioni normali. Valore di reddito: è il valore di un edificio, dal punto di vista patrimoniale, che si ottiene dividendo gli introiti teorici lordi per il tasso di capitalizzazione e moltiplicando per 100. Zona R7b: zona in cui è possibile costruire edifici per un’altezza massima di m 22.70 con determinate concessione o vincoli a seconda della destinazione d’uso dell’edificio.

2. Elenco delle abbreviazioni ASI Associazione svizzera degli inquilini.

CCC Codice dei costi di costruzione.

CO Codice delle obbligazioni.

CS Istituto bancario denominato Credito Svizzero.

HEV Tradotto in italiano: Associazione Svizzera dei Proprietari Immobiliari.

OLAL Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali.

PR Piano regolatore.

PVC materiale termoplastico (cloruro di polivinile) riciclabile utilizzato per porte, finestre, infissi

e serramenti.

SIA Società ingegneri architetti.

SUL Superficie utile lorda edificabile.

TF Tribunale Federale.

UBS Istituto bancario denominato Unione di Banche Svizzere.

UFAB Ufficio Federale delle abitazioni.

USI Università della Svizzera Italiana.

UST Ufficio Federale di Statistica.

USTAT Ufficio Statistica del Canton Ticino

W&P Wüest & Partner: società svizzera indipendente che offre consulenza in ambito di

mercato immobiliare.

3. Bibliografia (in ordine alfabetico per titolo) A. Opere citate: Codice delle obbligazioni, Cancelleria federale, Berna, 2013. Codice dei costi di costruzione, in 1026 – Collegamenti fra CCC-E e CPN – Progettazione, appalto e realizzazione, a cura del Centro svizzero di studio per la razionalizzazione della costruzione, CRB, Zurigo, 1993. Il diritto di locazione, di Gianmaria Mosca, Casagrande, Bellinzona, 2012. Regolamento SIA 102 – 2002 – Regolamento per le prestazioni e gli onorari nell’architettura, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 2002. Regolamento SIA 112 – 2001 – Modello di prestazioni, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 2001. Norma SIA 118 – Condizioni generali per l’esecuzione dei lavori (Edizione 1977-1991), Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 1993. Norma SIA 416 – Norme per la determinazione del prezzo al m3 delle costruzioni, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 1993. Norma SIA 469 – Conservazione delle costruzioni, Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti, Zurigo, 1999 ProperTI Markt Study 2013, di Chiara Carugati e Pascal Brühlart, Brülhart & Partners, Ponte Tresa, 2013. B. Leggi, tabelle e documenti citati reperiti in internet (con link): Abitazioni vuote, secondo il numero di locali, il tipo di edificio e il tipo di offerta, e tasso d'abitazioni vuote, per cantone, in Svizzera, al 1. giugno 2013, in www.ti.ch/ustat (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:CSDBq-ml_BAJ:https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT /dati/downloadFile.php%3Fpath%3D521t_090203_10c.xls+&cd=1&hl=de&ct=clnk&gl=ch) Appendice al commento concernente la modificazione del codice delle obbligazioni (locazione e affitto), in www.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:tdfYjUDR16sJ:www.admin.ch /ch/i/gg/pc/documents/1251/Bericht_Anhang_i.pdf+&cd=1&hl=de&ct=clnk&gl=ch) Deduzioni su proventi della sostanza immobiliare privata, in www.ti.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-CIRC/circ_2011_07.pdf) Evoluzione del tasso ipotecario di riferimento e del tasso d’interesse medio, in www.bwo.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.bwo.admin.ch/themen/mietrecht/00282/00285/index.html?lang=it) Evoluzione del tasso ipotecario in Canton Ticino, in www.asi-infoalloggio.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.asi-infoalloggio.ch/Documenti/h%20-%20Tabelle%20evoluzione%20tasso%20ipotecario.pdf)

Indice nazionale dei prezzi al consumo (da giugno 1914 = 100), in www.ti.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/index.php?fuseaction=dati.home&p1=38&p2=238&p3=240) Indice nazionale dei prezzi al consumo – Indicatori – Risultati attuali, in bfs.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/it/index/themen/05/02/blank/key/aktuell.print.html) Interessante sentenza del Tribunale federale in materia di importanti lavori dell’immobile, di Renata Galletti, in www.catef.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://catef.ch/index.php?option=com_content&view=article&id=37:interessante-sentenza). Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali, in admin.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19900092/index.html) Panoramica del mercato dell’alloggio. Agosto 2014, in www.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.google.ch/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=0CCkQFjAB&url=http% 3A%2F%2Fwww.bwo.admin.ch%2Fdokumentation%2F00106%2F00111%2Findex.html%3Flang% 3Dit%26download%3DNHzLpZeg7t%2Clnp6I0NTU042l2Z6ln1ah2oZn4Z2qZpnO2Yuq2Z6gpJCDd Xx4fGym162epYbg2c_JjKbNoKSn6A--&ei=O-QOVIiFEsS3O4n4gcgP&usg=AFQjCNFXo239NnGt HGnKc8378fMz9H_p0A&bvm=bv.74649129,d.bGQ) Piano regolatore del comune di Lugano, in www.lugano.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.lugano.ch/serv%20giuridico/LegislazioneComunale.nsf/C5E0D1F2F08DFDB1C12570730 0571A7D/$FILE/LOR_TMP_11.3_a4.pdf) Scheda Lugano – Repubblica e Cantone Ticino, in www.ticino.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/allegati/comune/605lugano.pdf) Statistica della popolazione, delle attività economiche e della gestione stabili al 31.12.2013, in www.lugano.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.lugano.ch/dms/site-lugano/documenti-vari/Fatti-e-cifre/Statistica-2013/Statistica%202013.pdf) Studio sull’alloggio a Lugano – Rapporto finale Novembre 2013, a cura di Planidea SA, Planidea SA, Canobbio, 2013, in www. lugano.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.lugano.ch/dms/site-lugano/stampa/cartella-stampa/politica-alloggio-pigione-moderata/Allegato-3---Studio-alloggio-Lugano-Rapporto-finale-novembre-2013/Allegato%203%20-%20Studio%20alloggio%20Lugano%20Rapporto%20finale%20novembre%202013.pdf) Tabella della durata di vita, in www.asi.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.asi-infoalloggio.ch/documenti2.asp?ID=8.) C. Siti internet consultati per la ricerca di informazioni o dati puntuali: Kapitalisierung und Überwalzüng des wertvermehrenden Anteils, in wertvermehrende-investitionen.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.wertvermehrende-investitionen.ch/kapitalisierung-und-ueberwaelzung-des-wertvermehrenden-anteils) Indici nazionali del prezzo al consumo – Indicatori – Previsioni per il rincaro, in bfs.admin.ch (ultima visita: 25.08.2014). (link: http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/it/index/themen/05/02/blank/key/teuerungsprognosen.html) Moltiplicatori di imposta comunale, in www.ti.ch (ultima visita: 25.08.2014).

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5. Indice delle tabelle Tabella 1: Valutazione delle parti dell’edificio al 18.8.2014

Tabella 2: Elenco, stima dei costi e durata di vita delle opere di rinnovo/miglioria

Tabella 3: Piano di liquidità pluriennale

Tabella 4: Tabella della durata di vita

Tabella 5: Piano di liquidità pluriennale dopo risanamento/miglioria

Tabella 6: Calcolo delle pigioni dopo rinnovo/miglioria: Esempio 1

Tabella 7: Calcolo delle pigioni dopo rinnovo/miglioria: Esempio 2

Tabella 8: Calcolo delle pigioni dopo rinnovo/miglioria: Esempio 3

Tabella 9: Indice nazionale dei prezzi al consumo (da giugno 1914 = 100)

Tabella 10: Indice nazionale dei prezzi al consumo - Indicatori - Risultati attuali

Tabella 11: Evoluzione del tasso ipotecario di riferimento e del tasso d’interesse medio

Tabella 12: Evoluzione del tasso ipotecario in Canton Ticino