Special Report Immobiliare

5/17/2018 Special Report Immobiliare - slidepdf.com

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e p o r t S p e c i a l e : L e A s t e I m m o b

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Special Report: Le aste immobiliari

Copyright 2012 - www.reportimmobiliare.com-

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Breve storia e luoghi comuni.

Le aste immobiliari emergono solo recentemente

come strumento alla portata del privato per

acquistare un immobile, anche se le origini di tale

tipo di vendita si possono far risalire all’antica

Roma.

Vendere all’asta” deriva dal latino “sub hasta

vendere” e indicava la vendita di beni mobili , bottini di guerra o di beni dei

debitori del Tesoro

Pubblico. Nel luogo dove si svolgeva la vendita, veniva piantata a terra

una lancia, “hasta”, simbolo dell’autorità imperiale).

Fino una decina di anni fa le aste immobiliari erano riservate a pochi

addetti ai lavori che già per motivi professionali frequentavano

giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire a

consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e ordinanza) senza

considerare che interpretare e capire i termini tecnici delle perizie è

comunque difficile senza una guida.

A peggiorare le cose erano i tempi d’esecuzione (dal pignoramento

all’esecuzione fisica della vendita);a dir poco biblici con anni d’attesa,

rinvii e lungaggini burocratiche che di sicuro non hanno aiutato la

popolarità di questo meccanismo, vero è che tanti sono i luoghi comuni e

le false credenze che sono nate attorno a questo mondo.

Di sicuro avrai sentito anche tu che “le aste sono frequentate da soggetti

poco raccomandabili” o anche “se prendi un immobile poi passano anni

prima che butti fuori gli occupanti” e altre sullo stesso tono.





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Nel marzo del 2006 , dopo un periodo di sperimentazione da parte del

Tribunale di Monza, è entrata in vigore la riforma del processo esecutivo

che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite giudiziarie perrenderle più efficienti e soprattutto veloci.

Obiettivo finale è di incrementare il numero di partecipanti e potenziali

acquirenti alle gare.





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Conosci il territorio?

Le aste immobiliari sono un settore particolare e

come tale segue regole e luoghi propri. Oggi

apprenderai molto sull’ operatività delle aste

giudiziarie, tuttavia conoscere fisicamente i luoghi

dove si svolgono le vendite diventa importante

tanto quanto sapere come funzionano: è con la

pratica e l’azione che si acquisisce la conoscenza necessaria.

Cominciamo dal luogo simbolo delle aste:Il tribunale.

Sei mai entrato nel tribunale della tua città?

E i notai?

Forse da un notaio ci sei già stato, ma ad assistere a un asta? Lo sapevi

che è possibile farlo come “pubblico”?

Sei mai entrato all’ufficio del catasto, o del territorio come sono chiamati

ora? Sai come si fa richiedere una planimetria? E una visura catastale?

Come sei messo con le agenzie immobiliari? Sicuramente hai avuto a che

fare con loro, tuttavia sei in grado di proporti come potenziale partner

per delle operazioni all’asta? Sei in grado di farlo nel modo giusto e

soprattutto senza perdere tempo?

Primo Incarico: scegli 2 o 3 aste e partecipa come spettatore. Trovale

sia al tribunale che dal notaio, osserva le dinamiche di chi partecipa

(cosa dicono, fanno e soprattutto che tipo di coinvolgimento emotivo

hanno).

Possono sembrare aspetti secondari e di poco conto, ma ti assicuro che

conoscere il territorio di “caccia” prima di cacciare è molto rassicurante.





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Procedura.

L’asta giudiziaria è una vendita di beni mobili o

immobili effettuata mediante una gara

pubblica ad offerta , con aggiudicazione al

soggetto che fornisce l’offerta più alta.

Questo meccanismo è regolato dal Codice di

Procedura Civile

- Articoli dal 474 al 632 (aggiornati alla Legge n° 52 del 24

Febbraio 2006), e da una serie di leggi speciali qualora si parli di

aste fallimentari o aste a favore di enti esazione tributi o pubblici

(legge fallimentare; disciplina speciale per le vendite esattoriali).

L’ asta giudiziaria è lo strumento per attuare la vendita forzata di

un bene. La legge prevede che, se un privato o una società è

gravato da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto divendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il

soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di ottenere i diritti

sul bene espropriato.

Le modalità con le quali si svolgono le vendite sono di due tipi:

vendita senza incanto e vendita con incanto.

Tralasciando per un momento le definizioni giuridiche e tecniche ,

la finalizzazione dell’asta è quella di soddisfare un creditore (sia

esso un privato o un azienda ) a scapito dei beni aggrediti del

debitore.

Una volta esaurita la vendita, la somma raccolta andrà ripartita ,

sulla base del principio “primo creditore intervenuto” .





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Questo significa che il ricavato va a coprire il credito del primo

procedente, e solo se “avanza” altro è destinato a coprire il credito

degli altri intervenuti.

Come puoi immaginare il più delle volte (almeno nelle procedure

giudiziarie) il ricavato è sufficiente per uno, massimo due creditori.

Gli altri non possono fare altro che rivalersi su eventuali altri beni

dell’esecutato.

La ripartizione del ricavato è la fase finale della procedura,purtroppo richiederà ancora 8/12 mesi di attesa per il creditore.

Secondo incarico: compra il Codice Civile e il Codice di Procedura

Civile e curiosa tra gli articoli che regolano le aste immobiliari.





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Informazioni: dove trovarle.

Entriamo nel vivo del lavoro iniziando dalla raccolta delle

informazioni necessarie per valutare la partecipazione ad un

incanto. L’ asta deve essere pubblicizzata (letteralmente) per

almeno i 90 giorni precedenti la data dell’incanto.

Prima di internet questo avveniva su giornali locali (quotidiani,

periodici o bollettini) oppure solamente sulla bacheca pubblica del

tribunale preposto alla vendita.Lascia perdere le riviste gratuite o i quotidiani che pubblicano

l’elenco degli incanti; non possono contenere tutte le informazioni

che ti servono.

La vera rivoluzione per questo settore l’ha portata la rete. Da

quando i tribunali si sono dotati di una pagina web o hanno

delegato a società esterne la pubblicazione delle esecuzioni

immobiliari, tutto è molto più semplice e veloce.Una ricerca web consentirà di individuare le pagine pertinenti alla

tua regione o provincia; per tua comodità ecco una lista dei siti più

aggiornati sulle aste:

www.portaleaste.com

www.astegiudiziarie.it

www.tribunaledimonza.netwww.tribunali.it

www.esecuzionigiudiziarie.it

www.asteannunci.it

www.astagiudiziaria.com

www.ivgonline.it





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Terzo incarico: Cerca tra questi siti e trova quello più ricco di

offerte per la tua regione/provincia. Registrati nella newsletter di

ognuno.





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L'essenziale.

Le informazioni che ci servono per

valutare correttamente un'

operazione sono queste:

Avviso d’asta

Perizia

Avviso d’asta

E’ la pubblicazione che riporta tutti i dati essenziali sullo

svolgimento dell’asta.

Leggi attentamente TUTTO quello che vi è riportato, e segui alla

lettera le istruzioni per la partecipazione.

Se hai dei dubbi o non è chiaro qualche passaggio CHIAMA il

tribunale o il delegato alla vendita (il notaio) e chiedi spiegazioni.

Nel caso questo documento NON fosse presente nei PDF allegati

alla procedura, chiama il delegato alla vendita e chiedi una copia

via fax o mail.

Perizia

E’ il documento redatto dal consulente del giudice (solitamente un

geometra o architetto) nel quale è descritto l’immobile pignorato

insieme a tutti i riferimenti necessari a identificarlo e valutarlo.

SENZA questo documento è impossibile procedere alla selezione.





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Detto questo andiamo a vedere quali sono le informazioni rilevanti

che devi cercare nella perizia.

1) La data di perizia

Ovvero quando è stata compilata e presentata alla cancelleria del

tribunale. Di solito la cancelleria applica un timbro con data nella

prima pagina o nell’ultima. Sapere quando il consulente ha

compilato questo documento ti fa capire quanto è “vecchia” la

stima dell’immobile rispetto al mercato attuale.

2)

Data del pignoramento.Nelle “trascrizioni” pendenti sull’immobile troverai la data in cui è

stato trascritto il pignoramento su quell’immobile. Non è un dato

fondamentale ma è utile saperlo.

3) Stato di occupazione.

Il 90% degli immobili che finiscono all’asta è occupato

dall’esecutato (ovvero l’ex proprietario), in alcuni casi ci sono terzi

(affittuari) con contratto valido (registrato prima del pignoramento)oppure “senza titolo”, ovvero senza nessun tipo di contratto valido.

Attento! Leggerai spesso che l’immobile è considerato “libero”.

Questo NON significa che è vuoto, in termini giuridici vuol dire che

non esistono contratti o vincoli opponibili (registrati prima del

pignoramento) alla procedura.

4) Elenco iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene.

Il perito dovrà elencare se esistono dei vincoli validi, diversi dal

pignoramento, che gravano sull’immobile.

Possono esistere dei sequestri conservativi, delle domande di

assegnazione, delle assegnazioni al coniuge con minori (questo nei

casi di separazione). Attenzione anche alle limitazioni d’uso come il

diritto d’usufrutto, l’uso capione, le servitù. Cerca di selezionare

immobili senza nessuno di questi vincoli.





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5) Valutazione.

Il perito scatta “la fotografia” in quel momento del bene e di tutto

quello che è utile per arrivare a una stima più reale possibile. Ok…

questo è come dovrebbe essere.

La realtà spesso è un po’ differente. Per questo motivo ti esorto,

una volta deciso che l’immobile t’interessa, a fare un sopraluogo di

persona. Ormai quasi tutti i tribunali si sono attrezzati per fare

visitare gli immobili sottoposti ad asta, basta chiamare il custodedella procedura e prendere appuntamento.

Quale migliore occasione di verificare tutto quello che la perizia

riporta oppure per scoprire che non è proprio come descritto,

inoltre potrai farti un’ idea anche della zona e del palazzo stesso e

visto che ci sei prendi contatto con delle agenzie immobiliari vicine.

La morale di tutto questo è semplice: NON fidarti ciecamente della

perizia. Verifica tutto quello che è possibile.

Quarto incarico: Allena la tua "faccia tosta"; scegli delle aste che

ti sembrano interessanti, e prima di leggere la descrizione del bene

nella perizia, fai una ricognizione e cerca di ottenere più

informazioni possibili (custode, condomini, negozianti ecc). Poi

confronta quello che hai raccolto con la descrizione della perizia.





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Fai i conti.

La valutazione economica dell’operazione è l’ultimo tassello da

aggiungere alla tua investigazione.

Non sempre un buon margine corrisponde ad

una buona operazione. Ti faccio un esempio:

Trovi un immobile che giuridicamente è a

posto, cioè non presenta trascrizioni anomalecome quelle elencate prima. Anche la base d’asta è interessante; è

andato deserto 2 volte e quindi il prezzo è stato ulteriormente

ribassato.

Tuttavia durante la tua ricognizione scopri che il condominio ha già

avviato procedure di pignoramento contro altri 2 condomini (la

perizia questo non è in grado di dirtelo).

Cosa fai? Compri e diventi proprietario in un condominio con altredue cause in corso? Indovina chi paga i costi giudiziari delle

procedure…? Tu, più gli altri inquilini. A queste aggiungi le spese

condominiali ordinarie. Capito?

Ovviamente ho fatto un esempio “limite” soltanto per farti

riflettere: NON è soltanto il guadagno l’unico parametro utile.

Considera anche: la vendibilità di quel determinato immobile in

quella determinata zona, la richiesta del mercato, le condizioni del

condominio, le spese condominiali ordinarie e se esistono lavori

straordinari di prossima realizzazione, la composizione etnica del

condominio, la via, il quartiere (o paese) dove si trova l’immobile.

Considera inoltre il tempo necessario per entrare in possesso

dell’immobile dopo che ti sei aggiudicato l’asta.





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Se è occupato i tempi si allungano, se è vuoto (non abitato) la

cosa diventa più rapida.

Adesso quello che ti serve per scoprire è il reale valore

dell’appartamento che hai scelto con l’aiuto delle agenzie

immobiliari. Chi meglio di loro conosce il mercato?

Quinto incarico: Cerca le agenzie in zona chiedi una valutazione

reale aiutandoti con i dati raccolti in perizia o se hai potuto visitare

l’immobile, con la tua descrizione. Cerca sempre di ottenere unavalutazione di prezzo che ti permetta di rivendere velocemente (in

questo periodo è fondamentale). Ripeti l’operazione con tutte le

agenzie che riesci a trovare in zona.





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Aggiudicato e liberato.

Se hai fatto bene i compiti, hai vinto l’asta con il

prezzo giusto!

Ora è arrivato il momento di darsi da fare per

liberare l’immobile. Ecco il piano d’azione.

1) Salda subito il prezzo di aggiudicazione. Fatti dire quantotempo serve mediamente per ottenere il decreto di

trasferimento.

2) Il giorno dopo l’asta, vai a bussare alla porta dell’ex

proprietario e cerca di negoziare il rilascio dell’appartamento

in tempi brevi. Offri un buono uscita (da consegnare SOLO

dopo che ha liberato l'immobile), un aiuto per il trasloco o

per cercarsi un'altra sistemazione. Insomma trova il modo diavere l’immobile prima possibile.

3) Controlla periodicamente in tribunale, o con il notaio, a che

punto è il decreto di trasferimento.

4) Quando finalmente l’ ottieni ti troverai in due condizioni:

A. Hai il possesso dell’immobile.

Sei ufficialmente il nuovo proprietario! Complimenti!

B. NON hai il possesso dell’immobile.

5) Fai partire subito la procedura forzata per liberare l’immobile.

NON PERDERE TEMPO.

6) Prendi contatto con la cancelleria delle esecuzioni immobiliari

del tuo tribunale e chiedi cosa devi fare per l’esecuzione

forzata.





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7) Cerca di sapere quale Ufficiale Giudiziario è assegnato al tuo

caso.

8) Chiedigli di essere presente ad OGNI ACCESSO all’immobile.

Mediamente sono 3 gli accessi eseguiti (in circa 4 mesi); se

al secondo gli occupanti non se ne sono andati richiedi

l’intervento, all’ufficiale giudiziario, della forza pubblica.

9) Stagli addosso! NON lasciare troppa libera iniziativa

all’ufficiale giudiziario, cerca in maniera ferma e risoluta di

ottenere la forza pubblica al terzo accesso, al massimo al

quarto.

Mettendo insieme tutte queste operazioni dovresti essere in grado

di avere l’immobile in circa 8/10 mesi. Dal momento in cui arriva il

decreto di trasferimento sei proprietario effettivo con tutti i diritti e

obblighi. Anche se ancora non possiedi l’immobile.

Come hai ben capito il vero lavoro è tutto quello che farai dopo

l’aggiudicazione, più rapido ed efficace sei a seguire questi passi,prima riuscirai a chiudere la tua operazione.





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Sono sicuro che le informazioni qui raccolte sono utili a farti capire

quanto è complesso il mondo delle aste immobiliari. Mi sento di

raccomandarti di approfondire l'argomento, prima di fare la tua

prima operazione, con letture più corpose o seminari in aula.

Per approfondire gli argomenti ti invito a visitare questi link:

www.immobiluniversity.com

www.astasemplice.com

www.youtube.com/astasemplice

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ottenuti usando queste informazioni.Queste tecniche fanno riferimento all’esperienza personale sul mercato in questione.L’obiettivo dell’e-book (manuale) e delle informazioni contenute è quello di accrescere la Vostraconsapevolezza nelle operazioni immobiliari alle aste in modo che Voi possiate sempre prenderedecisioni in autonomia.Astasemplice.com è un sito di informazione immobiliare, e non offre consulenza sugli investimenti.Dovete usare i contenuti dell’e-book (manuale) come punto di partenza per le Vostre autonome riflessioni econsiderazioni sulla materia, e quindi farvi un’opinione personale sulla validità di ciò che avete letto o appresotramite il sito e l’e-book (manuale).Tutto ciò che leggerete nel sito e nell’e-book (manuale) nella versione scaricabile gratuitamente e in quella apagamento, deve essere da Voi valutato consapevolmente e autonomamente.Qualsiasi azione che intraprenderete riguardo i Vostri investimenti non potrà essere ricondotta a noi ma èrisultato di una libera scelta personale.

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