SCENARI NAZIONALI · Aspesi –27 Maggio 2020 4 Italia –Scenari macroeconomici per il triennio...

www.nomisma.it 1

Marco Marcatili

Responsabile Sviluppo Nomisma

SCENARI NAZIONALI

www.nomisma.it 2Aspesi – 27 Maggio 2020

1. «DURANTE-COVID»: TRAPPOLA DI FUTURO AUTOMATICO

2. SGUARDO FAMIGLIE E CASA: EFFETTI COVID E AUTO-PERCEZIONI

3. SGUARDO MILANO E CORPORATE :APPROCCIO INVESTITORI

4. OLTRE-COVID: RIEQUILIBRIO SOGGETTI E ASSET CLASS


1. «DURANTE-COVID»: TRAPPOLA DI FUTURO AUTOMATICO


Italia – Scenari macroeconomici per il triennio 2020-2022 (variazioni % annuali ove non indicato)

Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie

SOFT BASE HARD

19 20 21 22 20 21 22 20 21 22

PIL 0,3 -6,0 3,7 0,7 -9,1 5,6 1,0 -12,2 7,5 1,3

Investimenti fissi lordi 1,4 -10,2 6,5 2,2 -14,2 9,1 3,0 -18,2 11,7 3,8

Occupazione (unità di lavoro) 0,3 -5,5 2,6 1,1 -7,5 3,5 1,5 -9,5 4,4 1,9

Tasso di disoccupazione (%) 10,0 11,2 10,4 10,2 11,7 10,9 10,7 12,2 11,3 11,2

Indice dei prezzi al consumo 0,6 0,0 0,8 1,0 -0,3 0,5 0,7 -0,6 0,3 0,5

Rendimento lordo BTP decennale (%) 2,2 2,00 1,90 1,80 2,50 2,30 2,10 3,00 2,75 2,50

Tassi d'interesse sui flussi di prestiti per

l'acquisto di abitazioni (%)1,7 1,48 1,60 1,65 1,40 1,50 1,55 1,30 1,35 1,40

Spread BTP/BUND 10 anni (%) 2,20 2,30 2,25 2,20 2,50 2,40 2,30 2,70 2,60 2,40


13 grandi città – Previsione prezzi medi di immobili a valori correnti nei 3 Scenari (variazioni % annuali)

Fonte: Nomisma

ABITAZIONI

Scenario

PRE-VIRUS

Scenario

SOFT

Scenario

BASE

Scenario

HARD

2020 0,3 -1,1 -3,1 -4,3

2021 0,7 -1,2 -3,9 -6,4

2022 1,3 -0,5 -3,1 -5,4

UFFICI

Scenario

PRE-VIRUS

Scenario

SOFT

Scenario

BASE

Scenario

HARD

2020 -0,4 -1,7 -3,5 -5,0

2021 0,1 -1,6 -4,0 -6,3

2022 0,9 -0,8 -3,4 -6,0

NEGOZI

Scenario

PRE-VIRUS

Scenario

SOFT

Scenario

BASE

Scenario

HARD

2020 -0,1 -1,3 -3,1 -4,8

2021 0,4 -1,2 -3,4 -6,5

2022 1,0 -0,6 -3,1 -6,3


2. SGUARDO FAMIGLIE E CASA: EFFETTI COVID E AUTO-PERCEZIONI


Evoluzione del reddito netto familiare rispetto al periodo pre COVID-19 (%)

Fonte: Indagine Nomisma alle famiglie, anno 2020

1,4

68,8

23,4

5,4

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

E' Aumentato E' Rimasto Uguale E' Diminuitoper ragioni legate

al COVID-19

E' Diminuitoper ragioni NON legate

al COVID-19


Capacità di risparmio rispetto all’anno precedente

Fonte: Indagine Nomisma alle famiglie, anni vari

4,1 4,2 5,8 3,9 5,0 3,0 4,3 4,712,9

24,120,1

29,640,8

34,8 37,5

46,4 43,4

41,9

39,0

31,2

30,1

23,3

23,331,0

17,5 22,916,5

32,7

44,3

34,4 31,937,0

28,5 31,8 29,0 28,8

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

%

Non risparmia

Minore

Uguale

Maggiore


1.107767

340

1.097856 843 723

494 549158

2.256

1.303

1.357

2.069

1.429 1.4461.927

1.987 1.916

479

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2d 2020 3d

Famiglie che sono già alla ricerca Famiglie che si attiveranno nei prossimi mesi

Intenzioni di acquisto di un’abitazione nei prossimi 12 mesi (in migliaia)


3.363

2.070

1.697

3.167

2.285 2.289

2.6512.481 2.465

637


Famiglie che nei prossimi 12 mesi intendono accendere un mutuo per l’acquisto di un’abitazione


43,0 41,134,8

39,546,3

33,3 35,0

47,6

35,5

37,4

23,7 38,535,1

34,8

41,747,5

31,346,6

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

%

Sicuramente sì Probabilmente sì

80,4

64,8

73,3 74,681,2

75,0

82,478,9

82,1


Tassi di interesse sui mutui oltre 10 anni e spread medio Tassi di default dei mutui (90 past due)

Fonte: Banca Centrale Europea e CRIF

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

gen-

15

mar-

15

mag

-15

lug

-15

set-

15

nov-1

5

gen-

16

mar-

16

ma

g-1

6

lug

-16

set-

16

nov-1

6

gen-

17

mar-

17

ma

g-1

7

lug

-17

set-

17

nov-1

7

gen-

18

mar-

18

mag

-18

lug

-18

set-

18

nov-1

8

gen-

19

mar-

19

mag

-19

lug

-19

set-

19

nov-1

9

gen-

20

mar-

20

Italia Area Euro

0 pb

124 pb

1,0%

1,2%

1,4%

1,6%

1,8%

2,0%

2,2%

2,4%

2,6%

2,8%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2015 2016 2017 2018 2019

ITALIA


Italia – Evoluzione delle compravendite residenziali e previsioni

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

671

662

740741

805

834845

786

665

592

595

576

428

389406

436

517543

579529

557 571604

494 489510

463

426443

300

400

500

600

700

800

900

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Num

ero

di tr

ans

azi

oni

norm

alizz

ate

Mig

lia

ia

Scenario SOFT Scenario BASE Scenario HARD


Le priorità abitative in seguito all’emergenza sanitaria

Fonte: Indagine Nomisma alle famiglie, anno 2020

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Abitazione ad elevata efficienza energetica

Giardino interno ad uso esclusivo

Balcone ampio

Abitazione nuova o recentemente ristrutturata

Stanze ben separate e insonorizzate

Vicinanza ai servizi (scuole, sanità, uffici pubblici, ecc.)

Elevata luminosità degli ambienti

Doppio bagno

Vicinanza ai trasporti pubblici

Connessione Internet ultra veloce

Abitazione in condomini nuovi o recentemente ristrutturati

Vicinanza a contesti vitali

Giardino interno ad uso condominiale

Servizio di portierato h/24

Spazi condominiali per occasioni di socialità

Abitazione da condividere con altri giovani

Abitazione in condomini di cohousing

Altro

fino al 10% in più fino al 20% in più oltre il 20% in più


3. SGUARDO MILANO E CORPORATE :APPROCCIO INVESTITORI


Numero di compravendite residenziali e previsioni

BOLOGNA MILANO

5.891

5.829

6.295

5.498

4.7934.735

4.7044.773

3.5233.616

4.294

4.490

5.509

5.339

5.921

6.290

5.206

4.302

4.425

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

6.500

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

24.966

25.130

25.127

21.843

18.977

17.665

18.84919.341

14.58815.075

15.870

18.042

21.922

23.720

24.526

26.226

21.795

18.080

18.672

13.000

15.000

17.000

19.000

21.000

23.000

25.000

27.000

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022


Evoluzione prime yields lordi di Uffici (in %)

MILANO ROMA

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

CBD Semicentro Periferia

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

CBD Semicentro Periferia

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, CBRE, Colliers e Cushman & Wakefield


Provenienza degli investitori in fondi immobiliari* e nel mercato corporate (%)

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'Italia, BNP Paribas RE, Colliers e CBRE

61

8174

8275

3024

3141

3139

25

39

1926

1825

7076

6959

6961

75

0

20

40

60

80

100

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Italiani Stranieri

68,758,6

41,729,0

18,2

25,036,9

54,2

63,3

59,6

7,822,2

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

2015 2016 2017 2018 2019

Italia Paesi dell'Area Euro Altri Paesi

* Per anno di istituzione del Fondo


4. «OLTRE COVID»: RIEQUILIBRIO SOGGETTI E ASSET CLASS


QUALI SARANNO GLI EFFETTI SUL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO

Indebolimento della congiuntura

Entità degli effetti legati alla durata del fenomeno, per ora imprevedibile

Se nel secondo semestre l’emergenza dovesse rientrare, la ripresa avrà una traiettoria ad «U» e il rimbalzo sarà

posticipato

Forte impatto nel breve termine sulle transazioni, mentre sui prezzi l’effetto si misura solitamente nel medio termine

Investitori in stand-by con una conseguente caduta degli investimenti

corporate

Prevedibile scenario di bilasso turnover e rigidità yields, a parte retail (centri commerciali) per il quale dovrebbe

continuare la decompressione degli yields

QUALI ASSET CLASS SONO PIU’ RESILIENTI E QUALI CAMBIAMENTI POTREBBERO

INVESTIRE I SEGMENTI TRADIZIONALI

Tenuta del mercato degli asset di lusso e del mercato di prestigio

Il settore della logistica, sostenuto dalla tenuta dell’e-commerce, potrà essere

oggetto di un rinnovato interesse

La diffusione del lavoro agile potrebbe accelerare il processo di

razionalizzazione e di riprogettazione degli spazi ad uso ufficio

Residenziale segmentato per far fronte alle diverse forme di domanda abitativa

Concept immobiliari sempre più flessibili per adattarsi rapidamente a cambiamenti

repentini

Fragilità dei settori legati al consumo

(retail e hospitality)

Per gli uffici dipenderà dall’impatto della crisi sul business delle corporate che occupano gli spazi, alimentando richieste

di riduzioni di canoni e/o di spazi

Potrebbe crescere l’interesse sugli immobili legati alle operation nel campo della salute

QUALI «CORRETTIVI» POTREBBERO FAVORIRE UN RITORNO ALLA

«NORMALITA’»?

Contare su un solido sistema bancario, flessibile e reattivo nel dare risposte ai cambiamenti imposti dall’emergenza

Capacità della politica economica di sostenere investimenti di lungo periodo (infrastrutture,

ricerca, formazione)

Un eventuale innalzamento degli yields potrebbe rendere il mercato più opportunistico

Nel breve è possibile una ricomposizione delle quote di mercato tra operatori domestici

e stranieri

Le conseguenze sul mercato immobiliare nella visione degli operatori


Impatto dell’emergenza sanitaria sulle diverse assetclass nell’opinione degli operatori

Fonte: elaborazioni Nomisma su indagine a SGR e società immobiliari quotate italiane – maggio 2020

Impatto previsto Segmento di mercato Asset class

ASSET CLASS PIÙ RESISTENTI

RESIDENZIALE

Abitazioni tradizionali

Housing sociale (ERS)

Abitazioni di cooperative

INDUSTRIALE E LOGISTICA

Magazzini / Logistica

Magazzini ultimo miglio

Data Center

Capannone industriale

COMMERCIALE Mercati rionali

ASSET CLASS STABILI

TERZIARIOEdificio direzionale

Ufficio in condominio misto

RESIDENZIALEStudent Living

Senior Living / Silver Housing

INDUSTRIALE E LOGISTICA Laboratorio artigianale

HOSPITALITY Residence

COMMERCIALENegozio high street

Negozio tradizionale

ASSET CLASS PIÙ ESPOSTE

TERZIARIO Co-working

RESIDENZIALE

Abitazioni per affitti brevi

Co-living

Micro-living

HOSPITALITY

Ostello

Bed & Breakfast

Hotel/Albergo

Villaggio turistico

COMMERCIALE

Centro commerciale

Parco commerciale

Food court

SCENARI NAZIONALI · Aspesi –27 Maggio 2020 4 Italia –Scenari macroeconomici per il triennio...

Documents

Transcript of SCENARI NAZIONALI · Aspesi –27 Maggio 2020 4 Italia –Scenari macroeconomici per il triennio...