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ALLA COMMISSIONE TRIBUTARIA PROVINCIALE DI ............................................

Via ........................................................, n. .............. - ...............................

***

Il sottoscritto ................................................, nato a ......................... (...........) il ......................... e ivi residente

in Via ............................................................. n. ..........., codice fiscale: ...........................................................;

Contro l’Agenzia delle Entrate, Ufficio di .................................................. (.........),

***

Il sottoscritto .............................................., difeso giusta procura in calce del presente atto dal

dott./rag. .................................................., iscritto all’Ordine di .................................................., nato

a .................................................. il ........................., codice fiscale: .................................................., presso il

cui studio in .................................................., Via ............................................................ n. ............, elegge

domicilio,

ricorre

contro l’avviso di rettifica e liquidazione n. ........................., notificato in data ........................, con il quale

l’ufficio ha proceduto alla rettifica dei valori dichiarati nell’atto di compravendita del ......................... ai rogiti

del Notaio .................................................., registrato a .................................................. il .........................,

serie .............., numero ........................., con conseguente determinazione di maggiori imposte ipotecaria e

catastale, nonché sanzioni ed interessi per complessive € ..................................................

In fatto

• Con l’avviso in oggetto l’ufficio ha rideterminato i valori dichiarati nel citato atto di compravendita, con il

quale il ricorrente ha acquistato la proprietà di un unità immobiliare ad uso ufficio posta al piano terra in

Via .................................................., n. ..........., nel Comune di ................................................., oltre ad un

posto auto coperto al piano interrato del medesimo edificio;

• l’acquisto di tali beni è soggetto al regime impositivo IVA e gli stessi sono strumentali per l’attività

professionale di ingegnere svolta dal ricorrente medesimo;

• tali valori sono stati rettificati dall’ufficio da € ......................... dichiarati in atto ad € ........................,

unicamente sulla base di presunzioni costituite dai valori medi dell’osservatorio del mercato immobiliare e

dalla comparazione con altro atto di compravendita in zona;

• contro tale rettifica di valore il ricorrente ha presentato, in data ................................, istanza per

accertamento con adesione ai sensi dell’art. 6, c. 2 del D. Lgs. n. 218/1997;

• la proposizione di tale istanza, nonostante che nella stessa il ricorrente avesse indicato le particolari

circostanze che caratterizzano l’acquisto e l’assenza di validi elementi probatori a sostegno della pretesa

dell’ufficio, non ha prodotto i risultati sperati, da qui il ricorso.

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In diritto

La rettifica dei valori dichiarati nell’atto di compravendita di cui sopra deve ritenersi illegittima e quindi

annullabile per i motivi appresso decritti.

In via principale: illegittimità della motivazione

A fondamento della pretesa tributaria rappresentata dalla rettifica dei valori dichiarati nell’atto di

compravendita l’ufficio utilizza sia i valori medi OMI relativi al secondo semestre dell’anno .........................

sia il metodo comparativo, richiamando un atto registrato a .................................................. il .........................

relativo allo stesso complesso immobiliare.

Nell’utilizzo di ciascuna delle metodologie sopra indicate l’ufficio non ha tuttavia tenuto conto delle

circostanze di seguito descritte, in grado di inficiare la legittimità dell’intero accertamento.

In ordine all’utilizzo del c.d. “valore normale” occorre infatti precisare che l’atto sottoposto a rettifica è atto

soggetto ad iva e che, pertanto, ai sensi delle disposizioni introdotte dalla legge comunitaria 2008 (art. 24

legge n. 88 del 7.07.2009), non è più possibile procedere alla rettifica di valore sulla base dei dati fissati nella

banca dati dell’Osservatorio immobiliare dell’agenzia del territorio (OMI). Tale modifica normativa, ad effetto

retroattivo poichè di natura procedimentale, è stata introdotta a seguito delle censure espresse in sede

comunitaria alla normativa introduttiva dell’accertamento sulla base del valore normale (D.L. n. 223/2006).

Quanto al richiamo nell’avviso di rettifica di altro atto di compravendita, non può non considerasi il disposto di

cui all’art. 7, c. 1 della L. 27.07.2000, n.212 (Statuto del contribuente), ai sensi del quale nel caso in cui un

provvedimento dell’Amministrazione Finanziaria contenga nella sua motivazione il riferimento ad altri atti,

questi devono essere allegati all’atto che li richiama. Circostanza, quest’ultima, non verificatasi nell’avviso di

rettifica e di liquidazione oggetto del presente ricorso.

Né si può ritenere legittimo il comportamento dell’ufficio semplicemente limitandosi ad affermare che, nella

motivazione dell’avviso di rettifica oggetto del presente ricorso, sono contenuti i dati essenziali dell’atto

richiamato.

Dal richiamo operato nella motivazione, infatti, non è dato sapere altro se non il prezzo dichiarato dalle parti

in atto e l’epoca di stipula. Non si ha notizia dell’esatta ubicazione dell’immobile (piano, taglio, ecc.); non si

ha notizia della tipologia dell’immobile acquistato (open space, attrezzato, ecc.); non si ha notizia circa i

tempi di pagamento del prezzo né sull’esistenza eventuale di un preliminare di acquisto alla data del quale

far risalire la valutazione, ecc.

Veramente troppo poco per ritenere soddisfatta la norma contenuta nella disposizione sopra richiamata, la

quale impone all’Amministrazione Finanziaria che: “Se nella motivazione si fa riferimento ad un altro atto,

questo deve essere allegato all’atto che lo richiama”.

In via subordinata: illegittimità dei valori rettificati

Qualora non fosse ritenuto illegittimo l’avviso di rettifica e liquidazione oggetto del presente ricorso sulla base

delle considerazioni sopra enunciate, il ricorrente non può non lamentare, in via meramente subordinata,

come la valutazione operata dall’ufficio sia eccessiva e non tenga conto di alcuni elementi che caratterizzano

l’acquisto de quo.

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In primo luogo occorre, infatti, evidenziare che nell’atto di compravendita si fa espresso riferimento alla data

del ......................... quale data di pagamento di parte di parte del corrispettivo pattuito (esattamente

€ .........................), individuando nella stessa l’epoca in cui le parti hanno raggiunto l’accordo sul prezzo e

sulle condizioni della vendita.

I valori individuati dall’ufficio quale riferimento della rettifica dovevano quindi fare riferimento a tale epoca e

non al secondo semestre dell’anno 2007 come indicato nell’atto.

In tale senso il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 27.07.2007 che ha disciplinato

l’applicazione del c.d. “valore normale” in riferimento all’art. 1, c. 307 L. 27.12.2006, n. 296, così recita: “le

quotazioni dell’osservatorio del mercato immobiliare sono riferite al periodo dell’atto di compravendita o a

quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa…”. Leggendo attentamente

l’atto di acquisto si sarebbe potuto verificare come tale data fosse quella del 4.01.2007 e che di

conseguenza i valori OMI da prendere a riferimento avrebbero dovuto essere quelli del 1° semestre 2007 se

non addirittura quelli del 2° semestre 2006, anziché quelli del 2° semestre 2007.

A tale ultimo proposito giova ricordare che oggi la consultazione delle quotazioni OMI riferite al 1° semestre

2007 è inibita, in quanto nel sito Internet dell’Agenzia del territorio risultano disponibili solamente le

quotazioni a far data dal 1° semestre 2008 in avanti. Non risulta quindi possibile apprezzare quali

conseguenze vi sarebbero state a seguito di tale differente utilizzo che comunque, anche in ipotesi di

invarianza di valori, l’ufficio avrebbe dovuto effettuare.

Sull’anteriorità del momento in cui le parti hanno raggiunto l’accordo sul prezzo rispetto alla data dell’atto il

ricorrente ha informato l’ufficio anche in sede di domanda di accertamento con adesione, ma tale

rappresentazione non ha trovato alcun accoglimento.

Poiché la trattativa per la compravendita risale alla fine del 2006 e risulta ufficializzata in atti dal versamento

della caparra avvenuta in data 4 gennaio 2007, anche l’utilizzo in comparazione di un atto di compravendita

stipulato in data 3 dicembre 2007, ad un anno di distanza, perde di significato.

Oltre alle circostanze sopra evidenziate la rettifica di valore operata dall’ufficio non tiene conto nemmeno di

ulteriori e peculiari circostanze caratterizzanti l’immobile in oggetto.

Condizioni e circostanze che il contribuente ha fatto presente in sede di domanda di adesione ma che non

sono state debitamente considerate dall’ufficio, che si è limitato a proporre una percentuale di abbattimento

del valore tout court, senza entrare realmente nel merito delle questioni.

Tali circostanza possono di seguito essere così sintetizzate:

• Quanto al posto auto

La posizione del fabbricato in zona periferica a prevalente destinazione produttiva , con ampi spazi pubblici

per la sosta libera degli autoveicoli, di fatto fa sì che non esista in zona una reale richiesta di posti auto

coperti e, di conseguenza, non esiste un loro mercato essendo la loro realizzazione sempre determinata da

un obbligo della norma di PRG piuttosto che dalla volontà del costruttore di realizzare posti auto per la

vendita.

Il posto auto in oggetto ha dimensioni utili di mt. 3.55 x 5,00 a cui corrisponde una superficie catastale di mq.

20.

Tale larghezza è necessaria per consentire la sosta, essendo il posto auto posizionato in corrispondenza

dell’inizio della rampa di accesso al piano interrato e, dunque, per poter parcheggiare è necessaria uno

spazio di manovra più ampio.

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La larghezza di mt. 3,55 non permette la sosta a due auto; inoltre, dovendo essere posti auto aperti il

maggiore spazio non può essere utilizzato in altro modo.

Il valore unitario attribuito dall’ufficio di € ....................... è evidentemente “fuori mercato” per un bene avente

le caratteristiche descritte; il valore in questo caso non è assolutamente proporzionale alla superficie ma

dipende unicamente dal numero di auto che vi possono sostare.

• Quanto all’ufficio

L’unità immobiliare ad uso ufficio in oggetto è posta al piano terra del fabbricato e possiede una sola parete

finestrata, a differenza di molte altre dello stesso immobile che, invece, si affacciano su due lati con evidente

benefici in termini di aerazione ed esposizione alla luce.

Superficie: l’unità immobiliare in oggetto è stata acquistata priva di divisori interni, fatta eccezione per il WC e

anti WC; avendo l’unico vano una superficie di circa mq. 64, per poter utilizzare lo studio, è stato necessario

realizzare le partizioni interne e montare altre quattro porte interne per separare i vari ambienti. Tutto ciò ha

comportato una serie di costi aggiuntivi dei quali si è necessariamente tenuto conto in sede di

determinazione del prezzo. Tali costi sono documentati dalle fatture di spesa allegate in calce al presente

ricorso.

Impianti: lo studio è stato acquistato con la dotazione di un solo quadro, senza la rete di distribuzione interna

dell’impianto elettrico e privo dei corpi illuminanti a soffitto integrati nel contro soffitto.

Servitù: parte della corsia di manovra al piano interrato e tutto il corridoio del piano terzo sono stati concessi

in uso esclusivo ad alcune unità immobiliari di altra proprietà, limitando di fatto, soprattutto per il posto auto,

la fruizione degli spazi comuni.

***

Per i sopra indicati motivi, salvo altri, il ricorrente ........................................., tramite il sottoscritto difensore

chiede

che l’Onorevole Commissione adita:

1) in via principale, voglia dichiarare, in accoglimento del presente ricorso, l’annullamento dell’atto impugnato

in quanto illegittimo;

2) in via meramente subordinata, voglia rettificare l’importo indicato dall’ufficio tenendo conto delle

circostanze addotte dal ricorrente in ordine alla peculiarità e alla particolarità dei beni acquistati e dell’epoca

degli stessi.

Voglia altresì dichiarare il diritto del ricorrente alla restituzione di quanto eventualmente pagato nelle more

del presente ricorso a seguito dell’attività di riscossione dell’ufficio, con gli interessi come per legge e vittoria

delle spese di giudizio.

Chiede altresì

La discussione in pubblica udienza del presente ricorso, ai sensi dell’art.33 del D. Lgs. 546/1992.

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Col deposito del ricorso saranno prodotti:

1) copia atto impugnato;

2) copia atto di compravendita;

3) copia istanza accertamento con adesione;

4) copia fatture dei lavori eseguiti dopo l’acquisto.

......................, lì .......................... In fede

.........................................................

(Firma del difensore)

PROCURA SPECIALE

Il sottoscritto .............................................., nato a .............................................. (........) il ....................... e ivi

residente in Via ..................................................................... n. ............., codice

fiscale: .............................................., conferisce procura speciale con ogni e più ampia facoltà di legge, ivi

compresa quella di procedere - ove nell’interesse della suddetta lo ritenga opportuno - alla conciliazione

giudiziale della controversia ai sensi dell’art. 48 del D. Lgs. n. 546/1992, al

dott./rag. .............................................., nato a .............................................., il ......................., iscritto

all’Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili di .............................................. al n. .......................,

codice fiscale .............................................., affinché lo rappresenti, assista e difenda nel presente

procedimento e nell’eventuale giudizio di appello, eleggendo a tal fine domicilio presso il suo Studio

in ...................................., Via ................................... n. ........., con promessa di ritenere fin da ora per rato e

valido il suo operato.

......................, lì .......................... .........................................................

(Firma del difensore)

È autentica

Dott./Rag. .........................................................

....................................................... ..........................................................

(Luogo e data) (Firma)

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