R A N D CORSO DO.C.FA. Base

Geom. Sandro Ferrando 1

Collegio dei GeometriProvincia di Genova

CORSO DO.C.FA.Base

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Lezione 1

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Catasto : etimologia e definizione

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L'origine del termine e' incerta ma si ritiene derivi dalla parola latina

Capitastrum

da cui derivano i termini che oggi indicano nei paesi neolatini il sistema catastale

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Il catasto e' inteso nel contesto contemporaneo come:

Rappresentazione mediante atti di natura tecnica, del patrimonio immobiliare, il tutto volto all'accertamento di caratteristiche tecniche ed economiche dei beni immobili, con finalita' fiscali, civili ed eventualmente giuridiche.

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Le finalita' del catasto

Finalita' fiscale : vera e propria base del Catasto, avente lo scopo di determinare la base imponibile per i beni rustici ed urbani, con particolare attenzione alle mutazioni del patrimonio immobiliare Geo

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Finalita' giuridica : la possibilita' di dotare il sistema catastale di finalita' probatorie, ossia che i documenti catastali possano comprovare i diritti giuridici.

Il Catasto Italiano non ha valore probatorio Geometr

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Finalita' civili : e' l'insieme di informazioni messe a disposizione nei documenti catastali

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Riforma del Catasto

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Lo scopo della Legge n.ro 3682/86 (riordinamento dell'Imposta fondiaria) mirava al raggiungimento di uno stato di fatto corrispondente con quello di diritto nel momento di pubblicazione delle intestazioni.

La Legge prevedeva la promulgazione di una ulteriore norma nella quale sarebbero stati determinati gli effetti giuridici del Catasto; questa Legge a tutt'oggi non e' mai stata promulgata.

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In fase di “conservazione” le variazioni relative alle ditta (intestazioni), avvengono sulla scorta degli atti pubblici.

Ne consegue che il Catasto Italiano non e' probatorio per ragioni storiche ed in parte, economiche derivandone in sostanza che le informazioni da esso fornite non hanno valore giuridico.

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In via preliminare con la preventivata riforma da attuarsi, veniva

attribuita maggior rilevanza agli aspetti relativi alla formazione di mappe

cartografiche ed alle operazioni di formazione delle stesse.

Solo successivamente l'allora Regno d'Italia riscontra la necessita' di

riformare il Catasto Edilizio Urbano (prevalentemente descrittivo)

avviando la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano.

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Istituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.)

Nel 1939 entra in formazione per aggiornare e sostituire il Catasto Edilizio Urbano

Il N.C.E.U. e':

Geometrico

Per singole proprieta'

Non globale in quanto vengono denunciate le singole unita' immobiliari urbane (u.i.u) Geo

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Nel 1962 entra in conservazione sostituendo il C.E.U.

Nel 1984, a seguito della Circolare 2/84, il N.C.E.U. ottiene piena autonomia rispetto al N.C.T. configurando pertanto due

distinti catasti separati ed autonomi :

Nuovo Catasto Terreni

Nuovo Catasto Edilizio UrbanoGeo

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Si definisce pertanto che :

Gli enti urbani sono esclusiva competenza del N.C.E.U.

Ogni fabbricato o porzione, ogni area urbana o porzione di essa, ogni area cortilizia o porzione, ogni bene comune censibile o non censibile, deve essere identificato con dati del N.C.E.U. e rappresentato graficamente con planimetrie o con un elaborato d'insieme denominato elaborato planimetricoGeo

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Informatizzazione del N.C.E.U.

Dal 1987 viene avviata la meccanizzazione :

Trattamento dei dati non piu' su supporto cartaceo ma bensi' su supporto magnetico

Dal 1992 viene avviata l'automatizzazione del N.C.E.U. con i software Accatast e Acquisiz

Dal 1995 viene attivata e sperimentata la procedura DO.C.FA.

Dal 1 Gennaio 2002 e' attiva la procedura DO.C.FA. 3 che consente l'acquisizione informatica delle planimetrie e dei dati metrici

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Conservazione del C.F.

Il patrimonio immobiliare non e' una struttura statica; sia per interventi di nuova costruzione sia per interventi a carattere ristrutturativo, e' in continua evoluzione.

Non solo gli interventi edilizi modificano la composizione del C.F.; i beni immobili sono anche soggetti ad atti modificativi dei diritti reali che su essi gravano.

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Informatizzazione del N.C.E.U.

Dal mese di aprile 2010 viene introdotto l'utilizzo della procedura DO.C.FA. 4

Sostanzialmente identica alla versione precedente, si differenzia per la necessita' di dover visualizzare in fase di invio telematico il file da inviare

Altresi' si abilita l'uso di stradari certificatiGeo

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Si deve intendere la conservazione come l'aggiornamento tecnico e giuridico degli atti che compongono il C.F.

Le operazioni che consentono la conservazione del C.F. sono:

Accertamento delle nuove unita' immobiliari urbane (dichiarazione di nuova costruzione)

Accertamento delle variazione delle unita' immobiliari urbane esistenti (denuncia di variazione)

Accertamento delle mutazione della proprieta' (domande di voltura)Geo

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L'aggiornamento comporta la presenza di personale esterno all'Agenzia del Territorio.

Le principali figure che intervengono sono:

Proprietari : devono denunciare con tempestivita' le variazioni avvenute

Tecnici : devono essere di ausilio al proprietario per la compilazione della parte tecnica e la rappresentazione fedele dello stato dei luoghi

Ufficiali roganti : devono agire in ottemperanza alle disposizioni catastali vigenti

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L'aggiornamento sia esso per nuova costruzione o per variazione di unita' esistente, e' finalizzato all'inserimento dell'unita' immobiliare nell'ambito delle categorie catastali esistenti.

A seguito dell'aggiornamento si ha il classamento dell'unita' immobiliare.

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Definizione di unita' immobiliare urbana

L'unita' immobiliare urbana si puo' definire come :

una porzione di fabbricato

un intero fabbricato

un insieme di fabbricati

che e' in grado di produrre un reddito; e' evidente che l'unita' immobiliare deve presentare autonomia reddituale e funzionaleGeo

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Definizione di unita' immobiliare urbana

Esempio indicativo e non esaustivo di unita' immobiliare urbana

porzione di fabbricato = appartamento, negozio, locale box

intero fabbricato = villini

insieme di fabbricati = industrieGeo

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Regio Decreto 652 del 13.04.1939

Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo

reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano.reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano.

(Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 108 del 06/05/1939)(Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 108 del 06/05/1939)

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Dispone l'accertamento dei beni immobili non censiti al Catasto Dispone l'accertamento dei beni immobili non censiti al Catasto Rustico al fine di accertarne la proprieta', determinarne la rendita ed Rustico al fine di accertarne la proprieta', determinarne la rendita ed istituire il Catasto Edilizio Urbano.istituire il Catasto Edilizio Urbano.

(articolo 1)(articolo 1)Geometr

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Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo.galleggianti, stabilmente assicurati al suolo.

(articolo 4)(articolo 4)

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Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo.galleggianti, stabilmente assicurati al suolo.


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LLa dichiarazione di cui al precedente art. 3 deve essere redatta, per ciascuna unita' immobiliare, su a dichiarazione di cui al precedente art. 3 deve essere redatta, per ciascuna unita' immobiliare, su apposita scheda fornita dalla Amministrazione dello Stato e presentata al podesta' del Comune ove l'unita' apposita scheda fornita dalla Amministrazione dello Stato e presentata al podesta' del Comune ove l'unita' immobiliare e' situata, entro il giorno che sara' stabilito con decreto del ministro per le finanze.immobiliare e' situata, entro il giorno che sara' stabilito con decreto del ministro per le finanze.

La dichiarazione va estesa alle aree e ai suoli che formano parte integrante di una o piu' unita' La dichiarazione va estesa alle aree e ai suoli che formano parte integrante di una o piu' unita' immobiliari, o concorrono a determinarne l'uso e la rendita. Non sono soggetti a dichiarazione:immobiliari, o concorrono a determinarne l'uso e la rendita. Non sono soggetti a dichiarazione:

a) i fabbricati rurali gia' censiti nel catasto terreni; a) i fabbricati rurali gia' censiti nel catasto terreni;

b) i fabbricati costituenti le fortificazioni e loro dipendenze;b) i fabbricati costituenti le fortificazioni e loro dipendenze;

c) i fabbricati destinati all'esercizio dei culti;c) i fabbricati destinati all'esercizio dei culti;

d) i cimiteri con le loro dipendenze; d) i cimiteri con le loro dipendenze;

e) i fabbricati di proprieta' della santa sede di cui agli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense 11 e) i fabbricati di proprieta' della santa sede di cui agli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense 11 febbraio 1929febbraio 1929


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Il nuovo catasto edilizio urbano e' conservato e tenuto al corrente, in Il nuovo catasto edilizio urbano e' conservato e tenuto al corrente, in modo continuo ed anche con verificazioni periodiche, allo scopo di modo continuo ed anche con verificazioni periodiche, allo scopo di tenere in evidenza per ciascun Comune o porzione di Comune, le tenere in evidenza per ciascun Comune o porzione di Comune, le mutazioni che avvengono: mutazioni che avvengono:

a) rispetto alla persona del proprietario o del possessore dei beni a) rispetto alla persona del proprietario o del possessore dei beni nonche' rispetto alla persona che gode di diritti reali sui beni stessi; nonche' rispetto alla persona che gode di diritti reali sui beni stessi;

b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe.l'attribuzione della categoria e della classe.


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Ne consegue che le singole unita' immobiliari sono soggette a mutazioni derivanti da variazione dei diritti reali e da variazione relative alla consistenza, alla destinazione, e quant'altro incidente sull'unita' immobiliare stessa.

Le variazioni devono essere tempestivamente denunciate affinche' il Catasto sia sempre il piu' possibile allineato con lo stato reale del patrimonio immobiliare.

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Definizione dei vani catastali

VANO UTILE : VANO UTILE : LOCALE A DESTINAZIONE PRINCIPALE NELLA U.I.U. LOCALE A DESTINAZIONE PRINCIPALE NELLA U.I.U. (CAMERA, SOGGIORNO, CUCINA ABITABILE...) DOTATO DI LUCE DIRETTA E (CAMERA, SOGGIORNO, CUCINA ABITABILE...) DOTATO DI LUCE DIRETTA E SUPERFICIE MINIMA DI 8 mq;SUPERFICIE MINIMA DI 8 mq;

VANO ACCESSORIO :VANO ACCESSORIO : LOCALE DI SERVIZIO O NECESSARIO PER IL LOCALE DI SERVIZIO O NECESSARIO PER IL DISIMPEGNO DEI VANI PRINCIPALI (BAGNI, DISPENSE, RIPOSTIGLIO, DISIMPEGNO DEI VANI PRINCIPALI (BAGNI, DISPENSE, RIPOSTIGLIO, CORRIDOIO, INGRESSO...), NONCHE’ QUELLI CHE PUR NON ESSENDO CORRIDOIO, INGRESSO...), NONCHE’ QUELLI CHE PUR NON ESSENDO STRETTAMENTE NECESSARI ALL’UTILIZZAZIONE DEI VANI PRINCIPALI NE STRETTAMENTE NECESSARI ALL’UTILIZZAZIONE DEI VANI PRINCIPALI NE INTEGRANO LA FUNZIONE (SOFFITTE, CANTINE E SIMILI). I VANI INTEGRANO LA FUNZIONE (SOFFITTE, CANTINE E SIMILI). I VANI ACCESSORI SI CONTANO UN TERZO DI VANO UTILE SE SONO COLLEGATI ACCESSORI SI CONTANO UN TERZO DI VANO UTILE SE SONO COLLEGATI DIRETTAMENTE AI VANI PRINCIPALI (DIRETTAMENTE AI VANI PRINCIPALI (SERVIZIO DIRETTOSERVIZIO DIRETTO), PER UN ), PER UN QUARTO DI VANO UTILE IN CASO DIVERSO (QUARTO DI VANO UTILE IN CASO DIVERSO (SERVIZIO SERVIZIO COMPLEMENTARECOMPLEMENTARE););Geo

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Dipendenze e pertinenze

Vanno intese come tali sia tutte quelle superfici libere a servizio delI'U.I.U. Vanno intese come tali sia tutte quelle superfici libere a servizio delI'U.I.U.

(anche in comune), quali cortili, giardini, terrazze ecc., che quei locali destinati (anche in comune), quali cortili, giardini, terrazze ecc., che quei locali destinati

al servizio comune di più unità immobiliari (PORTICI, TETTOIE APERTE)al servizio comune di più unità immobiliari (PORTICI, TETTOIE APERTE)

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Fabbricati rurali

In origine, al momento dell'istituzione del N.C.E.U., gli immobili rurali erano trattati esclusivamente ai fini del reddito, della fiscalita' e del censimento dal N.C.T.

Sino a quando il N.C.E.U. non e' stato modificato nel C.F., lo stesso si occupava unicamente di fabbricati urbani.

Istituito il C.F. Lo stesso si e' preso in carico anche la gestione del censimento dei fabbricati rurali, con iscrizione degli stessi e demandando l'aspetto fiscale ad altri Enti

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Fabbricati rurali

Viene definito quale rurale, un fabbricato che viene utilizzato ai fini abitativi delle persone (e dei famigliari e conviventi a carico) addette alla coltivazione o alla custodia dei lavoratori, dei fondi e del bestiame; quali esempi si possono richiamare il ricovero di animali, capannoni per ricovero attrezzi e mezzi agricoli, strutture per protezione delle colture (serre).

In ogni caso gli immobili devono essere rappresentati sulla cartografia del

C.T. e autonomamente iscritti al Catasto Fabbricati.

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Calcolo consistenza categorie ordinare

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Il calcolo della consistenza catastale in vani utili si ottiene sommando:

1- il numero dei vani principali;

2 - la cucina (anche se di superficie minore al vano tipo va considerata un vano utile);

3 - l'eccedenza di superficie dei vani principali dalla superficie massima del vano tipo;

4 - il risultato degli accessori diretti (considerando ciascun accessorio pari ad 1/3 di vano utile);

5 - il risultato degli accessori complementari (considerando ciascun vano pari ad 1/4 di vano utile);

6) percentuale di incremento per dipendenze, che deve essere compreso nei limiti del10%.

Il risultato del conteggio eseguito, deve essere quindi arrotondato al mezzo vano.

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Esempio calcolo consistenzaEsempio calcolo consistenza

Per chiarire il metodo di calcolo della consistenza si porta in esempio una U.I.U. con destinazione abitativa composta da cucina, tre stanze da letto di 16 mq ciascuna, un soggiorno di 40 mq un wc, un bagno, un disimpegno, un ingresso e una cantina. L'appartamento rientra per le sue caratteristiche nella categoria A/3 (tipo economico) avente un vano tipo con superfici minima e massima rispettivamente di metri quadrati 9 e 27.

ESEMPIO DI CALCOLO di un’abitazione ESEMPIO DI CALCOLO di un’abitazione

DescrizioneDescrizione Vani utiliVani utili Vani catastaliVani catastali

Vani principali: due camere, un soggiornoVani principali: due camere, un soggiorno 44 44

CucinaCucina 11 11

Eccedenza superfici dei vani principaliEccedenza superfici dei vani principali 40-27/2740-27/27 0,480,48

Accessori direttiAccessori diretti 4*1/3 4*1/3 1,331,33

accessori complementari: cantinaaccessori complementari: cantina 1*1/4 1*1/4 0,250,25

TotaleTotale 7,067,06

Dipendenze giardino in comuneDipendenze giardino in comune 5% * 6,065% * 6,06 0,300,30

TotaleTotale 7,367,36

TOTALE VANI CATASTALITOTALE VANI CATASTALI 77,50

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Calcolo consistenza categorie B e C

Categoria B

La consistenza si calcola conteggiando la cubatura (espressa in metri cubi), aggiungendo sino ad un massimo del 10 % delle pertinenze quali giardini, portici, ect. e arrotondando il risultato al metro cubo

Categoria C

La consistenza si calcola conteggiando la superficie utile (solo per C/1 superficie accessori ragguagliata), aggiungendo sino ad un massimo del 10 % (solo per C/1 sino al 20%) per utilita' e altri vantaggi.

Il tutto successivamente arrotondato il risultato al metro cuboGeometr

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Conservazione del Catasto Fabbricati

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Quadro A : relativo a nuove costruzioni

Quadro B : relativo a variazione di unita'esistenti

Quadro relativo al denunciante ed al tecnico

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Quadro I : da compilare solo in caso di nuova costruzione- contiene gli elementi relativi alla ditta -

Quadro A : da compilare in caso di variazione – unita' che variano

Quadro B : da compilare per unita' di nuova dichiarazioneovvero per unita' derivate dalla variazione delle unita' dicui al quadro A

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Il modello 44 era in uso sia per Dichiarazione di nuovo fabbricato sia

per Denuncia di variazione di unita' immobiliari esistenti.

Unitamente al modello 44 a seconda della tipologia dovevano essere

compilati i modelli 1N parte I e 1N parte II.

Il modello 1N parte I conteneva le indicazioni relative al fabbricato.

Il modello 1N parte II conteneva le indicazioni relative alla singola

unita' immobiliare.Geo

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Quadro A - dati relativi al fabbricato : Comune di ubicazione e dati toponomastica

Quadro B – riferimenti catastali fabbricato Catasto Terreni e Catasto Fabbricati

Quadro C – ditta da inte-stare (persone fisiche) Geo

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Quadro Cbis : ditta da iscrivere (pers. giuridiche) Geo

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Quadro E : descrizione del fabbricato

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Quadro F : spazi comuni

Quadro G : posizione fabbricato


Quadro H : caratteristiche del fabbricato

Quadro I : impianti presenti


Quadro L : finiture fabbricato

Quadro M : finiture parti comuni interne

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Quadro N : recinzioni

Quadro O : vincoli ed esenzioni

Dati relativi al tecnico

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Il modello 1N parte I e' relativo al fabbricato ed utilizzato esclusivamente per i fabbricati a tipologia ordinaria; e' volto a descrivere le caratteristiche proprie e complessive, rimandando la descrizione delle singole unita' immobiliari al modello 1N parte II.

Mentre il modello 1N parte I e' singolo, per ogni unita' immobiliare (ordinaria) deve essere compilato uno specifico modello.

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Quadro a : identificazione unita' immobiliare

Quadro b : riferimenti unita' immobiliare

Quadro c : ditta da iscriverePersone fisiche

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Quadro Cbis : ditta da iscrivere(persone giuridiche) Geo

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Quadro e : dati metriciunita' immobiliare

I dati sono specifici perOgni tipologia a carattereOrdinario (A, B, C)

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Quadro f : impianti unita'immobiliare

Quadro g : caratteristiche unita' immobiliare Geo

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Quadro A : ubicazione

Quadro B : riferimenticatastali C.T. e C.F.

Quadro C : ditta da Iscrivere (persone giuridiche) Geo

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Quadro Cbis: ditta daIscrivere (persone fisiche)*

* come si nota per categorieSPECIALI prevalenza a ditte giuridiche

Quadri D-F : riferimentiTemporali del fabbricato e Tipologia di aziena Geo

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Quadro G : dotazione diImpianti e sicurezza

Quadro H : sistemazioni esterne dotazione posti auto

Quadro I : dati metrici

Soggetti sottoscrittori

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Quadro a : riferimenti grafici

Quadro b : riferimenticorpo di fabbrica

Quadro c : destinazione uso

Quadro d : riferimenti temporali

Quadro e : impianti infissi

Quadro f : notizie

Quadro g : caratteristichecostruttive

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Quadro h : copertura

Quadro i : altri elementi

Quadro l : locali annessi

Quadro m : dati metrici



GRUPPO R – Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari.R/1 – Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui R/2 – Abitazioni in villino e villa R/3 – Abitazioni tipiche dei luoghi R/4 – Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli

GRUPPO P – Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo. P/1 – Unità immobiliari per residenze collettive e simili P/2 – Unità immobiliari per funzioni sanitarie P/3 – Unità immobiliari per funzioni rieducative P/4 – Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili P/5 – Unità immobiliari per funzioni culturali e simili

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GRUPPO T – Unità immobiliari a destinazione terziaria. T/1 – Negozi e locali assimilabiliT/2 – Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali T/3 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi T/4 – Pensioni T/5 – Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico T/6 – Stalle, scuderie e similiT/7 – Uffici, studi e laboratori professionali REPARTO DELLE UIU SPECIALI

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GRUPPO V – Unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche e di interesse collettivo. V/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei ed impianti di risalitaV/2 – Stabilimenti balneari e di acque curative V/3 – Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili V/4 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti, cappelle e oratori V/5 – Ospedali V/6 – Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi zooV/7 – Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo, non censibili nelle categorie del gruppo P

GRUPPO Z – Unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa. Z/1 – Unità immobiliari per funzioni produttiveZ/2 – Unità immobiliari per funzioni produttive e connesse all’agricoltura Z/3 – Unità immobiliari per funzioni terziario-commerciali Z/4 – Unità immobiliari per funzioni terziario-direzionali Z/5 – Unità immobiliari per funzioni ricettiveZ/6– Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo Z/7 – Stazioni di servizio per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli Z/8 – Posti barca compresi in porti turistici Z/9 – Edifici galleggianti o sospesi a punti fissi del suolo Z/10 – Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle categorie deigruppi R e T

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