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SEMINARIO TECNICO SUL TEMANUOVE VERSIONI DEI PROCESSI DI LINE CATASTALI

Do.C.Fa.4 Circolare n. 4 del 29/10/2009Novara, 14 aprile 2010

Relatori: Salvatore DISPENZA, Stefano ALIBRANDI

UFFICIO PROVINCIALE di NOVARA – Via Tornielli,14 – 28100 Novara

UFFICIO PROVINCIALE DI NOVARA

ARGOMENTO N. 1

Do.C.Fa. 4


Elementi Innovativi

1) Il nuovo formato di esportazione per la presentazione e la conservazione dei documenti (formato DC3 e PDF)

2) Inserimento nuovi stradari (Thesaurus)

3) Eliminazione degli allegati vettoriali nei formati DXF e DWG

4) Gestione delle categorie speciali e particolari – Determinazione della rendita

5) Data ultimazione lavori


• Formato PDF, per la presentazione telematica

• Formato DC3, per la presentazione allo sportello catastale

Il nuovo formato di esportazione per la presentazione e la conservazione dei documenti


Presentazione del documento per via telematica



I documenti predisposti possono essere esportati in formato PDF, per la presentazione telematica, e in formato DC3, per la presentazione allo sportello.



PER LA PRESENTAZIONE CARTACEA

E’ necessario continuare a produrre copia cartacea del documento utilizzando la funzione di stampa presentazione. Non deve essere utilizzato il documento prodotto dalla funzione di export telematico per la produzione della stampa di presentazione, anche se completo degli elaborati grafici, in quanto i prodotti per la visualizzazione dei documenti in formato PDF, in fase di stampa, possono effettuare degli adattamenti alle immagini contenute nelle pagine PDF.



Elementi Innovativi







VANTAGGI

Risulta ancora possibile inserire manualmente l’indirizzo, ma solo nel caso in cui questo

non sia contenuto nel “thesaurus”

Inserimento nuovi stradari


SVANTAGGI

Nel caso si voglia importare un documento già compilato con le precedenti versioni

Docfa, è necessario inserire nuovamente gli indirizzi di tutte le unità immobiliari

presenti nel documento


Inserimento nuovi stradari


Elementi Innovativi







Con Do.C.Fa. 4 non sarà più possibile registrare negli archivi informazioni non di stretta pertinenza catastale desumibili dai files in formato DXF o DWG.

La scelta è connessa alla verificata circostanza che spesso tali allegati sono stati di impedimento per una corretta gestione telematica, in considerazione delle loro dimensioni.

L’unico allegato vettoriale, associato alle schede planimetriche, che viene memorizzato nel sistema informativo dell’Ag. del Territorio è il file “Poligoni”.

N.B.: Con nota prot. n. 17471/10 della Direz. Centrale, viene precisato che glielaborati grafici possono ancora essere importati in formati DXF o DWG.

Eliminazione degli allegati vettoriali nei formati DXF e DWG

Elementi Innovativi







Metodologie di stima per le categorie speciali ( D-E):

1) Valutazione sommaria sulla base di elementi comparativi di valore o di costo (quadro ”H” punto 1).

2) Valutazione di stima diretta (quadro “H” punto 2).

Gestione delle categorie speciali e particolari –Determinazione della rendita.


Compilazione del quadro “H2” per indicare la rendita catastale, in alternativa al valore.La rendita così determinata, viene riportata in automatico nel quadro H3.Con tale nuova funzionalità viene resa disponibile, anche per il professionista, la facoltà –prevista dalla prassi catastale ai fini dell’attribuzione della rendita- di utilizzare il procedimento di stima diretta, attraverso la comparazione dell’immobile oggetto di accertamento con altri similari di cui è nota la redditività.



Nel quadro H2, produrre esaustive informazioni rispetto all’immobile oggetto della comparazione ed inserire la rendita catastale anziché il valore complessivo

Novità DocFa 4.0Quadro H2



Elementi Innovativi







Come già per le denunce di variazione, anche per le nuove costruzioni è stato introdotto nel quadro “A”il campo ove inserire la data di fine lavori (giorno/mese/anno).

Data ultimazione lavori


Rimane pertanto, superata la disposizione di cui alla circolare n. 3 dell’11 aprile 2006 (cfr. paragrafo 5) che imponeva di indicare tale data nel quadro “D” - Note relative al documento e relazione tecnica

Data ultimazione lavori

gg/mm/aaaa


ARGOMENTO N. 2

Circolare n. 4/09


NUOVE DISPOSIZIONI

1) Variazioni planimetriche e di destinazione d’uso contestuali

2) Categorie fittizie F/3 – F/43) Modalità di dichiarazione delle aree

urbane e lastrici solari4) Contenuti degli elaborati grafici


VARIAZIONI PLANIMETRICHE

Utilizzo delle categorie fittizie F/3 o F/4 per le categorie derivate, nel caso in cui si dovesse utilizzare la causale “frazionamento e/o fusione” unitamente alla causale “cambio di destinazione”.

La circolare n. 1/2006 prevedeva, per favorire una semplificazione procedurale qualora le due variazioni avvenivano effettivamente in maniera simultanea (fraz. e cambio di dest.), la presentazione di un solo atto di aggiornamento con la causale in “Altre”: FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE oppure FRAZIONAMENTO CON CAMBIO DI DESTINAZIONE.


La circolare n. 9/2001 prevedeva che la causale “variazione della destinazione” poteva essere utilizzata solamente quando l’unitàimmobiliare veniva interamente trasformata nella sua destinazione, senza cioè fondersi e/o dividersi con altre, con l’obbligo di attribuzione di un nuovo subalterno.

SEMPLIFICAZIONI PROCEDURALI

• “ALTRE”, unitamente alla declaratoria “DEM. PARZIALE CON CAMBIODI DESTINAZIONE D’USO”

• “ALTRE”, unitamente alla declaratoria “AMP. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO”

• “ALTRE”, unitamente alla declaratoria “FRAZ. E FUS. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO.

Variazioni planimetriche e di destinazione d’uso contestuali


CATEGORIE FITTIZIE F/3 ED F/4

La scelta d’istituire tali categorie trova ragione nell’esigenza d’identificare, per finalità disparate (compravendita di porzioni, iscrizioni di ipoteche su porzioni di immobili, ecc.) porzioni immobiliari che di per sé stesse non costituiscono u.i.u.


E’ importante sottolineare che, nel rispetto di tale principio, le unità già censite, oggetto di frazionamento di porzioni di unità immobiliare, non possono essere, in nessun caso, dichiarate in categoria F/4 e quindi, ricondotte in una condizione di assenza di rendita catastale.




Pertanto, in caso di individuazione di porzioni immobiliari – facenti parte di u.i.u. già censite con attribuzione di rendita – a ciascuna di esse deve essere comunque attribuita una propria redditività(quota parte di quella complessiva).


La causale da attribuirsi è:


FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI

Tale stato di censimento rappresenta una

E’ fatto obbligo, a trasferimento avvenuto ed a lavori edilizi ultimati, provvedere al perfezionamento dell’accatastamento, individuando la categoria, la classe e la consistenza.

CONDIZIONE TRANSITORIA


Si ribadisce che ogni qualvolta l’u.i.u. èoggetto di frazionamento, generando due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie dell’u.i.u., la causale di variazione da utilizzare è DIVISIONE, indipendentemente dal fatto che le unitàimmobiliari urbane derivate debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali.


ATTRIBUZIONE DELLE CATEGORIE FITTIZIE F/3 ED F/4

Qualità informazioni e contrasto all’elusione fiscale

A ciascuna di esse deve essere attribuita una propria redditività(quota parte di quella complessiva), al fine di porre il contribuente nella condizione di espletare i propri doveri fiscali.


ECCEZIONE ALLA PRASSICostituiscono eccezione alla prassi sopra delineata gli interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di uu.ii.uu., in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto ( cfr. art. 3, comma 1, lettera d, del d.l. 6 giugno 2001 n. 380, recante “Disposizioni legislative in materia edilizia”). In tale fattispecie può essere attribuita la categoria F/4 priva di rendita catastale.


L’area urbana F/1, rappresenta un bene autonomamente iscritto in catasto, senza alcuna correlazione con altre uu.ii.uu., quindi costituisce un lotto che occorre rappresentare direttamente nella mappa catastale.In passato è stato utilizzato impropriamente l’E.P. per individuare aree urbane censite in categoria F/1.

AREE URBANE F/1


Nuove dichiarazioni:

MODALITA’ DI DICHIARAZIONE DELLE AREE URBANE E DEI LASTRICI SOLARI

Nella predisposizione del Tipo Mappale, per le aree scoperte che si volessero censire come aree urbane (cat. F/1), occorre procedere alla costituzione di specifiche particelle autonome.


Variazioni:


Lo stesso orientamento deve essere tenuto presente nell’ambito di frazionamento di aree giàfacenti parte di un lotto edificato già censito.


Qualora si dovessero censire aree derivate dal frazionamento di aree facenti parte di un lotto già edificato e censito, queste dovranno essere individuate con l’E.P. e dichiarate come:

• BENE COMUNE NON CENSIBILE (B.C.N.C.)

• PERTINENZA DI U.I.U. (corte esclusiva di singola u.i.u.)


E’ consentito censire porzione di aree utilizzando l’E.P. senza predisporre nessun tipo di frazionamento al N.C.T., solamente nel caso in cui la porzione di area frazionata è oggetto di compravendita.In questa circostanza, nella relazione tecnica (quadro “D”), il professionista DEVE indicare lo scopo della presentazione del documento di aggiornamento, sulla base di eventuale dichiarazione del titolare di diritti sull’immobile.Con la mancanza di tale “DICHIARAZIONE”, il documento di aggiornamento è oggetto di rifiuto.



Nell’esempio sotto-riportato il proprietario vuole cedere alla ditta titolare del sub. 2 l’area campita.


Sub.1 Cortile e vano scala comuniSub.2 Appartamento con corte

esclusivaSub.3 SoppressoSub.4 Appartamento con corte

esclusivaSub.5 Appartamento con corte


esclusiva (ex. Sub. 3)Sub.7 Area urbana F/1 oggetto di

trasferimento



Sub.1 Cortile e vano scala comuniSub.2 SoppressoSub.3 Precedentemente soppressoSub.4 Appartamento con corte



esclusivaSub.7 SoppressoSub.8 Appartamento con corte

esclusiva (ex sub. 2)

Sub 7

Dopo la stipula riguardante il subalterno 7



Precisazioni e integrazioni alle disposizioni emanate con circolare n. 9del 26/11/2001 e n. 1 del 13/02/2004.

CONTENUTI DEGLI ELABORATI GRAFICI


Gli elaborati grafici si dividono in :

• ELABORATO PLANIMETRICO

• PLANIMETRIA UNITA’ IMMOBILIARE

CONTENUTI DEGLI ELABORATI GRAFICI


L’ E.P. è obbligatorio quando:

NUOVE COSTRUZIONI• presenza di due o più unità immobiliari• presenza di parti comuni (uno o più B.C.N.C.)• immobili dichiarati in categoria fittizia (F/1-F/2-…)

VARIAZIONI• se presente in banca dati• presenza di B.C.N.C.• immobili dichiarati in cat. fittizia

Se l’ E.P. non è presente in banca dati, per varizioni che NON definiscono B.C.N.C. e cat. fittizie, lo stesso elaborato non deve essere NECESSARIAMENTE presentato.

In caso di variazioni di unità appartenenti ad un fabbricato per cui risultaagli atti un E.P., l’inserimento dei perimetri delle uu.ii.uu. rappresentate èlimitato alle unità oggetto di variazione.

ELABORATO PLANIMETRICO


L’ E.P. deve contenere, pena il rifiuto, le seguenti indicazioni:

• per ogni piano, le parti coperte e quelle scoperte• il perimetro dell’edificato• l’indicazione degli accessi ed il perimetro delle singole unità immobiliari• per ogni porzione di fabbricato rappresentata, il sub. assegnato ed eventuali

riferimenti di piano• la rappresentazione con linea continua e senza interruzione della linea di

confine che delimiti ciascuna porzione immobiliare, coperta o scoperta, comprese le cat. fittizie

• il sub. di ogni porzione immobiliare identificata, il numero di mappa per le F/1• l’indicazione di almeno due particelle o le denominazioni delle strade e delle

acque (fiume, lago, ecc.) a confine del lotto

SCALE DI RAPPRESENTAZIONE:1:500 oppure 1:200

ELABORATO PLANIMETRICO


Alcune precisazoni sull’ E.P.


Alcune precisazoni sull’ E.P.

• Perimetri uu.ii.uu.• Non riportare il n. di interno


La planimetria deve:

• essere disegnata nella scala 1:200 • per uu.ii.uu. di dimensioni ridotte è consentita la scala

1:100 1:50• per le uu.ii.uu. di lusso (villa, castelli) e per le categorie a

destinazione speciale o particolare è consentito l’uso della scala 1:500

IMPORTANTE:nella stessa scheda non possono essere utilizzate scale di rappresentazione diverse.

PLANIMETRIA UNITA’ IMMOBILIARE



La planimetria, pena la mancata accettazione della pratica Do.C.Fa.DEVE contenere:

• indicazione della scala di rapp. che deve essere unica all’interno della singola scheda

• indicazione dell’altezza dei singoli locali:- in presenza di altezza variabile, indicare quella minima e quella massima, non quella media come si faceva in precedenza

- in presenza di altezza costante all’interno dell’u.i.u., è sufficiente indicare l’altezza una sola volta

- se l’altezza minima e < di m 1,5, tale limite deve essere indicato con linea tratteggiata

• simbolo di orientamento con freccia rivolta verso il Nord


PLANIMETRIA UNITA’ IMMOBILIARE• la corretta indicazione del piano o dei piani nel caso in cui l’ u.i.u. fosse

rappresentata da più di uno• rappresentazione della pertinenza scoperta esclusiva• rappresentazione con linea sottile:

- posizione vano scala, ascensore comune, pianerottolo/disimpegno di accesso all’unità immobiliare

- perimetro del fabbricato (in mancanza dell’ E.P.)corretta rappresentazione delle corti senza interruzione delle linee di

confine (nel caso in cui l’estensione sia molto grande da non poter essere rappresentata nella stessa scheda, è consitito l’utilizzo di scale diverse come specificato in precedenza

• è obbligatorio l’indicazione della destinazione d’uso della cucina “K” e di ogni vano accessorio diretto ed indiretto.

• indicare i subalterni o i mappali confinanti.

• N.B.: in presenza di E.P., quest’ultimo punto è superfluo



La planimetria NON DEVE contenere:

• le retinature• gli arredi• l’indicazione dei nominativi delle uu.ii.uu. confinanti• campiture o riempimento dei muri perimetrali e dei divisori interni


Alcune precisazioni sulla planimetria


La planimetria in assenza di E.P.

N.B.: Altezza e tipologia, simbologie varie, sono indicative; perimetro fabbricato accettabile anche con linea continua a tratto sottile.


La planimetria in assenza di E.P.


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