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VVeenneezziiaa I semestre 2008

a cura dell’Ufficio Provinciale di Venezia

in collaborazione con la Direzione Centrale

Osservatorio Mercato Immobiliare

data di pubblicazione: dicembre 2008

Introduzione Realizzata dall’Ufficio Provinciale di Venezia, in collaborazione con l’Ufficio Studi della Direzione Centrale OMI dell’Agenzia del Territorio, la Nota Territoriale ha lo scopo di illustrare, in dettaglio, le dinamiche ed i livelli dei valori patrimoniali delle abitazioni alla luce degli effetti del ciclo immobiliare che ha attraversato gran parte del territorio italiano. Per affrontare questi temi l’Agenzia del Territorio, attraverso l’Osservatorio del mercato immobiliare, analizza i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell’intera provincia e della città di Venezia, indagando sulla distribuzione territoriale delle compravendite tra le diverse zone omogenee, ponendo in evidenza i dati più significativi ed illustrando l’andamento nelle zone più pregiate, in quelle più economiche ed in quelle caratterizzate da maggiore dinamismo del mercato. Sono analizzate, in particolare, alcune caratteristiche strutturali del mercato, trattate anche nel contesto della provincia e del capoluogo di provincia: � Il numero di transazioni normalizzate (NTN) nel I semestre 2008; � La variazione percentuale del NTN e delle quotazioni rispetto al I semestre 2007; � Il differenziale delle quotazioni medie rispetto alla quotazione più bassa sia per i

comuni della provincia sia per singola zona OMI all’interno delle città.

Inquadramento Provinciale

La mappa in figura 1 evidenzia con differente grado cromatico i valori del NTN nel I° semestre 2008 per i 44 comuni che compongono la Provincia di Venezia.

Venezia contribuisce in maniera rilevante con oltre un quarto di tutte le compravendite provinciali1 seguita dal comune di Jesolo (484,39) e di San Michele al Tagliamento (318,76).

Il minimo provinciale del NTN è stato rilevato nei comuni posizionati nell’estremità orientale della provincia e precisamente a Gruaro (6,50), Fossalta di Piave (11,00) e Teglio Veneto (11,00).

Tra i comuni della provincia si annoverano ai primi posti come NTN, Caorle (305,50), San Donà di Piave (278,31), Chioggia (266,11), Mira (234,76) e Spinea (234,11).

Dalla lettura della mappa si evince chiaramente che le compravendite sono concentrate, oltre che nel capoluogo, nei comuni limitrofi e lungo la costa.

Figura 1: NTN I° sem. 2008 nei comuni della provincia di Venezia

In Figura 2 è riportata una mappa che evidenzia, con diverso colore, la quotazione media residenziale

del I° sem. 2008 di ogni comune rispetto al minimo provinciale (1.250 €/m² comune di Cona) ed i comuni all’interno delle singole macroaree dove il valore medio residenziale è maggiore. 1 Per la precisione 1.684,10 (al netto delle compravendite degli immobili cartolarizzati SCIP) su un totale di 6.293,50.

A livello provinciale la quotazione massima si registra ovviamente a Venezia, la cui quotazione media supera i 3.193 €/m² (calcolata pesando con lo stock delle zone OMI) seguita dal comune di Caorle con 2.583 €/m² ed Jesolo 2.418 €/m². Figura 2: differenziale quotazioni rispetto al minimo provinciale - I° semestre 2008 nei comuni della provincia di Venezia

Analisi delle macroaree

Come già per le precedenti Note Territoriali redatte da quest’Agenzia, l’intero territorio della Provincia di Venezia è stato suddiviso in 4 macroaree più il capoluogo: Veneto Orientale, Zona Sud, Cintura Veneziana, Balneare e Venezia evidenziati nella figura successiva.

Figura 3: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Venezia

In tabella 1 sono espressi i valori I° sem. 2008 di NTN, confrontati con quelli del I° sem 2007 per singola macroarea.

E’ inoltre indicato il valore medio residenziale I° semestre 2008 della macroarea2, la variazione percentuale rispetto al corrispondente periodo 2007 e il differenziale rispetto alla macroarea Zona Sud, che è risultata quella con la media dei valori più bassa (1.327 €/m²). 2 Nell’aggregazione per macroarea, è stata utilizzata la media semplice delle quotazioni OMI di ogni singolo comune, pesata con lo stock del comune rapportato alla macroarea mentre, per il comune di Venezia sono state utilizzate le medie delle singole zone OMI pesate sullo stock.

Tabella 1: sintesi per Macroarea

Macroaree NTN I° sem. 2008

var.% NTN I° sem. 07 / I° sem. 08

quotazioni di riferimento

I° sem. 2008 €/m2

Var.% quot. I° sem. 07 / I° sem. 08

differenziale quotazioni I° sem. 2008 rispetto al

valore minimo

Veneto Orientale 807,6 -30,6% 1.464 -2,98% 1,09 Zona Sud 255,5 -20,0% 1.337 -3,47% 1,00 Cintura Veneziana 1.914,8 -20,7% 1.567 -2,67% 1,17 Balneare 1.631,5 -11,9% 2.161 0,65% 1,62 Venezia 1.684,1 -13,8% 3.193 -2,98% 2,39 Provincia 6.293,5 -17,85% 2.197 -3,39% 1,64

In tabella 2 (formata dalle quattro sottotabelle di macroarea) sono esplicitati per ogni comune, il valore NTN relativo al I° semestre 2008 e la sua variazione rispetto al corrispondente semestre 2007. La tabella è completata con il rapporto del valore medio residenziale comunale rispetto alla media provinciale I° semestre 2008, già esplicitato graficamente nella precedente Figura 2.

Nella macroarea Veneto Orientale il comune con il più alto numero di NTN è San Donà di Piave con 278,31 compravendite normalizzate mentre, la variazione maggiore tra il NTN del I° semestre 2007 ed il NTN del I° semestre 2008 si è riscontrata a Cinto Caomaggiore. Il comune con il più basso numero di NTN è, come già anticipato, Gruaro con 6,50 compravendite normalizzate comune nel quale si è riscontrata anche la variazione negativa massima tra il NTN del I° semestre 2007 ed il NTN del I° semestre 2008.

Nella macroarea Zona Sud il comune con il più alto numero di NTN è Camponogara con 81,87 compravendite normalizzate mentre, il comune con il più basso numero di NTN è Cona con 11,50 NTN. Le variazioni tra il NTN del I° semestre 2007 ed il NTN del I° semestre 2008 sono, per tutti i comuni che compongono la macroarea, negative con estremi che vanno da un minimo di -6,91% rilevata nel comune di Cavarzere ed un massimo di -45,57% nel comune di Campagna Lupia.

Nella macroarea Cintura Venezia il comune con il più alto numero di NTN è Mira con 234,76 compravendite normalizzate mentre, la variazione maggiore tra il NTN del I° semestre 2007 ed il NTN del I° semestre 2008 si è riscontrata a Dolo. Il comune con il più basso numero di NTN è Fossò con 31,87 compravendite normalizzate mentre, il comune nel quale si è registrato la variazione negativa massima tra il NTN del I° semestre 2007 ed il NTN del I° semestre 2008 è Strà con il -45,96%.

Nella macroarea Balneare il comune con il più alto numero di NTN è Jesolo che, con 484,39 compravendite normalizzate che risulta essere anche il secondo comune della provincia per numero di NTN.

Il comune balneare che invece ha registrato il numero più basso di NTN è Eraclea con 111,03 compravendite normalizzate. Le variazioni tra il NTN del I° semestre 2007 ed il NTN del I° semestre 2008 sono, per tutti i comuni che compongono la macroarea, negative con estremi che vanno da un minimo di -6,75% a Cavallino-Treporti ed un massimo di -18,09% nel comune di San Michele al Tagliamento.

Tabella 2: NTN comunale I° semestre 2008 e relative variazioni rispetto al I° semestre 2007 + differenziale quotazioni di riferimento comunali del I° semestre 2008 rispetto al valor minimo provinciale per macroarea di appartenenza

Macroarea Veneto Orientale

comune NTN I° sem. 2008

var.% NTN I° sem. 07 / I° sem.

08

differenziale quotazioni di riferimento I° sem. 2008

Annone Veneto 17,83 -28,68% 1,11 Ceggia 30,66 -52,23% 1,11 Cinto Caomaggiore 12,30 30,85% 1,07 Concordia Sagittaria 25,50 -54,36% 1,11 Fossalta di Piave 11,00 -71,79% 1,12 Fossalta di Portogruaro 23,50 -58,13% 1,08 Gruaro 6,50 -75,05% 1,06 Meolo 17,72 -57,81% 1,10 Musile di Piave 84,56 -11,64% 1,16 Noventa di Piave 49,00 5,38% 1,10 Portogruaro 138,47 -11,29% 1,20 Pramaggiore 19,36 24,90% 1,07 San Donà di Piave 278,31 -31,17% 1,30 Santo Stino di Livenza 57,90 -27,17% 1,07 Teglio Veneto 11,00 -56,00% 1,10 Torre di Mosto 24,00 3,58% 1,11

Macroarea Zona Sud

comune NTN I° sem. 2008

var.% NTN I° sem. 07 / I° sem.

08

differenziale quotazioni di riferimento I° sem. 2008

Campagna Lupia 31,08 -45,57% 1,05 Campolongo Maggiore 56,46 -26,68% 1,11 Camponogara 81,87 -8,19% 1,11 Cavarzere 74,59 -6,91% 1,04 Cona 11,50 -28,13% 1,00 Macroarea Cintura Veneziana

comune NTN I° sem. 2008

var.% NTN I° sem. 07 / I° sem.

08

differenziale quotazioni di riferimento I° sem. 2008

Dolo 109,95 6,28% 1,26 Fiesso d’Artico 80,47 -4,62% 1,12 Fossò 31,87 -15,58% 1,08 Marcon 196,75 -27,80% 1,38 Martellago 161,66 -40,99% 1,28 Mira 234,76 -43,61% 1,24 Mirano 169,37 4,90% 1,28 Noale 81,89 -26,42% 1,35 Pianiga 95,92 -28,59% 1,15 Quarto d’Altino 87,44 25,85% 1,18 Salzano 105,36 -24,89% 1,20 Santa Maria di Sala 120,67 -6,78% 1,21 Scorzè 90,58 -16,91% 1,24 Spinea 234,11 10,10% 1,37 Strà 34,70 -45,96% 1,18 Vigonovo 79,29 -16,54% 1,12

Macroarea Balneare

comune NTN I° sem. 2008

var.% NTN I° sem. 07 / I° sem.

08

differenziale quotazioni di riferimento I° sem. 2008

Caorle 305,50 -13,14% 2,07 Chioggia 266,11 -12,57% 1,81 Eraclea 111,03 -13,06% 1,19 Jesolo 484,39 -7,50% 1,93 San Michele al Tagliamento 318,76 -18,09% 1,45 Cavallino-Treporti 145,75 -6,75% 1,50

Inquadramento comunale

Il comune di Venezia presenta uno stock residenziale pari al 30,8% dello stock complessivo residenziale provinciale ed un numero di transazioni normalizzate pari al 26,8% del totale provinciale.

Il numero di transazioni nel I° semestre 2008 è stato pari a 1.709 NTN con un calo percentuale del -17,94% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente ed anche, per quanto riguarda la quotazione media della città, si è assistito ad un leggero calo del -3% rispetto alla quotazione media rilevata nel I° semestre 2007.

Si evidenzia che le medie delle quotazioni del comune e delle sue macroaree sono state ottenute utilizzando una media pesata in funzione degli stock delle singole zone OMI della città.

Analogamente a quanto già fatto in precedenza per l’intera provincia dove si è studiato l’intero territorio aggregando i singoli comuni in macroaree territorialmente omogenee, si è provveduto ad aggregare le 39 zone OMI che compongono il territorio comunale di Venezia in 4 macroaree.

Le macroaree, riportate graficamente in figura 4, sono così costituite dalle seguenti zone OMI:

- Centro Storico e Giudecca (zone OMI da B15 a B26, E5); - Lido (zone OMI E4, E9, E10, E15, E16); - Isole minori della Laguna (zone OMI E6, E7, E17, R1, R2, R3); - Terraferma (zone OMI E8, E14, da E18 a E29, R4).

Figura 4: macroaree del comune di Venezia

Tabella 3: NTN macroaree comunali I° semestre 2008 e relative variazioni rispetto al I° semestre 2007 + differenziale dei valori di riferimento comunali del I° semestre 2008 rispetto al valor minimo della macroarea

Macroaree città di Venezia NTN3

I° sem. 2008

var.% NTN I° sem. 07 / I° sem. 08

quotazioni I sem 2008

€/m²

differenziale quotazioni di riferimento I° sem. 2008

Centro storico e Giudecca 406,12 9,89% 5.159 2,32 Lido 84,19 -34,01% 2.712 1,22 Isole minori 56,10 -21,35% 3.579 1,61 Terraferma 1.162,66 -23,22% 2.220 1,00 Totale Venezia 1.709,07 -17,94% 3.193 1,44

Dalla lettura delle tabelle emerge che la macrozona Centro Storico e Giudecca, nonostante presenti il differenziale delle quotazioni più alto, ha avuto, tra il 1° semestre 2007 ed il 1° semestre 2008, un incremento percentuale del NTN del 9,89% mentre in tutte le altre macrozone si è avuto una flessione con variazioni percentuali che oscillano da -34,01% del Lido a -21,35% per quanto riguarda la macroarea delle Isole minori.

Come si può rilevare dalla Figura 5 relativa al NTN delle diverse zone OMI che costituiscono il comune di Venezia, il maggior numero di transazioni si rinviene nella zona di Mestre Centro (E23) con 335,69 NTN, segue la zona omogenea di Mestre Semicentrale (E19) con 234,86 NTN mentre, nel centro storico di Venezia, la zona OMI con il maggior numero di compravendita è Castello Ovest (B17) con 70,34 NTN.

3 La differenza per la città di Venezia tra il valore totale NTN riportato nella tabella 1 e quello riportato in tabella 3 è dovuta alla cartolarizzazione dei beni pubblici (SCIP); la tabella 1 non comprende il NTN relativo ai beni cartolarizzati.

Figura 5: NTN I° semestre 2008 nelle zone OMI del comune di Venezia

Nella figura 6 è riportata la mappa del comune di Venezia che evidenzia, con diverso colore, il valore

residenziale relativo al I° semestre 2008 di ogni zona OMI rispetto al minimo comunale. A livello comunale il valore massimo si registra ovviamente a Venezia centro storico e precisamente

nelle zone omogenee di San Marco e Dorsoduro Est mentre in terraferma il valore massimo si registra nella zona omogenea di Mestre Centro.

* La zona R3 (Laguna) nella quale è stato rilevato il minimo la quotazione minima del comune di Venezia, è stata rappresentata con il bianco in quanto (essendo laguna) inserendo il colore appropriato relativo alla prima classe non consentirebbe una lettura chiara ed immediata della cartina.

Figura 6: Differenziali delle quotazioni I° semestre 2008 nelle zone OMI del comune di Venezia*

Di seguito (Tabella 4) sono esposti i valori NTN con relative variazioni dal I° semestre 2007 al I° semestre 2008 per tutte le zone OMI di Venezia4 e il differenziale del valore medio rispetto al minimo comunale.

Tabella 4: NTN comunale I° semestre 2008 e relative variazioni rispetto al I° semestre 2007 + differenziale dei valori di riferimento comunali del I° semestre 2008 rispetto al valor minimo delle zone OMI di Venezia

zona OMI denominazione

NTN I° sem. 2008

var.% NTN I° sem. 07

/ I° sem. 08

differenziale quotazioni di riferimento

I° sem. 2008 B15 Cannaregio Sud 56,52 -6,28% 3,72 B16 San Polo 32,80 -1,38% 3,79 B17 Castello Ovest 70,34 23,12% 3,38 B18 Santa Croce Ovest 3,10 4,38% 3,59 B19 Cannaregio Nord 46,24 -6,28% 3,38 B20 Dorsoduro Ovest 23,15 14,77% 3,19 B21 Castello Est 30,15 23,11% 3,02 B22 Sant’Elena 9,33 42,01% 2,76 B23 Dorsoduro Est 34,72 14,74% 4,38 B24 San Marco 39,91 8,89% 4,28 B25 Santa Croce Est 27,94 4,64% 3,43 B26 Tronchetto n.s. n.s n.s. E4 Lido Centro 42,27 -26,15% 2,68 E5 Giudecca 31,92 46,96% 3,02 E6 Murano 15,67 -40,51% 2,03 E7 Burano 22,60 15,90% 1,79 E8 Marghera Centro 72,50 -57,96% 1,43 E9 Lido San Nicolo’ 0,00 -100,00% 2,21 E10 Lido Terre Perse 21,42 -29,54% 2,17 E14 Marghera 27,67 6,42% 1,39 E15 Lido Malamocco 20,50 -35,82% 1,90 E16 Lido Alberoni 0,00 -100,00% 1,79 E17 Pellestrina 10,16 -49,78% 1,86 E18 Porto Marghera 1,00 -80,00% n.s. E19 Mestre Semicentrale 234,86 -4,06% 1,53 E20 Chirignago Centro 36,65 2,29% 1,29 E21 Favaro Centro 84,05 -31,58% 1,34 E22 Zelarino Centro 83,17 17,06% 1,33 E23 Mestre Centro 335,69 -19,17% 1,86 E24 Mestre Periferia 77,93 -53,88% 1,29 E25 Chirignago Periferia 110,08 2,50% 1,29 E26 Favaro Periferia 66,56 -39,04% 1,24 E27 Malcontenta 7,83 -47,20% 1,18 E28 Zelarino Periferia 20,67 25,27% 1,24 E29 Malcontenta Zona Industriale 4,00 0,00% n.s. R1 Mazzorbo e Torcello 0,00 -100,00% 1,48 R2 Sant’Erasmo e Vignole 0,67 -77,67% 1,48 R3 Laguna 7,00 700,00% 1,00 R4 Aeroporto Tessera n.s. n.s. n.s.

4 Laddove nella zona OMI non ci sono state compravendite o non è valorizzata la destinazione residenziale si è indicato n.s. (non significativo).