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POLITECNICO DI MILANO
Scuola di Ingegneria Edile/Architettura
Corso di Laurea Magistrale in Gestione del Costruito
PROPOSTA DI BUSINESS PLAN PER IL
PROGETTO DI CASCINA MERLATA:
ELEMENTI PER LA SOSTENIBILITA`
FINANZIARIA DELL'HOUSING
SOCIALE NEL VILLAGGIO EXPO 2015
Relatore: Prof. Angela Silvia PAVESI
Correlatore: Arch. Alessandro FRIGERIO
Tesi di Laurea di:
Manuel Detogni, Matricola 753899
Tania Marinoni, Matricola 782982
Anno Accademico 2012/2013
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INDICE
Indice delle figure 5
Indice delle tabelle 14
Indice degli allegati 6
Abstract 7
Introduzione 18
CAPITOLO I: Il social housing 20
CAPITOLO II: Stato di fatto dell’area e dell’edificio di Cascina Merlata
29
2.1 Localizzazione 30
2.2 Cenni storici 32
2.3 Descrizione dell’edificio e dell’area circostante 35
2.4 Uso del suolo 38
2.5 Sistema idrico superficiale 40
2.6 Geologia 41
2.7 Analisi del rumore 43
2.8 Analisi dell’atmosfera 46
2.9 Trasporti pubblici 47
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CAPITOLO III: Il progetto 49
CAPITOLO IV: VAS (Valutazione Ambientale Strategica) 52
4.1 la Procedura di VAS 53
4.2 VAS per ADP di Cascina Merlata: fasi di analisi e valutazioni 55
4.3 Accordo di programma 57
4.4 Analisi SWOT 59
CAPITOLO V: Il masterplan 64
5.1 Introduzione al masterplan 65
5.2 Il Parco 67
5.3 Il plesso scolastico 70
5.4 La cascina 71
5.5 Aree adibite ad uso pubblico 74
5.6 Piazza centrale 75
5.7 Via Daimler 76
5.8 Il Boulevard 77
5.9 Il residenziale 80
CAPITOLO VI: Il Villaggio Expo 86
6.1 Introduzione al Villaggio Expo 87
6.2 Strategie di investimento 88
6.3 Fondo immobiliare 90
6.4 Fondo abitare Sociale 1 93
6.5 Gli edifici del Villaggio 94
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6.6 Edifici 9 e 10 progettati da Teknoarch 103
6.7 Edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea 109
6.8 Edifici 3 e 4 progettati da Cino Zucchi Architetti 114
6.9 Edifici 1,2,7 progettati da Mario Cucinella Architects 121
6.10 Edificio 5 progettato dall’Architetto Matteo Cesare Parini 127
6.11 Edifici A e B progettati da C+S associati 129
6.12 Gli spazi aperti 131
6.13 I portici e le nuove funzioni ai piani terra 135
CAPITOLO VII: Il business plan 138
Conclusione 144
Bibliografia 146
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INDICE DELLE FIGURE
Figura 1: localizzazione dell’area di Cascina Merlata all’interno di Milano
(estratto da E. CO .POLIS ,www.ecopolis.coop) 30
Figura 2: le principali arterie viabilistiche che attraversano l’area limitrofa di
Cascina Merlata. L’area in oggetto è quella dell’ADP 31
Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta
Comune di Milano. Proposta definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi
della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di cascina Merlata –
Milano) 32
Figura 4: Giovanni Brenna, Dintorni di Milano, 1833-42. 1600 (estratta da
Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai
sensi della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata - Milano) 33
Figura 5: Istituto geografico militare, 1914 (estratto da Comune di Milano.
Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge
Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata - Milano) 34
Figura6: intorno alla cascina (fotografia eseguita dagli autori della tesi) 35
Figura 7: Stato attuale della cascina (estratto da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws) 36
Figura 8: l’area di Cascina Merlata e dintorni (estratta da PII per la
riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub
lotto 03 - R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio) 37
Figura 9: l’area di cascina Merlata. (estratta da PII per la riqualificazione
dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03 - R11.
Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio 37
http://www.geolocation.ws)/
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Figura 10: grafico che mostra la destinazione attuale del suolo (estratta da ADP
“Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto
Ambientale. 05 luglio 2010) 38
Figura 11: sistema idrico superficiale (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010) 40
Figura 12: mappa della classificazione acustica del comune di Milano e limiti di
zona. (estratta da ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre
2009) 44
Figura 13: Localizzazione dei rilievi fonometrici (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale.
05 luglio 2010) 45
Figura 14: linee trasporto pubblico locale in transito nell’area di intervento
(estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010) 47
Figura 15: perimetro dell’AdP “Cascina Merlata (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale.
05 luglio 2010) 57
Figura16: masterplan (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 66
Figura 17: il parco (estratta dal sito di Euromilano, www.euromilano.net) 67
Figura 18: il Parco e gli spazi pubblici (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010) 68
Figura 19: Raggio Verde 7 (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di
Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010) 69
http://www.euromilano.net)......................................................................................pag/
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Figura 20: stato attuale della cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws) 71
Figura 21: la cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws) 72
Figura 22: particolare della muratura della cascina (estratta da Le vecchie cascine
di Milano, www.panoramio.com) 72
Figura 23: la cascina ristrutturata
(estratta da E.CO.POLIS, www.ecopolis.coop) 73
Figura 24: il Viale, la Piazza centrale e via Daimler (estratta da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche) 74
Figura 25: profilo dello street wall sulla piazza centrale (estratto da Cascina
Merlata Milano. Linee-guida architettoniche) 75
Figura 26: profilo dello street wall su via Daimler (estratta da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche) 76
Figura 27: il Boulevard (estratta da Cascina Merlata Milano. Linee-guida
architettoniche) 77
Figura 28: vista prospettica di uno dei lati del Viale (estratto da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche) 78
Figura 29: profilo del Boulevard (estratto da Cascina Merlata Milano. Linee-
guida architettoniche) 79
Figura 30: i lotti (estratto da Cascina Merlata Milano. Linee-guida
architettoniche) 81
Figura 31: edilizia libera, convenzionata e agevolata (estratta da Cascina Merlata
S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011) 82
http://www.geolocation.ws)......................................................................................pag/http://www.geolocation.ws)......................................................................................pag/http://www.panoramio.com)...................................................................pag/http://www.ecopolis.coop)/
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Figura 32: vista del giardino all’interno dell’isolato (estratto da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche) 83
Figura 33: esempio di edifici a torre (estratta da Cascina Merlata Milano. Linee-
guida architettoniche) 84
Figura 34: nuovo catasto terreni. Aree del Villaggio Expo (estratta da Cascina
Merlata S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre
2011) 87
Figura 35: distribuzione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo (estratta da
Cascina Merlata S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7
Novembre 2011) 94
Figura 36: vista dall’alto del Villaggio Expo (estratta da PII per la
riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub
lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio.
Ottobre 2012 96
Figura 37: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 97
Figura 38: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 98
Figura 39: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 99
Figura 40: disposizione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo indicati con
la loro numerazione (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 100
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Figura 41: vista del Villaggio Expo provenendo dal Boulevard. Si possono
distinguere sulla destra gli edifici A e B progettati da C+S associati, infondo
l’edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea e sulla sinistra gli edifici 9
e 10 progettati da Teknoarch (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 101
Figura42:viabilità di quartiere (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 102
Figura 43: piante delle torri 9 e 10 in configurazione Expo (estratta da
TEKNOARCH S.r.l. Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli
alloggi fase Expo 17/07/2012) 105
Figura 44: piante delle torri 9 e 10 in configurazione commerciale (estratta da
TEKNOARCH S.r.l. Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli
alloggi fase Expo 17/07/2012) 106
Figura 45: profilo delle torri 10 e 11 progettate da Teknoarch (estratta da PII per
la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09
Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio.
Ottobre 2012 107
Figura 46: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 108
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Figura 47 : alloggi in configurazione commerciale (estratta da STEFANO
TROPEA ARCHITETTO. Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto
al 16/07/2012) 110
Figura 48 : alloggi in configurazione Expo (estratta da STEFANO TROPEA
ARCHITETTO. Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto al
16/07/2012) 111
Figura 49: prospetto dell’edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea.
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012 112
Figura 50: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 113
Figura 51: piante delle torri 3 e 4 in configurazione Expo (estratta da CINO
ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata Variante
EXPO, 17 luglio 2012) 117
Figura 52: piante delle torri 3 e 4 in configurazione commerciale (estratta da
CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata
Variante EXPO, 17 luglio 2012) 118
Figura 53: prospetto delle torri 3 e 4
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 119
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Figura 54: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 120
Figura 55: pianta dell’alloggio tipo della torre 1
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascian Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015) 121
Figura 56: pianta dell’alloggio tipo della torre 2
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015) 122
Figura 57: pianta dell’alloggio tipo della torre 7
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015) 123
Figura 58: prospetto delle torri (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012 125
Figura 59: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 126
Figura 60: prospetto della torre (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 127
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Figura 61: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 128
Figura 62: prospetto degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area
di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione
di coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 129
Figura 63: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 130
Figura 64: disposizione delle torri del Villaggio Expo in cui si nota la
distribuzione degli spazi aperti e la morfologia della pianta di ciascun edificio
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 131
Figura 65: disposizione degli spazi aperti in cui si può notare la pavimentazione
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 133
Figura 66 : il Villaggio Expo (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 134
Figura 67: i portici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 136
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Figura 68: spazio aperto (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 136
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INDICE DELLE TABELLE
Tabella 1: uso del suolo, stato attuale (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010 39
Tabella 2: tipi di terreno (estratta da Ingegneria Sismica, da
www.ingegneriasismica.net) 42
Tabella 3: tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT (estratto da ADP
“Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto
Ambientale. 05 luglio 2010) 60
Tabella 4: dati relativi alle torri (estratta da cascina Merlata S.p.A. Presentazione
per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011) 95
Tabella 5: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della
torre 3 (estratta da CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3,
Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012) 114
Tabella 6: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della torre
3 (estratta da CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3,
Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012) 115
Tabella 7: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione commerciale
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015) 124
Tabella 8: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione Expo
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015) 124
http://www.ingegneriasismica.net)...........................................................................pag/
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Tabella 9: dati quantitativi degli edifici (fonte: Teknoarch)
PURA: Architetto Matteo Cesare Parini
B22: Architetto Stefano Tropea
MCA: Mario Cucinella Architects
CZA: Cino Zucchi Architetti 140
Tabella 10: determinazione dei costi (elaborata dagli autori della tesi) 141
Tabella 11: WACC (elaborata dagli autori della tesi) 142
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INDICE DEGLI ALLEGATI
ALLEGATO 1: DCF 149
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17
ABSTRACT
Cascina Merlata è un’area di circa 530 ettari, situata a nord-ovest di Milano,
sull’asse che porta all’aeroporto della Malpensa. Quest’area sarà presto oggetto di
un importante intervento di recupero: i vincitori del concorso di idee per la
redazione di un concept urbanistico dell’area, indetto nel 2008 da Cascina Merlata
S.p.A., Antonio Citterio & Partners, Caputo Partnership e MCA, hanno presentato
il masterplan che comprende: la realizzazione di un centro commerciale-ricettivo,
di un parco che percorre longitudinalmente tutta l’area, di un plesso scolastico, di
un centro ricreativo per anziani, di due asili nido e di edifici destinati a edilizia
residenziale libera e agevolata. A nord-ovest dell’area sorgerà il Villaggio Expo e
i suoi undici edifici, di cui si sono occupati studi di progettazione diversi. Tali
edifici ospiteranno durante il periodo dell’Esposizione Universale gli operatori
Expo e, a manifestazione conclusa, saranno riconvertiti e locati a canoni
calmierati, venendo così adibiti a social housing. Tre elementi di fondamentale
importanza, quali l’erogazione di un importante contributo economico ad opera
della Regione, l’esonero del contributo dei costi di costruzione e il costo
contenuto di costruzione, senza i quali l’operazione non sarebbe possibile, ne
garantiranno la sostenibilità finanziaria la cui valutazione è oggetto della presente
Tesi.
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INTRODUZIONE
“Una casa non deve mai essere su una collina o su qualsiasi altra
cosa. Deve essere della collina, appartenerle, in modo tale che collina
e casa possano vivere insieme, ciascuna delle due più felice per merito
dell'altra.”
(Frank Lloyd Wright, Autobiografia, 1932)
Con il presente elaborato ci si prefigge di studiare la fattibilità finanziaria del
progetto di housing sociale relativo al Villaggio Expo, all’interno dell’area di
Cascina Merlata.
Il primo capitolo tratta il tema del social housing, analizzando le condizioni che
hanno spinto verso questa politica abitativa, le principali caratteristiche e la forma
di gestione del progetto di housing sociale.
Il secondo capitolo è incentrato sullo studio dello stato di fatto dell’area di
Cascina Merlata e dell’edificio da cui trae il nome il sito: si riportano alcuni cenni
storici riguardanti l’area e si analizzano brevemente le condizioni di
conservazione dell’edificio rurale; si prosegue poi con l’analisi dell’area dal punto
di vista idrogeologico, atmosferico, dell’utilizzo del suolo e dei servizi.
Il terzo capitolo presenta il progetto di riqualificazione che interesserà tutta l’area,
individuando le possibili trasformazioni e l’impatto socio-economico che questo
porterà anche sul territorio circostante.
Il quarto capitolo è inerente alla procedura di VAS a cui il progetto è stato
sottoposto. Si riportano i punti principali del percorso metodologico della
procedura, gli obiettivi dell’Accordo di Programma e l’analisi SWOT (Strengths,
Weaknesses, Opportunities and Threats) dell’Accordo di Programma con
l’individuazione dei punti di forza, dei punti di debolezza, delle opportunità e
delle minacce di cui il progetto può essere portatore.
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19
Il quinto capitolo presenta il Masterplan, con una breve analisi di tutti gli elementi
fondamentali del nuovo progetto: il parco, il plesso scolastico, la riqualificazione
dell’edificio della cascina, gli spazi pubblici, le vie principali e la piazza centrale.
Il sesto capitolo concerne il Villaggio Expo: si riportano l’analisi
dell’investimento, una breve descrizione architettonica degli edifici che lo
compongono e le principali caratteristiche dell’intero villaggio.
Il settimo e ultimo capitolo tratta lo studio della fattibilità finanziaria relativo al
progetto del Villaggio Expo, analizzando le caratteristiche principali che
permettono la sostenibilità finanziaria e i flussi di cassa del periodo di costruzione
degli edifici, di quello riguardante l’Esposizione Universale e dell’ultimo relativo
al social housing.
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PRIMO CAPITOLO
Il social housing
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In questi anni si sta assistendo ad una crescita della domanda di abitazioni,
provocata non tanto da una carenza di edifici destinati a residenza, quanto
piuttosto dalla scarsità di alloggi in affitto, in modo particolare di quelli allocati a
canoni calmierati “...quando non esistono alternative al libero
mercato...aumentano i canoni, mediamente cresciuti del 49%nell’ultimo
decennio,andando, per molte famiglie, ad incidere per oltre 1/3 del loro reddito”
(1) Agli alloggi a canone calmierato si rivolgerebbe quella fascia di popolazione
(definita in gergo fascia grigia) non in grado di soddisfare sul mercato le proprie
esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno il diritto alle
assegnazioni dell’edilizia residenziale Pubblica. Accanto alla fascia grigia sta
emergendo una nuova domanda, rappresentata da gruppi sociali appartenenti alla
categoria delle fasce deboli; questa domanda è determinata da fenomeni quali il
cambiamento del nucleo familiare tradizionale, i flussi migratori e la precarietà e
la mobilità del mondo del lavoro. Si tratta di profili molto diversi tra loro, per età,
per provenienza, per cultura, per professione che “richiedono risposte molto più
mirate, distribuite in intervalli misti e integrati nei differenti tessuti insediativi,
caratterizzati da modelli abitativi con tagli di alloggio altrettanto mirati” (2). I
volti della nuova domanda, infatti, non sono più famiglie numerose, ma anziani
autosufficienti, single, coppie che hanno un’occupazione precaria e quindi non
garantito lo stipendio a fine mese, i cosiddetti city users, cioè studenti e lavoratori
fuori sede, che per motivi di lavoro o di studio devono risiedere per un periodo di
tempo in una città diversa da quella di origine.
Alla creazione della nuova domanda hanno partecipato quindi due fattori,
operanti in tempi diversi, che poi si sono sovrapposti: da una parte le
trasformazioni demografiche, i cambiamenti del nucleo familiare e dall’altra i
processi di impoverimento e di fragilità sociale causati dalla recente creisi
economica. A questa domanda crescente e sempre più complessa il mercato non
ha saputo offrire soluzioni adeguate, né in termini economici, né di adeguatezza
del modello abitativo. “ La riduzione della taglia media delle famiglie, i
cambiamento delle configurazioni familiari, l’aumento dei nuclei “non
tradizionali” (single, nuclei monogenitoriali, ecc.), le trasformazioni della struttura
della popolazione (il peso crescente della quota di popolazione anziana, le nuove
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componenti rappresentate dagli immigrati stranieri ecc.) hanno comportato non
soltanto una differenziazione della domanda, ma anche un aumento di domande
abitative “atipiche”. (3)
Se si parte dall’assunto che l’alloggio debba rispondere ai bisogni espressi dalla
domanda, chi progetta e realizza abitazioni si deve quindi porre questo quesito:
“quali sono i bisogni?” Pare quindi doveroso rispondere che “L’abitazione deve
soddisfare i diversi bisogni dell’uomo che mutano nel tempo rispetto alle
situazioni sociali, economiche e culturali”. (4)
Oggi le necessità sono tante e diverse tra loro e l’offerta fino ad ora ha risposto
solo a quei bisogni che la modernità ha definito come fisiologici, traducendo le
risposte nel modello abitativo ricorrente e rigidamente strutturato. Le abitazioni
sono state fino ad ora previste per famiglie tradizionali, perché fino a poco fa
questo era l’unico nucleo di base che esprimeva domanda abitativa.
Il tratto comune che caratterizza queste utenze tutte diverse è quello della
temporaneità dell’abitare, dell’alloggio provvisorio, anche se alcune categorie
sperimentano una temporaneità più breve di quella che vivono altre categorie: è
temporaneo l’alloggio dello studente fuori sede, perché la sua permanenza al di
fuori della città dalla quale proviene è dettata dal tempo del ciclo di studi che ha
intrapreso; è provvisorio l’abitare del lavoratore fuori sede, perché la sua
professione lo porterà dopo un certo tempo a ritornare a lavorare nella propria
città, oppure a giungere altrove; anche le coppie con problemi economici vivono
un momento dettato dalla transitorietà, perché un domani magari i primi avranno
figli e quindi necessità di fornire anche a loro spazi adeguati ai loro bisogni.
Anche il dimorare degli anziani è pur sempre temporaneo. L’abitazione non può
quindi essere sempre uguale a se stessa, ma deve adattarsi, in termini di superfici,
di articolazione degli spazi, di distribuzione interna, per risultare così sempre
adatta a soddisfare le esigenze dei suoi abitanti. “Le nuove forme dell’abitare
dovranno essere definite in modo da poter sentire la temporaneità come una delle
modalità moderne dell’abitare. Nella concezione sociale la temporaneità dovrà
progressivamente diventare una normalità e l’abitare temporaneo un abitare
normale, non più limitato ad alcune fasce sociali, come era stato in modo
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23
corporativo in passato, ma esteso alle situazioni di necessità transitorie dell’intero
corpo sociale e in grado di fare della dignità dell’abitare, e quindi della dignità
dell’uomo, il suo obbiettivo più elevato”. (5)
Il Comitato di Coordinamento Europeo per l’Abitare Sociale, il CECODHAS, ha
definito il social housing come “un insieme di alloggi e servizi, di azioni e
strumenti per un’utenza che non riesce a soddisfare il proprio bisogno abitativo
sul mercato, per ragioni economiche o per assenza di un’offerta adeguata; un
insieme che favorisca la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al
fine di rafforzare la propria condizione abitativa e sociale”. Il social housing è
una forma di edilizia residenziale sociale per chi non è in grado di acquistare un
alloggio o sostenere l’affitto, ma non ha i requisiti richiesti per accedere alle
graduatorie per l’assegnazione dell’edilizia residenziale pubblica; inoltre il social
housing sta assumendo sempre più la connotazione di una forma di politica
abitativa che ha come scopo quello di garantire a tutta la popolazione un alloggio
che sia adeguato in termini di qualità, dimensioni e costi. “La qualità di un
edificio è la misura della sua capacità di incontrare e di rispondere ad un sistema
di bisogni. Alla base della determinazione delle caratteristiche di un bene edilizio
svolgono un ruolo fondamentale le esigenze dell’utenza”. (6)
Il social housing in particolare vuole soddisfare i bisogni abitativi per quanto
riguarda l’accesso e la permanenza in alloggi adeguati e a prezzi accessibili. “Per
social housing si intende un insieme di alloggi e di servizi, di azioni e di
strumenti, finalizzati a rispondere al disagio ma anche a favorire relazioni umane
ricche e significative, rivolti a tutti coloro che, per ragioni economiche o per
l’assenza di un’offerta adeguata, non riescono a soddisfare sul mercato il proprio
bisogno”. (7) Ma il social housing non significa soltanto offerta di alloggi: esso
è anche offerta di servizi a supporto della residenza ed è proprio questa
caratteristica a renderlo diverso dal concetto di edilizia residenziale pubblica, che
è invece chiuso sull’offerta dell’abitazione. (8) L’housing sociale prevede
l’inserimento di alloggi all’interno di un contesto servito, evitando in tal modo la
formazione di quartieri ghetto. “Attraverso il social housing si possono realizzare
alloggi sostenibili a prezzi accessibili, senza produrre ghetti o alimentare una
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24
mentalità di tipo assistenzialista, ma creando contesti urbani e quartieri accoglienti
per tutti, alimentati dal senso di comunità”. (9)
In Europa è un fenomeno già diffuso, in modo particolare in Olanda e Gran
Bretagna; in Italia invece fatica a svilupparsi, poiché le famiglie italiane tendono
ad acquistare la casa. L’80% dello stock immobiliare è di proprietà, solo il 20%
viene dato in locazione. Tuttavia negli ultimi anni le difficili condizioni
economiche hanno spinto molti soggetti che vivono in situazione di disagio, quali
single, giovani con un lavoro precario, anziani ed anche molte famiglie a non
essere sufficientemente abbienti per potersi rivolgere al libero mercato, senza
tuttavia essere talmente disagiate da potersi rivolgere all’Edilizia Residenziale
Pubblica. Ed è pensando a tale nuova forma di utenza “intermedia” che si è
ricorsi alla locuzione inglese “social housing”, e non alla apparente corrispondente
forma italiana di “edilizia sociale”, proprio per tenere distinti questi due tipi di
interventi.
Con il termine “edilizia sociale” si indicavano, principalmente, quelle politiche
nate in Italia agli inizi del Novecento e sviluppatesi soprattutto nel secondo
dopoguerra attraverso l’azione degli IACP. (10)
In anni più recenti, la nuova forma di domanda di cui si è parlato, ha generato
una nuova tipologia di iniziativa pubblica che, proprio per l’intenzione di tenersi
distinta dalle tradizionali politiche della casa, si è definita con il termine “social
housing”
Per questo il governo ha varato il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, approvato
con DPCM 16 Luglio 2009 che “consente al Ministero di proseguire nell'attività
istituzionale di riduzione del disagio e di incrementare l'offerta abitativa a canoni
sostenibili mediante programmi costruttivi orientati alla sostenibilità ambientale
ed energetica promuovendo, al contempo, la partecipazione di soggetti pubblici e
privati”. Il Piano prevede fondi immobiliari costituiti con la partecipazione di
soggetti pubblici e privati in un Sistema Integrato di fondi immobiliari (SIF) che
deve garantire i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo su tutto il
territorio nazionale. Questi fondi, che non sono a fondo perduto, ma durano
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trent’anni e hanno un rendimento che è pari al tasso di inflazione, quindi tra il 2%
e il 3%, devono permettere lo sviluppo di una rete di fondi o di altri strumenti
finanziari che contribuiscano a incrementare la dotazione di alloggi sociali.
Il Piano prevede appunto la “ costituzione di un sistema integrato nazionale e
locale di fondi immobiliari per l'acquisizione e la realizzazione di immobili per
l'edilizia residenziale ovvero promozione di strumenti finanziari immobiliari
innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per la
valorizzazione e l'incremento dell'offerta abitativa in locazione”. (11) Inoltre il
Piano prevede di incrementare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica con
risorse dello Stato, delle regioni, delle province autonome, degli enti locali, anche
quelle che derivano dall’alienazione. Il social housing interessa abitazioni in
affitto permanente e deve consentire un canone di affitto mensile che si aggira
intorno ai 500 euro. L’affitto calmierato significa quindi un canone non superiore
al 25-30% dello stipendio. L’utenza, attraverso il pagamento del canone d’affitto,
permette al proprietario il rientro delle spese di gestione e un rendimento
finanziario. Tutto ciò deve avvenire garantendo un livello di abitabilità dignitoso e
sostenibile per potere d’acquisto delle famiglie.
Questa nuova politica abitativa richiede che si rispettino tre principi
fondamentali: la progettazione di edifici di qualità, la sostenibilità ambientale ed
efficienza energetica, la sostenibilità dei prezzi. Questo avviene anche
condividendo spazi comuni, come il locale lavanderia, giardini, sale per lo studio,
che vengono pensati per contenere i costi, ma anche utilizzando materiali
riciclabili, soluzioni tecnologiche che permettano alte prestazioni energetiche. “Il
social housing è quindi un importante strumento perché attraverso la sua
attuazione e diffusione si ottengono benefici per l’intera collettività: dalla
promozione alla coesione sociale sul territorio alla partecipazione tra il pubblico e
il privato sul tema dell’abitare equo”. (12) Quindi il social housing è un progetto
volto a promuovere e incentivare l’edilizia attraverso strumenti pubblici e privati.
Una volta attuato, il progetto viene gestito dal Gestore Sociale: questo, che è un
soggetto dalla forma giuridica no profit o limited profit, si occupa della gestione
degli immobili e delle relazioni delle persone che vivono in questi immobili. La
sua attività sarà finalizzata ad evitare degrado ed obsolescenza degli immobili, ma
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26
anche all’integrazione e coinvolgimento dei fruitori degli spazi. “ Il gestore
seleziona gli inquilini e coinvolge i residenti in azioni volte a sviluppare il senso
di comunità e appartenenza. Questa figura è fondamentale affinché possa essere
effettivamente garantito il rispetto del bene comune da parte dei residenti e
scongiurato il rischio di una precoce obsolescenza fisica e funzionale degli
edifici”. (13)
È questa una nuova forma di gestione immobiliare, che alla dimensione del
facility e property management, unisce anche quella che si potrebbe definire come
sociale. Il gestore sociale può essere un’associazione, una fondazione, o anche un
soggetto pubblico. “Una importante stagione dell’housing europeo ha
evidenziato, nel primo decennio degli anni 2000, contributi di
interessante innovazione nella progettazione e nella realizzazione di
interventi di nuova edificazione che hanno coniugato i temi della
crescita urbana e le politiche per la residenza con gli obiettivi della
sostenibilità. L’attuazione di questi programmi nasce anche come una
prima risposta alle grandi sfide dei prossimi decenni. I nuovi assetti
urbani dovranno misurarsi con la crescita delle città e con
l’incremento della popolazione urbanizzata, con i nuovi scenari
energetici e climatici, con la mobilità e lo sviluppo sostenibile. Queste
sfide richiedono appropriate azioni per la riqualificazione dell’esistente
e la nuova edificazione in risposta alla nuova do- manda abitativa,
nella quale rientrano le tematiche dell’abitazione sociale. Secondo vari
autori questi obiettivi potranno attuarsi con una città compatta che
prevede un limitato consumo di suolo e prevalentemente processi di
rigenerazione urbana. I nuovi quartieri e le eco-city realizzati nei
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27
paesi scandinavi e nel Regno Unito, oltre che in Germania, Francia e
Olanda e in altre nazioni europee, rappresentano un deciso
superamento della fase sperimentale secondo cui l’housing ecologico
rappresentava un approccio innovativo ma circoscritto a progetti
pilota di piccole dimensioni” .(14) É questo il caso di Cascina Merlata, che
prevede, all’interno dell’area, la realizzazione di edifici adibiti non solo a più
funzioni, ma anche a scopi diversi nel tempo: utilizzati nell’immediato come
alloggio “provvisorio” degli esperti expo, verranno in seguito, con interventi
minimamente invasivi e poco costosi, riconvertiti in abitazioni per il social
housing. Un impegno ed una sfida che vedranno premiati i propri sforzi, anche
grazie al doppio utilizzo, e alle, pur semplici, caratteristiche costruttive, che
permetteranno di trasformare strutture ricettive provvisorie in villaggio destinato
all’housing sociale. Esso, inserito in un contesto ricco di servizi per la collettività,
sarà quindi in grado di rispondere alle nuove domande emergenti. Senza
dimenticare che la realizzazione di questo progetto avverrà sfruttando una
porzione di territorio attualmente abbandonata, senza ulteriore consumo di suolo.
NOTE AL CAPITOLO
1) A. DELERA, 1.L’abitare contemporaneo. Il problema della casa e la
nuova domanda in Ri-pensare l’abitare. Politiche, progetti e tecnologie
verso l’housing sociale a cura di Anna Delera, pag 3.
2) R.PUGLIESE, Casa sociale, città territorio in L’abitazione sociale, a cura
di C. BERGO–R.PUGLIESE, pag 13,14.
3) A. TOSI, Povertà abitativa: come ripensare l’edilizia sociale? in
L’abitazione sociale, a cura di C. BERGO–R.PUGLIESE , pag 52.
4) ANGELA SILVIA PAVESI, European social housing systems, pag 12.
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28
5) R. PUGLESE, La residenza temporanea: nuovi modelli abitativi in
L’abitazione sociale, Un anno di colloqui. A cura di C. BERGO-
R.PUGLIESE, pag 82
6) ANGELA SILVIA PAVESI, European social housing systems, pag 13.
7) A. DELERA, L’housing sociale e le fondazioni bancarie. Alcune domande
a Sergio Urbani, direttore della Fondazione Housing Sociale, a cura di
Anna Delera, Ri-pensare l’abitare. Politiche, progetti e tecnologie verso
l’housing sociale, pag 69.
8) ANGELA SILVIA PAVESI, Il social housing, una nuova frontiera
dell’abitare, in STRUMENTI E TECNICHE DI PROGETTAZIONE SUL
COSTRUITO, lezione del 20/03/2012.
9) ANGELA SILVIA PAVESI, European social housing systems, pag 12.
10) CONSORZIO CASTORE E POLLUCE A.r.l., Il social housing.
http://www.consorziocastorepolluce.it/social_housing.html.
11) D.P.C.M. 16 Luglio 2009, Piano nazionale di edilizia abitativa Articolo1
a).
12) MORENA CAREDDA Social housing, nuove prospettive abitative.
13) MARIA LUISA DEL GATTO, GIORDANA FERRI, ANGELA SILVIA
PAVESI. Il gestore sociale quale garante della sostenibilità negli interventi
di housing sociale.
14) LOASSO M., D’AMBROSIO V. (2012), Eco-quartieri e Social
Housing nelle esperienze nord europee, TECHNE Journal of
Technology for Architecture and Environment, Firenze University Press,
N. 4.
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SECONDO CAPITOLO
Stato di fatto dell’area e dell’edificio di Cascina Merlata
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30
2.1 Localizzazione
Cascina Merlata è un’area di circa 530.000 mq, localizzata a Nord-Ovest di
Milano, sull’asse che conduce all’aeroporto di Malpensa; confina
- a Nord con l’Autostrada Milano-Torino,
- a Sud con Via Gallarate,
- ad Est con il Cimitero Ebraico ed il Cimitero Maggiore
- ad Ovest con i più orientali insediamenti industriali di Pero.
Figura 1: localizzazione dell’area di Cascina Merlata all’interno di Milano (estratto da E. CO
.POLIS ,www.ecopolis.coop).
È delimitata dalle vie Gallarate, via Daimler, l’Autostrada A4 Milano-Torino, via
Triboniano, via Barzaghi, il Piazzale Cimitero Maggiore, Via Rizzo, Via Jona.
L’estensione complessiva è pari a circa mq 921.000. Sono rappresentate in figura
le aree interessate dall’AdP “Cascina Merlata” e dal relativo PII attuativo.
Le principali arterie viabilistiche in prossimità dell’area sono:
• l’Autostrada To-Mi-Ve,
• l’Autostrada dei Laghi,
• la Tangenziale Ovest;
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31
• la Statale del Sempione.
L’area sarà anche collegata alla strada interquartiere Nord e alla bretella che
unisce il quartiere Gallaratese con l’Autostrada Mi-To e lo svincolo per la Fiera.
Figura 2: le principali arterie viabilistiche che attraversano l’area limitrofa di Cascina Merlata.
L’area in oggetto è quella dell’ADP.
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32
2.2 Cenni storici
Cascina Merlata ha una storia molto antica, infatti già la carta di Giovan Battista
Claricio, nel 1659 la individuava nei pressi del Bosco della Merlata, ubicato nella
parte Nord-Ovest di Milano ed esteso fin quasi a raggiungere Novara, Varese e
Como. Il bosco era famoso per essere rifugio, oltre che di animali quali lupi,
cinghiali e ottima selvaggina, anche di numerosi briganti, le cui figure,
ammantate di leggenda, rimasero a lungo nell’immaginario popolare.
Nella prima metà dell’800 il bosco inizia a ridursi soprattutto nella parte
meridionale. Le superfici boschive si assottigliano via via che cominciano ad
estendersi le zone coltivate. Le colture prevalenti sono quelle a marcita e a risaia,
consentite dai molti fontanili e dalla rete di cascine presenti, nonché a seminativi
e vite.
Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta da
Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di intervento ai sensi della
Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).
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33
Il vecchio fabbricato che insisteva sul sito della Merlata cambia il suo nome in
Fornasaccia. (1)
Nella seconda metà dell’800 il bosco della Merlata viene attraversato dal tracciato
della ferrovia per Torino ed è quasi scomparso. Cascina Merlata appare per la
prima volta così come la si può vedere oggi, con la stessa forma e con il nome
attuale. Si insediano numerose fornaci per laterizi, tra le quali: Fornace
dell’Acqua, Fornace Keller e un’altra situata più a nord. Questo è favorito dalle
caratteristiche del terreno, che in superficie risulta argilloso, come del resto nelle
vicine Groane.
Nel comune di Musocco, che resta autonomo fino al 1923, tra il 1886 e il 1895
viene realizzato il nuovo Cimitero di Milano, progettato dagli Architetti Enrico
Brotti e Luigi Marzocchi. Il Cimitero occupa inizialmente una superficie di 40
ettari, successivamente ne interesserà circa 70.
Figura 4: Giovanni Brenna, Dintorni di Milano, 1833-42. 1600 (estratta da Comune di
Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge
Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).
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34
Negli anni ’20 del ‘900 vengono realizzati il Sanatorio di Vialba a Roserio
(attuale Ospedale Sacco) e l’autostrada dei Laghi e, dopo pochi anni, la Milano-
Torino.
Dopo la seconda guerra mondiale si inizia la costruzione dei quartieri di Vialba e
Quarto Oggiaro, quindi, tra gli anni ’50 e i primi anni ’70, il Gallaratese. Il
Cimitero Maggiore viene completato con la realizzazione verso nord-ovest del
Cimitero Israelitico.
Ancora negli anni 70 ed 80 del secolo scorso nella cascina si svolgeva una
regolare attività agricola e vi era praticato l’allevamento del bestiame; in seguito,
però, essa dovette essere abbandonata.
Figura 5: Istituto geografico militare, 1914 1600 (estratta da Comune di Milano. Proposta
Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge Regionale 12/2005.
Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).
-
35
2.3 Descrizione dell’edificio e dell’area circostante
La cascina ha forma di U, con il lato privo di costruzioni chiuso da una muratura.
Il corpo centrale, porticato, dotato di ampi ballatoi, ospitava gli alloggi dei
contadini, mentre i due corpi laterali erano destinati a fienili e stalle. (2)
L’area è caratterizzata da elementi che si potrebbero definire come residuali del
paesaggio rurale e Cascina Merlata costituisce l’unico esempio di edilizia rurale,
affacciata tra grandi aree incolte.
L’area circostante è in gran parte inedificata e soggetta a fenomeni di degrado e
marginalità: oggi la situazione è di totale abbandono, in modo particolare a nord,
dove si trova un’area di cava cessata e un bacino idrico naturale tra il cimitero e la
ferrovia. Una strada storica, la “strada del Sempione” segna il confine a sud
dell’area. A nord oltre i confini si distingue un’area di rilevanza paesistica e nei
pressi di via Barzaghi c’è un impianto per il riciclo dei rifiuti urbani e speciali
assimilabili. Lungo il confine ovest e sud si trovano siti da bonificare. A est c’è
un impianto ENEL. L’area è attraversata da quattro linee elettriche a 130 e 132
kV. (3) Attualmente l’area vede una forte presenza di terreni seminativi ed incolti
che interessano circa il 45% della superficie.
Figura6: intorno alla cascina (fotografia eseguita dagli autori della tesi).
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36
Figura 7: Stato attuale della cascina (estratto da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws).
L’area è pianeggiante, ad eccezione di un leggero dislivello ascendente di circa tre
metri, situato tra la via Gallarate ed il terrapieno al di sotto della scarpata
dell’autostrada Milano-Torino . L’Autostrada infatti è realizzata su di un rilevato
posto ad una quota di circa sette metri al di sopra della quota media del terreno ed
è sostanzialmente costituita da terreno libero ed incolto all’interno del quale si
trovano alcuni edifici (la cascina Merlata e i ruderi dell’ex “Fornace dell’Acqua).
-
37
Figura 8: l’area di Cascina Merlata e dintorni (estratta da PII per la riqualificazione
dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio).
Figura 9: l’area di cascina Merlata. (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio).
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38
2.4 Uso del suolo
Il grafico di Figura 10 mostra la ripartizione della superficie in relazione alla
destinazione del suolo attuale; la tabella 1 ne dà una stima quantitativa in
percentuale. Da questo si nota che la maggior parte del suolo è occupato da spazi
seminativi e incolti: queste aree diffuse su tutto il territorio si estendono infatti per
circa la metà dell’area. La fascia boschiva, che un tempo copriva gran parte del
territorio, è presente oggi in minima parte. La presenza dell’attività umana è
segnalata da vigneti e orti. Sul territorio numerosi canali, rogge e fontanili
testimoniano la ricchezza di acqua che attraversa la superficie.
Figura 10: grafico che mostra la destinazione attuale del suolo (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
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39
Tabella 1: uso del suolo, stato attuale (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di
Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
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40
2.5 Sistema idrico superficiale
L’area del P.I.I e il territorio ad esso limitrofo sono stati attraversati da una rete
piuttosto fitta di fontanili, canali, rogge, deviati e modificati nel loro percorso in
base alle esigenze locali dello sviluppo agricolo. Si distingue il Fontanile
Compagnia, che dal confine occidentale dell’area attraversa longitudinalmente
l’intero territorio, fino a immettersi nel Fontanile Tosolo: questo attraversa lo
spigolo nord-est dell’area interessata dal P.I.I. La zona sud- occidentale è invece
attraversata dal Fontanile Porro. Si distingue poi il Torrente Fugone Merlata, che
nasce a Baranzate dall’unione del Torrente Nirone e del Torrente Guisa e,
assieme con il Canale Secondario Villoresi, passa, all’interno di tubi, sotto
l’autostrada e sotto la linea ferroviaria, entra nell’area dell’ADP, attraversa il
Cimitero Maggiore e, scorrendo lungo il suo perimetro e si getta, infine, in via
Gallarate. (4)
Figura 11: sistema idrico superficiale (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di
Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
-
41
2.6 Geologia
Sono stati condotti sondaggi geognostici a carotaggio continuo, che hanno
riportato la presenza per i primi 40 m di sottosuolo di sabbie e ghiaie, da
debolmente ciottolose a ciottolose, da debolmente limose a limose. I materiali più
fini, limosi e sabbiosi, si trovano prevalentemente nei primi 6 o 7 m, intorno ai 15
m, tra i 20 e i 25 m e oltre i 35 m.
Lo scavo dei pozzetti esplorativi ha permesso di individuare nell’area del P.I.I:
0.3÷1.1 m terreno di riporto, costituito da sabbia, ghiaia con ciottoli, frammenti di
laterizi, calcestruzzo e frammenti di plastica, al confine nord dell’area, vicino alla
A4
0.4÷0.8 m terreno di riporto costituito da ghiaia con sabbia fine ciottolosa,
frammenti di laterizi, di piastrelle, di vetro e di plastica. Anche un sottile strato di
asfalto
0.2÷0.4 m terreno agrario costituita da sabbia fine limosa, o limo sabbioso
Per quanto riguarda le caratteristiche stratigrafiche dei primi 2,5 m di sottosuolo al
di sotto dei terreni di riporto e del terreno agrario, sono state individuate (
riscontrate) due tipologie di terreno: terreno grossolano ghiaioso, argilloso e
terreni di granulometria variabile, dal limo sabbioso, alla sabbia fine limosa. (5)
La categoria di suolo è di tipo C. (Tabella 2)
-
42
TIPO DI TERRENO PROFILO STRATIGRAFICO PARAMETRI
Velocità media di propagazione delle onde di
taglio entro 30 m di profondità
(m/s)
Standard Penetration
Test
Coesione non drenata
(kPa)
A Formazioni litoidi o suoli
omogenei molto rigidi V
S30> 800
B
Depositi di sabbie o ghiaie molto addensate o argille molto consistenti, con spessori di
diverse decine di metri, caratterizzati da un graduale miglioramento delle proprietà meccaniche con la profondità
360< VS30
50 cu> 250
C Depositi di sabbie e ghiaie
mediamente addensate, o di argille di media consistenza
180
-
43
2.7 Analisi del rumore
Per quanto riguarda l’analisi del rumore, è stato eseguito uno studio con rilievi
fonometrici in situ ed utilizzando un modello di simulazione acustica. Oggetto
dell’analisi sono state l’area interessata dall’A.D.P., il cui confine è segnato sulla
cartina in rosso e l’area interessata dal P.I.I. attuativo, il cui perimetro è in verde.
Sono stati eseguiti rilievi fonometrici in 13 punti di misura: essi sono individuati
dalla lettera S e da numerazione progressiva. La scelta dei punti di misura è
avvenuta considerando le sorgenti principali cioè le infrastrutture stradali
(autostrada a4 e via Gallarate) e poi verificare dell’attendibilità dei risultati
ottenuti con il modello di simulazione acustica (calibrazione) (6)
Dalle rilevazioni emerge che nelle aree indicate in figura dai numeri 3 e 5, cioè a
sud di via Gallarate e in viale Triboniano, la situazione è critica, perché si verifica
il superamento del limite diurno di classe IV a causa del traffico. Il Piano di
Zonizzazione Acustica del Comune di Milano approvato il 19 Dicembre 2008 e
adottata il 20 Luglio 2009 dice che la zona dell’intervento è collocata in Classe
IV. (7)
-
44
Figura 12: mappa della classificazione acustica del comune di Milano e limiti di zona
(estratta da ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre 2009).
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45
Figura 13: Localizzazione dei rilievi fonometrici (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
-
46
2.8 Analisi dell’atmosfera
Per l’analisi delle emissioni sono stati impiegati i dati dell’inventario emissioni
della Regione Lombardia per l’anno 2005 relativamente a sei comuni limitrofi
all’area:Arese, Novate Milanese, Bollate, Pero, Milano, Rho,
nonché i dati dell’inventario emissioni comunali redatto dall’Agenzia Mobilità e
Ambiente del Comune di Milano 2007
I valori riferiti alle concentrazioni di CO, SO2 e benzene rientrano nel rispetto
dei limiti di legge.
Per quanto riguarda le emissioni di NO2 si ha una situazione di non rispetto
generale del limite di concentrazione annua.
Per Ozono e PM10 non sono rispettati i valori-obiettivo ed i limiti.
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47
2.9 Trasporti pubblici
Figura 14: linee trasporto pubblico locale in transito nell’area di intervento (estratta da
ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto
Ambientale. 05 luglio 2010).
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48
NOTE AL CAPITOLO
(1) Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di
intervento ai sensi della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione
dell’area di Cascina Merlata- Milano.
(2) Le vecchie cascine di Milano-Cascina Merlata-MZ8122, da
http://www.panoramio.com/photo/33566290
(3) CHIAMAMILANO, ATU Cascina Merlata, da
http://www.chiamamilano.it/cgi-bin/testo2.pl?pmid=32&pos=18
(4) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.6. Il sistema delle
acque, pag 141.
(5) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.5. Suolo e
sottosuolo, pag 130.
(6) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.2. Definizione
clima acustico attuale, pag 110.
(7) ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre 2009
http://www.panoramio.com/photo/33566290http://www.chiamamilano.it/cgi-bin/testo2.pl?pmid=32&pos=18
-
49
TERZO CAPITOLO
Il progetto
-
50
Il territorio in questione sarà oggetto, in un prossimo futuro, di un
importantissimo intervento di riqualificazione: ciò inserirà l’area nel grande nodo
infrastrutturale che porterà ad una crescita delle superfici impermeabili dal 20%
al 30%. L’intervento è volto alla riqualificazione di un esteso ambito territoriale,
il cui stato attuale è connotato da condizioni di elevata marginalità, con presenza
di attività improprie e precarie. Sarà creato un nuovo insediamento, che esprimerà
caratteri urbani e ambientali di alto profilo qualitativo, con presenza di funzioni
residenziali, terziarie, commerciali, ricettive e di servizio, dotato delle necessarie
attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale e di estese aree a verde
pubblico. Verrà realizzato il Villaggio Expo 2015, un nuovo ampio parco
pubblico, in modo da contribuire a sviluppare il sistema dei parchi milanesi sulla
radiale nord-ovest e a riqualificare le aree di intorno al cimitero maggiore.
Saranno eseguite opere infrastrutturali, funzionali all’accessibilità dalla città di
Milano al nuovo polo esterno della fiera e alle aree dell’Expo; saranno inoltre
insediate significative quote di edilizia residenziale convenzionata. Questa sarà
principalmente destinata all’affitto, con l’intento di contribuire a incrementare
l’offerta di alloggi a canone calmierato nella città, in relazione alle pregresse ed
insorgenti esigenze. Di questi alloggi, circa mille saranno destinati a social
housing, in parte in vendita e in parte in affitto, con possibilità di riscatto.
Il progetto accosta e coordina il sistema “lento” delle residenze e dei servizi alle
persone, con quello “veloce” del commercio, del terziario e delle ricettività,
accompagnati rispettivamente da sistemi lenti per la mobilità veicolare e
ciclopedonale e da sistemi veloci per la circolazione dei mezzi, delle merci e delle
persone, come autostrade, raccordi, strade sovra locali.
L’assetto tipomorfologico propone, da una parte, una densificazione edilizia che
raccoglie un ricco mix funzionale, comprendente il commercio, il terziario,
l’hotel, i servizi connessi. Dall’altra tale assetto tipomorfologico articola le
volumetrie edilizie, destinate alla residenza ed alle funzioni compatibili e di
servizio ad esse collegate, attraverso sistemi aggregativi, modulati da “insulae”,
disposte attorno a piazze e a corti- giardino. (1)
-
51
Si assisterà quindi ad una vera e propria trasformazione territoriale, che vedrà il
passaggio da una matrice agricola ad una decisamente urbana, formata da aree
edificate ed infrastrutture. Inevitabilmente l’intervento porterà ad alcune criticità a
carico del paesaggio, che innanzitutto cambierà identità, con la perdita di risorse
naturali e biodiversità. Si avrà un tangibile aumento del carico infrastrutturale e
quindi dei relativi disturbi; il territorio verrà interessato da un consumo di suolo
piuttosto rilevante e da un importante incremento del carico antropico
complessivo, a causa dell’insediamento in tempi brevi di un numero consistente di
residenti e all’incremento di carico sulle reti tecnologiche. Tuttavia sono
molteplici e di enorme importanza gli elementi di forza che seguiranno
all’intervento. Si vedrà infatti un cospicuo contributo delle aree verdi
nell’erogazione di servizi ambientali; l’impatto infrastrutturale sarà ridotto nella
fascia ovest del quartiere e quindi gli edifici saranno meno esposti al rumore e ad
emissioni inquinanti; gli spazi aperti saranno più controllabili e quindi meno
esposti a processi di degrado. Il consumo di suolo pro capite sarà contenuto:
infatti, nonostante la grande capacità edificatoria del comparto, verrà conservata
una superficie verde di grandi dimensioni e il più possibile continua. Gli edifici
saranno sottoposti a certificazione energetica e saranno realizzati ad alta
efficienza: si è optato per il teleriscaldamento, sfruttando il termovalorizzatore di
Figino; per il raffrescamento si utilizzerà l’acqua di falda, che servirà in parte
anche per l’irrigazione del parco. Il comparto commerciale è stato individuato in
maniera ottimale, grazie alla localizzazione di queste funzioni nell’area più
accessibile dall’esterno del quartiere, in modo da limitare la percorrenza delle
infrastrutture di quartiere. Infine la struttura dell’insediamento dà la possibilità di
graduare gli interventi per fasi successive, mantenendo una forma urbana più
ridotta, ma pur sempre funzionale.
NOTE AL CAPITOLO
(1) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010
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52
QUARTO CAPITOLO
VAS (Valutazione Ambientale Strategica)
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53
4.1 La Procedura di VAS
La VAS è un processo che integra nei piani e nei programmi considerazioni di
natura ambientale. Lo scopo principale è quello di garantire un livello elevato di
protezione ambientale, valutando gli effetti ambientali dei piani e programmi
prima che siano approvati (ex ante), durante il loro periodo di validità (in itinere)
e alla fine (ex post). Viene effettuata anche per promuovere lo sviluppo
sostenibile, per migliorare l’informazione e per promuovere la partecipazione
pubblica nei processi di pianificazione e programmazione. Viene eseguita per
diversi ambiti, tra i quali: acque, ambito delle telecomunicazioni, turistico, della
pianificazione territoriale o della destinazione dei suoli. Sono sottoposti a VAS in
sede statale i piani e programmi la cui approvazione compete ad organi dello
Stato. Sono sottoposti a VAS, secondo le disposizioni delle leggi regionali, i piani
e i programmi la cui approvazione compete alle Regioni e Province autonome o
agli enti locali. Il processo si articola in cinque fasi fondamentali:
1- Screening per verificare che un piano o un programma rientri nell’ambito
giuridico per il quale occorre procedere con la VAS.
2- Scoping che definisce l’ambito delle indagini con cui effettuare la
valutazione.
3- Valutazione dei probabili effetti ambientali significativi.
4- Monitoraggio degli effetti ambientali del piano o del programma.
5- Informazione e consultazione del pubblico.
Strumento importantissimo è il rapporto ambientale, un documento che individua,
descrive e controlla gli effetti significativi del piano sull’ambiente e le alternative
ragionevoli. Tratta le misure previste per impedire, ridurre o compensare gli effetti
negativi che il piano o programma potrebbe causare a livello ambientale e quelle
finalizzate al monitoraggio del piano o programma.
La procedura è stata introdotta nel 2001 a livello europeo con la Direttiva
Europea 2001/42/CE, è stata poi recepita a livello nazionale con il D.Lgs
15.11.2004, n. 308 “Delega al Governo in materia ambientale” e D.Lgs 152 del
2006. A livello regionale è stata recepita con Legge Regionale della Lombardia
11 marzo 2005 n. 12 “Legge per il governo del territorio” che ha introdotto la
-
54
Valutazione Ambientale Strategica obbligatoria per tutti i piani e programmi e le
loro varianti. (1)
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55
4.2 VAS per ADP di Cascina Merlata: fasi di analisi e
valutazioni
Il processo di analisi e valutazione dell’ADP “Cascina Merlata” è stato articolato
nelle seguenti fasi:
1- Acquisizione e analisi degli obiettivi dell’ADP.
2- Costruzione del quadro programmatico per la verifica della coerenza con i
piani e i programmi in essere.
3- Realizzazione di un’indagine SWOT preliminare di ricognizione (già
presente nel Documento di scoping).
4- Definizione degli obiettivi di sostenibilità ambientale in base ai risultati
dell’analisi SWOT.
5- Individuazione dell’ambito di influenza e scomposizione in sottoambiti
omogenei per caratteristiche ambientali e destinazione d’uso prevalente.
6- Costruzione del quadro conoscitivo ambientale di riferimento attraverso la
raccolta dei dati ambientali disponibili presso l’amministrazione comunale
e gli enti di riferimento.
7- Esame delle opportunità e delle criticità derivabili dal quadro conoscitivo.
8- Selezione dei macroindicatori e degli indicatori di settore ed evidenza
delle interdipendenze, in base a criteri di significatività rispetto all’oggetto
e alle tematiche da descrivere, e di applicabilità rispetto ai dati disponibili.
9- Calcolo ed elaborazione dei dati e degli indicatori relativi all’ambito di
influenza e a quello locale.
10- Predisposizione degli scenari di riferimento e di progetto per la
valutazione della sostenibilità, attraverso l’analisi delle componenti
ecologiche e territoriali utili alla definizione del sistema ambientale
dell’area interessata.
11- Valutazione degli scenari.
12- Individuazione degli impatti, positivi e negativi, e delle possibili
mitigazioni e/o compensazioni.
13- Verifica di coerenza esterna dell’ADP.
-
56
14- Proposta di strumenti di gestione del piano e monitoraggio: modelli,
criteri, indicatori per verificare il processo di attuazione dell’AdD e il
raggiungimento degli obiettivi.
15- Predisposizione del Rapporto Ambientale descrittivo delle valutazioni
effettuate, delle azioni proposte e della relazione di sintesi. (2)
-
57
4.3 Accordo di programma
L’ambito territoriale di interesse dell’ADP, complessivamente denominato
“Cascina Merlata”, è localizzato nella zona nord-ovest della città di Milano ed è
posto tra via Gallarate, via Daimler, l’Autostrada A4 Milano-Torino, via
Triboniano, via Barzaghi, il Piazzale Cimitero Maggiore, Via Rizzo, Via Jona.
L’estensione complessiva è pari a circa mq 921.000. Le aree interessate dall’AdP
sono rappresentate in figura 15.
Figura 15: perimetro dell’AdP “Cascina Merlata” (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
Gli obiettivi dell’accordo di programma sono:
• riqualificare un esteso ambito territoriale il cui stato attuale è connotato da
condizioni dì elevata marginalità con presenza di attività improprie e precarie;
-
58
• creare un nuovo insediamento che esprima caratteri urbani e ambientali di alto
profilo qualitativo, con presenza di funzioni residenziali, terziarie, commerciali,
ricettive e di servizio, dotato delle necessarie attrezzature pubbliche e di interesse
pubblico e generale e di estese aree a verde pubblico;
• realizzare il “villaggio EXPO 2015”, localizzato su parte delle aree interessate
dalla presente proposta, come da “dossier di candidatura della città di Milano
all’esposizione universale 2015”;
• realizzare opere infrastrutturali funzionali all’accessibilità dalla città di Milano al
nuovo polo esterno della fiera e alle aree ove sarà realizzata l’esposizione
universale 2015;
• realizzare un nuovo ampio parco urbano pubblico, contribuendo in tal modo a
sviluppare il sistema dei parchi milanesi sulla radiale nord-ovest e a riqualificare
le aree di intorno del cimitero maggiore;
•insediare significative quote di edilizia residenziale convenzionata,
principalmente destinata all’affitto, con l’obiettivo di contribuire a incrementare
l’offerta di alloggi a canone e prezzo calmierato nella città, in relazione alle
pregresse e insorgenti esigenze. (3)
-
59
4.4 Analisi SWOT
L’ Analisi SWOT dell’ADP è uno strumento di guida a supporto del progetto
stesso e delle valutazioni. E’ stata condotta un’analisi SWOT, strumento per la
pianificazione strategica usato per valutare i punti di forza - Strengths, di
debolezza - Weaknesses, le opportunità - Opportunities e le minacce - Threats di
un determinato progetto. I punti di forza sono fattori positivi che si rilevano. I
punti di debolezza sono invece aspetti sfavorevoli o parzialmente svantaggiosi per
il progetto, per i quali è preferibile rivedere alcune linee strategiche d’intervento,
per evitare possibili incoerenze tra gli obiettivi attesi e quelli reali. Le possibili
opportunità vengono dedotte in parte dai punti di debolezza: è infatti importante
saper leggere nelle debolezze le opportunità, per poi indirizzare gli interventi.
Ci sono poi alcuni aspetti critici che possono sorgere e questi sono le cosiddette
minacce: le perplessità inerenti il progetto, come ad esempio i rapporti che esso
sarà in grado di trattenere con altre funzioni e progetti urbani. La tabella 3 riporta
le tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT.
Attraverso l’analisi SWOT possono emergere le possibili criticità e le opportunità
anche in fase preliminare di un progetto, per questo è uno strumento
fondamentale. Essa deve essere considerata come uno strumento di guida a
supporto del progetto, indispensabile per consentire di tramutare le criticità
individuate in potenziali opportunità per l’area e il contesto nel quale si inserisce
il progetto. (4)
-
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PUNTI DI FORZA PUNTI DI DEBOLEZZA
1- Inserimento nel quadro degli
interventi Expo
1- Presenza di grandi infrastrutture di
mobilità (ferrovia, TAV Milano
Torino, autostrade)
2- Intervento in attuazione di
politiche condivise
2- Sistema infrastrutturale prevalente
e confliggente rispetto al sistema
insediativo
3- Riqualificazione di un’area ad
oggi abbandonata e parzialmente
degradata, senza funzione e ruolo
urbano
3- Sistema infrastrutturale e sistema
insediativo dominanti sul sistema
ambientale, in particolare le aree
verdi occupano gli spazi residuali e le
fonti di inquinamento sono intense
diffuse
4- Perimetro dell’AdP che
abbraccia anche aree contigue già
edificate
4- L’idrografia cancellata cosi come
la trama che ha costruito il paesaggio
nei secoli
5- Presenza di spazi aperti destinati
a verde sia pubblico che privato
5- Poca attenzione al tema dell’acqua,
nonostante sia stata la zona di
accordo ricca di canali e fontanili.
6- Mix di tipologie edilizie
6- La frammentazione complessiva
inibisce l’efficacia potenziale delle
compensazioni ambientali
7- Approccio integrato all’utilizzo
delle risorse naturali
7- La distribuzione degli spazi aperti
(piazze) pare di difficile
organizzazione nei confronti di una
integrazione reciproca, ma indirizzata
più alla creazione di nuclei chiusi
8- Compensazioni ambientali legate
alle nuove infrastrutture
8- La diversificazione dell’offerta
abitativa non è sufficiente alla
creazione del mix sociale che può
creare una comunità in grado di
popolare armoniosamente un
quartiere urbano, in quanto il tipo di
mobilità prevista seleziona il target
sociale
9- Recupero e rifunzionalizzazione
dell’edificio della Cascina Merlata
9- Carenza di funzioni attrattrici in
grado di tenere in vita il quartiere nel
tempo e nelle diverse fasce orarie, in
grado di far vivere anche le aree
circostanti
10- Unica proprietà delle aree
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61
11- Alta accessibilità dell’area che
ne faciliterà l’integrazione con la
città
12- Il progetto accosta e coordina il
sistema “lento” delle residenze e dei
servizi alle persone con quello
“veloce“ del commercio, del
terziario e della ricettività
OPPORTUNITA' MINACCE
1- Intervento urbanistico che può
generare un processo virtuoso di
rigenerazione di tutta l’area
1- Il progetto potrebbe non indurre
una integrazione con il contesto
sociale, urbano, determinando la
formazione di una nuova 2enclave”
isolata
2- Recupero dell’idrografia a partire
dai canali e fontanili pre-esistenti
nell’area
1 bis- Alcuni ritagli di territorio
destinati a verde urbano per la loro
posizione marginale, dimensione e
forma rischiano di generare
insicurezza nelle persone, e anche di
diventare aree di degrado
scarsamente frequentate e quindi
potenziali fonti di pericolo a meno di
una profusione di risorse economiche
per la loro gestione
3- Piani terra destinati ad attività,
laboratori, servizi e spazi comuni;
servizi pubblici che possono
diventare luoghi di aggregazione,
nonché valore aggiunto per il
quartiere
2- Ignorare le potenzialità dell’acqua
come risorsa e potenziale elemento
strutturante del paesaggio e di
rigenerazione ecosistemica può
determinare un eccesso di
artificializzazione con impatti
ambientali importanti e aumento dei
costi di gestione
4- Utilizzo di nuove tecnologie
legate all’uso di risorse rinnovabili,
al riciclo dei materiali al risparmio
energetico, alle possibili sinergie
nell’uso delle risorse con la
possibilità di rispondere alle
aspettative di innovazione coerenti
con le finalità di Expo
3- Il piano terra rimane
sottoutilizzato, con possibilità di
degrado, senso di insicurezza, senza
mettere a frutto la risorsa che può
costituire
5- Possibilità di conversione del
villaggio Expo in residenze per
studenti considerando anche la
vicinanza alla sede del Politecnico
Bovisa e dell’Istituto Mario Negri
3 bis- Rischio di realizzazione di un
quartiere dormitorio, o vivo solo in
relazione ai grandi eventi della fiera
(vedi anche p.to 5/6 delle
opportunità)
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62
6- Possibilità di “mix
generazionale” tra studenti e anziani
(vedere il programma di
integrazione solidale tra anziani e
studenti del Politecnico)
4- Aumento degli impatti,
dell’impronta ecologica degli abitanti
e nel tempo dei costi di gestione e
manutenzione
7- Vicinanza al Passante ferroviario
(linee S6 e S9) forse valorizzabile.
4 bis- Aumento del carico antropico e
generazione di nuove pressioni sulle
componenti ambientali
5- Inadeguatezza dell’accessibilità dai
mezzi pubblici con notevole aumento
del volume di traffico complessivo
(vedi anche p.to 6/7 delle
opportunità)
L’introduzione delle nuove
infrastrutture e l’effetto barriera quasi
sicuramente provocherà, a meno di
interventi strutturali adeguati, la
ghettizzazione delle nuove isole
urbane.
Tabella 3: tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010).
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63
NOTE AL CAPITOLO
(1) PROFESSORESSA ELENA GERMANA MUSSINELLI, La valutazione
ambientale di piani e programmi. Valutazione ambientale strategica-VAS.
Contenuti e procedure, in ANALISI, VALUTAZIONE E CONTROLLO
DELL’AMBIENTE COSTRUITO, lezione del 04/11/2012, Politecnico di
Milano
(2) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 4.4. Fasi di analisi e valutazione,
pag 57.
(3) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 3.3 Gli orientamenti iniziali, gli
obiettivi e le azioni dell’AdP, pag 20.
(4) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 4.5. Analisi SWOT dell’Adp, pag. 60.
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QUINTO CAPITOLO
Il masterplan
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65
5.1 Introduzione al masterplan
Nel 2008 Cascina Merlata S.p.A. ha indetto un concorso di idee per la redazione
di un concept urbanistico dell’area di Cascina Merlata. Sono stati invitati undici
tra i maggiori studi di progettazione italiani: Antonio Citterio & Partners, Caputo
Partnership e MCA, sono poi risultati vincitori ex-aequo. (1)
Tali studi hanno poi elaborato il masterplan che è stato approvato a marzo 2011. Il
progetto prevede di inserire le residenze all’interno di un parco attrezzato di 200
mq, integrato con gli spazi verdi esistenti, collegato con i percorsi pedonali e
ciclabili che congiungeranno la periferia al centro di Milano, i cosiddetti “raggi
verdi”. Il parco non è un elemento marginale all’interno del progetto, ma svolgerà
un ruolo importantissimo, poiché sarà la struttura portante di tutto il sistema di
spazi pubblici. Esso fungerà, insieme alle corti-giardino e alle piazze, da elemento
connettivo tra i luoghi progettati: residenziale, attrezzature pubbliche e contesto
generale. Sono poi previsti servizi come un plesso scolastico, due asili, un centro
ricreativo per anziani. A nord dell’area è previsto l’insediamento di un centro
commerciale di 45 mila mq, di un albergo di 15 mila mq e di uffici per 10 mila
mq. I primi due piani del centro commerciale, posti a livello delle residenze,
saranno dedicati ai parcheggi e il piano superiore, p