Percorso D ➜ I diritti reali

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lezione 4Il possesso

1. La proprietà e il possesso nell’ordinamento inglese

Property e Law of propertyLa disciplina della proprietà nei sistemi anglosassoni, ed in particolare nel diritto inglese, è da sempre al centro dell’attenzione degli studiosi di diritto comparato, per l’estrema com-plessità e possibilità di obsolescenza della disciplina della common law in materia (MOCCIA) e, soprattutto, per la notevole diversità, concettuale e di disciplina, della proprety inglese ri-spetto alla proprietà come intesa nei sistemi di civil law (in particolare la proprietè francese e la eigentum germanica).Sin dalla conquista dell’Inghilterra da parte dei Normanni, il connotato tipico della proprietà di tradizione romanistica, l’esclusività, fu ridimensionato a causa del moltiplicarsi di singoli rapporti di utilizzazione della medesima res da parte di più soggetti (es.: servitù pubbliche), con il conseguente attenuarsi della distinzione tra dominium e iura in re. La continuità della tradizione giuridica inglese ha mantenuto il concetto di proprietà (specie immobiliare) fedele al suo carattere antico.Nel modello romanistico, la proprietà è un diritto assoluto ed esclusivo di un soggetto su una determinata cosa mobile o immobile, classificato nell’ambito della più ampia categoria cd. diritti reali.

Nel modello inglese, invece, il temine property assume una doppia connotazione patrimo-nialistica:

• in senso soggettivo, con riguardo ad una serie di diritti reali concernenti l’utilità di una cosa;

• in senso oggettivo, considerando tutti i beni (materiali, immateriali, diritti personali) che possono formarne oggetto e che, insieme, costituiscono il patrimonio di un determinato soggetto.

Con la conseguenza che la property inglese può riferirsi tanto al dominio esclusivo quanto ad una serie di diritti meno intensi che fanno capo al titolare nei confronti del bene.

Inoltre, mentre nel diritto continentale la principale distinzione relativa alla proprietà ri-guarda il piano sostanziale (beni mobili ed immobili), nel diritto anglosassone si distingue, sul piano processuale, tra:

• real property, ovvero le situazioni di carattere possessorio aventi ad origine il libero go-dimento (freehold) del bene immobile in virtù delle antiche concessioni feudali (tenures),

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tutelate attraverso le cd. real actions, dirette ad ottenere la reintegrazione nel possesso ed il recupero effettivo del bene;

• personal property, che rappresenta una categoria residuale avente ad oggetto una ampia gamma di beni mobili o diritti (cd. goods), tutelata attraverso le cd. personal actions, che non assicurano sempre il recupero specifico del bene ma solo la possibilità di ottenere il pagamento del controvalore a titolo di risarcimento (detinue o trover) o la restituzione in forma specifica.

Nell’ambito delle due categorie, si distinguono le cose corporali da quelle incorporali, tra le quali rientrano i crediti (debts, rents), suscettibili di tutela mediante azione diretta ad otte-nere la condanna al pagamento di una somma di danaro.Inoltre nell’ambito delle res incorporales rientra la cd. new property, comprendente, ad esempio, i diritti all’assistenza sociale derivanti da provvedimenti delle pubbliche ammini-strazioni.Oggi tale distinzione è notevolmente attenuata, mentre ha acquisito maggiore rilevanza la distinzione tra beni mobili ed immobili.Mentre nei modelli di derivazione romanistica è marcata la distinzione tra diritti reali (tra i quali il dominium del proprietario) ed obbligazioni, nel diritto anglosassone il concetto stesso di dominio non rimanda ad una appartenenza piena ed esclusiva della res bensì al complesso di tutti i diritti che fanno capo alla stessa, concernenti non solo il godimento ma anche posizioni sociali, giurisdizionali, privilegi, titoli o uffici.

Nel diritto feudale, la real property era articolata in due classi di beni e diritti:

• beni corporali (cd. corporeal) nei quali rientravano tutti i maggiori diritti sulla terra (estates in the land), che implicavano un godimento effettivo del fondo; la materialità o corporeità costituiva una estensione della fisicità del bene sul quale cadevano e veniva certificata da un solenne atto di costituzione (cd. seisin o livery of seisin), consistente in una cerimonia di infeudazione con consegna materiale del possesso del bene;

• beni incorporali (cd. incorporeal), ovvero diritti rientranti nei rapporti di concessione feudale ma insuscettibili di consegna reale, che traevano origine in un atto unilaterale di concessione (cd. grant) effettuato anch’esso in forma solenne (deed) ma senza la consegna materiale del bene. Tra gli incorporeal rientravano, tra l’altro, diritti di patronato, fran-chigie, decime, servitù prediali (easements), diritti di trarre i frutti (profits a prendre) etc.

Ownership e possessionAnche il concetto anglosassone di ownership, letteralmente possesso in nome proprio, titola-rità (MOCCIA), appare poco compatibile con gli istituti continentali, anche perchè l’istituto assume significati e valenze tra loro ben distinti negli ordinamenti di derivazione romani-stica; owner è infatti il proprietario di un bene, ma anche il titolare di uno o più interessi di tipo proprietario aventi rilevanza patrimoniale (cd. estate owner).La ownership degli ordinamenti anglosassoni non corrisponde assolutamente, né sul piano concettuale né su quello sistematico, alla proprietà dei sistemi di civil law, ma assume valore descrittivo di una mera titolarità di diritti, di qualsiasi tipo, su beni mobili o immobili.Le ragioni di tale distinzione di fondo sono ancora una volta di ordine storico.All’epoca della conquista dei Normanni, in Inghilterra la terra era tutta di proprietà della corona (terra regis), sicché ogni privato proprietario terriero, chiamato appunto land owner, altro non

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era che un mero possessore di un bene altrui (del sovrano), ed il relativo diritto non poteva che essere esercitato sotto le dipendenze del sovrano stesso, al quale andavano resi oneri e servigi.In epoca medioevale, partendo dal presupposto della pienezza dei poteri riguardo al fondo, molti autori (GLANVILL, BRANCTON) omologarono la posizione del land owner a quella del dominus rei di stampo romanistico. Tale avvicinamento, tuttavia, nasceva da una confusione tra la sfera privata (proprietà dei territori) e quella pubblica (governo dei territori).Nel 1660 (Tenures abolition Act), gli obblighi tipicamente feudali di prestare oneri e servigi al sovrano vennero convertiti nel cd. free and common socage (ovvero nell’unica obbligazione di pagare una rendita), il che sancì la decadenza dell’antico sistema feudale e l’affermarsi di una sistema borghese fondato sulle libertà economiche e civili, con un conseguente rafforzamento del concetto di «signoria generale» in capo al proprietario.Il principio feudale del dominio eminente della corona, tuttavia, rimase sempre concettual-mente in vigore, sicché la property immobiliare rimase ben distinta dalla proprietà assoluta (absolute ownership).La ownership anglosassone, ben distinta dalla proprietà dei sistemi continentali, presenta invece una strettissima connessione con la possession di stampo romanistico.Mentre nei sistemi di civil law proprietà e possesso rappresentano concetti ben distinti sia sul piano sostanziale sia processualmente (in quanto diversamente tutelate da azioni petitorie e possessorie), nel modello inglese si instaura tra le due figure un rapporto di implicazione reciproca, ben rappresentato dalla formula possessory ownership (possesso come presun-zione di proprietà).Non vi è, comunque, assoluta identità tra ownership e possession: la prima, infatti, costituisce pur sempre una situazione di diritto, mentre il rapporto possessorio resta relegato tra quelli di fatto. Dal che deriva, processualemnte, che solo la absolute ownership è oggetto di apposita tutela mediante declaratory judgement (giudizio di accertamento).Nel sistema immobiliare della real property, alla posizione di «proprietario» (landowner) compete il diritto di ownership che, come detto, non costituisce una proprietà assoluta ma solo un diritto al possesso del bene (right to possess).Si parla, perciò, di titolarità al possesso (title to land) e non direttamente di titolarità del bene (ownership to land). Il possesso conferisce pertanto un titolo valido erga omnes (ad ec-cezione di chi può vantare un diritto superiore al possesso).Tale concezione possessoria del tilte to land ha origine da un atto formale di attribuzione e riconoscimento, la cd. seisin.

Gli EstatesAccanto alla seisin-possession, l’altra componente fondamentale del modello inglese di real property è rappresentata dall’estate, ovvero lo status giuridico di cui taluno è investito in relazione ad un determinato bene.L’idea si «estate» presuppone un’altra delle fondamentali caratteristiche del modello inglese di proprietà, ovvero la frazionabilità (cd. fragmentation of ownership) dei diritti connessi alla proprietà.L’origine dalla doctrine of estates risale all’epoca medioevale, nella quale si sostituiva alla materialità dell’oggetto l’effettivo godimento delle utilità relative allo stesso: nacque così una moltiplicazione di rapporti di appartenenza relativi (e non assoluti) facenti capo a soggetti diversi in relazione al medesimo bene.

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La dominazione normanna, con l’affermarsi della monarchia e dell’idea del sovrano come unico proprietario assoluto del suolo, favorirono il proliferare dei rapporti relativi, nascenti da una formale concessione ed aventi ad oggetto possesso e godimento dei fondi.Mentre nel resto dell’Europa il modello feudale veniva progressivamente abbandonato, tut-tavia, in Inghilterra si verificò l’omologazione, e la successiva evoluzione, di un modello di tipo feudale derivato dal rifiuto dell’idea romanistica di proprietà: anziché concentrarsi su chi fosse il proprietario del bene in senso fisico, l’attenzione si concentrò sulla utilizzazione effettiva della cosa e sui diritti relativi.

Da qui nacque la caratteristica flessibilità dei property rights, e, in luogo di quella del proprie-tario, si affermarono altre figure di titolari di posizioni — tutt’altro che assolute — dalle quali derivavano diritti assolutamente analoghi a quelli del proprietario (come inteso nei sistemi di civil law); tra queste, vanno ricordate:

• il tenant in fee, ovvero colui che possedeva (tenant) il fondo per sé e per i suoi eredi in forza di una concessione di godimento ad infinitum e che poteva definirsi owner of the land in quanto, avendone il possesso, poteva usarlo, finanche abusarne e comunque esclu-dere ingerenze altrui;

• il tenant for life, ovvero colui che aveva diritto di possedere il fondo fino al termine della sua vita in virtù di una concessione del proprietario o del tenant in fee; al termine della vita del tenant, il possesso del fondo tornava al concedente (istituto paragonabile all’usu-frutto).

La ownership inglese era pertanto strettamente connessa ad una concezione temporalmente limitata dei diritti reali ed all’effettività del godimento del bene, mentre era del tutto svinco-lata dalla corporeità del bene.Le situazioni soggettive di godimento della terra (estates o, in latino, status) qualificavano appunto lo status giuridico di cui taluno era investito e non erano diversificate dal punto di vista qualitativo, ma solo in relazione all’aspetto quantitativo della durata.Essendo così ripartito tra più soggetti il godimento di un fondo, risultava impossibile assimi-lare tali posizioni al concetto di proprietà assoluta del diritto romano ed affermare che ogni appezzamento dovesse avere un unico proprietario: dal che l’affermazione che ognuno dei titolari di un estate era proprietario di un proprio interesse (CROSSLEY VANES), ovvero titolare di un proprio status rispetto al bene stesso che lo legittimava, per un periodo più o meno lungo, all’esercizio dei relativi poteri di godimento.La doctrine of estates, sulla quale si fonda gran parte dell’istituto della real property inglese, muovendo dalle esigenze, tipicamente feudali, di godimento della terra, tendeva quindi a pianificare la distribuzione del possesso e del godimento dei fondi sullo schema delle vigenti gerarchie sociali.Preliminarmente, è opportuno distinguere (GRAY, MOCCIA) la terra intesa come oggetto fisico (land) dai diritti sulla stessa, oggetto di property e, pertanto, qualificabili come estates.

Distinzioni derivantiMolteplici sono le distinzioni tra i vari estates proposte dalla dottrina, tutte imperniate sulla qualità e sulla durata del diritto del titolare:Innanzitutto vanno distinti gli estates riconosciuti in law (cd. legal estates) da quelli disci-plinati dall’equity (cd. equitables estates).

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Tale distinzione, a seguito della fusione in un unico apparato giuridico delle corti di common law ed equity operata dai Judicature Acts del 1873-75, assume oggi rilevanza solo in relazione ai mezzi di tutela: difatti solo i legal remedies (come ad es. la liquidazione di danni) conse-guono di diritto (automaticamente: MOCCIA) all’accertamento giudiziale dei fatti, mentre gli equitable remedies (come l’esecuzione in forma specifica) sono concessi discrezionalmente all’esito di una valutazione di opportunità operata dal giudice.

Tra i legal estates, in origine riconosciuti e tutelati dalle corti di Westminster ed a numero chiuso, possono annoverarsi:

• estates in fee simple, caratterizzati da una durata potenzialmente indefinita in quanto ereditabili da tutta la discendenza; degli stessi il titolare poteva disporre anche per testa-mento; nella disciplina attuale, è indivisibile e non può essere frazionato dal titolare in una molteplicità di diritti dello stesso genere (anche se, in equity, ammette una divisione sotto forma di trust);

• estates in fee simple conditional (o fee tail), ugualmente ereditario, ma limitato nella durata dalla predeterminazione della classe di eredi idonei alla successione (ad esempio, solo la linea maschile o quella femminile);

• estates for life, di durata limitata alla durata della vita del titolare;• term of years, ovvero il diritto di possesso esclusivo di un fondo per un periodo di tempo

determinato.

Al di fuori dei diritti relativi al libero possesso del fondo in precedenza elencati (cd. estates of freehold), troviamo altre situazioni comunque caratterizzate da un diritto di possedere un fondo:

• tenancy at will («a volontà»), che ciascuna della parti poteva liberamente far cessare in qualsiasi momento;

• tenancy at sufferance («per tolleranza»), caratterizzato da un primo periodo di concessione al termine del quale il tenant poteva continuare a rimanere in possesso del fondo sino a quando il concedente non avesse manifestato esplicito dissenso;

• leasehold (tramite il quale si costituiva comunque un term of years), ovvero l’affitto delle terre per un tempo già inizialmente determinato.

Altra rilevante distinzione tra gli estates è tra:

• presenti (etsates in possession), caratterizzati dal godimento immediato del bene;• futuri (estates in expectancy), nei quali il godimento è posticipato e solo eventuale.

La notevole frazionabilità degli estates in capo ad una pluralità di titolari determinava pesanti riflessi sui trasferimenti immobiliari e sull’attività negoziale, costringendo l’acquirente a ricerche spesso estenuanti per ricostruire tutte le vicende traslative e costitutive intervenute tra tutti i possibili co-titolari del bene.

Allo scopo di ridurre l’elevata frammentazione dell’uso e del godimento dei beni e, soprat-tutto, di garantire maggiore sicurezza nelle situazioni proprietarie e nella loro trasferibilità, la Law of property Act del 1925 ha distinto nettamente tra:

• legal estates (estates at law), indicati come i soli estates capaci di sussistere o di essere trasferiti o costituiti secondo lo stretto diritto: tra tali estates rientrano l’estate in fee simple absolute ed il term of year absolute;

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• legal interest (o charges), ovvero interessi o oneri relativi a beni immobili che, pur non as-similabili a veri e propri diritti, sono comunque idonei ad essere trasferiti secondo diritto (at law). Tra questi vi sono i diritti su fondo altrui (servitù prediali, diritti di pascolo, di raccolta prodotti, di pesca), le rendite, gli oneri costituiti con garanzia reale, ed i cd. rights of entry che, in ipotesi di rapporti d’affitto con annessa rendita fondiaria, attribuiscono al concedente il diritto di rientrare in possesso dell’immobile in caso di inadempimento.

A differenza dei legal estates, i legal interest non attribuiscono potere di uso e godimento diretto dell’immobile e, pertanto, prescindono da un possesso diretto del bene da parte del titolare (cd. non possessory rights).