PROGETTO PRELIMINARE PER IL RISANAMENTO E LA ... · con la collaborazione di Duff & Phelps REAG...

Comune di San Gimignano

NCB ARCHITETTURA STUDIO ASSOCIATO - MILANO

con la collaborazione di Duff & Phelps REAG S.p.a.

PROGETTO PRELIMINARE PER IL RISANAMENTO E LA VALORIZZAZIONEDEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO

NCB ARCHITETTURA Studio Associato

Comune di San Gimignano

NCB ARCHITETTURA STUDIO ASSOCIATO - MILANO

con la collaborazione di Duff & Phelps REAG S.p.a.

R7 Piano economico e finanziario(art. 17 comma 4 del D.P.R. n. 207/2010) - Rev. 01 - 03.11.2017

PROGETTO PRELIMINARE PER IL RISANAMENTO E LA VALORIZZAZIONEDEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO

Comune di San Gimignano (SI)

PROGETTO DI VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO ADEGUAMENTO DEL PIANO ECONOMICO

Novembre 2017REVISIONE

Duff & Phelps REAG S.p.A. per Comune di San GimignanoRif. 21110 – Adeguamento del piano economico – Complesso di San Domenico

Novembre 2017

SERVIZI DI CONSULENZA PER L’ADEGUAMENTO DEL PIANO ECONOMICO RELATIVO AL PROGETTO PRELIMINARE PER RISANAMENTO E VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO A SAN GIMIGNANO (SI)

Novembre 2017


Novembre 2017

Agenda

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0 INFO0.1 – SCOPE OF WORK AND DISCLAIMER0.2 – GRUPPO DI LAVORO

1 PREMESSA

1.1 – OGGETTO DI STUDIO

1.1.1 – IL COMPLESSO DI SAN DOMENICO

1.1.2 – FASI E OBIETTIVI DELLO STUDIO

1.1.3 – FASI DELL’ITER PROCEDURALE

2 ADEGUAMENTO DEL PROGETTO PRELIMINARE

2.1 – LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO

2.1.1 – LA PROPOSTA DI VALORIZZAZIONE

2.1.2 – STATO AS IS - LAYOUT STRUTTURALE E DISTRIBUTIVO

2.1.3 – IL PROGETTO DELLO STUDIO NCB - KEY POINTS

2.1.4 – IL PROGETTO DELLO STUDIO NCB - LAYOUT

MACRO-AREE FUNZIONALI

2.2 – L’INTERVENTO EDILIZIO

2.2.1 – INDAGINI CONOSCITIVE PRELIMINARI

2.2.2 – TIPOLOGIE DI INTERVENTO

2.2.3 – FASI DI INTERVENTO E CRONOPROGRAMMA

2.2.4 – DEFINIZIONE DEI COSTI EDILIZI

2.2.5 – QUADRO ECONOMICO

2.2.6 – CRONOPROGRAMMA E FABBISOGNO ECONOMICO

3 ANALISI DI MERCATO

3.1 – IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO

3.1.1 – ANALISI DEL COMPARTO COMMERCIALE

3.1.2 – ANALISI DEL COMPARTO TURISTICO-RICETTIVO

3.1.3 – ANALISI DEL COMPARTO MUSEALE IN TOSCANA

3.1.4 – FOCUS SUL COMPARTO MUSEALE IN PROVINCIA DI SIENA

4 REDAZIONE DEL NUOVO BUSINESS PLAN

4.1 – BUSINESS PLAN

4.1.1 – INTRODUZIONE

4.1.2 – SUPERFICI DI PROGETTO E DESTINAZIONE D’USO

4.1.3 – ANALISI DEI RICAVI

4.1.4 – ECONOMICS

4.1.5 – SENSITIVITY ANALYSIS

4.2 – CONCLUSIONI4.2.1 – CONSIDERAZIONI4.2.2 – AVVERTENZE


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Info0


Novembre 2017

0.1 SCOPE OF WORK AND DISCLAIMER

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SCOPE OF WORK

Il Comune di San Gimignano (di seguito il “Cliente”) detiene il complesso immobiliare di San Domenico, in quota di proprietà indivisa con la Regione

Toscana, avendolo acquisito a titolo gratuito ai sensi dell’artt. 5 comma 5 del D.Lgs. N. 85/2010 (c.d. “Federalismo demaniale culturale”), ovvero il

processo di trasferimento a titolo gratuito di beni di interesse storico-artistico del patrimonio culturale dallo Stato agli Enti Locali. Tale trasferimento è

avvenuto sulla base di un Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione, la salvaguardia e la tutela del bene sottoscritto in data 04/08/2011 e

dell’atto di trasferimento sottoscritto in data 29/11/2011 (modificati poi nel corso del 2014).

La proprietà, inserita nella prima cinta muraria di San Gimignano (SI) nella parte terminale di via del Castello, è costituita dall’ex convento ed ex

carcere di San Domenico attualmente non utilizzato; ha una Superficie Lorda edificata di circa 6.480 mq e una superficie esterna di circa 13.145 mq.

Il complesso immobiliare è stato oggetto di precedenti studi da parte di REAG S.p.A. nell’ambito dell’incarico Rif. N.°6044 (Studio di pre-fattibilità

per la riconversione e valorizzazione del complesso di San Domenico, dicembre 2008), Rif. N.°6481 (Studio di fattibilità ed assistenza al Comune

per l’implementazione del progetto di valorizzazione, ottobre 2010) e Rif. N.°6481.06 (progetto architettonico preliminare per il risanamento e la

valorizzazione del complesso, realizzato in collaborazione con lo studio associato NCB Architettura, dicembre 2013).

Il Cliente, recepite le risultanze dei suddetti studi e al fine di dare atto all’iter di valorizzazione del complesso, ha manifestato la necessità di ricevere

la collaborazione ed il supporto di un consulente esterno specializzato che proceda all’adeguamento del progetto di fattibilità tecnica ed economica,

composto da due tipologie di attività distinte: un’attività propriamente progettuale (redazione del progetto architettonico) e un'attività di

aggiornamento (adeguamento del Piano Economico). Il nuovo Progetto Preliminare così individuato sarà posto a base di gara per la riqualificazione

del complesso in oggetto.

REAG, nell’ambito del presente Studio, supporterà il Cliente nella sola attività di aggiornamento / adeguamento del Piano Economico. L’attività di

redazione del progetto architettonico è stata affidata allo studio NCB Architettura.


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0.1 SCOPE OF WORK AND DISCLAIMER

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DISCLAMER

Il presente documento informativo (di seguito ‘’Documento’’) è stato redatto da REAG S.p.A. (di seguito ’’REAG’’), unicamente a scopo informativo

ed è strettamente riservato al suo destinatario.

Il presente Documento è indirizzato al Comune di San Gimignano ed intende fornire un servizio di consulenza per l’adeguamento del piano

economico relativo al progetto preliminare di risanamento e valorizzazione del complesso di San Domenico a San Gimignano (SI). L’analisi e lo

studio si basano sui documenti forniti dal Cliente, sulla conoscenza di REAG del bene immobile nell’ambito degli incarichi precedenti su indicati (Rif.

N.°6044 e segg.) e sui dati forniti dallo studio NCB Architettura in relazione all’adeguamento del progetto architettonico.

Le indicazioni contenute nel presente documento sono elaborazioni e analisi REAG basate sui dati forniti dal Cliente; REAG non ha effettuato

verifiche circa la veridicità e correttezza dei dati forniti.

Nell’ambito dell’incarico REAG ha focalizzato le sue analisi strategiche alla componente immobiliare/real estate ed ha espresso l’esito delle proprie

analisi ed il proprio giudizio di convenienza limitatamente agli approfondimenti svolti in tale ambito; non sono stati pertanto espressi opinioni/giudizi

di merito in relazione agli esiti derivanti dall’integrazione delle proprie elaborazioni con aspetti di carattere fiscale e/o di bilancio, componenti il cui

impatto sarà analizzato dal Cliente, qualora di suo interesse. REAG non avrà alcuna responsabilità su tali specifiche analisi.

Per una corretta interpretazione del lavoro e dei risultati dello studio da REAG effettuato, si rimanda alla lettura completa del Documento di Studio

che contiene: rapporto descrittivo, assunzioni e limiti dello studio e condizioni generali di servizio.


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0.2 GRUPPO DI LAVORO

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Alla stesura del Rapporto, con la direzone, supervisione e controllo di:

Simone Spreafico – Managing Director, Advisory & Valuation Dept.

Roberto Bedendi – Associate Director, Feasibility and Special Studies, Advisory & Valuation Dept.

Hanno partecipato:

Graziella Coi – Senior Associate, Feasibility and Special Studies, Advisory & Valuation Dept.

Enrico Galimberti – Analyst, Feasibility and Special Studies, Advisory & Valuation Dept.

Paola Solcia – Senior Associate, Special Studies, Research & Development Dept.

Elena Zanlorenzi – Senior Associate, Head of Research & Development Dept.

Elisa Silvestrini – Analyst, Research & Development Dept.

Micaela Beretta – Editing.


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PREMESSA1


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1.1 OGGETTO DI STUDIO

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1.1.1 Il complesso di San Domenico

II Centro Storico di San Gimignano, in cui l'ex convento ed ex carcere di San Domenico è localizzato, è compreso nella lista del patrimonio

dell'UNESCO e conserva una serie di capolavori dell'arte italiana del XIV e XV secolo nel loro contesto architettonico originale. L’intero borgo è una

testimonianza eccezionale della civiltà medievale italiana poiché racchiude, all'interno di un'area limitata, tutte le strutture tipiche della vita urbana: piazze

e strade, case e palazzi, pozzi e fonti e le 14 torri del centro storico che, levate sopra i suoi palazzi, enfatizzano iconicamente l'aspetto di una citta

feudale toscana e del suo paesaggio urbano.

II complesso immobiliare dell'ex Convento di San Domenico, oggetto di questo Studio, rappresenta oltre il 10% del tessuto edilizio del centro

storico di San Gimignano e si estende su una superficie territoriale di circa 13.000 mq. Inserito nella prima cinta muraria di San Gimignano, a meno di

100 metri da piazza della Cisterna e piazza del Duomo, il complesso rappresenta il punto terminale di via del Castello, uno dei tre assi principali che, con

via San Matteo e via San Giovanni, caratterizza la struttura urbana della città.


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1.1.1 Il complesso di San Domenico

L'ex Convento di San Domenico, sorto nel 1353

sul sedime dell'antica chiesa di Santo Stefano in

Canova, si sviluppa attorno ad un chiostro

centrale per una superficie lorda totale di circa

6.480 mq. I continui rimaneggiamenti che il

complesso ha subito nei secoli hanno modificato

la struttura conventuale originaria.

La fase più traumatica è quella legata alla

trasformazione, nel primo Novecento, del

convento in carcere: molte delle modifiche

interne ed esterne realizzate in questo periodo

sono derivate unicamente dalla necessità di

adattare gli spazi alla nuova funzione carceraria e

non hanno tenuto conto del valore storico ed

architettonico del complesso immobiliare.

Questi cambiamenti hanno originato una continua

frammentazione degli spazi al fine di creare

nuove celle, laboratori, luoghi di lavoro e di svago,

etc., che hanno modificato ulteriormente la

struttura originaria.

Definitivamente dismesso dal 1992, il carcere ha

subito solo piccoli interventi per conto della

Soprintendenza.


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1.1.2 Fasi e obiettivi dello Studio

» Analisi preliminari» Analisi tecniche» Analisi mercati immobiliari

e turistici» Definizione Buisness Idea» Piano Economico» Sostenibilità giuridico-

amministrativa» Progetto di marketing

territoriale

» Indagini e ricerchepreliminari

(analisi storico-cririca, diagnostica, individuazionecomportamento strutturale, rilievo, verifica vincoliambientali e paesaggistici)

» Relazione tecnico-illustrativa

» Prime indicazioni e disposizioni per la stesuradei piani per la sicurezza+ FASE DI ASSISTENZA

2008

» Analisi del contestoterritoriale

» Analisi della struttura e delle volumetrie

» Situazione urbanistica» Analisi del mercato

immobiliare e turisticoCase studies

» Identificazione ipotesi di trasformazione

» Business Plan

DP

REAG

COMUNE

SG

Studio di pre-fattibilità

2010Studio di fattibilità

affidamento

diretto con

determinazione

dirigenziale n° 576

del 28/10/2013)

2013Progetto Preliminare

2017Adeguamento

Piano Economicodel nuovo

Progetto Preliminare

affidamento d'incarico

per procedura

negoziata - delibera

dirigenziale n° 100

del 08/06/2009 e n°

134 del 27/07/2009

PIANO DI GESTIONE UNESCO2010

affidamento

diretto con

determinazione

dirigenziale n°

144 del

23/03/2017)

2011Programma di valorizzazione

» Attività di supportoall’Amministrazione in fase di Conferenza dei Servizi e concertazione con Entiinteressati

» Sviluppo del Piano di Valorizzazione

» Coordinamento attivitàdi progettazione

» Coordinamento processodi implementazione


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» Approvazione Accordo di Governance

(tra Comune e Regione per l’attuazione dell’Accordo di Val.)


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1.1.3 Fasi dell’iter procedurale per la riqualificazione del complesso

COMUNE

DI

SAN

GI

MIGNANO

» Approvazione Accordo di Valorizzazione *

» Sottoscrizione Accordo di Valorizzazione *

» Approvazione Trasferimento del benedal Demanio al Comune e alla Regione Toscana

» Sottoscrizione Atto di Trasferimento

2011

» Sottoscrizione Atto di Trasferimento (post modifica)dal Demanio al Comune e alla Regione Toscana

2014

» Approvazione modifiche e integrazioni Accordo Valorizzazione

fra gli enti component il Tavolo Tecnico Operativo

per l’attuazione dell’Accordo.

Previsione “funzione ricettiva” fra le destinazioni d’uso

» Sottoscrizione Atto di modifica Accordo Valorizzazione

» Approvazione Variante Urbanistica semplificata

inserimento “funzione ricettiva” fra le destinazioni d’uso

» Approvazione aggiornamento D.U.P. 2017-2019

con previsione dell’intervento per la riqualificazione del

San Domenico tramite gara per la concessione dei lavori

» Approvazione “Programma triennale delle opere pubbliche2017-2019”

con previsione dell’intervento di riqualificazione del San Domenico tra i

lavori complessi e gli interventi suscettibili di essere realizzati attraverso

contratti di concessione o di partenariato pubblico privato”

2016

» Atto di indiririzzo Giunta Comunale per AdeguamentoProgetto Preliminare al testo definitivo dell’Accordo di Valorizz.

2017

» Modifica Accordo di Valorizzazione

con Atto di Integrazione

* SOGGETTI COINVOLTI (oltre al Comune di San Gimignano): Demanio, Regione Toscana e Mibact (Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo).

2015

» Approvazione Progetto Preliminaredal Demanio al Comune e alla Regione Toscana

» Approvazione espletamento Consultazione Pubblicaper la raccolta di manifestazioni di interesse per la riqualificazione

» Affidamento del Servizio per la redazione nuovo ProgettoPreliminare (NCB + Duff&Phelps REAG)


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ADEGUAMENTO DEL PROGETTO PRELIMINARE

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2.1.1 La proposta di valorizzazione

2.1 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO

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Modifiche al Programma di Valorizzazione – Schema direttore degli interventi

L’Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione, la salvaguardia e la tutela del complesso di San Domenico (tra il Comune di San Gimignano, la

Regione Toscana, il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo e l’Agenzia del Demanio Filiale di Toscana e Umbria), siglato ad agosto

2011, è stato modificato dall’Atto d’integrazione di settembre 2014, dopo l’approvazione del «Progetto preliminare relativo ai lavori per il risanamento e

la valorizzazione del complesso di San Domenico», redatto in ottemperanza al suddetto Accordo di Valorizzazione.

Dalla Consultazione pubblica per la raccolta di manifestazioni di interesse per la valorizzazione del complesso (primo semestre 2016), è emersa

l’opportunità di procedere ad alcune modifiche ed integrazioni all’Accordo di Valorizzazione del San Domenico (in particolare, l’inserimento della

funzione “ricettiva” tra le funzioni e destinazioni d’uso di una parte del complesso) al fine di creare le più ottimali condizioni di interesse ad una

eventuale partecipazione a procedure di gara per la riqualificazione del compendio da parte degli operatori economici.

Tali modifiche e integrazioni sono state approvate a settembre / ottobre 2016 e sottoscritte a dicembre 2016

Le indicazioni scaturite dalla modifica e integrazione del Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed

ex carcere di San Domenico, quale Allegato “B” dell’Accordo di Valorizzazione ed Allegato “F” dell’Atto di trasferimento del San Domenico a

Comune di San Gimignano e Regione Toscana, prevedono l’inserimento della funzione ricettiva.

Lo schema grafico del Layout-Mix funzionale indica, suddividendo il complesso in otto aree funzionali, un’ipotesi di distribuzione ottimale delle

funzioni e delle destinazioni d’uso compatibili con il programma di valorizzazione. In particolare, sono state identificate le aree idonee ad ospitare la

funzione ricettiva (strutture ricettive e servizi annessi, hospitality, foresteria, ecc.), che non possono eccedere la misura massima del 35% della

Superficie Lorda esistente, stimata in circa 7.140 mq. Nello schema grafico (vd. alla pagina seguente) le attività ricettive sono campite in giallo e

numerate da 1 a 3. Le tre sotto-aree sono così suddivise perché appartenenti a tre blocchi originari con caratteristiche funzionali e strutturali diverse

(vd. § 2.1.1), ovvero la sotto-area 1 corrisponde al blocco 3, la sotto-area 2 al blocco 2, la sotto-area 3 al blocco 7.

Lo schema, che costituisce la linea guida per l’aggiornamento del progetto preliminare, è suscettibile di variazioni in fase di progettazione

architettonica definitiva.

Schema grafico del layout funzionale – pag. seguente


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2.1.1 La proposta di valorizzazione

Schema grafico del layout funzionale


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2.1.2 Stato as is - Layout strutturale e distributivo

La struttura del complesso architettonico è eterogenea, sia da un punto di vista strutturale che distributivo, e denota le varie fasi di costruzione che hanno

portato il complesso architettonico allo stato attuale. In linea di massima, in base alla struttura funzionale as is e allo stato di degrado dell’immobile,

sono stati individuati 8 blocchi.

BLOCCO 1

BLOCCO 2

BLOCCO 3

Blocco 1 – Ingresso, prospiciente la zona di ingresso al chiostro centrale e attualmente utilizzata come sede della Polizia Municipale. Sitratta di un piccolo corpo di fabbrica svincolato dal resto della struttura edilizia sviluppato su 2 livelli. Gli ambienti interni, con solai a volte,sono di piccole dimensioni, rigidamente organizzati attorno alla scala centrale e pertanto poco adatti a differenti scelte distributive. Sembracompatibile ricollegare il blocco sia con gli edifici in affaccio sul chiostro sia con il cortile ed il camminamento di gronda.

Blocco 2 – Ovvero il braccio Ovest che delimita il chiostro in corrispondenza del blocco 1 e del resede di ingresso. Si distribuisce su 3livelli, compreso un piano ammezzato. Sono presenti celle di piccole dimensioni (variabili tra 8 e 12 mq). La maggior parte dei divisoriesistenti sono di recente realizzazione (XIX e XX secolo, un tempo vi si trovava l’antico refettorio).

Blocco 3 – Ala Nord distribuita su 3 livelli: seminterrato, terra e primo. Originariamente occupata dalle celle dei frati. Il Piano seminterrato èaccessibile dal cortile anteriore: qui si trova un corridoio su cui si aprono locali con solai a volte. I locali, tutti finestrati, sono rivolti sulla corteesterna verso il camminamento di ronda e hanno altezze interne che variano da 3 a 5,5 m, requisiti tali da renderli pienamente riutilizzabili.Le murature interne sono tuttavia quasi tutte originarie, pertanto le demolizioni attuabili sono limitate a piccole porzioni. Sia il piano terra cheil primo livello accoglievano le vecchie celle dei carcerati e la maggior parte delle tramezzature sono originare.

BLOCCO 4

Blocco 4 - Ala Est, di fronte all’Ora d’Aria, costituisce una delle porzioni più antiche del complesso: originariamente destinata a Conventoha subito nel corso del tempo vari rimaneggiamenti e manomissioni. Si distribuisce su 3 livelli: piano seminterrato, terra e primo. Al pianoseminterrato si trova un vasto ambiente raggiungibile direttamente dall’esterno attraverso il cortile anteriore. A sud esso si collega con unascala che conduce al piano terreno e ai locali sviluppati al di sotto della chiesa. Gli ambienti sono sufficientemente agibili e riutilizzabili inquanto dotati di bocche di lupo aperte verso il chiostro e l’Ora d’Aria e con altezze interne variabili da 3 a 4 m. Al piano terra si trovanoambienti di vario taglio oltre una scala di recente realizzazione che attualmente costituisce l’unico collegamento per raggiungere il pianoprimo delle ali Est, Nord, Ovest e di parte dell’ala Sud. Molte partiture murarie sono di realizzazione non originaria e dunque eliminabili (vediex sala capitolare). Al primo livello si segnala il portico aperto verso l’ora d’aria, in pessime condizioni manutentive e inagibile.


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BLOCCO 5

BLOCCO 6

BLOCCO 7

Blocco 5 – Si sviluppa a Sud e occupa tutta l’area che va dall’ingresso all’Ora d’Aria. Gli spazi sono stati più volte modificati da un puntodi vista distributivo. Della chiesa oggi rimane la parte absidale, ancora dotata di altare e un’aula anteriore con volte a crociera. Attualmentel’unica scala che conduce al primo livello ha accesso dal piccolo vicolo posto a sud, mentre al piano secondo si giunge solo da un altrovano scala. Sono presenti molte murature di epoca recente.

Blocco 6 – Si tratta dell’antico porticato sviluppato attorno al chiostro centrale da recuperare e ripristinare.

Blocco 7 – Si tratta degli immobili a destinazione residenziale. La struttura è distribuita su 3 livelli e si sviluppa in lunghezza, in adiacenzaal piccolo vicolo sud. Gli ambienti interni sono di piccole e medie dimensioni, rigidamente scanditi da murature portanti che nonconsentono modificazioni di rilievo.


Blocco 8 - Aree esterne – Parte integrante del complesso di San Domenico sono i cortili e le aree esterne ovvero: la piazzetta di ingressocon il giardino; il vicolo posto a sud (strada di accesso al blocco residenziale); i cortili esterni che a nord ovest costeggiano le mura delcamminamento di gronda. Tali aree peraltro, molto ridotte dimensionalmente, costituiscono spazi strettamente funzionali alla strutturaesistente e quindi prevalentemente destinati a mantenere l’attuale funzione di ingresso e collegamento tra le varie aree del complesso. Imaggiori spazi aperti sono rappresentati dall’Ora d’Aria e dall’Orto di San Domenico: presentano forti potenzialità di trasformazione esoprattutto data l’estensione della loro superficie hanno la predisposizione ad accogliere funzioni di elevata rilevanza per la collettività.

BLOCCO 8

Blocco 9 - Porzione di fabbricato non oggetto dell’Accordo di Valorizzazione per la quale il Comune di San Gimignano ha in corsocontatti per una successive acquisizione. In caso di futura acquisizione tale porzione si potrà ritenere “area idonea ad ospitare ancheattività ricettive” e potrà essere oggetto di affidamento al medesimo soggetto aggiudicatario della concessione del complesso di SanDomenico.

BLOCCO 9


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BLOCCO

1

BLOCCO

2

BLOCCO

3

BLOCCO

4

BLOCCO

5

BLOCCO

6

BLOCCO

7

385 mq

SUPERFICIE LORDA TOTALE

Fabbricati

720 mq

1.808 mq

1.269 mq

2.019 mq

404* mq

562 mq6.763 mq

SUPERFICIE LORDA TOTALE

Aree esterne 13.095 mq

* Il loggiato del chiostro (Blocco 6) è conteggiato fra le aree esterne.

2

1

3

4

5

6

7

BLOCCO

9 Porzione di fabbricato non oggetto dell’Accordo di Valorizzazione

9


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2.1.3 Il progetto dello Studio NCB – Key Points

Le linee guida del progetto preliminare - Le linee guida che hanno condotto alla definizione del progetto preliminare per il Complesso di San

Domenico sono state determinate facendo seguito ad una serie di riflessioni ed analisi svolte su due ordini di livello:

la dimensione urbana dell’intervento – il rapporto con la scala generale del tessuto urbano e del territorio;

la sua specificità architettonica – la forma del manufatto in rapporto con il sito.

La scelta progettuale è quella di stabilire un chiaro scenario funzionale per il complesso, attraverso una serie di interventi architettonici e di

restauro, finalizzati a mettere a sistema i luoghi ed i manufatti del sito, connettendoli tra loro e con la città, reinterpretando il valore storico, tipologico

e documentale delle preesistenze attraverso la natura delle nuove destinazioni d’uso.

Il progetto preliminare si muove su una duplice scala di interpretazione e soluzione per gli elementi che caratterizzano il complesso:

gli spazi aperti e la loro interconnessione funzionale rispetto al centro storico e ai fabbricati del complesso stesso;

la valorizzazione funzionale ed architettonica dei fabbricati organizzati intorno al chiostro e alle mura del complesso.

ADEGUAMENTO PROGETTO PRELIMINARE NCB

L’adeguamento del progetto preliminare – Partendo dalle linee guida individuate nel progetto preliminare redatto nel 2013, sono state definite

soluzioni progettuali che perseguono gli obiettivi al tempo indicati, dopo il confronto con le autorità competenti, in primis il Comune di San Gimignano e

la Soprintendenza ai Beni Architettonici della Provincia di Siena. In particolare, sono state risolte alcune criticità a scala architettonica, sono state

inserite nuove funzioni in modo organico e funzionale gli obiettivi del progetto, sono state risolte le criticità di accesso al complesso ed è stato affinato il

sistema dei percorsi

IL PROGETTO PRELIMINARE


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Anello di interesse paesaggistico


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2.1.3 Il progetto dello Studio NCB – Key Points

CONCEPT

» Nuovo ingresso verde al centro storico

» Nuovo sistema di relazione tra mura e centro

» Nuove porte al parco - percorso pubblico di interesse paesaggistico

» Permeabilità con nuovi accessi e percorsi

» Legame con il territorio

» Turismo esperienziale

» Layout e mix funzionale

STRATEGIA URBANA

ACCESSI PERCORSILAYOUT

FUNZIONALE

ADEGUAMENTO PROGETTO PRELIMINARE NCB

STRATEGIA

ADEGUAMENTO PROGETTO PRELIMINARE

Key Points

ATTIVITÀRICETTIVE

ESPERIENZAARTISTICO

CULTURALE

INFOPOINT

ATTIVITÀ CHE ESALTINO LA TRADIZIONE

DEL TERRITORIO

ATTIVITÀ POLIVALENTICULTURALE /ENOGASTR.

Macro-aree funzionali

ESPERIENZA ENOGASTR.


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2.1.4 Il progetto dello Studio NCB – Layout Piano Terra macro-aree funzionali

ATTIVITÀ RICETTIVE

ESPERIENZAARTISTICO

CULTURALE

INFOPOINT



LAYOUT PIANO TERRA

LEGENDA


DEL TERRITORIO

Locali tecnici

Porzione di fabbricato non oggetto dell’accordo di valorizzazione


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2.1.4 Il progetto dello Studio NCB – Layout Piano Primo macro-aree funzionali

LAYOUT PIANO PRIMO

ATTIVITÀ RICETTIVE

ESPERIENZAARTISTICO

CULTURALE

INFOPOINT



LEGENDA


DEL TERRITORIO

Locali tecnici



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2.1.4 Il progetto dello Studio NCB – Layout Piano Secondo macro-aree funzionali

LAYOUT PIANO SECONDO

ATTIVITÀ RICETTIVE

ESPERIENZAARTISTICO

CULTURALE

INFOPOINT



LEGENDA


DEL TERRITORIO

Locali tecnici



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LAYOUT PIANO INTERRATO

2.1.4 Il progetto dello Studio NCB – Layout Piano Interrato macro-aree funzionali

ATTIVITÀ RICETTIVE

ESPERIENZAARTISTICO

CULTURALE

INFOPOINT



LEGENDA


DEL TERRITORIO


Locali tecnici


Novembre 2017

2.2 L’INTERVENTO EDILIZIO

25

2.2.1 Indagini conoscitive preliminari

Un intervento di restauro conservativo su un complesso architettonico con valore storico e testimoniale, quale quello in esame, deve necessariamente

individuare modalità di rifunzionalizzazione che rispettino la natura e la storia del manufatto, al fine di prevedere interventi minimi, meno invasivi

possibile e compatibili con lo stesso.

A conferma della specificità e particolarità dell’intervento edilizio in oggetto, il Comune di San Gimignano ha dato l’incarico allo «Studio Ingegneri

Associati Barone e Fontana» di realizzare una campagna di indagine conoscitiva su tutte le parti che compongono l'ex carcere, per individuare le

stratificazioni storiche intervenute nei secoli e definire le eventuali patologie relative al processo di degrado che potrebbe aver intaccato alcuni elementi

lapidei e murari, nonché gli intonaci e le pareti affrescate.

Lo «Studio Ingegneri Associati Barone e Fontana» ha effettuato le seguenti analisi conoscitive:

• Analisi geologica: caratterizzazione litologica del sottosuolo del compendio di San Domenico;

• Analisi diagnostica indagini strutturali: indagine termografica con prove di carico sui solai dell’edificio e indagini sulla muratura dell’edificio. Lo

scopo della termografia è di rilevare l’eventuale presenza di aperture chiuse sulle pareti esterne mentre con le prove di carico la finalità è quella di

verificare la capacità portante dei solai confrontando le frecce ottenute sperimentalmente con quelle derivanti dal calcolo. Con le indagini sulla

muratura si intendono appurare le caratteristiche qualitative e la composizione dei materiali;

• Analisi Georadar: indagine con il metodo G.P.R. (Ground Penetrating Radar) nell’ex «Ora d’aria» del complesso di San Domenico allo scopo di

ricercare e mappare la presenza di strutture archeologiche sepolte;

• Saggi stratigrafici e indagini chimiche: campagna di indagini stratigrafiche per la determinazione degli strati sovrapposti di intonaci e tinteggi o

decorazioni pittoriche;

• Rilievo topografico e laser scanner delle grotte ipogee (relazionandolo e collegandolo al rilievo del complesso architettonico di San Domenico):

verifica della presenza di grotte ipogee che si sviluppano nell’area sud-est sotto il cortile dell’ex «Ora d’aria» del carcere di San Domenico.


Novembre 201726

2.2.2 Tipologie di intervento


id Descrizione dell'intervento1

Ingresso

2

Ala Ovest

3

Ala Nord

4

Ala Est

5

Ala Sud

6

Chiostro

7

Residenze

Orto

S. Domenico

Cammin.

ronda

Piazzetta ingresso,

resede Nord, vicolo

Sud, Ora d'aria

INTERVENTI DI RISANAMENTO

0 Demolizione edificato di epoca recente. X X X X

1 Demolizione solaio mezzanino. X X

2Demolizione di tramezzature interne, edificate dal 1840 in avanti (in linea con quanto indicato dalla Soprintendenza), al

fine di ritrovare gli spazi originari e ripristinare le campate. X X X X X X

3Ripristino delle aperture originarie (porte e finestre) e creazione di nuove aperture-passaggi in relazione al progettoarchitettonico distributivo, ai fini della riqualificazione formale e funzionale dei blocchi.

X X X X X X

4Realizzazione nuovi collegamenti verticali, previa demolizione di porzioni di solette. Nell'ala Nord possibiltà di ripristinodelle scale nella posizione primigenia.

X

5 Interventi di risanamento da umidità da risalita ed eliminazione dei fenomeni di efflorescenza. P. interrato P. interrato P. interrato P. terra

6 Creazione di nuove tramezzature interne, in relazione alla funzione da insediare ed alla distribuzione interna. X X X X

7 Consolidamento degli apparati murari, delle volte e dei solai. X X

8 Rifacimento delle parti ammalorate della copertura e delle lattonerie. X X X X X Torre

9 Ripristino degli intonaci interni ed esterni e rifacimento delle tinteggiature interne e di facciata. X X X X X X X

10 Rifacimento dell'impiantistica (con soluzioni poco invasive). X X X X X X

11Pulitura, stuccatura e consolidamento degli elementi lapidei ed in cotto esistenti nonchè di quelli eventualmenterinvenuti.

X X X X X X X X

12Rifacimento delle pavimentazioni recenti (in graniglia o ceramica) e posa pavimentazione in cotto e/o materiali lapideilocali.

X X X X X X

13 Restauro delle parti affrescate esistenti ed eventualmente rinvenute su murature e volte. X X X X X X X

14 Manutenzione delle parti a verde, previa eliminazione della vegetazione spontanea infestante. X X X

15 Trattamento biocida sulle murature. X

16 Consolidamento delle parti strutturali ammalorate delle murature. X

17 Censimento arboreo e ripristino delle essenze e delle alberature storiche. X

18 Restauro delle pavimentazioni esterne previa verifica dell'eventuale esistenza di pavimentazioni storiche sottostanti. X

19 Verifica degli impianti fognari. X


Novembre 201727

2.2.2 Tipologie di intervento

TIPOLOGIA DI INTERVENTO

Leggero

Medio

Pesante

Ultra - pesante

INTERVENTI DIFFUSI

SU TUTTO L’EDIFICATO

9

3

10

11

13

19

0

0

1

1

0

018

14

18

18 14

18 14

14

17 14

17 14

8

1511 16

12

5

0

2

76

Ripristino aperture originarie

Ripristino degli intonaci

Rifacimento impiantistica

Pulitura elementi lapidei e in cotto

Restauro delle parti affrescate

Verifica impianti fognari

8

85 12

18

2

6

7

8

12

8

24 5 6 7 12

2

6

7

8

12



Novembre 201728

2.2 L’INTERVENTO EDILIZIO2.2.3 Fasi di intervento e cronoprogramma

0

1°sem 2°sem 1°sem 2°sem 1°sem 2°sem 1°sem 2°sem

Progettazione architettonica distinta in:

Progettazione definitiva *

Progettazione esecutiva **

Intervento edilizio distinto in:

FASE 1: demolizioni e restauro BLOCCHI 2 e 3

FASE 2: restauro BLOCCHI 4 e 5

FASE 3: restauro BLOCCO 7

FASE 4: restauro BLOCCHI 1, 6 e sistemazione aree esterne

Direzione Lavori

Indagini archeologiche

Spese generali (collaudi, verifiche, accertamenti) 29.934,80 29.934,80

Allacciamento ai pubblici servizi 15.000

Opere di abbellimento (ai sensi della Legge n. 717/1949) 93.500

Incentivo da versare al concedente 187.000,00

Imprevisti

Monitoring & Control

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione***

* Progettazione definitiva: 90 gg naturali e consecutivi** Progettazione esecutiva: 60 gg naturali e consecutivi

*** Oneri non dovuti ai sensi del'art. 17 DPR 380/2001 (opera pubblica di bene pubblico)

ATTIVITA' ANNI

1 2 3

240.000 240.000

2.244.000 1.122.000

2.805.000

4

60.000 120.000 120.000

120.000

1.870.000

2.244.000

59.870 179.609 299.348

2.244.000

2.992.000

935.000

80.000 160.000 160.000

2.244.000

F A S E

R E A L I Z Z A T I V A

F A S E

D E F I N I T I V A


Novembre 201729

2.2.4 Definizione dei costi edilizi

Costi di restauro e risanamento conservativo

I costi di ristrutturazione del complesso di San Domenico sono stati determinati con un procedimento parametrico tramite:

la comparazione del livello di difficoltà dei lavori con interventi analoghi;

le indicazioni dei costi parametrici fornite in alcune pubblicazioni istituzionali;

la consultazione di database aziendale (referenze costi) e le interviste ad operatori del settore.

Il primo step è stato l'individuazione di interventi di ristrutturazione simili a quello in oggetto per complessità, dimensioni e pregio storico-

architettonico: sono stati esaminati i costi di ristrutturazione delle opere selezionate, andandone ad identificare e vagliare le differenti componenti.

Da tale ricerca è emerso che il costo unitario medio è di 1.700 Euro/mq*, ma che complessivamente il range di costi per la ristrutturazione di

edifici storici risulta essere piuttosto ampio e va da un minimo di 1.200 Euro/mq a un massimo di 2.500 Euro/mq, con punte di 2.800 Euro/mq per

interventi di qualità e livello di complessità alta in edifici di particolare pregio architettonico. Queste referenze sui costi, desunte da interventi simili

analizzati e catalogati da REAG, sono state confermate da operatori del settore.

Ad integrazione di queste analisi sono state considerate le indicazioni dei costi parametrici fornite in alcune pubblicazioni istituzionali, quali la

"Tabella dei costi di restauro nei centri storici" pubblicata dal collegio degli Ingegneri di Grosseto, e le indicazioni contenute nel prezziario delle

tipologie edilizie pubblicato dalla DEI. Entrambe le fonti istituzionali riportano costi parametrici sui limiti inferiori dei range sopra riportati.

Sulla scorta dell’analisi indicate, REAG ha ritenuto opportuno identificare e quotare tre livelli di intervento (leggero, medio, pesante) con diversi

costi unitari tenendo conto di tutte le indicazioni sopra riportate (sia della comparazione di interventi di ristrutturazione simili che delle indicazioni

delle fonti istituzionali). Per la particolare qualità dell’intervento oggetto di analisi, i costi determinati da REAG si attestano prudenzialmente sulla

fascia medio alta dei range sopra indicati. In aggiunta a tali livelli è stato individuato un livello superiore (ultra-pesante) riferibile esclusivamente

ad interventi particolari quali la rimozione di pilastri interni (con realizzazione di struttura idonea di sostegno) per realizzazione di open space o la

tutela (a fruizione degli ospiti) di pitture murali particolari.

I costi di restauro sono riferiti all'insieme delle opere edili, impiantistiche e corollarie, determinate in relazione alla stato di degrado corrente di

ciascun locale e funzionali a restituire agibilità e abitabilità al manufatto.


* Tali valori sono stati calcolati considerando come superficie di intervento la Superficie Lorda, così come descritta nell’apposita sezione del presente report (§ 4.1.2).


Novembre 201730

2.2.4 Definizione dei costi edilizi

>>> (segue) Costi di restauro e risanamento conservativo

Nella tabella riportata vengono determinati i costi medi rappresentativi delle tre categorie individuate.


Livello di intervento Costi unitari (€/mq) Costi unitari (€/mq) Costi unitari (€/mq)

SPAZI INTERNI AREE ESTERNE DEMOLIZIONI

ULTRA-PESANTE 2.500 - -

PESANTE 2.000 1.000 500

MEDIO 1.600 300 250

LEGGERO 1.000 100 100

COSTI DIRETTI UNITARI (PER LIVELLO DI INTERVENTO)

Restauro e risanamento conservativo

Successivamente, sulla base delle indicazioni progettuali e dell'analisi dell'edificio, per ogni settore del complesso è stato individuato un livello di

intervento tra le tre categorie, andando a distinguere tra le aree esterne e interne.

L'applicazione alla consistenza planimetrica del complesso immobiliare dei valori riportati in tabella ha definito il costo complessivo dell'intervento.



Novembre 201731

Costi per opere di funzionalizzazione

La voce relativa ai costi di funzionalizzazione intende rappresentare i maggiori oneri edili ed impiantistici connessi alla specifica destinazione d'uso (es.

installazione museale, ristorazione ecc.).

Tale ammontare esclude le voci di costo inerenti arredi, pareti mobili, stand o ogni altro aspetto non strettamente connessa ad opere di tipo edile e

impiantistico.

L'importo è stato determinato ipotizzando un costo aggiuntivo pari a 200 euro/mq, per la funzione espositiva ed un costo aggiuntivo pari a 400

euro/mq per le funzioni ricettive e degustazione.

2.2 L’INTERVENTO EDILIZIO2.2.4 Definizione dei costi edilizi

ESPOSITIVA 200

RICETTIVA 400

DEGUSTAZIONE 400

COSTI DIRETTI UNITARI (PER DESTINAZIONE)

Opere di funzionalizzazione

Area di intervento

(funzioni)

Costi unitari

(€/mq)



Novembre 201732


Sup.

Lorda

Sup.

Comm.

mq mq €/mq € €/mq €

PIANO TERRA BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Spazi espositivi 465 465 Pesante 2.000 930.000 200 93.000

PIANO TERRA BLOCCO 2 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Spazi accoglienza 245 245 Ultra-pesante 2.500 612.500 400 98.000

PIANO TERRA BLOCCO 3 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze 521 521 Pesante 2.000 1.042.000 400 208.400

PIANO TERRA BLOCCO 1 ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico 130 130 Leggero 1.000 130.000 - -

PIANO TERRA BLOCCO 3 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scale nord est 81 - Pesante 2.000 162.000 - -

PIANO TERRA BLOCCO 5 ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTRONOMICA ATTIVITÀ CULTURALI Spazio espositivo e di promozione 178 178 Medio 1.600 284.800 200 35.600

PIANO TERRA BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione 290 290 Ultra-pesante 2.500 725.000 400 116.000

PIANO TERRA BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Portico 82 82 Pesante 2.000 164.000 400 32.800

PIANO TERRA BLOCCO 7 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 204 204 Medio 1.600 326.400 - -

PIANO TERRA BLOCCO 4 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Bagno pubblico 80 - Pesante 2.000 160.000 - -

PIANO TERRA BLOCCO 4 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scala ala est 32 - Pesante 2.000 64.000 - -

PIANO TERRA BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ CULTURALI Ingresso e percorsi (transetto) 118 - Pesante 2.000 236.000 200 23.600

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 2.426 2.115 4.836.700 607.400

PIANO PRIMO BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Spazi espositivi 585 585 Pesante 2.000 1.170.000 200 117.000

PIANO PRIMO BLOCCO 1 ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico 130 130 Leggero 1.000 130.000 - -

PIANO PRIMO BLOCCO 3 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze 491 491 Pesante 2.000 982.000 400 196.400

PIANO PRIMO BLOCCO 2 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze 243 243 Pesante 2.000 486.000 400 97.200

PIANO PRIMO BLOCCO 3 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scale nord est 79 - Pesante 2.000 158.000 - -

PIANO PRIMO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione 367 367 Pesante 2.000 734.000 400 146.800

PIANO PRIMO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Veranda 93 93 Pesante 2.000 186.000 400 37.200

PIANO PRIMO BLOCCO 7 RESIDENZA / RICETTIVA RICETTIVA Residenze 176 176 Medio 1.600 281.600 - -

PIANO PRIMO BLOCCO 4 SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scala ala est 81 - Pesante 2.000 162.000 - -

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 2.245 2.085 4.289.600 594.600

PIANO SECONDO BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Allestimenti e conferenze 475 475 Pesante 2.000 950.000 200 95.000

PIANO SECONDO BLOCCO 7 RESIDENZA / RICETTIVA RICETTIVA Residenze 182 182 Medio 1.600 291.200 - -

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 657 657 1.241.200 95.000

PIANO INTERRATO BLOCCO 1 ATTIVITÀ RICETTIVE TECNICA Spazi tecnici (lato ovest) 125 - Pesante 2.000 250.000 -

PIANO INTERRATO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA TECNICA Spazi tecnici (lato est) 54 - Pesante 2.000 108.000 -

PIANO INTERRATO BLOCCO 3 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 636 636 Pesante 2.000 1.272.000 - -

PIANO INTERRATO BLOCCO 4 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 190 190 Pesante 2.000 380.000 - -

PIANO INTERRATO BLOCCO 5 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 147 147 Pesante 2.000 294.000 - -

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 1.152 973 2.304.000 -

Totale 6.480 5.830 12.671.500 1.297.000

Livelli

Intervento

Costi di

risanamento conservativo

Costi

di funzionalizzazione Piano

Blocco

edilizioMACRO-AREE FUNZIONALI Funzione Destinazione di progetto


Novembre 201733

COSTO TOTALE: 18.700.000,00 €


AREE ESTERNE

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.


PIANO TERRA BLOCCO 6 AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Loggiato chiostro 404 - Pesante 1.000 403.800 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Nuovo connettivo verticale 50 50 Pesante 1.000 50.000 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA CAMMINAMENTO DI RONDA CAMMINAMENTO DI RONDA Camminamento ronda 356 356 Medio 300 106.830 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Piazzetta Ingresso 150 - Medio 300 45.120 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Giardino Ingresso 215 - Medio 300 64.530 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Chiostro 456 456 Medio 300 136.920 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Accesso carrabile e rampe 618 - Medio 300 185.490 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Vicolo Sud 140 - Medio 300 41.880 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Spazio eventi ("Ora d'aria") 2.096 2.096 Medio 300 628.710 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA PARCO TEMATICO E NON, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE PARCO TEMATICO E NON, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Orto San Domenico 7.760 - Medio 300 2.328.060 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Percorso pedonale sotto ronda 490 490 Pesante 1.000 490.000 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Aree a giardino derivate da demolizioni 409 - Leggero 100 40.900 - -

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 13.145 3.448 4.522.240 -

Totale 13.145 3.448 4.522.240 -

DEMOLIZIONE SUPERFETAZIONI

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.


PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Locali in disuso 204 204 Medio 250 51.000 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Box auto 40 40 Leggero 100 4.000 - -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Locali autorimesse 156 156 Leggero 100 15.600 - -

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 400 400 70.600 -

PIANO AMMEZZATO BLOCCO 2 ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Locali ex carcere 232 232 Pesante 500 116.000 - -

PIANO AMMEZZATO BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Locali ex carcere 51 51 Pesante 500 25.500 - -


PIANO INTERRATO AREA ESTERNA SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Locali ex carcere 63 63 Medio 250 15.750 - -


Totale 746 746 227.850 -

17.400.000 1.300.000

Livelli

Intervento

Costi di

risanamento conservativo

Costi

di funzionalizzazione

Piano Blocco edilizio MACRO-AREE FUNZIONALI Funzione

Piano Blocco edilizio MACRO-AREE FUNZIONALI Funzione Destinazione di progetto

TOTALE COSTI (EDIFICATO + DEMOLIZIONI + AREE ESTERNE)

Destinazione

attuale

Livelli

Intervento

Costi di

demolizione

Costi

di funzionalizzazione


Novembre 201734

A completamento dei costi diretti precedentemente definiti, all’interno del Quadro Economico, sono stati considerati i seguenti costiaccessori.

Costi di progettazione definitiva e di progettazione esecutivaL'ammontare dei costi indiretti relativi agli oneri di progettazione architettonica definitiva e di progettazione esecutiva risulta pari a 1.274,006,98 €(importo determinato sulla base delle tabelle degli onorari professionali – D.M. 17 giugno 2016, D.Lgs 50/2016 ex D.M. 143 del 31 ottobre 2013).

Costi di spese tecniche (Direzione Lavori, coordinamento)L'ammontare dei costi relativi alla direzione lavori e coordinamento in fase di progettazione ed esecuzione delle opere risulta pari a 400.000,00 €.

Indagini diagnostiche - archeologicheDiagnostica e indagini sui materiali, approfondimenti geologici sulla zona del muro di cinta, verifica delle coperture e saggi stratigrafici per un importocomplessivo pari a 100.000,00 €.

Spese generaliCollaudi specialistici, servizi di verifica del progetto ed accertamenti di laboratorio per un importo complessivo pari a 598.695,94 €.

AllacciamentiCosti di allacciamento ai pubblici servizi per un importo complessivo pari a 15.000,00 €.

Opere di abbellimentoLegge 29 luglio 1949, n. 717 che prevede di destinare, per le Amministrazioni dello Stato e per gli Enti pubblici che provvedano all’esecuzione di nuovecostruzioni di edifici pubblici, all’abbellimento degli stessi mediante opere d’arte, una quota della spesa totale prevista nel progetto non inferiore allo0,1% dell’importo lavori, per un importo complessivo pari a 93.500,00 €.

Incentivo da versare al ConcedenteImporto «una tantum» complessivo pari a 187.000,00 €.

ImprevistiLa quantificazione degli imprevisti è stata determinata in misura pari al 3% dei costi diretti ed indiretti, per complessivi 600.000,00 €, sulla base di casistudio, database di settore e esperienza professionale.



Novembre 201735

Monitoring & ControlL'ammontare dei costi stimati per le attività di monitoring & control include le attività di management in fase progettuale ed attuativa al fine disovrintendere e coordinare ogni attività. L’importo è stato determinato in misura forfettaria pari a 300.000,00 € sulla base dei casi studio, database disettore e esperienza personale.

I seguenti costi non rientrano nelle voci inserite all’interno del Quadro Economico ma sono comunque da considerare nel computo dei flussidi cassa dell’iniziativa.

Marketing e commercializzazioneL'ammontare dei costi per attività di marketing e commercializzazione include le attività di promozione dell'importante operazione di valorizzazione delComplesso di San Domenico a livello sovralocale e le provvigioni per intermediazione immobiliare per quanto concerne la stipula dei contratti dilocazione previsti.L'importo è stato determinato in misura forfettaria pari a 200.000,00 € sulla base di casi studio, database di settore e esperienza professionale.

AmministrazioneL'ammontare del costo di amministrazione è stimato pari all’1,00% dei ricavi lordi effettivi per un totale annuo di circa 13.520,00 €. Tale percentualecomprende anche la quota relativa all’imposta di registro sul canone imputabile alla Proprietà.

AssicurazioneL'ammontare del costo di assicurazione è stimato pari allo 0,10% del costo di ricostruzione a nuovo, per un importo totale annuo pari a circa 17.421,00€.

Riserve per manutenzioni straordinarie e sicurezzaL'ammontare dei costi per le riserve per manutenzione straordinarie è stimato pari all’1,00% del costo di ricostruzione a nuovo, per un importo totaleannuo pari a 174.215,00 €.

ImposteCome da comunicazione del Comune di San Gimignano, l’importo IMU non rientra nei costi a carico del Concessionario. Sono invece a carico delConcessionario i costi della tassa TARI che, come comunicato dal Comune di San Gimignano, ammontano a circa 45.000,00 € / anno.



Novembre 201736

2.2.5 Quadro economico


A LAVORI

A.1.1 Intervento di restauro 17.400.000,00

A.1.2 Opere di funzionalizzazione 1.300.000,00

A.1. Lavori - Totale A.1.1 + A.1.2 18.700.000,00

A.2 di cui Oneri di sicurezza 424.000,00

A.3 Progettazione definitiva ed esecutiva 1.274.006,98

A TOTALE LAVORI A.1 + A.3 19.974.006,98

B SOMME A DISPOSIZIONE

B.1 Spese tecniche (DL, Coordinamento) 400.000,00

B.2 Indagini archeologiche 100.000,00

B.3 Spese generali (collaudi specialistici, servizi di verifica progetto, accertamenti di laboratorio) 598.695,94

B.4 Allacciamento ai pubblici servizi 15.000,00

B.5 Opere di abbellimento (ai sensi della Legge n. 717/1949) 0,5% di A.1 93.500,00

B.6 Incentivo da versare al concedente 1% di A.1 187.000,00

B.7 Imprevisti 3% di A.1 + A.3 600.000,00

B.8 Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione* -

B.9 Monitoring & Control 300.000,00

B TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE 2.294.195,94

C TOTALE QUADRO ECONOMICO A+B 22.268.202,92

* Oneri non dovuti ai sensi del'art. 17 DPR 380/2001 (opera pubblica di bene pubblico)

QUADRO ECONOMICO


Novembre 201737

2.2.6 Cronoprogramma e fabbisogno economico


0

% importo 1°sem 2°sem 1°sem 2°sem 1°sem 2°sem 1°sem 2°sem

Progettazione architettonica distinta in: 1.274.007

Progettazione definitiva * 855.538

Progettazione esecutiva ** 418.469

Intervento edilizio distinto in: 18.700.000

FASE 1: demolizioni e restauro BLOCCHI 2 e 3 30% 5.610.000

FASE 2: restauro BLOCCHI 4 e 5 40% 7.480.000

FASE 3: restauro BLOCCO 7 5% 935.000

FASE 4: restauro BLOCCHI 1, 6 e sistemazione aree esterne 25% 4.675.000

Direzione Lavori 400.000

Indagini archeologiche 100.000

Spese generali (collaudi, verifiche, accertamenti) 598.696 172.442 184.161

Allacciamento ai pubblici servizi 15.000 15.000

Opere di abbellimento (ai sensi della Legge n. 717/1949) 0,5% 93.500 93.500

Incentivo da versare al concedente 1% 187.000 187.000,00

Imprevisti 3% 600.000

Monitoring & Control 300.000

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione*** -

TOTALE fabbisogno cumulato

* Progettazione definitiva: 90 gg naturali e consecutivi** Progettazione esecutiva: 60 gg naturali e consecutivi

*** Oneri non dovuti ai sensi del'art. 17 DPR 380/2001 (opera pubblica di bene pubblico)

ATTIVITA' ANNI

1 2 3

240.000 240.000

2.244.000 1.122.000

2.805.000

4

60.000 120.000 120.000

120.000

TOTALE fabbisogno per anno 22.268.203

1.917.610

1.870.000

2.244.000

72.628 72.628 96.837

4.820.628 6.950.628 8.579.337

1.917.610 6.738.238 13.688.866

8,61% 21,65% 31,21% 38,53%

2.244.000

2.992.000

935.000

80.000 160.000 160.000

2.244.000

22.268.203

F A S E

R E A L I Z Z A T I V A

F A S E

D E F I N I T I V A

418.469

100.000

855.538


Novembre 201738

2.2.6 Cronoprogramma e fabbisogno economico



Novembre 2017

ANALISI DI MERCATO3


Novembre 2017

3.1 IL MERCATO IMMOBILIARE DI RIFERIMENTO

40

3.1.1 Analisi del comparto commerciale

0

50

100

150

200

250

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

NTN n°

capoluogo provincia

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)

* STOCK: Numero di unità immobiliari esistenti

Provincia di Siena - Al 31/12/2015 risultano presenti nella provincia di Siena 14.765 negozi e centri commerciali. Lo stock* di attività commerciali

nell’ultimo anno è rimasto pressoché invariato. Nel 2016 il numero di transazioni normalizzate (NTN)** che ha riguardato il territorio provinciale è stato

pari a 162, segnando una flessione negativa di oltre il 60% su base annua. Nel Capoluogo sono state realizzate 34 compravendite, pari al 21% della

provincia. Dall’analisi emerge che le performance registrate nel 2015 sono anomale rispetto al trend degli anni precedenti e ai risultati ottenuti nel 2016. Dal

2010 al 2014 le compravendite sono decresciute costantemente, mentre nel 2016 le compravendite sono tornate sui livelli del 2012.

** NTN: Transazioni ponderate rispetto all’effettiva quota di proprietà oggetto di compravendita


Novembre 2017


41

3.1.1 Analisi del comparto commerciale

Provincia di Siena – Prezzi e Canoni – Nel 2016 i prezzi in provincia di Siena hanno registrato una flessione media pari al 3,1% su base annua, mentre i

canoni sono calati mediamente del 2%. Nell’ultimo quinquennio i prezzi hanno cumulato un calo del 13,5%, mentre quello dei canoni del 10% circa. Nel I

semestre 2017 è prevista una stabilizzazione delle quotazioni. I rendimenti lordi attesi si posizionano nell’intorno del 7,2%.

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2012 2013 2014 2015 2016 I 2017

Min Max

Prezzi medi (€/mq)

0

50

100

150

200

250

2012 2013 2014 2015 2016 I 2017

Min Max

Canoni medi (€/mq/anno)

Comune di San Gimignano – I valori massimi sono stati rilevati nelle località turistiche come il borgo medioevale di San Gimignano, nella quale i

prezzi degli esercizi di vicinato possono raggiungere picchi massimi attorno ai 5.000 euro/mq.

Prezzi Medi

(€/mq)

Canoni Medi

(€/mq/anno)

Min-Max Min-Max

Commerciale 1.750 - 2.500 130 - 180

PROVINCIA DI

SIENA

Prezzi Medi

(€/mq)

Canoni Medi

(€/mq/anno)

Min-Max Min-Max

Stato ottimo 3.800 - 4.400 270 - 320

Stato buono 3.100 - 3.650 220 - 260

COMUNE DI SAN GIMIGNANO (SI)

Commercio

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su fonte Agenzia del Territorio (OMI) e Nomisma


Novembre 2017


42

3.1.2 Analisi del comparto turistico-ricettivo – Provincia di Siena

Mercato alberghiero della Provincia di Siena – Arrivi e Presenze – Nel 2015 negli esercizi alberghieri della provincia di Siena sono stati registrati

1.116.128 arrivi e 2.783.364 presenze, segnando rispettivamente +6,5% e +5,8% su base annua. Gli incrementi sono dovuti quasi esclusivamente alle

performance positive dei visitatori stranieri. In particolare gli arrivi italiani sono stati 562.455 (+3,1%) e le presenze 1.388.862 (+1,8%). Nel medesimo

periodo gli arrivi stranieri sono stati 553.673 (+10,2%) e le presenze 1.394.502 (+10,2%). Su base annua la domanda straniera rappresenta circa il 50% di

arrivi e presenze.

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Italiani Stranieri

Arrivi

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015Italiani Stranieri

Presenze

0,1% 2,7% -8,4%

3,3%

5,8%

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Presenze (Tot % Var %)

3,8%

5,6%-4,3%

-0,3%

6,5%

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Arrivi (Tot & Var %)

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Provincia di Siena


Novembre 2017


43


Mercato alberghiero della Provincia di Siena – Stagionalità e permanenza – In provincia di Siena, su base annua, si rileva una maggior

concentrazione di arrivi e presenze nel periodo tra aprile e settembre, tuttavia gli arrivi italiani ben distribuiti durante l’anno. Il numero medio di notti

registrato nel 2015 è stato di 2,5 per il totale dei turisti. Nel 2015 i mesi con il maggior numero di arrivi sono stati maggio, agosto e settembre con oltre

130.000 unità (picco massimo raggiunto nel mese di maggio con 135.655). Per quanto riguarda le presenze spicca il mese di agosto con circa 405.000

unità, segue settembre con 374.000.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

Italiani Stranieri

Presenze (2015)

0,01,02,03,04,0

Numero medio di notti di permanenza (2015)

020.00040.00060.00080.000

100.000

Italiani Stranieri

Arrivi (2015)


Dal 2009 gli arrivi sono cresciuti del 16%, pari ad una velocità media annua del 2,5%; rispetto al medesimo anno le presenze hanno subito un incremento

del 6%. Il numero medio di notti di permanenza è passato da 2,7 agli attuali 2,5, si mostra stabile nell’ultimo biennio.


Novembre 2017


44


Mercato alberghiero della Provincia di Siena – Numero esercizi alberghieri rilevati – Nel 2015 in Provincia sono stati rilevati 428 esercizi alberghieri di

cui 13 a 5 stelle (3%), 75 a 4 stelle (17,5%), 233 a 3 stelle (54,4%), 64 a 2 stelle (15%), 28 a 1 stella (6,5%) e 15 residenze turistico alberghiere (3,5%). Per

quanto riguarda i posti letto il 53% si riferisce a strutture a 3 stelle, il 29,3% a 4 stelle, il 5,1% a 5 stelle. I 428 esercizi alberghieri offrono un numero totale di

posti letto pari a 28.650. Nel corso dell’ultimo anno è stata registrata l’apertura di una struttura di categoria 5 stelle.


ESERCIZI

ALBERGHIERI

Provincia di Siena

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Arrivi 960.941 1.002.152 1.040.208 1.098.627 1.060.447 1.048.197 1.116.128

Presenze 2.636.333 2.701.296 2.703.536 2.777.840 2.568.169 2.630.568 2.783.364

N° medio di notti di

permanenza2,7 2,7 2,6 2,5 2,4 2,5 2,5

2015

STRUTTURE

ALBERGHIERE

* ** *** **** *****/lusso RTA TOTALE

Esercizi 28 64 233 75 13 15 428

Letti 733 2.101 15.185 8.388 1.465 778 28.650

Provincia di Siena

Dal 2009 il numero di esercizi alberghieri ha registrato un decremento di n.23 unità, mentre il numero di posti letto è diminuito del 4%. Su base annua si

registra una stabilità di entrambi gli indicatori.


Novembre 2017


45


Mercato alberghiero della Provincia di Siena – Andamento numero esercizi alberghieri – Dal 2009 il numero di esercizi alberghieri ha registrato un

decremento di n.23 unità, mentre il numero di posti letto è diminuito del 4%. Su base annua si registra una stabilità di entrambi gli indicatori.


Dal 2009 il numero di esercizi alberghieri ha registrato un decremento di n.23 unità, mentre il numero di posti letto è diminuito del 4%. Su base annua si

registra una stabilità di entrambi gli indicatori.


Novembre 2017

-2,2% -1,3% -2,0% 4,5%

17,0%

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Presenze (Tot % Var %)

2,9% 0,1%-2,8%

1,1%

15,6%

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Arrivi (Tot & Var %)


46

3.1.2 Analisi del comparto turistico-ricettivo – San Gimignano

Mercato alberghiero di San Gimignano – Arrivi e Presenze – Nel 2015 negli esercizi alberghieri del Comune di San Gimignano gli arrivi complessivi sono

stati circa 80.600, segnando +15,6% vs 2014, mentre le presenze sono pari a 191.750, +17% su base annua. In entrambi i casi i flussi stranieri sono quelli

che hanno segnato le performance migliori. In particolare gli arrivi italiani sono stati 23.400 (+3,6%) e le presenze 41.550 (+5,1%). Nel medesimo periodo gli

arrivi stranieri sono stati 57.200 (+21,4%) e le presenze 150.200 (+20,7%). La domanda straniera rappresenta il 71% degli arrivi e il 78% delle presenze.


0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Italiani Stranieri

San Gimignano (SI) - Arrivi

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Italiani Stranieri

San Gimignano (SI) - Presenze


Novembre 2017

0

10.000

20.000

30.000

Italiani Stranieri

Presenze (2015)

0,0

1,0

2,0

3,0

Numero medio di notti di permanenza (2015)

02.0004.0006.0008.000

10.000

Italiani Stranieri

Arrivi (2015)


47


Mercato alberghiero di San Gimignano – Stagionalità e permanenza – I flussi turistici di San Gimignano risultano diversificati sia in base alla componentestagionale, sia in termini di tipologia di turisti italiani o stranieri. Su base annua, per il turismo italiano i risultati migliori si concentrano in aprile, maggio e agosto(circa 6.400 presenze). Il turismo straniero ha una stagionalità più ampia e continuativa, da maggio a ottobre, con arrivi medi nell’intorno delle 8.000 unità. Gliarrivi stranieri raggiungono il picco massimo in settembre con poco meno di 9.000 unità. %. Arrivi e presenze mostrano un andamento altalenante, dopo unbiennio in crescita (2011/2012) nel 2013 si rileva una battuta d’arresto; dal 2014 si osserva una nuova ripresa sino alla performance migliore raggiunta nel2015.Nel 2015 il numero medio di notti di permanenza registrato è pari a 2,4 per il totale dei turisti, 1,8 per gli italiani e 2,4 per gli stranieri.


ALBERGHIERO

Comune di San

Gimignano

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Arrivi 68.810 70.830 70.904 68.916 69.699 80.582

Presenze 165.787 162.123 160.072 156.933 163.942 191.747

N° medio di notti di

permanenza2,4 2,3 2,3 2,3 2,4 2,4


Novembre 2017


48


Mercato alberghiero di San Gimignano – Numero esercizi alberghieri rilevati – Nel 2015 l’offerta ricettiva alberghiera nel comune di San Gimignano

contava 21 esercizi alberghieri di cui 3 a 1 stelle, 14 a 3 stelle e 4 a 4 stelle. Per quanto riguarda i posti letto il 57% si riferisce a strutture a 3 stelle e il 35%

a 4 stelle. I 21 esercizi alberghieri offrono complessivamente 1.354 posti letto. Il numero di esercizi alberghieri dal 2010 è diminuito di n.2 strutture, mentre il

numero di posti letto è aumentato del 5%.


2015 * ** *** **** *****/lusso RTA TOTALE

Esercizi 3 0 14 4 0 0 21

Letti 98 0 776 480 0 0 1.354

Comune di San Gimignano (SI)

ALBERGHIERO

Comune di San

Gimignano

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Esercizi 19 19 20 20 20 21

Letti 1.290 1.290 1.315 1.315 1.315 1.354


Novembre 2017

Min Max

1 Relais Santa Chiara 0,5 San Gimignano Poggibonsi Via Matteotti, 15 41 74 55 90,00 190,00

2 Relais La Cappuccina 2 San Gimignano Certaldo Loc. La Cappuccina, 46/A 51 117 300 103,00 200,00

3 Villasanpaolo Hotel 3,3 San Gimignano Certaldo Strada Prov. per Certaldo 82 102 140 167,00 265,00

4 La Collegiata 2 San Gimignano Certaldo Loc. Strada, 27 21 47 20 240,00 340,00

5 La Cisterna - San Gimignano CS P.zza della Cisterna, 24 49 101 no 86,00 181,00

6 Bel Soggiorno - San Gimignano CS Via San Giovanni, 91 23 60 no 82,00 138,00

7 L'Antico Pozzo - San Gimignano CS Via San Matteo, 87 18 46 no 104,00 212,00

8 Leon Bianco - San Gimignano CS P.zza della Cisterna, 13 17 47 no 89,00 156,00

totale CS 107 254

media CS 27 64 90,00 172,00

9 Da Graziano 0,5 San Gimignano Poggibonsi Via Matteotti, 39/A 11 29 no 80,00 80,00

10 Sovestro 2 San Gimignano Poggibonsi Loc. Sovestro, 63 49 101 no 102,00 148,00

11 Le Colline 2 San Gimignano Poggibonsi Loc. Sovestro, 3 18 46 no 90,00 105,00

12 Le Volpaie 11 San Gimignano Volterra Loc. Castel San Gimignano, 9 17 47 no 82,00 104,00

13 Pescille 4 San Gimignano Volterra Loc. Pescille 50 105 no 94,00 142,00

14 Casolare le Terre Rosse 4 San Gimignano Volterra Loc. San Donato 42 79 no 81,00 152,00

15 Le Renaie 6 San Gimignano Certaldo Loc. Pancole, 10/B 25 49 no 84,00 134,00

16 San Michele 1 San Gimignano Certaldo Loc. Strada, 14 14 33 no 81,00 131,00

17 Villa Belvedere 0,5 San Gimignano Certaldo Via Dante, 14 12 26 no 85,00 131,00

n°

letti

Sala

congressi

n° posti

Camera doppia

standard (B&B)Direzione

4 stelle

3 stelle

HOTEL

Dist. dal

Centro

Storico

(km)

Comune Indirizzon°

camere


49


Mappatura strutture alberghiere a San Gimignano – Sono state mappate 17 strutture alberghiere, di cui 4 nel centro storico. Queste ultime sono tutte di

categoria 3 stelle e non dotate di sala congressi. La camera doppia standard (o B&B) ha un prezzo medio minimo di 90 euro e un prezzo medio massimo di

170 euro.


Novembre 2017


50

3.1.3 Analisi del comparto museale in Toscana

Toscana versus Italia – Al 2015, in Italia risultano presenti 4.976 musei e istituzioni similari, di cui il circa il 15% (748 strutture) appartiene alla regione

Toscana. Delle 684 strutture della regione l’81% è composto da musei, il 15% da monumenti e il restante 4% da parchi archeologici. In provincia di Siena

sono stati registrati 110 musei e istituti similari, di cui 7 statali. Il 91% dei musei e degli altri istituti appartiene ad enti non statali, mentre in Toscana questo

valore si attesta all’89%.

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati ISTAT e MiBACT

Complessivamente nei musei e negli istituti similari italiani sono stati registrati più di 110 milioni di visitatori, di cui il 60% circa negli istituti non statali.

La Regione Toscana ospita il 20,6% (seconda solo al Lazio) dei visitatori complessivi, di cui il 70% appartenente agli istituti non statali.

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati ISTAT


Novembre 2017


51


Visitatori e spese – In termini di sistema museale, i dati 2016 mostrano un incremento dei visitatori nelle strutture statali, che si attestano sopra i 45 milioni,

pari al 4% rispetto al 2015 e del 12,5% per quanto riguarda gli introiti. Per ciò che concerne gli istituti statali della Toscana si è registrato un calo di visitatori

del 5,2%, tuttavia in provincia di Siena si osserva un incremento del 3,1% su base annua. La provincia di Siena, risulta essere la seconda provincia più

attrattiva, con il 14,6% delle strutture toscane e il 2% dei visitatori. La provincia di Firenze da sola accoglie il 91% dei visitatori degli istituti statali della

regione.

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati MiBACT

2016 Visitatori musei Statali

Toscana 6.396.665

Siena 126.504

Tra i primi 30 musei più visitati d’Italia ne troviamo 5 ubicati nel comune

di Firenze, che da soli annualmente accolgono poco meno di 13.000.000

di visitatori. Nel 2015, in Italia, il 5,1% (1.517€) delle spese complessive

annuali delle famiglie italiane, sono state destinate alla cultura

(Ricreazione, spettacoli e cultura), con un incremento del 4,1% rispetto

al 2014. Per la regione Toscana la percentuale di spese in cultura

ammonta al 5,5% del totale (1.815€), con un incremento del 19,6% su

base annua.

Nel 2016, su base nazionale, circa 31 persone su 100 hanno usufruito di

servizi fuori casa con una crescita del 4% rispetto all’anno precedente;

per la regione Toscana questo valore si attesta a 34 registrando un

+2,4%.



Novembre 2017


52


Costo del biglietto – In Italia il costo di un biglietto per i musei statali si attesta a 7,7 €, in Toscana questo valore è lievemente inferiore (6,9 €). In

provincia di Siena il costo del biglietto è pari a 4,5 €, tra i più bassi della Toscana.

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati MiBACT

Flussi turistici città d’arte nazionali – Nel 2015, i flussi turistici nelle città d’arte nazionali sono aumentati del 6,6% per gli arrivi e del 4,8% per le

presenze su base annua. Per ciò che riguarda il comparto stranieri gli arrivi sono aumentati del 7% e le presenze del 3,5%, mentre per ciò che concerne gli

italiani gli arrivi sono aumentati del 5,9% e le presenze del 6,8%.

Le città d’arte accolgono il 52% degli arrivi e il 38% delle presenze straniere e rispettivamente il 37% e il 27% dei flussi italiani.

Dal 2011 gli arrivi nelle città d’arte italiane sono aumentati delll’11%, pari al 2,7% medio annuo. Le presenze hanno invece registrato un incremento del

9,4%, pari ad una velocità media annua del 2,3%.



Novembre 2017


53


Flussi turistici città d’arte toscane – Nel 2015, i flussi turistici nelle città d’arte toscane sono aumentati del 3,6% per gli arrivi e del 3,8% per le presenze

su base annua. Per ciò che riguarda il comparto stranieri gli arrivi sono aumentati del 4,7% e le presenze del 5,7%, mentre per ciò che concerne gli italiani

gli arrivi sono aumentati dell’1,4%, mentre le presenze sono rimaste stabili. Le città d’arte accolgono il 61% degli arrivi e il 48% delle presenze straniere e

rispettivamente il 39% e il 27% dei flussi italiani.

Dal 2011 gli arrivi nelle città d’arte toscane sono aumentati del 9,1%, pari al 2,2% medio annuo. Le presenze hanno invece registrato un incremento

dell’8,4%, pari ad una velocità media annua del 2%.

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati MiBACTFonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati ISTAT


Novembre 2017


54


Arrivi e presenze per tipologia attività turistica – Le città d’arte toscane accolgono il 16% di arrivi e presenze del totale dei flussi delle località di

interesse artistico e storico italiane. Ad esse è rivolto il maggior interesse dei turisti sia italiani che stranieri. Considerando la tipologia di località turistica, le

città d’arte infatti registrano la maggior percentuale di arrivi che si attestano al 67,2% per gli stranieri e al 41,6% degli italiani.



Novembre 2017


55


Spesa turisti stranieri – La spesa dei turisti stranieri in Italia si attesta a più di 36 miliardi, in aumento del 2,3% rispetto al 2015. Circa 31 miliardi è destinato

ai motivi personali, di cui il 78% ai viaggi vacanza. In Toscana ricade il 12,4% delle spese complessive degli stranieri, corrispondente a circa 4,5 miliardi, di

cui il 77,6% è destinato ai viaggi vacanza (+’8,4% su base annua). Nella regione si osserva una crescita della spesa complessiva del 10,3% rispetto all’anno

precedente.

Le spese degli stranieri in turismo culturale in Italia rappresentano circa il 37% del totale delle spese dei turisti. La spesa per la cultura rappresenta il settore

con la spesa maggiore, seguita dalle spese non legate alla vacanza (studio, visite ai parenti, lavoro….).

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Banca d’Italia


Novembre 2017


56

3.1.4 Focus sul comparto museale nella Provincia di Siena

Fonte: elaborazione R&D Dept. REAG su dati Regione Toscana, «Rapporto Musei 2015».

COMUNE MUSEO VISITATORI 2014 VISITATORI 2013 DELTA

SIENA CIRCUITO MUSEALE DELL'OPERA METROPOLITANA DI SIENA 1.130.880 266.145 325%

SAN GIMIGNANO MUSEO D'ARTE SACRA DI SAN GIMIGNANO 202.789 188.262 8%

SAN GIMIGNANO PALAZZO COMUNALE, PINACOTECA, TORRE GROSSA 195.514 145.946 34%

SAN GIMIGNANO MUSEO ARCHEOLOGICO. SPEZIERA DI SANTA FINA, GALLERIA D'ARTE MODERNA E CONTEMPORANEA RAFFAELE DE GRADA195.514 4.362 4382%

SIENA MUSEO CIVICO DI SIENA 156.430 153.026 2%

SIENA TORRE DEL MANGIA 146.733 126.111 16%

SIENA COMPLESSO MUSEALE SANTA MARIA DELLA SCALA 65.281 116.414 -44%

SIENA MUSEO ARCHEOLOGICO DI SIENA 43.390 44.051 -2%

MONTALCINO FORTEZZA DI MONTALCINO 39.186 -

SAN GIMIGNANO MUSEO DEL VINO VERNACCIA 35.000 30.000 17%

GAIOLE IN CHIANTI CASTELLO DI BROLIO. COLLEZIONE RICASOLI 34.000 -

PIENZA MUSEO DEL PALAZZO PICCOLOMINI 24.965 -

MONTERIGGIONI MONTERIGGIONI IN ARME 22.829 31.316 -27%

SIENA PINACOTECA NAZIONALE DI SIENA 21.339 21.292 0%

ABBADIA SAN SALVATOREPARCO MUSEO MINERARIO DI ABBADIA SAN SALVATORE E GALLERIA LIVELLO VII 19.186 11.644 65%

CHIUSI MUSEO ARCHEOLOGICO NAZIONALE DI CHIUSI 17.826 17.229 3%

CHIANCIANO TERME MUSEO CIVICO ARCHEOLOGICO DELLE ACQUE 12.204 13.200 -8%

MONTALCINO MUSEO CIVICO E DIOCESANO 11.048 9.280 19%

CASTELLINA IN CHIANTIMUSEO ARCHEOLOGICO DEL CHIANTI SENESE 10.477 10.343 1%

CHIUSI MUSEO DELLA CATTEDRALE E LABIRINTO DI PORSENNA 9.922 9.874 0%

CASTELNUOVO BERARDENGAPARCO DI SCULTURE DEL CHIANTI 7.858 6.374 23%

CETONA PARCO ARCHEOLOGICO NATURALISTICO DI BELVERDE E ARCHEODROMO 7.554 7.779 -3%

CETONA MUSEO CIVICO PER LA PREISTORIA DEL MONTE CETONA 7.119 6.516 9%

SIENA MUSEO DI STORIA NATURALE DELL'ACCADEMIA DEI FISIOCRITICI 6.717 7.989 -16%

PIENZA PALAZZO BORGIA MUSEO DIOCESANO DI PIENZA 6.413 4.930 30%

CASTIGLIONE D'ORCIA SALA D'ARTE DI SAN GIOVANNI 6.104 6.149 -1%

CHIUSI MUSEO CIVICO LA CITTA' SOTTERRANEA 6.012 5.213 15%

SAN GIMIGNANO MUSEO ORNITOLOGICO DI SAN GIMIGNANO 6.000 1.602 275%

SIENA SINAGOGA DI SIENA 5.317 7.712 -31%


Novembre 2017

REDAZIONE DEL NUOVO BUSINESS PLAN

4


Novembre 2017

4.1.1 Introduzione

Premessa – Per la redazione del Piano Economico Previsionale dell’iniziativa sono stati recepiti i dati di input del progetto (Superfici di Progetto,

Destinazioni d’uso) e la business idea dell’operazione di valorizzazione. In seguito, sono state ipotizzate delle assumptions (ipotesi di base quali

ricavi, costi e tempistiche) sulle quali è stato costruito il business plan. Tali assumptions sono state definite considerando, già in questa fase, i driver

identificati come fattori di successo, ovvero quelli che influiscono in modo determinante sui dati di output (Fabbisogno Economico del progetto). Ex

post, attraverso l’analisi di sensitività, è stata monitorata la variabilità dei risultati al variare di tali input.

Di seguito verranno indicati sinteticamente i dati principali, cui seguirà un focus specifico di approfondimento nei paragrafi successivi.

58

4.1 BUSINESS PLAN

Dati di progetto – Le superfici di progetto e le destinazioni d’uso sono state desunte dal rilievo effettuato dallo studio Fontana.

Business Idea – La proposta di valorizzazione che prevede il recupero dell’ex Convento ed ex Carcere di San Domenico è incentrata sulla

creazione di attività pubbliche e private che ridiano vita al complesso architettonico quasi del tutto inutilizzato attraverso la creazione di un percorso

e di spazi di notevole bellezza paesaggistica che introducano a un mix di funzioni attente sia alla componente economica che a quelle extra-

economiche del bene (componenti culturali, sociali, psicologiche, storiche ed identitarie). I camminamenti, il parco tematico, il museo e gli spazi

interni ed esterni per le attività culturali, formative e ricreative, in parte gratuiti e in parte a pagamento, sono sostenuti da attività a più alta reddittività

con l’obiettivo di sostenere i costi di restauro e rifunzionalizzazione del complesso, di creare opportunità di sviluppo economico locale e al tempo

stesso di dare la possibilità alla comunità di trarre soddisfazione dall’uso dei beni architettonici e ambientali.

Assumptions – Le assumptions di progetto sono state definite identificando i ricavi e i costi unitari e totali (pricing per destinazione d’uso, costi

diretti in base al livello di intervento e costi indiretti) e le tempistiche di realizzazione.

Business plan – Per definire le caratteristiche economiche del progetto di valorizzazione è stato predisposto un modello di analisi economica

della durata complessiva di 70 anni*, che tiene conto del periodo di realizzazione dell’opera e di quello ipotizzato per la concessione a Terzi del

complesso. Più precisamente, con un periodo di analisi che ha un arco temporale così esteso (70 anni), si sono potute testare il maggior

numero di ipotesi (ovvero, da 20 a 70 anni) al fine di ricercare la durata ottimale della Concessione*.

* Come risulta dalle simulazioni fatte (vd.§§4.1.5 e 4.2.1 di questo Studio), sono da escludere gli archi temporali troppo brevi, ovvero contratti di Concessione della durata di 20/30 anni, in quanto economicamente non sostenibili.


Novembre 201759

4.1.2 Superfici di progetto e destinazioni d’uso

4.1 BUSINESS PLAN

Superficie lorda:

espressa in mq, è la

somma delle superfici

lorde di tutti i livelli fuori ed

entro terra qualunque sia

la loro destinazione d’uso,

misurata al filo esterno dei

muri perimetrali del

fabbricato ed alla

mezzeria delle murature

confinanti verso terzi.

Superficie commerciale:

espressa in mq, coincide

con la superficie lorda al

netto dei locali tecnici, dei

cavedi, dei vani

scala/ascensori.

FunzioneSuperficie lorda

totale (mq)Superficie comm. totale (mq)

% sulla sup.

lorda totale

ESPOSITIVA 1.050 1.050 16%

RICETTIVA 1.983 1.858 31%

INFO POINT 260 260 4%

PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE 1.177 1.177 18%

DEGUSTAZIONE 426 372 7%

DEGUSTAZIONE 460 460 7%

ESPOSITIVA 475 475 7%

ATTIVITÀ CULTURALI 178 178 3%

SPAZIO COMUNE 471 0 7%

TOTALE 6.480 5.830 100%

FunzioneSuperficie lorda

totale (mq)Superficie comm. totale (mq) % sulla sup.

lorda totale

Loggiato chiostro 404 0 3%

Nuovo connettivo verticale 50 50 0,4%

Camminamento ronda 356 356 3%

Piazzetta Ingresso 150 0 1%

Giardino Ingresso 215 0 2%

Chiostro 456 456 3%

Accesso carrabile e rampe 618 0 5%

Vicolo Sud 140 0 1%

Spazio eventi ("Ora d'aria") 2.096 2.096 16%

Orto San Domenico 7.760 0 59%

Percorso pedonale sotto ronda 490 490 4%

Aree a giardino derivate da demolizioni 409 0 3%

TOTALE 13.145 3.448 100%

SUPERFICI DI PROGETTO

Aree interne

Aree esterne


Novembre 201760

4.1 BUSINESS PLAN4.1.2 Superfici di progetto e destinazioni d’uso

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.

mq mq

PIANO TERRA BLOCCO 5 Ala Sud ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Spazi espositivi 465 465

PIANO TERRA BLOCCO 2 Braccio Ovest ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Spazi accoglienza 245 245

PIANO TERRA BLOCCO 3 Ala Nord ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze 521 521

PIANO TERRA BLOCCO 1 Ala Ovest ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico 130 130

PIANO TERRA BLOCCO 3 Ala Nord SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scale nord est 81 -

PIANO TERRA BLOCCO 5 Ala Sud ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTRONOMICA ATTIVITÀ CULTURALI Spazio espositivo e di promozione 178 178

PIANO TERRA BLOCCO 4 Ala est ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione 290 290

PIANO TERRA BLOCCO 4 Ala est ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Portico 82 82

PIANO TERRA BLOCCO 7 Residenze vicolo Sud ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 204 204

PIANO TERRA BLOCCO 4 Ala est SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Bagno pubblico 80 -

PIANO TERRA BLOCCO 4 Ala est SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scala ala est 32 -

PIANO TERRA BLOCCO 5 Ala Sud ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ CULTURALI Ingresso e percorsi (transetto) 118 -

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 2.426 2.115

PIANO PRIMO BLOCCO 5 Ala Sud ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Spazi espositivi 585 585

PIANO PRIMO BLOCCO 1 Ala Ovest ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico 130 130

PIANO PRIMO BLOCCO 3 Ala Nord ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze 491 491

PIANO PRIMO BLOCCO 2 Braccio Ovest ATTIVITÀ RICETTIVE RICETTIVA Stanze 243 243

PIANO PRIMO BLOCCO 3 Ala Nord SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scale nord est 79 -

PIANO PRIMO BLOCCO 4 Ala est ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione 367 367

PIANO PRIMO BLOCCO 4 Ala est ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Veranda 93 93

PIANO PRIMO BLOCCO 7 Residenze vicolo Sud RESIDENZA / RICETTIVA RICETTIVA Residenze 176 176

PIANO PRIMO BLOCCO 4 Ala est SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Scala ala est 81 -


PIANO SECONDO BLOCCO 5 Ala Sud ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Allestimenti e conferenze 475 475

PIANO SECONDO BLOCCO 7 Residenze vicolo Sud RESIDENZA / RICETTIVA RICETTIVA Residenze 182 182

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 657 657

PIANO INTERRATO BLOCCO 1 Ala Ovest ATTIVITÀ RICETTIVE TECNICA Spazi tecnici (lato ovest) 125 -

PIANO INTERRATO BLOCCO 4 Ala est ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA TECNICA Spazi tecnici (lato est) 54 -

PIANO INTERRATO BLOCCO 3 Ala Nord ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 636 636

PIANO INTERRATO BLOCCO 4 Ala est ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 190 190

PIANO INTERRATO BLOCCO 5 Ala Sud ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIO PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE Spazi di promozione 147 147

TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO TOTALE DI PIANO 1.152 973

Totale 6.480 5.830

FunzioneBlocco

edilizioDestinazione di progettoZona MACRO-AREE FUNZIONALIPiano


Novembre 201761

4.1 BUSINESS PLAN4.1.2 Superfici di progetto e destinazioni d’uso

AREE ESTERNE

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.

mq mq

PIANO TERRA BLOCCO 6 AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Loggiato chiostro 404 -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA SPAZIO COMUNE SPAZIO COMUNE Nuovo connettivo verticale 50 50

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA CAMMINAMENTO DI RONDA CAMMINAMENTO DI RONDA Camminamento ronda 356 356

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Piazzetta Ingresso 150 -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Giardino Ingresso 215 -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Chiostro 456 456

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Accesso carrabile e rampe 618 -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Vicolo Sud 140 -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Spazio eventi ("Ora d'aria") 2.096 2.096

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA PARCO TEMATICO E NON, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE PARCO TEMATICO E NON, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Orto San Domenico 7.760 -

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE Percorso pedonale sotto ronda 490 490

PIANO TERRA AREA ESTERNA AREA ESTERNA SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE Aree a giardino derivate da demolizioni 409 -


Totale 13.145 3.448

Piano Blocco edilizio Zona MACRO-AREE FUNZIONALI Funzione Destinazione di progetto


Novembre 201762

4.1.3 Analisi dei ricavi

4.1 BUSINESS PLAN

Ricavi unitari per funzione e destinazione d’uso

La determinazione dei driver di ricavo potenziali è stata effettuata tenendo conto delle risultanze emerse dall’analisi di mercato effettuata attraverso

l’elaborazione dei dati provenienti dalle fonti istituzionali (vd. capitolo 3), nonché dalla consultazione dei database e dei report del Centro Studi aziendale.

Sono state effettuate, inoltre, ricerche in situ (analisi delle offerte locali, contatti telefonici o in loco con gli operatori del settore e/o agenti immobiliari locali)

per definire più dettagliatamente i fattori di mercato che caratterizzano l'ambito territoriale (microarea di riferimento) definito dal bacino di mercato

potenziale in cui l'iniziativa si colloca.

I prezzi applicati alle diverse tipologie edilizie sono calibrati con quelli praticati dalla concorrenza nella microarea di riferimento, nel presupposto che il

venditore sia un operatore di accreditata esperienza, sia tecnica sia commerciale.

Tali valori (euro/mq)* sono riscontrati localmente sul libero mercato opportunamente calibrati in funzione della qualità delle iniziative.

Pertanto, REAG ha ipotizzato il pricing relativo alle varie destinazioni d’uso sulla base della sintesi dei dati suindicati applicando o meno opportune

valorizzazioni, qualora necessarie per riflettere la business idea del progetto di valorizzazione.

* Si precisa che i valori di mercato unitari utilizzati fanno riferimento al metro quadrato di Superficie Commerciale, calcolata come descritto nell’apposita sezione del presente report (§ 4.1.2).


Novembre 2017


63

4.1 BUSINESS PLAN

Attività ricettiva – RicaviIn relazione agli spazi ricettivi, la determinazione del Canone di Mercato sostenibile è stata effettuata con il metodo reddituale, ipotizzando una gestione in

linea con le analoghe strutture di medesimo livello qualitativo. Ai fini della valutazione, sono state predisposte delle analisi previsionali dei flussi reddituali

sviluppati dalla gestione dell’attività ricettiva.

Le previsioni effettuate nella valutazione reddituale dell’attività ricettiva sono relative ai flussi futuri di occupazione dell’albergo, al prezzo medio delle

camere ed alle previsioni sull’ammontare degli altri ricavi e dei costi della gestione.

Di seguito sono elencate le ipotesi assunte per le proiezioni di ogni singola attività gestionale propria del complesso immobiliare oggetto della presente

valutazione.

Determinazione del ricavo medio a camera

Il ricavo medio per camera è stato calcolato sulla base dei prezzi praticati dalle aziende concorrenti sul mercato per strutture paragonabili per ubicazione e

con tipologia e standard di servizio simili a quelli della struttura in esame.

Al fine di ottenere il fatturato potenziale della struttura in esame è stato inoltre determinato il tasso di occupazione annua tendenziale della struttura in esame, presupponendo un’occupazione media annua del 65%.

Giorni di apertura 365

N° Camere 21

Camere disponibili 7.665

Camere occupate 4.982

Occupazione 65%

ADR 278

Camere RevPAR 181


Novembre 2017


64

4.1 BUSINESS PLAN

RICAVI E COSTI LEGATI ALLA GESTIONE ALBERGHIERA E ALL’IMMOBILE

Di seguito sono elencate le ipotesi assunte per le proiezioni di ogni singola attività gestionale esercitabile nel complesso immobiliare oggetto della valutazione. I dati utilizzati si riferiscono ad una gestione ordinaria dell’attività.

RICAVI

CamereI ricavi derivanti dalla vendita delle camere si basano sulle previsioni del numero di presenze, sul tasso medio di occupazione, e sui prezzi medi per il periodo in esame.

Food & BeverageLa voce rappresenta i ricavi derivanti dalle consumazioni effettuate dai clienti dell’albergo: è stata stimata a regime in misura pari all’8% del fatturato totale della struttura.

Altri reparti operativiSono riferiti ai servizi accessori dell’attività.

Ricavi Operativi

Camere 1.383.933 87,00%

Ristorazione e Bar 127.258 8,00%

Altri Reparti Operativi 79.536 5,00%

Totale Ricavi Operativi 1.590.728 100,00%

Profit & Loss


Novembre 2017


65

4.1 BUSINESS PLAN

COSTI

CamereIl costo “camere” comprende l’insieme di voci necessarie alla gestione della camera: personale di ricevimento, personale ai piani, facchinaggio, noleggio e servizio pay-tv, lavanderia, noleggio biancheria, commissioni agenzie.Il costo per questo dipartimento è stato stimato pari al 30% del fatturato delle camere.

Food & BeverageLa voce comprende il personale, il materiale di consumo, il noleggio della biancheria e di eventuali altri beni necessari. È stato fissato in misura pari al 70% dei ricavi da food & beverage.

Altre spese operativeSono riferiti ai servizi accessori dell’attività e si stimano nel 70% dei ricavi derivanti dalla voce “altri ricavi”.

Costi di Reparto

Camere 415.180 30,00%

Ristorazione e Bar 89.081 70,00%

Altri Reparti Operativi 55.675 70,00%

Totale Costi di Reparto 559.936 35,20%

Margine di Contribuzione 1.030.792 64,80%


Novembre 2017


66

4.1 BUSINESS PLAN

ALTRI COSTI

AmministrazioneIl dato, comprensivo del costo del personale, è stato determinato nel 7% dei ricavi totali.

Spese di MarketingTali spese sono relative a pubblicità, commissioni a catene alberghiere, promozione in generale e personale e rappresentano il 3% dei ricavi totali.

Servizi informaticiTali spese sono relative ai servizi informatici e rappresentano l’1% dei ricavi totali

Costi di manutenzione ordinariaIl dato fa riferimento alle spese ordinarie necessarie a mantenere in perfetto stato di funzionamento gli impianti, le attrezzature e gli arredi. Comprende sia manutenzioni effettuate da personale esterno sia manutenzioni effettuate da personale interno dedicato; rappresenta il 6% dei ricavi totali.

UtenzeLa voce, il 5% dei ricavi totali, comprende i costi relativi a energia elettrica, acqua e gas.

Costi generali operativi

Amministrazione e generali 111.351 7,00%

Servizi informatici 15.907 1,00%

Sales & Marketing 47.722 3,00%

Manutenzione 95.444 6,00%

Utenze 79.536 5,00%

Totale Costi Generali 349.960 22,00%

Margine Operativo Lordo 680.831 42,80%


Novembre 2017


67

4.1 BUSINESS PLAN

CANONE DI LOCAZIONE

In relazione alle assunzioni esposte, il canone di locazione sostenibile risulta di 320.000,00 €/anno pari al 20% del totale dei ricavi operativi.

FF&E Reserve 47.722 3,00%

Margine Operativo Lordo Rettificato 633.110 39,80%

Canone di locazione (arrotondato) 320.000 20,00%

Canone Euro/Camera 15.238

EBITDA 313.110 19,68%


Novembre 2017


68

4.1 BUSINESS PLAN

Funzione degustazione – Ricavi unitari

Dalle analisi di mercato condotte il valore di mercato unitario per i locali commerciali nel centro di San Gimignano in ottime condizioni manutentive si

attesta tra i 3.000 e i 4.000 euro/mq con punte massime intorno ai 5.000 euro/mq per immobili di particolare pregio nel centro storico.

I canoni di mercato unitari variano tra i 200 e i 300 euro/mq/anno con massimi fino a 350 euro/mq/anno.

I rendimenti attesi sono intorno al 7%. Il mercato risulta abbastanza statico sia lato offerta che domanda, ma in grado di accogliere nuovi format quali

botteghe tipiche o spazi commerciali di nicchia legati al settore food.

Pertanto, è ipotizzabile un canone che si attesti sulla fascia alta di quelli suindicati, e precisamente un canone unitario di 300 euro/mq/anno per gli

spazi degustazione.

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.

mq mq €/mq/anno €

PIANO TERRA BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione 290 290 300 87.000

PIANO TERRA BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Portico 82 82 300 24.600

TOTALE 372 372 111.600

PianoBlocco


Canoni di locazione

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.


PIANO PRIMO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Spazio degustazione 367 367 300 110.100

PIANO PRIMO BLOCCO 4 ESPERIENZA ENOGASTRONOMICA DEGUSTAZIONE Veranda 93 93 300 27.900

TOTALE 460 460 138.000

Canoni di locazione Piano

Blocco



Novembre 2017


69

4.1 BUSINESS PLAN

Funzione promozione artigianato tradizionale – Ricavi unitari

Le botteghe localizzate al primo piano seminterrato risultano più deboli dal punto di vista del posizionamento commerciale rispetto agli spazi

caffetteria e ristorante, poiché hanno un limitato affaccio, un livello di piano meno premiante, spazi comuni e dimensioni delle unità tali da non far

prevedere una vera e propria galleria commerciale.

Il canone unitario previsto per queste unità è pertanto di 115 euro/mq/anno.

Esclusivamente per il locale commerciale ubicato nel blocco 7, il canone unitario ipotizzato, data una localizzazione di maggior visibilità, al piano terra

lungo via Santo Stefano, è pari a di 200 euro/mq/anno.

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.


PIANO TERRA BLOCCO 7 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIOPROMOZIONE ARTIGIANATO

TRADIZIONALESpazio di promozione 204 204 200 40.800

PIANO INTERRATO BLOCCO 3 ATTIVITÀ CHE ESALTANO LA TRADIZIONE DEL TERRITORIOPROMOZIONE ARTIGIANATO






TOTALE 1.177 1.177 152.695

Canoni di locazione Destinazione di progettoPiano

Blocco

edilizioMACRO-AREE FUNZIONALI Funzione


Novembre 2017

Funzione espositiva – Ricavi

L’analisi del comparto museale in Toscana ha evidenziato l’esistenza di un mercato in crescita: tutti i principali KPIs (Key Performance Indicator) del

settore — numero visitatori, spese dedicate alla cultura, arrivi e presenze per tipologia di attività turistica (e, in particolare, nelle città d’arte), spese degli

italiani dedicate alla cultura, spesa dei turisti stranieri in turismo culturale — hanno segno positivo e sono stimati in crescita per gli anni futuri. In questo

contesto, la provincia di Siena risulta essere la seconda provincia più attrattiva della regione e quella maggiormente visitata (è seconda solo a Firenze).

Le città d’arte hanno un ruolo preponderante e, fra queste, San Gimignano, che pur ha parecchi concorrenti nei dintorni, risulta essere uno dei borghi

storici italiani più famosi all’estero.

Il numero di visitatori annui nei musei di San Gimignano* sono raggruppabili principalmente in 3 ordini di misura: 200.000/300.000 visitatori per tre

musei che risultano essere ai primi posti della classifica provinciale (Duomo e Museo d’arte sacra di San Gimignano, 2°posto; Palazzo Comunale,

Pinacoteca, Torre Grossa, 3°posto; Museo Archeologico, Speziera di Santa Fina, Galleria d’arte moderna e contemporanea Raffaele De Grada,

4°posto), ovvero vicini ai musei più visitati della città di Siena; 30.000/35.000 visitatori (Museo del Vino Vernaccia); poche migliaia di visitatori (Museo

ornitologico di San Gimignano).

Si è ritenuto di poter ipotizzare che lo spazio museale che si andrà a progettare nel complesso di San Domenico possa avere un ricavo totale annuo di

125.000 euro, sostenibile sia dal lato gestionale (come sotto specificato) che da quello immobiliare (tale valore totale corrisponde a un canone unitario

di 84 euro/mq/annuo). In particolare, ipotizzando una gestione ordinaria si sono considerati 30.000 visitatori all’anno di cui paganti il 60% (a fronte di

sconti per scolaresche, studenti, under 65), a fronte di un costo del biglietto di 5 euro** e considerando gli introiti supplementari da bookshop e dalla

creazione di eventi artistici integrabili con le funzioni ricettive, la sala conference e gli spazi per eventi («Ora d’Aria»). Questi dati possono essere

notevolmente influenzati dal tipo di museo che verrà allestito (collezione permanente), dalla sua gestione e dalle possibili formule promozionali attuate

(ad esempio, ticket unico per museo e passeggiata o ingresso al parco), nonché dalla creazione di eventi estemporanei in sinergia e a servizio delle altre

funzioni del complesso. I ricavi indicati, pertanto, sono ritenuti congrui in una situazione di ordinarietà, ma data la natura fortemente specialistica delle

funzioni insediate, possono essere fortemente dipendenti (in positivo o in negativo) dalla capacità gestionale dell’operatore che andrà a gestirli.

* Cfr. Regione Toscana, «Rapporto Musei 2015», con dati relativi al 2013 e 2014; cfr. tabella riportata al§3.1.3 di questo Studio.


70

4.1 BUSINESS PLAN

** In questo caso, si ipotizza un numero di 15.000/20.000 visitatori all’anno di cui paganti il 60% (a fronte di sconti per scolaresche, studenti, under 65), a fronte di un costo del biglietto di 5 euro** e dei ricavi ottenibili dal bookshop,qualora venisse allestito un museo con ticket d’ingresso. Questi dati possono essere notevolmente influenzati dal tipo di museo che verrà allestito, dalla sua gestione e dalle possibili formule promozionali attuate (ad esempio, ticket unicoper museo e passeggiata o ingresso al parco).


Novembre 2017


71

4.1 BUSINESS PLAN

Sup.

Lorda

Sup.

Comm.


PIANO TERRA BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ESPOSITIVA Spazi espositivi 465 465 84 39.060

PIANO TERRA BLOCCO 1 ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico 130 130 84 10.920

PIANO TERRA BLOCCO 5 ATTIVITÀ POLIVALENTI CULTURALE / ENOGASTRONOMICA ATTIVITÀ CULTURALI Spazio espositivo e di promozione 178 178 84 14.952

PIANO PRIMO BLOCCO 5 ESPERIENZA ARTISTICO CULTURALE ATTIVITÀ CULTURALI Spazi espositivi 585 585 84 49.140

PIANO PRIMO BLOCCO 1 ATTIVITÀ TURISTICA INFO POINT Ufficio turistico 130 130 84 10.920

TOTALE 1.488 1.488 125.000

PianoBlocco


Canoni di locazione

Funzione espositiva – Ricavi


Novembre 2017


72

4.1 BUSINESS PLAN

Funzione espositiva (allestimenti e conferenze) – Ricavi

La Toscana è una delle regioni che offre il maggior numero di spazi per eventi/meeting (la precedono solo Lazio e Lombardia), ed è leader nel

comparto per quanto riguarda le location di grande in immobili di valore storico-architettonico. La tipologia degli spazi è prevalentemente quella della

struttura ricettiva in edifici storici (ville e castelli, nel segmento luxury) con annesse sale congressi e spazi per eventi; non mancano però anche

soluzioni diverse, che abbinano questi spazi ad appartamenti o cantine vinicole.

La dimensione di questi ambienti è per lo più di taglio medio piccolo o piccolo, mentre scarseggiano le soluzioni con capacità di allestimento maggiore

(> 500 persone). La sala conferenze prevista nel progetto ha una buona capacità perché può ospitare più di 300 persone e questo ne costituisce un

suo punto di forza; di contro, costituisce un punto di debolezza la mancanza di un parcheggio (presente nella maggior parte delle altre strutture) e una

minaccia la presenza di potenziali concorrenti nella provincia di Siena.

In particolare, per quanto riguarda il Comune di San Gimignano, le strutture principali che offrono questi servizi sono due (vd. tabella pagina seguente).

Dalle analisi condotte sulle strutture della zona, la quota fissa della sala conferenze (solo location) è compreso in un range di che va dai 700 ai 1.200

euro ad evento.

Si può ipotizzare che la sala conferenze del complesso di San Domenico possa avere ricavi totali di circa 60.000 Euro/anno, ipotizzando un numero di

eventi pari a uno a settimana (52 annuali), ad un prezzo di circa 1.200 euro, costo per la sola location in quanto i servizi di ristorazione welcome and

coffe break ed, eventualmente, lunch* sono inclusi nei ricavi della funzione degustazione (caffetteria e ristorante).

* Dai dati benchmark analizzati il welcome coffee + coffee break costa circa 10 euro a persona, mentre il lunch ha costi variabili dai 35 ai 50 euro a persona.


Novembre 2017


73

4.1 BUSINESS PLAN

Funzione espositiva (allestimenti e conferenze) – Ricavi

ID Località Edificio Info locationNumero

camere

Superficie

indicativa (mq)

capienza max

(persone)

fee giornaliera per

sala (netto IVA)

0 San Gimignano OGGETTO DI STUDIO Hotel e sala congressi 23 438 307

1 Firenze (FI) Tepidarium del Rosto Giardino dell'orticultura n.d. 650 250 € 3.034

2 San Gimignano (SI) Relais La Cappucina Hotel 70 300 300 € 700

3 San Casciano Terme (SI) Fortuna Grande Albergo Hotel 88 410 400 € 1.100

4 Sarteano (SI) Al Parco Nocetorta Hotel e centro congressi 11 410 400 € 650

5 Sarteano (SI) Abbazia di Spineto Centro congressi* 98 210 200 € 800

6 San Gimignano (SI) Villa San Paolo Hotel 203 180 n.d.

7 Colle Val D'Elsa Relais della Rovere Hotel 170 180 € 1.200

8 Monte San Savino (AR) Castello di Gargonza Borgo fortificato 155 140 € 1.200

9 Castelnuovo Berardenga (SI) Relais Borgo San Felice Borgo - Hotel 5 stelle 182 130 n.d.

10 Gaiole in Chianti (SI) Castello di Brolio Cantina e centro meeting 144 100 € 650,00

11 Gaiole in Chianti (SI) Castello di Meleto Appartamenti 135 150 n.d.

12 San Quirico d'Orcia (SI) Palazzolo Hotel Hotel 260 250 n.d.

Sale congressi - Comparable Grid


Novembre 2017


74

4.1 BUSINESS PLAN

Spazi eventi all’aperto – Ricavi «Ora d’area» e «chiostro»

Dalle analisi di mercato condotte il canone di mercato per gli spazi eventi in luoghi aperti è piuttosto variabile e dipende da alcuni key factor: appeal e

amenities della location, capienza massima, flessibilità degli spazi (adattabili per diversi tipi di eventi dai banchetti nuziali ai concerti), possibilità di creare

installazioni di vario genere, presenza di altri servizi (punti per la ristorazione, camere per pernottamento), presenza di parcheggi. Risultano fondamentali

poi le politiche di marketing volte alla promozione di questi spazi.

Nella business idea, che sta alla base del progetto di valorizzazione del complesso di San Domenico, gli spazi eventi destinati ad attività culturali e

ricreative dell’Ora d’aria (2.100 mq circa) non hanno un ruolo secondario ma sono elemento conduttore/qualificante del progetto, poiché pensati per

ospitare eventi spot (rappresentazioni musicali, teatrali, etc.) o matrimoni, e allo stesso tempo per essere vissuti a 360 gradi e valorizzati dal punto di vista

commerciale con la presenza di spazi ristorativi/espositivi mobili. Questa idea di valorizzazione è uno dei punti di forza principali della proposta di

valorizzazione, assieme alla dimensione e alla capienza dell’Ora d’aria, poiché non sono presenti nel Comune di San Gimignano altre strutture di questa

size. È da considerare inoltre che anche l’area destinata a percorrenze pubbliche del Chiostro (450 mq circa), potrà essere temporaneamente utilizzabile

per eventi privati.

Dalle analisi condotte si può ipotizzare che gli spazi eventi all’aperto del complesso di San Domenico possano avere i seguenti ricavi annui*:

Chiostro – 30.000 euro/anno

ipotizzando un numero di eventi pari a uno a settimana (52 annuali), prudenzialmente ridotti del 50% in modo da considerare un’occupancy del

60%, ad un prezzo di circa 1.000 euro ad evento.

Ora d’Aria – 360.000 euro/anno

ipotizzando un numero massimo di 15 eventi non pubblici ad un prezzo di circa 5.000,00 euro/cadauno e la possibilità di destinare l’area, nella

misura massima del 15% della superficie totale, ad attività sinergiche alle funzioni e destinazioni d’uso previste per l’intero Complesso.

* I ricavi indicati, data la natura fortemente specialistica delle funzioni insediate, possono essere fortemente dipendenti (in positivo o in negativo) dalla capacità gestionale dell’operatore che andrà a gestirli.


Novembre 201775

4.1 BUSINESS PLAN4.1.4 Economics

ANNO

RICAVI FUNZIONE RICETTIVA 320.000,00

RICAVI FUNZIONE PROMOZIONE ARTIGIANATO TRADIZIONALE 153.000,00

RICAVI FUNZIONE RICETTIVA / RESIDENZIALE 54.000,00

RICAVI FUNZIONE DEGUSTAZIONE (PIANO TERRA) 112.000,00

RICAVI FUNZIONE ESPOSITIVA (ALLESTIMENTI E CONFERENZE) 60.000,00

RICAVI FUNZIONE DEGUSTAZIONE (PIANO PRIMO) 138.000,00

RICAVI AREE DESTINATE A PERCORRENZE PUBBLICHE (CHIOSTRO) 30.000,00

RICAVI SPAZIO EVENTI, ATTIVITA' CULTURALI E RICREATIVE (ORA D'ARIA) 360.000,00

RICAVI FUNZIONE ESPOSITIVA (SPAZI ESPOSITIVI) 125.000,00

TOTALE RICAVI 1.352.000,00

TOTALE RICAVI CUMULATIVI

PROGETTAZIONE DEFINITIVA ED ESECUTIVA (rif. A.3 QUADRO ECONOMICO) 1.274.006,98

COSTI DIRETTI (rif. A.1 QUADRO ECONOMICO) 18.700.000,00

SPESE TECNICHE (DIREZIONE LAVORI, COORDINAMENTO - rif. B.1 QUADRO ECONOMICO) 400.000,00

IMPREVISTI - MONITORING & CONTROL - MARKETING (rif. B.7 e B.9 QUADRO ECONOMICO) 1.100.000,00

INDAGINI ARCH., SPESE GENERALI e ALLACCI (rif. B.2, B.3 e B.4 QUADRO ECONOMICO) 713.695,94

COSTI DI MAN. STRAORDINARIA E SICUREZZA 1,0% 174.215,90

COSTI DI ASSICURAZIONE 0,1% 17.421,59

COSTI DI AMMINISTRAZIONE 1,0% 13.520,00

OPERE DI ABBELLIMENTO e INCENTIVO (rif. B.5 e B.6 QUADRO ECONOMICO) 280.500,00

TASSA TARI (dato fornito dalla Stazione Appaltante) 45.000,00

TOTALE COSTI 22.718.360,41

TOTALE COSTI CUMULATIVI

ANNO

MARGINE OPERATIVO LORDO

1,4% 1,7% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

1 2 3 4 5 6 7 8

0% 0% 0% 25% 50% 100% 100% 100%

- - - 84.896,64 173.189,15 353.305,86 360.371,97 367.579,41

0% 0% 0% 25% 50% 100% 100% 100%

- - - 40.591,21 82.806,06 168.924,36 172.302,85 175.748,91

0% 0% 0% 25% 50% 100% 100% 100%

14.326,31 29.225,67 59.620,36 60.812,77 62.029,03

0% 0% 0% 25% 50% 100% 100% 100%

- - - 29.713,82 60.616,20 123.657,05 126.130,19 128.652,79

0% 0% 0% 0% 50% 100% 100% 100%

- - - - 32.472,96 66.244,85 67.569,75 68.921,14

0% 0% 0% 50% 100% 100% 100% 100%

- - - 73.223,35 149.375,64 152.363,15 155.410,41 158.518,62

0% 0% 0% 0% 50% 100% 100% 100%

- - - - 16.236,48 33.122,42 33.784,87 34.460,57

0% 0% 0% 20% 50% 100% 100% 100%

- - - 76.406,98 194.837,79 397.469,09 405.418,47 413.526,84

0% 0% 0% 0% 50% 100% 100% 100%

- - - - 67.652,01 138.010,10 140.770,30 143.585,71

- - - 319.158,31 806.411,96 1.492.717,25 1.522.571,59 1.553.023,02

- - - 319.158,31 1.125.570,27 2.618.287,51 4.140.859,10 5.693.882,12

100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

1.274.006,98 - - - - - - -

0% 24% 34% 42% 0% 0% 0% 0%

- 4.488.000,00 6.358.000,00 7.854.000,00 - - - -

0% 20% 40% 40% 0% 0% 0% 0%

- 80.000,00 160.000,00 160.000,00 - - - -

0% 16% 42% 42% 0% 0% 0% 0%

- 180.000,00 460.000,00 460.000,00 - - - -

64% 10% 10% 16% 0% 0% 0% 0%

456.603,18 72.628,00 72.628,00 111.836,76 - - - -

0% 0% 0% 0% 100% 100% 100% 100%

- - - - 188.576,90 192.348,43 196.195,40 200.119,31

0% 0% 0% 0% 100% 100% 100% 100%

- - - - 18.857,69 19.234,84 19.619,54 20.011,93

0% 5% 5% 5% 100% 100% 100% 100%

- 685,46 699,18 717,38 14.634,48 14.927,17 15.225,72 15.530,23

67% 0% 0% 33% 0% 0% 0% 0%

187.000,00 - - 93.500,00 - - - -

0% 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100%

- - - 47.754,36 48.709,45 49.683,64 50.677,31 51.690,86

1.917.610,16 4.821.313,46 7.051.327,18 8.727.808,50 270.778,52 276.194,09 281.717,97 287.352,33

1.917.610,16 6.738.923,62 13.790.250,80 22.518.059,30 22.788.837,82 23.065.031,90 23.346.749,87 23.634.102,20

1 2 3 4 5 6 7 8

1.917.610,16- 4.821.313,46- 7.051.327,18- 8.408.650,19- 535.633,44 1.216.523,16 1.240.853,62 1.265.670,70


Novembre 201776


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

9 10 11 12 13 14 15 16

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

374.931,00 382.429,62 390.078,21 397.879,78 405.837,37 413.954,12 422.233,20 430.677,87

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

179.263,89 182.849,16 186.506,15 190.236,27 194.040,99 197.921,81 201.880,25 205.917,86

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

63.269,61 64.535,00 65.825,70 67.142,21 68.485,06 69.854,76 71.251,85 72.676,89

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

131.225,85 133.850,37 136.527,38 139.257,92 142.043,08 144.883,94 147.781,62 150.737,25

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

70.299,56 71.705,55 73.139,67 74.602,46 76.094,51 77.616,40 79.168,73 80.752,10

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

161.688,99 164.922,77 168.221,23 171.585,65 175.017,37 178.517,72 182.088,07 185.729,83

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

35.149,78 35.852,78 36.569,83 37.301,23 38.047,25 38.808,20 39.584,36 40.376,05

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

421.797,38 430.233,32 438.837,99 447.614,75 456.567,05 465.698,39 475.012,35 484.512,60

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

146.457,42 149.386,57 152.374,30 155.421,79 158.530,22 161.700,83 164.934,85 168.233,54

1.584.083,48 1.615.765,15 1.648.080,46 1.681.042,06 1.714.662,91 1.748.956,16 1.783.935,29 1.819.613,99

7.277.965,61 8.893.730,76 10.541.811,22 12.222.853,28 13.937.516,19 15.686.472,35 17.470.407,64 19.290.021,63

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

204.121,70 208.204,13 212.368,21 216.615,58 220.947,89 225.366,85 229.874,18 234.471,67

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

20.412,17 20.820,41 21.236,82 21.661,56 22.094,79 22.536,68 22.987,42 23.447,17

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

15.840,83 16.157,65 16.480,80 16.810,42 17.146,63 17.489,56 17.839,35 18.196,14

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

52.724,67 53.779,17 54.854,75 55.951,84 57.070,88 58.212,30 59.376,54 60.564,08

293.099,37 298.961,36 304.940,59 311.039,40 317.260,19 323.605,39 330.077,50 336.679,05

23.927.201,57 24.226.162,93 24.531.103,52 24.842.142,92 25.159.403,11 25.483.008,50 25.813.086,00 26.149.765,05

9 10 11 12 13 14 15 16

1.290.984,11 1.316.803,79 1.343.139,87 1.370.002,66 1.397.402,72 1.425.350,77 1.453.857,79 1.482.934,94


Novembre 201777


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

17 18 19 20 21 22 23 24

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

439.291,43 448.077,25 457.038,80 466.179,58 475.503,17 485.013,23 494.713,49 504.607,76

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

210.036,21 214.236,94 218.521,68 222.892,11 227.349,95 231.896,95 236.534,89 241.265,59

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

74.130,43 75.613,04 77.125,30 78.667,80 80.241,16 81.845,98 83.482,90 85.152,56

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

153.752,00 156.827,04 159.963,58 163.162,85 166.426,11 169.754,63 173.149,72 176.612,72

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

82.367,14 84.014,49 85.694,77 87.408,67 89.156,84 90.939,98 92.758,78 94.613,96

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

189.444,43 193.233,32 197.097,98 201.039,94 205.060,74 209.161,96 213.345,19 217.612,10

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

41.183,57 42.007,24 42.847,39 43.704,34 44.578,42 45.469,99 46.379,39 47.306,98

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

494.202,85 504.086,91 514.168,65 524.452,02 534.941,06 545.639,88 556.552,68 567.683,74

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

171.598,21 175.030,18 178.530,78 182.101,40 185.743,42 189.458,29 193.247,46 197.112,41

1.856.006,27 1.893.126,40 1.930.988,93 1.969.608,71 2.009.000,88 2.049.180,90 2.090.164,51 2.131.967,81

21.146.027,91 23.039.154,31 24.970.143,23 26.939.751,94 28.948.752,82 30.997.933,71 33.088.098,23 35.220.066,03

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

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- - - - - - - -

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- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

239.161,10 243.944,32 248.823,21 253.799,67 258.875,67 264.053,18 269.334,24 274.720,93

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

23.916,11 24.394,43 24.882,32 25.379,97 25.887,57 26.405,32 26.933,42 27.472,09

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

18.560,06 18.931,26 19.309,89 19.696,09 20.090,01 20.491,81 20.901,65 21.319,68

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

61.775,36 63.010,86 64.271,08 65.556,50 66.867,63 68.204,99 69.569,09 70.960,47

343.412,63 350.280,88 357.286,50 364.432,23 371.720,88 379.155,29 386.738,40 394.473,17

26.493.177,68 26.843.458,56 27.200.745,06 27.565.177,29 27.936.898,17 28.316.053,46 28.702.791,86 29.097.265,03

17 18 19 20 21 22 23 24

1.512.593,64 1.542.845,52 1.573.702,43 1.605.176,47 1.637.280,00 1.670.025,60 1.703.426,12 1.737.494,64


Novembre 201778


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

25 26 27 28 29 30 31 32

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

514.699,92 524.993,92 535.493,80 546.203,67 557.127,75 568.270,30 579.635,71 591.228,42

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

246.090,90 251.012,72 256.032,97 261.153,63 266.376,70 271.704,24 277.138,32 282.681,09

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

86.855,61 88.592,72 90.364,58 92.171,87 94.015,31 95.895,61 97.813,53 99.769,80

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

180.144,97 183.747,87 187.422,83 191.171,29 194.994,71 198.894,61 202.872,50 206.929,95

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

96.506,23 98.436,36 100.405,09 102.413,19 104.461,45 106.550,68 108.681,70 110.855,33

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

221.964,34 226.403,63 230.931,70 235.550,33 240.261,34 245.066,57 249.967,90 254.967,26

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

48.253,12 49.218,18 50.202,54 51.206,59 52.230,73 53.275,34 54.340,85 55.427,66

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

579.037,41 590.618,16 602.430,52 614.479,13 626.768,71 639.304,09 652.090,17 665.131,97

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

201.054,66 205.075,75 209.177,26 213.360,81 217.628,03 221.980,59 226.420,20 230.948,60

2.174.607,16 2.218.099,30 2.262.461,29 2.307.710,52 2.353.864,73 2.400.942,02 2.448.960,86 2.497.940,08

37.394.673,19 39.612.772,50 41.875.233,79 44.182.944,31 46.536.809,03 48.937.751,05 51.386.711,92 53.884.651,99

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

280.215,35 285.819,65 291.536,05 297.366,77 303.314,10 309.380,39 315.567,99 321.879,35

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

28.021,53 28.581,97 29.153,60 29.736,68 30.331,41 30.938,04 31.556,80 32.187,94

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

21.746,07 22.180,99 22.624,61 23.077,11 23.538,65 24.009,42 24.489,61 24.979,40

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

72.379,68 73.827,27 75.303,82 76.809,89 78.346,09 79.913,01 81.511,27 83.141,50

402.362,63 410.409,88 418.618,08 426.990,44 435.530,25 444.240,86 453.125,67 462.188,19

29.499.627,66 29.910.037,54 30.328.655,62 30.755.646,06 31.191.176,32 31.635.417,17 32.088.542,84 32.550.731,03

25 26 27 28 29 30 31 32

1.772.244,53 1.807.689,42 1.843.843,21 1.880.720,07 1.918.334,48 1.956.701,17 1.995.835,19 2.035.751,89


Novembre 201779


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

33 34 35 36 37 38 39 40

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

603.052,99 615.114,05 627.416,33 639.964,66 652.763,95 665.819,23 679.135,61 692.718,33

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

288.334,71 294.101,40 299.983,43 305.983,10 312.102,76 318.344,82 324.711,72 331.205,95

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

101.765,19 103.800,50 105.876,51 107.994,04 110.153,92 112.356,99 114.604,13 116.896,22

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

211.068,55 215.289,92 219.595,72 223.987,63 228.467,38 233.036,73 237.697,46 242.451,41

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

113.072,44 115.333,88 117.640,56 119.993,37 122.393,24 124.841,11 127.337,93 129.884,69

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

260.066,60 265.267,93 270.573,29 275.984,76 281.504,45 287.134,54 292.877,23 298.734,78

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

56.536,22 57.666,94 58.820,28 59.996,69 61.196,62 62.420,55 63.668,96 64.942,34

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%

678.434,61 692.003,31 705.843,37 719.960,24 734.359,44 749.046,63 764.027,57 389.654,06

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

235.567,57 240.278,93 245.084,50 249.986,19 254.985,92 260.085,64 265.287,35 270.593,10

2.547.898,88 2.598.856,86 2.650.834,00 2.703.850,68 2.757.927,69 2.813.086,24 2.869.347,97 2.537.080,87

56.432.550,88 59.031.407,73 61.682.241,73 64.386.092,40 67.144.020,09 69.957.106,34 72.826.454,30 75.363.535,17

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

328.316,94 334.883,28 341.580,95 348.412,56 355.380,82 362.488,43 369.738,20 377.132,96

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

32.831,69 33.488,33 34.158,09 34.841,26 35.538,08 36.248,84 36.973,82 37.713,30

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

25.478,99 25.988,57 26.508,34 27.038,51 27.579,28 28.130,86 28.693,48 29.267,35

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

84.804,33 86.500,41 88.230,42 89.995,03 91.794,93 93.630,83 95.503,45 97.413,51

471.431,95 480.860,59 490.477,80 500.287,36 510.293,10 520.498,97 530.908,95 541.527,12

33.022.162,98 33.503.023,57 33.993.501,37 34.493.788,73 35.004.081,83 35.524.580,80 36.055.489,74 36.597.016,87

33 34 35 36 37 38 39 40

2.076.466,93 2.117.996,27 2.160.356,19 2.203.563,32 2.247.634,58 2.292.587,28 2.338.439,02 1.995.553,74


Novembre 201780


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

41 42 43 44 45 46 47 48

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

706.572,69 720.704,15 735.118,23 749.820,59 764.817,01 780.113,35 795.715,61 811.629,92

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

337.830,07 344.586,67 351.478,40 358.507,97 365.678,13 372.991,69 380.451,53 388.060,56

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

119.234,14 121.618,82 124.051,20 126.532,23 129.062,87 131.644,13 134.277,01 136.962,55

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

247.300,44 252.246,45 257.291,38 262.437,21 267.685,95 273.039,67 278.500,46 284.070,47

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

132.482,38 135.132,03 137.834,67 140.591,36 143.403,19 146.271,25 149.196,68 152.180,61

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

304.709,47 310.803,66 317.019,74 323.360,13 329.827,33 336.423,88 343.152,36 350.015,41

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

66.241,19 67.566,01 68.917,33 70.295,68 71.701,59 73.135,63 74.598,34 76.090,31

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

794.894,28 810.792,16 827.008,01 843.548,17 860.419,13 877.627,51 895.180,06 913.083,67

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

276.004,96 281.525,06 287.155,56 292.898,67 298.756,64 304.731,78 310.826,41 317.042,94

2.985.269,63 3.044.975,02 3.105.874,52 3.167.992,01 3.231.351,85 3.295.978,89 3.361.898,46 3.429.136,43

78.348.804,80 81.393.779,81 84.499.654,33 87.667.646,34 90.898.998,19 94.194.977,07 97.556.875,54 100.986.011,97

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

384.675,62 392.369,14 400.216,52 408.220,85 416.385,27 424.712,97 433.207,23 441.871,38

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

38.467,56 39.236,91 40.021,65 40.822,08 41.638,53 42.471,30 43.320,72 44.187,14

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

29.852,70 30.449,75 31.058,75 31.679,92 32.313,52 32.959,79 33.618,98 34.291,36

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

99.361,78 101.349,02 103.376,00 105.443,52 107.552,39 109.703,44 111.897,51 114.135,46

552.357,67 563.404,82 574.672,92 586.166,38 597.889,70 609.847,50 622.044,45 634.485,34

37.149.374,54 37.712.779,36 38.287.452,27 38.873.618,65 39.471.508,35 40.081.355,85 40.703.400,29 41.337.885,63

41 42 43 44 45 46 47 48

2.432.911,96 2.481.570,20 2.531.201,60 2.581.825,63 2.633.462,15 2.686.131,39 2.739.854,02 2.794.651,10


Novembre 201781


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

49 50 51 52 53 54 55 56

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

827.862,52 844.419,77 861.308,17 878.534,33 896.105,02 914.027,12 932.307,66 950.953,82

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

395.821,77 403.738,20 411.812,97 420.049,23 428.450,21 437.019,22 445.759,60 454.674,79

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

139.701,80 142.495,84 145.345,75 148.252,67 151.217,72 154.242,08 157.326,92 160.473,46

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

289.751,88 295.546,92 301.457,86 307.487,02 313.636,76 319.909,49 326.307,68 332.833,84

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

155.224,22 158.328,71 161.495,28 164.725,19 168.019,69 171.380,08 174.807,69 178.303,84

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

357.015,71 364.156,03 371.439,15 378.867,93 386.445,29 394.174,20 402.057,68 410.098,83

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

77.612,11 79.164,35 80.747,64 82.362,59 84.009,85 85.690,04 87.403,84 89.151,92

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

931.345,34 949.972,25 968.971,69 988.351,12 1.008.118,15 1.028.280,51 1.048.846,12 1.069.823,04

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

323.383,80 329.851,47 336.448,50 343.177,47 350.041,02 357.041,84 364.182,68 371.466,33

3.497.719,16 3.567.673,54 3.639.027,02 3.711.807,56 3.786.043,71 3.861.764,58 3.938.999,87 4.017.779,87

104.483.731,13 108.051.404,68 111.690.431,69 115.402.239,25 119.188.282,95 123.050.047,53 126.989.047,41 131.006.827,28

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

450.708,80 459.722,98 468.917,44 478.295,79 487.861,70 497.618,94 507.571,32 517.722,74

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

45.070,88 45.972,30 46.891,74 47.829,58 48.786,17 49.761,89 50.757,13 51.772,27

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

34.977,19 35.676,74 36.390,27 37.118,08 37.860,44 38.617,65 39.390,00 40.177,80

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

116.418,17 118.746,53 121.121,46 123.543,89 126.014,77 128.535,06 131.105,76 133.727,88

647.175,04 660.118,54 673.320,91 686.787,33 700.523,08 714.533,54 728.824,21 743.400,70

41.985.060,67 42.645.179,22 43.318.500,13 44.005.287,46 44.705.810,54 45.420.344,08 46.149.168,29 46.892.568,99

49 50 51 52 53 54 55 56

2.850.544,12 2.907.555,00 2.965.706,10 3.025.020,22 3.085.520,63 3.147.231,04 3.210.175,66 3.274.379,17


Novembre 201782


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

57 58 59 60 61 62 63 64

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

969.972,89 989.372,35 1.009.159,80 1.029.342,99 1.049.929,85 1.070.928,45 1.092.347,02 1.114.193,96

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

463.768,29 473.043,65 482.504,53 492.154,62 501.997,71 512.037,66 522.278,42 532.723,99

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

163.682,93 166.956,58 170.295,72 173.701,63 177.175,66 180.719,18 184.333,56 188.020,23

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

339.490,51 346.280,32 353.205,93 360.270,05 367.475,45 374.824,96 382.321,46 389.967,89

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

181.869,92 185.507,32 189.217,46 193.001,81 196.861,85 200.799,08 204.815,07 208.911,37

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

418.300,81 426.666,83 435.200,16 443.904,17 452.782,25 461.837,89 471.074,65 480.496,14

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

90.934,96 92.753,66 94.608,73 96.500,91 98.430,92 100.399,54 102.407,53 104.455,68

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

1.091.219,50 1.113.043,89 1.135.304,77 1.158.010,87 1.181.171,08 1.204.794,51 1.228.890,40 1.253.468,20

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

378.895,66 386.473,57 394.203,05 402.087,11 410.128,85 418.331,43 426.698,05 435.232,02

4.098.135,47 4.180.098,18 4.263.700,14 4.348.974,14 4.435.953,63 4.524.672,70 4.615.166,15 4.707.469,48

135.104.962,74 139.285.060,92 143.548.761,06 147.897.735,20 152.333.688,83 156.858.361,53 161.473.527,68 166.180.997,16

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

528.077,20 538.638,74 549.411,52 560.399,75 571.607,74 583.039,90 594.700,69 606.594,71

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

52.807,72 53.863,87 54.941,15 56.039,97 57.160,77 58.303,99 59.470,07 60.659,47

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

40.981,35 41.800,98 42.637,00 43.489,74 44.359,54 45.246,73 46.151,66 47.074,69

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - - -

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

136.402,44 139.130,49 141.913,10 144.751,36 147.646,39 150.599,31 153.611,30 156.683,53

758.268,71 773.434,08 788.902,77 804.680,82 820.774,44 837.189,93 853.933,72 871.012,40

47.650.837,70 48.424.271,78 49.213.174,55 50.017.855,37 50.838.629,80 51.675.819,73 52.529.753,45 53.400.765,85

57 58 59 60 61 62 63 64

3.339.866,76 3.406.664,09 3.474.797,37 3.544.293,32 3.615.179,19 3.687.482,77 3.761.232,43 3.836.457,08


Novembre 201783


ANNO
























ANNO


2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

65 66 67 68 69 70 TOTALE

100% 100% 100% 100% 100% 100%

1.136.477,84 1.159.207,39 1.182.391,54 1.206.039,37 1.230.160,16 1.254.763,36 46.585.724,50

100% 100% 100% 100% 100% 100%

543.378,47 554.246,04 565.330,96 576.637,58 588.170,33 599.933,73 22.273.799,53

100% 100% 100% 100% 100% 100%

191.780,64 195.616,25 199.528,57 203.519,14 207.589,53 211.741,32 7.861.341,01

100% 100% 100% 100% 100% 100%

397.767,24 405.722,59 413.837,04 422.113,78 430.556,06 439.167,18 16.305.003,57

100% 100% 100% 100% 100% 100%

213.089,59 217.351,39 221.698,41 226.132,38 230.655,03 235.268,13 8.718.905,22

100% 100% 100% 100% 100% 100%

490.106,07 499.908,19 509.906,35 520.104,48 530.506,57 541.116,70 20.201.393,19

100% 100% 100% 100% 100% 100%

106.544,80 108.675,69 110.849,21 113.066,19 115.327,52 117.634,07 4.359.452,61

100% 100% 100% 100% 100% 100%

1.278.537,57 1.304.108,32 1.330.190,49 1.356.794,30 1.383.930,18 1.411.608,78 52.000.184,26

100% 100% 100% 100% 100% 100%

443.936,66 452.815,39 461.871,70 471.109,13 480.531,31 490.141,94 18.164.385,88

4.801.618,86 4.897.651,24 4.995.604,27 5.095.516,35 5.197.426,68 5.301.375,21

170.982.616,02 175.880.267,26 180.875.871,53 185.971.387,88 191.168.814,56 196.470.189,78

0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - 1.274.006,98

0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - 18.700.000,00

0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - 400.000,00

0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - 1.100.000,00

0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - 713.695,94

100% 100% 100% 100% 100% 100%

618.726,60 631.101,13 643.723,16 656.597,62 669.729,57 683.124,16 25.410.487,54

100% 100% 100% 100% 100% 100%

61.872,66 63.110,11 64.372,32 65.659,76 66.972,96 68.312,42 2.541.048,75

100% 100% 100% 100% 100% 100%

48.016,19 48.976,51 49.956,04 50.955,16 51.974,27 53.013,75 1.974.079,24

0% 0% 0% 0% 0% 0%

- - - - - - 280.500,00

100% 100% 100% 100% 100% 100%

159.817,20 163.013,54 166.273,81 169.599,29 172.991,27 176.451,10 6.611.288,00

888.432,65 906.201,30 924.325,33 942.811,83 961.668,07 980.901,43

54.289.198,50 55.195.399,80 56.119.725,12 57.062.536,96 58.024.205,02 59.005.106,45

65 66 67 68 69 70

3.913.186,22 3.991.449,94 4.071.278,94 4.152.704,52 4.235.758,61 4.320.473,78


Novembre 2017

VAN

ALTO GRADO DI POSITIVITÀ

84

4.1 BUSINESS PLAN4.1.5 Sensitivity analysis

Definiti i costi e i ricavi, è stata condotta un’analisi di sensitività per verificare la variabilità del Valore Attuale Netto (VAN) dell’operazione di

valorizzazione al variare dei seguenti dati di input, individuati come variabili critiche di successo dell’operazione: durata della Concessione; tassi di

attualizzazione.

VALORE ATTUALE NETTO (mln €)

VAN

ALTO GRADO DI NEGATIVITÀ

-459% 4,5% 5,5% 6,5% 7,5% 8,5%

70 11,84 5,05 0,47 2,67- 4,88-

60 9,62 3,86 0,17- 3,02- 5,07-

50 6,79 2,19 1,16- 3,61- 5,43-

40 3,20 0,14- 2,68- 4,62- 6,09-

30 1,31- 3,37- 5,00- 6,29- 7,30-

20 7,15- 7,97- 8,62- 9,15- 9,57-

TASSO ATTUALIZZAZIONE (%)

DU

RA

TA

CO

NC

ES

SIO

NE

(AN

NI)


Novembre 201785

4.2.1 Considerazioni

4.2 CONCLUSIONI

La predisposizione del Piano Economico Preliminare di base redatto da REAG ha individuato il sistema dei ricavi e dei costi e le relative

tempistiche legate alla realizzazione dell’intervento di valorizzazione del complesso di San Domenico, ovvero la capacità di reddito delle attività previste

dal piano di valorizzazione e il fabbisogno economico correlato alla realizzazione delle relative opere. REAG non ha considerato la sostenibilità finanziaria

del progetto, ovvero la sua capacità di generare flussi monetari sufficienti a garantire il rimborso dei finanziamenti attivati.

La determinazione dei ricavi sostenibili e dei costi di trasformazione (diretti ed indiretti) è stata effettuata considerando la business idea del progetto

preliminare che prevede la realizzazione di un complesso di spazi e servizi, pubblici e privati, di qualità alta in linea con la location d’eccezione e il

valore storico architettonico del complesso. Proprio in virtù di questo, costi e ricavi risultano essere nella fascia di mercato medio-alta, pur essendo stati

definiti tenendo conto dell’ordinarietà, ovvero considerando quali sarebbero i costi e ricavi ordinari di un'operazione economica di livello comparabile a

quella analizzata in un mercato con operatori ordinari.

È da sottolineare, tuttavia, che i ricavi indicati, ritenuti congrui in una situazione di ordinarietà, possono essere notevolmente influenzati (in positivo o in

negativo) dalla capacità gestionale dell’operatore che andrà a gestirli, data la natura fortemente specialistica delle funzioni insediate.

Nella stesura del business plan si è considerato un orizzonte temporale di 70 anni, ovvero un arco temporale sufficientemente ampio per poter fornire

delle previsioni di lungo-termine che supportino nella scelta della durata della Concessione, individuata come fattore critico di successo dell’operazione

(unitamente al tasso di attualizzazione).

Pertanto, calcolato il MOL (Margine operativo lordo) la cui attualizzazione definisce il VAN (Valore Attuale Netto), è stata condotta una sensitivity analysis

considerando le variabili suindicate (durata in anni della Concessione e tasso di attualizzazione) in modo da esaminare la variazione degli indicatori di

performance (in questo caso, il VAN) al variare di queste. L’analisi di sensitività evidenzia come, con i costi e ricavi definiti, la durata della concessione

debba essere indicativamente superiore ai 40 anni per avere un VAN positivo (espresso in mln €), con un ritorno atteso del 4,5% – 6,0%.

Ritorni maggiormente speculativi (superiori al 6,5%) non sembrano essere ipotizzabili nella suddetta condizione di ordinarietà e sarebbero

perseguibili pertanto solo considerando operatori particolarmente performanti, ovvero eccezionali e quindi prudenzialmente non considerati in questa

sede.


Novembre 201786

4.2.2 Avvertenze

4.2 CONCLUSIONI

Il Piano Economico Preliminare di base, relativo alla valorizzazione del complesso di San Domenico e redatto sulla base del nuovo Progetto

Preliminare dello studio NCB, delinea un quadro economico di progetto (fabbisogno economico di massima e cronoprogramma) e l’analisi dei ricavi

sostenibili in linea con la business idea del progetto.

Per una corretta interpretazione dei risultati economici dello studio effettuato da REAG (esposti nei §§ 4.1.4 - Economics, 4.1.5 - Sensitivity analysis e

4.2.1 - Conclusioni), si devono considerare le seguenti condizioni, al venir meno delle quali si potrebbero avere risultati significativamente diversi da

quelli indicati, come già in parte evidenziato nel paragrafo precedente.

In particolare, l’analisi condotta da REAG:

non ha considerato situazioni di eccezionalità: sono stati considerati ricavi e costi ordinari (se pur in riferimento ad un tipo di intervento di

valorizzazione di alta qualità) sostenibili da operatori ordinari;

non ha considerato particolari situazioni di precarietà statica, che potrebbero influire sensibilmente sui risultati sopra indicati, con relativo

innalzamento dei costi per adeguamenti statici e conseguenti risultati diversi;

non ha considerato alcun contributo pubblico, ovvero si è ipotizzato che l’investimento sia tutto privato;

non ha considerato alcun costo a carico del Comune.

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