Primo Semestre 2017 - ASPESI · real estate in generale sembra essere in ripresa dopo la crisi del...

OSSERVATORIO SUGLI AFFITTI A BREVE TERMINE IN

ITALIA

Primo Semestre 2017

pag. 2

Documento realizzato dall’ufficio marketing di Halldis S.p.A.: Cecilia Brambilla, Jacopo Cazzaniga,

Marika Granato, Francesca Maira e Antonio Rainò.

Ufficio stampa: Ernesto Vergani

Coordinamento e supervisione: Antonio Rainò

Contatti: [email protected]

Il presente documento è soggetto alla licenza Creative Commons "Attribuzione 3.0 Italia (CC BY 3.0

IT)”. Maggiori informazioni: https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/it/deed.it

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Osservatorio sugli Affitti a Breve Termine in Italia

Sommario

PREFAZIONE ..................................................................................................................... 5

PREMESSA ....................................................................................................................... 6

METODOLOGIA .................................................................................................................. 7

DEFINIZIONE DI “AFFITTO BREVE” ........................................................................................ 8

QUADRO CONGIUNTURALE DI SETTORE ............................................................................. 10

LE CASE COME OPPORTUNITÀ TURISTICHE: IL CASO DELLE ALPI ITALIANE ........................ 11

RICETTIVITÀ NELLE CASE VS RICETTIVITÀ ALBERGHIERA ................................................. 12

IL MONDO DELL'HOME RENTAL: DISTRIBUTORI E GESTORI ................................................ 13

L’OFFERTA: QUADRO GENERALE DELLE CITTÀ .................................................................... 15

SOGGIORNI SHORT-TERM BREVI (< 30 GIORNI) .............................................................. 15

SOGGIORNI SHORT-TERM LUNGHI (> 30 GIORNI) ............................................................ 16

MILANO .......................................................................................................................... 18

SHORT-TERM BREVI ..................................................................................................... 18

SHORT-TERM LUNGHI ................................................................................................... 19

ROMA ............................................................................................................................. 21

SHORT-TERM BREVI ..................................................................................................... 21


FIRENZE ......................................................................................................................... 24

SHORT-TERM BREVI ..................................................................................................... 24


BOLOGNA ....................................................................................................................... 26

SHORT-TERM BREVI ..................................................................................................... 26


VENEZIA ......................................................................................................................... 28

SHORT-TERM BREVI ..................................................................................................... 28

LA DOMANDA: DATI DEMOGRAFICI DI INSIEME..................................................................... 29

FASCE DI ETÀ .............................................................................................................. 29

GENERE ...................................................................................................................... 30

NAZIONALITÀ ............................................................................................................... 30

INTERESSI ................................................................................................................... 31

LA DOMANDA A MILANO ................................................................................................... 33

FASCE D’ETÀ E GENERE ............................................................................................... 33

NAZIONALITÀ ............................................................................................................... 34

LA DOMANDA A ROMA ...................................................................................................... 36


NAZIONALITÀ ............................................................................................................... 37

pag. 4

LA DOMANDA A BOLOGNA ................................................................................................ 39


NAZIONALITÀ ............................................................................................................... 40

FIRENZE ......................................................................................................................... 42

FASCIA D’ETÀ E GENERE............................................................................................... 42

NAZIONALITÀ ............................................................................................................... 43

VENEZIA ......................................................................................................................... 45

FASCIA D’ETÀ E GENERE............................................................................................... 45

NAZIONALITÀ ............................................................................................................... 46

CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE GENERALI.......................................................................... 48

FASCIA DI ETÀ 25-34 ANNI ............................................................................................ 50

GENNAIO-GIUGNO 2017 PER LE PRIME TRE NAZIONALITÀ PRESENTI................................. 51

LUGLIO-DICEMBRE 2016 PER LE PRIME TRE NAZIONALITÀ PRESENTI ................................ 51

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PREFAZIONE

Siamo lieti di presentare la prima edizione dell’”Osservatorio sugli affitti a breve termine in

Italia” che analizza i dati del primo semestre 2017, confrontandoli col secondo del 2016,

della nostra azienda, la cui origine risale al 1986 e che gestisce 1.600 proprietà in Italia e

in Europa. Questo strumento, che avrà scadenza semestrale, scatterà la fotografia di un

comparto in forte crescita i cui attori (gestori, distributori, clienti, proprietari… e non da

ultimo il legislatore) stanno prendendo sempre più consapevolezza.

L’Osservatorio si concentra sugli appartamenti da noi gestiti in cinque città italiane (Milano,

Roma, Firenze, Bologna, Venezia) e dettaglia, ma soprattutto spiega, fattori utili alla

interpretazione presente, e quindi alla programmazione e progettazione future, di quella

che è una delle declinazioni più interessanti della sharing economy: prezzi medi, profilo

dei clienti, booking window, durata del soggiorno, variazioni da quartiere a quartiere città

per città.

Questo studio conferma che il settore delle locazioni a tempo è in crescita – calcoliamo

che in Italia oltre 6 milioni di case potrebbero essere rette con tale modalità - e può essere

un volano per l’economia e per il turismo non solo delle città, dove la casa che non è prima

abitazione spesso rappresenta per i proprietari, più che una fonte di reddito, un problema

in termini di burocrazia e gestione, ma anche, per esempio, di località di montagna, che

stanno rischiando lo spopolamento anche perché le seconde case non vengono affittate

e rimangono vuote per gran parte dell’anno.

L’Osservatorio ribadisce quanto crediamo da tempo: il settore degli affitti brevi è

l’indicatore e in tale ottica va governato, dei cambiamenti epocali che caratterizzano le

persone, il loro modo di viaggiare, lavorare, vivere la città. C’è una definizione che ci

piace: quella di cittadino temporaneo. Già oggi le persone, vuoi per lavoro vuoi per turismo,

vivono e usufruiscono dei servizi di più città nel corso dell’anno. Domani ciò sarà la

normalità. Gli affitti brevi possono assecondare tale evoluzione e l’adesione a questo

paradigma portare alla soluzione di questioni – si pensi a Venezia – come la tassa di

soggiorno, lo spopolamento dei centri storici, il controllo dei flussi turistici.

Vincenzo Cella e Alberto Melgrati, CEO e Presidente CDA

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PREMESSA

L’Osservatorio sugli affitti brevi nasce da un’idea di Halldis S.p.A., società italiana

leader nella locazione temporanea di immobili gestiti per conto dei proprietari e

affittati principalmente per uso turistico ed esigenze di lavoro.

L’obiettivo di questo studio è fornire, con cadenza semestrale, informazioni

qualitative e quantitative relative al mercato degli affitti brevi, che rappresenta un

delle novità più interessanti e maggiormente in crescita nel settore immobiliare. Il

real estate in generale sembra essere in ripresa dopo la crisi del 2008: i dati

mostrano infatti che nell’ultimo biennio il mercato delle transazioni è tornato positivo

e anche le previsioni per i prossimi anni indicano una crescita nell’acquisto di

immobili come prima abitazione. Storicamente il mercato immobiliare italiano si

caratterizza come un mercato di sostituzione (vendere la prima casa per

acquistarne un’altra). Infatti, in Italia i proprietari sono il 73% a fronte del 66%

dell’area Euro.1

È proprio in questo contesto che si inserisce il concetto di affitto a breve termine:

un affitto che non costituisce una alternativa abitativa rispetto alla proprietà, sempre

privilegiata dagli italiani ma che è in grado di affiancarsi ad essa, in caso di

necessità temporanea per motivi lavorativi, di studio, di vacanza, ragioni sanitarie

o altro ancora.

Inoltre, se da un lato l’affitto a breve termine costituisce una valida soluzione alle

esigenze temporanee di abitazione, dall’altro è una eccellente alternativa di

investimento per i proprietari che hanno disponibilità di immobili liberi ma che

temono o non vogliono impegnarsi con le classiche formule di locazione a lungo

periodo.

1 fonte: Eurostat 2017

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METODOLOGIA

Lo studio è stato condotto esaminando i seguenti indicatori e con i seguenti

perimetri di indagine:

• ADP (Average Daily Price: prezzo medio giornaliero)

• Offerta (il totale degli appartamenti gestiti nelle città prese in esame)

• Domanda (profilo dei clienti Halldis)

• Booking Window (arco di tempo compreso tra il momento della prenotazione

e l’arrivo presso l’appartamento prenotato)

• Durata media del soggiorno

• Differenziazione per città e zone

• Distinzione tra short-term brevi (soggiorni di durata inferiore/uguale a 30

giorni) e short-term lunghi (soggiorni di durata superiore a 30 giorni)

• Trend del semestre precedente all’arco di tempo analizzato (luglio–dicembre

2016)

Le città oggetto di studio dell’Osservatorio sono le seguenti:

• Milano

• Roma

• Firenze

• Bologna

• Venezia

N.B.I dati raccolti non sono da considerarsi assoluti, in quanto l’ambito di osservazione è

limitato ai clienti Halldis. Inoltre, eventuali aumenti/diminuzioni del valore dell’ADP possono

essere attribuiti al numero di appartamenti presenti all’interno del portfolio Halldis durante

l’arco di tempo preso in analisi, che può variare da un semestre all’altro.

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DEFINIZIONE DI “AFFITTO BREVE”

L’affitto breve è la tipologia di contratto temporaneo che prevede una locazione di

durata inferiore rispetto all’affitto tradizionale. Indicativamente, tutti gli affitti al di

sotto dei 18 mesi rientrano in questa definizione, che tuttavia a sua volta presenta

due principali sottocategorie:

1. L’affitto turistico, che arriva a un massimo di 30 giorni

2. L’affitto transitorio, che generalmente non supera mai i 18 mesi.

L’affitto breve, che negli ultimi anni è diventato un fenomeno di costume come tutte

le manifestazioni di sharing economy, è nato principalmente per far fronte a varie

esigenze: è infatti la soluzione più amata da chi viaggia per svago e vuole sentirsi

a casa anche fuori città, ma negli ultimi tempi il target si è ampliato

considerevolmente, arrivando a includere anche lavoratori e studenti fuori sede,

pazienti in cura presso gli ospedali e altre tipologie di utenti.

Da un punto di vista economico l’affitto breve rappresenta una grande opportunità

per gli italiani proprio per la loro natura di proprietari di immobili che, spesso, hanno

più di un’unica casa di proprietà. Questa tipologia di affitto consente infatti di

incrementare il ritorno sull’investimento portando il rendimento dell’immobile fino al

7%, o comunque nella maggior parte dei casi, permette di coprire i costi che un

immobile inutilizzato genera in ogni caso.

Grazie all’affitto a breve termine, un appartamento può anche trasformarsi in una

struttura ricettiva, e quindi diventare un’importante fonte di reddito per i proprietari.

Nel dettaglio, per struttura ricettiva si intende un immobile la cui funzione principale

non è più l’uso abitativo ma diventa un uso puramente ricettivo, ovvero “accogliere”

i viaggiatori. In questo caso si parla di casa vacanza (CAV).

Tuttavia, come spesso accade nella sharing economy, il mercato è più veloce delle

norme giuridiche dei vari paesi e anche il mercato degli affitti brevi deve rientrare

nei modelli giuridici ed economici ordinari, a tutela sia degli attori coinvolti sia della

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società nel suo complesso. È per questa ragione che il 15 giugno 2017 è stata

approvata dal Parlamento la normativa italiana che regola gli aspetti fiscali

dell’affitto a breve termine, con l’introduzione della cedolare secca (l’imposta

speciale che sostituisce l’Irpef e l’imposta di registro) al 21%. Grazie alla nuova

normativa, i proprietari non dovranno più preoccuparsi dell’adempimento fiscale in

quanto la quota sarà interamente a carico dei gestori. In questo modo potranno

evitare incombenze fiscali e morosità e saranno finalmente tutelati nel mettere a

reddito le loro proprietà in modo flessibile e trasparente.

I proprietari di casa hanno due possibilità: possono optare per la cedolare secca al

21% o per il versamento dell’Irpef (aliquota minima del 23%), indicando nella

dichiarazione dei redditi i proventi delle locazioni. Inoltre, la nuova norma non

riguarda solo i proprietari di casa, ma anche gli intermediari immobiliari (tra cui

agenzie, società e portali): altri importanti attori in questo scenario.

Tutto questo è principalmente volto a evitare il mancato pagamento delle imposte,

considerando che nel 2015 sono stati oltre 40 milioni i pernottamenti non registrati

in strutture ricettive extra alberghiere, con un mancato gettito che ammonta a

circa 192 milioni di euro per le casse dello Stato e a circa 100 milioni di euro per

quelle dei Comuni, per il mancato versamento della tassa di soggiorno.2

2 fonte: Immobiliare, è boom degli affitti brevi, La Stampa, 25 febbraio 2017

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QUADRO CONGIUNTURALE DI SETTORE

Nell’ultimo biennio il mercato delle transazioni ha dato dei segnali positivi: la quota

di famiglie interessate all’acquisto di immobili risulta infatti consistente, e anche le

previsioni per i prossimi anni indicano delle crescite. I dati mostrano che nel 2016

in Italia sono stati acquistati circa 808 mila immobili, con un leggero incremento tra

il primo e il secondo semestre dell’anno.

Nel dettaglio, la regione nella quale sono stati acquistati più immobili è la

Lombardia, mentre le regioni in cui sono maggiori le compravendite per numero di

abitanti sono la Valle d’Aosta, la Liguria e il Friuli Venezia Giulia.3

In Italia si contano 34,4 milioni di immobili: le abitazioni principali sono 19,8 milioni,

le seconde case 13 milioni, quelle già locate 2,8 milioni; tolte quelle destinate a

utilizzi altri o gratuiti, le abitazioni a disposizione sono oltre 6 milioni. Attualmente il

mercato degli affitti brevi in Italia riguarda 500 mila immobili, grazie ai quali il

Governo prevede di incassare col fisco 81,3 milioni di euro aggiuntivi nell’anno

2017.4

Mediamente in Italia il ricavo lordo potenziale per ogni proprietà messa a

disposizione può ammontare a 16 mila euro lordi annui. Al netto delle imposte e

dei costi di gestione, l’introito medio è di circa 8 mila euro, che arrivano a coprire

ampiamente i costi sostenuti per il mantenimento dell’abitazione. Nelle grandi città

(Milano, Venezia, Bologna, Firenze, Roma) questi valori potrebbero addirittura

arrivare a raddoppiare o triplicare.5 Inoltre, i contratti di affitti brevi sempre più

spesso si rinnovano anno dopo anno, garantendo una maggiore redditività, con un

incremento del 30% nel 2016 rispetto al 2015.6

3 fonte: Rapporto sui dati statistici notarili, 2016 4 fonte: dati Agenzia delle Entrate e Abi, elaborati da Halldis 5 fonte: dati Agenzia delle Entrate e Abi, elaborati da Halldis 6 fonte: Immobiliare, è boom degli affitti brevi, La Stampa, 25 febbraio 2017

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TABELLA 1 - LE ABITAZIONI IN ITALIA

34,4 milioni Abitazioni totali

19,8 milioni Abitazioni principali

13 milioni Seconde case

2,8 milioni Case già locate

6,3 milioni Case disponibili sul mercato

>500 mila Abitazioni attualmente presenti sul mercato degli affitti

brevi

Le case come opportunità turistiche: il caso delle Alpi Italiane

In numerose località e cittadine delle valli italiane stanno nascendo progetti

finalizzati a recuperare posti letto e ricettività qualificata dalle case inutilizzate (i

cosiddetti 'letti freddi'). I dati mostrano infatti che in questi ultimi anni gran parte del

patrimonio costruito a scopo di seconda casa giace inutilizzato, a seguito della

perdita di potere d'acquisto delle famiglie italiane nonché della generale

demolizione del tradizionale status symbol legato all'acquisto del bene immobiliare

in località di villeggiatura. Inoltre, molti comuni montani sono alla disperata ricerca

di superfici per ampliare la propria offerta ricettiva e differenziarla per poter attirare

maggiore clientela. Le case vuote sono la soluzione che unisce i proverbiali due

piccioni con una fava, consentendo peraltro di non ricorrere a investimenti al

momento attuale non sostenibili.

Un esempio è Madesimo, in Valchiavenna, dove il consorzio di promozione turistica

rappresenta da 3 anni anche la struttura operativa di gestione degli appartamenti

non utilizzati dai proprietari. Grazie a questo progetto, la maggiore offerta

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qualificata per una clientela specialmente estera, insieme ad un flusso maggiore

nei periodi di picco, produce un reddito che consente di sostenere le spese di

gestione e miglioria degli immobili, e porta nelle casse del comune i contributi della

tassa turistica. Ma soprattutto, comunica alla clientela internazionale una formula

ricettiva più dinamica, fatta di soluzioni diverse e complementari (la casa, l'hotel),

in grado di rendere subito più appetibile la località stessa. Progetti come quello di

Madesimo sono attualmente in via di sviluppo anche in Val d'Aosta e Val Camonica

e località come Bormio e San Sicario.

Ricettività nelle case vs ricettività alberghiera

Parlando di ricettività, non si può non far menzione della tipologia di ricettività per

antonomasia: quella alberghiera. I diversi studi condotti sostengono che il tasso di

crescita della ricettività nelle case risulta essere superiore a quello della ricettività

alberghiera:

Uno studio7 ha fotografato la differenza di crescita negli ultimi 10 anni tra il settore

alberghiero e gli alloggi in affitto. Questi i dati relativi alle città di interesse storico e

artistico, che corrispondono alle location di maggiore interesse per Halldis:

TABELLA 2 - CONFRONTO TRA RICETTIVITA' ALBERGHIERA E RICETTIVITA' NELLE CASE

Tipologia 2004 2015 Crescita

Hotel 5 stelle 75 143 +90.6%

Hotel 4 stelle 778 1353 +73.90%

Hotel 3 stelle 1801 2186 +21.3%

Alloggi in affitto 3916 14211 +262,90%

Case per ferie 497 815 +63.99%

Ciò si deve principalmente al fatto che questa importante economia, largamente

sommersa e non 'industrializzata' fino all'avvento delle nuove tecnologie e del

7 Rapporto 2017 sul mercato immobiliare alberghiero, Giugno 2017 – Scenari Immobiliari

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fenomeno Airbnb, sta godendo proprio dei frutti della progressiva affermazione

come vero e proprio settore a sé stante.

Un altro importante dato che emerge da diverse indagini è l’interesse sempre

maggiore con cui gli hotel guardano al mondo delle case: a riprova di ciò sono le

prime operazioni di acquisizione di operatori di home rental da parte di catene o

soggetti alberghieri.

Il mondo dell'home rental: distributori e gestori

Il settore della gestione di case ad uso ricettivo e locativo, che sia esso business o

leisure, si può suddividere in due grandi segmenti: il segmento della gestione e

quello della distribuzione.

Il segmento della gestione è costituito dagli operatori che nello specifico si

occupano di tutte le fasi della gestione (accoglienza clienti, pulizia e manutenzione

degli immobili, gestione di contratti e pagamenti, ecc.) per conto dei proprietari.

Questi soggetti agiscono principalmente su 3 livelli:

• città (operatori con portafogli compresi tra 50 e 300 unità, localizzate

prevalentemente in una sola metropoli)

• Livello nazionale/internazionale (operatori con portafogli compresi tra 1000 e

5000 unità, prevalentemente anche se non esclusivamente in un paese)

• Livello mondiale (operatori con una consolidata rete internazionale di unità,

superiore alle 5000).

Le dimensioni degli operatori nel mondo dell'home rental si stanno pian piano

evolvendo considerevolmente, e si stanno strutturando a fianco della parallela

espansione degli operatori di hôtellerie.

Il segmento della distribuzione è invece rappresentato dagli operatori che mettono

in contatto cliente e proprietario/gestore senza gestire direttamente le case; questa

categoria si è consolidata tra il 2007 e il 2015, tramite la capitalizzazione e la

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successiva imposizione sul mercato mondiale di marchi come Booking.com,

Airbnb, HomeAway, FlipKey e Trivago e altri. Questo segmento in alcuni casi si

muove di pari passo con la distribuzione degli hotel (è il caso ad esempio di

Booking.com, che promuove indifferentemente sia case sia alberghi), tuttavia

esistono numerosi marchi focalizzati verticalmente sul solo segmento home.

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L’OFFERTA: QUADRO GENERALE DELLE CITTÀ

All’interno di questo studio verranno prese in analisi 5 località italiane (Milano,

Roma, Firenze, Bologna e Venezia), focalizzando l’attenzione sui seguenti

indicatori:

• Prezzo Medio Giornaliero (indicato come ADP, Average Daily Price)

• Booking Window (arco di tempo compreso tra il momento della prenotazione

e l’arrivo presso l’appartamento prenotato)

• Permanenza media del soggiorno

L’indagine è stata effettuata confrontando i dati del primo semestre 2017 con i dati

del secondo semestre 2016, distinguendo i soggiorni definiti short-term brevi (di

durata inferiore ai 30 giorni) da quelli short-term lunghi (di durata uguale o superiore

ai 30 giorni), fatta eccezione per Venezia, che non riporta soggiorni lunghi.

Soggiorni Short-term brevi (< 30 giorni)

ADP 2017 (I sem.)

ADP 2016 (II sem.)

Booking window 2017 (I sem.)

Booking window 2016

(II sem.)

Permanenza media 2017 (I

sem.)

Permanenza media 2016 (II

sem.)

MILANO € 151,93 € 138,90 39,84 24,81 7,8 8,5

ROMA € 122,14 € 123,83 51,54 41,64 7,9 7,8

FIRENZE € 162,78 € 172,20 79,58 80,4 6 5,2

BOLOGNA € 152,59 € 164,58 63,90 50,93 5,9 5,5

VENEZIA € 295,94 € 227,91 70,83 66,92 2,1 2,3

La città di Venezia, con i suoi € 227,91 (II semestre 2016) e € 295,94 (I semestre

2017) risulta la destinazione più costosa in entrambi i semestri analizzati. Il

notevole incremento è imputabile in primis a una riportafoliazione delle proprietà

gestite e, in secondo ordine, è dato da fattori come fiere ed eventi, con un

conseguente aumento della domanda. Seguono Firenze, Bologna, Milano e per

ultima Roma, il cui valore risulta leggermente decrescente da un semestre all’altro,

con € 123,83 e € 122,14.

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Sebbene facciano riferimento a due diverse stagionalità, è evidente il forte

incremento dei prezzi di Venezia (+29,8%). L’incremento dei prezzi di Milano

(+9,3%) è invece imputabile in maggior parte agli eventi fieristici e di richiamo

internazionale che si concentrano nel primo semestre.

Escludendo Milano, la booking window è ampia nella maggioranza dei casi, a

dimostrazione che vi è una tendenza a prenotare con largo anticipo. Questo vale

soprattutto per Firenze, prima destinazione tra tutte con una booking window di

80,4 e 79,58 giorni rispettivamente, nel secondo semestre 2016 e nel primo 2017.

Le città in cui si soggiorna più a lungo sono Milano e Roma, città con grande

afflusso turistico ma anche notoriamente frequentate da chi viaggia per lavoro. In

entrambe le destinazioni la permanenza media, relativamente agli short-term brevi,

si aggira attorno agli 8 giorni. Ultima Venezia, il cui valore di permanenza media è

leggermente superiore ai 2 giorni.

Soggiorni Short-term lunghi (> 30 giorni)

ADP 2017 (I sem.)

ADP 2016 (II sem.)

Booking window

2017 (I sem.)

Booking window 2016 (II sem.)

Permanenza media 2017

(I sem.)


(II sem.)

MILANO € 74,79 € 85,81 23,36 19,92 97,7 107,5

ROMA € 69,66 € 75,98 35,76 38,55 80,1 88,7

FIRENZE € 79,17 € 80,85 108,56 91,7 70,5 102,7

BOLOGNA € 67,75 € 56,80 30,25 41,4 55,7 113,6

VENEZIA ND ND ND ND ND ND

Nel caso dei soggiorni di tipologia short-term lunghi, si notano delle differenze tra il

secondo semestre 2016, che vede Milano come destinazione più cara, e il primo

semestre 2017, i cui dati mostrano invece Firenze come prima destinazione per

ADP.

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Sempre in merito al prezzo medio giornaliero, in tutti i casi si registrano dei cali tra

un semestre e quello successivo, fatta eccezione per Bologna, che registra un

incremento del 19%.

Anche in questo caso, Firenze risulta essere la città con la booking window

sensibilmente più ampia, con un valore di 108,56 giorni, mentre le altre destinazioni

si mantengono in una forbice compresa tra i 20 e i 40 giorni.

La permanenza media è in calo in tutte le destinazioni: nel caso di Roma, la

diminuzione è minima (del 10% circa), mentre in tutti gli altri casi si registra un calo

più consistente, soprattutto nel caso di Bologna, in cui la permanenza media è

diminuita del 49%.

È importante sottolineare come le variazioni della permanenza media e il rapporto

tra short-term lunghi e brevi, siano quasi sempre imputabili allo stock limitato di

prodotti sul mercato, più che a variazioni delle abitudini degli utenti. Infatti, nel

settore degli affitti a breve termine la domanda è sempre superiore all’offerta e se

si verifica una variazione significativa in una delle due sottocategorie (short-term

lungo o breve), anche l’altra categoria ne risente a causa del ridursi dello stock

disponibile.

Non si registrano dati per Venezia, che in qualità di destinazione prettamente

turistica non presenta nessun soggiorno di durata superiore ai 30 giorni.

Nei paragrafi successivi verranno riportati, sempre attraverso delle tabelle, i dati

relativi alle varie città differenziati per quartieri. Fa eccezione Venezia che, per

dimensione urbana e localizzazione degli immobili facenti parte del campione, si è

scelto di non suddividere per zone.

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MILANO

Short-term brevi

ADP 2017 (I

sem.)

ADP 2016 (II sem.)

Booking window

2017 (I sem.)



(I sem.)


(II sem.)

Tot. Appartamenti campione: 367 Loreto-Viale Monza € 193,06 € 134,53 20,21 23 7,3 7,2

Conciliazione-Cadorna € 138,89 ND 1 ND 12,7 ND

Brera € 167,89 € 135,62 47,63 27,11 7,7 11

Rho Fiera € 93,32 € 87,27 49,59 29,14 6,8 7,1

Stazione Centrale € 107,08 € 132,19 19,6 14,38 11,9 10,2

Porta Venezia € 141,52 € 158,05 32,55 20,97 9,1 7,8

Palestro-San Babila € 204,35 € 138,14 29,07 19,35 5,4 8,1

Fiera Milano € 109,19 € 98,99 21,84 14,61 11,1 10,3

Garibaldi-Isola € 125,60 € 129,06 33,44 19,35 10,2 10

Sant'Ambrogio-Cattolica € 181,23 € 157,22 56,17 20,26 5,8 10

Sempione € 141,16 € 123,94 24 16,88 12,5 12,7

Quadrilatero della Moda € 339,06 ND 5,67 ND 5,4 ND

Gambara-Bande Nere € 110,83 € 92,19 23,75 7 12,9 9,4

Bovisa-Politecnico € 130,42 € 99,45 22,46 13,77 11,4 10,7

Lodi-San Donato € 245,60 ND 59,39 ND 4,7 ND

Vercelli-Sant'Agostino € 216,70 € 191,46 51,92 45,85 5,5 7,9

Duomo-Centro € 151,93 € 251,69 39,84 34,1 7,8 5

Bicocca-Zara € 99,72 € 80,79 39,45 8,86 10,8 14,1

Linate € 126,22 € 110,71 49,67 42,43 9 11

Navigli € 138,12 € 127,82 25,59 17,73 11,3 9,9

Bocconi € 113,82 € 91,98 13,82 10,16 7 10,4

Città Studi € 145,56 € 97,12 8,33 12,42 9,7 9,2

Porta Romana € 149,87 € 131,02 57,05 29,58 5,6 8,2

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Nell’ambito dei soggiorni short-term brevi, il Quadrilatero della Moda risulta essere

il quartiere con l’ADP più alto (circa € 339), valore che non stupisce affatto data la

quantità di immobili di prestigio presenti in zona.

Seguono i quartieri Vercelli-Sant’Agostino (€ 216,70) e Palestro-San Babila (€

204,35), anch’esse aree di Milano ricche di immobili di prestigio. L’alto ADP di zone

periferiche come Lodi-San Donato (€ 245,60) è da ricondurre alla disponibilità in

zona di appartamenti di ampie metrature, destinati ad utenza business.

Short-term lunghi

ADP 2017 (I sem.)

ADP 2016 (II sem.)

Booking window

2017 (I sem.)


Durata media

soggiorno 2017 (I sem.)

Durata media

soggiorno 2016 (II sem.)

Tot. Appartamenti campione: 367

Loreto-Viale Monza € 61,25 € 90,59 21,8 28,5 49,4 88,5

Conciliazione-Cadorna € 119,28 ND 10,5 ND 157,5 ND

Brera € 98,85 € 112,37 33,65 19,08 107,9 157

Rho Fiera € 47,49 € 59,12 32,54 16,76 57,1 56,4

Stazione Centrale € 75,19 € 77,43 28,28 22,11 110,2 93,6

Porta Venezia € 87,75 € 83,82 24,38 16,12 89,1 89,6

Palestro-San Babila € 84,46 € 88,02 46,38 12,75 62,1 51,5

Fiera Milano € 73,27 € 72,58 21,96 19,27 86 144,3

Garibaldi-Isola € 78,81 € 104,41 18,17 16,8 86,4 97,6

Sant'Ambrogio-Cattolica € 74,65 € 107,80 11,78 21,21 105 75,2

Sempione € 123,58 € 101,27 20,75 21,07 152,1 170,4

Quadrilatero della Moda ND ND ND ND ND ND

Gambara-Bande Nere € 71,93 € 86,16 6,86 29 78,9 180,3

Bovisa-Politecnico € 61,70 € 51,63 10,88 17 64,1 97,6

Lodi-San Donato € 73,53 € 90,59 37 28,5 108 88,5

Vercelli-Sant'Agostino € 92,94 € 89,00 17,33 9,2 168,3 142,4

Duomo-Centro € 108,21 € 111,94 31,89 31,18 127,4 237,7

Bicocca-Zara € 58,22 € 59,52 24,81 16,4 134,7 105,1

Linate € 66,15 ND 5,33 ND 97,7 ND

Navigli € 46,65 € 76,86 28,85 26,89 139,1 112,6

pag. 20

In merito ai soggiorni short-term lunghi, nel secondo semestre 2016 il quartiere

Brera risulta essere il più caro, con un ADP di € 112,37, seguito da Duomo-Centro

(€ 111,94) e Sant’Ambrogio-Cattolica (€ 107,80): si conferma dunque il primato del

centro città. Situazione diversa per il semestre successivo, che vede la zona di

Sempione al primo posto per ADP (€ 123,58), seguita ancora una volta dal

quartiere Duomo. Entrambe le zone spiccano nettamente sulle restanti, il cui valore

più alto è quello del quartiere Brera, che si attesta intorno ai € 98.

Per il Quadrilatero della Moda non si registra alcun dato, data la mancanza di

prenotazioni superiori ai 30 giorni.

Bocconi € 66,52 € 60,41 15,16 15,69 57,8 110,4

Città Studi € 77,88 € 66,32 22,6 13,68 50,1 86,5

Porta Romana € 91,22 € 86,38 21,88 34,32 94,9 107,4

pag. 21

ROMA

Short-term brevi

Per quanto concerne la città di Roma nell’ambito dei soggiorni di durata inferiore ai

30 giorni, nel secondo semestre 2016 la zona di Campo de’ Fiori-Piazza Navona

riporta il più alto ADP (circa € 153), seguita da Trevi e Piazza di Spagna (€ 139) e

il quartiere Flaminio-Parioli (€ 137).

ADP 2017 (I

sem.) ADP 2016 (II

sem.) Booking window

2017 (I sem.)


Durata media


Durata media



Piazza Bologna-Nomentana € 92,14 € 128,38 19,67 32,5 14,7 8,5

Colosseo-Monti € 148,81 € 131,70 47,82 38,7 6,5 7,8

Campo de' Fiori-Piazza Navona € 148,31 € 153,05 66,34 61,67 6,6 6,4

San Giovanni € 117,62 € 91,49 37,67 9,88 9,7 10,9

Ostiense-Piramide € 93,07 € 113,12 39,75 20,1 12,2 8,8

Balduina € 116,07 € 107,44 23 23,29 9,6 13,6

Trevi € 134,56 € 139,41 44,97 29,85 6,4 6,3

Prati € 99,36 € 117,76 52,78 22,83 10,6 7,5

Trieste-Nomentano € 97,43 € 103,94 11 19 11 14,4

Piazza di Spagna € 142,99 € 139,39 49,63 44,33 6,5 7,6

Trastevere-Monteverde € 94,98 € 109,34 28,25 33,08 9,5 9,1

Vaticano € 94,56 € 90,17 65,98 30,41 9,2 8,2

Termini-San Lorenzo € 139,77 € 116,58 50,89 28,19 6,3 7,5

Eur-Marconi € 75,43 € 85,72 12 23 14 10,2

Flaminio-Parioli € 111,97 € 137,06 43,89 40,13 12,7 10,8

pag. 22

Nei sei mesi successivi, Campo de’ Fiori si conferma come quartiere più costoso

insieme alla zona del Colosseo (€ 148); seguono Piazza di Spagna (€ 142,99) e la

stazione Termini (€ 139,77). In calo il quartiere Flaminio-Parioli, con un ADP di €

111,97 (-18% circa).

Short-term lunghi

ADP 2017

(I sem.) ADP 2016 (II sem.)



Durata media


Durata media



Piazza Bologna-Nomentana € 68,94 € 84,51 20,5 49,33 63,3 164,7

Colosseo-Monti € 80,16 € 69,32 59,69 16,57 61,7 64,6

Campo de' Fiori-Piazza Navona € 80,95 € 81,20 79,19 73 44,2 52,1

San Giovanni € 50,12 € 65,07 ND 27,29 120,4 96,1

Ostiense-Piramide € 62,12 € 74,52 11,18 14 73,3 74,8

Balduina € 65,91 € 63,08 18 ND 57 88,5

Trevi € 104,47 € 65,95 61,4 105,75 72,6 145

Prati € 66,08 € 82,24 4,5 27 226,5 152

Trieste-Nomentano € 82,50 € 81,41 28,83 22,1 134,2 90,9

Piazza di Spagna € 107,36 € 105,01 38 51,5 69,3 97,7

Trastevere-Monteverde € 62,75 € 67,59 55,77 16,36 45,8 70,6

Vaticano € 65,58 € 71,44 44,33 27,24 76 105

Termini-San Lorenzo € 64,41 € 68,40 17 20,25 53,8 64,5

Eur-Marconi € 54,96 € 73,67 0,25 38 133,3 30

Flaminio-Parioli € 68,67 € 74,43 34,25 66,19 99,8 80,3

I dati relativi ai soggiorni di durata superiore ai 30 giorni mostrano Piazza di Spagna

come la zona con l’ADP più alto, che risulta nettamente superiore rispetto agli altri:

nella seconda metà del 2016 è pari a circa € 105, mentre durante la prima metà

del 2017 si nota un leggero incremento (€ 107,36).

Solo la zona di Trevi tiene testa al quartiere Spagna, passando da un valore ADP

di € 65,95 nel secondo semestre a € 104,47 nella prima metà del 2017, che risulta

comunque leggermente inferiore all’ADP di Piazza di Spagna.

pag. 23

I restanti quartieri presentano dei valori che oscillano tra € 50 e 82, risultando

chiaramente inferiori ai primi due.

pag. 24

FIRENZE

Short-term brevi

ADP 2017 (I

sem.) ADP 2016 (II sem.)



Durata media


Durata media



Fortezza da Basso € 115,11 € 169,84 41,89 23,69 10 5,2

Ponte Vecchio € 130,95 € 170,87 76,52 82,35 6,8 4,3

Santa Maria Novella € 151,28 € 141,06 85,82 82,39 5,2 4,3

Oltrarno € 170,40 € 176,46 75,21 77,28 5,9 6

Santa Croce € 145,03 € 170,16 81,62 75,87 6,6 5,4

Duomo € 180,16 € 184,74 87,09 81,25 5,2 5,2

Piazza della Libertà € 156,39 ND 42,18 ND 4,4 ND

Come mostra la tabella, la zona con il più alto ADP è quella del Duomo, con un

valore di € 184,74 durante la seconda metà del 2016 e € 180,16 nel primo semestre

2017; tra i due semestri si registra quindi una leggera diminuzione, pari al 2,5%.

In tutti i restanti casi si registrano dei cali nel passaggio da un semestre all’altro,

tranne per la zona circostante la stazione Santa Maria Novella, in cui invece viene

mostrato un incremento nel valore del prezzo medio giornaliero del 7% (da €

141,06 a 151,28).

Ne consegue che Santa Maria Novella, che durante la seconda metà del 2016

risultava essere la zona meno costosa, nei primi sei mesi del 2017 lascia il posto

al quartiere di Fortezza da Basso, che passa da un valore di € 169,84 a € 115,11.

pag. 25

Short-termfas lunghi

ADP 2017 (I sem.)

ADP 2016 (II sem.)



Durata media


Durata media



Fortezza da Basso € 49,89 € 70,24 26 45 64 126,3

Ponte Vecchio € 97,84 € 68,32 129 78,33 42,7 92,7

Santa Maria Novella € 60,90 € 70,80 98,11 88,08 90 105,3

Oltrarno € 67,58 € 74,22 127,03 77,36 72,2 117,1

Santa Croce € 118,18 € 82,40 123,82 119,36 58,2 95,2

Duomo € 84,91 € 74,04 106,19 106,32 65,9 85,8

Piazza della Libertà € 74,95 € 65,70 56 72,5 125 105,5

Nell’ambito dei soggiorni di durata superiore ai 30 giorni, nel secondo semestre

2016 la zona con il più alto prezzo medio giornaliero è quella di Santa Croce (€

82,40), seguita da Oltrarno e Duomo, i cui valori si attestano intorno ai € 74.

Nel primo semestre 2017 il centro città risulta essere ancora la zona con l’ADP più

alto: Santa Croce rimane infatti il quartiere con il più alto ADP, registrando un

incremento del 30%. A seguire la zona di Ponte Vecchio, che nell’arco dei due

semestri presi in esame passa da un valore di € 68,32 a € 97,84, riportando

anch’essa un aumento del 30% nell’ADP. Per ultima la zona di Fortezza da Basso,

con un ADP di € 49,89.

Santa Maria Novella, a differenza dei soggiorni brevi dove riportava il valore più

alto tra tutti i quartieri analizzati, presenta un calo nel prezzo medio giornaliero del

14%, risultando la seconda zona più economica a Firenze nei soggiorni di durata

superiore ai 30 giorni.

pag. 26

BOLOGNA

Short-term brevi

ADP

2017 (I sem.)

ADP 2016 (II sem.)



Durata media


Durata media



Centro città € 186,19 € 192,19 72,82 58,69 5,1 4,9

Stazione € 120,05 € 126,05 51,61 28,65 7,8 6,3

S. Vitale - S. Orsola € 98,79 € 128,94 41,56 28,26 7 5,5

Saffi - Osp. Maggiore € 109,84 € 134,04 39,32 21,3 7,8 5,7

Fiera € 124,30 € 118,09 35,08 41,78 5,9 7,7

Su 122 appartamenti presi a campione a Bologna per i soggiorni inferiori ai 30

giorni, il prezzo medio giornaliero (ADP) si conferma più alto nel centro città in

entrambi i semestri analizzati, sebbene si registri un calo del 3% tra la seconda

metà del 2016 e la prima metà del 2017.

Il calo più consistente lo riporta la zona di S. Vitale – Ospedale Sant’Orsola, in cui

l’ADP ha subito una diminuzione del 23% circa, risultando così il quartiere meno

costoso nel primo semestre 2017 (a differenza della seconda metà del 2016, in cui

la zona Fiera riportava un ADP più basso).

Short-term lunghi

ADP 2017

(I sem.) ADP 2016 (II sem.)



Durata media


Durata media



Centro città € 87,13 € 68,60 42,82 73,76 62,4 105,01

Stazione € 56,80 € 58,98 27,26 25,21 53,9 109,2

S. Vitale - S. Orsola € 62,78 € 54,50 45,33 58,4 45,3 95,6

Saffi - Osp. Maggiore € 83,30 € 66,65 70,5 20 122 62,5

Fiera € 58,39 € 47,47 13 45,6 39,3 99

pag. 27

Anche nell’ambito dei soggiorni di durata superiore ai 30 giorni l’area del centro

città si conferma quella con l’ADP più alto, che da un semestre all’altro è aumentato

del 21%, seguito dal quartiere Saffi – Ospedale Maggiore (+13%).

Un dato degno di nota riguarda la permanenza media a Bologna, che, rispetto al

2016, nel 2017 ha riportato un sensibile calo, parzialmente dovuto alla diversa

stagionalità: Bologna è infatti una città dove importanti fiere giocano un ruolo

fondamentale nella domanda di alloggio. In controtendenza risulta la zona intorno

all’Ospedale Maggiore, dove la lunghezza del soggiorno medio è invece

raddoppiata.

pag. 28

VENEZIA

Short-term brevi

ADP 2017 (I sem.)

ADP 2016 (II sem.)



Durata media


Durata media


VENEZIA € 295,94 € 227,91 70,83 66,92 2,1 2,3

A Venezia sono stati presi in considerazione solo i dati relativi a soggiorni inferiori

ai 30 giorni, in quanto il numero di soggiorni di durata superiore al mese si è rivelato

non significativo per costituire un campione statistico rappresentativo. Questo

perché Venezia è una meta principalmente leisure, che attrae per la stragrande

maggioranza turisti e pochissimi viaggiatori business, almeno nell’area insulare. Il

soggiorno medio è infatti molto breve: 2,3 giorni nel secondo semestre 2016 e 2,1

nel primo semestre 2017, il più basso se paragonato a tutte le altre città italiane

prese in esame. La booking window è piuttosto lunga, denotando un ampio margine

temporale tra il momento della prenotazione e l’arrivo, e i prezzi risultano più elevati

rispetto alle altre città esaminate, a testimonianza di una generale domanda

turistica più elevata rispetto all’offerta di strutture.

pag. 29

LA DOMANDA: DATI DEMOGRAFICI DI INSIEME

Accanto all’analisi dell’offerta, è stata anche esaminata la domanda, attraverso i

valori demografici degli utenti dei siti Halldis, ovvero età, genere, provenienza

geografica e interessi.

Fasce di età

Nei due periodi presi a confronto, le fasce di età si confermano identiche. In

particolare quella tra i 25 e i 34 anni risulta essere la più interessata agli affitti brevi,

rappresentando da sola quasi il 30% del campione preso in esame.

Ripartizione per fascia di età

Fascia di età 1° sem. 2017 2° sem. 2016

18-24 15,32% 18,13%

25-34 29,49% 29,98%

35-44 19,85% 18,64%

45-54 15,93% 15,49%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65+

pag. 30

55-64 12,08% 12,03%

65+ 7,33% 6,72%

Genere

Ripartizione per genere

Sesso 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Donne 62,20% 62,70%

Uomini 37,80% 37,30%

In entrambi i semestri, le donne rappresentano l’utenza predominante con il 62%,

due terzi del totale.

Nazionalità

Ripartizione per nazione di origine

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 31

Paese 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Italia 53,01% 55,17%

Stati Uniti 7,21% 6,03%

Regno Unito 4,55% 3,29%

Francia 4,22% 3,86%

Spagna 3,14% 3,17%

Germania 2,38% 1,94%

Russia 2,09% 2,15%

Giappone 1,78% 1,70%

Belgio 1,70% 1,82%

Canada 1,14% 0,76%

Il mercato italiano costituisce la fetta più grossa degli utenti che si approcciano ad

Halldis: il 53% nel primo semestre 2017, il 55% nel secondo semestre 2016. Segue

il mercato statunitense, la cui quota rappresenta rispettivamente il 7,2% e il 6%. Al

terzo posto il mercato inglese, che ha registrato un incremento dei viaggiatori da

un semestre all’altro (+ 2,5 %). In crescita tra il 2016 e il 2017 anche i viaggiatori

canadesi (+12%) e indiani (+4,8%).

Interessi

Sulla base dei dati estrapolati, gli utenti Halldis risultano interessati principalmente

al settore turismo, con particolare riferimento all’area dei viaggi in Italia ed Europa,

e al settore del real estate, con il mercato degli affitti e delle proprietà residenziali

come sotto segmenti.

pag. 32

Prevalgono la passione per la cucina, per i viaggi e per l’arredamento d’interni; in

particolare il 2017 ha visto in crescita gli amanti della buona cucina e dello

shopping, i quali prediligono l’appartamento come accommodation per i loro

soggiorni.

pag. 33

LA DOMANDA A MILANO

Fasce d’età e genere

A Milano nel primo semestre 2017 è in crescita la fascia di età 25-34 anni, che

passa da 27,29% a 29,36%. È invece in sensibile calo la fascia 18-24 anni, che

passa dal 21,52% del secondo semestre 2016 al 16,9% dei primi sei mesi del 2017.

Sostanzialmente costanti le altre fasce di età.

Milano – Ripartizione per fascia di età


18-24 16,9% 21,52%

25-34 29,36% 27,29%

35-44 16,85% 15,52%

45-54 15,82% 15,09%

55-64 13,45% 13,47%

65+ 7,61% 7,11%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65+

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 34

Milano – Ripartizione per genere

Leggermente più bassa la percentuale delle donne (61%) rispetto alla media

generale di tutte le città prese in esame (che supera il 62%), ma che risulta in

crescita di circa un punto percentuale nell’arco dei due semestri analizzati.

Nazionalità

Milano – Ripartizione per nazione di origine

Paese 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Italia 59,73% 62,09%



Francia 2,86% 2,49%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

Italia Stati Uniti RegnoUnito

Francia Spagna India Germania Russia Svizzera Turchia

1° sem. 2017 2° sem. 2016

Sesso 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Donne 61,70% 60,80%

Uomini 38,30% 39,20%

pag. 35

Spagna 2,63% 2,37%

India 1,56% 1,01%


Russia 1,44% 1,04%

Svizzera 1,33% 1,11%

Turchia 1,00% 1,46%

L’Italia rappresenta la maggioranza delle presenze a Milano, il 59% nel 2017, in

leggera diminuzione rispetto al 2016 dove arrivava al 62%; le presenze italiane a

Milano sono comunque superiori rispetto alla media generale, il cui valore ammonta

al 54%. Sempre rispetto alla media generale, sono molto più presenti gli indiani (dal

14° al 6° posto, con un +26% nell’arco dei due semestri). In crescita anche i russi

(+13,8%). Sebbene in leggero calo tra i due semestri, a Milano i clienti di nazionalità

turca rientrano tra le prime dieci nazionalità presenti.

pag. 36

LA DOMANDA A ROMA


Sebbene anche nella capitale la fascia 25-34 anni si confermi la maggiore utenza

per gli affitti brevi, a Roma la percentuale è più bassa (di poco superiore al 27% sia

nel primo semestre 2017 sia nel secondo del 2016) rispetto alla media del quadro

generale, che si attesta quasi al 30% per entrambi i periodi. Nel 2017 è diminuita

la percentuale di utenti 18-24 anni, dal 18% al 13,2%, mentre la media nazionale

supera il 15%. In leggero aumento le rimanenti fasce di età.

Roma – Ripartizione per fascia di età


18-24 13,24% 17,90%

25-34 27,20% 27,65%

35-44 20,21% 18,56%

45-54 17,24% 16,05%

55-64 13,32% 12,66%

65+ 8,80% 7,17%%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65+

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 37

Roma – Ripartizione per genere

Sesso 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Donne 62,20% 62,70%

Uomini 37,80% 37,30%

Le donne rappresentano il 64,3% dell’utenza su Roma nel 2017, in leggera

crescita rispetto al 2016 e di poco al di sopra della media generale (62%).

Nazionalità

Roma – Ripartizione per nazione di origine

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

Italia Stati Uniti Spagna RegnoUnito

Francia Germania Argentina Australia Canada Giappone

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 38

Paese 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Italia 59,23% 66,57%


Spagna 5,17% 4,16%


Francia 2,70% 2,65%


Argentina 1,49% 1,38%

Australia 1,43% 0,92%

Canada 1,32% 0,99%


Si confermano in maggioranza gli italiani, anche se in calo tra il 2016 (66,5%) e il

2017 (59,2%), ma comunque superiori alla media generale del 54%. Crescono

invece gli americani, passando dal 5,1% all’8,7% del totale. Un’altra crescita

significativa nel 2017 è quella degli inglesi, che nel passaggio da un semestre

all’altro raggiungono il 3,6% del totale dell’utenza.

pag. 39

LA DOMANDA A BOLOGNA


La fascia 25-34 anni raggiunge quasi il 30%, in crescita nel 2017 e in linea con i

dati generali. Nel 2017 si registra anche un sensibile calo della fascia 18-24 anni:

13,8% nel primo semestre 2017 contro il 20,7% del periodo precedente.

Bologna – Ripartizione per fascia di età


18-24 13,77% 20,76%

25-34 29,18% 27,89%

35-44 19,83% 17,20%

45-54 17,13% 15,70%

55-64 12,24% 12,53%

65+ 7,85% 5,92%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65+

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 40

Bologna – Ripartizione per genere

Sesso 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Donne 60,70% 63,90%

Uomini 39,30% 36,10%

Dati di genere in linea con il quadro generale, con un leggero calo della percentuale

che riguarda la presenza femminile, che passa dal 63,9% nel secondo semestre

2016 al 60,7% nel 2017.

Nazionalità

Bologna – Ripartizione per nazione di origine

Paese 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Italia 65,08% 75,51%



0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

Italia RegnoUnito

Stati Uniti Francia Australia Germania Spagna Turchia Canada Irlanda

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 41

Francia 1,73% 1,14%



Spagna 1,37% 0,97%

Turchia 1,09% 0,87%

Canada 1,03% 0,53%

Irlanda 0,87% 1,47%

Si registra un netto calo delle presenze italiane a Bologna, dal 75,5%, del 2016 al

65% del 2017, dato che comunque resta più alto della media generale (54%).

Crescono invece in percentuale gli inglesi (dal 3,8% al 7%) e gli statunitensi (dal

3,8% al 5,5%).

pag. 42

FIRENZE

Fascia d’età e genere

A Firenze, la fascia 25-34 anni si conferma la fetta più consistente, anche se in

percentuale leggermente più bassa (26,8% nel 2016 e 26,1% nel 2017) della media

generale, che si avvicina al 30%. Quello che distingue Firenze dalle altre mete

italiane è una sostanziale omogeneità delle altre fasce di età, tutte in media più

presenti rispetto al quadro generale. In particolare sono più alte le medie delle fasce

56-64 e oltre i 65 anni: segno questo che molte persone, soprattutto stranieri, in età

adulta scelgono Firenze per soggiornare, o magari anche frequentare corsi di

lingua italiana o scuole di cucina.

Firenze – Ripartizione per fasce di età


18-24 16,90% 18,11%

25-34 26,02% 26,71%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65+

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 43

35-44 17,42% 15,53%

45-54 15,82% 17,16%

55-64 14,50% 13,88%

65+ 9,34% 8,61%

Firenze – Ripartizione per genere

Sesso 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Donne 68,20% 65,90%

Uomini 31,80% 34,10%

Le donne sono in aumento nel 2017 (da 65,9% a 68,2%) e superiori alla media

generale del 62%.

Nazionalità

Firenze – Ripartizione per nazione di origine

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%


Spagna Francia Australia Japan Canada India Germania

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 44

Paese 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Italia 31,48% 30,58%



Spagna 4,48% 3,35%

Francia 3,76% 2,65%



Canada 2,32% 1,47%

India 1,56% 0,61%


Su Firenze l’utenza italiana è molto più bassa della media generale (54%):

ammonta infatti al 30,6% nel periodo luglio – dicembre 2016 e al 31,5% nei mesi

tra gennaio e giugno 2017. Sono invece molto più elevate della media (che si

attesta intorno al 6,5%) le presenze statunitensi, in crescita tra un semestre e l’altro,

passando dal 18,9% del 2016 al 22,3% nel 2017. Decisa crescita degli spagnoli,

quarta nazionalità per presenze, che registra un incremento del +21,7% rispetto al

semestre precedente e dei francesi, al quinto posto con un +28,1%.

Sono numerosi anche i giapponesi presenti a Firenze, al settimo posto tra le

nazionalità.

pag. 45

VENEZIA

Fascia d’età e genere

A differenza delle città precedentemente analizzate, a Venezia non si riscontra un

picco della fascia 25-34 anni (che nella media generale tocca quasi il 30%), ma si

ha una più equa distribuzione delle fasce: quella 25-34 anni raggiunge il 23,8% nel

2016 e il 23,4% nel 2017, mentre la fascia 35-44 è solo di poco più bassa,

rispettivamente 22,4% nel 2016 e 21,4% nel 2017. Più alta della media nazionale

anche la fascia 45-54: a Venezia ha un valore del 19% per entrambi i periodi

analizzati, mentre la media generale si attesta intorno al 15%. Questo dato

potrebbe essere indice del fatto che a Venezia il costo medio degli appartamenti è

più alto rispetto alle altre destinazioni, e attira dunque fasce di utenti di età più alta.

Venezia – Ripartizione per fascia di età


18-24 16,90% 18,11%

25-34 26,02% 26,71%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65+

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 46

35-44 17,42% 15,53%

45-54 15,82% 17,16%

55-64 14,50% 13,88%

65+ 9,34% 8,61%

Milano – Ripartizione per genere

Sesso 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Donne 66,70% 64,70%

Uomini 33,30% 35,30%

La percentuale della presenza femminile a Venezia si attesta intorno ai due terzi,

mantenendosi quindi in linea con il trend generale, riportando tuttavia una crescita,

passando dal 64,7% nel secondo semestre 2016 al a 66,7% nel primo trimestre

2017.

Nazionalità

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%


Spagna Francia Australia Japan Canada India Germania

1° sem. 2017 2° sem. 2016

pag. 47

Paese 1° sem. 2017 2° sem. 2016

Italia 31,48% 30,58%



Spagna 4,48% 3,35%

Francia 3,76% 2,65%



Canada 2,32% 1,47%

India 1,56% 0,61%


A Venezia la media degli italiani presenti è in linea con il quadro generale (che era

del 55% nel 2016 e del 53% nel 2017), ma più bassa di città che attraggono

un’utenza business come Milano, Bologna e Roma, dove la media di italiani risulta

superiore al 60%. Seguono statunitensi e inglesi: questi ultimi sono in crescita

rispetto al 2016, passando dal 4,1% al 7,8% del totale, appena un punto

percentuale sotto gli USA e con una rilevante crescita del 53%. Nel 2017 sono

aumentati rispetto al semestre precedente anche tedeschi (+12,4%), australiani

(+13,1%) e svizzeri (+9,5%), mentre gli spagnoli hanno subito un calo nelle

presenze del 40,1%.

pag. 48

CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE GENERALI

Dall’analisi effettuata su 950 immobili situati a Milano, Roma, Firenze, Bologna e

Venezia, nell’arco dei due semestri presi a campione (luglio–dicembre 2016,

gennaio–giugno 2017), si evince che il mercato degli affitti brevi è stato soggetto a

diversi cambiamenti, soprattutto da un punto di vista economico.

Tra un semestre e l’altro infatti sono stati riscontrati degli incrementi nel prezzo

medio giornaliero in certe località e zone: un esempio può essere il quartiere

Sempione di Milano, il cui ADP è aumentato del 22% nell’arco dei due semestri (da

€ 101,27 a € 123,58 per i soggiorni di più mesi). Così come la zona Fiera di

Bologna, che ha riportato un incremento del 23% nei soggiorni superiori al mese

(da € 47,47 a € 58,39).

Degno di nota è anche il notevole aumento del ADP nella città di Venezia8, che in

entrambi i semestri analizzati risulta essere la destinazione più costosa tra quelle

prese in esame, e che ha visto crescere il prezzo medio giornaliero del 23%.

Per quanto riguarda i soggiorni di tipologia short-term lunghi (superiori al mese),

Milano risulta essere la destinazione più cara durante la seconda metà del 2016 (€

86,07 come ADP), mentre nel semestre successivo viene scalzata da Bologna, che

invece riporta un incremento del 19% nel passaggio tra i due semestri (da € 56 a €

68), diventando così la meta più costosa durante la prima metà del 2017.

In questi casi, fattori scatenanti possono essere la stagionalità, la presenza di fiere

e il calo della permanenza media che, in genere, è inversamente proporzionale al

prezzo.

In altri casi, sono stati riscontrati anche dei cali sostanziali nel prezzo medio

giornaliero: l’esempio più evidente è Roma, che ha registrato un calo, anche se

lieve, nel ADP generale (da € 123,83 a € 122,14) e in 6 dei 15 quartieri presi a

campione (Piazza Bologna-Nomentana, Ostiense-Piramide, Prati, Trastevere-

8 Si tratta di dati relativi esclusivamente ai soggiorni di durata inferiore ai 30 giorni, data la mancanza di prenotazioni superiori ai 30 giorni a Venezia.

pag. 49

Monteverde, Eur-Marconi, Flaminio-Parioli), sia nell’ambito dei soggiorni di durata

inferiore ai 30 giorni sia per quelli di durata superiore.

Come era facile ipotizzare, dai dati emerge che nella maggior parte dei casi le zone

più vicine al centro hanno un ADP più alto rispetto alle zone periferiche: si conferma

quindi la proporzionalità dei prezzi alla prossimità al centro città. Per esempio a

Milano nel 2017 l’ADP del Quadrilatero è stato 3,4 volte più alto dell’ADP di Bicocca

(€ 339,06 contro € 99,45).

Per quanto riguarda la booking window, si ha una tendenza generale a prenotare

con largo anticipo, soprattutto a Firenze (fino a 87 giorni per la zona centrale),

mentre fa eccezione Milano (22 giorni come media), dove l’arco di tempo tra la

prenotazione e l’arrivo risulta più breve del trend generale (40 giorni).

La permanenza media presenta un trend piuttosto altalenante, caratterizzato in

alcuni casi da cali drastici e da leggeri incrementi in altri. In particolare spicca

Bologna, che nell’arco dei due semestri riporta un grande calo nella permanenza

media nei soggiorni di tipologia short-term lunghi e che allo stesso tempo mostra

un leggero incremento nell’ambito dei soggiorni di durata inferiore ai 30 giorni.

I due eventi sono sicuramente collegati: visto che l’aumento dei soggiorni di breve

periodo ha comportato un calo dell’offerta disponibile per i soggiorni superiori al

mese.

Nei soggiorni short-term brevi primeggiano Milano e Roma, città con grande

afflusso turistico ma anche note destinazioni privilegiate da chi viaggia per lavoro.

Venezia è invece la destinazione con il valore di permanenza media più basso,

essendo una destinazione prevalentemente leisure e con prezzi particolarmente

alti.

In merito ai dati demografici presi in esame si evincono caratteristiche comuni tra

la media del quadro generale in Italia e le singole città analizzate (per esempio la

netta predominanza della fascia 25-34 anni e le donne come decisori di acquisto),

pag. 50

con qualche differenza per le destinazioni che attraggono un’utenza business

(Milano, Roma, Bologna) rispetto a mete principalmente leisure come Firenze e

Venezia.

I dati di genere appaiono omogenei tra le varie località: le donne rappresentano

ovunque i quasi due terzi dell’utenza, con picco a Firenze (67,5%), mentre il minimo

si tocca a Milano, con il 61%.

Le fasce di età si rivelano abbastanza costanti: la fascia 25-34 anni è quella che

maggiormente usufruisce degli affitti brevi, in media quasi un terzo del totale nel

panorama generale italiano. Si avvicinano a questa media Bologna e Roma,

mentre Milano la supera; al contrario Venezia e Firenze, destinazioni più turistiche

e che attraggono un’utenza meno business, hanno percentuali più basse per

questa fascia di età. In entrambe le città sono molto più presenti gli over 45: questo

dato si potrebbe spiegare alla luce del costo medio del soggiorno, che a Venezia è

il più alto tra le località prese in esame, subito seguito da Firenze, che risulta essere

una meta frequente per coppie mature e pensionati che spendono lunghi periodi in

città per frequentare corsi di cucina o di lingua italiana.

Fascia di età 25-34 anni

Italia Milano Roma Bologna Firenze Venezia

1° semestre 2017 29,5% 32,3% 27,2% 29,1% 26,1% 23,4%

2° semestre 2016 29,1% 30,1% 27,6% 28,4% 26,8% 23,8%

La nazionalità più presente è quella italiana, che costituisce la percentuale

maggiore sia nel quadro generale delle località italiane sia nelle singole città

esaminate, seguita da Stati Uniti e Gran Bretagna. In generale gli italiani si

avvicinano ovunque alla media generale del 54%, con un picco massimo di

pag. 51

presenze a Bologna, dove nel secondo semestre 2016 hanno rappresentato il

75,5% e in media nei due periodi esaminati il 71,8%. L’unica città che presenta dati

dissimili è Firenze: qui gli italiani nei due periodi confrontati sono in media il 31%,

mentre ben più presenti sono gli Stati Uniti con il 20,5%, contro valori che nelle altre

località oscillano dal 3,4% all’8,7%.

Gennaio-giugno 2017 per le prime tre nazionalità presenti


Italia 53% 59,7% 52,6% 65% 31,5% 52,1%

Stati Uniti 7,2% 5,5% 8,7% 5,4% 22,3% 7,8%

Regno Unito 4,5% 4,3% 3,6% 7% 5,9% 7,9%

Luglio-dicembre 2016 per le prime tre nazionalità presenti


Italia 55,1% 62% 66,6% 75,5% 30,6% 57,8%

Stati Uniti 6% 4,5% 5,1% 3,4% 18,9% 7,2%

Regno Unito 3,2% 3,1% 1,9% 3,8% 5,6% 4,2%

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