Presentazione rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano

Il mercato degli appartamenti nella Città Metropolitana e a Monza Brianza

II semestre 2016

Vincenzo Albanese

Presidente FIMAA Milano Monza & Brianza

7 marzo 2017Palazzo Turati, Via Meravigli 9/b

Milano

Collegio Agenti d’Affari in Mediazione delle Province di Milano Monza & Brianza dal 1945

430 46

446

4 494

476 51

9 558

467 50

349

750

448

3 525 57

8 642 69

668

776

876

9 835 86

687

781

668

961

461

760

344

840

642

1 449 52

9 590

400

500

600

700

800

900

1000

85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17*

Ntn

X 1.

000

Anni

2

2016: +18,9%2017*: +11,5%*

Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17

*Previsioni FIMAA MiMB (basati sulle indicazioni del sentiment IIQ2016) * Previsioni 2017

Il mercato della compravendita residenzialeVolumi in Italia, previsioni 2017(Numero di compravendite di appartamenti -NTN)

crescitaultimi 3 anni

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

I 2015II 2015

III 2015IV 2015

I 2016II 2016

III 2016IV 2016

-3

8,2 10

,8

9,4

20,6 22

,9

17,4

15,2

-4,6

9,6 12

,2

10,9

22,9

23,1

16,4

13,2

-2,2

7,5 10

8,7

19,4 22

,9

17,9

16,2

2

9,2

18,2

23,6 26

29,7

23,9

10,4

-2,9

16,4

11,6

12,1

24

22,7

19,1 21

,5

Valo

ri %

Trimestri

ITALIA

Capoluoghi

Non Capoluoghi

Milano città

Milano Resto Provincia

3

Volumi in Italia, Capoluoghi, Non capoluoghi e Milano città(Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN)

Il mercato della compravendita residenziale

Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17

Var % anno 16/15ITALIA +18,9%Milano + 21,9%Provincia + 21,8%

3T2016: + 23,9%4T2016 : +10,4%2016/2015: + 21,9%

4Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17

9,2

18,2

23,6 26

,0

29,7

23,9

10,4

16,4

11,6

12,1

24,0

22,7

19,1 21

,5

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0II

2015

III 2

015

IV 2

015

I 201

6

II 20

16

III 2

016

IV 2

016

Valo

ri %

Trimestri/Anni 1T2016: + 19,1%4T2016 : +21,5%2016/2015: + 21,8

MILANO CITTA’

CITTA’ METROPOLITANA (ESCLUSA MILANO) E MONZA BRIANZA

Volumi nella Città Metropolitana e Monza Brianza(Variazioni % annuali del numero di compravendite di appartamenti -NTN)

Il mercato della compravendita residenziale

24.542 24.689 24.775

21.843

18.97317.662

18.849 19.182

14.645 15.138 15.89918.035

21.978

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ntn

Anni

5

2016/2015: + 21,9%

Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17

Il mercato della compravendita residenzialeVolumi a Milano città(Numero di compravendite di appartamenti -NTN)

6

42.997

48.497 49.59347.123

41.095

34.048 34.240 33.816

25.61522.780 23.272

25.507

31.067

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ntn

Anni

2016/2015: + 21,8%

Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Agenzia delle Entrate, Nota trimestrale IV trimestre 2016, 01/03/17

Il mercato della compravendita residenzialeVolumi nella Città Metropolitana (no MB)(Numero di compravendite di appartamenti -NTN)

737746

755

772 778 782 785 789 792 793 794 795 799

650

675

700

725

750

775

800

825

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Mig

liaia

di u

nità

Anni

7

Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Mi MBFonte: Agenzia delle Entrate.

+4.000 unità

Il mercato della compravendita residenzialeLo stock di appartamenti a Milano città(Migliaia di unità)

8

*Fonte: Centro Einaudi, Indagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani (2016)

Il vecchio patrimonio immobiliareCaratteristiche del mercato residenziale*

Per classe energetica: oltre 88% oltre classe C

Fonte: ISTATElaborazione Nomisma

Per età di costruzione: circa il 75% prima degli anni ‘80

9

La composizione degli acquisti Stima 2016

Città Milano Roma Torino Napoli ITALIA% nuovo sul totale

6,1 8,8 4,3 4,7 15,7

% di cui ristrutturato

82,2 75,9 84,3 70,3 65,7

% da ristrutturare sul totale

11,9 15,3 11,4 25,0 18,6

Fonte: Scenari Immobiliari , Progetto «Casa nuova» 2017Elaborazione: FIMAA MiMB

10

La nuova era del mercato

Più che alla fine di un ciclo, siamo all’inizio di una nuova era di mercato, con logiche e richieste differenti rispetto al passato sia a livello macro (mancanza di inflazione) che micro (domanda sofisticata e evoluta).

11

*Fonte: Centro Einaudi, Indagine sul risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani (2016)

Una nuova domandaAcquisto della casa sì, anche se non è più la priorità

80% degli italiani ha casa di proprietà ma per diversi motivi (lavorativi, economici) l’acquisto non è più tra le priorità.

Si risparmia* per: - 48% cautelarsi da imprevisti - 23% figli- 19% vecchiaia - 9% casa

…non più la priorità

12

Milano città: anticipazione dei trend nazionali

La piazza di Milano rappresenta un mercato sui generis per l’Italia, è il più innovativo e dinamico del nostro paese e per questo anticipa i trend nazionali: costituisce pertanto un punto di vista privilegiato per comprendere le nuove traiettorie dell’immobiliare.

13

Il residenziale a Milano: aspetti qualitativi

• Complessità e frammentazione di più mercati

Più che “del” mercato residenziale si dovrebbe parlare “dei” mercati. Si assiste alla convivenza e sovrapposizione di differenti ambiti con proprie dinamiche.

2 mercati geograficamente adiacenti (dentro e fuori la Circonvallazione) che operano con velocità diverse

2 mercati differenti per prodotto: il nuovo e l’usato. I due mercati sono destinati a essere sempre più divergenti anche sul fronte dei prezzi.

• Mercato della locazioneAltra parola chiave di questa nuova dimensione del mercato riguarda il ruolo sempre più strategico della locazione.

• Mercato qualitativo e di sostituzione

Questo mercato presuppone altresì alcune peculiarità dal punto di vista del prodotto, ossia la tipologia del trilocale, in edifici e contesti urbani di elevata qualità.

Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: FIMAA MiMB

Il mercato della locazione residenzialeNumeri indice dei prezzi e dei canoni medi di abitazioni e rendimenti potenziali lordi annuiMilano città(valori %)

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

II04

I05

II05

I06

II06

I07

II07

I08

II08

I09

II09

I10

II10

I11

II11

I12

II12

I13

II13

I14

II14

I15

II15

I16

II16

Rendim

enti lordi percentualiNum

eri i

ndic

e pr

ezzi

e c

anon

i

Semestri

Canoni Prezzi Rendimenti

14

15

Il nuovo mercato e le nuove analisi: il sentiment FIMAA MiMB

Per comprendere appieno i nuovi trend saranno necessari sistemi di analisi sempre più evoluti, tali da permettere la lettura dei fenomeni e soprattutto dei segnali deboli che sin da oggi permettono di comprendere il mercato del prossimo futuro. Oltre che degli aspetti «dimensionali e quantitativi», ci siamo dotati di uno strumento «qualitativo» che restituisce la percezione del mercato degli agenti immobiliari durante alcuni periodi «strategici» dell’anno: il sentiment del mercato di FIMAA MiMB.Si tratta di un’analisi originale del mercato che segue la direzione “dal basso” (gli agenti hanno un contatto diretto con la domanda) e “verso il futuro” (si chiedono giudizi sui mesi successivi all’indagine).

16Elaborazioni: Ufficio Studi FIMAA MiMBFonte: Ufficio Studi FIMAA MiMB

L’indice sintetico mostra l’ottimismo/ pessimismo degli operatori immobiliari in base all’andamento dell’attività monitorato dagli altri 4 indici analitici (domanda, offerta, scambi, prezzi)

IIIQ 2016 clima di fiducia di una crescita sempre meno intensa

Il valore percentuale è numero indice rispetto all’anno 2005, base dell’analisi.

Il «clima di fiducia»: l’indice sintetico della compravendita – Milano città

* In base a indagine FIMAA Mi MB con Coordinatori listino prezzi - dicembre 2016

17

La demografia area milanese

Fonte: CRESME, 2017, Scenari demografici a Milano, Monza–Brianza e Lodi 2001-2035

I risultati dell’esercizio previsionale definiscono, per l’area milanese, uno scenario di incremento demografico consistente, sebbene con forti differenze nelle diverse ipotesi di stima.

2.200

2.300

2.400

2.500

2.600

2.700

2.800

2.900

3.000

3.100

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

Migliaia

2,98 milioni

2,81 milioni

2,67 milioni2,50 milioni

Serie storica e scenario previsionale della popolazione residente nell’area milanese tra 2001 e 2035

18

Il residenziale: un asset class strategico

Gestione attivaInvestitori internazionali long terms

Mercato professionale della locazione

19

Si ringrazia per l’attenzione

Vincenzo AlbanesePresidente FIMAA Milano Monza & Brianza