PIANO PIANO DI DI DI ALIENAZIONE ALIENAZIONE … · Perizia di stima Pagina 3 di 57 1. PREMESSA Il...

Amministrazione Provinciale di Imperia Viale Matteotti n. 147 - 18100 IMPERIA P.IVA – Cod. Fisc. 00247260086 Tel. 0183 7041 - Fax. 0183 704318 [email protected]

Piano delle alienazioni e valorizzazioni degli immobili di proprietà della Provincia di Imperia “ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia “ - Perizia di stima

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PIANO PIANO PIANO PIANO DI DI DI DI ALIENAZIONE ALIENAZIONE ALIENAZIONE ALIENAZIONE E VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI E VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI E VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI E VALORIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI

DI DI DI DI PROPRIETA’ PROPRIETA’ PROPRIETA’ PROPRIETA’ DELLA DELLA DELLA DELLA PROVINCIA PROVINCIA PROVINCIA PROVINCIA DI DI DI DI IMPERIAIMPERIAIMPERIAIMPERIA

“ EX CASERMA DEI VIG“ EX CASERMA DEI VIG“ EX CASERMA DEI VIG“ EX CASERMA DEI VIGILI DEL FUOCO DI IMPILI DEL FUOCO DI IMPILI DEL FUOCO DI IMPILI DEL FUOCO DI IMPERIA “ERIA “ERIA “ERIA “

Relazione di stimaRelazione di stimaRelazione di stimaRelazione di stima

Il Dirigente

Direzione Operativa Ambiente Territorio Urbanistica

( Ing. Enrico LAURETTI )

L’Istruttore incaricato

( Geom Rodolfo LENGUEGLIA )

Amministrazione Provinciale di Imperia Viale Matteotti n. 147 - 18100 IMPERIA P.IVA – Cod. Fisc. 00247260086 [email protected]

Piano delle alienazioni e valorizzazioni degli immobili di proprietà della Provincia di Imperia “ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia “

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INDICE

__________________________________________________________________

1. Premessa…………………………………………………………………… pag 3

2. Inquadramento immobile ………………………………………………… pag 4

3. Caratteristiche dell’edificio ……………………………………………… pag 8

4. Dati urbanistico-edilizi …………………………………………………… pag 12

5. Suscettibilità di trasformazione ………………………………………… pag 19

6. Stato di possesso ………………………………………………………… pag 20

7. Riferimenti edilizi ………………………………………….……………… pag 20

8. Calcolo della consistenza ………………………………………………… pag 20

9. Scopo della stima ………………………………………………………… pag 22

10. Criteri e metodologie estimative………………………………………… pag 23

11. Analisi dell’andamento del Mercato Immobiliare ……………………… pag 29

12. Metodologia estimativa adottata ………………………………………… pag 34

13. Considerazioni tecniche sul caso specifico ……………………………. pag 36

14. Determinazione del valore di stima …………………………………….. pag 40

15. Conclusioni ………………………………………………………………… pag 56

16. Allegati ……………………………………………………………………… pag 56



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1. PREMESSA

Il decreto legge 25 giugno 2008 n. 112, convertito con modificazioni nella legge 6

agosto 2008 n. 133, in materia di stabilizzazione della finanza pubblica, contiene

disposizioni volte al riordino, alla gestione e alla valorizzazione del patrimonio

immobiliare degli Enti Locali. In particolare, l’articolo 58 della suddetta legge

prevede la redazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari. Detto

piano contiene l’elenco degli immobili, non strumentali all’esercizio delle proprie

funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di alienazione ed è

allegato al bilancio di previsione. L’inserimento degli immobili nel piano ne

determina la classificazione come patrimonio disponibile e ne dispone

espressamente la destinazione urbanistica.

La L.R. 27 dicembre 2011 n. 37 all’art 29 ha definito le procedure per

l’approvazione dei programmi per l’alienazione e la valorizzazione di immobili non

strumentali di proprietà della Regione, delle Province e dei Comuni, per il

mutamento di destinazione d’uso.

Con deliberazione della Giunta Provinciale n° 109 d el 11/03/09 e successiva

deliberazione di Consiglio Provinciale n° 22 del 30 /03/2009 è stato approvato il

Piano delle Alienazioni ei Valorizzazioni degli Immobili Provinciali per l’anno 2009

che è stato variato con deliberazione della Giunta Provinciale n° 90 del 12/05/2010

e deliberazione di C.P. n° 41 del 29/06/2010.

Successivamente, con deliberazione di Giunta Provinciale n° 57 del 09/03/2011 e

deliberazione di C.P. n° 10 del 19/04/2011 è stato approvato il piano per l’anno

2011 e con deliberazione di Giunta Provinciale n° 1 45 del 07/06/2012 e

deliberazione di C.P. n° 31 del 29/06/2012 è stato approvato quello per l’anno

2012.

La presente relazione di stima viene eseguita su incarico dell’Amministrazione

Provinciale di Imperia in riferimento a detto piano e con lo scopo di determinare per



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l’immobile denominato “Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia” il più probabile

valore di mercato in riferimento all’attualità.

2. INQUADRAMENTO IMMOBILE

L’immobile oggetto della perizia è sito in Imperia, comune della Liguria di 42.325

abitanti, capoluogo dell'omonima provincia, situato nella Riviera di Ponente, nato

nel 1923 dall'accorpamento amministrativo di Oneglia e Porto Maurizio (località

rispettivamente a sinistra e a destra del torrente Impero) più altri comuni minori.

E’ visivamente evidente come la città sia stata creata dalla fusione di due città

preesistenti: fra i due centri storici c'è una zona verde di un paio di km rimasta poco

abitata, dove sono stati costruiti i due imponenti palazzi pubblici del Comune e delle

Poste al momento della creazione di Imperia, proprio per accentuarne l'avvenuta

unione. Oltre ad alcune ville d'epoca con relativo parco, in quella zona si sono

formati negli anni sessanta un paio di quartieri residenziali, uno sulla collina intorno

al nuovo ospedale e l'altro (Borgo San Moro) nell'area incolta sul mare alla destra

del torrente Impero e, ancora più verso il mare, il quartiere delle Ex Ferriere.



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Anche la zona a mare fra Porto Maurizio ed Oneglia non aveva una destinazione

specifica, a causa dei vari progetti di porto commerciale che negli anni sono stati

discussi e mai attuati e di successivi interramenti che hanno creato una zona

pianeggiante ma non sfruttata.

Solo in questi anni sta prendendo forma un progetto organico di porto turistico e di

sistemazione della zona di mare adiacente (con una passeggiata, una pista

ciclabile ed un parco sul nuovo frangiflutti).

La grande espansione urbana avvenuta nel dopoguerra si è invece maggiormente

concentrata nelle aree intorno ai due centri storici verso le relative frazioni, le più

vicine delle quali sono state in pratica assorbite da un unico tessuto urbano di

abitazioni e servizi.



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Pur non esistendo un vero e proprio centro industriale (le poche industrie esistenti

sorgono tutt’oggi nel centro di Oneglia), il Piano Regolatore ha destinato a questo

tipo di sviluppo la zona del fondovalle del torrente Impero, dove sono infatti sorti la

maggior parte dei centri commerciali e dei nuovi capannoni industriali degli ultimi

anni. Dopo gli anni settanta molte case e ville sono state costruite nelle colline

intorno alla città, in zone panoramiche prima completamente deserte ed ora

punteggiate di abitazioni e di nuove strade, spesso impervie

L’immobile di cui trattasi è ubicato in Imperia nel rione denominato “Ex Ferriere” in

prossimità dell’Argine Destro, tra il Ponte Impero ed il Ponte Amerigo Vespucci.

Georeferenziazione:

sistema di riferimento UTM32-ED50-f32

coordinata X 422458,344

coordinata Y 4860260,125

La zona si presenta con andamento plano altimetrico pressoché pianeggiante, di

forma triangolare e delimitato a nord dalla linea ferroviaria Genova - XXMiglia, ad

est dal Torrente Impero ed a sud dal Lungomare Vespucci e dalle aree adiacenti il

mare su cui trovano collocazione cantieri navali, aree incolte, il parco urbano, il



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depuratore ed aree edificabili. L’area è caratterizzata da una viabilità con disegno

regolare, di adeguata larghezza e dotata di un discreto numero di posteggi pubblici.

A livello stradale si nota la presenza di vari servizi pubblici e/o privati come aree

verdi attrezzate, istituti scolastici di vario ordine e grado, supermercati, ambulatori

medici, banche oltre ad uffici privati e laboratori artigiani.

La proprietà oggetto di valutazione si colloca in posizione defilata rispetto all’intera

area descritta e risulta collocata sul confine est della stessa, confinante sullo stesso

lato cardinale con Via Delbecchi, sul lato sud con la via di uso pubblico denominata

Via Giovio, sul lato ovest con la via Buonarroti e sul lato nord con fabbricato di altra

proprietà (condominio).

Il rione delle “Ex Ferriere” è una parte della città di Imperia a prevalente

destinazione residenziale edificata a partire dagli anni ’50 - ’60 caratterizzata da



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una tipologia edilizi a blocchi di grandi dimensioni, sviluppati su cinque – sei piani

fuori terra, con ampie bucature allineate, tamponate prevalentemente con

avvolgibili, sulle cui facciate sono presenti balconate pressoché continue e finiture

con materiali di modesto pregio.

3. CARATTERISTICHE DELL’EDIFICIO

L’edificio in oggetto ricalca, nella parte più vecchia, la tipologia edilizia presente

all’intorno, mentre il blocco realizzato negli anni ’80 denuncia la modernità del

periodo e la finitura perimetrale, delle facciate continue a vetri, ne caratterizza

particolarmente l’aspetto.

Il complesso immobiliare comprende:

a) un edificio situato a confine sud formato da due blocchi edilizi adiacenti e

comunicanti, costruiti in epoche diverse e con interpiani differenti. La porzione

più datata è costituita da tre livelli fuori terra e da un lastrico solare ove si

colloca una porzione di piano ad uso soffitte. Il blocco di più recente costruzione

è costituito da quattro piani fuori terra con copertura piana;

b) un fabbricato posto a confine nord costituito da un piano fuori terra ed una

porzione elevata a due piani f.t., situata in fregio a via Delbecchi.

La proprietà risulta avere le seguenti caratteristiche dimensionali:

SUPERFICIE LORDA COMPLESSIVA ESISTENTE Mq 2.527,00 circa

VOLUME LORDO COMPLESSIVO ESISTENTE Mc 11.000,00 circa

ATTUALE SUPERFICIE COPERTA Mq 1.100,00 circa



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Piano terra (disegno non in scala)

Piano primo (disegno non in scala)

Piano secondo (disegno non in scala)



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Piano ammezzato (disegno non in scala)

Piano lastrico (disegno non in scala)

Il complesso preso in esame è costituito da due immobili separati tra loro da un

cortile chiuso da un muro perimetrale. Il cortile è dotato di accesso carrabile dotato

di cancello scorrevole motorizzato.

Parte dell’area in proprietà (mapp. 1098) risulta in oggi adibita a spazi pubblici e

nello specifico una superficie di mq 275 circa è adibita a viabilità e/o parcheggi

pubblici al servizio di Via Buonarroti e una superficie di mq 255 circa è adibita a

viabilità e/o parcheggi pubblici al servizio di Via Giovio.

Il blocco SUD della proprietà, un tempo adibito a caserma dei VV.F., è di forma

regolare ed è a sua volta distinto in due corpi: il corpo A è distribuito su tre piani

piani fuori terra oltre al piano terreno in cui si trova l’attuale autorimessa. Due piani

erano adibiti ad uffici e dormitori mentre il piano lastrico è adibito a locali di servizio

e centrale termica; il corpo B è anch’esso articolato su tre piani fuori terra oltre al



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piano terreno ma a differenza dal blocco A tutti i piani erano adibiti ad uffici o

dormitori ed inoltre è caratterizzato dalla presenza di una piccola porzione di piano

totalmente interrato.

La distribuzione verticale avviene tramite una scala principale posta in posizione

baricentrica di ampie dimensioni con struttura portante in calcestruzzo armato ed

una scala secondaria che permette il collegamento solo interno tra i piani e non con

l’esterno. Dai disimpegni posti ai vari piani si accede ai locali un tempo adibiti ad

uffici e/o spazi di ritrovo e/o dormitori degli addetti al servizio.

Tutti i locali risultano dotati di ampie finestrature con serramenti in alluminio e vetro

camera.

Le pareti ed i soffitti sono intonacati a civile e tinteggiati mentre i pavimenti ed i

rivestimenti sono in piastrelle di gres e/o graniglia di marmo, le porte interne sono in

legno tamburato e/o in alluminio ovvero del tipo antincendio.

Le autorimesse sono dotate di ampi portoni sezionali scorrevoli.

L’impianto elettrico risulta non più conforme alla normativa di sicurezza mentre

l’impianto di riscaldamento risulta centralizzato e servito da una centrale termica,

posta al piano lastrico, avente solo tre anni di funzionamento benché ormai datata.

Il blocco NORD della proprietà è anch’esso distinto in due corpi di cui l’ “A” è

disposto su un solo piano fuori terra ed ha copertura piana non utilizzata mentre il

corpo “B” è disposto su due piani di forma regolare e copertura piana.



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Il corpo “A” è destinato ad uffici, autorimessa e magazzino mentre il corpo “B” è

destinato interamente ad uffici.

La struttura portante del blocco NORD è in calcestruzzo armato e/o in acciaio a

vista a sezione circolare. L’accessibilità al piano primo del corpo “B” avviene tramite

una scala in acciaio esterna posta sul sedime del cortile interno.

I locali del corpo “A” sono confinanti su un lato con altra proprietà ed hanno

aperture solo sul lato sud verso il cortile interno. Essi risultano con pareti e soffitti

intonacati e tinteggiati e dotati di pavimenti in piastrelle di gres. I locali del corpo “B”

sono dotati di pavimentazione in piastrelle di gres e pareti vetrate.

L’impianto elettrico è di tipo consuetudinario e necessita di aggiornamento mentre il

riscaldamento risulta realizzato con ventilconvettori elettrici.

Il cortile ha una superficie di mq 1040 circa, è pavimentato in asfalto ed al suo

interno, lungo il muro di confine sul lato ovest, risultano essere presenti un

container distribuito su due livelli e “la torre di allenamento”.

4. DATI URBANISTICO-EDILIZI

a. Identificativi catastali

C.C. Porto Maurizio

Foglio 2

Particella 1098

Zona censuaria 1

Categoria B/4

Consistenza 25928 mc

Rendita 22.764,27 Euro



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b. Piano Regolatore Generale

Il Piano Regolatore Generale del comune di Imperia, approvato con DPGR n° 46

del 24.02.1999, inseriva il complesso immobiliare nella zona “ FIC25/B – zona di

interesse comune “ normata dall’art. 59.



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Con deliberazione della Giunta Provinciale n° 145 d el 07/06/2012 e deliberazione di

C.P. n° 31 del 29/06/2012 è stato approvato il Pian o delle Alienazioni e

Valorizzazioni degli Immobili Provinciali per l’anno 2012 e ne stabilisce

espressamente la loro destinazione urbanistica.

Con detta approvazione l’Amministrazione Provinciale ha stabilito per lo stabile

denominato “ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco di Imperia ” – oggetto della presente

perizia – di avvalersi della procedura prevista dall’art. 29 della citata L.R. 37/2011

proponendo la variazione della zonizzazione urbanistica da “ZONA Fic 25B / zona

di interesse comune” a “ZONA ZR xx– ristrutturazione urbanistica ”.

Il Comune di Imperia, con Delibera del Commissario Straordinario n. 47 del

28.09.2012 ha dato l’assenso alla variante al PRG ed ha disposto l’indizione della

conferenza dei servizi per l’approvazione della variante suddetta e,

successivamente con Delibera n. 4 del 02.03.2013 ha trasmesso le ulteriori

precisazioni in merito alla Regione.

La Giunta della Regione Liguria, con Deliberazione n. 448 del 19/04/2013 ha

approvato la variante al PRG in precedenza descritta con la prescrizione che la

volumetria massima ammissibile per l’intervento di demolizione e ricostruzione degli

edifici esistenti nel complesso della ex Caserma dei Vigili del Fuoco di via

Delbecchi, non può superare l’indice fondiario di 5 mc/mq e pertanto, in rapporto

all’estensione del lotto di intervento dichiarato di 2.600 mq, il volume di 13.000 mc.

La nuova normativa urbanistica vigente, che per la presente perizia si prende

pertanto in considerazione, recita come segue:

Art. 25 - Zone “ZR” di ristrutturazione urbanistica

ZONA “ ZR xx “

Caratteristiche

Le operazioni di ristrutturazione, individuate nelle tavole di piano da apposito segno grafico e sigla “ZR xx”, sono concepite come strumenti di ricomposizione e riorganizzazione del contesto urbano,



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di riqualificazione ambientale dell’ambito di intervento e di miglioramento - qualitativo e quantitativo - dell’attrezzatura pubblica della città. Tabella 1: Riepilogativa dati “ex Caserma VV.F. Imperia”

SUPERFICIE TERRITORIALE LOTTO Mq 2.600,00 circa

SUPERFICIE LORDA COMPLESSIVA ESISTENTE

Mq 2.527,00 circa

VOLUME LORDO COMPLESSIVO ESISTENTE Mc 10.440,00 circa

ATTUALE SUPERFICIE COPERTA Mq 1.100,00 circa (Rapp. Cop. 40%+)

EVENTUALE INCREMENTO +30% = MC 3100 Volumetria complessiva max assentibile mc 13.000,00

Norma urbanistica e modalità di attuazione

Nella zona “ZR xx” sono assentibili sul patrimonio edilizio esistente interventi di MS,RR, RS, RL, RI (art. 8 NTA) con incremento di volume contenuto nel 10% dell’edificio esistente mediante titolo abilitativo semplice e interventi di RI con incremento di volume superiore al 20% dell’edificio esistente, di DR, RU, NC mediante Concessioni Edilizie Convenzionate o S.U.A. secondo quanto espressamente indicato nelle tabelle di zona, previa redazione per ciascuna zona – limitatamente agli interventi di ristrutturazione urbanistica e nuova costruzione – dello Studio Organico d’Insieme di cui art. 32 bis delle Norme di Attuazione del Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico. Nella zona “ZR xx” è assentibile il cambio di destinazione d’uso nell’ambito delle categorie definite ammissibili nelle zone residenziali F1, F2, F3, F4, F6, F7, F8, F8bis, F9, F12, F16, F21, F22, F23, F24, F27, F28. Parte del suolo oggetto delle operazioni di recupero e ristrutturazione urbanistica dovrà essere ceduta al Comune in conto oneri di urbanizzazione, fatta salva la possibilità di monetizzare tali oneri o di consentire la cessione di suoli facilmente accessibili dall’ambito dell’intervento o in ambiti diversi ritenuti idonei. Nello specifico sarà ceduta l’area relativa ai lati della proprietà in fregio alla Via Buonarroti ed alla Via Giovio, già in uso pubblico per una superficie stimata in circa mq 400. In ogni caso, l’area del parcheggio pertinenziale al servizio di Sp non può scendere, per ogni quota di 10 mc di volume, al di sotto di 1,50 mq se destinata a F3, F4, F6, F12 e al di sotto di 2,40 mq se destinata a F7, F8, F8bis e F9. Norme di progettazione ambientale

Al fine di una idonea composizione architettonica è consentito, anche in deroga alle distanze contenute nelle tabelle di zona, l’allineamento sia dei fabbricati sui fronti strada e fra di loro sia delle gronde tra edifici allineati sullo stesso fronte. I progetti di ristrutturazione urbanistica devono verificare la validità delle soluzioni proposte producendo apporti specifici alla riqualificazione della città intrinseca all’ampiezza del loro ambito: alleggerendo la sosta delle autovetture sulla rete viaria esistente e migliorandone l’illuminazione pubblica, garantendo la permeabilità di tutte quelle aree verdi o libere da edificazione all’interno dell’abitato con la prescrizione del ripristino del verde di superficie in caso di costruzione di



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manufatti interrati; conservando e infoltendo la vegetazione di alto fusto, eventualmente già a dimora in loco, o creandola attraverso il ricorso a essenze prevalentemente autoctone o naturalizzate; tutelando e valorizzando i manufatti storici ( ante 1942) e tradizionali, accrescendo la loro visibilità dallo spazio pubblico e attraverso il restauro/recupero dei manufatti stessi; ampliando e attrezzando organicamente lo spazio riservato ai pedoni ed eventualmente ai mezzi leggeri in modo da dotarlo di soste accessibili a tutti e preferibilmente ombreggiate o soleggiate a seconda del ciclo stagionale; prevedendo impianti e dispositivi, ivi compresi quelli destinati alla raccolta dei rifiuti – distribuiti con criteri che ne migliorino la qualità visiva e vi favoriscano la fruizione globale da parte dei bambini, anziani e persone portatrici di impedimenti motori e percettivi. In particolare non è consentita la demolizione di edifici costruiti ante 1942 se non previa dimostrazione documentata dell’assoluta mancanza di valori architettonici e/o storico-artistici di rilievo. Nelle zone ZR l’indice territoriale risulta: a) dalla divisione del volume, dove indicato nella tabella A, per l’area dell’ambito di intervento; b) dalla divisione del volume da recuperare, identificabile catastalmente ed eventualmente

incrementato della percentuale riportata nella stessa tabella A, per l’area come sopra.

Tabella A

Zona Denominazione Sup. Tot. Lotto (mq)

Modalità di intervento

Incremento Vol. (%) max

Altezza Max (m)

Dist. Confini (m)

Dist. Edifici (m)

ZR xx Ex Caserma VV.F.

Via Delbecchi

2.600,00 C.E.C. 30 % 18,00 Codice civile 10.00

ZR xx

XXXX



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c. Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico

Assetto Insediativo: Il Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico – Assetto

Insediativo – classifica l’area in cui ricade l’intervento come TU (Tessuto Urbano).

L’art. 38 delle NTA identifica con detta sigla le parti di territorio nelle quali

prevalgono, rispetto agli obiettivi propri del Piano Territoriale, le più generali

problematiche di ordine urbanistico e stabilisce che le zone TU non sono

assoggettate a specifica ed autonoma disciplina paesistica.

Assetto Geomorfologico: Il Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico – Assetto

Geomorfologico – classifica l’area in cui ricade l’intervento come MO-B

(modificabilità di tipo B). L’art 67 delle NTA prescrive che gli interventi previsti in tali

zone, oltre a rispettare la specifica disciplina di settore, dovranno conformarsi a

criteri di corretto inserimento ambientale delle opere.

Assetto vegetazionale: Il Piano Territoriale Paesistico – Assetto Vegetazionale –

classifica l’area in cui ricade l’intervento come COL-ISS (colture agricole - impianti

sparsi di serre) e prevede specifiche indicazioni per la realizzazione di una corretta

evoluzione delle attività agricole con particolare riferimento alla realizzazione di

serre.



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d. Piano Territoriale Provinciale

Il Piano Territoriale Provinciale – Quadro Fondativo / Uso del suolo – classifica

l’area in cui ricade l’immobile come Ambito Residenziale Saturo.

e. Piano di Bacino del Torrente Impero

La carta della pericolosità e suscettività al dissesto del Piano di Bacino del Torrente

Impero classifica l’area come “ Pg0 “ – aree a suscettività molto bassa in cui i

processi geomorfologici e le caratteristiche fisiche dei terreni non costituiscono, se

non occasionalmente, fattori predisponenti al verificarsi di movimenti di massa.

La carta del rischio idraulico ed idrogeologico del Piano di Bacino del Torrente

Impero classifica l’area come “ R0 “ – rischio lieve.

Lo stesso Piano di bacino identifica l’area come non sondabile in un tratto di

Torrente Impero indagato sotto il profilo idraulico.

f. Vincoli

La Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Liguria (nota

MBAC-DR-LIG-DR 0007940 del 29/10/2010) ha ritenuto che il fabbricato NON



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ABBIA i requisiti di interesse ex D.Lgs 42/2004 in quanto privo di elementi

architettonici significativi per pregio o unicità..

La Soprintendenza per i Beni Archeologici della Liguria (nota del 21/01/2010) ha

segnalato che il sedime della proprietà PRESENTA rischio archeologico e che

pertanto, in caso di scavi nel sottosuolo, dovrà essere richiesta un’assistenza

archeologica.

L’area NON RICADE in zona soggetta a vincolo paesistico ai sensi del D.Lgs

42/2004.

L’area RICADE all’interno della perimetrazione del centro abitato ai sensi del Nuovo

Codice della Strada.

L’area è classificata come “Zona B “ ai sensi dell’art. 2 del D.M. 1444/68.

5. SUSCETTIBILITA’ DI TRASFORMAZIONE

Si è detto in premessa che nell’apprestarsi ad individuare il più probabile valore di

mercato del bene preso in esame, il tecnico incaricato dovrà indicare e determinare

quella somma di denaro che un ordinario imprenditore sarebbe disposto a pagare,

in cambio della somma delle utilità che il bene sarà capace di esprimere o di

produrre.

A tal fine sono state prese in considerazione le previsioni urbanistiche allo stato

vigenti e recentemente approvate con D.G.R. n° 448 del 19/04/2013.

Per tale motivo il bene è stato considerato potenzialmente idoneo o suscettibile di

esprimere una somma di utilità superiore a quelle attuali considerando pertanto tale

suscettività un modo d’essere dell’attualità divenendo “ordinarietà”.

Sulla base di quanto recepito dalle norme espresse sulla variante al piano

regolatore generale di Imperia, le potenzialità edificatorie che favoriscono il riutilizzo

della struttura, sono di più ampio respiro. Infatti è prevista la possibilità di

trasformare il compendio sia a livello residenziale che commerciale senza

escludere le attività direzionali e incrementando nel contempo la sua volumetria.



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6. STATO DI POSSESSO

L’immobile risulta di proprietà dell’Amministrazione Provinciale dalla data della sua

costruzione avvenuta nel 1952.

7. RIFERIMENTI EDILIZI

Al fine di accertare la destinazione d’uso prevista dall’originario titolo edilizio e la

regolarità edilizia dell’immobile oggetto di perizia, sono state svolte indagini presso

il competente Ufficio Tecnico comunale di Imperia e presso gli archivi della

Provincia, accertando che il primo intervento edificatorio è avvenuto

presumibilmente nell’anno 1953. Successivamente sono state acquisite varie

licenze edilizie di cui una (senza numero) in data 14/11/1972, una (rinnovo) in data

15/04/1975, la n° 74 del 05/04/1977, la n° 359 del 15/12/1980, la n° 315 del

19/10/1988 e la n° 116 del 08/04/1992.

8. CALCOLO DELLA CONSISTENZA

Per quanto concerne la consistenza dello stabile le superfici ed i volumi sono stati

rilevati dagli elaborati allegati alla proposta di Variante Urbanistica del luglio 2012 a

firma dell’Arch. Cinzia Amabile e successivamente verificati in sede di vari

sopralluoghi compiuti presso l’immobile.

La superficie lorda (SL) della proprietà è stata determinata con riferimento alla

definizione della stessa indicata all’art. 11 delle N.T.A. del Piano Regolatore vigente

in Comune di Imperia che così recita:

“ … Ai fini del calcolo del volume di un fabbricato, la superficie lorda di piano è la somma di tutte le

superfici lorde dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati in esso compresi.

Sono da escludere dal computo della superficie lorda i terrazzi scoperti, nonché i balconi o le logge

o loro porzioni non sporgenti più di mt. 1,20 dai muri perimetrali; le parti eccedenti tale limite sono

invece da computare totalmente.



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Sono inoltre da escludere dal computo della superficie lorda i porticati o loro porzioni non sporgenti

dai muri perimetrali più di mt. 2,50 , semprechè siano contenuti nel 15% della medesima superficie;

le parti eccedenti tali limiti sono invece da computare.

Le superfici dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati, relative a scale

esterne (se diverse da quelle necessarie a collegare la quota del terreno sistemato circostante

l'edificio ed il piano primo dell'edificio stesso) e corridoi scoperti in aggetto per uso di disimpegno o

di comunicazione, anche non circoscritti su tutti i lati da muri perimetrali, vanno computate, ai fini

della determinazione dei volumi fabbricabili, con le stesse modalità di cui al primo capoverso della

presente definizione.

La disposizione di cui al comma precedente non si applica nei confronti delle scale esterne

prescritte ai sensi della normativa antincendio… “

Ai sensi della normativa sopra descritta non è stata considerata l’intera superficie

lorda posta a livello del lastrico solare in quanto adibita a locali di servizio e

centrale termica.

Il volume urbanistico degli edifici esistenti all’interno della proprietà è stato

determinato facendo riferimento alla definizione di altezza lorda di piano e di

volume indicate sempre all’art. 11 delle N.T.A. del P.R.G. vigente di seguito

riportate:

“ … Ai fini del calcolo del volume di un fabbricato l'altezza lorda di piano è la distanza tra gli

estradossi del solaio di calpestio e del solaio soprastante.

Nel caso in cui il solaio soprastante o una sua porzione non sia orizzontale, per altezza lorda ad

esso relativa, è da intendersi la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale,

mediano tra il piano di calpestio stesso ed il punto più alto dell’estradosso del solaio soprastante…”

“ … Agli effetti dell’applicazione delle presenti norme, il volume di un fabbricato è la somma dei

prodotti della superficie lorda di ogni piano per la rispettiva altezza lorda. Sono da escludere dal

computo del volume le pertinenze del fabbricato e le autorimesse non pertinenziali, semprechè

entrambe siano poste al di sotto del piano di spiccato, nel caso in cui esso esista ovvero al di

sotto della quota di riferimento… “

Il volume geometrico degli edifici esistenti comprende tutte le volumetrie

effettivamente esistenti e visibili in oggi e quindi anche i volumi tecnici non

ricompresi nel volume urbanistico.

In base alle suddette descrizioni si ottengono i seguenti dati:



Perizia di stima

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• Superficie lotto in proprietà mq 2.600

• Superficie lorda totale mq 2.527

a) Superficie lorda piano terra blocco Sud – A mq 450

b) Superficie lorda piano terra blocco Sud – B mq 130

c) Superficie lorda piano terra blocco Nord – A mq 370

d) Superficie lorda piano terra blocco Nord – B mq 73

e) Superficie lorda piano primo blocco Sud – A mq 450

f) Superficie lorda piano primo blocco Sud – B mq 130

g) Superficie lorda piano primo blocco Nord – B mq 73

h) Superficie lorda piano secondo blocco Sud – A mq 450

i) Superficie lorda piano secondo blocco Sud – B mq 130

j) Superficie lorda piano ammezzato blocco Sud – B mq 130

k) Superficie lorda piano terzo blocco Sud – A mq 141

� Volume urbanistico complessivo dei fabbricati esistenti mc 10.440

� Volume geometrico complessivo dei fabbricati esistenti mc 11.000

9. SCOPO DELLA STIMA

L’Amministrazione Provinciale di Imperia ha espresso la necessità di effettuare una

valutazione economica dell’immobile denominato “ Ex Caserma dei Vigili del Fuoco

di Via Delbecchi in Imperia “ ai fini della vendita dello stesso così come da

decisione assunta con deliberazione della Giunta Provinciale n° 109 del 11/03/09 e

deliberazione di Consiglio Provinciale n° 22 del 30 /03/2009 con le quali è stato

approvato il Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni degli Immobili Provinciali per

l’anno 2009 successivamente variato con deliberazioni della Giunta Provinciale n°

90 del 12/05/2010, n° 57 del 09/03/2011 e n° 145 de l 07/06/2012 e deliberazioni di

Consiglio Provinciale n° 41 del 29/06/2010, n° 10 d el 19/04/2011 e n° 31 del

29/06/2012.



Perizia di stima

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Lo scopo della stima si identifica pertanto con la determinazione del valore venale

dell’immobile all’attualità e sulla scorta dei dati in oggi in possesso.

10. CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

La disciplina dell’Estimo

La valutazione di un bene economico appartiene alla disciplina dell'estimo che ne

insegna la metodologia e costituisce uno degli aspetti più importanti della

economia.

La necessità di conoscere il valore di un bene ricorre ogni qualvolta esso deve

soddisfare precise esigenze economiche, che non possono trovare riscontro nelle

comuni cognizioni degli operatori economici. Purtroppo non è sempre agevole

recepire la portata o la influenza dei vari fattori che presiedono alla formazione ed

alla evoluzione del valore degli singoli beni.

Ciò significa che non esiste una sicura ed univoca base o scala di misura, che

consenta al perito di operare senza tema di errore.

I beni economici sono tali proprio in virtù della loro intrinseca connessione al

concetto del valore economico, il quale non potrà mai considerarsi entità assoluta

ed incontestabile.

Ne consegue che la valutazione, o per meglio dire, il procedimento estimativo

coinvolge, di norma, una serie di molteplici e variegati aspetti che sono sempre di

difficile o complessa interpretazione, posto che essi attengono, di volta in volta,

insieme ad elementi di natura tecnica ed economica, anche altri a base giuridica ed

anche sociale, che inducono reciproche interdipendenze, più o meno palesi, ma

sempre complesse e determinanti per un corretto giudizio di stima.

La valutazione di un bene economico rappresenta, perciò, un giudizio che,

muovendo da determinate premesse, si sviluppa intorno ad una proposizione

logica, la quale, alla fine, troverà la sua sintesi in una cifra che ne riassume il

valore.



Perizia di stima

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In altre parole, il valore di stima è la traduzione in cifra di una espressione teorica,

alla quale si contrappone una realtà storica rappresentata dal prezzo.

È, perciò, importante prendere atto che la stima di un bene economico è fondata

sul concetto di equivalenza, del bene in esame, con una certa quantità di moneta e

che tale equivalenza può essere espressa soltanto in funzione di una determinata

ragione o scopo pratico, al quale corrisponde uno o più criteri economici attraverso i

quali sarà possibile dare pratica soluzione e coerente interpretazione al giudizio

estimativo.

Si ricorda, in proposito, che per criterio di stima si intende l'aspetto economico che

risolve e soddisfa lo scopo pratico della valutazione.

Posto, quindi, che molteplici siano gli aspetti economici di un bene, altrettanti sono i

criteri di stima, i quali trovano la loro definizione, più o meno alternativamente, nel

Valore di Mercato, e/o nel Valore di Capitalizzazione, nel Valore di Costo (di

costruzione o ricostruzione che sia), e/o nel Valore di surrugazione e così via.

Ma se molteplici sono i criteri o gli aspetti economici di un bene, uno ed uno solo,

secondo la più evoluta dottrina estimativa, è il METODO di stima, anche se nella

pratica quotidiana si usa distinguere tra:

1. METODO ANALITICO, quello che si avvale della capitalizzazione dei redditi;

2. METODO SINTETICO, tutti gli altri che si articolano per valori tipici, sulla scorta

di elementi tecnici.

Se ne deduce che il metodo sintetico si estrinseca attraverso un procedimento di

analisi comparativa, che l’estimatore è tenuto a rendere palese ed oggettivo nella

forma più corretta e con gli elementi o parametri più idonei.

Non si può porre in dubbio, anche se l'evidenza è più sottile e recondita, che la

comparazione è presente anche nella stima con il metodo analitico di cui sopra

cenno, posto che l’estimatore si troverà pur sempre di fronte a scelte da operare,

siano esse in fatto di redditi che di detrazioni, ma più ancora in tema di saggio da

capitalizzare, in modo che qualsiasi orientamento o decisione operativa soggiace a

confronti comparativi con casi o circostanze analoghe.



Perizia di stima

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Se ne deduce, quindi, che il metodo di stima, nella sostanza, è uno solo e che di

diverso c'è soltanto la forma attraverso la quale esso si estrinseca.

Tutto ciò premesso, pare opportuno precisare che la cosiddetta "stima sintetica"

non è affatto, un surrogato della "stima analitica", ne è meno affidabile di questa.

Nel risultato della stima, qualunque sia il metodo adottato, debbono trovare spazio

e risonanza, infatti, tutte le cognizioni teorico-pratiche dell'estimatore, la sua

esperienza ad individuare e cogliere gli orientamenti del mercato e le spinte che

presiedono alla sua formazione ed evoluzione.

Qualora venga meno una partecipazione così intensa ed attiva, la elaborazione di

un calcolo che rispetti la forma ed i canoni del metodo analitico, può trasformarsi in

una vacua, quanto fredda e generica espressione letterale i cui dati teorici non

possono sostituirsi a quelli dell'esperienza.

Da così attento ed illuminato pensiero ne trae conforto il tecnico incaricato che si

appresta a dare soluzione al quesito di stima nella consapevolezza che, qualunque

possa essere il metodo adottato, la sintesi del giudizio di stima dovrà pur sempre

indicare e determinare quella somma di denaro che un ordinario imprenditore

sarebbe disposto a pagare, in cambio della somma delle utilità che il bene sarà

capace di esprimere o di produrre. Ed in tale maniera viene introdotto quel concetto

di "ordinarietà”, dal quale non può prescindere alcun corretto giudizio di stima. Tale

concetto di "ordinarietà" discende dalla omonima teoria che ha avuto il compito ed il

pregio di superare il dualismo insorto tra i sostenitori della teoria della "attualità” ed i

sostenitori della opposta teoria della "suscettività".

Se si ritiene, veramente, che nelle "attuali" condizioni, il bene è capace di una

somma di utilità realizzabili da un ordinario imprenditore, detta "attualità" è anche

"ordinarietà".

Se invece, il bene è potenzialmente idoneo o suscettibile di esprimere una somma

di utilità superiore a quelle attuali, ed un ordinario imprenditore è capace della loro

realizzazione, la suscettività diviene "ordinarietà", in quanto la intravista suscettività



Perizia di stima

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non è che un modo d'essere dell'attualità. Con ciò si è inteso dimostrare che il

giudizio di stima può essere, o meno, ancorato allo stato immanente di

destinazione o di utilizzazione del bene, nel momento in cui ordinari motivi

inducano a ritenere che tale stato sia più o meno consono alle proprie peculiari

caratteristiche e soddisfi, in tale senso, le ordinarie aspettative od esigenze del

mercato, o per meglio dire, degli ordinari operatori economici.

Coerentemente a quanto precede, ma prima di introdurre il procedimento

estimativo‚ pare doveroso segnalare che la fonte principale della indagine

economica svolta dal tecnico incaricato è rappresentata dalle risultanze delle medie

e piccole operazioni immobiliari (in quanto le più ricorrenti), con il concorso di

concreti elementi provenienti da operazioni o trattative inerenti importanti complessi

edilizi al cui settore appartiene la maggior parte dei cespiti oggetto di questo

elaborato peritale.

Si tenga conto, in proposito, che solo raramente, per non dire mai, il mercato

immobiliare offre quotazioni unitarie che consentano di comporre opportune scale

di merito tra beni immobili analoghi od analogabili, ed ancor meno riferite alle loro

singole componenti.

E' compito demandato, quindi, alla maturità ed alla esperienza dell’estimatore,

quello di recepire e derivare dai valori complessivi che offre il mercato, quei valori

unitari attraverso i quali sarà possibile di rendere palese ed oggettivo il

procedimento di stima instaurato ed in tal modo esplicitato.

E per finire, pare doveroso precisare ancora che le singole quotazioni o valori

unitari di che trattasi, debbono essere intesi ed interpretati soltanto come mezzo

esplicativo del procedimento di oggettivazione del giudizio di stima, che si

estrinseca nella espressione conclusiva del "più probabile valore di mercato".

Le metodologie estimative

Il primo passo verso la formulazione di un giudizio di stima prevede l’individuazione

dell’aspetto economico da considerare, in relazione alle finalità per cui la stima



Perizia di stima

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stessa è richiesta. L’individuazione degli aspetti economici passa attraverso la

scelta dell’approccio più adatto alla soluzione del quesito estimale e in generale si

può procedere attraverso:

• L’approccio di mercato, che ha come obiettivo l’aspetto economico del valore

di mercato

• L’approccio tecnico, che permette di apprezzare l’aspetto economico del

valore di costo

• L’approccio finanziario, cui possono essere ricondotti sia il classico valore di

capitalizzazione, sia il valore, di scuola anglosassone, derivante

dall’attualizzazione dei flussi di cassa.

In teoria tutti gli aspetti economici tendono al valore di mercato se si opera in

regime di mercato perfetto, ma in realtà si tratta di valori diversi.

Evidentemente il valore di mercato rappresenta l’aspetto economico di maggiore

interesse, quello cui è necessario arrivare allorquando siano in gioco finalità come

la compravendita di immobili (od operazioni riconducibili ad essa, come la permuta

in oggetto di valutazione).

Le metodologie utilizzate per determinare il valore di mercato di un bene immobile

sono sostanzialmente due tipi:

1. La metodologia diretta , basata sulla comparazione , che è applicabile

quando si verificano una serie precisa di condizioni al contorno, quali

l’esistenza di beni similari al bene da stimare, la dinamicità del mercato

immobiliare omogeneo del bene da stimare e la conoscenza dei prezzi di

compravendita di beni similari al bene da stimare risalenti a un periodo

prossimo a quello della stima. La comparazione diretta si esplica

essenzialmente attraverso il metodo comparativo , declinato secondo tutti i

diversi procedimenti che ad esso possono ricondursi (monoparametrici,

pluripara metrici).

2. Le metodologie indirette , attuate attraverso procedimenti analitici , si

utilizzano in assenza di una o più fra le citate condizioni necessarie all’uso



Perizia di stima

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della metodologia diretta, e si basano sulla ricerca indiretta del valore di

mercato, ricercando uno degli altri valori (di costo, di riproduzione

deprezzato, di trasformazione e – secondo alcuni – di capitalizzazione) visti

in questo caso non come aspetti economici autonomi, ma come

procedimenti mediante i quali apprezzare l’aspetto economico del valore di

mercato.

In particolare l’utilizzo delle metodologie indirette si attua mediante:

• Un approccio tecnico, ad esempio ricercando il valore di costo attraverso

l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla produzione del bene

• Un approccio finanziario, utile quando siano noti o indagabili i dati reddituali

del bene, approccio che consente ad esempio di ricercare il valore di

capitalizzazione, ponendo in relazione reddito e saggio di capitalizzazione

attribuibili al bene.

Esistono infine aspetti economici ulteriori, che possono essere considerati derivati

da quelli già citati, e che costituiscono ulteriori strade indirette per la stima del

valore di mercato, ed in particolare:

1. Il valore di trasformazione , aspetto economico che va considerato quando

il bene non ha un mercato, ma è suscettibile di trasformazione (tecnicamente

realizzabile, legalmente possibile ed economicamente conveniente) in un

bene che è invece apprezzato dal mercato; in tal caso il valore ricercato sarà

definito dalla differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e i costi,

oneri e spese di trasformazione

2. Il valore di surrogazione , aspetto economico che va considerato quando

non sia possibile una trasformazione, ma sia però ipotizzabile la

realizzazione di un bene capace di surrogare/rimpiazzare quello in oggetto,

ovvero sia in grado di fornire le sue stesse utilità: in tal caso si cercherà

indirettamente il valore equiparandolo alle spese sostenibili per surrogarlo e

il procedimento da utilizzare sarà quello riconducibile al valore di

riproduzione deprezzato



Perizia di stima

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3. Il valore complementare , aspetto economico che va considerato qualora la

particolarità del bene analizzato sia in relazione alla sua condizione di bene

“accessorio”, perché parte integrante di un complesso omogeneo: in tal caso

si ricercherà indirettamente il valore di mercato come differenza fra il valore

di mercato dell’intero e quello della porzione residua.

L’utilizzo dell’uno o dell’altro tipo di tipologia non è in genere una libera scelta

dell’estimatore, bensì una scelta indotta dalla corretta analisi delle condizioni al

contorno e della finalità della valutazione.

11. ANALISI DELL’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

I dati storici raccolti nonchè le indagini condotte presso primarie agenzie ed

operatori del settore hanno permesso di reperire gli elementi di mercato riportati

nelle tabelle che seguono, elementi relativi ad immobili con destinazione analoga.

o Il mercato immobiliare italiano

Se si effettua una analisi del mercato immobiliare italiano si riscontra che, dopo un

difficile 2012, lo scenario si profila ancora molto incerto.

La ripresa economica, se ci sarà, potrebbe restituire fiducia ai compratori e, nello

stesso tempo, muovere il settore delle compravendite, da troppi anni fermo al palo.

L’interesse per la casa, in realtà, non si è mai sopito in questi anni ma i potenziali

acquirenti si sono dovuti scontrare con l’incertezza della situazione economica

dell’Italia, con le problematiche legate al mantenimento del posto di lavoro, con la

difficoltà di accesso al credito, con una diminuzione della capacità di risparmio, con

venditori restii ad abbassare i prezzi di richiesta ed infine con l’arrivo dell’Imu. Tutto

questo ha creato timori anche in coloro i quali avrebbero potuto acquistare e

conseguentemente da determinato una diminuzione dei prezzi di vendita pari

mediamente al 5,1% e per altro in modo differenziato a seconda della

localizzazione del bene. Infatti i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi

città hanno subito i maggiori ribassi quantificabili mediamente pari a circa il 6,3%.



Perizia di stima

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Continua la perdita di valore per le abitazioni le cui caratteristiche non soddisfano le

esigenze espresse oggi da potenziali acquirenti (presenza di spazi esterni, di

ascensore, di riscaldamento autonomo, posizionamento i quartieri ben serviti…).

Questo perché la maggiore offerta presente sul mercato, anche di abitazioni di

nuova costruzione, penalizza maggiormente le abitazioni usate e più vetuste,

vendute solo dopo importanti ribassi di prezzo. Si muovono sul mercato acquirenti

alla ricerca della prima casa e della casa migliorativa, spesso con una buona parte

del capitale necessario all’acquisto e in condizioni reddituali tali da poter ottenere

un mutuo. I tempi di vendita si sono ulteriormente allungati ed hanno raggiunto i

183 giorni nelle grandi città e i 207 giorni nei capoluoghi di provincia.

L’analisi della domanda per tipologia abitativa nelle grandi città italiane ha

evidenziato una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali (35,6% delle

preferenze) seguite dai bilocali con il 30,2%. Si è notata la diminuzione delle

richieste per i piccoli tagli e l’aumento sui trilocali, quadrilocali e cinque locali.

L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città ha evidenziato una maggiore

concentrazione nella fascia compresa tra i 170 ed i 250 mila Euro mentre nei

capoluoghi di provincia la fascia di spesa è compresa tra i 120 ed i 170 mila Euro.

o Il mercato immobiliare a Imperia

Imperia è una località che storicamente è sempre stata combattuta tra la scelta

della caratterizzazione industriale e quella turistica. Tale indecisione ha fatto si che

la zona di Oneglia sia stata negli anni maggiormente dedita all' industria alimentare

(olio e pasta soprattutto), mentre quella di Porto Maurizio alla pesca e al turismo.

Più recentemente la città si è riconvertita nell' industria dei servizi e solo negli ultimi

10 anni ha intrapreso un percorso molto articolato verso il turismo.

Il mercato immobiliare è caratterizzato da una prevalenza di prime case ma

l’afflusso turistico e la richiesta di appartamenti rivolti al mercato delle seconde case

sono sempre stati un fattore importante.

E’ da sottolineare infatti il particolare fascino storico che si respira tra le antiche vie

del Parasio, di Borgo Marina e di Oneglia, luoghi ricchi di antichi palazzi, chiese,



Perizia di stima

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antiche mura e strette vie (carruggi) nonché di scorci di panorami ricchi di

attrattiva.

Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni immobiliari di Imperia sono diminuite

del 7,6%.

Ad Oneglia si è assistito ad un calo del 9,1% in quanto che ha venduto per

riacquistare un altro immobile ha rivisto al ribasso le proprie richieste. Inoltre vi

sono molti anziani che hanno deciso di spostarsi ad Oneglia da zone meno servite.

Si ricercano soluzioni soprattutto i centro possibilmente già munite di box/posti auto

e terrazzo.

Si è registrato un aumento delle richieste nel centro di Oneglia dove si citano

Piazza dante, la porticata Via Bonfante e la pedonale Via Ospedale.

L’offerta di box è consistente, ma l’elevato prezzo a cui sono proposti (50 mila

Euro) rende difficoltosa la compravendita; per i posti auto presenti si richiedono 15-

20 mila Euro.

Anche nella zona di Oneglia mare il mercato ha registrato un andamento al ribasso

a causa della minor propensione delle banche a concedere il mutuo dirottando così

diversi clienti verso l’affitto.

Si comprano quasi parimenti prime e seconde case. L’abitazione principale è

richiesta soprattutto da imperiesi che decidono di optare per la casa di sostituzione,

mentre la casa vacanze è ricercata da turisti piemontesi e lombardi che optano per

bilocali e trilocali in zone da cui è comodo raggiungere il mare.

La presenza di turisti stranieri (tra cui tedeschi e soprattutto russi) incide in misura

minore: costoro ricercano ville con vista mare, ma queste tipologie raramente si

riescono a trovare.

Una delle zone più richieste è quella di Calata Cuneo, quartiere composto da

abitazioni storiche situate a ridosso del porto vecchio.

Anche la zona delle Ferriere è molto apprezzata in quanto molto vicina al nuovo

porto turistico ma al contempo vicina al centro di Oneglia e alla zona pedonale con

a forte connotazione commerciale.



Perizia di stima

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In zona Porto Maurizio si registra un mercato differente a seconda della località di

riferimento. Nel primo entroterra si concentra la domanda di prime case, nell’area

più centrale sono attivi investitori e turisti, soprattutto piemontesi e lombardi, ma ci

sono anche tedeschi e svizzeri che desiderano la soluzione con terrazzo e sfogo

esterno; il budget varia da 100-150 mila € a 350 mila € per alloggi di pregio e con

vista mare. Il mercato degli affitti appare rallentato per quanto riguarda l’uso

abitativo, ad eccezione di sporadiche presenze dovute a trasferimenti di lavoro. Più

attive le locazioni stagionali e quelle a studenti.

Un buon numero di richieste è pervenuto per la frazione Caramagna, situata nel

primo entroterra. Sono state realizzate diverse nuove costruzioni, tipicamente

bilocali e appartamenti per famiglie, realizzate in classe B, che tuttavia stanno

incontrando delle difficoltà a causa dell’elevato prezzo a cui sono proposte. Il

Parasio, storico borgo medievale a picco sul mare, è molto richiesto dai turisti

grazie alla vista mare.

Nell’area di Porto Maurizio, in particolare in zona Borgo Marina e Borgo San Moro,

si è registrato un aumento delle richieste ed una maggiore fiducia da parte degli

acquirenti. Particolarmente movimentato il mercato delle prime case, che ha

segnalato una netta ripresa delle compravendite. Buona la domanda da parte di

piccoli investitori, che mettono a reddito 130-200 mila € per appartamenti da

affittare.

Borgo San Moro si trova nella prima collina alle spalle della città e gode della vista

sul mare. L’edilizia è caratterizzata da palazzi realizzati tra gli anni ’60 ed ’80 con

prezzi compresi tra 1800 e 2500 € al mq a seconda del grado di ristrutturazione e

della qualità dell’immobile.

Buona la richiesta di box auto in particolare nell’area di Borgo Marina dove si

spendono tra 70 e 100 mila €.

Di seguito si riportano schematicamente le quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia

delle Entrate relative al secondo semestre dell’anno 2012 per immobili a

destinazione residenziale-commerciale nella zona delle Ex Ferriere nonché una



Perizia di stima

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scheda con indicazione delle quotazioni medie dei prezzi del mercato di alloggi

calcolate sulla base delle rilevazioni effettuate dalle varie agenzie di vendita

operanti in Imperia.

VALORI OMI

Valore mercato Tipologia Stato conservativo

Minimo Massimo

magazzini Normale 1050,00 1600,00

negozi Normale 2000,00 3000,00

abitazioni civili Normale 2300,00 3300,00

abitazioni civili Ottimo 3300,00 4500,00

autorimesse Normale 1600,00 2150,00

box auto Normale 1800,00 2700,00

posti auto coperti Normale 1300,00 1500,00

posti auto scoperti Normale 1000,00 1300,00

ville e villini Normale 2400,00 3200,00

VALORI AGENZIE IMMOBILIARI

IMPERIA CITTÀ

Signorile

usato

Medio

usato

Economico

usato

Signorile

nuovo

Medio

nuovo

Economico

nuovo

ONEGLIA 2600 2000 1800 3500 2800 2500

ONEGLIA - MARE 4000 3000 2500 5000 4000 3500

PORTO MAURIZIO - ARTALLO 1400 1200 1000 1900 1700 1500

PORTO MAURIZIO - BORGO MARINA 2300 1900 1500 2900 2500 2100

PORTO MAURIZIO - BORGO SAN MORO 1600 1300 1100 2200 1900 1700

PORTO MAURIZIO - BORGO SANT'AGATA 1300 1100 900 1800 1600 1400

PORTO MAURIZIO - CASON DELLA GUARDIA 1400 1200 1000 1900 1700 1500

PORTO MAURIZIO - CENTRO - ZONA EST 1600 1300 1100 2200 1900 1700

PORTO MAURIZIO - CENTRO - ZONA OVEST 2500 2000 1500 3200 2700 2400

PORTO MAURIZIO - PERIFERIA 2000 1800 1500 2600 2400 2000



Perizia di stima

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Dall’analisi dei dati sopra riportati, risulta che per la zona in cui ricade la proprietà

oggetto di valutazione, si possono prendere a riferimento per la determinazione del

valore di mercato da applicare alla presente stima, i seguenti valori:

Tipologia Stato conservativo Valore mercato

Euro/mq

negozi Ottimo 2.200,00

abitazioni civili Ottimo 3.300,00

box auto Ottimo 2.000,00

12. METODOLOGIA ESTIMATIVA ADOTTATA

Nell’affrontare la stima è stato rilevato innanzitutto che si è in presenza di un

immobile per il quale non è possibile riscontrare nella zona in esame un mercato

immobiliare di beni simili per destinazione d’uso e vincoli.

Quindi si è nel caso i cui la dottrina estimale ammette metodi analitici e sintetici che

permettono sulla base di altri dati conosciuti di determinare il valore incognito

ricercato.

La scelta del metodo è anche influenzata dalle potenzialità edificatorie dell’oggetto.

Qualora sia possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso con prodotto finale

ad alta commerciabilità, quale per esempio la conversione in un complesso

immobiliare di unità residenziali del tipo prima casa, è conveniente applicare il

metodo basato sul valore di trasformazione.

Il valore di trasformazione , come più sopra descritto, è sintetizzabile nella

seguente formula

VT = VM - CT dove: VT = valore del bene da stimare attualizzato

VM = valore di mercato del bene ottenuto dalla trasformazione del bene

CT = costo della trasformazione



Perizia di stima

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Tale criterio è un aspetto economico che va considerato quando il bene non ha un

mercato, ma è suscettibile di trasformazione (TECNICAMENTE REALIZZABILE,

LEGALMENTE POSSIBILE ED ECONOMICAMENTE CONVENIENTE) in un bene che è invece

apprezzato dal mercato stesso. In tal caso il valore ricercato sarà definito dalla

differenza fra il valore di mercato del bene trasformato e i costi, oneri e spese di

trasformazione.

Il costo della trasformazione è costituito da tutte le spese necessarie per produrre

il bene ottenuto dalla trasformazione (costo di produzione) al netto del valore del

bene oggetto di trasformazione ed è sintetizzabile nella seguente formula:

CT = CSC + CSE + OU + OP + SG + SC + OFT + UP + OTI + OFA

dove:

CT = costo di costruzione

CSC = costo di realizzazione delle opere edili

CSE = costo di realizzazione delle aree esterne

OU = oneri di urbanizzazione e monetizzazione

OP = oneri professionali

SG = spese generali del promotore e oneri di allacciamento ai pubblici servizi

SC = costi di commercializzazione

OFT = oneri finanziari sui costi di trasformazione

UP = utili del promotore

OTI = oneri di trasferimento immobile

OFA = oneri finanziari sui costi di acquisto e trasferimento immobile

I procedimenti di stima del costo di produzione si fondano essenzialmente su:

o un'analisi tecnica del processo produttivo, sulla base della quale si perviene alla

determinazione delle quantità dei fattori produttivi impiegati;

o un'analisi di mercato volta alla determinazione dei relativi prezzi.

La sommatoria delle quantità per i prezzi quantifica il costo di produzione.



Perizia di stima

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In relazione al variare delle situazioni si possono utilizzare diversi gradi di

analiticità: ad esempio, il costo di costruzione di un fabbricato può essere stimato

sinteticamente in base ad un valore unitario espresso a metro cubo o a metro

quadrato, ovvero formulare un dettagliato computo metrico estimativo.

Se la trasformazione è conveniente, ovvero se il valore del bene ottenuto dalla

trasformazione è maggiore del relativo costo di produzione, allora il valore di

trasformazione del bene oggetto di stima è maggiore del relativo valore di mercato.

13. CONSIDERAZIONI TECNICHE SUL CASO SPECIFICO

Il progetto

Allo stato attuale non risulta essere stato ancora eseguito uno studio progettuale

approfondito ma solo un primo approccio previsionale allegato alla richiesta di

variante urbanistica.

Al fine di poter effettuare la valutazione del valore di trasformazione lo scrivente ha

predisposto una propria previsione progettuale di massima che tiene conto delle

specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche nonchè del tessuto sociale e

produttivo-commerciale della zona che di seguito viene schematicamente descritta.

In base all’applicazione puntuale delle previsioni urbanistiche recentemente

approvate dalla Giunta Regionale è ipotizzabile la realizzazione di un intervento

edilizio che prevede la costruzione di un edificio distribuito su 8 piani di cui due

piani interamente interrati adibiti ad autorimessa pertinenziale, un piano terra

adibito ad attività commerciali e cinque piani destinati alla residenza.

La volumetria massima a disposizione è pari a mc 13000 di cui mc 3000 sarebbero

destinati ad attività commerciali al piano terra e mc 10000 verrebbero distribuiti su

cinque piani a destinazione abitativa di cui mc 1500 al piano attico.

La previsione progettuale così sinteticamente descritta determinerebbe pertanto la

realizzazione di un edificio a prevalente destinazione residenziale caratterizzata da



Perizia di stima

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n° 24 alloggi di taglio medio (mq 100 oltre a circa mq 10 di balconi) su una unica

scala.

L’unità immobiliare tipo presenta le seguenti caratteristiche:

� tipologia edilizia avente caratteristiche civili medie

� caratteristiche architettoniche normali e finiture di tipo medio degli spazi comuni;

� consistenza media (doppi servizi, soggiorno, 2 camere, ripostiglio, balconi)

� piano dal primo al quinto

� Il piano terra avrebbe destinazione interamente commerciale.

Quota E.R.P.

L’art 26 bis della L.R. 38/2007, inserito dalla L.R. 37/2012, prevede che gli

interventi urbanistici ed edilizi comportanti insediamento di edilizia residenziale

sono tenuti a contribuire alla realizzazione di nuovi alloggi di E.R.P., nella misura

del 10 per cento della Superficie Agibile. Detto ultimo parametro è definito dalla

L.R. 16/2008, così come modificata ed integrata in ultimo dall’art 40 della L.R.

9/2012; la Superficie Agibile (SA) risulta essere costituita dalla superficie di solaio

misurata al filo interno dei muri perimetrali comprensiva dei muri divisori fra unità

immobiliari o interni ad esse escludendo anche le scale, i locali tecnici, le

intercapedini, i cavedi, le cantine etc.

Al fine della predisposizione della presente perizia, e tenuto conto delle

consuetudinarie tipologie edilizie e metodologie progettuali nonché della possibilità

di non ricomprendere nella SL i maggiori spessori di pareti perimetrali e di solai

oltre i cm 30 ai fini del risparmio energetico e confort acustico, si stabilisce che la

SA è pari al 90% della SL.

Per cui, tenuto conto di tali definizioni e obblighi, si fissa che la quota da destinare

ad E.R.P. è pari a:

(SL - 10%) x 10% = [(708 + 708 + 708 + 708 + 500) – 10%] x 10% =

[(3332 - 10%) x 10%] = circa 300 mq



Perizia di stima

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Il Volume corrispondente a tale superficie viene estrapolato dal conteggio del

Valore di Mercato del bene dopo la Trasformazione in quanto per legge è compito

dell’operatore costruire la volumetria E.R.P. e cederla al Comune al fine della sua

assegnazione.

Il volume E.R.P. è pari a mc 300 x 3 (h) = mc 900

L’art 26 bis della L.R. 38/2007 prevede tra le altre cose che detta quota di superficie

agibile possa essere monetizzata a valore di costo di costruzione. Tale possibilità è

subordinata a:

- Predisposizione della variante urbanistica al fine della definizione del fabbisogno

di Edilizia Residenziale Sociale (E.R.S.) e di Edilizia Abitativa in Proprietà .

- Accertamento preventivo del Comune dell’inidoneità di localizzazione degli

alloggi di E.R.P. nell’area di intervento o in altra area del territorio comunale

Allo stato attuale il Comune di Imperia non ha ancora definito la variante urbanistica

per la definizione del Piano per l’E.R.S. e non ha accertato l’inidoneità del sito

oggetto di intervento ad accogliere l’E.R.P.,

Non si dispone quindi di un quadro normativo univocamente delineato ma essendo

determinante conoscere, ai fini della valutazione del costo della trasformazione, se

la quota E.R.P. può essere monetizzata o se realizzata in loco e poi ceduta al

Comune o se ancora realizzata in altra area, si esaminano sommariamente di

seguito tutte e tre le ipotesi:

1. Monetizzazione

2. Realizzazione in loco

3. Realizzazione in altra area del territorio comunale

1. Ipotesi monetizzazione: La prima ipotesi prevede esclusivamente il versamento

alla Regione, in luogo della realizzazione della quota E.R.P., del costo di

costruzione ad unità di misura, comprensivo del costo delle opere, degli oneri di

urbanizzazione, degli oneri generali.

Tale valore è stato valutato possa ammontare ad €/mq 1.800,00.



Perizia di stima

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Nell’ipotesi in cui si concretizzino le condizioni per la monetizzazione indicate nella

legge regionale si avrebbe pertanto un costo pari a:

mq 300 x €/mq 1.800,00 = € 540.000,00 costo monetizzazione

Conseguentemente nella stima si dovrà aggiungere nei costi tale importo e si

considererà in capo all’operatore la piena disponibilità tecnico-economica dell’intera

volumetria prevista in progetto.

2. Ipotesi realizzazione in loco: La seconda ipotesi si dovrebbe attuare nel caso in

cui non si concretizzino le condizioni per la monetizzazione. In tale ipotesi la quota

E.R.P. sarà realizzata e ceduta gratuitamente al Comune per la successiva

assegnazione. In tale caso l’operatore oltre ad affrontare l’onere della costruzione

(€/mq 1800,00) non disporrà di detta superficie per la vendita e quindi di fatto avrà

un minore ricavo quantificabile sommariamente in mq 300 x €/mq 3700 = €

1.110.000 .

In questa ipotesi però l’operatore potrà considerare la quota E.R.P. quale superficie

a standards urbanistici e sulla stessa non pagherà gli oneri di urbanizzazione. Tale

condizione permetterà una minore spesa quantificabile sommariamente in (mq 300

x €/mq 297,52) + (mq 300 x €/mq 173,46) = € 141.294.

3. Ipotesi realizzazione in altra area: La terza ipotesi si potrebbe attuare solo se

fosse stato individuato un altro sito di proprietà dell’Ente Provincia, posto

nell’ambito del territorio del Comune di Imperia, dove poter de localizzare la quota

E.R.P. In oggi la Provincia non possiede aree in Comune di Imperia a tale scopo

destinabili e pertanto tale ipotesi risulta impossibile da praticare.

Dovendo in questa sede attribuire un valore alla proprietà oggetto di perizia si è

dovuto individuare lo scenario più appropriato e confacente alla situazione

amministrativo - urbanistica attualmente esistente nel Comune di Imperia

(l’Amministrazione risulta retta da un Commissario). Tale operazione esula

probabilmente da una valutazione prettamente tecnica, ma si è resa necessaria al

fine dell’espressione di una compiuta e corretta valutazione estimativa



Perizia di stima

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Valutate le tre distinte ipotesi sopra descritte, si è ritenuto che il Comune di Imperia,

in oggi, abbia più necessità di ottenere la realizzazione in loco della superficie

E.R.P. prevista in quanto, non essendo dotato della apposita e citata variante

urbanistica prevista dalla L.R. 38/2007, a norma di legge, la sua monetizzazione

dovrebbe essere versata alla Regione Liguria con conseguente rischio di non avere

ad Imperia ne la superficie E.R.P. ne i soldi per realizzarla.

Riepilogando l’ipotesi progettuale prevede:

Dati metrici di progetto edilizio

Destinazione Superficie Urb.ca

Altezza Urb.ca

Volume Urb.co

P. – 2 Box auto pertinenziali 1.000 0 0 P. – 1 Posti auto pertinenziali 1.000 0 0 P.T Commerciale 1.000 3 3.000 P.1 Residenziale + E.R.P. 408 + 300 3 2.125 P.2 Residenziale 708 3 2.125 P.3 Residenziale 708 3 2.125 P.4 Residenziale 708 3 2.125 P.5 Residenziale 500 3 1.500 6.332 13.000

Superficie residenziale: mq 3332 Volume residenziale: mc 10000 Superficie commerciale: mq 1000 Volume commerciale: mc 3000 Superficie a parcheggio: mq 2000 Volume a parcheggio: mc ====

14. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

Tenuto conto di tutto quanto stabilito nel paragrafo precedente e ricordato che il

valore di trasformazione viene determinato mediante l’applicazione della seguente

formula:

VT = VM - CT dove: VT = valore del bene da stimare

VM = valore di mercato del bene ottenuto dalla trasformazione del bene

CT = costo della trasformazione

si determina di seguito il valore di trasformazione del bene oggetto di perizia



Perizia di stima

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Valore di mercato del bene dopo la trasformazione ( VM)

Come è stato dettagliatamente indicato nel paragrafo 11 (Analisi dell’andamento

del mercato immobiliare) risulta che per la zona in cui ricade la proprietà oggetto di

valutazione, si possono prendere a riferimento per la determinazione del valore di

mercato da applicare alla presente stima, i seguenti valori:

Tipologia Stato conservativo Valore mercato

Euro/mq

negozi Ottimo 2.200,00

abitazioni civili Ottimo 3.300,00

box auto Ottimo 2.000,00

Poiché i parametri sopra indicati non sono riferiti alla superficie urbanistica, sarà

necessario tenere conto delle superfici commerciali e non di quelle conteggiabili ai

fini urbanistici e quindi ricomprendendo nelle superfici commerciali le superfici

adibite a porticati, logge, balconi, ecc.

A titolo semplificativo e per esperienze analoghe, queste superfici aggiuntive

vengono computate in % sulla slp mediante un coefficiente Ksup = 1,03 valevole

per le superfici a destinazione residenziale disposte ai piani 1° - 2° - 3° - 4° mentre

per i piano 5° (attico) si prevede l’applicazione d i un coefficiente Ksup = 1,10 vista

l’importante superficie del terrazzo a disposizione (mq 208).

Al contrario, alle superfici commerciali delle autorimesse si deve applicare un

coefficiente “riduttivo” Ksup = 0,50 in quanto il prezzo ad unità di misura indicato in

tabella contiene anche i costi relativi ai corselli ed agli spazi di manovra.

Per le superfici a destinazione commerciale non si applica alcun parametro

moltiplicatore della superficie in quanto, per tali destinazioni, non sono previsti

porticati, logge etc.

In base a quanto sopra ne deriva la seguente tabella:



Perizia di stima

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Destinazione Superficie

Altezza

Volume

Coefficiente

superficie

Superficie

commerciabile

Volume

commerciabile

P. – 2 Box auto

pertinenziali

1.000 2.7 2.700 0,5 500 1.350

P. – 1 Posti auto

pertinenziali

1.000 2.7 2.700 0,5 500 1.350

P.T Commerciale 1.000 3 3.000 1,0 1.000 3.000

P.1 Residenziale

(- E.R.P.)

408 3 1.225 1,03 420 1.260

P.2 Residenziale 708 3 2.125 1,03 730 2.190

P.3 Residenziale 708 3 2.125 1,03 730 2.190

P.4 Residenziale 708 3 2.125 1,03 730 2.190

P.5 Residenziale 500 3 1.500 1,10 550 1.650

6.032 17.500 5.160 15.180

Superficie residenziale: mq 3160 Volume residenziale: mc 9480 Superficie commerciale: mq 1000 Volume commerciale: mc 3000 Superficie a parcheggio: mq 1000 Volume a parcheggio: mc 2700

N.B. Viene esclusa la quota E.R.P. in quanto ceduta al Comune e conteggiata negli standards

Applicando i valori di mercato rilevati e descritti in precedenza alla tabella di cui

sopra si ottiene il valore di mercato (VM) del prodotto edilizio ottenibile dopo la

trasformazione. Valore di Mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione (VM)

Dettaglio voci Valore di mercato

€/mq

Quantità

mq

Valore

€

RESIDENZIALE 3.300,00 €/mq 3.160 mq 10.428.000,00 €

COMMERCIALE 2.200,00 €/mq 1.000 mq 2.200.000,00 €

BOX 2.000,00 €/mq 1.000 mq 2.000.000,00 €

( VM ) VALORE DI MERCATO 14.628.000,00 €

La tempistica dell’operazione

Al fine dell’attualizzazione dei valori del bene trasformato e dei costi per la sua

trasformazione è necessario determinare la tempistica dell’operazione.



Perizia di stima

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Sulla base di operazioni similari si è constatato che il tempo necessario consta

delle seguenti fasi:

� n1 = fase preliminare che nel caso specifico risulta costituita dal tempo

necessario alla redazione e approvazione del progetto esecutivo corredato dai

necessari visti ed autorizzazioni nonchè della convenzione urbanistica, stimabile

in mesi 24 ;

� n2 = fase di costruzione è il tempo intercorrente tra le date di inizio e di fine

lavori di costruzione. Per determinare tale durata nel caso in esame si

considerano i tempi medi di realizzazione rilevati presso studi professionali della

città ovvero presso imprenditori locali. In particolare si rileva che per interventi di

edilizia residenziale multipiano la tempistica media è di mesi 28 cui si

aggiungono 4 mesi per le sistemazioni esterne a giardino/viabilità e mesi 4 per

sovrapposizioni lavori e collaudi, per un totale fase di costruzione di mesi 36 ;

� n3 = fase di commercializzazione e vendita. In genere le fasi di

commercializzazione sono contestuali alla costruzione; tuttavia vi è quasi

sempre un tempo residuo intercorrente tra le date di fine dei lavori di

costruzione e quella dell’ultima vendita, la cui durata dipende non solo

dall’appetibilità commerciale dell’intervento ma anche e soprattutto dal trend del

mercato edilizio. Nel nostro caso si ipotizza una durata di tale tempo residuo in

mesi 12

La durata complessiva dell’operazione che ne deriva è perciò: n = n1 + n2 + n3 =

mesi 72.

In sintesi:

Tempistica dell’operazione

Analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare Momento iniziale

Durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico e delle fasi interlocutorie fino all’affidamento dei lavori all’impresa di costruzione

n1 = mesi 24

Durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 36

Durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 12

Durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 72



Perizia di stima

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Costo della trasformazione (CT)

Il costo della trasformazione è la somma di tutti i costi dell’operazione:

CT = CSC + CSE + OU + OP + SG + SC + OFT + UP + OTI + OFA dove: CSC= costo di costruzione delle opere edili del fabbricato

CSE= costo di realizzazione delle aree esterne

OU= oneri di urbanizzazione e monetizzazione standards

OP= oneri professionali

SG = spese generali del promotore e oneri di allacciamento ai pubblici servizi

SC = costi di commercializzazione

OFT = oneri finanziari sui costi di trasformazione

UP = utili del promotore

OTI = oneri di trasferimento immobile

OFA = oneri finanziari sui costi di acquisto e trasferimento immobile

Il costo di costruzione delle opere edili (CSC) è costituito dai costi di costruzione del

nuovo fabbricato e dai costi di demolizione dei fabbricati esistenti.

1. Costi di costruzione del nuovo fabbricato

Per la determinazione di questa specifica tipologia di costo, tenuto conto della

mancanza di un progetto esecutivo dell’intervento, si è optato per l’applicazione di

valori unitari espressi a metro cubo. I prezzi unitari da applicare nella

determinazione dei costi di costruzione si stati dedotti dal Prezziario Regionale

delle Opere Edili per l’anno 2012.

I prezzi riportati nel testo redatto dalle Camere di Commercio liguri sono

comprensivi delle Spese Generali pari al 15% e degli Utili di impresa pari al 10%.

Sono invece esclusi gli oneri per la progettazione, direzione lavori e altri non

rientranti nei costi di costruzione (sistemazioni esterne, acquisto area,

urbanizzazioni, ecc.).



Perizia di stima

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Come è stato fatto nel paragrafo precedente per la determinazione del valore di

mercato del bene trasformato (VM), i prezzi di costo unitari sono stati applicati ai

volumi dell’edificio effettivamente realizzabili (comprensivi della quota E.R.P.) e non

ai soli volumi urbanistici (ricomprendendo quindi i volumi dei porticati, logge, etc.).

Il volume dei piani fondi (box auto) risulta dal prodotto della superficie coperta di tali

piani comprensiva dei muri perimetrali per l’altezza tra i pavimenti di calpestio dei

piani fondi ed il pavimento del primo piano fuori terra.

Conseguentemente si avranno le seguenti volumetrie:

VOLUME A DESTINAZIONE RESIDENZIALE Destinazione Superficie

Superficie

realizzabile

Altezza

Volume

Volume

realizzabile

P.1 Residenziale 708 730 3 2.125 2.190

P.2 Residenziale 708 730 3 2.125 2.190

P.3 Residenziale 708 730 3 2.125 2.190

P.4 Residenziale 708 730 3 2.125 2.190

P.5 Residenziale 500 550 3 1.500 1.650

VOLUMETRIA EFFETTIVAMENTE REALIZZABILE 10.410

VOLUME A DESTINAZIONE BOX AUTO


Superficie

realizzabile

Altezza

Volume

Volume

realizzabile

P. - 2 Box auto pertinenziali 1.000 1.000 2,7 0 2.700

P. - 1 Posti auto pertinenziali 1.000 1.000 2,7 0 2.700


VOLUME A DESTINAZIONE COMMERCIALE Destinazione Superficie

urbanistica

Superficie

realizzabile

Altezza

Volume

urbanistico

Volume

realizzabile

P.T Commerciale 1.000 1.000 3 3.000 3.000




Perizia di stima

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Il Prezziario Regionale delle Opere Edili per l’anno 2012 stabilisce che un

fabbricato di civile abitazione debba avere le seguenti caratteristiche costruttive:

“ Scale in marmo bianco spessore cm 3, con zoccolo in marmo, pavimenti in

monocottura smaltata e legno, pareti ultimate in carta da parati e zoccoletti in

ardesia, porte caposcala ad un’anta di larghezza non inferiore a 90 cm, blindate,

con stipiti in marmo, porte interne in abete spessore cm 4, finestre in alluminio

anodizzato con vetri isolanti, avvolgibili in PVC pesante, bagno con vasca, lavabo a

colonna, bidet, vaso, impianto idrico per acqua calda e fredda, impianto di scarico,

cucina con lavandino in acciaio, doppio servizio per alloggi di 6 vani ed oltre

corredato di lavabo, bidet, vaso e piano doccia, rivestimenti in piastrelle di maiolica,

impianto di riscaldamento autonomo, ascensore, isolamento termico e strutture in

c.a. conformi alle norme vigenti, facciata con il piano terreno rivestito con lastre di

pietra, impianto TV centralizzato “

Il Prezziario stabilisce inoltre che per costruire un edificio avente le suddette

caratteristiche si debbano spendere €/mc 432,22 per i piani residenziali ed €/mc

266,89 per i piani fondi.

Il Prezziario Regionale delle Opere Edili non riporta al contrario il costo al mc per i

piani a destinazione commerciale. Dato atto che normalmente i negozi necessitano

di un quantitativo inferiore di opere edili in quanto risultano meno frazionati in

ambienti ed inoltre necessitano di differenti tipologie di materiali, mediamente meno

costosi, per tale destinazione si è stabilita l’applicazione di un parametro di

riduzione del costo relativo alla destinazione d’uso residenziale, pari a K= 0,80.

In base alle considerazioni più sopra riportate il costo di un piano a destinazione

commerciale è pari ad €/mq 432,22 x 0,80 = €/mc 345,77.

Costo di costruzione del nuovo fabbricato


Volume

Costo a mc

€

Costo totale

€

P. - 2 / - 1 Box auto pertinenziali 2.000 5.400 266,89 1.441.206

P. T Commerciale 1.000 3.000 345,77 1.037.310

P. 1 / 2 / 3 / 4 / 5 Residenziale 3.470 10.410 432,22 4.499.410

COSTO FABBRICATO 6.977.926



Perizia di stima

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Per cui il costo di realizzazione delle opere edili per la costruzione del nuovo

fabbricato ammonta conseguentemente ad una spesa pari ad Euro 6.977.926.

2. Il costo di demolizione dei fabbricati esistenti

Questo parametro comprende il costo di tutte le operazioni necessarie

all’eliminazione dei volumi esistenti comprensivi di noleggi mezzi speciali, trasporto

e smaltimento dei materiali di risulta (si esclude la presenza di materiali speciali e

quindi la necessità di eseguire operazioni di bonifica). Per la sola voce demolizione

il Prezziario Regionale delle Opere Edili prevede un costo pari ad €/mc 15,10

mentre per la quota di costo relativa al trasporto e lo smaltimento del materiale di

risulta il Prezziario stima un costo di €/mc 34,00

Separatamente si è valutato a corpo anche il costo della demolizione e smaltimento

del fabbricato in ferro e legno a suo tempo utilizzato dai pompieri per le

esercitazioni (€ 8.000,00).

La volumetria delle macerie derivanti dalla demolizione è stata valutata in base ad

un calcolo sommario ed esperienze analoghe pari al 30% della volumetria

esistente: 11000 x 30% = mc 3300.

Per cui il costo di demolizione dei fabbricati esistenti ammonta conseguentemente

ad una spesa pari ad Euro 286.300 così composta:

demolizioni mc 11000 x €/mc 15,10 = € 166.100

trasporto e smaltimento mc 3300 x €/mc 34,00 = € 112.200

demolizione fabbricato in ferro e legno = € 8.000

Il costo complessivo di realizzazione delle opere edili del fabbricato (CSC) oggetto

della nostra valutazione deriverà dalla seguente sommatoria:

costo realizzazione nuovo fabbricato + costo demolizione fabbricati esistenti =



Perizia di stima

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Destinazione Volume

realizzabile

Costo a mc

€

Costo totale

€

P. - 2 / - 1 Box auto pertinenziali 5.400 266,89 1.441.206

P. T Commerciale 3.000 345,77 1.037.310

P. 1 / 2 / 3 / 4 / 5 Residenziale 10.410 432,22 4.499.410

Demolizioni 11.000 286.300

(CSC) COSTO DI COSTRUZIONE OPERE EDILI 7.264.226

Per cui il costo di costruzione delle opere edili del fabbricato in progetto (CSC)

ammonta complessivamente ad € 7.264.226

Il costo di costruzione delle opere relative alle aree esterne (CSE) dell’opera da

stimare si determina moltiplicando il prezzo unitario stimato per le superfici scoperte

previste sinteticamente nel progetto di massima. Tenuto conto della descrizione

sommaria indicata nelle norme di attuazione allegate alla variante urbanistica,

risulta che la superficie delle aree esterne dell’intervento siano pari a mq 2.600 –

1.000 (superficie coperta piano terra) = mq 1.600.

Tutte queste aree esterne costituiscono quota parte delle superfici adibite a

standards da cedere al Comune ed i relativi costi di realizzazione saranno portati in

detrazione secondo normativa vigente benché computati come costi della

trasformazione. Analizzando analoghe operazioni in zona si assume un costo

unitario di € 200,00 che applicato nella formula applicativa determina un costo per

la costruzione delle aree esterne (CSE) pari a mq 1.600 x €/mq 200,00 = € 320.000

Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e monetizzazioni (OU)

1. ONERI URBANIZZAZIONE

Con riferimento alle tariffe applicate dal Comune di Imperia per le varie destinazioni

d’uso sono le seguenti:

RESIDENZIALE €/mq 173,46

COMMERCIALE €/mq 209,70



Perizia di stima

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Tali importi sopra indicati si devono applicare sulla superficie netta dell’intervento

così come definita dalla normativa regionale vigente (superficie lorda meno lo

spessore dei muri perimetrali, le scale, gli ascensori, i volumi tecnici) che per il

presente esame viene stimata nel 90 % della superficie lorda decurtata della quota

E.R.P. pari a mq 300 in quanto standards urbanistici.

Per cui si avranno i seguenti importi:

RESIDENZIALE mq 3.332 x 0,90 x 173,46 €/mq = € 473.338

COMMERCIALE mq 1.000 x 0,90 x 209,70 €/mq = € 188.730,00

L’importo totale degli oneri di urbanizzazione è pari ad € 662.068

2. MONETIZZAZIONE STANDARDS URBANISTICI

L’intervento comporta la realizzazione di una superficie destinata a standards

urbanistici, calcolata in base al D.M. 1444/68 ed in base alla normativa urbanistica

di zona di cui alla variante urbanistica approvata con D.G.R. 448 del 19/04/2013. standards totali = standards residenziali + standards commerciali

standards residenziali = volume urbanistico residenziale (decurtato E.R.P.) / 80 x 18mq

standards commerciali = volume urbanistico commerciali x 80%

Tra le superfici a standards urbanistici è da considerare anche la superficie

destinata a E.R.P. (Edilizia Residenziale Pubblica) determinata in base alla legge

regionale 37/2012.

quota da destinare ad E.R.P. = mq 300 x 3 = mc 900

volume urbanistico residenziale = mc 10000 – 900 = mc 9100

volume urbanistico commerciale = mc 3000

standards residenziali = 9100 / 80 x 18 = 2047,5 mq

standards commerciali = 3000 x 80% = 2400 mq

Standards Urbanistici totali = mq 2047,5 + 2400 = mq 4447,50 arrotondato a mq

4448.



Perizia di stima

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Complessivamente la superficie cedibile al Comune in proprietà o diritto d’uso

pubblico è pari a mq 1350 (sup. in proprietà 2600 – sup. coperta edificio 1000 –

sup. sede stradale 250).

Alla luce di tutto quanto sopra la superficie cedibile al Comune ai fini del

reperimento degli standards urbanistici è pari a mq 1650 (sup. in proprietà 2600 –

sup. coperta edificio 1000 – sup. sede stradale 250 + sup. E.R.P. 300) e

conseguentemente la superficie a standards da monetizzare è pari a mq 4448 –

1650 = 2798 mq.

Il Comune di Imperia ha stabilito con apposita deliberazione di giunta che il valore

delle monetizzazioni nella zona in cui è previsto l’intervento oggetto della perizia,

assommano ad €/mq 297,52 comprensivo del costo di acquisto delle aree e di

quello della realizzazione.

Pertanto il costo della monetizzazione delle aree a standards non reperibili in loco è

pari ad € 297,52 x mq 2798 = € 832.460,96

Ipotizzando lo scomputo dei costi per la realizzazione delle aree esterne,

precedentemente determinati in € 320.000,00, in quanto considerate come aree a

standards urbanistici, complessivamente si dovrà affrontare un esborso per oneri di

urbanizzazione e monetizzazione standards residui pari a:

Oneri + Monetizzazioni – Scomputi =

€ 662.068 + € 832.460,96 - € 320.000,00 = € 1.174.528,60 arrotondati a €

1.174.529

Gli oneri professionali (OP) per un intervento edilizio delle dimensioni e

caratteristiche sopra indicate comprendono i costi relativi alla progettazione

architettonica esecutiva, progettazione delle strutture in cemento armato, perizia

geologica, progettazione della sicurezza, direzione lavori, coordinamento della



Perizia di stima

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sicurezza, progettazione impianti, progettazione acustica e termica, pratiche

catastali, collaudi etc.

Per il caso specifico gli oneri professionali si assumono pari al 5% dei costi diretti.

Per cui: ( CSC + CSE ) x 5% = € (7.264.226+ 320.000 ) x 5% = € (7.584.226 x 5%)

= € 379.211

Le spese generali del promotore e oneri di allacciamento ai pubblici servizi (SG) si

assumono pari complessivamente al 2% dei costi diretti e degli oneri di

urbanizzazione, in quanto sia la custodia che gli ammortamenti sono compresi nei

costi diretti di costruzione così come l’utile di impresa e le spese generali.

Per cui:( CSC + CSE ) x 2% = 7.264.226 x 2% = € 151.685 arrotondati a € 151.685

I costi di commercializzazione (SC), a beneficio delle Agenzie Immobiliari

ammontano in genere al 3% del prezzo del prodotto finito, ma considerata la

congiuntura economica attuale e l’ingente portafoglio di immobili da vendere in

rapporto alla località in cui saranno ubicati, può far valere una forte leva

contrattuale e ottenere una tariffa più favorevole che si assume pari al 1,5% del

valore commerciale. Si ipotizza:

- che la fase di commercializzazione coincida con l’ultimazione dei lavori

intendendo compensato il tempo necessario alla vendita del prodotto finito dopo

tale data con quello relativo alle vendite in corso di costruzione, per cui i relativi

costi si ipotizzano erogati all’ultimazione dei lavori

- che almeno il 50% dell’attività di vendita venga effettuata direttamente dall’operato

economico.

Per cui: VM x 1,5% * 50% = € 14.628.000 x 1,5% * 50% = € 109.710

Gli oneri finanziari sui costi di trasformazione finanziati da capitale di debito (OFT)

Ipotizzando il ricorso al credito per il 60% e al capitale proprio per il restante 40%,

gli oneri finanziari saranno determinati tenendo conto che preferenzialmente gli



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operatori del settore si avvalgono del credito fondiario-edilizio, con costo del denaro

inferiore al credito ordinario, il saggio di interesse sul debito si costruisce con

riferimento a un dato di mercato medio di periodo, rappresentato dall’EURIBOR

incrementato dello spread e delle spese. Si rileva che l’EURIBOR a 6 mesi è al

0,30% e lo spread applicato dagli istituti bancari va dal 3,0% al 4,5%.

Pertanto si applica:

r = 0,30% + 4,20% = 4,50%

Gli oneri finanziari saranno quindi calcolati in base alla formula:

I = C x d x (qⁿ - 1)

dove:

q = (1 + r)

C = somma dei costi diretti e indiretti di trasformazione

d = quota di indebitamento

n = tempo in anni per il quale tali interessi passivi dovranno essere corrisposti

La tempistica ipotizzata in precedenza è la seguente:

Tempistica dell’operazione

Analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare Momento iniziale

Durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico e delle fasi interlocutorie fino all’affidamento dei lavori all’impresa di costruzione

n1 = mesi 24

Durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 36

Durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 12

Durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 72

I costi diretti e indiretti generano oneri finanziari secondo il seguente andamento

temporale:

Dettaglio voci Tempo di erogazione Durata debito

Costo area e relativi oneri di trasferimento Momento iniziale 0 n1 + n2 + n3 mesi 72

30% del costo tecnico di trasformazione n1 mesi 24 n2 + n3 mesi 48

70% del costo tecnico di trasformazione n1 + (⅔) n2 mesi 48 ⅓ n2 + n3 mesi 24

oneri di urbanizzazione n1 + n2/3 mesi 36 ⅔ n2 + n3 mesi 36

30% dei costi di gestione della trasformazione n1 mesi 24 n2 + n3 mesi 48

70% dei costi di gestione della trasformazione n1 + (⅔) n2 mesi 48 ⅓ n2 + n3 mesi 24



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Sinteticamente è riassunto in forma tabellare l’esito dei calcoli (costo x [(1+0,045)ⁿ-

1] x % costo x % debito), che rappresenta l’accumulazione finale degli oneri

finanziari sui costi diretti e indiretti di costruzione finanziati dal debito a fine periodo:

Oneri finanziari Tasso

r %

Tempi

(mesi)

Costi

Euro

Quota

costi

%

Quota

debito

d %

Oneri

finanziari

Euro

30% 4,50 48 7.584.226 30 60 262.793 Sul costo tecnico di costruzione

(CSC + CSE) 70% 4,50 24 7.584.226 70 60 347.843

Sugli oneri di urbanizzazione e

monetizzazione (OU)

4,50 36 1.174.529 100 60 99.436

30% 4,50 48 640.606 30 60 22.197 Sui costi di gestione

(OP + SG + SC)

70% 4,50 24 640.606 70 60 29.380

Totale oneri finanziari (OFT) 761.649

Per cui l’ammontare degli oneri finanziari (OFT) relativi alla realizzazione delle

opere edili è pari a € 761.649

Utile del promotore (UP)

L’utile del promotore in base all’approccio classico, può essere calcolato in

percentuale sul valore di mercato del bene trasformato che in oggi è mediamente

compreso tra il 4% ed l’ 8%.

Tale percentuale nel caso in esame, considerato il rischio dell’operazione legato ai

seguenti fattori:

� condizioni economiche generali (fase recessiva)

� settore di intervento (residenziale - commerciale)

� andamento locale del mercato (riduzione del volume delle vendite)

� tipologia di operazione immobiliare (localizzazione, dimensioni, destinazione)



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si ritiene possa essere valutata pari al 6%. Pertanto l’utile del promotore è così

determinato:

UP = p x VM = 6% x 14.628.000 = € 877.680

Oneri di trasferimento immobile (OTI)

Gli oneri di trasferimento dell’immobile (contestuali alla stipula notarile), nell’ipotesi

che il rogito sia soggetto a imposta di registro, con aliquota 8% + 2% ipotecaria +

1% catastale = 11% e che i compensi notarili e le spese accessorie ammontino al

4% del valore, si determinano come espressione della seguente formula:

OTI = 15% x VT

Gli oneri finanziari (OFA) sulla quota del debito “d” (60%) del valore dell’immobile e

dei relativi oneri di trasferimento, si determinano sulla base del saggio già calcolato

in precedenza (4,50%) come:

OFA = (VT + OTI) x d x (qⁿ - 1)

OFA = (VT + OTI) x d x [(1 + r)ⁿ - 1]

OFA = (1 + 15%) x 60% x (1.0456 – 1) x VT

OFA = 0,60 x 1,15 x 0,30226 x VT

OFA = 20,86% VT

Valore di mercato del bene all’attualità (VT)

Il Valore di Mercato del bene all’attualità (VT) è dato dalla differenza tra il valore di

mercato del bene trasformato (VM) e la somma dei costi per la sua trasformazione

(CT).

Il procedimento d’anticipazione all’attualità di entrambi i suddetti parametri,

comprende anche gli oneri finanziari maturati fino alla data d’ultimazione dei lavori

di costruzione alla quale si sono assunti concentrati i ricavi da vendite; vanno

assoggettati anche gli oneri finanziari gravanti sul fattore area a decorrere dalla

data dell’acquisto e della connessa corresponsione del prezzo e dei costi accessori



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tipici, data che si considera coincidente con quella di riferimento della stima

(attualità).

Poiché tutte le componenti di rischio sono state inglobate nella voce relativa al

profitto del promotore, l’attualizzazione rappresenta un mero trasferimento di

somme monetarie da un momento temporale a un altro.

Il tasso da utilizzare sarà quindi pari a quello dei titoli a rischio nullo relativi a

investimenti di durata comparabile con quella dell’operazione considerata. Nel

nostro caso si adotta perciò il tasso dei titoli di Stato a 5 anni (3,75%): posto r =

3,75% e q = 1 + r, il coefficiente di sconto f è dato da: f = 1/qⁿ con ⁿ espresso in

anni

f = 1/ (1+0,0375)6

f = 1 : 1,2471783

f = 0,80192

Raggruppando in forma tabellare gli esiti numerici dei calcoli fin qui effettuati si può

procedere all’attualizzazione di ciascun componente.

Dettaglio voci Valore

all’erogazione

Mesi f Valore

attualizzato

Valore di mercato del prodotto edilizio

ottenibile dalla trasformazione (VM)

14.628.000 72 0,80192 € 11.730.485,76

Valore di mercato attualizzato del bene trasformato (VM) € 11.730.485,76

Costo tecnico di costruzione (CTT) = CSC + CSE 7.584.226 72 0,80192 € 6.081.942,67

Oneri di urbanizzazione e monetizzazioni (OU) 1.174.529 72 0,80192 € 941.878,30 Costi di gestione (CG) = OP + SG + SC 640.606 72 0,80192 513.714,63

Oneri finanziari sul 60% del costo tecnico di costruzione e

relativi oneri/costi indiretti (OFT)

761.649 72 0,80192 610.782,17

Utile del promotore (UP) 877.680 72 0,80192 703.829,15

Costi di trasformazione attualizzati = CTT + OU + C G + OFT + UP 8.852.146,91

Oneri indiretti di acquisto (OTI) 15% x VT 72 0,80192 12,03% VT

Oneri finanziari relativi al capitale acquisto immobile (OFA) 20,86% x VT 72 0,80192 16,72% VT

Oneri sul capitale immobile attualizzati [(OTI + OF A = VT x (a/q ⁿ)] 28,75% VT

Dall’equazione VT = (VM – CT – a VT) / qⁿ

dove:



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VM = valore di mercato del bene trasformato

a = ∑ % di VT

CT= costo della trasformazione

raggruppando si ricava il valore di trasformazione

VT (1 + a / qⁿ) = (VM - CT) / qⁿ

Sostituendo i termini noti si perviene così al valore dell’unica incognita VT:

VT = VM / qⁿ - CT / qⁿ =

1 +a / qⁿ

VT = 11.730.485,76 – 8.852.146,91 =

1 +a / qⁿ

VT = 11.730.485,76 – 8.852.146,91

1,2875 VT = 2.235.603,10

15. CONCLUSIONI

Sulla base di quanto richiesto in ipotesi per l’edificio “ex Caserma dei Vigili del

Fuoco di Imperia” il più probabile valore di mercato risulta essere pari a:

€ 2.235.000,00

(d icons i Eu ro DUEMILIONIDUECENTOTRENT ACINQUEMIL A/00 )

16. ALLEGATI

� Foto aerea dell’area � Stralcio Planimetria catastale d’impianto � Stralcio Planimetria catastale attuale � Stralcio Carta tecnica regionale



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� Stralcio Piano regolatore generale pre variante � Stralcio Piano territoriale di Coordinamento Paesistico – Assetto Insediativo � Stralcio Planimetria vincolo D.Lgs. 42/2004 � Stralcio Piano di bacino del Torrente Impero � Licenza edilizia del 14/11/1972 � Licenza edilizia del 15/04/1972 � Licenza edilizia del 05/04/1977 � Concessione edilizia 359/80 � Concessione edilizia 315/88 � Concessione edilizia 116/92 � Visure catastali storiche � Nota Direzione regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Liguria � Visure OMI � Planimetrie � D.G.R. 448 del 19/04/2013

Imperia, 16/07/2013

F.to Il Dirigente

Direzione Operativa Ambiente Territorio Urbanistica

( Ing. Enrico LAURETTI )

F.to L’Istruttore incaricato

( Geom Rodolfo LENGUEGLIA )

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