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20.07.2015 02

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INDICE

PREMESSE ........................................................................................................................................... 2

CENNI STORICI .................................................................................................................................. 2

CONTESTO ......................................................................................................................................... 4

LINEE PROGETTUALI ........................................................................................................................... 5

INQUADRAMENTO INTERVENTO ...................................................................................................... 5

IL PIANO DI RECUPERO ..................................................................................................................... 6

Il volume .......................................................................................................................................... 7

Le dimensioni del Piano ............................................................................................................... 8

Standard urbanistici ...................................................................................................................... 8

VIABILITÀ............................................................................................................................................ 8

SISTEMA DEI VINCOLI ....................................................................................................................... 9

SISTEMA DELLE INVARIANTI .............................................................................................................. 9

OPERE PUBBLICHE E MATERIALI ........................................................................................................ 9

SOTTOSERVIZI .................................................................................................................................. 10

TIPOLOGIE EDILIZIE .......................................................................................................................... 11

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PREMESSE

Il presente progetto consiste nella riqualificazione urbana di un’area a ridosso del

centro storico del Comune di Legnaro nel quale insiste un immobile costruito nei primi

anni del ‘900 vincolato ai senti dell’art. 10 della L.R. 24/1985, in seguito chiamato “il

rustico”.

Tale intervento è un’operazione economicamente molto onerosa, che sommata alla

difficile situazione che il mercato immobiliare sta attraversando, non si potrebbe

realizzare senza l’incentivo dato dal “Piano Casa”. Si propone infatti un Piano

Urbanistico Attuativo, in particolare un Piano di Recupero, che si sviluppa all’interno

delle possibilità date dal contesto normativo della L.R. 14/2009 e ss.mm.ii.,

coinvolgendo diverse proprietà e superfici, oltre a diverse zonizzazioni previste del P.I.

(ex P.R.G.) tra cui anche il parcheggio P/25 costituente standard di Piano Regolatore

ma che diventa parte integrante del progetto.

In particolare a seguito della variante 01 al P.I. ha ricompreso e fatto proprio il progetto

presentato nel novembre 2013, in termini stereometrici.

Con il presente si riconduce quanto presentato alla normativa vigente in termini di

piano casa e di P.R.C.

Obiettivo dell’impianto urbanistico di progetto è tutelare e valorizzare il bene vincolato,

riorganizzare spazi e volumi, dando loro un ordire gerarchico, funzionale e di naturale

innesto nella maglia urbana circostante. Si dà spazio alla possibilità edificatoria data

dalle aree coinvolte, si propone una soluzione che non sia autoreferenziale ma che

guardi anche alle possibili linee di sviluppo insediativo espresse dal PAT, ivi compresa la

zona d’interesse comune (IC/1) già prevista dal PRG.

Il progetto, proprio per le sue particolarità che saranno meglio sviluppate nella

relazione che segue, dovrà rispondere, fin dal suo concepimento urbanistico, agli

antichi quanto attuali requisiti vitruviani: Utilitas (utilità nella funzione) Firmitas (forma e

solidità nella statica e nei materiali) Venustas (venustà, bellezza, estetica).

CENNI STORICI

[tratto da “Legnaro e il suo territorio” curato da Marilia Ciampi Righetti - ed. 2002 –

Comune di Legnaro]

Il fatto più rilevante degli anni trenta a Legnaro riguarda il cambiamento di proprietà

dell'"Agenzia", la grande azienda agricola che gravitava intorno alla Corte

benedettina e costituisce il centro economico del paese. Dopo ottant'anni di gestione,

la famiglia Camerini cede nel 1934 l'azienda al conte Vittorio Cini e alla società che a

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lui fa capo, la Società Anonima Imprese Agricole (SAIA), di proprietà della famiglia.

''estensione delle fittanze e delle mezzadrie che facevano capo alla Corte benedettina

raggiungeva allora i 1500 campi padovani.

Con la gestione Cini, parecchi piccoli contratti di fittanza vengono sostituiti da più

cospicui contratti di mezzadria: le mezzadrie diventano 32 e costituiscono la parte

principale della proprietà. Il passaggio viene sofferto da molte famiglie, perché il

contratto di mezzadria, pur accettando la terra in porzioni più grandi rispetto alla

fittanza, restringe sia i margini di guadagno sia i margini di libertà. Con un contratto di

mezzadria, infatti, si è legati molto più strettamente alla proprietà: non si dispone

liberamente del proprio lavoro, che dev'essere interamente dedicato al funzionamento

della mezzadria. Ogni attività della famiglia deve essere contrattata con il proprietario,

e ogni guadagno, o prospettiva di guadagno, spartita.

Al capofamiglia viene affidato un libretto che riepiloga le spese sostenute e la quantità

dei raccolti, cioè "il dare e l'avere" della gestione. Periodicamente, il libretto viene

aggiornato nell'ufficio del mezà al piano rialzato della Corte benedettina: vederlo a

fine anno è sempre critico. Molti ricordano ancora la scritta rossa che diceva "a

debito", seguita dall'importo.

Con l'avvento delle 32 mezzadrie, anche l'aspetto della campagna che fa capo

all'Agenzia cioè alla Corte benedettina subisce cambiamenti simili a quelli che stavano

avvenendo in tutto il Veneto. Infatti, per regime negli anni Trenta mezzadrie e colonie si

diffondono in tutta la pianura Padana. E nelle zone di recentissima bonifica, come la

fascia lagunare a nord di Venezia, bonificata tra il 1924 e il 1929, sorgono ora grandi

case coloniche.

Forse avvalendosi di alcuni contributi statali, per le mezzadrie appena istituite a

Legnaro la gestione Cini fa costruire nuove abitazioni o fa ampliare quelle esistenti,

dotandole di ricovero per gli animali [...] La costruzione tipica prevede, accanto alla

casa d'abitazione, un portego e un fabbricato per la stalla e il ricovero degli animali,

sovrastato da un fienile. Nei primi anni,

come vedremo più avanti, a questi edifici si aggiungeranno i silos per lo stoccaggio

dell'erba medica.

Tale processo non ha escluso gli avi dell'attuale famiglia proprietaria del rustico

(la famiglia Guglielmo) che nei primi anni del '900 hanno visto trasformarsi il casone

dove vivevano in una nuova casa con adiacente stalla: per questo viene tutt'oggi

chiamati dai cittadini locali, "CASANOVA".

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CONTESTO

L’area d’intervento si trova in prossimità del centro del Comune di Legnaro, a meno di

300 m dalla chiesa, municipio e i principali servizi quali bar, ristoranti, fermate

dell’autobus, scuole e supermercati. L’intorno è l’edificato tipico di un centro di un

comune medio piccolo, con edifici plurifamiliari, a schiera o a blocco, con attività

commerciali di vicinato e piazzette più o meno recenti.

A 500 m dal polo universitario che ospita l’Istituto Nazionale di Fisica Nucleare,

l’Agripolis e l’Istituto Zooprofilattico delle Tre Venezie, l’intervento si attesta su via Roma,

che è la strada provinciale n. 35, di collegamento tra Saonara e Bovolenta, la quale,

500 m più a nord del

sito, incrocia la Strada Statale 516, via Romea, arteria storica di collegamento Padova -

Chioggia / Ravenna.

L’elemento che detta l’impronta più significativa

nell’immediate vicinanze sia dal punto di vista

architettonico che urbanistico, è senza dubbio la

quattrocentesca Corte Benedettina, sede di

Veneto Agricoltura e della biblioteca comunale,

elemento oggetto di riflessione anche per il

progetto in parola.

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LINEE PROGETTUALI

Il rustico orienta la sua parete lunga a sud-ovest con un'inclinazione di circa 15°,

ponendosi in modo perpendicolare alle linee dei campi.

La viabilità e l'edificato circostante invece si attesta su una maglia piuttosto regolare e

più vicina agli assi cardinali.

L’edificio vincolato, “il rustico”, è un punto fermo, inamovibile e da far emergere:

esteticamente e culturalmente. Questa l'idea generatrice, frutto dell'osservazione del

luogo - il genius loci.

Riproponendo infatti, come sintesi progettuale, la maglia degli interventi edilizi e

infrastrutturali più recenti e attestando su di essa l'ampliamento di cui il presente

progetto, immediatamente si scopre come la posizione “storta” del fabbricato

novecentesco, sia tanto obbligata (per il fatto che non è possibile il suo spostamento)

quanto naturale. A rendere più grande e importante il rustico sarà l’ampio spazio verde

lasciato sul fronte sud, percezione di un limite visivo che sposta il punto di vista più

lontano, così da ampliare la visuale, materiale e concettuale e riproposizione dell’aia

esistente (cfr fine paragrafo*).

A rafforzare tale principio sarà il contrasto dato dall'utilizzo di volumi e materiali tipici

della contemporaneità pur in perfetta armonia con l'ambiente d’intorno, vocato alla

tranquillità di un parco urbano.

Pensando infatti al grande viale ciclo-pedonale inserito a nord della viabilità principale,

si trova la concreta risposta alla volontà espressa dai progettisti del Piano Regolatore

così come modificato dagli istruttori Regionali, di collegare il parcheggio posto a est

(P/25)con il futuro parco che la perequata 8 ospita a ridosso delle centenarie mura

della Corte Benedettina. Parte di questo parco viene realizzato già con questo

intervento.

Interessante è pensare che questo viale ricalca la posizione della vecchia carrareccia

che portava ai campi, importante conferma del genius loci*.

INQUADRAMENTO INTERVENTO

Con il presente P.d.R. viene utilizzata la possibilità data dalla L.R. 14/2009 come

modificata dalla L.R. 32/2013 per riqualificare un’area di circa 18.000 mq attestata su

via Roma, e catastalmente identificata al foglio 9, mappali:

65, 1053 (parte), 1068, 1073, 1088 e 1247 di proprietà di Guglielmo Federico,

Parpagiola Davide, Suriani Marco, Guglielmo Serena, (oltre all’usufrutto di

Favaron Santa) in quote diverse;

508 (parte) e 509 (parte) di proprietà di Guglielmo Federico e Guglielmo Serena.

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Detti mappali ricadono nella z.t.o. C1/1, P/25 e VP/8, soggette a intervento unitario

dall’ultima variante al P.I.

Su di essi insistono degli immobili, meglio evidenziati nelle tavole 5 e 6, costruiti in diverse

epoche ma tutti ante 1967 (data di presentazione di un elaborato al Comune ma

carente di molte parti):

rustico ex stalla ed abitazione, vincolato ai sensi dell’art. 10 della L.R. 24/1985

così come previsto dall’art. 10 delle NTA e dalla scheda di vincolo identificata al

n. 44

addossata abitazione

annessi rustici

un silos in calcestruzzo

superfetazioni in muratura

ricoveri attrezzi di varie forme realizzate in lamiera ondulata

Pur essendo ancora viva la funzione di abitazione, per le parti a questo adibite, gli

immobili risultano perlopiù in uno stato di degrado, non organizzati e

architettonicamente impoverente per la quasi secolare struttura vincolata.

L’intervento propone, attraverso il Piano di Recupero un rinnovamento del patrimonio

edilizio esistente mediante la demolizione totale dei suddetti immobili - eccetto il rustico

vincolato - la ricomposizione planivolumetrica delle disponibilità date dagli stessi volumi

demoliti e dalla cubatura residua data dai lotti liberi ricadenti nelle zone C1, la

realizzazione (convenzione) del parcheggio identificato come P/25.quest’ultimo, pur

ricadendo in parte nei mappali 294, 295 e 1089 di proprietà di terze persone, sarà

comunque garantito per interno all’interno del piano in parola.

Il progetto, pur applicando il Piano Casa, e pertanto in deroga alle previsioni dei

regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provinciali e

regionali, rispetta le indicazioni che questi contengono, e in particolare si prevede:

il collegamento verde previsto nella Per/8, tra la S.P. 35 via Roma e il parco a

ridosso delle mura della Corte Benedettina;

verrà realizzato con un percorso pedonale aperto al pubblico.

IL PIANO DI RECUPERO

Il Piano di Recupero in esame, per quanto sopra descritto, propone una lottizzazione

suddivisibile in tre “momenti”

1. Lotto 1 dedicato al rustico e alla sua ristrutturazione/ riqualificazione;

2. Area per nuova edificazione posta a sud del rustico;

3. Realizzazione di opere pubbliche quali il parcheggio, la viabilità penetrante e il

verde (percorso vita) che si allineano con l’intenzione del piano regolatore.

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L'accesso all'area è previsto unicamente da via Roma; la conformazione dell’area ha

consentito di distribuire lungo lo spazio di accesso ai lotti, anche i parcheggi pubblici

e/o privati, i necessari spazi di manovra e il verde necessario che servirà anche come

invaso per la laminazione delle acque di prima pioggia.

Il volume

Il volume massimo insediabile, come indicato nelle tavv. 6 e 7, è pari a 11.900,00 mc.

Gli abitanti teorici sono 80.

Il volume di progetto è di 10.910 mc, calcolato considerando la volumetria disponibile

dato dai lotti liberi (residua) pari a 1.548,00 mc e le possibilità del piano casa.

In particolare, considerando che parte dell’esistente viene demolito, si propone una

ricomposizione planivolumetrica dell’insieme, dove l’art. 3 della L.R. 14/2009 ss.mm.ii.

prevede un aumento della volumetria demolita pari al 70%.

Circa la parte rimanente per motivi di pregio architettonico, si prevede comunque

l’aumento del 50% dati dall’art. 2 della citata legge in quanto si prevede un intervento

di riqualificazione portando l’edificio vincola in classe B oltre all’installazione di pannelli

fotovoltaici per almeno 3 KW.

A questi si sommano 150,00 mc, ampliamento possibile grazie all’Art. 20 delle NTA.

* il conteggio dei lotti

liberi

è specificato in tavola

5

*

*

** Ulteriori 2.445,00 mc sono insediati nel rispetto dell’indice fondiario massimo

attraverso il ricevimento di residui volumetrici per volumetrie ricadenti in z.t.o. C1.e così

come previsto dalle NTA.

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Le dimensioni del Piano

Superficie Territoriale mq. 18.538,00

Superficie Fondiaria mq. 11.370,50

Superficie a Verde Pubblico mq. 2.175,00

Superficie a Parcheggi mq. 1.956,00

Superficie Viaria e Pedonale mq. 2.928,50

Massima volumetria insediabile mc. 12.000,00

Volume di progetto mc. 11.060,00

Indice territoriale 0,60 mc/mq

Indice fondiario 0,97 mc/mq

Standard urbanistici

Gli standard urbanistici sono rispettati come da tavola 7, in particolare il progetto

prevede Zone a verde 2.175,00 mq

Zona a parcheggi 1.956,00 mq

In particolare i parcheggi si distinguono in:

parcheggio di P.d.R. con 259,00 mq

parcheggio di piano regolatore P/25 con 1.327,00 mq

parcheggio commerciale con 370,00 mq

VIABILITÀ

La viabilità pubblica definibile come principale, è stata posizionata così da poter

servire oltre al nuovo edificato, anche l’adiacente zona a servizi (previsione questa

mancante negli strumenti urbanistici vigenti) oltre ad un futuro sviluppo insediativo

proprio in considerazione delle linee di nuova espansione previste dal P.A.T. e P.I. di

recente approvazione.

Nell’intenzione di valorizzare “il rustico” si è spostata la nuova edificazione al di là della

strada di penetrazione, la viabilità principale è ampia: marciapiede 1,5 m, parcheggio

in linea 2,5 m, carreggiata 7,5 m, viale ciclopedonale 2,5 m per un totale di 14 m.

Solo due perpendicolari formano la viabilità secondaria privata, che serve un numero

esiguo di unità. Il viale ciclopedonale sarà servizio per tutta la comunità che potrà

liberamente passeggiarvi, con il fine ultimo di dare un collegamento a quello che sarà il

parco urbano del comune di Legnaro previsto, come precedentemente detto, dalla

Perequata 8.

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SISTEMA DEI VINCOLI

L’area in esame non presenta vincoli. Essa confina con il vincolo dato dalle mura della

centenaria Corte Benedettina dalle quali è prescritta l’inedificabilità per un raggio di

100 m.

SISTEMA DELLE INVARIANTI

Le "invarianti" potenzialmente interessate dalla realizzazione del progetto si possono

riunire nell’unica di carattere viario: via Roma.

OPERE PUBBLICHE E MATERIALI

Le opere da cedere al Comune, così come individuate nella tavola 9 saranno

realizzate a regola d’arte, cercando l’utilizzo di materiali drenanti ove possibile.

Esse possono essere così riassunte:

Parcheggio P/25: realizzato in continuità del parcheggio esistente attestato

su via Santa Giustina, in conformità di materiali, finito con

asfalto per quanto riguarda l’area di manovra, e in

masselli di betonella drenanti per l’area di sosta. Verso via

Roma sarà realizzata un’aiuola verde alberata.

Parcheggio di P.d.R.: realizzato lungo la viabilità principale e in corrispondenza

del cul de sac, a diretto servizio delle abitazioni e del

verde: la finitura sarà la stessa del P/25.

Parcheggio commerciale: realizzato in aderenza al parcheggio P/25, soddisfa le

esigenze dell’area ad uso commerciale, garantendo la

copertura minima di 1 mq per 1 mq commerciale (370 mq

di parcheggio per una pari superficie commerciale

massima di 370 mq). Per ulteriore eventuale superficie

commerciale o direzionale verranno ricavati gli standard

di parcheggio all’interno dei singoli lotti.

Il numero di posti auto complessivo è di 78.

Verde le aree a verde avranno la duplice funzione di parco e/o

aiuola ed al contempo d’invaso per la laminazione della

acque piovane. Su di esso è stato progettato un percorso vita,

su terra battuta ed attrezzato per esercizi di ginnastica

leggera, fruibili a tutti – cfr tav12.

Marciapiedi il marciapiede facente parte della strada principale sarà

realizzato in masselli autobloccanti (betonelle).

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Viale ciclopedonale questo sarà realizzato in listelli di betonella posati a correre, in

modo da garantire al contempo la durabilità del prodotto e

senza la necessità di particolare manutenzione da parte

dell’ente pubblico che lo riceverà a carico.

Tanto descritto a titolo riassuntivo ed illustrativo, in quanto sarà cura del computo

metrico estimativo e del capitolato allegato specificare in modo puntuale le

caratteristiche tecniche esecutive di tutte le opere da cedere al Comune.

SOTTOSERVIZI

Le reti sono state posizionate all’interno della sezione stradale con la possibilità che le

reti Enel, Telecom, Illuminazione pubblica siano sotto i percorsi pedonali.

La scelta relativa alla posizione dei sottoservizi è dovuta principalmente all’ingombro

degli stessi, in particolare del sistema di contenimento e smaltimento delle acque

meteoriche.

L’allacciamento dei sottoservizi è previsto, fatte salve diverse indicazioni degli enti

erogatori, in via Roma.

Nella presente relazione sono descritti esclusivamente gli aspetti principali di

progettazione delle reti, per maggiori dettagli si rimanda agli elaborati grafici, e alla

relazione tecnica di calcolo (Dimensionamento acque nere e studio di Compatibilità

Idraulica).

La localizzazione delle reti e il loro dimensionamento potranno inoltre subire variazioni a

seguito del rilascio dei pareri da parte degli enti competenti, ai quali è stata inviata,

contestualmente alla presentazione del piano, richiesta di parere.

Rete acque meteoriche e sistema di smaltimento delle acque meteoriche:

Il dimensionamento del sistema tiene conto della sua doppia funzione: rete

smaltimento delle acque meteoriche e bacino di contenimento in caso di

precipitazioni eccezionali o blocco dei corpi idrici ricettori.

Il sistema di captazione delle acque meteoriche, come meglio evidenziato nello

“Studio di Compatibilità Idraulica” ha quale corpo idrico ricettore il fossato di scolo

presente lungo la mura di cinta della Corte Benedettina ed è composto da caditoie

stradali piane in corrispondenza dei parcheggi e bocche di lupo su bordo

marciapiede.

Il volume d’invaso necessario è stato calcolato in base alle direttive emanate dal

competente Consorzio di Bonifica (che prevedono un invaso di 400 mc/ha). All’interno

del piano sono stati individuati i seguenti invasi:

Rete collettori principali e secondari;

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Bacino d’invaso ottenuto con l’abbassamento della parte centrale dell’area

verde.

Lo schema preliminare delle reti Enel, Telecom, Gas, Acquedotto, Acque nere è

riportato negli elaborati grafici. Si tratta come anticipato di uno schema preliminare

che andrà aggiornato a seguito del rilascio del parere da parte degli enti competenti.

Il punto di recapito della rete della fognatura è previsto sulla rete pubblica di Via

Roma.

Per l’impianto di illuminazione pubblica è stato predisposto apposito progetto in

conformità alla vigente normativa, volta a risparmi grazie all’utilizzo di corpi illuminanti a

LED e in continuità estetica con i punti luce esistenti.

TIPOLOGIE EDILIZIE

All’interno del PdR si è voluto variare la tipologia, mantenendo allo stesso tempo un

carattere a “basso impatto ambientale”. Infatti la volumetria assegnata e le norme di

attuazione proposte, limitano per esempio l’altezza a 7,5 m e massimo due piani

abitabili.

La tipologia prevalente sarà di case uni e bifamiliari.

Inoltre l’indice di densità territoriale pari a 0,59 mc/mq e un indice di densità fondiaria

di 0,95 mc/mq sono in linea con le attuali aree di espansione, considerando che un

indice fondiario sotto l’unità è segno di un’edificazione non intensiva, tipica del

territorio Legnarese.