Perizia di stima

Premessa

La presente consulenza e stesura perizia di stima è stata richiesta dal

Comune di Borgo Priolo, al fine di determinare il valore di potenziale

vendita del fabbricato Comunale sito in località Cappelletta

denominato ex scuola-Macarios.

Il sottoscritto geometra Stefano Gatti nato a Pavia (PV) il 07.01.1966,

c.f. GTTSFN66A07G388P iscritto al collegio dei geometri della

provincia di Pavia al n° 3749, in qualità di Responsabile del Servizio

Tecnico del Comune di Borgo Priolo, fatte le opportune indagini, i

necessari sopralluoghi, rilievi ed accertamenti, è in grado di esprimere

la seguente relazione e stima peritale:

1- Identificazione del contesto

L'immobile oggetto della presente perizia si trova in comune di Borgo

Priolo, loc. Cappelletta, identificato come “ex scuola di Cappelletta", è

ubicato lungo la S.P. 203 Alta valle Coppa, al quale vi si accede

direttamente dalla strada pubblica.

L'edificio in oggetto dista circa 2,5 km dal centro del paese o sede

Municipale, e circa 4,0 km dalla S.S.10 Padana Inferiore e dalle

restanti principali vie di comunicazione.

Per quanto riguarda il contesto ambientale vengono di seguito

individuati i parametri standard di valutazione:

- Qualificazione ambientale: Buono

- Prossimità mezzi pubblici: Scarsa

- Prossimità ai parcheggi pubblici: Molto scarsa

- Vocazione commerciale del contesto: Molto scarsa

- Vocazione commerciale della strada: Scarsa

2 - identificazione immobile

L’immobile, come riportato è sito in Località Cappelletta, in contesto

prettamente residenziale-agricolo e confina a nord con la Strada

Provinciale S.P. 2O3 Alta Valle Coppa; a ovest. Mappale 158 e

mappale 42; a sud mappale 199; a est mappale 469.

Identificativi catastali

- Catasto Terreni:

Comune di Borgo Priolo censuario di Torre del Monte Fg. 4 Particella

43 - Ente Urbano di ha. 00.11.40;

- Catasto Fabbricati:

Comune di Borgo Priolo - Sez. A Fg. 4 Particella 43 Sub. 3 cat. D/3

Rendita Euro 10.422,11.

Si allega alla presente la planimetria catastale dell'immobile in oggetto

“allegato A”, visura catastale in data 03/01/2017 “allegato B” e estratto

di mappa “allegato C”.

Si rileva che lo stato di fatto corrisponde a quanto riportato nella

allegata scheda catastale, redatta dal geom. Morini Paolo di cui alla

denuncia di variazione prot. PV0019687 del 24/01/2011

3 - Proprietà deII'immobile

L'immobile in oggetto risulta essere di proprietà del Comune di Borgo

Priolo, con sede in Borgo Priolo al civico n° 2. - P.l. 00468890181

4 - Destinazione Urbanistica

Dal vigente PGT, risulta che l'area su cui insiste il fabbricato oggetto

della presente perizia, ricade in zona ZTR 1 Tessuto urbano

consolidato di recente formazione prevalentemente residenziale, a

densità molto bassa e lotti liberi interclusi, “allegato D” estratto di

Tavola 5.6.4 del vigente PGT e “allegato E” estratto Norme tecniche di

attuazione.

5 - Descrizione deII'immobile

Trattasi di immobile indipendente, libero sui quattro lati, costituito da

due piani fuori terra ed un piano seminterrato, insistente su lotto

recintato su tre lati.

L'accesso all’immobile avviene tramite passaggio pedonale frontale, a

cui si accede direttamente dalla Strada Provinciale n. 203.

Esternamente l’immobile risulta intonacato a civile e tinteggiato, la

struttura portante è mista, in laterizio con parti in cemento armato, il

manto di copertura è principalmente in tegole marsigliesi, ad

eccezione di alcune parti, aventi copertura in lastre ondulate

presumibilmente in fibrocemento.

Si precisa che insistono sul medesimo lotto, facenti corpo unico con il

fabbricato, n° 2 unità mobili prefabbricate, tipo container, a cui si

accede direttamente dall'interno dell’immobile ed aventi funzione di

accessori, spogliatoio e wc dipendenti, che versano in pessime

condizioni di utilizzo.

Lo stato di conservazione dell'immobile è in avanzato stato di degrado,

sia interno che esterno, vi sono ampie ed evidenti infiltrazioni di acqua

dal tetto e lungo le murature perimetrali, i pavimenti risultano

sconnessi e sollevati.

Esternamente si trovano n° 2 scale di accesso al piano primo,

precisamente al terrazzo retrostante, di cui una avente struttura in

ferro e pensilina di copertura.

Internamente l'immobile è suddiviso in più aree, al piano terra,

partendo dalla porta a doppio battente di accesso al fabbricato e

percorrendo in senso orario si trovano: ampio vano ingresso; sala

avente banco bar a pianta quadrata, ampia sala con pista per ballo,

area consolle e parete prospiciente l'area esterna retrostante avente

struttura in pannelli di vetro e aperture a doppio battente per il transito

alla summenzionata area esterna, zona di passaggio con locali adibiti

ad antibagno e wc; locale con banco bar ed ulteriore porta per

accesso all'area esterna, ampio vano con scala di accesso al piano

superiore. Centralmente vi è un area adibita a cassa, ambiente a

servizio dei bar, ulteriore antibagno con wc per disabili;

Accedendo al piano primo dal vano scala interno si giunge in un'ampia

sala rettangolare adibita a pista per ballo, avente area destinata a bar

e locali servizi, ed una area con pavimentazione trasparente con

veduta sul piano terra, ulteriore sala con dimensioni ridotte rispetto alla

precedente, avente parete perimetrale interamente in pannelli di vetro

con n° 3 accessi al terrazzo esterno.

Completano il fabbricato n° 2 ampi terrazzi esterni, con vista sulla

ridotta porzione di area retrostante, ai suddetti vi si accede sia

dall'interno che dall’esterno mediante n° 2 scale.

L'area esterna risulta essere parzialmente pavimentata ed in parte a

verde con presenza di alberi ad alto fusto.

A delimitazione dell'area su cui insiste il fabbricato, vi è recinzione in

parte in muratura ed in parte in ferro, e parte retrostante libera.

Si precisa che il confine di proprietà con il mappate 199, ovvero sul

lato sud, risulta essere interno all'area delimitata, precisamente a mt.

4, 70 dal fabbricato.

A maggior chiarimento di quanto sopra riportato vedasi planimetrie

dello stato di fatto dell’immobile allegate alla presente come “allegato

F1-F2-F3”.

Per quanto attiene alle finiture interne:

- Copertura: a falde, in parte con manto in tegole marsigliesi ed in

parte con lastre ondulate;

- Pareti esterne (componente edilizia): intonacate e tinteggiate, in

pessimo stato di conservazione;

- Pluviali e canali (componente edilizia): in lamiera preverniciata, in

parte da sostituire;

- Porte d'ingresso: a doppio battente in legno;

- Serramenti: in legno verniciato con vetro semplice;

- Pavimentazione interna: parquet e rivestimento in linoleum al piano

terra, rivestimento in linoleum e piastrelle in finta graniglia al piano

primo;

- Impianti: non presenti, ed allacciamenti non esistenti.

L’immobile è stato oggetto di vendita di beni mobili approvato con

delibera di Giunta Comunale n. 43 del 05/07/2010, ed aggiudicato con

determina del responsabile del servizio tecnico n. 16 del 10/02/2011.

L’immobile è stato oggetto di ulteriore vendita di arredi ed attrezzature,

anche impiantistiche, approvato con delibera di giunta comunale n.43

del 16/05/2011 ed aggiudicato con Determina del Responsabile del

Servizio Tecnico n. 73 del 23/06/2011

6 - Legittimità urbanistica dell’immobile

Si evidenzia che l’immobile comunale è nato come edificio scolastico a

servizio della Località Cappelletta, e che negli anni novanta è stato

concesso in locazione a società privata per la realizzazione di un

locale di pubblico spettacolo, pertanto l’immobile risulta di epoca

antecedente al settembre 1967 e successivamente trasformato e

legittimato dai seguenti titoli abilitativi edilizi:

Concessione edilizia n.1058 del 21/04/1993 a nome del Sig. LAMBRI

MAURO – ampliamento del fabbricato esistente tramite realizzazione

in aderenza sul lato Nord di un salone per pubblico spettacolo.

Concessione edilizia n. 972 del 21/01/1992 a nome del Sig. LAMBRI

MAURO – opere di manutenzione straordinaria locale ex scuola di

Olesi già adibito a Bar – formazione di servizi igienici.

Concessione edilizia n. 1006 del 16/05/1992 a nome del sig. LAMBRI

MAURO – formazione servizi igienici – scala esterna formazione di

terrazzo modifica finestre pensilina in ferro parcheggi.

Concessione edilizia n. 1031 del 09/11/1992 a nome del sig. LAMBRI

MAURO – sanatoria di cui alla licenza edilizia n. 1006/92 per chiusura

di n. 2 finestre, demolizione di una tramezza e costruzione palchetto,

prolungamento del terrapieno esterno di ml. 1,20.

Concessione edilizia n. 1085 del 09/07/1993 a nome del sig. LAMBRI

MAURO – SID SRL – recinzione in pannelli prefabbricati in cemento h.

2,50 ml.

Concessione edilizia n. 1111 del 23/03/1994 a nome del sig. LAMBRI

MAURO – SID SRL . ampliamento del locale denominato Macarios in

Via Cappelletta.

Concessione edilizia n.1150 del 11/08/1994 a none del Sig. LAMBRI

MAURO – variante in corso d’opera alla C.E. n. 1111 del 23/03/194;

Denuncia Inizio Attività n. 3817 del 02/12/1996 a nome di BARILE

MAURO –SID

DIA prot n.1729 del 28/06/1995 a nome della società SID srl – opere

di variante in corso d’opera alla C.E. n. 1111 ed alla sua variante

rilasciata in data 26/09/1994 n. 1150.

Concessione edilizia n. 1234 del 20/02/1996 a nome del sig. BARILE

MAURO –SID srl – Ampliamento locale Macarios in Via Cappelletta.

DIA prot. 3070 del 14/08/2002 a nome di DAVIDE COLOMBI per

società ICRA srl –ampliamento ed adeguamento igienico sanitario.

Dall’esame delle sopracitate pratiche edilizie si evidenziano alcune

incongruenze, che hanno portato alla realizzazione di interventi non

interamente conformi ai titoli abilitativi ed alle vigenti normative in

materia.

La scala esterna di accesso al piano primo, realizzata con struttura in

ferro e basamento in calcestruzzo, coperta con struttura in ferro e

cupola in materiale di plexiglas, risulta eretta ad una distanza inferiore

dalla distanza minima consentita.

I locali posizionati a ridosso del fabbricato principale sul lato ovest

risultano realizzati in difformità dal titolo abilitativo inoltrato al Comune

di Borgo Priolo.

Pertanto si deve prevedere l’abbattimento della scala sopradescritta, e

l’adeguamento o rimozione dei container posizionati a ridosso della

struttura principale, previa presentazione di apposito titolo abilitativo in

sanatoria, onde ripristinare le condizioni di legittimità e versamento di

relativa oblazione.

7 - Considerazioni di stima

ll criterio di stima scelto per determinare il più probabile valore di

mercato del fabbricato in oggetto è quello sintetico comparativo in

base al parametro del mq. di superficie, poiché meglio si adatta a

riassumere considerazioni dettate dallo stato dell'immobile, dall'uso,

dalla zona in cui ricade e dai prezzi medi applicati in essa.

Pertanto tenuto conto di qualsiasi elemento intrinseco ed estrinseco

influente nella presente valutazione, di quanto esposto nei punti

precedenti, assolti gli accertamenti del caso, consultata la banca dati

immobiliare dell'Agenzia del Territorio ed il borsino immobiliare a cura

della F.l.M.A.A. di Pavia, si determina il più probabile, presunto ed

indicativo valore di mercato dell'immobile in €/mq 100,00 (cento/OO)

della superficie commerciale lorda.

Per superficie commerciale lorda si intende la superficie in proprietà

esclusiva calcolata al lordo delle pareti interne e perimetrali.

Calcolo della superficie commerciale

Per il calcolo della superficie commerciale, si adotta per l'edificio

(piano terra e piano primo) il coefficiente di omogeneizzazione del

100%, mentre per il seminterrato si adotta un coefficiente di

omogeneizzazione del 20% e del 20% per la superficie scoperta

retrostante (terrazzi), per i container e il locale caldaia esterno si

adotta un coefficiente pari al 0%.

- Fabbricato piano terra e primo mq. 540 x 100% = mq. 540,00

- Fabbricato piano seminterrato mq. 100 x 20% = mq. 20,00

- Loc. caldaia e container mq. 41 x 0% = mq. 0,00

- Terrazzi mq. 110 x 20% = mq. 22,00

TOTALE SUPERFICIE mq. 582,00

8 - Valore di stima

ll più probabile, presunto ed indicativo valore di mercato dell'immobile,

allo stato descritto, nella piena ed immediata disponibilità di mercato,

perdurando le attuali condizioni del mercato immobiliare, si determina

come segue: mq 582,00 x 110,00 €/mq = € 64.020,00

A tale valore sono da decurtare le spese necessarie per rendere

l’edificio conforme alle vigenti disposizioni legislative in materia, che

saranno poste a carico dell’aggiudicatario della procedura, e

quantificate come segue:

Demolizione di scala esterna in calcestruzzo e ferro, smaltimento

materiali di risulta e rispristino struttura esistente €. 3.500,00 oltre ad

IVA per un totale di €. 4.270,00;

Rimozione di strutture prefabbricate (container), smaltimento materiali

di risulta e ripristino struttura esistente €. 4.500,00 oltre ad IVA per un

totale di €. 5.490,00;

Oneri per oblazione edilizia in conformità al DPR 380/2001 e bolli per

€.1.050,00

Spese tecniche per redazione pratica edilizia, aggiornamento stato

catastale, redazione di tipo mappale, variazione accertamento

proprietà immobiliare urbana, per €. 3.300,0 oltre IVA 22% contributi

integrativi 5%, per un importo complessivo di €. 4.227,30

Il tutto per un importo complessivo pari ad €. 15.037,00.

Totale Stima € 64.020,00 – 15.037,00 = € 48.982,70

Da cui aggiungere la maggiorazione del 2% come previsto dall’art. 4

del regolamento per alienazione del patrimonio immobiliare art. 12

della legge 127/1997 e smi, approvato con delibera di Consiglio

Comunale n. 10 del 30/04/2010, pari ad €. 979,65.

Importo Totale di stima pari ad €. 48.982,70 oltre ad €. 979,65 per un

importo totale di €. 49.962,35

9. Conclusioni

Per quanto sopra determinato si ritiene che il più probabile prezzo di

mercato dell'immobile in argomento possa valutarsi in arrotondamento

pari ad € 50.000,00 (cinquantamila/00).

Borgo Priolo 04/01/2017

Il Responsabile Servizio Tecnico

Geom. Stefano Gatti

Allegati:

“A” – scheda catastale dell’immobile

“B” – Visura catastale dell’immobile

“C” – estratto di mappa catastale

“D” - estratto PGT vigente del Comune di Borgo Priolo

“E” – estratto NTA del PGT vigente

“F1” – planimetria piano terra dell’edificio

“F2” – planimetria Piano Primo dell’edificio

“F3” – planimetria piano interrato dell’edificio

“G” – documentazione fotografica.

* Scala originale non disponibile. *

Ultima planimetria in atti

Data: 03/01/2017 - n. T222673 - Richiedente: GTTSFN66A07G388P

Data: 03/01/2017 - n. T222673 - Richiedente: GTTSFN66A07G388P

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Direzione Provinciale di Pavia

Ufficio Provinciale - TerritorioServizi Catastali

Data: 03/01/2017 - Ora: 17.27.11

Visura per immobile Visura n.: T223113 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati al 03/01/2017

Dati della richiesta Comune di BORGO PRIOLO ( Codice: B028)

Provincia di PAVIA

Catasto Fabbricati Sez. Urb.: A Foglio: 4 Particella: 43 Sub.: 3

Unità immobiliare

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita

Urbana Cens. Zona Catastale1 A 4 43 3 D/3 Euro 10.422,11 VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 12/12/2011

protocollo n. PV0311362 in atti dal 12/12/2011 VARIAZIONE

DI CLASSAMENTO (n. 127191.1/2011)

Indirizzo VIA CAPPELLETTA n. 45 piano: S1-T-1;

Notifica Partita Mod.58

effettuata con prot. n. PV0131419/2014 del 26/09/14 - -

AnnotazioniAnnotazioni di stadio: classamento e rendita rettificati (d.m. 701/94)

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 COMUNE DI BORGO PRIOLO 00468890181* (1) Proprieta` per 1000/1000

Unità immobiliari n. 1

Visura telematica esente per fini istituzionali

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Fine

COMUNE DI BORGO PRIOLO PROVINCIA DI PAVIA

C.A.P. 27040

TEL. (0383) 872214 – 872265 FAX. (0383) 871371 COD. FISC. 00468890181

******

Ufficio Tecnico Comunale

FABBRICATO COMUNALE IN LOC. CAPPELLETTA

EX SCUOLA - MACARIOS

Struttura vista dalla S.P. n. 203 (Scala da demolire)

Struttura vista dalla S.P. n. 203 (container da demolire)

Vista interna – porzione di soffitto trasparente

Vista Interna – salone principale

Vista Interna – salone principale – vetrata

Vista Interna – scala di accesso al piano primo

Vista Interna – Piano Primo

Vista interna – particolare impianto elettrico

Vista interna – particolare Copertura

Vista Interna – Particolare Pavimenti