PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI

MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre 2007

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PEREQUAZIONE PEREQUAZIONE URBANISTICA, URBANISTICA,

COMPENSAZIONI, CREDITI COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZIEDILIZI

Fondazione Giovanni Astengo

Piazza Farnese 44 - Roma


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ASPETTI FISCALI E CONTRATTUALI NEL TRASFERIMENTO DEI DIRITTI DI COSTRUZIONE: PROBLEMATICHE E SOLUZIONI

Ricostruzione giuridica del fenomeno ed Ricostruzione giuridica del fenomeno ed aspetti contrattualiaspetti contrattualiGiammatteo Rizzonelli notaio in Brescia

Aspetti fiscaliAspetti fiscaliAlberto Papa dottore commercialista in Brescia


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Premessa

Ricostruzione del fenomeno in termini generali al fine di evidenziare i principi da applicare alle diverse realtà regionali

Potere legislativo regionale in materia urbanistica


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Obiettivi della perequazione

Equa distribuzione dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali

Perequazione significa attribuire un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono concorrere alla trasformazione urbanistica del territorio prescindendo dall’effettiva localizzazione della capacità edificatoria sulle singole proprietà e dalla imposizione di vincoli di inedificabilità ai fini di dotazione di spazi da riservare alle opere collettive


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Ratio

Giustizia distributiva con riequilibrio della rendita fondiaria (a tutti i proprietari viene garantito un valore del fondo indifferente rispetto alla localizzazione del fondo)

Ricorso ad accordi con i privati anziché ad atti autoritativi (con marginalizzazione dello strumento espropriativo)

Diverso ruolo del potere pubblico (si rende indifferente il proprietario del fondo rispetto alle decisioni del Comune) con aumento della imparzialità e riduzione della discrezionalità amministrativa

Vantaggi temporali ed economici derivanti dall’azione concordata


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Oggetto

Negoziazione tra privati, o tra il Comune ed i privati, del potenziale edificatorio riservato ad un’area (di cui però l’area stessa non può usufruire)

Lo strumento urbanistico indica i parametri generali entro i quali dovrà svolgersi lo sviluppo urbanistico del territorio

Lo strumento urbanistico individua le aree che devono essere asservite alla realizzazione di opere di uso pubblico

Per realizzare la perequazione si attribuisce a tutti i proprietari dei fondi nella zona soggetta a trasformazione urbanistica un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario


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Il privato titolare di “aree vincolate” da cedere

gratuitamente al Comune potrà cedere a terzi i diritti edificatori che non può sfruttare (e che servono però agli altri proprietari per realizzare concretamente il proprio diritto alla edificazione)

I proprietari non interessati da vincoli sulle loro aree dovranno acquistare sul mercato la volumetria necessaria per far acquisire alla propria area la misura volumetrica determinata dal limite fondiario minimo;

Concetto non nuovo: si legalizza lo strumento già ampiamente diffuso nella prassi della cessione di cubatura


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Situazione giuridica attiva di natura reale o personale? Problema non nuovo che già si è

presentato per la cessione di cubatura;

Importanza della questione: Aspetti giuridici Aspetti fiscali

Rinvio


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Cessione di cubatura

Un certo orientamento, anche giurisprudenziale, ha cercato di ricostruire la fattispecie in termini di realità (superamento del numerus clausus dei diritti reali – diritto reale atipico)

Seguendo questa ricostruzione il negozio sarebbe una semplice compravendita di questi diritti

Trascrivibilità (efficacia dichiarativa)


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Problemi

I conservatori si rifiutavano di trascrivere Dubbi sulla trascrivibilità con efficacia

dichiarativa Abbandono nella prassi di questo

strumento I diritti edificatori che sorgono nascono

dalla legislazione regionale che non può invadere il campo del diritto privato (coperto da riserva di legge a favore dello stato) creando un nuovo diritto reale


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Costituzione di servitù Stante l’incertezza sulla natura giuridica del diritto di

cubatura, per consentire la trascrivibilità del negozio di cessione di cubatura (e quindi l’opponibilità ai terzi) si ricorre allo strumento della servitù

Si costituisce una servitù a favore di un fondo in virtù della quale il proprietario del fondo servente costituisce a favore del fondo dominante una servitù in cui si impegna a non edificare (servitù inaedificandi) o ad edificare entro un certo limite volumetrico (servitù altius non tollendi)

Si inserisce una condizione risolutiva per il caso di mancato rilascio del permesso di costruire con la maggiore volumetria concessa

L’effetto traslativo si raggiunge attraverso due atti distinti ma collegati: l’accordo contrattuale fra i privati proprietari dei fondi finitimi ed il provvedimento concessorio della P.A. con cui viene rilasciato il permesso di costruire maggiorato


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Differenze Il trasferimento dei diritti di costruzione

avviene di regola tra proprietari di fondi che non devono essere necessariamente contigui

E’ sempre necessario l’intervento del Comune (rapporto trilaterale)

I diritti edificatori sono trasferibili a prescindere dalla titolarità di un fondo

Diverso regime pubblicitario


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Atto unilaterale d’obbligo edilizio

Il soggetto titolare del diritto di cubatura rinuncia unilateralmente al suo diritto nei confronti del Comune

Atto trascrivibile ai sensi dell’art. 2645 c.c. (pubblicità notizia)


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Difetti

Strumento non sufficiente da solo. Serve sempre il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune

La parte a cui favore viene rilasciato il permesso di costruire maggiorato non interviene all’atto e non viene identificata fintanto che il Comune non rilascia il permesso di costruire

Manca un prezzo per la cessione indiretta del diritto di cubatura. Problemi fiscali.

La cessione gratuita dell’area al Comune avverrebbe in un momento precedente al rilascio del permesso di costruire e prima che venga monetizzata dal rinunciante.


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Sintesi

Gli strumenti tradizionali fino ad ora utilizzati: Cessione di cubatura Costituzione di servitù Atto unilaterale d’obbligo edilizio

non possono considerarsi soddisfacenti


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Negozio trilaterale

Accordo trilaterale di cui le parti sono i due privati ed il Comune

Non più due atti collegati ma un atto complesso

Accordo che si può realizzare anche “a formazione progressiva” (salvo eventuali specifiche eccezioni previste)

Causa tipica (di natura pubblicistica – non privatistica)

Fenomeno di pianificazione concordata


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Pubblicità

Se si aderisce alla tesi che ricostruisce la fattispecie in termini di realità (o DIRITTO REALE ATIPICO o assimilabile al DIRITTO DI SUPERFICIE) trascrizione di natura dichiarativa (ex. 2643 c.c.)

Se si accede alla tesi che sostiene la natura non reale dei diritti in gioco si deve escludere la possibilità di procedere ad una trascrizione di natura dichiarativa

Si ritiene comunque trascrivibile l’atto di trasferimento dei diritti di costruzione, ma ex 2645 c.c., con efficacia cioè di pubblicità notizia, per rendere edotti i terzi dell’intervenuto negozio (e non per renderlo opponibile ai terzi)

L’eventuale trasferimento gratuito dell’area al Comune sarebbe oggetto di trascrizione autonoma (dichiarativa)


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Necessità operative

il Comune si deve organizzare in modo da evidenziare nel Certificato di Destinazione urbanistica (da allegare all’atto) l’entità dei diritti edificatori

creazione di una banca dati sull’edificabilità (possibilmente non limitata ad un solo Comune ma estesa ad una zona omogenea più ampia) dove individuare i diritti volumetrici di un’area già utilizzati, oppure ancora disponibili (c.d. registro dei diritti edificatori)


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Borsa dei diritti edificatori

I diritti edificatori non sono più visti come espressione del diritto di proprietà sul suolo ma diritti autonomi liberamente circolabili;

Scissione tra proprietà del suolo e diritto di costruire sulla medesima (DEVELOPMENT RIGHTS)

Borsa dei diritti edificatori: VANTAGGI:

Riduzione dei costi di transazione Maggiore informazioni disponibili Riduzione del costo finale degli immobili


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Borsa dei diritti edificatori

PROBLEMI: Opponibilità delle transazioni ai terzi Regime fiscale

La borsa dovrebbe diventare il luogo di incontro dove assumere impegni vincolanti da trasfondere in un atto successivo che realizzerebbe la pubblicità, la voltura, la conservazione degli atti ed il rilascio delle copie, la tassazione


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GLI ASPETTI FISCALI

L’inquadramento dogmatico dell’operazione di trasferimento dei diritti di costruzione1 incide in modo determinante sul regime fiscale applicabile

Vi sono stati notevoli dubbi circa il criterio di tassazione spettante per tali atti, stante l’oggettiva difficoltà di inquadramento del fenomeno sotto il profilo civilistico

1 L’accordo fra privati è stato definito in Dottrina in modi diversi: <cessione di cubatura>, <trasferimento di volumetria>, <trasferimento di cubatura>; d’ora in poi per semplicità TC


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Gli aspetti fiscali

Trattandosi di figura priva di regolamentazione normativa, nata e sviluppatasi nella prassi, fin qui e’ prevalso l’orientamento secondo cui il TC produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti dei diritti reali immobiliari nell’imprescindibilità dell’autonomia negoziale, elevata a presupposto dell’intera operazione, accanto all’intervento amministrativo.


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Gli aspetti fiscali: la Prassi

Il pieno allineamento della prassi ministeriale a tale impostazione si ricava dalla risoluzione Min.Fin.risoluzione Min.Fin. n. n. 250948 del 17.08.1976250948 del 17.08.1976, secondo cui: <.. sembra a questo Ministero che si debba convenire con quanto più volte affermato dalla Corte di Cassazione (cfr. sentenze n. 2235 del 06.07.1972, n. 6807 del 14.12.1988 …..), nel senso che il caso di specie dà luogo alla produzione di effetti analoghi a quelli derivanti da un atto costitutivo di diritti reali immobiliari … nella cessione di cubatura si verifica l’acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali immobiliari di godimento …>; pertanto, da ciò ne deriva che al TC si renda applicabile l’aliquota di cui all’art. 1 della Tariffa, all. A, parte 1^ del DPR 634/72


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In altri termini, secondo il pensiero del Min. Finanze, a tali atti andava applicata la stessa imposta di registro prevista per i trasferimenti immobiliari (aliquota dell’8%, prevista ora dall’art. 1, tariffa parte

1^ TU 131/1986), oltre l’imposta ipocatastale del 3% (2%

ipotecaria + 1% catastale).

Ad avviso di altri interpreti, stante la non piena riconducibilità degli atti di TC alla categoria dei diritti reali tipici, si sarebbe invece dovuta seguire la tassazione propria dei diritti mobiliari, prevista dall’art. 2 o 9 della tariffa, parte 1^ (aliquota del 3%, sia per atti relativi a beni diversi da quelli indicati all’art. 1, sia per quelli diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale)


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Gli aspetti fiscali: la PrassiPer altri versi, va rilevato che, per gli atti di

redistribuzione immobiliarecon assegnazione, all’interno di comparti edificatoricomparti edificatori, di

volumi, anche su terreni di proprietà altrui, il Min.Fin. ha ritenuto applicabile l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa ex art. 20 della legge n. 10/1977 (R.M. n. 250666 del 03.01.1983)1

______________1 Art. 20 L. 10/77: Ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge (per

l’attuazione degli strumenti urbanistici generali n.d.r.) si applica il trattamento tributario di cui all’art. 32, 2^ comma, del DPR 601/1973.Art. 32 DPR 601/73, comma II:

Gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal tit. III della L. 865/1971 (Ed.Res.Pubbl. n.d.r.) e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse sono soggetti all’imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali. Le stesse agevolazioni si applicano agli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni …


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Gli aspetti fiscali: la PrassiIl Ministero argomenta tale effetto osservando che:- il regime di favore menziona genericamente le

<convenzioni> quali atti destinatari dell’agevolazione e che gli atti di ridistribuzione immobiliare rappresentano momento attuativo della convenzione;

- peraltro anche l’art. 5 della L. 168/1982 ha disposto l’applicabilità delle imposte fisse di registro ed ipocatastali per i trasferimenti di immobili effettuati nell’ambito dei piani di recupero d’iniziativa pubblica o privata: ciò è testimonianza e conferma del favorfavor legislativo per i trasferimenti posti in essere per la realizzazione dei diversi strumenti previsti dalla normativa ….

(R.M. 250666 del 03.01.1983, confermata con successiva R.M. n. 220210 del 16.12.1986)

Ovviamente tutto ciò vale per gli atti non rientranti nel campo di applicazione dell’IVA, da applicarsi nella misura ordinaria …


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Il REGIME ORDINARIO PER LA CESSIONE DI AREE (art. 1, tariffa parte 1^ TU 131/1986), ERA ED E’ DUNQUE PARTICOLARMENTE GRAVOSO: IR = 8% + IPOCATASTALI = 2% + 1% TOT. = TOT. =

11%11% …

La normativa sopravvenuta con effetto 1.1.2001 ha però “complicato il panorama normativo”, introducendo, a fianco del regime <ordinario> UN REGIME AGEVOLATIVO


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Gli aspetti fiscali: la PrassiL’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME “DELL’1%”

Trattasi sempre di regime a valenza generale, PER IPOTESI PARTICOLARE DI CESSIONE, MODIFICATOSI PERO’ PER BEN 5 VOLTE IN 6 ANNI:• IR = 1% + IPOCATASTALI FISSE• 1^ versione ex art. 33, comma 3, della L.

388/2000, per i TRASFERIMENTI (e, quindi non solo per la compravendite) DI IMMOBILI (aree od anche edifici), compresi in piani urbanistici piani urbanistici particolareggiatiparticolareggiati e fosse dato atto che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenisse entro cinque anni dall’acquisizione;


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• 4^ versione (si omettono per semplicità quelle derivanti dalle integrazioni ex art. 76 L. 448/201 e art. 2, comma 30, L. 350/2003) ex art. 36, comma 15, del D.L. 223/2006 (Manovra “Bersani-Visco”) CONV. L. 248/2006, per i trasferimenti di IMMOBILI compresi in piani urbanistici particolareggiati ed utilizzo edificatorio entro 5 anni (come prima) + “diretti all’attuazione dei programmi PREVALENTEMENTE DI E.R.CONVENZ. PUBBLICA, COMUNQUE DENOMINATI, realizzati in accordo con le Amm. Comun. per la definizione dei px di cessione e dei canoni di locazione”.

Il DL Bersani aveva addirittura abrogato il citato art. 33 L. 388/2000; la L. di conversione ha conservato le agevolazioni in forma limitata

FORTE LIMITAZIONE DELLA LEVA FISCALE A FAVORE DELLA PEREQUAZIONE


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L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME “DELL’1%” • 5^ versione ex art. 1, comma 306 della L.F. 2007, per i

trasferimenti di IMMOBILI compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi PREVALENTEMENTE DI E.R.CONVENZ. PUBBLICAPUBBLICA, COMUNQUE DENOMINATI, realizzati in accordo con le Amm.Comun. per la definizione dei px di cessione e dei canoni di locazione”.

Si è tolto il riferimento alla E.R. “pubblica”


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• IL PRINCIPALE PROBLEMA CHE LA NORMA SOLLEVA E’ COSTITUITO E’ DI DEFINIRE QUANDO IL PIANO E LA CONVENZIONE INERISCANO A PROGRAMMI A “PREVALENTE” E.R.”PREVALENTE” E.R.”

• Per non creare quartieri dormitorio o ghetti i Comuni prevedono l’integrazione dell’E. a px calmierato con quella a px libero, oltre alla presenza di immobili a destinazione commerciale/direzionale/servizi pubblici;

• OCCORRE DUNQUE OPERARE UN CALCOLO VOLUMETRICO


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• Il ddl Finanziaria 2008 va oltre, prevedendo all’art. 2, commi 15-18, che l’1% si applichi ai trasferimenti di IMMOBILI situati in aree soggette a PUP destinati all’attuazione di <programmi di edilizia residenziale comunque denominata>, a condizione che l’utilizzo edificatorio avvenga nei 5 anni dal trasferimento;

• Scompare il riferimento alla “prevalenza” dell’edilizia residenziale e vi è l’allargamento della agevolazione a tutti i programmi di ER, anche non convenzionata;

• il comma 16 prevede però l’assoggettamento alla neonata (dal 4.07.2006, con la Bersani-Visco) imposta catastale del 3% (la ipotecaria rimane fissa a 168 euro)


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Gli aspetti fiscali: la PrassiL’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME AD IMPOSTE DI REGISTRO FISSA

PER I PIANI DI RECUPERO – REGIME “RISPOLVERATO”Risoluzione n. 383 dell’11.12.2002, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che

l’agevolazione di cui all’art. 5 della L. n. 168/1982 [c.d. <<Legge Formica>>], consistente nell’applicazione dell’Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale in misura fissa, è ancora vigente, ed anzi, sussistendone i presupposti normativi, può essere applicata in luogo di quella testè citata di cui all’art. 33 L. 388/2000 (1%), essendone più vantaggiosa; ciò richiede che i trasferimenti immobiliari avvengano a favore di soggetti che attuano il recupero, nell’ambito di piani di iniziativa pubblica o privata, purchè convenzionati[1]; tale norma agevolativa si connota quale normativa speciale rispetto a quella più generale prevista dal citato art. 33 L. 388/2000; non sono previsti termini temporali.


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Gli aspetti fiscali: la PrassiL’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME AD IMPOSTE DI

REGISTRO FISSA PER I PIANI DI RECUPERO – REGIME “RISPOLVERATO”

[1] Risoluz. Ag. Entr. n. 383 dell’11.12.2002: <… La giurisprudenza costante (Consiglio di Stato sez. IV del 27 febbraio 1996, n. 181, Consiglio di Stato sez. V del 20 novembre 1989, n. 749) individua, all'interno della pianificazione urbanistica attuativa, da un lato gli strumenti a destinazione indifferenziata, quali il piano particolareggiato e il piano di lottizzazione convenzionata, e dall'altro gli strumenti per l'insediamento di particolari tipi di costruzione e/o attività per la realizzazione di speciali finalità urbanistiche. Rientrano in questa seconda categoria i piani di recupero del patrimonio edilizio e urbanistico, che hanno per fine l'eliminazione di particolari situazioni di degrado e perciò devono prevedere interventi su edifici da recuperare o risanare. Per queste peculiarità il Consiglio di Stato si e' più volte pronunciato sull'illegittimità' di un piano di recupero che riguardi aree quasi completamente inedificate (Consiglio di Stato sez. IV del 27 febbraio 1996, n. 181). …...>.


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Gli aspetti fiscali: la Prassi LE CESSIONI GRATUTITE AI COMUNI:

La L.R. Lombardia n. 12/2005 prescrive che, quando i comuni si avvalgono della facoltà rappresentata dalla perequazione (attribuzione a

tutte le aree di un identico indice di edificabili territoriale, inferiore a quello minimo fondiario) essi disciplinano (attraverso il PIANO DELLE REGOLE, che è componente del PGT) la cessione gratuita al comune delle aree destinate alla realizzazione di opere d’urbanizzazione ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche

– L’art. 51, L. 21.12.2000 n. 342, prescrive l’irrilevanza ai fini dell’IVA la cessione nei confronti dei comuni <<di aree o di opere di urbanizzazione a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione>>

- L’articolo 3, D.Lgs. 346/1990 esenta dalle imposte ipocatastali le cessioni a titolo gratuito a favore degli EE.LL.; l’IR è fissa (168 €)


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Gli aspetti fiscali: la Giurisprudenza

LE SENTENZE PIU’ SIGNIFICATIVE:

Cassazione n. 6807 del 14.12.1988, a proposito delle implicazioni fiscali del TC <in virtù di tale complessa fattispecie negoziale si attua un trasferimento assimilabile, negli effetti e ai fini previsti dalla legge tributaria, al trasferimento di un diritto reale immobiliare in quanto il proprietario dell’area cui ineriva la cubatura ceduta perde il diritto di costruire sulla medesima e tale diritto viene acquistato dal proprietario del fondo cui la cubatura è trasferita>


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Gli aspetti fiscali: la Giurisprudenza

Si tratta pertanto di una cessione di beni e, sul piano degli effetti, di un trasferimento di un diritto reale immobiliare attinente ad un’area edificabile

Comm. Trib. Centrale n. 5363 del 02.11.1988: <si può ammettere che il vincolo non abbia tutte le caratteristiche del diritto reale di servitù prediale, mancando, se non altro, la trascrizione a favore del fondo dominante, ma non si può neppure dire che si tratti di un mero vincolo amministrativo …. Sussiste pertanto il presupposto dell’imposta di registro ex art. 1 TU registro


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Gli aspetti fiscali : la Giurisprudenza

Cassazione n. 7417 del 14.05.2003, sezione Tributaria Civile

- Riprende l’intera elaborazione giurisprudenziale della Corte dal 1972, osservando la varietà delle tesi espresse e la contradditorietà (!). Si spazia dalla assimilazione del TC, ai fini dell’imposta di registro e dell’IVA, ad un negozio traslativo di diritti reali immobiliari (atipici), ovvero alla qualificazione di servitù atipica, oppure alla tesi del negozio meramente obbligatorio (espressa più recentemente, Cassaz. 1352/96 e con riferimento al quale in qualche caso il TC venne ricondotto alla prestazione di servizi: cfr. Corte Appello Firenze, 09.02.1984 con conseguente assoggettamento ad IVA o ad IR al 3%)


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Gli aspetti fiscali : la Giurisprudenza

Vi è un dato comune, secondo la Corte, se si esclude l’ultima (peraltro sua) impostazione (poiché lascia insoluto il problema dell’opponibilità ai terzi): il DIRITTO DI CUBATURA è una facoltà inerente al diritto di proprietà, come tale avente sicure caratteristiche di realitàrealità: pertanto la tassabilità deve essere pacificamente ricondotta alla previsione dell’art. 1 Tariffa Registro (imposta proporzionale)


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Gli aspetti fiscali: la Dottrina

Va segnalato un interessantissimo intervento interpretativo del Consiglio Nazionale del Notariato

[STUDIO n. 114/2005/T del 03.03.2006]

in tema di UTILIZZO DI VOLUMETRIA PEREQUATIVA E IPOTESI DI APPLICABILITA’ DELLE AGEVOLAZIONI EX LEGGE N. 10/77, con espresso riferimento alla L.R. Lombardia n. 12 dell’11.03.2005


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[STUDIO n. 114/2005/T del 03.03.2006]

Si sostiene la possibilità di applicare la misura agevolativa prevista dall’art. 20 della L. 10/77 (già sopra richiamata, che rinvia

all’art. 32, comma II, del DPR 601/72), rappresentata dalla misura fissa dell’Imposta di Registro e l’esenzione da quelle ipocatastali, nell’ipotesi di corresponsione di somme da parte del lottizzante per ottenere l’utilizzo di maggiore volumetria c.d. perequativa


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[STUDIO n. 114/2005/T del 03.03.2006]

Questa è l’argomentazione:- il regime fiscale recato dall’art. 20 della Legge Bucalossi ha

valenza di <normativa di cornice> rispetto ad altre normative portate dalla legislazione nazionale e/o regionale, sia pure ad onta della sua formulazione meramente letterale (in cui si parla di

<provvedimenti, convenzioni ed atti d’obbligo> n.d.r.); del resto, pur dopo l’emanazione del TU in materia edilizia (DPR 380/2001) e ad onta altresì dell’abrogazione di talune norme della legge in oggetto, non risulta abrogato proprio l’art. 20 e ciò per la presumibile valenza generale delle disciplina ivi prevista

- si esclude la natura eccezionale delle disposizioni agevolative; si tratta piuttosto di fornire una lettura estensiva delle stesse;


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Gli aspetti fiscali: la Dottrina[STUDIO n. 114/2005/T del 03.03.2006]

- d’altro canto la stessa amministrazione finanziaria ha ritenuto in più occasioni (cfr. le già richiamate RM 250666/83 e 220210/86) l’applicabilità del combinato disposto normativo L.10/77-DPR 601/73 ad ogni atto attuativo di pregresse convenzioni di lottizzazioni: l’utilizzo di volumetria perequata (in esito ad una “cessione” o ad un formale atto di riconoscimento della facoltà di

utilizzo a favore del lottizzante) si attua in esecuzione di una pregressa convenzione o, in sua vece, di un atto unilaterale d’obbligo

- in altri termini, l’atto di messa a disposizione della volumetria (ie la “cessione”) anzi trova fondamento causale nella convenzione stessa, che ne costituisce presupposto logico-giuridico indefettibile, convenzione a sua volta finalizzata a consentire un più idoneo sfruttamento del suolo e della relativa capacità edificatoria (in attuazione delle finalità sottese alla L. 10/77).


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Gli aspetti fiscali

PROFILI FISCALI IN RELAZIONE ALLE II.DD:In dottrina è unanime la constatazione della

configurabilità del realizzo di plusvalenze a seguito della costituzione di diritti reali di godimento su cosa altrui; quando però si passa all’esame del problema specifico delle servitù prediali – nell’ipotesi in cui la cessione di volumetria sia configurata come atto costitutivo di servitù – si riscontrano orientamenti non concordi (Leo-Monacchi-Schiavo, Le imposte sui redditi nel TU, lo dà per scontato, in considerazione dell’art. 9, comma 5 del TUIR, secondo cui, ai fini delle IIDD le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimenti di diritti reali di godimento ….; contra G. Falsitta, La tassazione delle plusvalenze e sopravvenienze nelle imposte sui redditi, PD, 1986, osservando che il realizzo di plusvalenza postula la perdita della disponibilità del bene plusvalente da parte del titolare; nello stesso senso Comm. Trib. Centr., n.

3888 del 28.03.1973)


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Gli aspetti fiscali

In chiusura:

Al fine della massimizzazione dell’efficienza del futuro mercato dei diritti edificatori si rende opportuna l’introduzione, secondo l’indirizzo già espresso nel DDL di riforma urbanistica, di una disciplina volta alla defiscalizzazione del trasferimento dei diritti – o, quantomeno, occorre una presa di coscienza per una seria fiscalità urbanistica.


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Gli aspetti fiscali

Per ottenere questo risultato, almeno per le operazioni fra privati (non soggette ad IVA), potrebbe bastare una norma di interpretazione interpretazione autenticaautentica volta a rendere incontrovertibile l’applicazione, già sopra richiamata, dei benefici introdotti con il combinato normativo posto dall’art. 20 L.10/77-art. 32 DPR 601/73, accogliendo in toto l’interpretazione del CNN del 2006 e, peraltro già condivisa dalla Prassi ministeriale (anche se limitatamente agli atti di redistribuzione di volumetria nell’ambito dei comparti edificatori).

PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI

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