“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” · oneroso un diritto reale o...

“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”

Legge 11 dicembre 2012, n. 220(Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012 )

(in vigore dal 18 giugno 2013)

LE NUOVE COMPETENZE ATTRIBUITE ALL’ASSEMBLEA

LE MAGGIORANZE

Camera di Commercio di Torino – 23 gennaio 2013 – avv. Roberto Bella

Art. 1135.Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.

Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1.alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2.all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3.all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;


Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

4.alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori


L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea


L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato

CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA

Il soggetto legittimato alla convocazione è

l’Amministratore

in via ordinaria: • una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto e del preventivo;

in via straordinaria: • quando lo ritiene necessario;• quando viene richiesto da almeno 2

condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio


l’Amministratore

su richiesta anche di un solo condomino per innovazioni che hanno ad oggetto, ai sensi dell’art. 1120, 2° co., c.c.:

� le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;



l’Amministratore


� le opere e gli interventi previsti per

• eliminare le barriere architettoniche; • il contenimento del consumo energetico degli edifici; • realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità

immobiliari o dell’edificio;



l’Amministratore


� le opere e gli interventi previsti per

• produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;



l’Amministratore


� installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze



l’Amministratore

su richiesta anche di un solo condomino

per la revoca dell’amministratore nell’ipotesi in cui siano emersi gravi irregolarità fiscalio di non ottemperanza all’obbligo di apertura e autorizzazione di uno specifico conto corrente bancario o postaleintestato al condominio



l’Amministratore

su richiesta anche di un solo condomino

adozione o revisione del regolamento di condominio


In mancanza dell’Amministratore

l’Assemblea può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino


• l’avviso di convocazione dell’assemblea, comunicato con almeno cinque giorni di anticipo, deve contenere l’ordine del giorno della stessa

• l’avviso di convocazione deve essere consegnato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano

• ogni omissione relativa alla convocazione dell’assemblea rende le delibere assunte annullabili

• l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare nel quale era prevista l’assemblea in prima convocazione

• è possibile già al momento della convocazione dell’assemblea indicare data e luogo delle eventuali successive convocazioni

AVVISO DI CONVOCAZIONE

PERCHÉ L’ASSEMBLEA POSSA VALIDAMENTE DELIBERARE TUTTI GLI AVENTI DIRITTO DEVONO ESSERE STATI CONVOCATI

• il condomino che voglia farsi rappresentare in assemblea deve conferire una delega scritta;

• unità immobiliare in comunione a più persone: il designato èscelto dai comproprietari;

• il delegato, quando i condomini siano più di 20, non può rappresentare più di 1/5dei condomini;

• l’amministratore non può essere portatore di deleghe;

RAPPRESENTANZA IN ASSEMBLEA

• condominio complesso o supercondominio:

RAPPRESENTANZA IN ASSEMBLEA

• ove i partecipanti siano più di 60, ciascun condominio designa il proprio rappresentante. In mancanza vi provvede l’Autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo partecipante;

• in caso di inerzia nella nomina del rappresentante, anche uno solo dei rappresentanti già nominati può ricorrere all’Autorità giudiziaria perché, previa diffida all’inadempiente, vi provveda entro un congruo termine.

PRIMA CONVOCAZIONE :

COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA

L‘assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

SECONDA CONVOCAZIONE :

COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA

L‘assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Quorum di valida costituzione dell’assemblea di condominio

Presenze necessarie

per la valida

costituzione

dell’assemblea

condominiale

Prima convocazione Seconda convocazione

numero

condominivalore millesimi

numero


maggioranza dei

partecipanti al

condominio

2/3 del valore

del condominio

1/3 dei

partecipanti al

condominio

1/3 del valore

del condominio

PRIMA CONVOCAZIONE :

VALIDITÀ DELLE DELIBERAZIONI

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

SECONDA CONVOCAZIONE :

VALIDITÀ DELLE DELIBERAZIONI

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quorum deliberativo dell’assemblea di condominio

Tutte le delibere

tranne quelle che

richiedono una

maggioranza

qualificata

Prima convocazione Seconda convocazione

numero


numero


maggioranza degli

intervenuti

1/2 del valore

del condominio

maggioranza

degli intervenuti

1/3 del valore

del condominio

PARTECIPANTI AL CONDOMINIO

Sono i proprietari di una (o più) unitàimmobiliari sita in un edificio in condominio.

INTERVENUTI ALL’ASSEMBLEA

Sono i proprietari di una (o più) unitàimmobiliari sita in un edificio in condominio che partecipano all’assemblea in proprio o per mezzo di un rappresentante.

DELIBERE DA ADOTTARE, SIA IN PRIMA SIA IN SECONDA CONVOCAZIONE, SEMPRE A MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI E CON LA METÀ DEL VALORE DELL’EDIFICIO

art. 1136, 4° co., c.c.:

• nomina e revoca dell’amministratore• liti attive e passive relative a materie che

esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore

• ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità

• tutela delle destinazioni d’uso


art. 1136, 4° co., c.c.:• innovazioni di cui all’ art. 1120, II comma,• impianti di videosorveglianza sulle parti comuni

dell’edificio• autorizzazione dell’amministratore a partecipare e

collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonchédi demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato


e, inoltre:• approvazione del regolamento di condominio• attivazione del sito internet• partecipazione dell’amministratore al

procedimento di mediazione• approvazione della proposta di mediazione


e, inoltre:• rettificazione o modificazione dei millesimi delle

singole unità immobiliari quando risulta che sono conseguenza di un errore ovvero per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari quando è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino

ALTRI TIPI DI DELIBERE

Devono essere approvate dall’Assemblea:•in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenutie almeno la metàdel valore dell’edificio;•in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenutie almeno un terzo del valore dell’edificio.

• le delibere con oggetto che non richieda una maggioranza qualificata (rendiconto consuntivo, preventivo di gestione, manutenzione e riparazioni ordinarie);

• interventi sulle parti comuni volti al contenimento dei consumi energetici


Deve SEMPRE essere approvata dall’Assemblea a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.

• designazione del rappresentante all’Assemblea del supercondominio:


Deve SEMPRE essere approvata dall’Assemblea da almeno 4/5 degli intervenuti che rappresentino almeno i 4/5 del valore dell’edificio.

• modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale:

Convocazione:•Affissa per almeno 30 giorni consecutivi nei locali o spazi dell’edificio di maggior uso;•Lettera raccomandata o mezzi o equipollenti mezzi telematici ( non a mano) almeno 20 giorni prima della data di prima convocazione•Indicazione delle parti comuni oggetto della modificazione e della nuova destinazione d’uso

INNOVAZIONIInnovazioni ordinarie dirette al miglioramento o all’uso piùcomodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Tra di esse: • Impianti non centralizzati di ricezione

radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

• Impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo

• Impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unitàdel condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

Devono SEMPRE essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

INNOVAZIONI AGEVOLATE

• le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubritàdegli edifici e degli impianti;

• le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unitàimmobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

INNOVAZIONI AGEVOLATE

• l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degliimpianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

• innovazioni dirette alla eliminazione delle barriere architettoniche o alla realizzazione di percorsi o installazione di impianti atti a favorire la mobilità di non vedenti

• innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per il riparto dei relativi oneri

Devono SEMPRE essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metàdel valore dell'edificio.

IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI DELL’ASSEMBLEA

Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento dicondominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autoritàgiudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.

art. 1137 c.c.:

e …

… grazie per avermi ascoltato

“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” · oneroso un diritto reale o...

Documents

Transcript of “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” · oneroso un diritto reale o...