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manuela smedile architetto

via luigi settembrini 28 / 00195 roma / tel.fax +390631050867 / email:[email protected]

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TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO n.279/2015

MORO HDS srl

G.D. dott. Fabio DE PALO

Curatore fallimentare: Avvocato Maria Pia Iannaccone

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI STIMA

RELATIVA ALL’ IMMOBILE SITO IN IN VIA GIUSEPPE

GARIBALDI 12/A, PARATICO (Brescia)

ED AI BENI MOBILI IVI CUSTODITI

Consulente Tecnico Arch. Manuela Smedile



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INDICE DEI CAPITOLI

1. CONFERIMENTO DELL’INCARICO

2. DESCRIZIONE DEI BENI

3. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI

4. PREVISIONI DELLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE E SISTEMA DEI VINCOLI

5. LEGITTIMITÀ URBANISTICA DEGLI IMMOBILI

6. DISPONIBILITA’ DEGLI IMMOBILI

7. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI (LOTTO 1)

8. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI MOBILI IVI CUSTODITI (LOTTO2)

ELENCO DEGLI ALLEGATI

A) Documentazione catastale

a.1) Visure catastali

a.2) Planimetria catastale

B) Rilievo fotografico

C) Progetto architettonico d’insieme (fornito dall’ amministratore del condominio)

D) Documentazione Urbanistica

d.1) Permesso di costruire;

d.2) Certificato di abitabilità;

d.3) Elaborato planimetrico di progetto architettonico depositato in Comune;

d.4) Documentazione richiesta di accesso agli atti presso il Comune di

Paratico.

E) Ispezioni ipotecarie - Visure Conservatoria Registri immobiliari Brescia

F) Atto di proprietà

G) Regolamento di condominio

H) Certificazioni degli impianti



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1. IL CONFERIMENTO DELL’INCARICO

Con ordinanza del 31.12.2015 il Giudice Delegato, Dott. FABIO DE PALO,

autorizzava il Curatore Fallimentare avv. Maria Pia Iannaccone ad avvalersi

dell’opera della sottoscritta arch. Manuela Smedile, C.T.U. del Tribunale Civile di

Roma, iscritta all’Ordine degli Architetti di Roma al n°12992, con studio in Roma, via

Luigi Settembrini n° 28, quale perito estimatore, al fine di determinare, in vista della

procedura competitiva di cessione, il valore di mercato dei beni di proprietà della

fallita soc. MORO HDS S.r.l., con sede in Roma alla Via Vacuna n. 15/A, iscritta al

Registro delle Imprese di Roma con il numero e codice fiscale 08295011004, R.E.A.

RM-1087070.

2. BENI DI PROPRIETA’ DELLA FALLITA IN PARATICO (BRESCIA)

La proprietà della società fallita MORO HDS S.R.L. all’interno del Comune di Paratico,

in Provincia di Brescia, risulta composta dai seguenti beni:

A) Un appartamento con destinazione d’uso residenziale, sito in Via Giuseppe

Garibaldi n.12/a nel Comune di Paratico (BS), di 3 vani utili e 2 accessori,

censito al NCEU di Brescia al Foglio NCT/8 particella 515, sub 70, categoria

A/2, classe 3, rendita Euro 464,81, con annessa cantina;

B) Un posto auto di circa 11 mq con accesso da Via Giuseppe Garibaldi censito al

foglio NCT/8, part. 515, sub 42, cat. C/6, classe 2, rendita Euro 26,70;

C) Beni mobili custoditi all’interno dell’appartamento di Via Giuseppe Garibaldi

n.12/a:

- Cucina: un mobile comprendente frigorifero con ghiacciaia, lavello, piano

a gas con 4 fuochi, forno elettrico (mt. 3,00 x 2,30 x 0,50).

- Camere da letto: Armadio a 5 ante + 4 cassetti, mt. 2,50 x 2,50 x 0,50;

- Lettiera con materasso 1,80 x 2,00;

- 2 comodini a 2 ante - specchio 80 x 60;

- Comò con 4 cassetti 80 x 80 x 40.



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2.1 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI NEL COMUNE DI PARATICO

Le unità immobiliari di proprietà della fallita fanno parte del complesso immobiliare

sito in Paratico (BS) alla Via Giuseppe Garibaldi n. 12/A , situato in una zona

centrale, ben collegata con il centro città e dotata dei principali servizi.

Il complesso residenziale di cui i cespiti fanno parte è composto da 24 appartamenti

suddivisi su due piani fuori terra, un piano sottotetto ed un piano interrato adibito a

cantine e posti auto.

L’edificio è dotato di quattro corpi scala, aree pertinenziali esterne, oltre un’area

verde esterna attrezzata con piscina di proprietà condominale.

L’accesso dalla via pubblica si effettua attraverso l’apertura di un cancello

automatico comandato dall’impianto citofonico, la zona dell’accesso, di uso comune

è coperta ed immette ai percorsi pedonali di accesso ai singoli alloggi.

Il piano seminterrato è dotato di accesso indipendente esterno mediante rampa

carrabile.

Dal piano garage si accede direttamente ai corpi scala che collegano con gli

appartamenti ai piani superiori.

L’appartamento è composto da un soggiorno/cucina, due camere da letto, una zona

disimpegno e un servizio igienico. L’altezza interna libera è di circa 2,70 m.

Allo stesso sono annessi un portico sul fronte del soggiorno, in comunicazione

diretta con la corte esterna, ed una zona esterna privata sul fronte posteriore,

composta da una corte pavimentata e da una zona a giardino.

La loggia, il soggiorno-pranzo ed una delle due camere sono esposte a Sud Est,

l’altra camera ed il bagno sono orientati a Nord Ovest. All’appartamento è annessa

una cantina ed un posto auto perinenziale al piano interrato (indicati con il n. 3

nell’elaborato di progetto del piano interrato).

Il tutto come meglio illustrato nel rilievo fotografico e nell’elaborato planimetrico

catastale e di progetto (cfr. allegati A, B e C).



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- Dati Catastali attuali e Confini.

A) Unità immobiliare ad uso abitativo sita al piano terra e composta da tre vani,

bagno, disimpegno, portico, due corti pertinenziali;

Dati catastali

Ufficio del Territorio di Brescia, Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS),

sezione urbana NCT, foglio 8, particella 515, subalterno 70, Via Giuseppe

Garibaldi n. SN piano S1-T, categoria A/2, classe 3, vani 4,5, sup. catastale 70

mq (tot. escluso aree scoperte 60 mq) R.C. Euro 464,81;

Confinante con subalterni 2, 13, 17 e 19 della particella 515, del foglio

NCT/8 del Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS);

All’appartamento è annesso locale cantina al piano interrato:

Confinante con subalterni 4, 16 e 19 della particella 515, del foglio NCT/8 del

Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS) e terrapieno;

B) Unità immobiliare Posto auto coperto pertinenziale sito al piano interrato;

Dati catastali Ufficio del Territorio di Brescia, Catasto Fabbricati del Comune di

Paratico (BS), sezione urbana NCT, foglio 8, particella 515, subalterno 42, Via

Giuseppe Garibaldi n. SN piano S1, categoria C/6, classe 2, consistenza 11

mq., superficie catastale 12 mq, R.C. Euro 26,70;

Confinante con subalterno 1, per due lati, della particella 515, del foglio

NCT/8 del Catasto Fabbricati del Comune di Paratico (BS) e terrapieno, per

due lati.

- Stato d’uso e grado di finitura

Esterni e zone comuni

Il fabbricato è di nuova costruzione, realizzato tra l’anno 2005 e l’anno 2008,

presenta all’esterno facciate trattate ad intonaco, basamento su lato strada e muri

di accesso rivestiti in pietra, pavimentazione delle zone di distribuzione comuni in

gres, coperture a falda inclinata in tegole ceramiche.



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Lo stato di conservazione del complesso immobiliare è ottimo.

L’appartamento

Gli ambienti dell’abitazione esaminata, presentano le seguenti finiture:

Soggiorno/Cucina: pavimento in ceramica 40x40. Le pareti sono intonacate e

tinteggiate, in buono stato di conservazione;

Camere: pavimentazione in ceramica 40x40. Le pareti sono intonacate e tinteggiate,

in buono stato di conservazione;

Bagno: bagno completo dotato di un water, un bidet, una vasca, un lavabo,

specchio, la pavimentazione ed il rivestimento di pavimenti e pareti sono in

ceramica 20 x 20 fino a circa 2,00 m di altezza, la restante parte di parete è

tinteggiata per l’altezza residua;

Gli infissi: sono in PVC dotati di doppio vetro, con persiane esterne in ferro

verniciato, le porte interne sono in legno, il portoncino di ingresso è blindato;

Gli impianti: Gli impianti sono a norma, l’impianto di riscaldamento è autonomo con

caldaia localizzata nell’area esterna situata sul fronte posteriore, dotata di

centralina di controllo interna;

Gli esterni: le aree estrene a giardino sono pavimentate in gres porcellanato effetto

pietra, e le zone a portico sono conformate con travi e tavolato in legno a vista.

- Superficie Calpestabile (calcolata al netto delle murature)

Unità principale

Soggiorno / Cucina: mq 19,16

Camera 1 mq 14,32

Camera 2 mq 8,62

Disimpegno mq 3,19

Bagno mq 5,58

Abitazione: superficie calpestabile (netta) mq 50,87



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Accessori e annessi superficie calpestabile (netta)

Portico mq 12,00

Corti esclusive mq 38,50

Giardino/scarpata mq 38,00

Cantina mq 4,00

Posto auto privato mq 11,00

- Appartamento millesimi di proprietà

Pari a 30,417/1000 (trenta virgola quattrocentodiciassette millesimi) di proprietà

condominiale, come risulta dalla tabella millesimale che si trova allegata all'atto

del Notaio Brezzi del 22 maggio 2008, Repertorio N. 118070/14360, registrato a

Gallarate (VA) il 30 maggio 2008 al n. 3622, serie 1T, e trascritto a Brescia il 4

giugno 2008 ai nn. 25507/15445; (cfr. ALL.G)

- Posto auto millesimi di proprietà

Pari a 1,824/1000 (uno virgola ottocentoventiquattro millesimi) di proprietà

condominiale, come risulta dalla tabella millesimale che si trova allegata all'atto

del Notaio Brezzi del 22 maggio 2008, Repertorio N. 118070/14360, di cui ante.

(cfr. ALL.G)

3. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI DI PIGNORAMENTI GRAVANTI

SULL’IMMOBILE

L’immobile acquisito all’attivo del presente procedimento di Fallimento viene

trasferito in proprietà alla soc. MORO HDS S.R.L. con atto pubblico di

conferimento del 05.08.2009, Rep. n. 15408 a cura del Rogante Notaio

D`AGOSTINO LUIGI RAFFAELE di Brescia.

Dalle visure estratte dalla Conservatoria di Brescia si è evinta la presenza delle

seguenti trascrizioni:



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Elenco delle Trascrizioni a favore:

• Tipo: ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Iscritta in data: 11/08/2009 Pubblico ufficiale: D'AGOSTINO LUIGI RAFFAELE Repertorio 15408/5078 del 05/08/2009 Registro particolare: 21835 Registro Generale: 36215

Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile: • Tipo: IPOTECA VOLONTARIA

Iscritta in data: 11/08/2009 Pubblico ufficiale: D'AGOSTINO LUIGI RAFFAELE Repertorio 15409/5079 del 05/08/2009 A favore di: creditore ipotecario Banco di Brescia San Paolo cab s.p.a. Registro particolare: 8047 Registro Generale: 36216

Elenco delle Trascrizioni contro:

• tipo: ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO iscritta in data: 13/08/2015 Pubblico ufficiale: TRIBUNALE Repertorio 6870 del 17/06/2015 Registro Particolare: 18805 Registro Generale: 29106

4. PREVISIONI DEGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI

In base al PGT (Piano di Governo del territorio) vigente del Comune di Paratico,

approvato con Delibera del Consiglio Comunale n.15 del 20.04.2009, l’immobile

ricade all’interno della zona “C” zone residenziali di espansione (P.L.13);

In base alla Variante n. 3 al PGT adottata con Delibera del Consiglio Comunale n.3

del 26.01.2016, in fase di approvazione, l’immobile ricade all’interno degli “Ambiti

del tessuto urbano consolidato” negli “Ambiti a prevalente destinazione

residenziale”.

Regime dei vincoli

L’immobile ricade all’interno della perimetrazione di Vincolo Paesistico ex D.M. 29

aprile 1960 - dichiarazione di notevole interesse – art.136 comma 1 lett.d – D.lgs

42/2004.



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5. LEGITTIMITA’ URBANISTICA DEGLI IMMOBILI

Il complesso immobiliare di cui fanno parte i cespiti oggetto del presente atto è

stato costruito in virtù ed in conformità dei seguenti Permessi di Costruire rilasciati

dal Comune di Paratico (BS) in data:

-25 luglio 2005, pratica n. 3661/2005, protocollo n. 1935;

-9 agosto 2006, pratica n. 3661/2005/1, protocollo n. 3487;

-13 agosto 2007, pratica n. 3661/2005/2, protocollo n. 3776;

(cfr. allegato d.1)

Con la precisazione, per quanto possa occorrere, che sono stati rilasciati dal

medesimo Comune di Paratico (BS), in relazione a detto complesso immobiliare, tre

Provvedimenti di autorizzazione paesistica, il primo in data 19 maggio 2005,

pratica n. 3661/2005, protocollo n. 1935, il secondo in data 24 maggio 2006,

pratica n. 3661/2005/1, protocollo n. 3487 ed il terzo in data 8 giugno 2007,

pratica n. 3661/2005/2, protocollo n. 3776;

Per le suddette concessioni risulta ad presentata in data 16.1.2008 la richiesta del

certificato di agibilità, per cui è maturato il silenzio assenso (cfr. allegato d.2).

A seguito delle indagini svolte dalla scrivente mediante richiesta di accesso agli atti

del Comune di Paratico, l’immobile risulta conforme alle autorizzazioni

amministrative rilasciate dalle competenti amministrazioni.

L’immobile risulta inoltre regolarmente accatastato e la planimetria catastale risulta

conforme allo stato dei luoghi (cfr.documentazione urbanistica in ALL.D).

6. DISPONIBILITA’ DEGLI IMMOBILI

Gli immobili risultano liberi e nella piena disponibilità della curatela fallimentare.

7. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI

Al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei cespiti in oggetto, a

seguito dell’analisi del mercato immobiliare della zona, si è adottato il criterio



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basato sulla stima sintetico-comparativa relativa alla consistenza del compendio

immobiliare in questione, con riferimento ai prezzi unitari desunti dalle indagini di

mercato svolte, comparati con i risultati di indagini indirette;

- Indagini indirette Si riportano di seguito i dati ufficiali desunti da: Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI - Agenzia del Territorio) Risultato interrogazione: Anno 2015 - Semestre 2 Provincia: BRESCIA Comune: PARATICO Fascia/zona: Centrale/CENTRALE Codice zona: B1 Microzona: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

Valore Mercato (€/mq)

Valori Locazione

(€/mq x mese) Tipologia Stato conservativo

Min Max

Superficie (L/N)

Min Max

Superficie (L/N)

Abitazioni civili Normale 1150 1500 L 3,6 4,8 N

Abitazioni civili Ottimo 1550 1950 L 4,4 5,7 N

Autorimesse Normale 690 940 L 2,8 3,8 N

Box Normale 770 1050 L 3,2 4,3 N

Posti auto coperti Normale 530 720 L 2,1 2,7 N

- Indagini dirette

Si sono consultate le agenzie operanti nella zona e gli annunci immobiliari relativi

ad immobili aventi caratteristiche assimilabili a quella in esame (ubicazione,

destinazione d’uso, epoca di costruzione, caratteristiche costruttive, consistenza,



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etc.), pubblicati sulle principali riviste e nei siti specializzati per la compravendita

immobiliare.

All’esito delle indagini dirette effettuate, comparando con i valori medi derivanti

dalle fonti indirette, si è rilevato per immobili comparabilli a quello oggetto della

stima un valore medio unitario di mercato pari a 1.700 €/mq ed un valore per il

posto auto coperto ad esso annesso pari a 600,00 €/mq.

Tenute presenti le caratteristiche estrinseche ed intrinseche peculiari dell’immobile

in oggetto, applicando gli opportuni coefficienti correttivi si avrà:

Stato manutentivo globale /caratteristiche finiture fabbricato +5%,

Stato di manutenzione interno: +5%;

Caratteristiche intrinseche: stato funzionale impianti +3%,

affacci/coefficiente di piano/luminosità -5%

Raffrontando con i risultati delle indagini di mercato effettuate, il più probabile

valore di mercato unitario attribuibile al bene in oggetto possa essere pari a:

1.700 x (+8 %) = 1.836,00 €/mq

- Calcolo della superficie commerciale degli immobili

Per il calcolo della superficie commerciale dell’immobile si è adottato il criterio

contenuto nel D.P.R. 138/98, recepito dall’Agenzia delle Entrate nella elaborazione

della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare:

La superficie commerciale di un immobile della tipologia in esame, deve essere

arrotondata al metro quadrato, per eccesso o per difetto, e risulta pari alla somma:

A) della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della

quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

B) della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo

– di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);

– di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).

– verande/portici/tettoie;



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A) Unità principale Abitazione: superficie lorda mq 59,00 B.1) Pertinenze di uso esclusivo di ornamento Portico: mq 12 x 30 % = mq 3,60 Area esterna: 76.5 mq = mq 59 x 10 % +17.5 x 2% = mq 6,25 B.2) Pertinenze di uso esclusivo di servizio Cantina: mq 5 x 25% = mq 1,25 Superficie Commerciale complessiva mq 70,10 C) Posto auto coperto Superficie commerciale posto auto mq 12,00

La superficie commerciale dell’immobile ad uso residenziale in esame, arrotondata

al metro quadrato, è pari a 70 mq.

Moltiplicando il valore unitario ottebnuto per la superficie commerciale

dell’immobile ad uso residenziale Si ottiene un valore di mercato pari a:

1.836,00 €/mq x 70 mq = 128.520,00 €.

Moltiplicando il valore unitario ottenuto per il posto auto per la superficie

commerciale dell’immobile si ottiene un valore di mercato pari a:

600,00 €/mq x 12 mq = 7.200,00 € per il posto auto.

Pur essendo le due unità immobiliari alienabili separatamente, considerata la

maggiore appetibilità dell’immobile ad uso residenziale se dotato di posto auto

annesso, si ritiene di proporre la formazione di un unico lotto funzionale alla

vendita forzata in sede fallimentare:

LOTTO 1)

In cifra tonda il più probabile valore attuale di mercato dell’immobile esaminato con

annessa cantina e posto auto privato in autorimessa condominiale è pari a

135.000,00 €



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8. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI MOBILI CUSTODITI ALL’INTERNO

DELL’IMMOBILE DI VIA GARIBALDI 12/A

Metodologia di stima

Il metodo applicato per la presente stima è quello sintetico comparativo in relazione

ai valori scaturiti dalle indagini effettuate sull’analisi dei prezzi di mercato per beni

simili.

La valutazione dei beni costituiti da arredi fissi e mobili presenti nell’immobile ad

uso residenziale è stata effettuata predisponendone il raggruppamento in singolo

Lotto, funzionale alla loro vendita in sede fallimentare.

Ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatagli, il Consulente resta a disposizione

per qualsiasi chiarimento si rendesse necessario, rassegna la presente perizia

estimativa composta da n. 13 pagine dattiloscritte con mezzi informatici oltre

allegati.

Roma 20 ottobre 2016 Il Consulente Tecnico

Dott. Arch. Manuela Smedile

LOTTO n. 2) ARREDI CUSTODITI NELL'IMMOBILE DI PARATICO

N descrizione bene quantità prezzo di stima unitario

prezzo di stima totale

1

Cucina completa composta da un mobile comprendente frigorifero con ghiacciaia, lavello, piano a gas con 4 fuochi, forno elettrico (dimmensioni mt. 3,00 x 2,30 x 0,50)

1 € 1.000,00 € 1.000,00

2 Armadio a 5 ante + 4 cassetti, mt. 2,50 x 2,50 x 0,50 1 € 200,00 € 200,003 Lettiera con materasso 1,80 x 2,00 1 € 150,00 € 150,004 Comodini a 2 ante 2 € 40,00 € 80,005 specchio 80 x 60 1 € 25,00 € 25,006 Comò con 4 cassetti 80 x 80 x 40 1 € 50,00 € 50,00

TOTALE € 1.505,00

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