MANUALE TECNICO PER L’OPERATORE DOCfA...attenzione. sono sempre peraltro possibili inesattezze od...

Graziano Castello

MANUALE TECNICO PER L’OPERATORE DOCfA

GUIDA OPERATIvA AL CATAsTO fAbbRICATI E AGLI AGGIORNAMENTI CATAsTALI

1ª edizione

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finito di stampare nel mese di ottobre 2018 daPress Up s.r.L. - sede Legale: via Catone, 6 - 00192 Roma (Rm)sede Operativa: via Cassia Km 36,300 Zona Ind.le settevene - 01036 Nepi (vt)

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INTRODUZIONE ..........................................................................................

PARTE PRIMAAPPROCCIO AL CATASTO fAbbRICATI E AL DOCfA

CAPITOLO 1 - Il Catasto fabbricati e il Docfa .......................................... 1.1 Cosa rappresenta il Catasto fabbricati ........................................... 1.2 Possesso e proprietà .................................................................... 1.3 variazione e nuova costruzione .................................................... 1.4 I documenti dell’accatastamento ................................................... 1.5 Nomenclatura dei dati del database ..............................................

CAPITOLO 2 - Aspetti della proprietà connessi a problemi catastali ..................................................................... 2.1 Acquisizione della proprietà per accessione ................................. 2.2 Il diritto di superficie ...................................................................... 2.3 Le sopraelevazioni ........................................................................

CAPITOLO 3 - L’intestazione catastale .................................................... 3.1 soggetti obbligati alla denuncia .................................................... 3.2 fabbricati soggetti e non soggetti ................................................. 3.3 L’intestazione catastale .................................................................

CAPITOLO 4 - Il Docfa ............................................................................... 4.1 Che cos’è il Docfa ......................................................................... 4.2 Come si scarica il software ........................................................... 4.3 Cosa è necessario per utilizzare il Docfa ...................................... 4.4 Chi è abilitato all’uso del Docfa ..................................................... 4.5 L’installazione del Docfa sul pc ..................................................... 4.6 Come usare il Docfa sul Mac ........................................................

CAPITOLO 5 - Il Sister ............................................................................... 5.1 Il sister come portale complementare del tecnico ........................

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INDICE

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5.2 Come aderire al sister .................................................................. 5.3 L’uso passivo del sister ................................................................. 5.4 L’uso attivo del sister ....................................................................

PARTE SECONDACOME SI USA IL DOCfA PER fARE UNA DENUNCIA

(USO GENERICO DEL SOfTWARE)

CAPITOLO 6 - Descrizione generale del software .................................. 6.1 struttura dell’applicazione ............................................................. 6.2 La barra dei menù ......................................................................... 6.3 Il menù “File” ................................................................................. 6.3.1 Nuovo ................................................................................ 6.3.2 Apri .................................................................................... 6.3.3 Chiudi ................................................................................ 6.3.4 Copia ................................................................................. 6.3.5 Elimina .............................................................................. 6.3.6 Importa .............................................................................. 6.3.7 Esporta .............................................................................. 6.3.8 stampa .............................................................................. 6.3.8.1 Stampa d’ausilio ................................................. 6.3.8.2 Stampa parziale .................................................. 6.3.8.3 Stampa di presentazione .................................... 6.3.9 Esci (Alt + f4) ................................................................... 6.4 Il menù “Funzioni” ......................................................................... 6.4.1 Modello D .......................................................................... 6.4.2 Elaborati grafici ................................................................. 6.4.3 Modelli 1N/2N ................................................................... 6.4.4 Elenco subalterni .............................................................. 6.4.5 Classamento automatico .................................................. 6.4.6 Controllo formale ............................................................... 6.5 Il menù “Opzioni” ........................................................................... 6.5.1 Dati del tecnico ................................................................. 6.5.2 Caricamento archivi di servizio ......................................... 6.5.3 Allineamento dello storico ................................................. 6.5.4 Risoluzione video .............................................................. 6.6 Il menù degli “Aiuti” .......................................................................

CAPITOLO 7 - Compilazione Docfa: aspetti generali ............................. 7.1 Nuovo documento ......................................................................... 7.2 scelta del Comune ........................................................................

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CAPITOLO 8 - Compilazione Docfa: il Modello D ................................... 8.1 selezione quadri ........................................................................... 8.2 Dati generali .................................................................................. 8.2.1 Quadro A del Modello D o Modello D1 .............................. 8.2.1.1 Tipo mappale - Protocollo e data ........................ 8.2.1.2 Unità immobiliari ................................................. 8.2.1.3 Ditta da intestare ................................................. 8.2.1.4 Causali di presentazione .................................... 8.2.1.5 Tipologia documento .......................................... 8.2.1.6 Modelli 1N/2N - Elaborati grafici ......................... 8.2.2 Quadro b del Modello D o Modello D2 ............................. 8.2.2.1 Tipo mappale - Protocollo e data ........................ 8.2.2.2 Unità immobiliari e Unità derivate ....................... 8.2.2.3 Causali di presentazione .................................... 8.2.2.3.1 variazione planimetrica ..................... 8.2.2.3.2 variazione toponomastica ................. 8.2.2.3.3 variazione per ultimazione di fabbricato urbano ........................... 8.2.2.3.4 variazione di destinazione da:... a:.... 8.2.2.3.5 variazioni altre ................................... 8.2.2.3.6 Presentazione planimetrica mancante .......................................... 8.2.2.3.7 Modifica d’identificativo ..................... 8.2.2.3.8 Richiesta ruralità ............................... 8.2.2.4 Tipologia documento .......................................... 8.2.2.5 Preallineamento - Modelli 1N/2N - Elaborati grafici ................................................................... 8.3 Ditte da intestare ........................................................................... 8.3.1 Quadro I - Persona fisica .................................................. 8.3.2 Quadro I - Persona giuridica ............................................. 8.3.3 Quadro - bene comune censibile ...................................... 8.4 Unità immobiliari ............................................................................ 8.5 Quadro D - beni comuni non censibili ........................................... 8.6 Dati del dichiarante (e del tecnico) ................................................ 8.7 Classamento automatico ............................................................... 8.8 Inserimento dei subalterni .............................................................

CAPITOLO 9 - Compilazione Docfa: gestione degli elaborati grafici ....... 9.1 Associazione planimetrie ed elaborati planimetrici ....................... 9.1.1 Pulsante di Zoom .............................................................. 9.1.2 Pulsante Poligoni .............................................................. 9.2 Acquisizione di una planimetria e sua associazione ..................... 9.3 Acquisizione di un elaborato planimetrico ..................................... 9.4 Calcolo delle superfici (poligonazione) ..........................................

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CAPITOLO 10 - Compilazione Docfa: il Modello 1N o 2N ...................... 10.1 Modello 1N parte I ......................................................................... 10.2 Modello 1N parte II ........................................................................ 10.3 Modello 2N parte I ......................................................................... 10.4 Modello 2N parte II ........................................................................

CAPITOLO 11 - Compilazione Docfa: altre compilazioni ....................... 11.1 Compilazione elenco subalterni .................................................... 11.2 Compilazione documenti pregressi - Dichiarazione numero documenti ....................................................................................... 11.3 Compilazione documenti pregressi - selezione documenti 11.4 Compilazione documenti pregressi - selezione nuovo documento .................................................................................... 11.5 Compilazione documenti pregressi - Nuove costruzioni ............... 11.6 Compilazione documenti pregressi - variazioni ............................ 11.7 Compilazione documenti pregressi - Unità afferenti ..................... 11.8 Compilazione documenti pregressi - volture documenti ...............

PARTE TERZAUSO PRATICO DELL’ULTIMA VERSIONE DOCfA

(aggiornato alla versione 4.00.4)

CAPITOLO 12 - La dichiarazione o denuncia Docfa ............................... 12.1 Le dichiarazioni o le denunce Docfa ............................................. 12.2 Dichiarazione di nuova costruzione .............................................. 12.3 I dati del tipo mappale ................................................................... 12.4 Causali di presentazione e tipologia del documento ..................... 12.5 Denuncia di variazione .................................................................. 12.6 Causali di variazione e tipologia del documento ........................... 12.7 Data di utilizzo o ultimazione dei lavori ......................................... 12.8 Tipologie di ravvedimento operoso ...............................................

CAPITOLO 13 - I dati della denuncia nel Docfa 4 ................................... 13.1 Identificativi catastali ..................................................................... 13.1.1 In caso di dichiarazione di nuova costruzione .................. 13.1.2 In caso di denuncia di variazione ...................................... 13.2 Toponomastica .............................................................................. 13.3 Dati del dichiarante ....................................................................... 13.4 Intestazione ................................................................................... 13.5 Relazione tecnica .......................................................................... 13.6 Proposta di classamento ...............................................................

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13.7 Unità immobiliari ............................................................................ 13.6 Causali ...... ....................................................................................

CAPITOLO 14 - La denuncia di nuova costruzione ................................ 14.1 Causali delle nuove costruzioni ..................................................... 14.2 Causali delle unità afferenti alle nuove costruzioni .......................

CAPITOLO 15 - La denuncia di variazione .............................................. 15.1 Causali delle variazioni ................................................................. 15.2 Divisione ........................................................................................ 15.3 frazionamento per trasferimento dei diritti .................................... 15.4 fusione ......................................................................................... 15.5 Ampliamento ................................................................................. 15.6 Demolizione totale ......................................................................... 15.7 Demolizione parziale ..................................................................... 15.8 Diversa distribuzione degli spazi interni ........................................ 15.9 Ristrutturazione ............................................................................. 15.10 frazionamento e fusione contestuale ........................................... 15.11 variazione toponomastica ............................................................. 15.12 Ultimazione di fabbricato urbano ................................................... 15.13 Cambio di destinazione d’uso ....................................................... 15.14 variazione con presentazione di nuova planimetria ...................... 15.15 Modifica di identificativo ................................................................. 15.16 Richiesta di ruralità ........................................................................ 15.17 Altre causali ...................................................................................

CAPITOLO 16 - Grafica Docfa: planimetrie e poligoni ........................... 16.1 Planimetrie .................................................................................... 16.2 Poligoni .......................................................................................... 16.3 superficie catastale gruppi A e b .................................................. 16.4 specifica locali del gruppo A ......................................................... 16.5 superficie catastale gruppo C ....................................................... 16.6 specifica locali del gruppo C ......................................................... 16.7 Note per la predisposizione dei poligoni ....................................... 16.8 schema di calcolo della consistenza del gruppo C ....................... 16.9 Prospetto di aiuto per il calcolo della consistenza .........................

CAPITOLO 17 - Grafica Docfa: elaborato planimetrico ed elenco subalterni ................................................................... 17.1 Obbligo dell’elaborato planimetrico ............................................... 17.2 Dimostrazione grafica e descrizione subalterni .............................

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17.3 Assegnazione di subalterni numerici ............................................. 17.4 Dimostrazione grafica subalterni assegnati .................................. 17.5 Elenco dei subalterni .....................................................................

CAPITOLO 18 - Le categorie fittizie ......................................................... 18.1 Area urbana. Categoria f/1 ........................................................... 18.2 UIU collabenti. Categoria f/2 ........................................................ 18.3 UIU in corso di costruzione. Categoria f/3 .................................... 18.4 UIU in corso di definizione. Categoria f/4 ..................................... 18.5 Lastrici solari. Categoria f/5 .......................................................... 18.6 fabbricato in attesa di dichiarazione. Categoria f/6 ..................... 18.7 Reti pubbliche di comunicazione. Categoria f/7 ...........................

CAPITOLO 19 - I fabbricati rurali .............................................................. 19.1 Obblighi di denuncia ...................................................................... 19.2 Casistica e adempimenti ............................................................... 19.3 Ruralità abitazioni .......................................................................... 19.4 Ruralità immobili strumentali .........................................................

CAPITOLO 20 - Le entità tipologiche ....................................................... 20.1 Identificazione delle entità tipologiche ........................................... 20.2 Definizioni relative alle entità tipologiche ....................................... 20.3 Precisazioni relative alle entità tipologiche .................................... 20.4 Associazione entità tipologiche ai cespiti ....................................... 20.5 Rappresentazione entità tipologiche ..............................................

CAPITOLO 21 - Immobili a destinazione speciale e particolare ................................................................................. 21.1 Classificazione speciale. Categoria D ........................................... 21.2 Classificazione particolare. Categoria E ....................................... 21.3 Compilazione Modello 2N parti I e II, categorie D ed E ................ 21.4 La destinazione d’uso .................................................................... 21.5 variazione catastale UIU categorie D ed E già censite ..................

CAPITOLO 22 - Trattamento fiscale e catastale degli imbullonati .......................................................................... 22.1 Componenti immobiliari e imbullonati ............................................ 22.2 suolo, costruzioni ed elementi connessi ........................................ 22.3 Componenti impiantistiche o imbullonati ........................................

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CAPITOLO 23 - bCNC, casistiche e controlli .......................................... 23.1 frazionamento di bCNC con cambio dei diritti .............................. 23.2 frazionamento di bCNC con trasferimento diritti .......................... 23.3 Casistiche varie .............................................................................. 23.4 Controlli e rifiuto del Docfa .............................................................

CAPITOLO 24 - La Scrivania del territorio e gli sviluppi evolutivi del Docfa ...................................................................................... 24.1 Che cos’è la scrivania del territorio? ............................................. 24.2 Come scaricare e installare la scrivania del territorio ................... 24.3 Navigare nella scrivania del territorio ........................................... 24.4 sviluppi evolutivi: la visura unica per aggiornamento ................... 24.5 sviluppi evolutivi: miglioramenti tecnici del Docfa .........................

GLOSSARIO .............................................................................................. 1. Accatastamento ............................................................................ 2. variazione ...................................................................................... 3. Nuovo catasto edilizio urbano (NCEU) ......................................... 4. Catasto dei fabbricati .................................................................... 5. Mappa urbana ............................................................................... 6. Immobili urbani .............................................................................. 7. Tipo mappale ................................................................................. 8. Unità immobiliare urbana (UIU) ..................................................... 9. Consistenza catastale dell’UIU ..................................................... 10. fasi del NCEU e/o Cdf ................................................................. 11. Zone censuarie ............................................................................. 12. Qualificazione ................................................................................ 13. Gruppi e categorie catastali .......................................................... 14. Classificazione ............................................................................... 15. formazione delle tariffe ................................................................. 16. Unità di misura gruppi A, b e C ..................................................... 17. Unità di misura gruppo A: vano utile ............................................. 18. Unità di misura gruppo b: metro cubo ........................................... 19. Unità di misura gruppo C: metro quadrato .................................... 20. Accertamento ................................................................................ 21. Classamento ................................................................................. 22. Pubblicazione ................................................................................ 23. Attivazione ..................................................................................... 24. Meccanizzazione ........................................................................... 25. Conservazione .............................................................................. 26. Riallineamento .............................................................................. 27. Docfa (per la conservazione del catasto) ......................................

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28. Denuncia UIU di nuova costruzione .............................................. 29. Documentazione Docfa denuncia nuova costruzione ................... 30. Denuncia UIU di variazione ........................................................... 31. Unità immobiliari afferenti .............................................................. 32. beni comuni censibili e non censibili ............................................. 33. Planimetrie ..................................................................................... 34. Elaborato planimetrico .................................................................. 35. Certificazioni catastali ................................................................... 36. visure ................. ............................................................................ 37. visura completa ............................................................................. 38. visura sintetica .............................................................................. 39. visura storica ................................................................................. 40. Riserve catastali ............................................................................ 41. Altre certificazioni ........................................................................... 42. voltura ................. ........................................................................... 43. fabbricati rurali ............................................................................. 44. Errori catastali e contenzioso ......................................................... 45. Errori oggettivi ................................................................................ 46. Rettifiche degli errori oggettivi ........................................................ 47. Errori presunti ................................................................................. 48. Rettifiche degli errori presunti ....................................................... 49. Errori soggettivi .............................................................................. 50. Rettifiche degli errori soggettivi ......................................................

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DOWNLOAD

si riportano di seguito i contenuti aggiuntivi resi disponibili nell’Area download del volume, accessibile collegandosi all’indirizzo www.legislazionetecnica.it/download ed inserendo il codice riportato nella seconda pagina di copertina dopo aver effettuato il login con le proprie credenziali (chi non fosse in posses-so delle credenziali dovrà preventivamente effettuare la registrazione gratuita al sito): 1. Raccolta di casi pratici risolti, a cura di Graziano Castello 2. Guide libere, comprensive di:

- Parte prima. Nozioni di diritto civile e pratica catastale, a cura della Commissione catasto della federazione degli ordini degli architetti del veneto e della Commissione interordini per le problematiche ca-tastali della Provincia di venezia, con la collaborazione dell’ingegner Mario Cinà del Compartimento del territorio per il Triveneto

- Parte seconda. Pratica catastale del Catasto fabbricati, a cura della Commissione catasto della federazione degli ordini degli architetti del veneto e della Commissione interordini per le problematiche ca-tastali della Provincia di venezia, con la collaborazione dell’ingegner Mario Cinà del Compartimento del territorio per il Triveneto

- Parte terza. Il docfario, a cura di Pierluigi Pepe ed Emilio Ciampa - Parte quarta. Compendio normativo catastale, a cura di Graziano

Castello

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INTRODUZIONE

Nella letteratura tecnica il tema del Docfa – dal punto di vista editoriale – è senz’altro uno degli argomenti dove esiste la maggiore quantità di titoli a di-sposizione. si tratta di una selva di titoli di ogni genere dove il tecnico trova oggettive difficoltà a orientarsi. si trovano, infatti, testi esclusivamente impo-stati su esempi pratici; i quali tendenzialmente sono, peraltro, quelli che vanno per la maggiore poiché gli utenti sono perlopiù convinti che analizzando un esempio saranno, poi, in grado di comprendere le modalità di un accatasta-mento o una variazione ai fabbricati. Niente di più sbagliato. forse si risolve il problema – contingente – di risoluzione di una circostanza specifica andando a seguire passo per passo cosa suggerisce l’autore ma, ammesso e non con-cesso che si riesca davvero a venirne fuori senza conoscere il funzionamento del software Docfa e senza conoscere i fondamenti del Catasto fabbricati, si tratta di una “formazione” del tecnico senza alcun valore. Il problema sarà sicuramente dimenticato e quando si ripresenterà, il tecnico sarà costretto a riprendere in mano la questione. Con la conoscenza del Docfa e delle basi di Catasto fabbricati, invece, ogni soluzione sarà sempre assimilata in maniera definitiva giacché il tecnico comprenderà ciò che sta facendo e sarà persino in grado di risolvere da solo i problemi che si presenteranno davanti. Esistono poi, anche altri tipi di testo, i quali non affrontano i problemi pratici con esempi ma, al contrario, si limitano a fare una dotta spiegazione dei fon-damenti di catasto. Questi presentano il problema opposto; leggere troppa teoria per un professionista è un’allocazione del tempo che non si può sempre permettere. Un tecnico ha necessità di teoria snella e di molta pratica opera-tiva. Tutto quanto detto però ha le dovute riserve perché, con evidenza, si tratta di una generalizzazione. se osserviamo però il mondo con logica fuzzy (1) si comprenderà che generalizzare troppo non permette di leggere la realtà. Esi-stono, infatti, sicuramente molti soggetti in grado di apprendere dagli esempi

(1) La logica fuzzy mette in discussione e modifica il concetto di logica binaria ormai considerata l’unica in grado di leggere il mondo. secondo la logica binaria i predicati possono assumere sola-mente i due stati di vero e di falso o di zero quale assenza e di uno quale presenza. Questa logica è la logica informatica, ma non è difficile – per chiunque – rendersi facilmente conto di quanto possa essere imprecisa e non aderente alla realtà. La realtà concretamente vanta innumerevoli stadi intermedi, i quali non sono considerati e sono, invece, tutti approssimati da questa lettura a doppio stato. Nel mondo reale tutto è, invece, questione di misura. Non esiste solo il bianco o il nero, ma esistono innumerevoli sfumature tra i due stati. La scienza, invece, assimila questi chia-roscuri come se fossero tutti bianchi o neri. Usare una logica fuzzy significa tenere conto anche di questi aspetti moderando l’approssimazione.

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e, per contro, persone in grado e vogliose di leggere molta teoria e gestire la materia anche dal punto di vista pratico. Ed esistono certamente tante altre situazioni individuali ora non contemplate.Come raccogliere tutti?Nasce così, aprendosi appunto a una logica fuzzy, l’idea di un manuale com-pendio per l’operatore Docfa. Un pacchetto “formativo” editoriale a diversi mo-duli, dove ogni tecnico può scegliere quanto a lui serve e dedicando il tempo che ritiene vada utilizzato.Un testo pratico dove è spiegata l’essenza del Catasto fabbricati in termini non accademici o soltanto per evidenziare le conoscenze dell’Autore o, peg-gio, per far finta di spiegare (come accade in molti testi). Un testo scorrevole dove il catasto viene spiegato in base all’utilizzo pratico che l’operatore ne deve fare. Quindi, aiutarlo a capire perché deve fare certe cose. Un testo che spieghi anche passo dopo passo il Docfa come fosse un manuale d’uso del software. solo così è possibile concretamente adoperarsi, dopo la fase forma-tiva sul testo, a chiudere da soli un accatastamento.Oltre al testo è prevista una serie di documenti integrativi PDf, dove il lettore troverà da una parte una numerosa casistica pratica concreta raccolta proprio attraverso i dubbi manifestati dai tecnici nei vari forum dedicati all’argomento che esistono in rete. La casistica serve a dipanare dal punto di vista operati-vo eventuali dubbi procedurali. L’ideale sarebbe attivare nel tempo anche un forum dedicato; per il momento la casistica sarà aggiornata periodicamente e ogni acquirente del testo potrà, scaricando i file dall’Area download della Casa editrice, arricchire la propria documentazione con nuovi casi specifici.Dall’altra parte troviamo, invece, della documentazione normativa vale a dire un compendio di sole leggi, note e circolari emesse in tema di Catasto fab-bricati nel quale il tecnico più scrupoloso potrà trovare informazioni normative sul perché di certe procedure. Anche questa sezione sarà aggiornata perio-dicamente. Il livello e tipo di preparazione e approfondimento rimangono, però, in mano al singolo professionista in base alle proprie e concrete esigenze professionali.

Avvertenza

Nel testo sono sistematicamente evidenziati in grigio i comandi / funzioni / tasti / campi del sofware Docfa.

Parte prima

APPROCCIO AL CATAsTO fAbbRICATI E AL DOCfA

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1IL CATAsTO fAbbRICATI E IL DOCfA

1.1 Cosa rappresenta il Catasto fabbriCati

Il catasto è l’inventario fiscale della proprietà immobiliare italiana. La finalità principale, pertanto, è quella di rappresentare esaustivamente tutte le superfici esistenti sul territorio nazionale capaci di generare un reddito. Superfici intese nel senso più ampio, come i terreni agricoli, come le aree edificabili, come le aree urbane e, anche, come le superfici costruite dall’uomo e disposte su quote diverse. Il fine di questa inventariazione, ovviamente, è quello fiscale, vale a dire assegna-re a ogni superficie una presunta redditualità in modo da poterla assoggettare ad un’imposizione in denaro. Tuttavia nel processo di definizione della redditività vengono giocoforza coinvolte altre informazioni le quali, nel contribuire ad accer-tare l’imposizione fiscale, si rivelano delle fonti insostituibili in numerosi campi. Nel processo di inventariazione vengono coinvolte informazioni cosiddette alfa-numeriche, cioè testi scritti e numeri, di notevole utilità per chi ha a che fare con gli immobili. Tra queste basti ricordare gli identificativi, la natura degli oggetti presi in considerazione, i dati anagrafici dei soggetti intestatari e della natura e quota del diritto di ciascun soggetto. Emergono, inoltre, anche informazioni di tipo geometrico che descrivono per mezzo di un rapporto di scala la morfologia delle superfici prese in considerazione. Il catasto rappresenta in definitiva, un grande Sistema Informativo Territoriale al quale si fa riferimento in molte attività professionali interdisciplinari, basti pensare all’attività dei notai, degli avvocati, dei commercialisti e di molti altri. Tutto quanto detto deve far riflettere il singolo professionista sull’importanza che riveste la propria attività – in termini di precisione – anche per le altre categorie coinvolte dal proprio lavoro.Il catasto, abbiamo detto, ha come finalità principale quella fiscale, per cui deve provvedere all’accertamento dei redditi fondiari e nel contempo inseguire una pe-requazione impositiva. A latere esistono, indirettamente, delle finalità civilistiche di supporto per quanto riguarda le informazioni fornite. Ricordiamo tutte quelle attività che basano l’individuazione degli immobili sugli identificativi catastali come il sistema di pubblicità immobiliare, la progettazione, realizzazione e manu-tenzione di opere, la progettazione urbanistica, la contrattazione immobiliare, la pubblica sicurezza, la tutela del patrimonio ambientale, la cartografia di base per altri studi. Non solo, ma anche finalità politiche-economiche per la conoscenza del patrimonio immobiliare e delle potenzialità produttive, la programmazione

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Parte prima - Approccio al Catasto fabbricati e al Docfa

della produzione agricola, il riconoscimento di agevolazioni fiscali settoriali, la gestione delle proprietà immobiliari pubbliche. E molto altro.Occorre però fare attenzione che il catasto descrive uno stato di fatto del bene, ma non sempre uno stato di diritto e, a volte, è peraltro anche vero il contrario; i due piani, quindi, devono essere tenuti separati e con la dovuta cautela.La prima legge che istituì il catasto (1) impose che i beni fossero intestati ai pos-sessori risultanti all’atto del rilevamento, quelli in contestazione fossero intestati al possessore di fatto, con relativo annotamento e riserva di ogni diritto. I beni dei quali non si potessero conoscere i possessori, fossero, invece, provvisoriamente intestati al Demanio dello Stato. Si volle ottenere la formazione del catasto secon-do uno stato di fatto “controllato” con la conseguenza che al momento dell’en-trata in vigore delle intestazioni catastali si sarebbe raggiunto uno stato di fatto rilevato prossimo a quello di diritto. Nelle medesime norme all’art. 8 era prevista, inoltre, la presentazione di una successiva legge con la quale si sarebbero deter-minati gli effetti giuridici del catasto. In attesa di questa legge i periti catastali durante il loro lavoro di formazione redigevano all’occorrenza dei verbali detti di “delimitazione” i quali rappresentavano un atto ufficiale dello stato dei possessi. La prevista legge sugli effetti giuridici del catasto non fu mai emanata e furono sospesi, soprattutto per ragioni economiche, anche gli stessi verbali. Quindi, nella formazione del catasto non ci fu alcun aspetto probatorio giacché i verbali, quali atti ufficiali, ricoprivano una minima parte del territorio nazionale e la mancanza di una legge specifica impediva di dare anche a tali documenti un attestazione dello stato di diritto.Dopo la formazione del catasto, vale a dire la fase successiva di “conservazione” nella quale si prende nota di tutte le modifiche che avvengono rispetto ai dati dell’impianto, si fa ancora oggi riferimento soltanto agli atti pubblici, nel senso che le variazioni sono annotate solo dopo l’avvenuto evento giuridico. Per cui si può dire che sia in fase di formazione e sia in fase di conservazione il catasto non può avere alcun valore probatorio poiché le informazioni, pur impor-tanti, non hanno effetti giuridici. L’unico documento che ha valore probatorio è quello efficace ai fini della pub-blicità immobiliare, vale a dire la cosiddetta “trascrizione” che avviene presso la Conservatoria.Esiste però, in alcune realtà italiane, un diverso sistema di pubblicità immobiliare e dove il catasto ha valore di efficacia probatoria ed è il cosiddetto Catasto tavo-lare (2) in vigore nelle Province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia e in alcuni Comuni delle Province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.

(1) Legge 1° marzo 1886, n. 3682 detta “Legge Messedaglia”.(2) Il sistema del Catasto tavolare non si basa sui proprietari, ma sempre e unicamente sull’im-mobile che forma oggetto dei diritti. Per conoscere, quindi, le vicende giuridiche di un immobile è sufficiente conoscere il numero della particella e risalire attraverso il Registro reale alla partita

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Capitolo 1 - Il Catasto fabbricati e il Docfa

Che il catasto non abbia alcun valore probatorio (fatta eccezione per le zone dove vige quello tavolare) ormai è una frase fatta che si utilizza in qualsiasi circostanza. Frase, come abbiamo visto, assolutamente vera, però occorre avere sempre chiaro perché il catasto non abbia effetti giuridici. In alcuni casi, infatti, l’uso dei dati catastali può essere anche ammesso a fini giuridici, come accade ad esempio nelle previsioni dell’art. 950 del Codice civile (3). Ovviamente la norma parla chiaro, si tratta solo di un mezzo di prova sussidiario e subordinato che, pertanto, è inuti-lizzabile quando il giudice di merito ritenga di potere identificare il confine reale mediante il ricorso ad altri elementi probatori. Tuttavia, in assenza di tali elementi il ricorso al catasto è possibile e, quindi, automaticamente diventa probatorio. Per cui sebbene sia un caso circostanziato in condizioni marginali non è mai bene utilizzare la non probatorietà catastale come frase fatta per ogni circostanza.La pubblicità immobiliare, cioè quella attività atta a far conoscere a terzi la storia di un immobile avente effetti giuridici, come abbiamo visto, non è dunque assicu-rata dall’iscrizione catastale bensì dall’istituto della trascrizione. La trascrizione, pertanto, non costituisce la proprietà ma, semplicemente, la dichiara.

1.2 possesso e proprietà

La proprietà si costituisce con il titolo di acquisto. La trascrizione non è indispen-sabile per divenire proprietari; tuttavia se il venditore vendesse anche ad altri il bene appena acquistato e questi provvedesse a eseguire prima la trascrizione sarà lui il proprietario del bene avendo provveduto per primo a eseguire la trascrizione. Ovviamente chi ha comprato prima, ma trascritto dopo, potrà sempre citare in giudizio il venditore che ha ceduto due volte lo stesso bene a due soggetti diversi. Questo solo per far comprendere che la proprietà è attestata esclusivamente dal titolo e non può essere il catasto (salvo le zone del tavolare) o l’avvenuta tra-scrizione ad attestare la proprietà. Va però osservato a beneficio del tecnico che effettua una ricerca sulla proprietà di un bene, che se un immobile è stato trascritto a favore di una certa persona e non esistono trascrizioni successive se ne deduce che quel bene appartiene a quella persona. Esiste peraltro anche la possibilità di accedere all’atto collegato con la trascrizione e, pertanto, avere anche il titolo corrispondente.Riassumendo dunque, abbiamo verificato che il catasto non è probatorio – salvo

tavolare che la contiene, venendo così immediatamente a conoscenza di tutte le iscrizioni e vin-coli che la riguardano. L’operazione risulta tanto semplice quanto sicura ed esonera l’utente da complesse e poco affidabili ricerche condotte partendo, invece, dal nome del proprietario.(3) Art. 950 del Codice civile. Azione di regolamento di confini: “Quando il confine fra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali”.

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in alcuni casi particolari nella regolazione dei confini – e abbiamo constatato che la trascrizione pubblicizza l’avvenuto passaggio della proprietà di un bene. La proprietà però, non va confusa con il concetto di possesso posto che dal punto di vista civilistico questi due istituti hanno un diverso significato. Significato che, però, viene spesso sovrapposto ingenerando dei dubbi nel tecnico e esponendolo a possibili errori procedurali. È opportuno, quindi fare delle precisazioni di rito in merito alla differenza concettuale che esiste tra possesso e proprietà.Il “possesso” rappresenta un potere sui beni, mentre la “proprietà” rappresenta un diritto. Occorre, quindi, a questo punto scomodare brevemente la differenza che esiste tra potere e diritto. Possiamo solo affermare, per ragioni di essenzialità di questo testo, che il potere è l’esercizio di una volontà sul bene, mentre il diritto è uno stato di fatto che l’ordinamento riconosce – contro chiunque – a chi ne è titolare. Pertanto ne deriva che il possesso è un gesto volontario di potere che si manife-sta sulla cosa con attività corrispondenti a quelle dell’esercizio della proprietà, mentre la proprietà è un diritto di godere in modo pieno ed esclusivo del bene (4).Dovrebbe essere chiara, pertanto, la sostanziale diversità tra il concetto di pos-sessore e quello di proprietario, anche se in apparenza possono sembrare uguali. Il possessore esercita un atto volontario, quindi il suo è un potere di fatto che si esercita nei modi del diritto di proprietà. Il proprietario non esercita nessun atto volontario, ma semplicemente gode del bene in modo pieno ed esclusivo perché questo è semplicemente suo. Per questo dall’esterno il comportamento del posses-sore e quello del proprietario sembrano essere uguali. È, invece, necessario perciò distinguere il diritto riconosciuto di esercitare una potestà su un bene dalla volontà di comportarsi come proprietario.

1.3 Variazione e nuoVa Costruzione

L’argomento principale di questo testo è il Catasto fabbricati giacché il Docfa è un software distribuito dall’Agenzia delle entrate per denunciare, appunto, tutte le variazioni che intervengono sul patrimonio immobiliare costruito rispetto a quan-to registrato all’impianto. Fin qui abbiamo, però, parlato di catasto in generale come registro di tutte le superfici esistenti sul territorio nazionale capaci di gene-rare un reddito. Le superfici però sono di due tipologie: abbiamo quelle naturali corrispondenti alla superficie terrestre e quelle artificiali sulle quali c’è stato (o

(4) Art. 1140 del Codice civile. Possesso. “Il possesso è il potere sulla che si manifesta in un’at-tività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere diretta-mente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”. Art. 832 del Codice civile. Contenuto del diritto di proprietà. “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Pagine non disponibili in anteprima

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o un tablet con i quali ha la possibilità di raccogliere informazioni sui luoghi di lavoro come il cantiere o un alloggio o comunque un luogo di interesse lavorativo. L’obiettivo principale, però, cui dovrà tendere l’evoluzione del Docfa e il catasto nel futuro è la tridimensionalizzazione della rappresentazione grafica o video-re-alistica del territorio e degli immobili in generale. Già oggi esistono programmi come Google Maps o Streetview che consentono di avere una visione anche tri-dimensionale della realtà, domani anche il catasto con laser scanner e quant’altro potrà procedere a una nuova formazione di un avveniristico catasto dove tutto è in 3D, comprese le pratiche di aggiornamento.Ancora più in là potrà aversi anche la tridimensionalizzazione dinamica del cata-sto, vale a dire – come detto – un catasto fatto di volumi e non di sole superfici, ma che sia esplorabile direttamente dallo studio del tecnico professionista attraverso un accesso virtuale alla realtà giuridica del territorio, con la possibilità d’aggior-nare poi, questa – sul luogo – alla realtà di fatto con un semplice tocco sullo schermo.

4.2 Come si sCariCa il software

Il software Docfa distribuito dalla SOGEI quale ditta incaricata anche alla sua programmazione e assistenza può essere scaricato da chiunque sul sito dell’Agen-zia delle entrate.

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Capitolo 4 - Il Docfa

Per procedere operativamente, dunque, basterà collegarsi al sito: www.agenziaen-trate.gov.it per connettersi con la finestra fiscale del portale ministeriale. La home page del sito dell’Agenzia delle entrate ovviamente contiene numerose funzioni che non sono proprie della gestione del catasto, questo perché all’interno di essa sono state ormai da tempo incorporate le funzioni dell’Agenzia del territo-rio, la quale di fatto non esiste più, ma è diventata una specifica sezione, appunto, dell’Agenzia delle entrate. Questo a rimarcare, caso mai ce ne fosse ancora biso-gno, il carattere essenzialmente fiscale del catasto.Nel secondo riquadro centrale della home page del sito si troverà una finestra dal titolo: Servizi catastali e ipotecari online.La finestra presenta nove funzioni di carattere catastale, tutte molto interessanti per il tecnico: - la Consultazione personale, riservata ai proprietari di immobili che voglia-

no conoscere gratuitamente la propria rendita e, pertanto, utilizzarla per il calcolo delle imposte che vi gravano sopra. Questa consultazione consente, dunque, l’accesso alla banca dati catastale e ipotecaria, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, relativamente agli immobili di cui il soggetto richie-dente risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento;

- la Consultazione rendite, invece, è il medesimo servizio ma riservato ai tecnici o a chi ha comunque interesse a fare delle visure a pagamento. È necessario avere un account e un castelletto, vale a dire una somma attiva per poter eseguire le interrogazioni del database;

- vedremo in seguito a cosa corrisponde il servizio di Voltura; - la Scrivania del territorio è un interessante ambiente di lavoro che rende

disponibile, in un’unica interfaccia sul proprio pc, una serie di servizi per

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A noi ora interessa sapere come scaricare il software, pertanto, provvederemo a premere la funzione Docfa all’interno della finestra relativa ai servizi catastali.Si aprirà la pagina descrittiva di cosa sia l’aggiornamento del Catasto fabbricati e come questo avvenga, appunto, attraverso l’uso del software Docfa. Leggere la descrizione offerta dall’Agenzia è sempre interessante giacché questa,

lo scambio di informazioni con le banche dati catastale e ipotecaria dell’A-genzia delle entrate, con l’obiettivo di semplificare le attività del professio-nista e stimolarne la compliance;

- Pregeo è il software per registrare gli aggiornamenti del Catasto terreni; - Docfa è, invece, il software che interessa noi e, quindi, relativo al Catasto

fabbricati; - l’Adempimento unico è riservato solamente ai pubblici ufficiali; - l’Ispezione ipotecaria serve a consultare i registri, le note e i titoli deposita-

ti presso i servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia. Con le ispezioni ipotecarie è possibile visionare informazioni riguardanti le tipologie di for-malità presenti nella banca dati ipotecaria: le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni;

- il servizio di Correzione online dei dati catastali si avvale del Contact cen-ter e della compilazione di una scheda (form) con nome e cognome, indiriz-zo di posta elettronica, segnalazione dell’errore riscontrato e della rettifica richiesta. Il Contact center invierà, quindi automaticamente, all’indirizzo email indicato dall’utente nella richiesta, un messaggio di avvenuta presa in carico della stessa contenente anche il numero identificativo assegnato-le, da citare in eventuali ulteriori comunicazioni.


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Parte seconda - Come si usa il Docfa per fare una denuncia

8.2.2 Quadro b del Modello D o Modello D2

Se in luogo della dichiarazione di una nuova costruzione, invece, avessimo opzio-nato nella finestra iniziale, relativa alla selezione dei quadri, la Variazione dei dati di fabbricato già presente agli atti, il Docfa aprirà il Quadro B.Le sezioni varie e i relativi campi che compongono il Quadro B sono in parte simili a quelli già visti per il Quadro A, saranno però, ovviamente adattati alle esigenze del caso, vale a dire finalizzati ad acquisire i dati di una modifica di una UIU già esistente.

8.2.2.1 Tipo mappale - Protocollo e data

La prima sezione dedicata al Tipo mappale è sempre riferita al numero di proto-collo e alla data di approvazione del tipo mappale, trattandosi di una variazione di un’immobile già esistente in banca dati questi dati possono essere comunque recuperati andando a recuperare il documento che in origine, a suo tempo, fu compilato al momento dell’accatastamento.

NEL CAsO sI RIEMPIANO I CAMPI OCCORRE PRECIsARE sIA IL NUMERO CHE LA DATA DEL

PROTOCOLLO

L’ObbLIGO DI INDICARE I DATI PERMANE QUANDO PARIMENTI C’È L’ObbLIGO DI PREsENTARE UN NUOvO TIPO MAPPALE Es. AMPLIAMENTO DI fAbbRICATO

I DATI NUMERO E DATA DEL TIPO MAPPALE sONO

fACOLTATIvI

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Capitolo 8 - Compilazione Docfa: il Modello D

Fatto salvo il caso nel quale ci sia un ampliamento di un fabbricato già esistente, dove evidentemente c’è sempre l’obbligo di redigere un nuovo tipo mappale per accertare le modifiche planimetriche apportate alla particella, nelle altre circostan-ze i dati relativi al tipo mappale, essendo già presenti – e aggiornati – nel database del catasto, non sono obbligatori e, pertanto, la compilazione dei relativi campi è facoltativa. In ogni caso si tratta di dati facilmente recuperabili direttamente facendone richiesta all’Amministrazione. Tenere presente che qualora il tecnico avesse intenzione di dichiarare i dati relativi al tipo mappale perché, ad esempio, così è stato richiesto dalla committenza, occorre digitare entrambi i campi.

8.2.2.2 Unità immobiliari e Unità derivate

La seconda e terza sezione sono rispettivamente dedicate alle Unità immobiliari e alle Unità derivate ed è ovviamente preferibile descriverle contestualmente in modo da avere un quadro generale di ciò che catastalmente si elimina, di ciò che si varia e di ciò che nasce. La seconda sezione delle Unità immobiliari è riferita alle unità già presenti nel database catastale, per questo dette anche originarie, che subiscono una modifica a seguito della denuncia di variazione. Anche la nascita di una nuova unità è da ritenersi una variazione in senso totale.

INDICARE IL NUMERO DELLE UNITà IMMObILIARI CHE sUbIsCONO UNA vARIAZIONE

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Le Unità immobiliari originarie della seconda sezione sono suddivise in tre tipi.

vARIAZIONE: UNITà CHE fIsCALMENTE

CAMbIANO REDDITO E IMPONIbILE

sOPPREssIONE: UNITà CHE fIsCALMENTE sPARIsCONO E NON sONO PIù IMPONIbILI

COsTITUZIONE: UNITà CHE fIsCALMENTE NAsCONO E

DIvENTANO IMPONIbILI

- Unità immobiliari in soppressione: si tratta delle unità immobiliari che a seguito della variazione denunciata perdono il loro profilo fiscale perché non hanno più una corrispondenza con la realtà e, quindi, non sono più imponibili. Nel campo occorre, dunque, indicare il numero delle UIU che saranno eliminate a seguito della variazione in corso. Esempio: in un edifi-cio due appartamenti, cioè due subalterni (o due UIU), sono trasformati in un unico alloggio. I due subalterni non avranno più la stessa redditività e fiscalità perché andranno a costituire un unico alloggio, per cui questi van-no catastalmente soppressi perché riferiti a una situazione non aggiornata. Catastalmente si parla di “fusione” di due subalterni e, pertanto, dovremo indicare nel relativo campo due UIU in soppressione.

- Unità immobiliari in variazione: si tratta delle unità immobiliari che a se-guito della variazione denunciata mutano il loro profilo fiscale e, quindi, modificano il loro reddito e il loro imponibile. Si tratta di unità che mu-tano il loro profilo fiscale mantenendo la stessa consistenza superficiaria e il numero di subalterno. Nel campo occorre, dunque, indicare il numero delle UIU che subiranno una variazione reddituale a seguito della denuncia in corso. Esempio: uno o più alloggi vengono modificati eseguendo delle opere interne per ottenere una modifica della distribuzione interna dei vani. Catastalmente si parla di “modifica della distribuzione interna” di uno o più subalterni e, pertanto, dovremo indicare nel relativo campo una UIU in variazione per ogni alloggio che subisce tale modifica.

- Unità immobiliari in costituzione: si tratta delle unità immobiliari che a seguito della variazione denunciata acquistano un nuovo profilo fiscale in corrispondenza di una nuova realtà e, quindi, diventano imponibili. Nel campo occorre, dunque, indicare il numero delle nuove UIU che derivano (nascono) dalla variazione in corso. Esempio: in un edificio due apparta-


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La procedura, al momento dell’associazione, presenta gli identificativi del fabbri-cato, vale a dire sezione, foglio e particella, letti dalle unità immobiliari del docu-mento compilate in precedenza. Docfa permette comunque di modificare i campi nel caso questi non siano corretti o non coincidano con le intenzioni del tecnico. Una volta associata la pagina di elaborato, l’immagine ottenuta, completata dalla procedura con i dati relativi all’immobile e al tecnico, verrà visualizzata nella parte sinistra dello schermo. Per le planimetrie raster si può centrare il disegno all’interno dell’area adibita a contenerlo come accadeva per la planimetria. Per effettuare l’operazione premere il tasto Ctrl e il tasto sinistro del mouse e, dunque, spostare l’immagine alla posi-zione desiderata. Una volta associata la scheda planimetrica sarà sufficiente premere Termina per salvare l’acquisizione, se l’elaborato planimetrico è composto da più pagine si proseguire con l’acquisizione di una successiva scheda premendo il tasto Avanti, per annullare l’acquisizione si utilizza Annulla. Se si vuole aggiungere, in una successiva acquisizione, una o più pagine di elabo-rato, o modificarne una acquisita, bisogna posizionarsi, tramite il pulsante Avanti in una pagina vuota per una scheda nuova o su quella da riacquisire per modifi-carla seguendo le modalità appena descritte.

9.4 CalColo delle superfiCi (poligonazione)

La superficie catastale per le unità immobiliari ordinarie viene calcolata con la cosiddetta funzione di poligonazione, la quale consiste nell’individuare a video i vari poligoni, suddivisi per tipologia di superficie, che vanno a costituire l’UIU. Per calcolare la superficie di ogni poligono di interesse catastale, pertanto, biso-gna evidenziare il poligono sull’immagine planimetrica. Vediamo innanzitutto il significato dei pulsanti della finestra Calcolo delle super-fici che si apre premendo il pulsante Poligoni dalla finestra di Gestione elaborati grafici.La finestra di calcolo è suddivisa in due parti: a sinistra viene riprodotta la plani-metria catastale dell’UIU, mentre a destra troviamo dei campi di definizione e la Pan Window in alto a destra. I pulsanti generali, invece, si trovano nella barra in alto a sinistra. Abbiamo: - Adatta: permette di adattare l’immagine, a seconda della modalità prescel-

ta, alla finestra o alla larghezza dell’immagine; - Zoom (+ e -): permettono, in qualsiasi momento della compilazione, di in-

grandire o diminuire l’immagine; l’immagine può essere ingrandita anche evidenziando con il mouse un riquadro, grande a piacere;

- Vertici: permette di evidenziare i vertici di poligoni già disegnati; - Trasla: permette di spostare i poligoni disegnati sopra l’immagine;

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Capitolo 9 - Compilazione DOCFA: gestione degli elaborati grafici

- Ok: memorizza sul file di dettaglio dei poligoni i dati compilati; viene ag-giornato in automatico il file dati metrici anche sommando le superfici pre-senti in altri file di dettaglio, nel caso di unità immobiliari con più schede planimetriche, viene calcolata la superficie catastale e aggiornato il Model-lo 1N seconda parte;

- Annulla o Esc: si annullano tutte le operazioni effettuate e si ritorna alla finestra Gestione elaborati grafici;

- ?: il tasto non è previsto per mancanza di spazio, è però possibile usare il tasto di uguale funzione in alto a destra.

PAN WINDOW

sEZIONE CAMPI DI sERvIZIO DELLA POLIGONAZIONE

sEZIONE DI RAPPREsENTAZIONE PLANIMETRIA CATAsTALE

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La Pan Window serve a evidenziare l’area visualizzata nella sezione di lavoro del-la planimetria posta a sinistra della finestra di calcolo. Attraverso la Pan Window, puntando con il mouse sul riquadro nero, si può navigare sull’immagine planime-trica; la porzione di area visualizzata della planimetria può essere spostata anche con i pulsanti Freccia presenti sulla tastiera. La funzione può essere utile durante le operazioni di poligonazioni per raggiunge-re rapidamente le aree dell’unità immobiliare di interesse.Andiamo a vedere cos’è e come si esegue una poligonazione.Si definisce come poligono una spezzata conclusa, costituita da vertici e linee di congiunzione degli stessi, che delimiti un’area ben specifica della rappresentazio-ne planimetrica dell’unità immobiliare.

POLIGONO

vERTICE

LINEA

Per calcolare la superficie di un poligono, quindi, occorre cliccare con il mouse in corrispondenza dei vertici delle ideali figure geometriche (poligoni) presenti sul disegno planimetrico che corrispondono alla stessa tipologia di superficie. Ovvia-mente è possibile anche procedere ambiente per ambiente, tuttavia le operazioni sono più lunghe ed è più facile compiere qualche errore.

POsIZIONARsI sU UN vERTICE EsTERNO

QUALsIAsI E RAGGIUNGERE TUTTI I vERTICI DELLA fIGURA GEOMETRICA

CORRIsPONDENTE ALLA sTEssA TIPOLOGIA DI

sUPERfICIE

Per disegnare il poligono corrispondente alla tipologia omogenea di superficie è possibile utilizzare il mouse o, in alternativa, anche la tastiera. Si sconsiglia co-munque quest’ultima prassi operativa legata a retaggi informatici quando il mou-se non era molto diffuso in ambiente DOS prima e Windows dopo.

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Per procedere con la poligonazione è necessario individuare le varie tipologie di superficie sulla planimetria da misurare; se è necessario anche mediante il suo ingrandimento con analisi dei particolari. Ricordare che la poligonazione con-siste nel misurare la superficie commerciale per cui andranno considerate anche le superfici occupate dai muri e dai tramezzi interni al poligono. Se un muro è di confine con una unità immobiliare vicina andrà perimetrato o poligonato sino alla ideale linea di mezzeria del muro o tramezzo. Se il muro è perimetrale o è un tramezzo interno andrà considerato per intero.Abbiamo diverse tipologie superficiarie, le quali sono ricordate direttamente nella sezione dei campi di servizio posta a destra nella finestra di calcolo. Dopo aver previamente individuato le varie tipologie di interesse della planimetria da misu-rare e prima di procedere con la poligonazione di una di queste, occorre opzionare quella corrispondente nell’apposita sezione a destra.

PRIMA DI INIZIARE UNA POLIGONAZIONE

OCCORRE OPZIONARE

LA TIPOLOGIA DELLA sUPERfICIE

DEL POLIGONO sTEssO

Come si può osservare ogni specifica tipologia di poligono ha un suo preciso colore e una lettera corrispondente a una particolare tipologia di superficie che si può presentare nella realtà e diversa rilevanza fiscale.

Tipo di ambiente Colore

A

superficie dei vani (o locali) aventi funzione principale nella specifica categoria (camere, cucina, stanze...) e dei vani (o lo-cali) accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, w.c., ripostigli, tavernette, mansarde, ingressi, corridoi e simili

bLU

A2

Per le categorie C/1 e C/6 i vani avente funzione principale (per esempio il locale vendita ed esposizione per la catego-ria C/1) saranno indicati con “A1”, mentre i vani accessori a diretto servizio, quali retro negozio (per cat. C/1) bagni, w.c.,

ripostigli, ingressi, corridoi e simili con “A2”

vERDE

b

superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, canti-ne e simili qualora comunicanti con i vani di cui alla preceden-

te lettera A

fUCsIA

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C

superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, canti-ne e simili qualora non comunicanti con i vani di cui alla lettera

A

MALvA

D

superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della sin-gola unità immobiliare (sono escluse le porzioni comuni di uso esclusivo) qualora comunicanti con i vani di cui alla lettera A

GIALLO

E

superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, porti-ci, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare (sono escluse le porzioni comuni di uso esclusivo) qualora non comunicanti con i vani di cui alla

lettera A

MARRONE

f Aree scoperte, corti, giardini o comunque assimilabili, di perti-nenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare vIOLA

G superficie di ambienti non classificabili tra i precedenti casi e non rilevanti ai fini del calcolo della superficie catastale GRIGIO

Vediamo come procedere nel dettaglio.Innanzitutto ingrandiamo la parte di planimetria su cui vogliamo disegnare i po-ligoni e, quindi, in base all’individuazione degli stessi eseguita previamente, esa-miniamo la tabella per verificare quale sia la tipologia che ci interessa, quindi premiamo il tasto Nuovo. L’aver premuto il tasto Nuovo ci permette di entrare in modalità disegno e, quindi, essere in grado di tracciare direttamente sulla planimetria a video il poligono cor-rispondente alla superficie omogenea rispetto alla prescelta tipologia. Per disegnare il poligono occorre portarsi su un vertice esterno qualsiasi e, quindi, cliccare col mouse per fissare il punto di partenza del poligono. Si cercherà di raggiungere il secondo vertice del poligono corrispondente alla superfice com-merciale omogenea per cliccare una seconda volta e così via sino a quando tutto il perimetro che delimita l’ambiente è stato individuato. Ciò accadrà quando il punto iniziale, nella sequenza dei vertici del poligono, e quello finale saranno coincidenti. Per semplificare l’operazione di chiusura del poligono, che normalmente potreb-be attivare un poligono indefinito e non chiudibile, il punto finale può essere definito cliccando col tasto destro del mouse sul vertice iniziale, in questo modo, automaticamente la procedura farà coincidere l’ultimo vertice con il primo.Se durante la definizione dei vertici si cliccasse su un punto errato è possibile annullare l’operazione semplicemente premendo il Canc sulla tastiera del pc fa-cendo così, tornare l’operazione di perimetrazione a video del poligono al vertice precedente. Se durante la definizione di un poligono si vogliono annullare tutti i vertici già individuati, il tasto Canc sulla tastiera andrà premuto tenendo anche premuto il tasto destro del mouse.

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Una volta terminato il poligono questo sarà evidenziato a video e premendo il tasto Vertici questi verranno evidenziati nell’immagine a video. Oltre alle linee di collegamento di due vertici si possono disegnare anche archi di cerchio. In questo caso la perimetrazione prevede un vertice quale punto iniziale dell’arco, un altro vertice quale punto finale oltre però anche a un punto interme-dio. Durante la definizione di un poligono, per passare dal classico disegno di una spezzata che collega i vari vertici – modalità proposta di default dal Docfa – al disegno di un arco, è necessario premere i tasti Ctrl + A, oppure Ctrl + tasto destro del mouse e scegliere Arco dal menù che apparirà a video. Per tornare al disegno di una spezzata premere Ctrl + S oppure Ctrl + tasto destro del mouse e scegliere Linea dal menù che apparirà a video. Per disegnare un nuovo poligono adiacente ad uno o più poligoni esistenti ed essere certi di partire dai vertici di appoggio che ci interessano si può sfruttare la funzione che permette di catturare i vertici. Premendo il tasto Vertici verranno evidenziati sul video tutti i vertici dei poligoni già definiti. Puntando, quindi, con il mouse su un vertice col quadratino rosso di interesse, questo appena sarà cen-trato inizierà a lampeggiare di colore celeste. Interrompendo il lampeggio con un clic si definirà così il punto del nuovo poligono che si intende tracciare. Una volta definiti tutti i poligoni in una griglia posta sulla destra vengono evi-denziati i dati in cui sono descritti, per ogni poligono: la tipologia (Tipo), l’area calcolata (Area Calc.), l’area dichiarata (Area Dich.), l’indicazione dell’altezza uguale o superiore a 150 cm (Altezza).Vediamo ora alcune operazioni speciali permesse sulla griglia delle superfici. - Modifica della tipologia di un poligono già definito: la tipologia di poli-

gono può essere modificata effettuando un doppio clic sulla casella Tipo e


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Parte terza - Uso pratico dell’ultima versione Docfa

12.4 Causali di presentazione e tipologia del doCumento

Nel Quadro A, abbiamo due dati da specificare: la precisazione della causale di presentazione e la tipologia del documento.Abbiamo già visto nella seconda parte del testo come vanno compilate le due sezioni del Quadro A (e anche del Quadro B).La causale è rappresentata concretamente dalla “causa” che ha generato la neces-sità di procedere al nuovo accatastamento. Per cui, nella dichiarazione di fabbri-cato urbano, avremo che la causa si manifesta solo nel caso di nuova costruzione o nel caso di unità afferente, vale a dire una nuova unità immobiliare edificata su particella già esistente, mentre è del tutto ovvio che con la nuova costruzione si creano ex novo particella e subalterno. L’unità afferente riferita al Quadro A si ha, dunque, quando la nuova unità immobiliare è edificata su una particella già esistente e va a prendere un suo numero di subalterno e, quindi, necessita di un classamento per la nascita di una nuova entità fiscale.Avremo, pertanto, che le causali di presentazione per il Quadro A sono solamente: - la Nuova costruzione; - le Unità Afferenti.

NEL QUADRO A - ACCATAsTAMENTIAbbIAMO sOLO DUE CAUsALI

Nel caso in cui la causale sia un’unità afferente occorre specificare, come ab-biamo già visto, su quale particella tale nuova UIU va a insediarsi come nuovo subalterno.Le unità afferenti essendo riferite a particelle già esistenti all’urbano possono o essere edificate in soprelevazione o su aree di corte. Tuttavia il Docfa prevede comunque anche la causale Altro quale campo libero dove è possibile inquadra-re eventuali circostanze diverse come, ad esempio, il recupero di una situazione pregressa.Oltre alla causale, nel Quadro A, va specificata la anche tipologia del documento la quale fa riferimento all’eventuale apparato normativo specifico in base al quale la pratica viene presentata tranne, ovviamente, il caso della dichiarazione ordina-ria la quale fa riferimento a tutte le norme sul catasto applicabili al caso di specie.

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Capitolo 12 - La dichiarazione o denuncia Docfa

In caso di nuova costruzione, abbiamo già visto, andrà selezionata una delle op-zioni che automaticamente appaiono premendo la freccia verso il basso posta a destra:

NEL QUADRO A – PREMENDO LA fRECCIAAPPARE Il MENù A CAsCATA CON LE TIPOLOGIE

- Dichiarazione ordinaria; - Dichiarazione resa ai sensi dell’art. 1, comma 336, L. n. 311/04; - Fabbricato ex rurale - art. 2, comma 36 o 37, D.L. n. 262/06; - Fabbricato mai dichiarato - art. 2, comma 36, D.L. n. 262/06; - Dichiarazione fabbricato rurale D.M. 26/7/2012; - Dichiarazione fabbricato rurale art. 13, comma 14-ter del D.L. 201/2011.Gli apparati normativi corrispondenti a queste tipologie, esclusa sempre l’ordina-ria, li abbiamo già visti nella seconda parte e ai quali rimandiamo.

12.5 denunCia di Variazione

La procedura della denuncia di variazione si utilizza quando si aggiorna il da-tabase catastale a seguito di modiche dello stato e/o della consistenza di UIU già censite, nei casi in cui le trasformazioni edilizie effettuate siano influenti sul classamento, con conseguenti aumenti o riduzioni della rendita catastale, o abbia-no comunque comportato un’apprezzabile modifica alla distribuzione degli spazi interni.Per quanto concerne la norma introdotta dal D.L. 78/2010 quale aggiunta come comma 1-bis all’art. 29 della L. 52/1985 (3) per la quale negli atti aventi come

(3) L. 52/1985, art. 29: “Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini. 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costi-tuzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,


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19I fAbbRICATI RURALI

19.1 obblighi di denunCia

Il riconoscimento dei requisiti fiscali di ruralità di un immobile è una attività riser-vata agli Uffici provinciali del territorio delle direzioni provinciali dell’Agenzia delle entrate. Tale riconoscimento è comunque preceduto da una richiesta da parte del titolare dei diritti sul bene in tale direzione.Occorre però premettere che la richiesta di riconoscimento dei requisiti rappre-senta una facoltà e non un obbligo, mentre invece, è fatto obbligo di comunicare la perdita dei requisiti di ruralità già precedentemente riconosciuti. Il riconoscimento di ruralità di una categoria ordinaria sia abitativa e sia strumen-tale, porta all’iscrizione nel campo annotazioni dell’avvenuto riconoscimento, mentre, per quanto riguarda le categorie speciali, il riconoscimento è già insito nell’attribuzione della categoria D/10. Nel paragrafo ci occuperemo sia delle modalità di richiesta di riconoscimento e sia delle modalità di cancellazione dei requisiti fiscali di ruralità e dei collegamen-ti che hanno queste due procedura con il Docfa. Le modalità di richiesta di riconoscimento dei requisiti fiscali di ruralità varia-no a seconda dell’eventualità che gli immobili siano già accatastati al Catasto fabbricati o siano ancora accatastati al Catasto terreni o, infine, siano di nuova edificazione. A questo va aggiunto che, nel caso di beni già accatastati, vi sono due modalità differenti nel riconoscimento di tali requisiti a seconda della cir-costanza pratica, dove da una parte c’è la nuova attribuzione della categoria e/o della rendita, dall’altra, invece, l’unità non necessita di variazione di categoria e reddituale. Un’ulteriore differenza è rappresentata dalla tipologia degli immobili su cui si chiede il riconoscimento o la cancellazione dei requisiti fiscali di ruralità e preci-samente se trattasi di immobile di tipo abitativo oppure se strumentale all’attività agricola. La procedura Docfa, come prima specificato, quindi, rappresenta uno dei veicoli per l’iscrizione o la cancellazione dei requisiti fiscali di ruralità. Le richieste di riconoscimento con procedura Docfa vanno sempre corredate dalle autocertificazioni cui ai modelli B e/o C del D.M. 26 luglio 2012 e allegate alla denuncia in formato PDF/A o TIFF per l’invio telematico alla piattaforma Sister. I modelli possono essere scaricati dal sito dell’Agenzia delle entrate come già descritto nella seconda parte del testo.

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RICHIEsTA DI IsCRIZIONE NEGLI ATTI DEL CATAsTO DELLA sUssIsTENZA REQUIsITI DI RURALITà. AssOCIARE MAssIMO 5 ENTITà TIPOLOGICHE

PAGINA 1 PAGINA 2

RICHIEsTA DI CANCELLAZIONE DELL’ANNOTAZIONE RELATIvA ALLA sUssIsTENZA REQUIsITI DI RURALITà

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Capitolo 19 - I fabbricati rurali

Se la richiesta dei requisiti di ruralità non necessita della presentazione di una denuncia Docfa, è sufficiente allegare le autocertificazioni cui ai modelli B e/o C, al modello di richiesta cui all’allegato 1 della Circolare 2/2012. La perdita dei requisiti fiscali di ruralità, invece, comporta, nel caso la perdita non necessiti variazione della categoria e/o rendita, la presentazione presso l’Ufficio del solo allegato 2 della Circolare 2/2012. Se la perdita dei requisiti fiscali di ruralità comporta, invece, la variazione del-la rendita e/o della categoria (da D/10 a D/7, D/8, C/2, ecc.) è necessaria la presentazione di un Docfa per variazione della destinazione, con opzione di acca-tastamento “Dichiarazione ordinaria”.

19.2 CasistiCa e adempimenti

Per meglio comprendere e sintetizzare le diverse modalità di richiesta dei requisiti fiscali di ruralità, esaminiamo una tabella riassuntiva con le principali casistiche previste dove, a ognuna delle varie circostanze possibili, corrisponderà una sigla identificativa e oggetto di successiva descrizione dei vari adempimenti.

MODALITà DI RICHIEsTA DEI REQUISITI fISCALI DI RURALITÀ

TIPOLOGIA NUOvAEDIfICAZIONE

fAbbRICATI RURALI AL CT

fAbbRICATI RURALI AL CEU

AbITATIvE ANE ACT ACE

sTRUMENTALI SNE SCT SCE

sPECIALI SNE SCT SP1 - SP2

- ANE, Unità abitative di nuova edificazione: affinché queste UIU possano essere accatastate alle categorie abitative con i requisiti di ruralità occor-re in primis redigere tipo mappale con Pregeo per la messa in mappa del fabbricato, quindi, presentare la pratica Docfa di nuova costruzione dove la Tipologia da indicare nel Quadro A del Modello D sarà Dichiarazione fabbricato rurale D.M. 26/7/2012.

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Alla pratica vanno allegate tramite l’apposita pagina del Sister le autocerti-ficazioni di cui al Modello B del predetto Decreto ministeriale che esami-neremo al prossimo paragrafo.

- ACT, Fabbricati rurali oggi al Catasto terreni: se un fabbricato si trova al Catasto terreni e mantiene i requisiti di ruralità dovrà comunque passare al CEU, per cui andrà predisposto un tipo mappale in deroga per conferma di mappa del fabbricato. Dopo di ciò andrà presentata la pratica Docfa di nuova costruzione dove la Tipologia da indicare nel Quadro A del Model-lo D sarà Dichiarazione fabbricato rurale art. 13 comma 14-ter del D.L. 201/2011. Alla pratica vanno allegate tramite l’apposita pagina del Sister le autocertificazioni di cui al Modello B del D.M. 26 luglio 2012.

- ACE, Fabbricati rurali oggi al Catasto fabbricati: se un fabbricato si trova già al Catasto fabbricati e mantiene i requisiti di ruralità non è necessaria alcuna procedura Docfa. È però necessario presentare presso l’Ufficio pro-vinciale del territorio l’allegato 1 alla Circolare 2/2012 e le solite autocer-tificazioni di cui al Modello B del D.M. 26 luglio 2012.

- SNE, Unità di nuova edificazione atrumentali all’azienda agraria: que-ste UIU possono essere accatastate quali beni strumentali sia in categoria Ordinaria e sia in categoria Speciale (D/10) la scelta ovviamente andrà fatta nel relativo Modello D e con la compilazione dei Modelli 1N o 2N a seconda del percorso così individuato. Le procedure sono le medesime già viste per le UIU non strumentali dedicate all’abitativo e cioè: tipo mappa-le, Docfa di nuova costruzione con Tipologia da indicare Dichiarazione fabbricato rurale D.M. 26/7/2012 e allegazione autocertificazioni di cui al Modello B dello stesso Decreto.

- SCT, Fabbricati rurali strumentali oggi al Catasto terreni: i fabbricati con caratteri di ruralità utilizzati come beni strumentali dell’azienda agraria sia nel caso di categoria Ordinaria e sia di categoria Speciale (D/10) necessi-tano di redazione del tipo mappale in deroga per conferma di mappa del fabbricato e di redazione del Docfa di Nuova costruzione con allegate le autocertificazioni cui al modello C del D.M. 26 luglio 2012, indicando, come Tipologia di accatastamento, Dichiarazione fabbricato rurale art. 13 comma 14-ter del D.L. 201/2011.

- SCE, Fabbricati rurali strumentali oggi al Catasto fabbricati: se un fab-bricato rurale strumentale si trova già al Catasto fabbricati e mantiene i

MANUALE TECNICO PER L’OPERATORE DOCfA...attenzione. sono sempre peraltro possibili inesattezze od...

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