M. Chiara Di Natale. Chiara Di Natale ARCHITETTO 2 L’intero immobile, destinato ad attività...

M. Chiara Di Natale

ARCHITETTO

2

L’intero immobile, destinato ad attività commerciale e direzionale, ha cinque elevazioni fuori terra

e corte di pertinenza chiusa da cancello automatico a cui si accede da una stradella che si diparte

dalla via Filippo Paladini, strada completamente urbanizzata caratterizzata dalla presenza di

fabbricati residenziali a cinque-sei elevazioni fuori terra oltre che di attività commerciali, e rispetto

alla quale l’area in oggetto si trova a quota più bassa; ha struttura portante in c.a. e tompagnamenti

in laterizio, copertura piana, prospetti intonacati e tinteggiati e serramenti a taglio termico con

vetrocamera ed avvolgibili in p.v.c. L’accesso alle singole unità immobiliari avviene tramite un

portone in alluminio e vetro che si apre su un androne ben rifinito nel quale si trovano un moderno

ascensore e la scala condominiale in marmo, il cui corpo posto lungo il prospetto esterno è

schermato da un brise soleil in alluminio preverniciato e da lastre di p.v.c.

Vistacancellodiingressoallacortedipertinenza

Vistafabbricato

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Vistaporticoeportonediingresso

Vistaandrone

Vistavanoscalaconbrise‐soleil

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Al piano secondo del fabbricato sopra descritto si trova l’appartamento così distinto al NCEU del

Comune di Caltanissetta:

Foglio 126, particella 732, subalterno 6, z.c. 1, categoria A/10, classe 4, vani 7, rendita €

1.084,56 (ALL. 2 - Visura catastale), confinante a nord, est e sud con la corte condominiale, e ad ovest

con altra u.i.u. (sub. 5).

L’appartamento ha pianta regolare in parte assimilabile ad un rettangolo, e, pur se destinato ad

uffici, si compone di un ingresso-soggiorno dal quale si accede ad un’ampia cucina e ad un

corridoio piuttosto articolato che disimpegna nell’ordine: una camera, un ampio w.c., una camera,

un w.c., una camera ed un ripostiglio.

Tutti i vani aperti verso est e sud si affacciano su un balcone-terrazza avente profondità variabile

che costeggia per intero i due prospetti, delimitato da una ringhiera in alluminio e vetro, dotato di

impianto di illuminazione esterna e rifinito con pavimentazione in grès.

Gli interni sono ben rifiniti e si trovano in ottime condizioni di manutenzione: i pavimenti sono in

parquet, i rivestimenti dei bagni e della cucina in ceramica, gli intonaci tinteggiati, i serramenti in

legno, la porta di ingresso è del tipo blindato, pure rivestita in legno.

L’impianto elettrico è a norma; quello di riscaldamento, autonomo, è costituito da una caldaia a

condensazione ed elementi radianti in alluminio; entrambi sono connessi in un unico sistema

domotico, presente in tutta la casa a comprendente anche il sistema di allarme.

Vistadall’altodellacortecondominiale

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L’altezza interna dell’appartamento è pari a 2,70 ml; la sua superficie commerciale è di mq 110,00.

Vistaportadiingresso

Ingresso‐soggiorno

Cucina

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6

Corridoio

Camera

Bagnoprincipale

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7

Camera

Bagno‐lavanderia

Camera

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8

Ripostiglio

Terrazzabalconelatosud

Terrazzabalconelatosud

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Terrazzabalconelatoest

Centralinadicontrollosistemadomotico

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Al terzo livello dello stesso fabbricato è ubicato l’appartamento così distinto al NCEU del Comune

di Caltanissetta (CL):

Foglio 126, particella 732, subalterno 7, z.c. 1, categoria A/10, classe 4, vani 10, rendita €

1.549,37 (ALL. 2 - Visura catastale), confinante a nord, est e sud ed ovest con la corte condominiale.

L’appartamento, l’unico ubicato al piano terzo, è accessibile tramite la scala condominiale – avente

una rampa interna - e l’ascensore che effettua la fermata all’interno dello stesso; ha pianta a “C”, e

si compone di un ampio ingresso (attualmente adibito a sala da pranzo) che disimpegna le due

diverse zone dell’appartamento, quella est e quella ovest: nell’ala est, preceduta da un piccolo

salotto, un breve corridoio disimpegna nell’ordine un bagno, due camere, un bagno ed una camera;

nell’ala ovest si trova un ampio vano adibito a soggiorno con adiacenti w.c., ripostiglio e piccola

camera, dal quale si accede ad un locale (attualmente una cucina semiabitabile) aperto verso nord su

un balcone/terrazza. Il vano di ingresso, nel quale si trova una botola con scala retrattile che

conduce alla copertura, si apre con delle vetrate su un’ampia terrazza che, con profondità variabile,

si estende per tutto il lato sud e per quello est dell’immobile, delimitata da una ringhiera in

alluminio e vetro, dotata di impianto di illuminazione esterna, rifinita in gran parte con

pavimentazione in doghe di legno e corredata da una struttura metallica di copertura, dotata di

idonei tendaggi in p.v.c. del tipo “a pacchetto”, scorrevoli su binari in alluminio.

Gli interni sono ben rifiniti e si trovano in ottime condizioni di manutenzione: i pavimenti sono in

parquet; i rivestimenti della cucina e dei bagni sono in piastrelle di ceramica, mosaico e legno; gli

intonaci sono tinteggiati e smaltati; i serramenti in legno massello del tipo scorrevole; la porta di

ingresso è del tipo blindato, pure rivestita in legno; vi sono degli arredi fissi realizzati in legno e

vetro ed in cartongesso; la copertura del vano cucina è in legno.

Gli infissi sono del tipo scorrevole in alluminio effetto legno a taglio termico, e sono dotati di tende

oscuranti a vetro, a scorrimento automatizzato.

Tutti gli ambienti sono dotati di controsoffitto in cartongesso nel quale sono alloccati gli impianti

elettrico, di condizionamento e di filodiffusione, tutti connessi in un unico sistema domotico che

comprende anche l’impianto di allarme.

L’altezza interna dell’appartamento è pari a 2,70 ml; la sua superficie commerciale è di mq 180,00.

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Vistarampainternaall’appartamento

Vistaingressoconascensoreconfermatainterna

all’appartamento

Vistaingresso‐pranzo

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Alaest‐salottocontiguoall’ingresso

Alaest‐corridoiodidistribuzione

Alaest‐zonavascabagnoprincipale

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Alaest‐zonalavaboconretrostantezonasanitari

bagnoprincipale

Alaest‐camera

Alaest‐zonalavaboedocciabagnocamera

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Alaest‐zonasanitaribagnocamera

Alaest‐camera

Alaest‐camera

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Vistadall’ingressoversol’alaovest

Alaovest–zonasoggiornoconvistasulvanocucina

Alaovest–zonasoggiornoconvistaversol’ingresso

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Alaovest–cucina

Alaovest–cucina

Alaovest–cucina

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Alaovest–bagno/lavanderia

Alaovest–camera

Alaovest–ripostiglio

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Balcone/terrazza‐vistasuprospettonord

Balcone/terrazza‐vistasuprospettonordesullafinestradellacucina

Vistabotolaescalaretrattilediaccessoallacopertura

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Vistaterrazzasulprospettosud

Vistaterrazzasulprospettosud

Vistaimpiantiadincassonelcontrosoffitto

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Centralinadicomandosistemadomotico

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Al piano seminterrato si trova un’area coperta destinata a parcheggio così distinta al Catasto

Fabbricati del Comune di Caltanissetta (CL):

Foglio 126, particella 732, subalterno 8, z.c. 1, categoria C/6, classe 2, mq 284, rendita €

1.202,73 (ALL. 2 - Visura catastale), confinante a nord con l’intercapedine del fabbricato, ad est e sud

con la corte comune, e ad ovest ancora con l’intercapedine del fabbricato.

L’area suddetta ha un accesso esterno tramite una sbarra automatica ubicata nella zona retrostante

la corte di pertinenza del fabbricato, cui si arriva percorrendo la discesa che ne costeggia il lato

nord.

Dall’interno del fabbricato, invece, l’ascensore e la scala condominiale danno accesso al

pianerottolo del piano seminterrato, delimitato da una recinzione con cancellata in ferro posta sul

lato nord, che dà accesso ai posteggi.

L’area per i posti auto ha pianta regolare assimilabile ad un rettangolo avente due lati chiusi dai

muri di contenimento del fabbricato, e due lati aperti sulla corte esterna; il lato est è delimitato da

transenne metalliche del tipo fisso ed una sbarra automatica che ne consente l’accesso dalla corte

esterna, quello sud dai pilastri strutturali le cui luci sono chiuse pure da transenne fisse in metallo

alte ml 1,00 circa.

Tutta l’area è pavimentata con quadrati in battuto di cemento lucidati.

Esiste un impianto di illuminazione, ma non è in uso.

L’altezza del piano seminterrato è pari a 5,50 ml; la sua superficie commerciale è di mq 279,00.

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Vistadaovestversoestdeipostiautocoperti

Vistadalpianerottolodellazonaovestdell’areacoperta

Vistacortecomune–latonorddelfabbricato

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1.b Calcolo delle consistenze

Le consistenze relative alla superficie commerciale delle diverse unità immobiliari sono state

calcolate sulla base di un attento esame della documentazione acquisita; in particolare si è verificata

la rispondenza delle superfici desumibili dalle planimetrie catastali (ALL. 3 - Planimetrie catastali),

effettuando in loco dei rilievi a campione.

Poiché la stima dei beni viene effettuata sulla base di un criterio di tipo sintetico – comparativo che

adotta come parametro tecnico la superficie commerciale, di seguito si calcola quest’ultima,

moltiplicando la superficie lorda delle singole unità e degli accessori per dei coefficienti che

tengono conto della destinazione d’uso delle eventuali diverse superfici in relazione a quella di un

ufficio.

La superficie coperta degli appartamenti si è moltiplicata per un coefficiente riduttivo pari a 0,80, in

considerazione del fatto che l’articolazione e la distribuzione degli spazi interni non si ritengono

funzionali ad luogo di lavoro; la superficie di balconi e le terrazze, invece, non considerata utile allo

svolgimento di attività lavorative, si è moltiplicata per un coefficiente pari a 0,1.

Definizione consistenze sub.6

H piano destinazione sup. lorda coeff. sup. comm.

2,70 2 Ufficio mq 129,00 0,80 mq 103,20

2 Balcone/terrazza mq 66,00 0,10 mq 6,60

Totale mq 195,00 mq 109,80

Superficie commerciale arrotondata: mq 110,00.

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2,70 3 Ufficio mq 205,00 0,80 mq 164,00

3 Balcone/terrazza nord e ovest mq 47,00 0,10 mq 4,70

3 Balcone/terrazza sud e est mq 112,00 0,10 mq 11,20

Totale mq 364,00 mq 179,90

Superficie commerciale arrotondata: mq 180,00.



5,50 S1 Posto auto coperto mq 279,00 1,00 mq 279,00

Totale mq 279,00 mq 279,00

Superficie commerciale: mq 279,00.

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1.c Valutazione della conformità urbanistico - edilizia

Destinazione dei beni prevista dallo strumento urbanistico vigente

Il fabbricato in oggetto è stato realizzato in virtù di un Programma Integrato di Intervento, redatto

ai sensi dell’art.16 della L.179/92 ed approvato con D.P.R.S. del 05/12/03, all’interno del quale è

stata inserita l’area di sedime del fabbricato, che secondo la Variante Generale di Revisione del

Piano Regolatore Generale avvenuta con D.Dir. dell’Ass.to Reg.le al Territorio e Ambiente n.570

del 19.07.05, ricade in “Zona B2.1 – Ambiti di edilizia semintensiva esistente”.

Le Zone B2 sono normate dagli artt. 20 e 22 delle NTA, che di seguito si riportano:

Art.20

Zone B

Sono classificate zone B le parti del territorio comunale aventi le caratteristiche stabilite dall'art. 2 lett.b) del D.M.

2.4.1968.

In considerazione delle diverse caratteristiche di edificazione e del diverso ruolo nel contesto territoriale le zone B

sono suddivise nelle sottozone B1, B2, B3, B4, B5, Br.

Zone B1 - Ambiti di edilizia intensiva esistente

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Zone B2 - Ambiti di edilizia semintensiva esistente

Zone B3 - Ambiti di edilizia residenziale esistente di iniziativa pubblica

Zone B4 - Edilizia esistente del Villaggio Santa Barbara

Zone B5 - Ambiti di edilizia esistente non pianificata

Zone Br - Ambiti di edilizia rurale esistente e da completare.

In tutte le zone B è ammessa l'attuazione per singole concessioni nelle aree libere, alle condizioni specificate nel

seguito per ciascuna sottozona, soltanto quando i lotti risultino immediatamente serviti dalle principali opere di

urbanizzazione primaria (acquedotto, fognatura e strade) al momento della richiesta della concessione. In assenza di

una o più di tali opere occorre procedere attraverso piani esecutivi.

Nelle aree interessate da lottizzazioni convenzionate in corso di validità, nonché in quelle comprese all'interno di piani

e programmi esecutivi di iniziativa pubblica e privata vigenti, o che tali si rendano prima della trasmissione della

presente Variante all’Assessorato regionale Territorio ed ambiente per la approvazione, si applicano, in deroga alle

disposizioni contenute nelle presenti norme e nel Regolamento Edilizio, le indicazioni planovolumetriche e normative

contenute nei piani approvati.

Sono parimenti fatte salve le previsioni contenute in concessioni edilizie già rilasciate e in corso di validità.

Non è ammessa in nessun caso una diversa utilizzazione dei locali destinati a parcheggio in attuazione dell'art. 40 della

L.R. 19/1972 e succ. mod.

Nell'ambito delle zone B, allo scopo di riqualificare gli ambienti urbani afflitti da degrado formale e architettonico,

può essere disposta la redazione di Progetti di Riparazione Architettonica, nel rispetto delle procedure precisate nel

Regolamento Edilizio e sulla base delle Norme tecniche allegate allo stesso; nella redazione dei Progetti di

Riparazione Architettonica può derogarsi dalle norme tecniche appresso specificate per ciascuna zona omogenea.

Art.22

Zone B2 - Ambiti di edilizia semintensiva esistente

Rientrano in tale classificazione le parti di città realizzate, per iniziativa privata e pubblica, in attuazione del Piano

regolatore generale vigente con indici di densità edilizia non superiori a 4,5 mc/mq (edilizia residenziale semintensiva).

All'interno di tali zone sono consentiti interventi rivolti alla conservazione ed alla trasformazione, anche mediante

demolizione e ricostruzione, dell'edilizia esistente e al completamento, attraverso nuova edificazione, degli isolati

esistenti, nel rispetto delle seguenti norme:

ZONA “B”2.1 (ex residenziale semintensiva B2 del previgente P.R.G.)

In questa zona e’ prescritta una densita’ edilizia di 4,5 mc/mq. con un rapporto massimo di copertura del 40% ; non

sono ammessi piu’ di quattro piani fuori terra per un’altezza massima di mt. 14.40. Salvo diverse prescrizioni di

allineamento la distanza dall’asse stradale e’ fissata in mt.1/2 h/max; mentre le distanze frontali e laterali dai confini

sono fissate in 2/3 h max. la distanza da edifici dello stesso lotto non potra’ essere inferiore ad 1,5 h/max.

ZONA “B”2.2 (ex residenziale semintensiva C1 del previgente P.R.G.)

In questa zona sono prescritti gli stessi parametri della precedente zona “B”2.1

ZONA “B”2.3 (ex zona “C” 3 del previgente P.R.G.)

In questa i parametri sono i seguenti:

- Densità edilizia 3mc.mq.;

- rapporto max di copertura 40%;

- altezza max mt. 16,10;

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- distanza dagli assi stradali pari ad 1/2 h max;

- distanze frontali e laterali pari a 2/3 h max;

- distanza da altri edifici dello stesso lotto pari a 1,5 max;

ZONA “B”2.4 ( ex “C” 2 residenziale estensiva del previgente P.R.G.)

E’ consentita soltanto la fabbricazione in serie aperta, valgono le norme di cui alla precedente zona B2.1 con le

seguenti modifiche:

- la densità edilizia massima è ridotta a mc. 1,5 per mq. di area;

- il rapporto massimo di copertura è ridotto al 20%;

- il numero massimo di piani fuori terra è fissato a due piani con l’altezza massima di mt. 7,80;

- la distanza delle costruzioni dal filo stradale è fissata in m. 5,00; quella laterale dai confini in mt. 4,00 e quella

frontale in mt. 6,00.

La definizione delle fronti principali e laterali è riportata dal precedente art. 21 e va applicata anche nella presente

zona.

ZONA “B”2.5 ( ex “B” e “C” mista del previgente P.R.G.)

La densità massima consentita è di 4,5 mc. per mq. con rapporto di copertura del 60% ed un numero massimo di 4

piani fuori terra per un’altezza di m. 14,40 all’estradosso dell’ultimo solaio.

La distanza minima dall’asse stradale è fissata in 1/2 di h max; quella frontale e laterale dai confini in 1/2 di h max; la

distanza da altri edifici dello stesso lotto deve essere pari all’altezza massima ammessa.

Le aree libere di proprietà privata ricadenti all'interno delle zone B2 e già asservite in qualunque forma ad edifici

esistenti in forza della previgente disciplina urbanistica sono inedificabili.

E' tuttavia ammessa in tali aree, nell'ambito di Programmi Integrati di Intervento, la redazione di progetti urbanistici

che, a fronte di congrui vantaggi per la collettività, prevedano la utilizzazione di una parte di tali aree, per la

realizzazione di nuovi volumi, destinati ad attività commerciali o direzionali o ad autorimesse.

Le restanti parti non interessate dalla edificazione devono essere sistemate a percorsi pedonali e verde in maniera tale

da creare spazi di connessione all'interno degli isolati urbani, e cedute al Comune.

I progetti dovranno essere redatti nel rispetto dei criteri e delle indicazioni specificate nel precedente articolo 21.

Le sedi stradali, le piazze e gli spazi pubblici in genere ricadenti all'interno della zona omogenea B2 sono inedificabili.

In tali aree, al di sotto del piano stradale, può tuttavia essere consentita la realizzazione di parcheggi ed autorimesse,

anche da parte di privati.

Nella zona B2, qualora sussistano parti classificate come "aree sconsigliate all'espansione urbanistica" nella tavola 7

dello Studio geologico di 1° fase qualsiasi attività edificatoria va comunque subordinata alle risultanze di apposite

indagini geologiche e geotecniche.

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Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Caltanissetta, si è

accertato come l’aumento della volumetria relativo ad una maggiore edificazione (pari mq

18,00) non rispetti i parametri previsti per la zona B2, e che pertanto tale abuso edilizio non

sia sanabile, dato che per la realizzazione del fabbricato è stata utilizzata l’intera capacità

edificatoria del lotto su cui lo stesso insiste (la volumetria assentita è infatti pari a mc 2785,10, e

quella realizzata è pari ad mc 2784,77).

Non essendo dunque tecnicamente possibile procedere alla sanabilità del vano cucina, la

valutazione prende in considerazione le sole porzioni di fabbricato conformi alla vigente normativa

edilizia ed urbanistica, attesa la necessità di dover procedere alla rimozione delle citate porzioni di

immobile abusive.

Per quanto sopra, di seguito si sono indicate e quantificate le opere necessarie ad adeguare lo stato

dei luoghi al progetto originario, in modo da renderli del tutto conformi allo stesso, e si è all’uopo

redatto apposito computo metrico estimativo (ALL. 5 - Computo metrico estimativo):

- nolo di cestello elevatore motorizzato per smonto e rimonto brise-soleil;

- smonto e rimonto brise-soleil sul prospetto nord;

- demolizione muro di tompagnamento esterno – lato nord - e muratura realizzata a chiusura della

bucatura sul prospetto principale, schermata da brise-soleil;

- smontaggio grande e piccola orditura della copertura in legno;

- smontaggio infisso esistente, a chiusura della bucatura sul paramento esterno del prospetto sud;

- demolizione piastrelle di rivestimento delle pareti del vano cucina;

- rifinitura delle pareti di cui sopra con intonaco civile per esterni;

- tinteggiatura delle pareti di cui sopra, con idonei materiali per esterno;

- smontaggio infisso interno dall’apertura che dal soggiorno dà accesso alla cucina;

- collocazione di un infisso esterno sull’apertura di cui sopra;

- smontaggio condizionatore esistente sulla parete del vano cucina;

costo stimato pari ad € 5.500,00.

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Si precisa inoltre come gli appartamenti, destinati ad attività direzionale (cat. A/10), non siano

passibili di cambio di destinazione d’uso ad abitazione, essendo ubicati in un fabbricato

realizzato come edificio polifunzionale destinato ad attività commerciale e direzionale, in virtù

di un “Programma Integrato di Intervento per il centro urbano”.

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1.d Stima del valore di mercato

Il mercato immobiliare del Comune di Caltanissetta è caratterizzato da una certa staticità, con un

numero basso di compravendite di immobili, in particolar modo di categoria A/10 (uffici) come

quello oggetto di stima e di box auto, e pressoché inesistente di posti auto come quello in oggetto.

Il grado di commerciabilità degli appartamenti oggetto della presente analisi, in

considerazione delle caratteristiche intrinseche del fabbricato, delle dimensioni,

dell’ubicazione e dello stato di manutenzione si considera discreto, precisando come le

rifiniture dei vani accessori così come quelle presenti negli esterni, pur se di pregio, non

influiscano sulla valutazione, non potendosi considerare confacenti ad un immobile

direzionale.

Il grado di commerciabilità dell’area adibita a parcheggio si considera invece appena sufficiente; il

bene in oggetto ha infatti una superficie molto estesa (misura mq 279,00), coperta ma aperta su due

lati e priva di delimitazioni tra un posto ed un altro; inoltre il fabbricato non prospetta direttamente

sulla pubblica via e non è quindi limitrofo ad altri edifici, ma si trova in posizione arretrata ed a

quota inferiore rispetto alla via Paladini; i posti auto, quindi, non sono particolarmente appetibili per

gli abitanti della zona.

Ricerca dei valori di mercato di unità in condominio destinate ad ufficio: fonti indirette

Per conoscere il valore medio al quale vengono compravenduti beni simili a quelli oggetto di stima

identificati con in sub. 6 e 7, applicando il metodo della comparazione, si sono presi in esame i

prezzi di mercato di quattro appartamenti ad uso ufficio siti in zona semiperiferica del Comune di

Caltanissetta, limitrofa a quella in oggetto, ubicati in fabbricati realizzati all’incirca nell’ultimo

ventennio, aventi simili caratteristiche manutentive e strutturali; a tali valori si sono poi applicati

dei coefficienti correttivi che tenessero conto delle specifiche dotazioni dell’immobile da stimare.

Ricerca dei valori di mercato di box auto e simili: fonti indirette

Per conoscere il valore medio al quale vengono compravenduti beni pressoché simili a quello

identificato con il sub. 8, applicando il metodo della comparazione, si sono presi in esame i prezzi di

mercato di tre box auto siti in zona semiperiferica del Comune di Caltanissetta, limitrofa a quella in

oggetto, e si sono contestualmente valutati i valori espressi dall’Osservatorio del Mercato

Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sempre relativi ai box auto siti nella zona; in tal modo,

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effettuate le dovute valutazioni considerando le differenze esistenti con il bene in oggetto, si è

pervenuti alla definizione globale del valore dello stesso.

Calcolo del valore corrente di mercato e del valore definitivo di stima

- Appartamento sito al piano secondo del fabbricato, identificato con il Foglio 126, particella 732

sub. 6: attraverso l’esame dei prezzi di mercato accertati (abbattuti del 10% in quanto espressione

della sola offerta) e la rispettiva superficie commerciale, si ottiene una quotazione media arrotondata

pari a 1.700,00 €/mq.

Dopo aver calcolato la quotazione media al mq e dopo aver calcolato la superficie commerciale

(superficie utile totale) come parametro di stima del valore di mercato, si è potuto determinare il

valore ordinario: 1.700,00 € / mq x 110,00 mq = € 187.000,00.

- Appartamento sito al piano terzo del fabbricato, identificato con il Foglio 126, particella 732

sub. 7: dopo aver calcolato la quotazione media al mq come sopra, implementandola del 6% circa in

considerazione della dotazione tecnologica del bene, e dopo aver calcolato la superficie

commerciale (superficie utile totale) come parametro di stima del valore di mercato, si è potuto

determinare il valore ordinario: 1.800,00 € / mq x 180,00 mq = € 324.000,00.

- Area a parcheggio sita al piano seminterrato del fabbricato identificata con il Foglio 126,

particella 732 sub. 8: vista la natura stessa del bene, un’estesa area coperta destinata a parcheggio, si

è ritenuto opportuno valutare lo stesso a corpo, considerandolo cioè nella sua globalità, e non a

misura, definendone il valore unitario (€/mq) e moltiplicandolo poi per l’intera superficie.

Dalle analisi condotte il valore di mercato del suddetto bene si stima pari ad € 70.000,00.

Agli importi come sopra calcolati andranno eventualmente aggiunti IVA e contributi come

per legge.

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1.e Criteri e considerazioni valutative

Come sopra espresso i principi tecnici adottati per formulare la presente valutazione sono quelli

dell’estimo, inteso come l’insieme di principi logici e metodologici che regolano e consentono la

motivata, oggettiva e generalmente valida, formulazione del giudizio di stima.

Nel caso specifico, il metodo adottato è stato quello comparativo per confronto diretto, fondato

sulla conoscenza di prezzi di compravendita di beni simili a quello oggetto di stima.

Al fine di determinare il Valore di Mercato degli appartamenti sono state attentamente analizzate

determinate caratteristiche, ed in particolare:

• la buona esposizione, l’accessibilità e l’ubicazione della proprietà, situata in una zona

semiperiferica del Comune di Caltanissetta facilmente accessibile e ben collegata al centro

urbano, dotata di tutti i servizi necessari;

• le caratteristiche intrinseche del fabbricato e le ottime finiture interne all’appartamento;

• la distribuzione degli spazi interni, ritenuta poco funzionale per un immobile di tipo

direzionale;

• l’impiantistica di ultima generazione organizzata in un moderno sistema domotico;

• l’impossibilità di poter cambiare la destinazione d’uso dell’unità immobiliare da

direzionale ad abitativa;

• la presenza di posti auto all’interno del cortile condominiale;

• il mercato immobiliare locale e le sue peculiari caratteristiche.

Al fine di determinare il Valore di Mercato dei parcheggi, sono state invece analizzate le seguenti

caratteristiche:

• la natura stessa della proprietà, una superficie coperta piuttosto estesa destinata a posteggio

per auto;

• l’ubicazione della proprietà, che non si trova direttamente sulla pubblica via ma in

posizione arretrata ed a quota inferiore;

• la presenza, comunque, di posti auto scoperti all’interno del cortile condominiale;

• il mercato immobiliare locale e le sue peculiari caratteristiche.

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1.f Elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli immobili

Sugli immobili come sopra descritti gravano le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli di seguito

elencate.

1. ISCRIZIONE del 23/11/2011 - Registro Particolare 1688 Registro Generale 13203

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PADOVA Repertorio 8554/2011 del 20/10/2011

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO


Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 22/2011 del 22/12/2011




















9. TRASCRIZIONE del 19/12/2012 - Registro Particolare 11629 Registro Generale 13898

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI CALTANISSETTA Repertorio 16/2012 del 23/10/2012

ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO (ALL. 6 - Visure ipotecarie).

M. Chiara Di Natale

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1.g Indicazioni relative alla conformità energetica

Gli appartamenti non sono dotati di certificazione energetica; considerate le caratteristiche

costruttive e la tipologia degli impianti si può supporre che gli stessi appartengano alla classe

energetica C.

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- n°9 tende a rullo oscuranti a vetro con funzionamento automatizzato, di diverse dimensioni, €

6.000,00.

- n°2 tende esterne in p.v.c. bianco con supporti metallici, € 2.000,00.

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- mobile bagno sottolavabo in legno e vetro opaco e mobiletto porta tovaglie, € 400,00.

- mobile bagno sottolavabo in legno e vetro opaco, € 250,00.

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1.i Definizione degli elementi utili per le operazioni di vendita

Lotto n.1 Piena proprietà di un appartamento ad uso ufficio, ubicato al piano secondo di un edificio

polifunzionale di recente costruzione, sito a Caltanissetta nella via Filippo Paladini n.81/A,

confinante a nord, est e sud con la corte condominiale, e ad ovest con altra u.i.u. (sub. 5), e così

distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Caltanissetta (CL): Foglio 126, particella 732,

subalterno 6, z.c. 1, categoria A/10, classe 4, vani 7, rendita € 1.084,56.

L’appartamento, pur se destinato ad uffici, si compone di un ingresso-soggiorno dal quale si accede

ad un’ampia cucina e ad un corridoio piuttosto articolato che disimpegna nell’ordine: una camera,

un ampio w.c., una camera, un w.c., una camera ed un ripostiglio; si trova in ottime condizioni di

manutenzione ed ha impianti di ultima generazione connessi in un unico sistema domotico; ha

un’altezza pari a 2,70 ml ed una superficie commerciale di mq 110,00; il suo valore commerciale è

pari ad € 187.000,00 oltre IVA e contributi come per legge.

Lotto n.2Piena proprietà di un appartamento ad uso ufficio ubicato al piano terzo di un edificio

polifunzionale di recente costruzione, sito a Caltanissetta nella via Filippo Paladini n.81/A,

confinante a nord, est, sud ed ovest con la corte condominiale, e così distinto al Catasto Fabbricati

del Comune di Caltanissetta (CL):Foglio 126, particella 732, subalterno 7, z.c. 1, categoria A/10,

classe 4, vani 10, rendita € 1.549,37, e di alcuni beni mobili ivi allocati.

L’appartamento ha pianta a “C” e, pur se destinato ad uffici, si compone di un ampio ingresso

(attualmente adibito a sala da pranzo) che disimpegna la zona notte ad est, e la zona giorno ad

ovest, aperta su un’ampia terrazza che, con profondità variabile, si estende per tutto il lato sud e per

quello est dell’immobile; gli interni, così come gli esterni, sono ben rifiniti e si trovano in ottime

condizioni di manutenzione; tutti gli impianti sono connessi in un unico sistema domotico; l’altezza

dell’appartamento è pari a 2,70 ml; la sua superficie commerciale è di mq 180,00; parte integrante

dello stesso sono una cucina componibile completa di elettrodomestici, n°9 tende a rullo con

funzionamento automatizzato, n°2 tende parasole esterne a scorrimento su supporti metallici, n°2

mobili bagno sottolavabo in legno e vetro opaco con mobile portatovaglie coordinato.

Il valore commerciale dell’appartamento è pari ad € 324.000,00, quello dei beni mobili è pari ad €

12.150,00, per un totale di € 336.150,00 oltre IVA e contributi come per legge.

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Lotto n.3 Piena proprietà di un’area coperta destinata a posteggio, occupante il piano seminterrato

di un edificio polifunzionale di recente costruzione, sito a Caltanissetta nella via Filippo Paladini

n.81/A, confinante a nord con l’intercapedine del fabbricato, est e sud con la corte comune, e ad

ovest ancora con l’intercapedine del fabbricato, così distinta al Catasto Fabbricati del Comune di

Caltanissetta (CL): Foglio 126, particella 732, subalterno 8, z.c. 1, categoria C/6, classe 2, mq

284, rendita € 1.202,73.

Il bene è accessibile dalla corte esterna tramite una sbatta metallica di tipo automatico, e

dall’interno del fabbricato attraverso la scala e l’ascensore condominiali; ha due lati chiusi dai muri

di contenimento del fabbricato e due lati aperti sulla corte esterna; ha un’altezza pari a 5,50 ml ed

una superficie commerciale è di mq 279,00; il suo valore commerciale è pari ad € 70.000,00 oltre

IVA e contributi come per legge.

Avendo espletato il mandato a me conferito, rassegno la presente relazione.

Caltanissetta,

Il tecnico

Arch. M. Chiara Di Natale

M. Chiara Di Natale. Chiara Di Natale ARCHITETTO 2 L’intero immobile, destinato ad attività...

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