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Luigi De Michele

ISTITUZIONI

DI ESTIMO

Lineamenti logici eanalisi metodologica

APPENDICEcon esercizi e

nozioni di legislazione rurale

ANTONIO DELLISANTI EDITORE

Luigi De MicheleIstituzioni di Estimo Lineamenti logici e analisi metodologicaI^ edizione - maggio 2004

ISBN: 88-89220-34-1

Antonio Dellisanti Editore s.r.l.C.so Roma, 77 - 74016 Massafra TAwww.antoniodellisantieditore.it

INDICE

3

Presentazione

Modulo uno e dueECONOMIA POLITICA

Modulo tre e quattroESERCIZI DI MATEMATICA FINANZIARIA

Modulo cinqueFONDAMENTI DI TEORIA ESTIMATIVA

Modulo sei, sette e ottoPROCEDURE DI VALUTAZIONE DI PIANI E PROGETTI

Temi di maturità

Nozioni di legislazione rurale

La Comunità Economica Europea

Normativa ambientale

pag. 5

7

12

18

36

42

45

54

58

Presentazione

L’allegato al testo non intende offrire un modo pratico e sbrigativo di trat-tare tematiche estimative. In estimo il risultato è la risposta ad una doman-da posta. Risultato che rappresenta il punto di arrivo non di partenza nelladimostrazione di una tesi, la sua ricerca diventa un momento riduttivo senon preceduto da un approfondimento teorico del tema posto. Infatti gliesercizi sono una esemplificazione nell’applicazione della procedura. Il sistema generale di stima, di natura comparativa, si basa su confrontisistematici fra il bene oggetto di stima e beni di prezzo noto, necessari perl’adattamento a fattispecie valutative concrete di principi economici.Bilanciamenti metodologici delicati e significativi. Aspetti logico-formalispesso elusi o dati per scontati nella pratica professionale e nella manua-listica corrente.L’utilizzo di tests strutturati di verifica e di esercizi consente al docente eagli studenti di adottare metodologie didattiche sperimentate, la cui utilitàconsiste nel ripercorrere e controllare le informazioni e i concetti espostinel testo. Così si possono comprendere, inoltre, quali abilità vengono ri-chieste ai giovani e l’insegnante può fare riferimento ad una precisa seriedi obiettivi didattici ed individuare per tempo i campi in cui ogni ragazzoincontra delle difficoltà.I procedimenti di stima sono modelli matematici, modelli logici o schemiconcettuali. Da un punto di vista metodologico sono diversi nei contenuti,nelle funzioni e nelle applicazioni, in rapporto ai diversi contesti di stima.Generalmente sono presentati in maniera acritica. Vengono classificati, enu-merati invece di approfondire i loro contenuti processuali. Privilegiandocosì più la sostanza che la forma, accentuando l’inevitabile soggettivitàdella stima nell’aprire ampi varchi in ambito metodologico. Un modo di operare consueto quando erano ancora prevalenti i criteri sul-le procedure di stima (privilegiando i postulati economici rispetto a quelliestimativi) e la matematica finanziaria imprimeva il sigillo scientifico alladisciplina (d’influenza marginalista). Con le recenti acquisizioni discipli-nari, che pongono l’accento sulle procedure di stima, le proposte dell’alle-gato rivestono soltanto una funzione operativa nell’insegnamento dellevalutazioni.

L’Autore5

ECONOMIA POLITICA

Prova di verifica semistrutturata

1. Il valore in estimo esprime?

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2. La teoria valore-lavoro si basa?

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3. La teoria marginalista considera?

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4. Secondo Marshall il valore dipende?

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Modulouno e due

7

5. Cos’è il prezzo di mercato?

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6. La concorrenza perfetta è un’ipotesi che prefigura?

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7. Economia e ambiente perché s’incontrano?

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8. Le diseconomie esterne di produzione si hanno quando?

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9. Il fallimento di mercato si ha quando?

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10. Il valore d’uso sociale si applica per i beni?

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8

Prove di verifica semistrutturate a scelta multipla

1) L’estimo insegna a:

valutare i beni che presentano prezzi diversi

dare valore alle cose

valutare beni in cui non sono manifesti i prezzi di mercato

dare un valore al lavoro contenuto nei beni

2) Cosa s’intende per quesito di stima:

una procedura da seguire

la domanda posta a cui rispondere

una tipologia di valore

il prezzo medio

3) Cos’è il mercato:

un luogo economico

un luogo fisico ben delimitato

la concorrenza

ove si verifica l’allocazione delle risorse

4) L’elasticità di domanda al prezzo è:

la quantità domandata

l’equilibrio di mercato

la variazione della quantità domandata alla variazione di prezzo

la quantità offerta

5) L’utilità dei beni:

è crescente

decrescente

costante

sempre negativa9

6) Il surplus del consumatore:

è sempre positivo

sempre crescente

aumenta in modo esponenziale

resta sempre costante

7) La rendita fondiaria può essere:

assoluta

differenziale

un premio

il beneficio fondiario

8) Il valore può essere visto come:

utilità

intrinseco nelle cose

tecnica costruttiva

modo di vendere i beni

9) Valore e prezzo sono:

due entità differenti

divergenti profondamente

incompatibili

la medesima cosa

10) I limiti dei mercati reali dipendono:

dai prezzi di mercato non sempre coerenti

dalla mancanza di prezzi ai beni pubblici

dalla mancanza di concorrenza

dai prezzi troppo elevati

10

Prova di verifica strutturata

Vero Falso

1. L’estimo formula giudizi estetici o morali

2. L’analisi economica serve all’estimo

3. L’estimo è una scienza astratta

4. Il mercato valuta tutti i beni

5. L’oggetto del giudizio è solo il prezzo

6. Il giudizio di stima ispira il metodo estimativo

7. Per i beni pubblici esistono valori ordinali

8. Il prezzo misura le esternalità

9. Si può valutare il servizio dei beni

10. L’economia è una scienza esatta

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Modulotre e quattro

ESERCIZI DIMATEMATICA FINANZIARIA

Interesse e montante semplice

1) Calcolare l’interesse prodotto da un capitale, depositato in banca all’ini-zio dell’anno, di • 1000 ad un saggio d’interesse del 4%, a fine anno e doposei mesi.

2) Si depositano delle somme in banca: • 1500 all’inizio dell’anno; • 2500a metà anno; • 1000 a fine anno. Determinare il montante al saggio del 5%.

3) Un proprietario ha dato in locazione un immobile al canone bimestraledi • 700, depositando in banca i canoni percepiti posticipatamente al sag-gio del 3%, di quale montante si potrà disporre a fine anno?

4) Si depositano in banca la somma: • 3000 all’inizio dell’anno; • 2.000 afine giugno; • 1.000 a fine agosto. Al saggio del 4%, quanto interesse ma-tura a fine anno?

5) Un importo di 2000 •, riscuotibile a fine anno, viene ritirato a fine set-tembre per un ammontare di 1200 •. Quale saggio di sconto è stato appli-cato?

6) Calcolare l’interesse prodotto da un capitale di 4000 •, per 90 giorni alsaggio del 6%.

7) Un appartamento di villeggiatura viene affittato mensilmente per i se-guenti importi:Giugno • 1000; Luglio • 3000; Agosto • 3000; Settembre • 1500. Le spesea carico del proprietario sono di • 500 a fine maggio e 600 • a fine ottobre.Calcolare il reddito netto a fine anno (r = 0,05).

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8) Calcolare il capitale che, ad un saggio del 6%, in sei mesi produce uninteresse di 500 •.

9) Nel corso dell’anno si sono effettuati i seguenti versamenti su un contocorrente bancario: fine febbraio • 1000; fine marzo • 2000; fine settembre• 700; fine novembre • 3000. Sono stati effettuati dei prelievi: • 8000 afine maggio; • 1000 a fine settembre. Qual è l’ammontare del capitale al31 dicembre? (r = 0,04)

10) Un fondo rustico è affittato ad un canone annuo di 2.100 •, da pagarsiposticipatamente ogni quadrimestre. Sulla proprietà gravano le seguentispese straordinarie: inizio dell’anno • 400; fine giugno • 600. Al saggiod’interesse del 5%, calcolare il reddito netto del proprietario.

11) Per l’acquisto di un bene il prezzo è di 7000 •. L’acquirente versa incontanti una somma di 3000 •, gira una cambiale di 1000 • con scadenza adue mesi e concorda di effettuare il saldo fra tre mesi. Al saggio del 7%,quanto ancora dovrà versare?

12) Per l’acquisto di un bene servono 10.000 •. L’acquirente versa in con-tanti 5000 • e gira una cambiale con scadenza di 2000 • a tre mesi e con-corda di effettuare il saldo a fine anno. Al saggio del 7% quanto ancoradeve versare?

Trasferimento di capitali nel tempoMontante e interesse composto

13) Si versano in banca • 1500 all’inizio dell’anno, 2000 • a fine anno,1500 alla fine del secondo anno e 4000 • all’inizio del terzo anno. Al sag-gio del 4% calcolare il montante e l’interesse.

14) Un’opera di investimento richiederà le seguenti spese: 6° mese • 10.000;inizio 1° anno • 5.000; inizio 2° anno • 4.000; fine 3° anno • 1000.Qual è l’ammontare del costo riferito all’attualità ad un saggio d’interessedel 7%?

13

15) Si dispone di un capitale di • 5000, impiegato al 4% in quanto tempo siraddoppia?

16) Un capitale di 15.000 • ha prodotto un montante di 20.000 • in 5 anni.A quale saggio è stato impiegato?

17) Un miglioramento fondiario, compiuto in 4 anni, richiede le seguentispese: all’inizio del 1° anno • 7.000; metà primo anno • 5.000; fine primoanno • 6000; fine secondo anno • 2000; fine quarto anno • 10.000; Duran-te i quattro anni il fondo non ha fornito alcun prodotto, prima del migliora-mento offriva un reddito annuo di • 2.000. A quanto ammonta il costototale?

18) Calcolare il montante di un capitale di 5000 •, impiegato per 10 anni etre mesi al saggio del 7%.

19) Un vigneto fornisce i seguenti redditi fondiari annui: 3° anno • 1.000;4° anno • 1.500; dal 5° al 15° anno • 3.000; dal 16° al 20° • 2000.Le spese ammontano: fine 1° anno • 7.000; fine 2° anno • 5.000; Calcolareil Bf alla fine del 20° anno. Saggio del 5%.

20) Per costruire un fabbricato si spendono: anno zero • 500.000; mensil-mente nel 1° anno • 5.000; per bimestre nel 2° anno • 1500; alla fine del 3°anno • 2.000. A quanto ammonta la spesa alla fine del terzo anno?

21) Il pagamento di un debito viene frazionato in più anni: tra un anno •1.000, tra due e tre anni • 5.000; mensilmente il quarto anno • 1.500. Se losi vuole restituire alla fine del terzo anno al saggio del 8%, quanto deveversare?

22) Un’opera di miglioramento fondiario richiederà tre anni di tempo ecomporterà le seguenti spese: anno zero • 5.000; al sesto mese • 3.000;fine primo anno • 1.500; fine secondo anno • 5.000. Quanto costa al pro-prietario l’opera finita? Se usufruisse di un contributo a fondo perduto allafine del primo anno di 2.000 •, quanto risparmierebbe sul costo finale?

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Annualità e periodicità

23) Si deve estinguere un debito in un periodo di tempo di otto anni. Lesomme da versare annualmente anticipate sono di • 1500. Al saggio dell’8%a quanto ammonta il debito?

24) Si vuole costruire una dote ad una figlia al raggiungimento del 18°anno di età. Si inizia dalla nascita della bambina e si programma di versareannualmente la somma di • 2.000. Alla fine del 10° anno si preleverà unasomma di • 500 per comprare un regalo di scuola elementare. Al saggio del4%, quanto sarà l’ammontare della dote al 18° anno?

25) Un’azienda agraria fornisce per i primi due anni un ricavo di 3.000 •;al 3° e al 4° anno di 3.500 •. Annualmente si sopportano spese per 1.000 •.Ad un saggio del 4%, calcolare l’ammontare dei Bf alla fine del 4° anno.

26) L’impianto di un vigneto avviene nei primi due anni del ciclo produt-tivo di 25 anni e i costi ammontano: anno 0 • 4.000; fine primo anno •3.000; metà secondo anno • 2.000; fine secondo anno • 2.500. Dal terzoanno in poi si stabilizzano su • 2.800. Mediamente la PLV è di 7.000 •,determinare il valore del fondo nell’ipotesi che il vigneto si ripeta nel tem-po. (r = 0,06).

27) Su un fondo rustico soggetto a miglioramento, alla fine del 3° anno siottiene un ricavo di • 1.500; alla fine del 4° anno di • 2.000. Dalla fine del5° anno al 25° il ricavo sarà di 6.000 •. Le spese totali alla fine del 25° annoammontano a • 20.000. Se il fondo coltivato a colture erbacee producesseun reddito annuo di 2.000 •, risulterebbe conveniente la coltivazione delvigneto? A quanto ammonta la quota di reintegrazione del costo d’impian-to? (r = 0,05).

28) Il costo di ricostruzione di un fabbricato, con vita probabile di 80 anni,è di • 100.000. Dalla demolizione si ricavano 2000 •. Ad un saggio del 6%si determini la quota di reintegrazione, anche nel caso di durata di 100della vita del fabbricato.

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29) Un fondo rende attualmente un Bf di 2.500 •. Per tre anni viene sotto-posto a miglioramento fondiario e il Bf cala a 1.500 •. Dal 4° anno il Bfsale a 3.500 •. Al saggio del 4% si determini il valore di capitalizzazionedel fondo all’inizio del miglioramento.

30) Un importo di 3.000 • è pagabile ogni due anni per 10 anni. Calcolareil montante alla fine e all’inizio dell’operazione?

31) Un frutteto produce ogni 20 anni un reddito fondiario di 25.000 •. Qualè il suo valore di capitalizzazione al saggio del 3%?

32) Un bosco produce ogni 50 anni un reddito di 5.000 •. Però ogni 5 anniper lavori di sfoltimento produce un reddito di 1000 •. Qual è il redditototale?

Esercizi di statistica

33) Nelle classi di una scuola media si rilevano come campione l’altezzadegli alunni in base all’età: - numero alunni 13 1 4 15 16 17 18 - altezza in metri 1,40 1,53 1,57 1,64 1,73 1,80Rappresentare la distribuzione grafica di frequenza.

34) Si determini la media aritmetica, la mediana e lo scarto quadraticomedio dei seguenti dati: 2 4 5 6 8 9.

35) Un campione casuale, estratto da una produzione di 5000 lampadine esottoposto a prova di durata, presenta una durata media di 800 ore. Loscarto quadratico medio delle lampadine prodotte è di 150 ore. Individuarel’errore medio di campionamento di 100 lampadine.

36) Una grandinata ha colpito un vigneto di 1 ha, causando le seguenteperdita di prodotto: 60% su 3000 m2; 40% su 3000 m2; 65% su 4000 m2. Sicalcoli la percentuale media di danno.

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37) Un rivenditore riceve una partita di 100 polli. Per stabilire se il pesomedio rispetti le norme contrattuali, estrae con procedimento casuale 25polli e li pesa. Ottiene: una media campionaria di 2 Kg e una deviazionestandard di 0,2. Stabilire l’intervallo di fiducia al 95% per valutare il pesodei polli.

38) Un insieme di 1000 dipendenti di una grande fabbrica, scelti con pro-cedimento aleatorio, ha dato i seguenti risultati per quel che riguarda ilsalario mensile netto in busta: media 1000 • e scarto 200. Calcolare, alivello del 95%, l’intervallo di fiducia del salario medio mensile dei dipen-denti della ditta.

39) Si supponga di aver rilevato un campione di 12 prezzi di compravendi-ta di appartamenti, con un valore unitario medio di • 3.000 (media campio-naria); uno scarto quadratico medio di 150; un errore standard di 60; t diStudent per á = 0,05 e n = (n-i) gradi di libertà di 2,201. Calcolare il prezzomedio della popolazione d’origine.

40) Si sono rilevati i seguenti prezzi di mercato di fondo rustici con relati-ve superfici in • : 7 ha per 56.000; 9 per 60.000; 10 per 72.000; 12 per76.000; 13 per 80.000; 15 per 90.000; 16 per 92.000. Determinare il mo-dello di regressione semplice.

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1. Stime dirette e indirette, quali le differenze?

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2. Come nasce il problema estimativo?

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3. Cosa rappresenta il contesto di stima?

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4. Perché esistono diverse tipologie di valore?

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Modulocinque

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FONDAMENTI DITEORIA ESTIMATIVA

5. Quali sono le diverse procedure di stime e quando si utilizzano?

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6. Cos’è il giudizio di valore?

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7. Di quali beni si occupa l’estimo?

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8. Quale rapporto fra scopo della stima e tipologia di valore?

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9. Qual è la differenza fra giudizi di stima e giudizi economici?

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10. Perché i giudizi economici sono soggettivi?

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Prova di verifica semistrutturata a scelta multipla

1) Le procedure di valutazione possono essere:

dirette

analitiche

indirette

sintetiche

2) I parametri di confronto sono:

fisici

chimici

tecnici

economici

3) Il prezzo è uno strumento di misura:

quantitativo

qualitativo

ordinale

nominale

4) Sono oggetto di valutazione:

i beni economici

il valore da attribuire ai beni economici

il prezzo da attribuire ai beni economici

i servizi

5) La teoria dell’ordinarietà è interpretata correttamente da:

dagli attualisti

dai suscettivisti

dalla normalità statistica

dalla probabilità statistica

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6) L’ambito microestimativo riguarda:

i beni pubblici puri

i beni pubblici misti

i beni privati

i beni demaniali

7) Il valore di mercato si riferisce:

ad un prezzo di mercato

ad un valore reale

ad un valore probabile

ad un valore storico

8) Il valore d’uso sociale si riferisce

ai valori di mercato dei beni

ai valori di costo

al valore d’uso

al reddito ritraibile dai beni

9) I postulati economici riguardano:

lo scopo o dipendenza del valore

il prezzo di mercato

il costo di produzione

la previsione

10) Quali tipologie di valore si ricavano con la procedura diretta

il valore di trasformazione

il valore di mercato

il valore di surrogazione

il valore di costo

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Vero Falso

1. La procedura di stima diretta si usa sempre

2. Il valore di costo può derivare dal mercato

3. j = mx + q si trova nelle stime pluriparametriche

4. Nella capitalizzazione si utilizza

il reddito dell’azienda da stimare

5. L’euro interessa l’Italia

6. Il saggio di capitalizzazione è dato direttamente

dal mercato

7. Nel valore di trasformazione si esegue

la doppia stima

8. I beni pubblici sono di fruizione privata

9. Per i beni pubblici esiste

il principio di escludibilità

10. L’accumulazione dei redditi produce

un valore capitale

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Temi di casistica estimativa

Stima dei fondi rustici

41) Un perito è incaricato della stima del più probabile valore di mercatodi un fondo rustico, che presenta i seguenti dati elementari: Superficie tota-le ettari 15. Fabbricati rurali sufficienti alle necessità aziendali, necessita-no di opere di manutenzione straordinaria per • 20.000. Mutuo ipotecariocon rata semestrale di 1.000 •, da versare ancora quattro rate. La stima saràeffettuata con metodo diretto, assumendo i dati mancanti.

42) Sia da stimare un’azienda agraria composta da: 10 ettari di seminativo;2,0 ettari di vigneto; 500 metri cubi di fabbricati rurali; 2,0 ettari di bosco.I prezzi unitari nella zona sono: seminativi 8000 •; vigneti 20.000 •; fab-bricati rurali 200 •; bosco 4000 •. Si proceda alla valutazione del valore dimercato per valori tipici.

43) Determinare il prezzo di compravendita di un vigneto di 10 ettari. Daidati rilevati nella zona si evince che i benefici fondiari medi annui dal 3°al 20° anno sono di 8000 •. Il costo d’impianto alla fine del 2° anno è di •12.000. Determinare il valore intermedio alla fine del 3° anno, sapendoche il valore del fondo nudo è di • 15.000.

44) Un perito, incaricato di stimare il probabile valore di mercato di unazienda agraria data in affitto, rileva i seguenti dati: canone d’affitto an-nuo, mediamente anticipato, di • 5.000; spese straordinarie annue di • 400;imposte e tasse di • 500. L’affitto è ordinario nella zona, ad un saggio del3% si proceda alla stima indiretta per capitalizzazione del reddito.

45) Un vigneto produce i seguenti ricavi e costi in 000 di • ad ettaro:

1000 2000 | ———————9000—————— | |———|———|———|———|——————|———|———|

0 1 2 3 4 …………. ..18 19 20

7000 6000 5500 |———3000 ———————|

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Alla fine del 18° anno del ciclo produttivo viene richiesta la stima del bene.Il fondo nudo nella zona è valutato 10.000 l’ettaro. Si determini il valoredel soprassuolo, mediante stima indiretta.

46) Un’azienda agraria di 20 ha, ad indirizzo zootecnico con vacche dalatte, è coltivata per 9 ha a mais da granella e 9 ha a fieno di prato polifiticoirriguo. Possiede un parco macchine di 50.000 di •, fabbricati rurali per unvalore a nuovo di 100.000 •. Determinare il valore a cancello chiuso delfondo a fine annata agraria, con tipologia indiretta assumendo i dati man-canti.

47) Si voglia determinare il più probabile valore di mercato di un fondorustico di 5 ha, con PLV di 2000 • e una distanza dal centro abitato di 3Km. Da una indagine effettuata sul mercato si rileva:

Determinare il valore del fondo tramite stima pluriparametrica (the salecomparison approach).

48) Un fondo rustico di 25 ha viene sottoposto a miglioramento fondiario(reso irriguo). Per l’esecuzione dei lavori, che durano tre anni, si sopporta-no le seguenti spese: • 20.000 alla fine del primo anno; • 25.000 alla finedel secondo anno; • 30.000 alla fine del terzo anno. I mancati redditi am-montano a: 1000 • per il primo anno; 1500 • per il secondo anno e 1500 afine miglioramento. Dal quarto anno in poi il Bf

t risulterà uguale a 7000 •,

mentre il Bf0

era di 2000 •. Determinare la convenienza del migliora-mento.

adneizA eicifrepuS VLP aznatsiD ozzerP

A 5,2 000.01 0,2 000.02

B 0,3 000.31 8,1 000.22

C 5,4 000.22 3,2 000.03

D 0,5 000.32 7,3 000.43

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1. I prezzi di mercato dei fondi rustici sono facilmente reperibili?

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2. Esiste un valore di surrogazione per i fondi rustici?

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3. Esiste un costo di produzione per i fondi rustici?

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4. La capitalizzazione dei redditi è sempre consigliabile come tipologia

di valore?

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5. La stima del soprassuolo è disgiunta da quella del Vo?

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6. I suscettivisti come valutavano i fondi?

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____________________________________________________________

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7. Gli attualisti come valutavano i beni?

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8. L’ordinarietà prevede aggiunte o detrazioni?

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9. Le grandi proprietà fondiarie hanno un valore unitario più elevato delle

piccole?

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10) Fra i parametri di stima fondiari quali sono i più diffusi?

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1. Da dove si possono rilevare i valori di mercato dei terreni:

contratti di compravendita

preliminari di vendita (compromessi)

dati catastali

prezzario dei beni

2. Quando i prezzi rilevati vengono corretti:

se sono contemporanei

se divergono per dieci giorni

se divergono di un anno

se divergono per più anni

3. Quale formula si usa nella stima indiretta per capitalizzazione dei

redditi:

V0 = Bf/r

Vo = P/qn - 1

Vo = Bf (qn – 1)/r

Vo = Bf qn

4. Come si calcola la produzione lorda vendibile:

considerando solo i prodotti effettivamente venduti

considerando solo il valore aggiunto di produzione

considerando tutto ciò che è stato prodotto

considerando anche i prodotti reimpiegati

5. Il valore complementare si calcola:

come differenza di valori

come somma di valori

come media di valori

come scarto quadratico medio

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6. Quando si determina il valore di surrogazione:

per confermare i prezzi di mercato

per dare un valore a beni senza prezzi di mercato

per dare un valore aggiunto ai beni

per rincarare i prezzi

7. Il valore di capitalizzazione:

si determina per calcolare il valore di mercato

per calcolare il valore di costo

per calcolare il giusto valore

per determinare il costo di opportunità

8. Il valore complementare:

si utilizza per stimare la parte residua del bene

si utilizza per stimare il bene senza la parte residua

serve per stimare l’intero bene

si utilizza per confrontare i beni

9. I postulati estimativi:

sono le tipologie di valori

il costo di produzione

il prezzo di mercato

indirizzano i ragionamenti estimativi

10. I postulati economici:

sono ipotesi di natura economica

sono ipotesi di natura estimativa

attengono alla previsione

attengono all’ordinarietà

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Stime di interesse urbano

49) Si deve procedere alla valutazione di un appartamento di 100 mq conprocedura diretta, sito in una zona residenziale ove la compravendita diimmobili è attiva e la sua condizione è ordinaria. Si rilevano i seguentidati: n. 4 appartamenti di 150 mq a • 250.000; n. 3 appartamenti di 120 mqa • 220.000; n. 5 appartamenti di 110 mq a • 205.000; n. 4 appartamenti di98 mq a • 196.000; n. 3 appartamenti di 90 mq a • 189.000. Eseguire lastima monoparametrica con parametro tecnico.

50) Si deve procedere alla stima indiretta del più probabile valore di mer-cato di un immobile urbano del quale si conoscono i seguenti dati: canoneordinario d’affitto, • 500 mensili, posticipato; attualmente è affittato e an-cora per due anni ad un canone mensile di • 400, posticipato. Sull’immobi-le grava un mutuo ipotecario di 20.000 • pagabile con rate semestrali anti-cipate in dieci anni, si sono pagate 15 rate. Ad un saggio commerciale del6% e di capitalizzazione del 3% si esegua la stima.

51) Si deve stimare con procedura indiretta il valore di mercato di un’areaedificabile di 1000 m2. Il piano regolatore della zona prevede: Indice diedificabilità mc/mq = 3,0. La superficie coperta non può superare il 50% diquella lorda. Altezza massima del fabbricato 10 metri. Il prezzo di mercatodei negozi è di 2000 • il m2 e quella delle abitazioni 1500 il m2. Nell’ipote-si di contemporaneità delle azioni si operi uno studio di fattibilità.

52) Un appartamento di tipo civile è dato in affitto per un canone mensileanticipato di 500 •. Le spese di manutenzione straordinaria ammontanoannualmente a 300 •. Assunti gli altri dati, si determini il valore dicapitalizzazione.

53) Si determini la tabella millesimale in un condominio in base al valoredi mercato, in un edificio di cinque piani. Ciascuno di essi è costituito dadue appartamenti di superficie commerciale di 200 m2 e 100 m2 , ogni pro-prietario è possessore di un garage di 30 m2. Il valore unitario di mercatodegli appartamenti del 1° piano è di 2000 • al m2; al 2° piano di 2200 •; al3° piano di 2100; al 4à di 1900 •; al 5° di 1800 •. L’immobile è provvisto diascensore e di riscaldamento autonomo per i condomini, il lastrico solare ècondominiale.

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54) Si debba stimare un appartamento di civile abitazione in una zona resi-denziale. I dati dell’immobile sono: superficie commerciale 120 m2; congarage di 30 m2; 2° piano; anni 5; esposizione strada principale. La proce-dura da seguire sia diretta pluriparametrica. I dati mancanti si assumano apiacere.


1. Come il valore dei suoli edificatori dipende dagli indici di edificabilità?

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____________________________________________________________

2. Perché il valore unitario delle unità immobiliari aumenta con la presen-

za dell’ascensore?

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3. Perché gli immobili delle zone centrali valgono più di quelli periferici?

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4. Che cos’è la rendita urbana?

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5. Che cos’è la superficie convenzionale?

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6.Come il valore degli immobili risente dell’orientamento e della posizione?

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________________________________________________________________

______________________________________________________________

7. Gli immobili del centro storico come usufruiscono della rendita di posi-

zione?

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______________________________________________________________

8. In che modo il mercato urbano risente dell’incremento demografico?

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_____________________________________________________________

______________________________________________________________

9. Come si configura il valore di soglia?

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_____________________________________________________________

______________________________________________________________

10. Qual è la differenza fra suoli edificatori e terreni agricoli?

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1. Cosa s’intende per coefficiente di vetustà:

l’età dell’immobile

l’età del terreno su cui è stato edificato

l’età della sopraelevazione

lo stato di manutenzione del fabbricato

2. Il valore di trasformazione attiene:

alla sua manutenzione ordinaria

alla sua manutenzione straordinaria

all’utilità attribuibile al bene A in base alla sua trasformabilità in bene B

alla divisione del bene in più unità immobiliari

3. Quali procedure di stima si applicano per gli immobili:

il valore complementare

il valore di surrogazione

valore di costo

valore di opportunità

4. Quali le fonti di informazioni per reperire i prezzi di mercato dei suoli:

prezzario del genio civile

catasto dei fabbricati

agenzie del territorio

mediatori o agenti immobiliari

5. Quali parametri si utilizzano per i fabbricati civili:

metro quadro

metro cubo

ettaro

metro cubo/metro quadro

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6. Il computo metrico estimativo:

è un calcolo di volumi

la stima di un costo

la determinazione di un prezzo

una stima di fattibilità

7. I costi di insediamento ineriscono:

la distribuzione ottimale della popolazione sul territorio

il piano regolatore

il computo metrico estimativo

l’analisi di soglia

8. La valutazione dell’avviamento aziendale riguarda:

il valore patrimoniale di un’azienda

il valore di mercato dell’azienda

la valutazione di aziende inserite sul mercato

valore di costo dei fattori produttivi

9. La valutazione pluriparametrica include parametri:

quantitativi

qualitativi

ambientali

territoriali

10. Il piano regolatore interessa

la localizzazione delle coltivazioni

il catasto dei fabbricati

lo sviluppo del territorio

l’inquinamento dell’ambiente

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Stima dei diritti reali o stime convenzionali

55) Un fondo rustico di 20 ettari, avente caratteristiche di ordinarietà, ègravato da usufrutto vita natural durante a favore di un uomo di 60 anni.Assumendo dati a piacere, procedere alla stima diretta del diritto di usufruttoe del valore della nuda proprietà.

56) Un perito riceve l’incarico di valutare un asse ereditario e di procederealla sua divisione in quote che spettano agli eredi, coniuge e due figli. L’as-se ereditario si compone dei seguenti beni:a. un immobile urbano del valore di 250.000 •;b. mobili e arredi stimati in 25.000 •;c. un patrimonio azionario di 50.000 •.Il de cuius ha disposto la quota disponibile alla moglie. Determinare lequote di diritto e di fatto.

57) Un patrimonio lasciato in eredità consta dei seguenti beni: un vignetodi 10 ettari; un oliveto di 15 ettari; un fondo rustico con annessi fabbricatirurali; un appartamento urbano di 100 metri quadrati. Gli eredi si compon-gono di tre figli, uno dei quali ha ricevuto in anticipo una somma di 20.000•. Il de cuius ha disposto della disponibile a un estraneo riguardante ilfondo rustico e annessi i fabbricati. Si proceda alla congruità della quotadisponibile e alle quote di fatto.

58) Un fondo di 10 ettari viene assoggettato a servitù di acquedotto. Ilmanufatto taglia il fondo in due parti, con lunghezza di 699 metri e lar-ghezza di 3,50 metri fiancheggiata da due zone di rispetto di due metriciascuna. I carichi tributari gravanti sul fondo ammontano complessiva-mente a 200 •. Con procedura diretta e con i dati mancanti scelti a piacere,sidetermini il valore della servitù.

59) Per l’esecuzione di un’opera di pubblica utilità, si deve procedereall’espropriazione parziale di un fondo rustico della estensione di 20 ettari,coltivato a vigneto di uva da vino DOC. L’esproprio riguarda una strisciadi un ettaro di confine. Il valore agricolo medio della zona agraria interes-sata è di 25.000 •. Assumendo dati a piacere, si determini l’indennità diesproprio tenendo conto che il proprietario coltivatore diretto non accettal’indennità e che sopporterà un danno di 2.000 • per l’esecuzione di lavori.

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60) Un Comune deve procedere all’espropriazione totale di un suoloedificatorio di 3000 metri quadrati, ricadente in perimetro urbano. Da un’in-dagine effettuata risulta che il valore di mercato dei suoli nella zona è di1230 • al metro quadro, mentre il RD è di 150 •. Prendendo a piacere altridati se necessario, determinare l’indennizzo.


Vero Falso

1. L’usufrutto è un diritto di godimento sul proprio fondo

2. L’usufrutto è un diritto di godimento su fondo altrui

3. La legittima è disposta dal testatore

4. La legittima è disposta dagli eredi

5.La massa ereditaria comprende anche le donazioni

6. La collazione è obbligatoria

7. La servitù è prediale o personale

8. L’indennizzo espropriativo per pubblica utilità

è obbligatorio

9. La legge di Napoli è ancora in vigore

10. Le aree edificabili sono nel perimetro abitato

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PROCEDURE DI VALUTAZIONEDI PIANI E PROGETTI


1. Le variazioni del benessere si fondano?

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2. La disponibilità a pagare riguarda?

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3. Il surplus del consumatore si riferisce?

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4. Come il benessere sociale risponde a criteri di perequazione?

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Modulosei, sette e otto

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5. Che cos’è il fallimento del mercato?

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6. Come le esternalità sono misurabili economicamente?

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______________________________________________________________

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7. Le economie di agglomerazione sono?

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_______________________________________________________________

_____________________________________________________________

8. I problemi ambientali come influiscono economicamente?

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____________________________________________________________

_____________________________________________________________

9. I beni pubblici sono beni economici perché?

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____________________________________________________________

____________________________________________________________

10. Perché il surplus del consumatore è una misura del benessere?

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________________________________________________________________

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1. La convenienza degli investimenti si ha quando:

i costi superino i benefici

i benefici superino i costi

l’opera è tecnicamente ben fatta

si ottengono dei redditi

2. La valutazione degli investimenti è positiva quando:

il VAN è superiore a 1

il VAN = 1

il saggio di rendimento interno = VAN

il RBC = del saggio di rendimento interno

3. La stima del costo dei progetti privati intende:

le spese dirette

le spese indirette

le spese necessarie per realizzare il progetto

i costi al 2° anno

4. Per investimento fondiario s’intende:

la potatura del soprassuolo

la lavorazione del terreno

un progetto di miglioramento

la divisione del terreno

5. I prezzi ombra o di conto si riferiscono:

ai prezzi di mercato

al costo di opportunità

al valore d’uso sociale

al reddito ritraibile dai beni pubblici

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6. Il valore d’uso totale intende:

il valore di compravendita

l’equilibrio di mercato

l’utilità connessa alla fruizione dei beni pubblici

il valore di aspettativa

7. La disponibilità a pagare interessa:

chi ha subito un peggioramento di benessere

chi ha subito un miglioramento di benessere

chi vuole fruire di un servizio

un miglioramento a costo nullo

8. Il sistema territorio-ambiente interessa:

i beni pubblici

i beni privati

i beni di consumo

i beni di investimento

9. La dimensione dello spazio economico si misura:

dal numero delle imprese presenti

dalle relazioni economiche e funzionali fra imprese

dalla distanza fra le imprese più lontane

dalla dimensione delle imprese

10. La natura si può misurare economicamente:

come i beni agricoli

come i beni industriali

come un valore di scambio

dal valore d’uso sociale

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Vero Falso

1. La mobilità delle persone e delle merci

ha risvolti economici

2. Il sistema economico è circolare

3. I beni naturali entrano nel processo produttivo

4. I beni pubblici misti sono fruibili con limitazione

5. Il surplus del consumatore è un sovrapprezzo

6. La variazione compensativa dipende dall’aumento

dei prezzi

7. Lo spazio economico si misura in km

8. La variazione di benessere si misura in termini

di reddito

9. Il benessere di una comunità si misura

in termini quantitativi

10. La razionalità del consumatore mira al risparmio

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Stima di piani e progetti

61) Per l’esecuzione di un miglioramento fondiario, da compiersi in treanni, si sostengono le seguenti spese dirette:- • 1.000 a inizio lavori;- • 7.000 dopo un anno;- • 5.000 dopo due anni;- • 3.000 dopo tre anni.Il reddito attuale del fondo (Bf

o) ammonta a • 2000 l’anno, durante l’ese-

cuzione del miglioramento si ridurrà a • 1.000. Al tasso del 5%, determina-re il costo del miglioramento all’inizio dell’esecuzione dei lavori.

62) Con i dati dell’esercizio precedente, presumendo che il reddito a finemiglioramento (Bf

p) sarà di 4.000 •, stimare la convenienza economica

dell’investimento.

63) Stimare il valore di un parco pubblico di 5 ha situato in un centrourbano, con libero ingresso ai cittadini. Si è constatato che la zona di in-fluenza del parco sul prezzo di mercato degli immobili terminava alla finedella doppia fila di fabbricati adiacenti. La prima cintura copre 5.000 m2 es’affaccia direttamente sul parco, la seconda occupa 7.000 m2. La primadenota un aumento medio del prezzo di mercato unitario del 15%, la se-conda del 10%. Il prezzo più frequente nella zona è di 2.000 • il m2.

64) Determinare il valore di mercato di un suolo destinato a cava e ricerca-to attraverso l’ipotesi di trasformabilità. La superficie si estende su 40.000m2 e l’ipotesi d’uso prevede:- Volume di sfruttamento m3 40.000- Prodotto ottenibile in conci di pietra calcarea ognuno di m3 0,020- prezzo di vendita dei conci ognuno • 0,30

Il costo di estrazione è di 400.000 •.

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TEMI DI MATURITÀ

Anno 2005 esame di stato per geometri

Un suolo, connotato come edificatorio dagli strumenti urbanistici, estesoper m2 4.000, viene occupato con apposito decreto per essere destinato adedilizia popolare. Dopo lunghi mesi l’Ente espropriante emette decreto diespropriazione relativo a m2 3.500, escludendo tre piccole porzioni perife-riche di suolo di circa 167 m2 ognuna.Il proprietario ritenendo inadeguata l’indennità offertagli e rilevando ilmancato funzionamento della Commissione provinciale degli espropri pre-vista dalla legge, produce ricorso presso la competente Corte d’Appello.Il giudice istruttore affida la valutazione ad un C.T.U. chiedendogli di defi-nire l’indennità di occupazione e quella di esproprio, nonché il valore dellefrazioni di suolo residue.. Il candidato provveda ad eseguire le indicatevalutazioni fornendo giustificazione di ogni elemento preso in considera-zione.

Anno 2005 esame di stato per periti agrari

Un’azienda frutticola estesa per ha 4,20, sita in pianura e dotata di impiantidi microirrigazione, viene acquistata da un coltivatore diretto il quale co-munica all’esistente affittuario di voler esercitare il diritto di ripresa.L’affittuario accetta di recedere alla fine dell’annata agraria chiedendo chegli vengano indennizzati i miglioramenti effettuati. Le parti convengonoche questi consistono nell’impianto di 1,50 ha di drupacee e 0,70 ha dipomacee entrambi attualmente al sesto anno di età.Il candidato, ipotizzando ogni altro dato tecnico-economico necessario, pro-ceda alla determinazione dei miglioramenti.

Anno 2004

Un fondo a ordinamento frutticolo, con impianto al 7° anno, esteso per 5ha, subisce danni dall’incendio di un confinante bosco appartenente a di-verso proprietario. Vengono distrutte essenze da frutto poste sul lato diconfine con sesti di metri 4 x 4.

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Il candidato, dopo aver definito una specie ed una cultivar di sua scelta edogni altro aspetto utile alla caratterizzazione aziendale, proceda alla deter-minazione del danno, fornendo spiegazioni agronomiche ed economichedi ogni elemento preso in considerazione per la determinazione dell’am-montare.

Anno 2003

Scaduto un contratto, a seguito di una sentenza definitiva di una Sezioneagraria specializzata, l’affittuario ha diritto ai miglioramenti realizzati con-sistenti nell’impianto di un frutteto e nella costruzione di un pozzo capacedi sostenere i bisogni irrigui dell’intera azienda, estesa 5 ha.Al momento del rilascio, il frutteto di 3 ha, si trova a metà del suo cicloproduttivo. Completando con dati credibili la descrizione del fondo mi-gliorato ed illustrando analiticamente l’impianto, il candidato proceda allavalutazione dell’indennizzo.

Anno 2002

Per decidere in merito ad una divisione di una eredità un giudice chiede adun consulente tecnico la valutazione di un’azienda ad ordinamento frutticolo,estesa per ha 11 in una zona di pianura irrigua. Il soprassuolo è costituito daun pescheto impiantato da un anno su 4 ha e da una pomacea di 7 ha.Ipotizzando altri dati necessari alla risoluzione del quesito, il candidatoproceda a redigere la stima giustificando ogni dato che prende in conside-razione agli effetti della valutazione.

Anno 2001

Il proprietario di un fondo rustico a coltura erbacee annuali cede in fittoper dodici anni, ad un coltivatore diretto, tale bene sito in zona di pianurapiuttosto lontano da centri abitati. Nel contratto, stipulato con l’assistenzadelle organizzazioni sindacali sia del concedente che dell’affittuario è pre-visto che nessun indennizzo, né per miglioramenti né per frutti pendenti,dovrà essere pagato alla scadenza. Il fittuario procede immediatamente al-l’impianto di un arboreo da frutto specializzato.

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Dopo cinque anni un decreto d’occupazione per opera di pubblica utilità,riguardante l’intero fondo esteso per ha 4,20, priva del possesso del bene ilconduttore. Successivamente viene emesso il decreto di esproprio totale.Ipotizzando tutti i dati necessari a definire una configurazione tecnico-eco-nomica del fondo, il candidato determini le indennità spettanti motivandoadeguatamente i valori che ritiene possano essere utili per l’elaborazionedella stima.

Anno 1996

Il proprietario di una costruzione per civile abitazione, realizzata sfruttan-do appieno gli indici volume/superficie previsti dal piano regolatore, vuolesopraelevare al fine di realizzare un nuovo appartamento per complessivi500 m3 circa. Deve, per poter realizzare tale intenzione, acquistare unaporzione di un confinante terreno al fine di ottemperare alle condizionidell’indice di edificabilità previsto in 0,5 m3/m2.Il proprietario confinante non è disposto a vendere il terreno sul quale eser-cita una attività agricola remunerativa, ma, dopo vari tentativi, dichiara dipoter cedere solo eventuali diritti. Dopo aver illustrato gli aspetti giuridicidella indicata situazione, il candidato determini il valore del diritto secon-do obiettivi accettabili da entrambe le parti interessate.

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NOZIONI DI LEGISLAZIONE RURALE

Generalità

Ogni società civile è organizzata da un complesso di regole dette normegiuridiche, che disciplinano le relazioni tra gli appartenenti alla comunità.In uno stato di diritto esiste l’obbligo dell’osservanza delle norme. La sor-gente della norma giuridica è riferibile allo Stato, esprime la sovranità delpopolo su di un territorio, ed è coadiuvato nell’attività normativa dalleRegioni, dalle Province, dalle città metropolitane e dai Comuni. Allo Statosono riservati i poteri legislativi di primaria importanza. Le Regioni hannopotestà legislativa su materie non espressamente riservata alla legislazionedello Stato.Il diritto è l’insieme delle norme giuridiche vigenti e si divide in privato epubblico.Il diritto pubblico regola le relazioni fra privati e fra cittadini ed enti pub-blici quando questi agiscono come privati. Si distingue in diritto civile,commerciale, di navigazione e del lavoro.Il diritto pubblico regola l’attività e l’organizzazione degli enti pubblicinonché i rapporti fra essi e i cittadini. Si distingue in costituzionale (stabi-lisce i poteri supremi dello Stato e fra questi e i cittadini).

Le leggi

Le fonti del diritto sono: le leggi, i regolamenti e gli usi. Le leggi, emanateda chi ne ha la potestà, sono disciplinate dalla Costituzione della Repubbli-ca italiana. I decreti legge sono norme emanate in casi straordinari di ur-genza e indifferibilità, poi devono essere convertiti in legge altrimentidecadono. Le leggi-delega sono emanate dal governo su delega del parla-mento.I regolamenti sono norme accessorie emanate dal potere esecutivo per ap-plicare le leggi. Sono del Presidente della Repubblica o del Presidente delConsiglio dei Ministri.Gli usi sono norme non scritte che si applicano in mancanza di leggi oregolamenti.

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I soggetti del diritto

Le norme giuridiche non solo impongono i comportamenti (diritto sogget-tivo), ma dispongono ai soggetti anche di facoltà di far valere o no certidiritti nei rapporti con gli altri (diritto soggettivo). I titolari dei diritti sog-gettivi sono le persone, fisiche o giuridiche (società).L’attitudine di un soggetto alla titolarità di diritti è la capacità giuridica.Cosa diversa è la capacità d’agire, che consente di esercitare tali diritti.Hanno la capacità d’agire le persone fisiche maggiorenni. Le infermitàmodificano la capacità d’agire, come le condanne penali.

L’oggetto del diritto

Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritto. Anche se visto inun’ottica diversa concettualmente il significato giuridico di bene coincidecon quello economico. I beni si dividono in materiali e immateriali. I primihanno una forma e una sostanza, i secondi sono i servigi e a loro volta sidistinguono in personali (se resi da persone), reali (resi da una cosa, l’affit-to di una casa).I beni materiali sono principali se hanno una esistenza propria e accessorise servono a completare il bene principale.I beni pubblici appartengono alla Stato, alle Regioni, Province o Comuni epossono essere demaniali, quindi non alienabili e patrimoniali. Questi ulti-mi a secondo se fanno parte del patrimonio disponibile sono alienabili, sefanno parte del patrimonio non disponibile sono relativamente alienabili.Il rapporto giuridico è una relazione fra due o più soggetti regolata daldiritto. Il fatto giuridico ogni avvenimento capace di produrre la nascita,l’acquisto, la modificazione, l’estinzione di un rapporto giuridico.Il negozio giuridico è una manifestazione di volontà di uno o più soggettidiretta a raggiungere uno scopo riconosciuto e garantito dalla legge. Glielementi essenziali del negozio giuridico sono: la manifestazione di volon-tà; l’oggetto; la forma; la causa.La volontà si manifesta in modo corretto se il soggetto ha la capacità diagire e deve avvenire con mezzi ritenuti idonei dal diritto. Costituisconovizi della manifestazione di volontà, tali da negarne la validità, l’errore, laviolenza, il dolo.L’oggetto è la cosa o il rapporto al quale si riferisce il negozio giuridico.

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La forma è il modo in cui si manifesta la volontà: solenne; non solenne. Laprima avviene in forma scritta e può essere un atto pubblico (autenticato daun notaio) o una scrittura privata. La seconda non richiede atti formali eviene eseguita verbalmente (la compravendita di beni mobili).La causa è lo scopo che si vuole raggiungere con il negozio giuridico.

L’ORGANIZZAZIONE DELLE COSE: IL FONDO

La destinazione della terra alla produzione

Nell’agricoltura tradizionale tutta l’organizzazione produttiva ruotava in-torno al fondo rustico. Il fondo rustico non intende la terra come fatto fisi-co o naturale, ma come bene destinato alla produzione agricola. Oggi nel-l’agricoltura moderna, per la rilevanza assunta dal capitale (che ha prodot-to uno straordinario incremento produttivo tramite la tecnologia) e la sem-pre maggiore retribuzione del fattore lavoro, il capitale fondiario è solo unfattore della produzione mentre assume importanza l’impresa.Lo spostamento dell’indagine giuridica dalla proprietà all’impresa non puòindurre ad una sottovalutazione del capitale sia fondiario che mobiliarecome fattore fondamentale della produzione agricola. La prima condizio-ne, per destinare un fondo alla produzione, è che la terra sia coltivata da chiha i poteri giuridici per farlo. Tali poteri li possiede il proprietario. Egli hail diritto di potere e di disporre della cosa di cui è titolare in modo pieno edesclusivo entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordi-namento giuridico.Questo potere non è senza limiti, a tutela degli interessi altrui e della col-lettività. Uguale potere di destinazione produttiva del fondo rustico spettaal possessore che eserciti gli stessi diritti del proprietario. Mentre non sonotitolari di diritti di destinazione l’usufruttuario e l’affittuario perché gesti-scono il fondo entro i limiti di poteri di destinazione impressi rispettiva-mente dal nudo proprietario e dal concedente.

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Acquisto della proprietà

La proprietà si può acquistare per contratto, successione per causa di mor-te, usucapione, occupazione, invenzione, unione o commistione, specifi-cazione, accessione. La forma più comune di acquisto della proprietà si haper contratto di vendita che ha per oggetto il trasferimento della proprietàdi una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di unprezzo.Il fondo ha una estensione limitata e possiede dei confini entro cui il titola-re può esercitare i poteri che gli sono attribuiti per legge. I confini si distin-guono in:

a. senso verticale, intendono lo spazio aereo sopra il suolo e ilsottosuolo, secondo i limiti imposti dalla legge sia per evitare dannial vicino, sia per la protezione dell’interesse pubblico (eserciziodelle miniere, gli scavi archeologici, ecc.).

b. in senso orizzontale si devono intendere quelli che delimitano ilfondo rispetto ai quelli vicini: distanze dalle costruzioni (un me-tro e mezzo dal confine per parte, salvo che i regolamenti comu-nali non impongano distanze maggiori). Costruzione di opere pres-so il confine (cisterne, pozzi, concimaie, ecc.), si deve osservareuna distanza di almeno due metri; per tubi di acqua pura o luridadi almeno un metro; per lo scavo di fossi una distanza pari allaprofondità degli stessi. La distanza per le piantagioni degli alberideve essere di tre metri per gli alberi di alto fusto, di un metro emezzo per quelli il cui fusto non superi i tre metri, di mezzo metroper gli arbusti. Per le luci (che danno il passaggio alla luce e al-l’aria e non permettono di affacciarsi e le vedute, possono essereaperte a distanza non inferiore al metro e mezzo, per quelle obli-que a settantacinque centimetri. Per quel che concerne le acqueesistenti sul fondo, salvo disposizioni diverse, il titolare ha il di-ritto di utilizzarle.

Espropriazione per pubblico interesse

La fondamentale limitazione dell’uso della proprietà fondiaria è data dallaespropriazione per causa di pubblico interesse, alla quale possono essereassoggettati tutti gli immobili. La pubblica utilità può riguardare non solo

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opere che si devono eseguire per conto della Regione, Province e dei Co-muni, ma anche ogni altro ente pubblico, società o persone fisiche quandola legge ad essi colleghi una esigenza pubblica.L’espropriazione si esegue attraverso un procedimento per garantire, nellamisura possibile, gli interessi del proprietario espropriato. Per quanto attie-ne all’indennizzo, il proprietario sottoposto a procedimento di esproprio lopuò accettare o avviare una trattativa per un accordo amichevole oppurepuò ricorrere in giudizio. La legge sulle espropriazioni per pubblica utilitàprescrive che l’indennizzo dovuto all’espropriato deve corrispondere alvalore venale dell’immobile. In alcuni casi di esproprio le leggi specialihanno stabilito indennizzi inferiori. La Corte Costituzionale ha affermatoche il valore venale dell’immobile espropriato non è un principio di ordinecostituzionale. Infatti la Costituzione si limita ad affermare l’obbligo dicorrispondere un equo indennizzo.

Le servitù prediali

Le servitù sono parte integrante del fondo: sono costituite per l’utilità delfondo rustico al fine di accrescerne la produttività. Sono definite diritti delfondo dominante. Le servitù possono essere assimilate alle limitazioni le-gali del diritto di proprietà. Sono servitù coattive quelle che si costituisco-no per necessità inderogabili del fondo e sono riconosciute per legge. Sonoservitù volontarie quelle che si costituiscono mediante contratto con il pa-gamento di un giusto compenso. Sono servitù costituite mediante usucapionequelle che vengono riconosciute ad un fondo per effetto dell’esercizio con-tinuato del diritto da parte del proprietario per un periodo di venti anni o didieci anni se l’esercizio del diritto sia iniziato in buonafede.I casi in cui le servitù sono costituite in forza di legge (coattive) sono:passaggio coattivo; acquedotto coattivo; scarico coattivo; somministrazionedi acqua; appoggio ed infissione di chiuse; elettrodotto e passaggio coattivodi linee teleferiche, metanodotto. Nel momento in cui si costituiscecoattivamente la servitù è stabilita una indennità dovuta al proprietario delfondo servente.

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Azioni a difesa della proprietà fondiaria

A tutela del proprietario del fondo l’ordinamento giuridico prevede dueazioni: di rivendicazione e negatoria. Con la prima il prima il proprietarioricorre al giudice per farsi riconoscere il suo diritto sul fondo contro chiun-que ne abbia illegittimamente il possesso, per ottenere la restituzione e ilrisarcimento dei danni. Con la seconda il proprietario ricorre al giudicecontro chi affermi di vantare diritti sul fondo ove possa temere pregiudizioper tale affermazione, specie se essa sia accompagnata da turbative e damolestie al pacifico godimento del fondo.

L’azienda agricola

Dal fondo rustico si passa all’azienda agricola quando, con l’organizzazio-ne dei fattori produttivi, quando si permette ad esso di produrre in terminieconomici. I capitali che s’investono sul fondo sono strumenti di produzio-ne (bestiame, macchine e attrezzi, ecc.) o miglioramenti fondiari (fabbri-cati rurali, piantagioni, ecc.) che fanno parte integrante del fondo. L’im-prenditore è il soggetto giuridico che ha i poteri di porre in essere l’orga-nizzazione aziendale.Le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio ed a orna-mento di un’altra cosa. Nella pertinenza agraria la cosa destinata in modopermanente al servizio di un’altra cosa è il capitale mobiliare (macchine,attrezzi, bestiame, concimi, ecc.) destinato al servizio del fondo. Il pro-prietario o chi ha il potere di destinazione economica della cosa principale(fondo) ha anche il potere di destinare il capitale agrario, che diventa perti-nenza del fondo.L’imprenditore soltanto, durante tutto il corso della sua gestione aziendale,integra, modifica, varia l’organizzazione possibilmente per renderla corri-spondente all’esigenza dell’impresa. L’organizzazione dei capitali destinatialla produzione agricola intendono l’azienda agraria, quando si organizzainsieme ai capitali anche il lavoro si passa dal concetto di azienda a quello diimpresa. L’imprenditore esercita una attività economica organizzata, pro-fessionalmente, al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi.Le direttive CEE riservano provvidenze comunitarie all’imprenditore cheeserciti l’attività agricola a titolo principale. Cioè l’imprenditore che dedi-chi all’attività agricola almeno il 50% del suo tempo di lavoro complessivo

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e che ricavi dall’attività medesima almeno il 50% del proprio reddito glo-bale risultante dalla propria posizione fiscale.Lo scopo di lucro dell’imprenditore agricolo si realizza attraverso un deter-minato tipo di attività produttiva, che distingue l’impresa agricola da ognidiverso tipo d’impresa, industriale o commerciale. Per potersi qualificareagricola l’attività economica di produzione o di scambio di beni e servizi,deve essere in modo specifico rivolta alla coltivazione del fondo, allasilvicoltura, all’allevamento del bestiame o alle attività connesse. Per atti-vità connesse s’intendono le attività dirette alla manipolazione, trasforma-zione, conservazione, commercializzazione che abbiano per oggetto pro-dotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo, del bosco, odall’allevamento degli animali.Gli imprenditori agricoli singoli o associati possono esercitare la vendita di-retta dei prodotti provenienti in misura prevalente dalle rispettive aziende.

Il coltivatore diretto

Accanto alla figura dell’imprenditore, il codice civile riconosce anche quelladel coltivatore diretto del fondo. Si definisce come colui che esercita unaattività professionale organizzata prevalentemente con il lavoro proprio edei componenti della famiglia. La differenza fra la figura dell’imprendito-re e quella del piccolo imprenditore coltivatore diretto è racchiusa nel-l’espressione diversa usata per definire l’imprenditore. Infatti questi è de-finito come colui che esercita professionalmente un’attività economicaorganizzata, mentre il coltivatore diretto esercita un’attività professionaleorganizzata. In sostanza il coltivatore diretto non può delegare ad altri po-teri e funzioni proprie dell’imprenditore, non può avere alle sue dipenden-ze ausiliari come dirigenti agricoli o fattori di campagna, ma deve perso-nalmente attendere all’attività imprenditoriale.I requisiti per la qualifica di coltivatore diretto riguardano: il fabbisognolavorativo del fondo (non meno di 104 giornate annue); l’effettiva presta-zione di lavoro del nucleo familiare (non meno di 1/3 delle necessità delfondo e per l’allevamento del bestiame). La normativa giuridica di coltiva-tore diretto comporta alcuni vantaggi, riguardanti: agevolazioni fiscali; pre-ferenza nell’assegnazione di crediti agevolati; diritto di prelazione all’ac-quisto di terreni, ecc.La legge che va sotto il nome di pacchetto giovani è stata emanata con loscopo di diffondere e valorizzare l’imprenditoria giovanile in agricoltura,ponendo le basi per il ricambio generazionale.

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I tipi d’impresa

Sotto il profilo dell’organizzazione dei beni (l’azienda) si hanno tanti tipid’impresa quanti sono i tipi di rapporti in cui può trovarsi l’imprenditorerispetto alla proprietà dei beni aziendali: impresa del proprietario,dell’enfiteuta, dell’affittuario, dell’usufruttuario, del possessore, ecc. Sot-to il profilo dell’organizzazione del lavoro: imprese capitalistiche, impresefamiliari, imprese associate, ecc.. Sotto il profilo dei fini produttivi: impre-se zootecniche, viticole, cerealicole, ecc.

L’impresa collettivaCon il contratto di società due o più persone conferiscono beni e servizi perl’esercizio in comune di una attività economica allo scopo di ripartirne gliutili. Si possono così avere: società di persone (nella quale i soci hannoresponsabilità illimitata e solidale); società di capitali (i soci sono respon-sabili del solo capitale sociale sottoscritto); società cooperative (perseguo-no fini mutualistici).

Le obbligazioni e i contratti

L’obbligazione è un vincolo giuridico patrimoniale in forza del quale unapersona, detta debitore, è tenuta a dare, fare o non fare qualcosa a favore diun’altra, detta creditore, che ha diritto di esigere.Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estin-guere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale. Con il contratto di ven-dita si effettua il trasferimento della proprietà di beni o il trasferimento didiritti contro una somma di denaro.Il diritto di prelazione dei fondi rustici è riferito ad un determinato sogget-to che è preferito a terzi, a parità di condizioni, nell’acquisto di un benequalora il legittimo proprietario voglia venderlo. Esso può essere esercita-to, rispettivamente; dal partecipante all’impresa familiare, dal coerede,dall’affittuario, dal confinante.

La locazione

Si tratta di un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’al-tra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato

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corrispettivo. Con la legge 3 maggio 1982, n. 203 sono stati aboliti i tradi-zionali contratti agrari di tipo associativo mezzadria, colonia parziaria e lesoccide. Oggi l’unico contratto locativo è l’affitto. I patti in deroga sonocontratti collettivi di affitto, stipulati in base a norme definite a livello lo-cale dalle organizzazioni maggiormente rappresentate a livello nazionaledei proprietari terrieri e degli affittuari. Tali norme prevedono le seguenticondizioni: un canone d’affitto aderente al mercato, collegato all’anda-mento dei prezzi di prodotti agricoli più rappresentativi nella zona, alledotazioni del fondo, alla produttività stagionale, ecc.; una durata (4 – 6anni) con possibilità di allungare la durata con il pagamento di un canoneaggiuntivo.

Miglioramenti fondiari

Ciascuna delle parti può eseguire opere di miglioramento fondiario, pur-ché le medesime non modificano la destinazione agricola finale del fondoe siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo o allevocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo.

I contratti collettivi

Il rapporto di lavoro in agricoltura è regolato dal Contratto collettivo na-zionale di lavoro e dal Contratto integrativo provinciale di lavoro. Gli operaiagricoli si distinguono in:

c. operai a tempo indeterminato, assunti senza limiti di tempo;d. operai a tempo determinato.

L’assunzione degli operai deve essere richiesta tramite gli uffici di colloca-mento, per quelli a tempo determinato (avventizi) deve essere effettuataper fase lavorativa.

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LA COMUNITÀ ECONOMICA EUROPEA

Gli elementi fondamentali della politica economica

dell’Unione Europea

L’Italia fa parte dell’Unione Europea che comprende Regolamenti obbli-gatori per i vari Stati che ne fanno parte. Ormai la moneta è comune e vieneregolata dalla Banca europea, gli orientamenti economici sono dettati daessa, come gli aiuti comunitari che vengono erogati. Dunque la vita econo-mica viene dettata dagli organismi comunitari e in prospettiva anche i com-portamenti politici a livello nazionale saranno comuni.Dopo la seconda guerra mondiale alcuni Stati europei (Italia, Francia, Ger-mania, Belgio, Olanda e Lussemburgo) hanno istituito il mercato comuneabbracciando la cooperazione e la libera circolazione di persone, merci ecapitali. Con il Trattato di Roma del 1957, essi diedero vita alla ComunitàEconomica Europea (CEE) che, attraverso il mercato comune, si prefigge-va la graduale armonizzazione delle politiche economiche e il migliora-mento del benessere delle rispettive comunità, oltre ad una finalità tuttapolitica di mettere fine alle guerre in Europa.Così gli scambi dei paesi membri della comunità furono regolati senzaporre oneri a carico degli importatori ed aiuti alle esportazioni (dazi edincentivi e contingentamento delle importazioni). Per i paesi aderenti sipone l’obiettivo di realizzare sempre più una stretta collaborazione, fino araggiungere una piena integrazione economica e politica. Le norme pro-dotte dagli organi competenti dell’ordinamento internazionale della CEE,cui l’Italia partecipa per sua esplicita adesione, sono quindi fonti di dirittoed esplicano i loro effetti anche all’interno del suolo italiano, senza alcunatto formale di recezione da parte dell’ordinamento italiano. Così siprefigurano nella legislazione:- Il regolamento che è una norma dotata del carattere di generalità ed èapplicabile obbligatoriamente all’interno di tutti i paesi della comunità;- la direttiva, una norma motivata che vincola solo gli stati membri versocui è diretta, i quali devono recepirla ed adattarla alla legislazione nazionale;- la decisione, un provvedimento che ha come destinatario un singolo statoo soggetto privato;

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- le raccomandazioni e i pareri, atti non vincolanti e non hanno bisogno dimotivazione.Per il diritto interno, a differenza di quanto avviene nel diritto comunitario,vale il principio secondo cui l’attività legislativa e quella amministrativasono di regola esercitate da organi distinti. Fonte del diritto interno perl’intervento pubblico in agricoltura sono le leggi dello Stato emanate dalParlamento e le leggi Regionali emanate dai Consigli regionali. In base alprincipio della competenza per territorio, le leggi e gli atti amministratividello Stato possono avere efficacia nell’ambito di tutto il territorio nazio-nale, mentre le leggi e gli atti amministrativi regionali possono avere effi-cacia solo nell’ambito del territorio della Regione che li ha emanati.Dunque, per la politica agricola comune (PAC), furono stabilite regolecomuni nell’organizzazione dei mercati che comprendono l’agricoltura eil commercio dei prodotti agricoli. Fu istituito il Fondo Europeo di Garan-zia e Orientamento (FEOGA), formato da due sezioni:

- di garanzia che finanzia interventi sui mercati;- di orientamento teso a incoraggiare il miglioramento delle strutture

produttiva.I finanziamenti del FEOGA a sostegno dei prezzi agricoli hanno la finalitàdi garantire redditi dignitosi agli agricoltori, migliorando la situazione inatto. Mentre quelli destinati alle strutture tendono ad aumentare l’efficien-za aziendale, agendo sulla diminuzione dei costi di produzione. Le impor-tazioni dei prodotti agricoli con i Paesi Terzi sono regolate con i meccani-smi dei prelevamenti e dei dazi doganali. Servono a rendere competitivi iprodotti agricoli della CEE, attraverso la fissazione di un prezzo indicati-vo. Così si orienta il mercato nelle zone più svantaggiate determinando unprezzo massimo (indicativo), mentre esso è minimo nelle zone dove si ac-cumulano eccedenze. Dal prezzo indicativo deriva il prezzo di entrata o disoglia, fissato sottraendo dal prezzo indicativo le spese di trasporto e dicommercializzazione del prodotto importato fino alla zona più deficitaria.La moneta ufficialmente circolante nella Unione Europea è l’euro (•) chevale 1936,27 lire.

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La nuova Politica Agricola Comune (PAC)

Il 21 maggio 1992 fu approvata la riforma della politica comune, al fine dicontenere le eccedenze di produzione (frutto delle politiche protezionisti-che) e scindere il sostegno del reddito degli agricoltori da quello derivantedal controllo dei prezzi. Con Agenda 2000 si comincia a costruire una nuo-va forma di PAC, basata sui pagamenti diretti agli imprenditori agricoli perla funzione pubblica che svolgono di rispetto del territorio e l’abbandonograduale della garanzia del prezzo.I pagamenti non sono più compensativi, ma diretti a promuovere un’agri-coltura multifunzionale con aiuti alle coltivazioni ecologiche. Gli importipagati vengono modulati (determinazione di un limite massimo di importicomplessivi di premi in base ai diversi regimi di sostegno, connesso alladimensione aziendale). Dunque si progetta una nuova PAC, in quanto ilvecchio modello di sostegno accoppiato e la sua tradizionale gestione (prez-zi, quote, limiti di garanzia, premi alla riduzione del potenziale produttivo)sono molto onerosi e non garantiscono una gestione efficiente dell’im-presa (spesso si produceva per riscuotere gli aiuti e non per vendere ilprodotto).Così si sono istituite le Organizzazioni Comuni dei Mercati (OGM) tese aridurre il prezzo d’intervento tramite il set-aside (riposo dei seminativi)obbligatorio fino al 2006. A partire dal 1990 la PAC entra in un processo dicontinua riforma con le tappe principali nella riforma Mc Sharry del 1992e Agenda 2000 approvata nel 1999. Tre sono i filoni che interessano l’agri-coltura, inerenti la politica dei mercati, la politica per lo sviluppo rurale ela politica delle strutture comune anche all’artigianato, all’industria, al tu-rismo e alla formazione professionale.Nel 2001 il bilancio della PAC assorbiva il 47% delle spese (44.738 miliar-di di euro), per il 90% erano attribuiti al primo pilastro (la politica deimercati) e solo il 10% al secondo pilastro (per lo sviluppo rurale). La poli-tica dei mercati (OCM) è costituita da pacchetti di misure da applicare allevarie produzioni agricole. Lo strumento più importante d’intervento sonodiventati gli aiuti diretti, che si calcolano moltiplicando l’importo comuni-tario per prodotto o capo di bestiame e vale per i seminativi, l’olio d’oliva,il tabacco, il riso, le carni bovine, ovine e caprine.

Per esempio, attualmente per i cereali, i semi oleosi e lino da olio, si ottie-ne un aiuto unificato di 63 • per tonnellata di prodotto. Per i bovini maschivitelloni 210 • per capo, per le vacche nutrici 200 • più un supplemento

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nazionale di 50 • ed esiste anche un premio speciale. Però gli aiuti direttisono sottoposti a vincoli, derivanti dalle superfici di base e dai numerimassimi di bestiame che non devono essere superati.Il sostegno per lo sviluppo rurale riguarda la diversificazione delle unitàproduttive e il mantenimento del tessuto rurale, la tutela e la promozionedell’agricoltura sostenibile, ecc. Però si notano contraddizioni fra le ambi-zioni del progetto e la spesa comunitaria che, fino al 2006, resta vincolataal 10%. Ormai il peso dell’agricoltura nella formazione della ricchezzanazionale (PIL) è del 2% nei paesi della comunità, che da 15 membri sonosaliti a 25 comprendendo anche quelli dell’Europa centrale e orientale(PECO). L’allargamento dello spazio economico della CEE pone problemidi concorrenza interna per i prodotti agricoli, ma apre anche alle opportu-nità dell’allargamento del mercato.

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NORMATIVA AMBIENTALE

La normativa italiana

La legislazione italiana in campo ambientale è di origine piuttosto fram-mentata e dispersa in una miriade di leggi settoriali, con continui richiamidalle une alle altre. Solo negli ultimi anni ci sono stati flebili tentativi dellegislatore di dare organicità alla materia. Spesso in ritardo rispetto allanormativa europea, quello del diritto all’ambientale interno è un settorecaratterizzato da frequenti cambiamenti e innovazioni dell’inevitabile pro-gresso tecnologico e dalla attività economica produttiva.Uno dei testi fondamentali è la legge dell’8 luglio 1986 n. 349 che indica icompiti del Ministero dell’ambiente e fissa le norme in materia di dannoambientale. Nell’individuare i compiti stabilisce: “la promozione, la con-servazione ed il recupero delle condizioni ambientali conformi agli inte-ressi fondamentali della collettività e alla qualità della vita. Nonché laconservazione e la valorizzazione del patrimonio naturale nazionale e ladifesa delle risorse naturali dall’inquinamento. Ed alla nozione di ambiente,come complesso che racchiude un valore collettivo (comprendente varibeni e valori, quali la flora, la fauna, il suolo, l’acqua, ecc.) costituentespecifico oggetto di tutela, si riferisce alla L. 349/86.

La normativa europea

L’inquinamento non conosce frontiere, di conseguenza è necessaria la col-laborazione tra gli stati per garantire la tutela dell’ambiente. Tra i principiche ispirano la politica comunitaria si collocano:

- principio di precauzione, in base al quale vanno adottate tutte leavvertenze necessarie per evitare i danni all’ambiente da parte dichi svolge attività tali che potrebbero causarli;

- principio dell’azione preventiva, finalizzato a predisporre misureper limitare il rischio di danni all’ambiente;

- principio della correzione, in via prioritaria alla fronte, dei dannicausati all’ambiente;

- principio chi inquina paga, secondo il quale determinando danniall’ambiente si è poi tenuti al risarcimento.

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Con l’adesione alla Comunità Europea lo Stato italiano è tenuto al rispettodelle norme che gli organi comunitari possono emanare, attraverso:

- regolamenti direttamente applicabili dagli stati membri;- direttive che vincolano lo stato ad attuarle secondo modalità con le

quali raggiungere il risultato.

Competenze delle istituzioni pubbliche italiane

Nell’ambito dell’organizzazione interna allo Stato, la tutela dell’ambienteè affidata al Ministero dell’Ambiente e della tutela del territorio. Un nume-ro rilevante di attività tecniche ed operative di interesse nazionale è riser-vato all’Agenzia per la Protezione dell’Ambiente, con diramazioni regio-nali.Con il decreto legislativo 31 marzo 1998 n. 112 sul conferimento di funzio-ni e compiti amministrativi dello Stato alle Regioni ed agli enti locali si èstabilito, contrariamente a quanto avveniva in precedenza, che tutte le fun-zioni amministrative diverse da quelle espressamente riservate allo Statoda una specifica disposizione di Legge sono di pertinenza delle Regioni edegli enti locali (province, comuni, comunità montane, ecc.).

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