Lotto: GARAGE SUB 43

Rapporto di stima Fallimentare - n. 477 / 2014

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Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

garage 27,26 € 550,00 € 14.993,00

-

Riduzione per Danni - € 2.248,95

Valore corpo € 12.744,05

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 12.744,05

Valore complessivo diritto e quota € 12.744,05

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-dio ponderale

Valore diritto e quota

garage sub. 39 Stalle, scuderie, rimesse, autori-messe [C6]

27,26 € 12.744,05 € 12.744,05

72.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudizia-ria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) € 1.911,61

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

72.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 10.832,44

Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 10.832,44

Lotto: GARAGE SUB 43

73. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: garage sub. 43.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in frazione: Centro città, via Truz-zo - via Nespi

Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: foglio 15, particella 1351, subalterno 43

Derivante da: Via Truzzo piano S1; Variazione nel classamento del 07/09/2011 n.38736.1/2011 in atti

dal 07/09/2011 (protocollo n. PC0151660) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO

Millesimi di proprietà di parti comuni: 2.17 millesimi di proprietà generale

Confini: A Nord: unità immobiliare subalterno 44; ad Est: unità immobiliare subalterno 13; a SUD:

scala comune condominiale e corridoio condominiale; ad OVEST: spazi di manovra autorimessa con-

dominiale.


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Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: NESSUNA

74. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia è situato in comune di Gragnano Trebbiense che fa parte della prima cintura sub-urbana di Piacenza insieme ai comune di Calendasco, Rottofreno, Gossolengo, Podenzano, Pontenure, Caorso. Si tratta di un comune di circa 4.400 abitanti (4386 secondo i dati ISTAT 2011) passato in 50 anni da una realtà produttiva esclusivamente agricola ad una più articolata in cui il settore agricolo assorbe ancora almeno il 7% della popolazione residente. La zona ha subito processi di decentramento residenziale e produttivo dalla vicina Piacenza e, per quanto riguarda i movimenti insediativi, è attestato che mentre a Piacenza la popolazione residente calava, tra il 1981 e il 1991 di oltre il 6%, nella prima cintura (quella appunto di Gragnano trebbiense) si registrava un aumento del 6% e nella seconda cintura dell’8%. Il comune, sviluppatosi negli ultimi 15 anni, presenta ogni tipo di servizio dall’asilo fino alle scuole medie, farmacia, diversi supermercati oltre alle botteghe storiche, negozi ed istituti bancari. Dispone inoltre di un centro sportivo attrezzato. Le zone residenziali sono sorte su entrambi i lati della strada provinciale; qui si sono insediati quasi tutti gli esercizi commer-ciali. Fino a pochi anni fa, la zona scontava rispetto al comune limitrofo di Rottofreno, una minor appe-tibilità a causa dei difficili collegamenti con la vicina Piacenza ma, ultimamente, il tracciato della nuova tangenziale di Piacenza che interseca la strada provinciale n.7 di Agazzano e soprattutto la realizzazione del nuovo ponte sul Trebbia, hanno reso più accessibile il territorio di Gragnano sia dal sistema auto-stradale a est che dalla via Emilia a ovest con un notevole miglioramento dei collegamenti con il capo-luogo per l’eliminazione del nodo di San Nicolò situato in territorio di Rottofreno. Tali caratteristiche, all’epoca della redazione del Piano Strutturale Comunale di Gragnano, avevano fatto ipotizzare una au-mento considerevole della popolazione e, quindi, una crescita del patrimonio edilizio residenziale e commerciale/terziario. La realtà della crisi economica che ha investito il paese ha fatto sì che tali ipotesi si avverasse solo in parte. Gli immobili oggetto della presente perizia sono compresi in un complesso realizzato dalla Società Aqua srl su un terreno posto nelle immediate vicinanze del centro di Gragnano Trebbiense, a pochi passi dalla piazza principale e dalla Chiesa di san Michele Arcangelo. Dal punto di vi-sta urbanistico, la zona rientra in aree a prevalente destinazione residenziale sviluppatesi ad est della strada provinciale di Agazzano. L’area risulta accatastata all’Agenzia del Territorio della provincia di Pia-cenza, comune di Gragnano Trebbiense, sezione urbana, foglio 15, particella 1351 ed ha dimensioni ap-prossimativamente di mt 42 x 52. A nord, sulla particella 1352, si trova un’ampia area a verde attrezzato, realizzata da Aqua srl e ceduta al Comune a scomputo degli oneri di urbanizzazione. Sul lato Est, invece, è stato realizzato un piccolo parcheggio di servizio alle unità commerciali mentre un'altra area utilizzabi-le come parcheggio di servizio, si trova a Sud. Il lotto di terreno confina: a Nord, con la particella 1352 ceduta al comune di Gragnano Trebbiense ed attrezzata a verde pubblico; ad Est, con le particelle n. 452, 453, 87 di proprietà di terzi; a Sud, con le particelle 1354 e 1355, di proprietà della società Aqua srl e con la strada comunale “via Truzzo”; ad Ovest con un lembo della particella 1352 che costituisce mar-ciapiede pedonale di accesso al verde pubblico ed al compendio immobiliare; da qui, procedendo verso Ovest si trovano la particella 1353 di proprietà della società Acqua srl ed occupata da un parcheggio in uso agli immobili commerciali e, quindi, la strada comunale “via Nespi”; Si trattava, all’origine, di un complesso di 10 negozi, 1 ufficio, 18 alloggi e 26 garage per un totale di 55 unità immobiliari di cui sono stati venduti 3 negozi, 10 alloggi e 12 garage per un totale di 25 unità. IL CONDOMINIO: Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia, è di recente costruzione e articolato in tre corpi disposti intorno ad un ampio cortile delle dimensioni di metri 23x26 aperto verso Nord. Le due ali della corte hanno larghezza di metri 11 mentre il corpo centrale ha lar-ghezza di 9 metri. I due settori d’angolo hanno dimensioni variabili per raccordarsi ai corpi laterali. Il complesso immobiliare è composto da: un piano interrato che ospita cantine, garage e magazzini; un pi-ano terreno suddiviso in vari immobili a destinazione commerciale quasi tutti dotati di scala interna al magazzino sottostante ed altezza utile interna prevista in 3,40 mt. al finito per il piano terra e 2.50 per il


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magazzino; un primo ed un secondo piano suddivisi in immobili di varia metratura a destinazione resi-denziale di altezza utile interna mt. 270 al finito; I settori d’angolo della corte sono privi del secondo pia-no; Il complesso è servito da 4 corpi scala di forma quadrata tutti dotati di ascensore adeguato alla nor-mativa in materia di barriere architettoniche; gli accessi avvengono dalla corte centrale. Le caratteristi-che edilizie sono di buona qualità. Il fabbricato ha struttura portante composta da travi e pilastri in ce-mento armato ed ha murature portanti controterra al piano interrato realizzate anch’esse in cemento armato gettato in opera. I tamponamenti sono in blocchi di laterizio con interposto isolamento termico e controparete interna in laterizio forato. Le coperture a quanto riferisce la relazione tecnica allegata al permesso di costruire, sono in muricci e tavelloni con isolamento posizionato sull’estradosso dell’ultimo solaio. Gli sporti di gronda sono in legno e il manto di copertura è in coppi di laterizio anticato su onduli-na sottocoppo. Gli intonaci esterni sono in malta bastarda tinteggiata. I serramenti esterni sono in legno ad eccezione di quelli delle unità commerciali al piano terreno che sono in alluminio. Gronde, pluviali e lattonerie sono in rame. Al piano interrato, sono stati realizzati garage e cantine con accesso carrabile da apposita rampa posta sul fronte sud del fabbricato della larghezza di mt. 4,50; l’accesso pedonale avvie-ne a mezzo dei corpi scala che disimpegnano i diversi livelli dei fabbricati sovrastanti. I pavimenti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di calcestruzzo alleggerito. Le corsie di manovra variano da un minimo di mt. 5,60 ad un massimo di 6,20. L’aerazione naturale è garantita da ampie aperture sul soffitto delle autorimesse mentre quasi tutte le cantine sono dotate di aerazione naturale da un cavedio che fiancheggia i lati esterni dell’intero complesso. Questo è utilizzato anche per il passaggio degli impianti condominiali. Le pavimentazioni dei marciapiedi esterni sono in masselli autobloccanti mentre il cortile centrale al fabbricato condominiale è pavimentato in la-stre di gres antigelivo con canalette di scolo delle acque in prefabbricati di calcestruzzo. Caratteristiche zona: centrale di pregio Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Piacenza. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Parco fluviale del Trebbia. Attrazioni storiche: Chesa di San Michele Arcangelo. Principali collegamenti pubblici: Non specificati Servizi offerti dalla zona: scuola materna statale (normale), scuola elementare (normale), scuola media (normale), campo sportivo comunale (normale)

75. STATO DI POSSESSO: Libero

76. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

76.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

76.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

76.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

76.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

76.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.


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76.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

76.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata a favore di 2013 contro Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - derivante da: Rogito a favore - Importo ipoteca: € 5250000 - Importo capitale: € 3500000 Rogito: Luca di Lorenzo di Ponte dell'Olio in data 18/04/2008 ai nn. 1071/654 - iscrit-to/trascritto a piacenza in data 06/05/2008 ai nn. 7942 1276 Note: Ipoteca a favore di " " - Ipoteca giudiziale annotata a favore di contro Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - derivante da: Decreto ingiuntivo Giudice di Pace di Montichiari del 30/5/2013 numero 202/2013 - Importo ipoteca: € 8000 - Importo capitale: € 2331,66 - iscritto/trascritto a piacenza in data 01/08/2013 ai nn. 8385 1157

76.2.2 Pignoramenti: Nessuna.

76.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna.

76.3 Misure Penali

Nessuna.

77. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 97,60 € Spese ordinarie di gestione desunto dal conto consuntivo 2013. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 345,79 € Importo spese condominiali scadute riferito al conto consuntivo 2013 + conto preventivo al dicembre 2014. Non disponibili i conti consuntivo 2014 e preventivo 2015. Millesimi di proprietà: 2.17 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: L'unità immobiliare ha accesso da ascensore e gli spazi comuni sono accessibili. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NESSUNO Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Non Specificato Note Indice di prestazione energetica: ATTESTATO NON NECESSARIO Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NESSUNO Avvertenze ulteriori: NESSUNA

78. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: nato a San Pietro in Cerro 29/06/1916 dal 31/03/1971 al 19/01/1983 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890


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Titolare/Proprietario: nata a San Pietro in Cerro 23/03/1915 dal 31/03/1971 al 14/12/1986 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nata a Gragnano Trebbiense 30/10/1919 dal 31/03/1971 al 28/05/1987 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: , nata San Pietro in Cerro 11/9/1913 dal 31/03/1971 al 09/07/2001 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Eredita da nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 19/01/1983 al 28/08/1992 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piozzano 8/12/1923 dal 19/01/1983 al 03/02/2006 (ante ventennio) - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 19/01/1983 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 5/1/1958 dal 14/12/1986 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 11/03/1988 ai nn. 2261 1752 Note: Successione a nata San Pietro in Cerro 23/03/1915 Rettifica successione di cui sopra: dichiarazione di successione registrata a Fiorenzuola d'Arda al numero 67, volume 385, tra-scritta a Piacenza il 6/02/1997 ai numeri Reg. Gen. 1713, Reg. Part. 1438. Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 28/05/1987 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 29/04/1987 ai nn. 53463 - trascritto a: piacenza in data 28/05/1987 ai nn. 5254 3905 Note: Acquista beni da nata Gragnano Trebbiense 30/10/1919. Beni provenienti da successione a nato Castelvetro 6/1/1890. Successione in data 31/3/1971 trascritta a Piacenza il 27/10/1971 n.7513/6259 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 28/08/1992 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 05/08/1992 ai nn. 75266/19227 - trascritto a: pia-cenza in data 28/08/1992 ai nn. 8884 7050 Note: Acquisto da nato Piozzano 29/7/1960 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 9/8/1952 dal 09/07/2001 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 23/11/2002 ai nn. 14844 10626 Note: successione a nata San Pietro in Cerro 11/9/1913


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Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - sede a PIACENZA dal 03/02/2006 al 27/09/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 31/01/2006 ai nn. 5995/938 - trascritto a: piacenza in data 03/02/2006 ai nn. 2021 1402 Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. società di Sviluppo e Gestione Immobiliare, sede a MILANO dal 27/09/2006 ad oggi (attuale/i proprietario/i) - In forza di atto di trasferimento sede legale A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 27/09/2006 ai nn. 7315 Note: Verbale di assemblea straordinaria portante trasferimento della sede legale

79. PRATICHE EDILIZIE:

Intestazione: AQUA srl Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: costruzione di complesso residenziale-commerciale denominato “corte del parco”; Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 01/03/2008 al n. di prot. Rilascio in data 03/03/2008 al n. di prot. 1566 Abitabilità/agibilità in data 06/07/2012al n. di prot. NOTE: Successivamente al permesso di costruire 0004/2008 è stata presentata una successiva variante di cui al permesso di costruire n.0012/10 del 17 settembre 2010. L'attestazione di agibilità sopra citata (emesso su richiesta in data 28/6/2012 prot. 3153) è riferito anche ai garage del compendio e com-prende il subalterno in oggetto. L'attestazione è priva di numero di protocollo. Nonostante l'esistenza dell'attestazione di agibilità, l'immobile è da completare. Esiste parere di conformità antincendio per l'intera autorimessa in data 26 ottobre 2007, pratica n. 30470 e successiva Segnalazione certificata di inizio Attività protocollo 1117 del 6/02/2012.

79.1 Conformità edilizia:

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: NESSUNA

79.2 Conformità urbanistica:


Strumento urbanistico Approvato: Piano Strutturale Comunale

In forza della delibera: atto consiglio comunale 9 del 9 giugno 2011

Zona omogenea: residenziale di completamento

Norme tecniche di attuazione: La zona è classificata come "Tessuto prevalente-mente residenziale a bassa densità del capoluogo" in cui si applica la norma art. 32 del RUE " - tessu-to di prima formazione "


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Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Note sulla conformità: Nessuna.

Descrizione: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] di cui al punto garage sub. 43

L'IMMOBILE IN OGGETTO Garage di dimensioni utili nette mt. 2.84 x 10.17, posto al piano interrato. I pavi-menti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di calcestruzzo alleggerito. E' dotato di portoncino metallico basculante. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 30.9 L’immobile è posto al piano: INTERRATO L'edificio è stato costruito nel: Comunicazione di fine lavori protocollo 3952 in data 28 giugno 2012 L’immobile ha un'altezza interna di circa: 2,50 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni Generali dell'immobile: Le condizioni generali del compendio in cui si trova l'immobile sono ot-time. L'immobile in oggetto risulta in ottime condizioni. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni tipologia: parte di tipo diretto a nastro continuo, parte a trave rovescia

materiale: c.a. condizioni: ottime - Note: Informazioni derivate dal certificato di collaudo in data 5/10/2010

Solai tipologia: solai parte a lastre tralicciate, parte prodotti in serie dichiara-ta condizioni: ottime - Note: Informazioni derivate dal certificato di collaudo in data 5/10/2010

Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: ottime - Note: Informazioni derivate dal certificato di collaudo in data 5/10/2010

Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: porta metallica basculante materiale: porta metallica condi-

zioni: ottime

Pareti esterne materiale: muratura di elementi in calcestruzzo alleggerito condizioni: ottime

Pavim. Interna materiale: cemento trattato antipolvere condizioni: ottime

Scale rivestimento: pietra condizioni: ottime - Note: Scale condominiali a tre rampe dotate di ascensore.


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Impianti: Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento 2008 - 2010 Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note: Non è stata reperita una dichiarazione specifica per l'immobile. Esiste invece una dichiarazione di conformità di Parti comuni - Autorimesse ed impianto di terra in data 7 ottobre 2010 legata alla pratica di prevenzione incendi. Riscaldamento: Non Esiste impianto di riscaldamento. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Note impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Esiste dichiarazione di conformità delle opere alle prescrizioni previste dalla Normativa di prevenzione incendi nonché la sussistenza dei requisiti di sicu-rezza antincendio di cui ai progetti approvati e/o presentati in data 27 gennaio 2012 Ascensori: L'immobile dispone di ascensore. Note ascensori: L'immobile è servito da ascensore condominiale di cui esiste dichiarazione di conformità CE in data 26 gennaio 2011 Informazioni relative al calcolo della consistenza: Si è proceduto ad un computo della consistenza dei fabbricati comprensiva degli spessori dei muri, sulla scorta del criterio denominato Sistema Italiano di Misurazione (SIM - TECNOBORSA SCpA 2000 – 2011) e delle indicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. La consistenza è così determinata:

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

garage sup lorda di pavi-mento

30,90 1,00 30,90

30,90

30,90

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box Sottocategoria: Box Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2 SEM 2014 Zona: CENTRALE Tipologia: BOX Valore di mercato min (€/mq): 650 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: residenziale Stato conservativo: Normale Valore di mercato max(€/mq): 750


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80. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

80.1 Criterio di stima:

Per la determinazione del valore commerciale, si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo co-stituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare il valore di mercato, pratica-to in tempi recenti, per beni simili a quello in esame, tenendo presente la localizzazione, la consi-stenza, le caratteristiche urbanistiche ecc… L’analisi è stata condotta partendo dai dati forniti dagli operatori immobiliari attivi nella zona tenendo in considerazione i valori medi pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Il valore medio di riferimento individuato è stato parametrato alle condizioni effettive degli immobili deducendo i costi necessari per le opere di completamento.

80.2 Fonti di informazione:

Catasto di Piacenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza, Ufficio tecnico di Gragnano Trebbiense, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Le informazioni circa i prezzi di vendita degli immobili sono state reperite sia presso Agenzia Immobiliari che da Imprese di Costruzioni operanti sul territorio di Gragnano. Sono poi state visionate le banche dati dell'Osserva-torio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio., Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.) I prezzi medi di vendita di garage vanno da 10000 euro per garage singoli a 20000 per garage doppi (due auto affiancate), come risulta dalle informazioni riferite sia dagli operatori immobiliari che dal-le imprese di costruzioni

80.3 Valutazione corpi:

garage sub. 43. Il valore medio riferito dagli operatori immobiliari va da 10.000,00 per garage singoli a 20.000,00 per garage doppi (utilizzabili da due autovetture affiancate). Per altre tipologie si procede ad una riduzione percentuale. Per garage di dimensioni analoghe a quelli in oggetto, il valore è dunque pari a circa 550 € /mq. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)


garage 30,90 € 550,00 € 16.995,00





Riepilogo:




30,90 € 16.995,00 € 16.995,00




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Lotto: GARAGE sub. 44




Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:





Confini: A Nord: unità immobiliare subalterno 45; ad Est: unità immobiliare subalterno 13; a SUD: u-

nità immobiliare subalterno 43; ad OVEST: spazi di manovra autorimessa condominiale.



Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia è situato in comune di Gragnano Trebbiense che fa parte della prima cintura sub-urbana di Piacenza insieme ai comune di Calendasco, Rottofreno, Gossolengo, Podenzano, Pontenure, Caorso. Si tratta di un comune di circa 4.400 abitanti (4386 secondo i dati ISTAT 2011) passato in 50 anni da una realtà produttiva esclusivamente agricola ad una più articolata in cui il settore agricolo assorbe ancora almeno il 7% della popolazione residente. La zona ha subito processi di decentramento residenziale e produttivo dalla vicina Piacenza e, per quanto riguarda i movimenti insediativi, è attestato che mentre a Piacenza la popolazione residente calava, tra il 1981 e il 1991 di oltre il 6%, nella prima cintura (quella appunto di Gragnano trebbiense) si registrava un aumento del 6% e nella seconda cintura dell’8%. Il comune, sviluppatosi negli ultimi 15 anni, presenta ogni tipo di servizio dall’asilo fino alle scuole medie, farmacia, diversi supermercati oltre alle botteghe storiche, negozi ed istituti bancari. Dispone inoltre di un centro sportivo attrezzato. Le zone residenziali sono sorte su entrambi i lati della strada provinciale; qui si sono insediati quasi tutti gli esercizi commer-ciali. Fino a pochi anni fa, la zona scontava rispetto al comune limitrofo di Rottofreno, una minor appe-tibilità a causa dei difficili collegamenti con la vicina Piacenza ma, ultimamente, il tracciato della nuova


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tangenziale di Piacenza che interseca la strada provinciale n.7 di Agazzano e soprattutto la realizzazione del nuovo ponte sul Trebbia, hanno reso più accessibile il territorio di Gragnano sia dal sistema auto-stradale a est che dalla via Emilia a ovest con un notevole miglioramento dei collegamenti con il capo-luogo per l’eliminazione del nodo di San Nicolò situato in territorio di Rottofreno. Tali caratteristiche, all’epoca della redazione del Piano Strutturale Comunale di Gragnano, avevano fatto ipotizzare una au-mento considerevole della popolazione e, quindi, una crescita del patrimonio edilizio residenziale e commerciale/terziario. La realtà della crisi economica che ha investito il paese ha fatto sì che tali ipotesi si avverasse solo in parte. Gli immobili oggetto della presente perizia sono compresi in un complesso realizzato dalla Società Aqua srl su un terreno posto nelle immediate vicinanze del centro di Gragnano Trebbiense, a pochi passi dalla piazza principale e dalla Chiesa di san Michele Arcangelo. Dal punto di vi-sta urbanistico, la zona rientra in aree a prevalente destinazione residenziale sviluppatesi ad est della strada provinciale di Agazzano. L’area risulta accatastata all’Agenzia del Territorio della provincia di Pia-cenza, comune di Gragnano Trebbiense, sezione urbana, foglio 15, particella 1351 ed ha dimensioni ap-prossimativamente di mt 42 x 52. A nord, sulla particella 1352, si trova un’ampia area a verde attrezzato, realizzata da Aqua srl e ceduta al Comune a scomputo degli oneri di urbanizzazione. Sul lato Est, invece, è stato realizzato un piccolo parcheggio di servizio alle unità commerciali mentre un'altra area utilizzabi-le come parcheggio di servizio, si trova a Sud. Il lotto di terreno confina: a Nord, con la particella 1352 ceduta al comune di Gragnano Trebbiense ed attrezzata a verde pubblico; ad Est, con le particelle n. 452, 453, 87 di proprietà di terzi; a Sud, con le particelle 1354 e 1355, di proprietà della società Aqua srl e con la strada comunale “via Truzzo”; ad Ovest con un lembo della particella 1352 che costituisce mar-ciapiede pedonale di accesso al verde pubblico ed al compendio immobiliare; da qui, procedendo verso Ovest si trovano la particella 1353 di proprietà della società Acqua srl ed occupata da un parcheggio in uso agli immobili commerciali e, quindi, la strada comunale “via Nespi”; Si trattava, all’origine, di un complesso di 10 negozi, 1 ufficio, 18 alloggi e 26 garage per un totale di 55 unità immobiliari di cui sono stati venduti 3 negozi, 10 alloggi e 12 garage per un totale di 25 unità. IL CONDOMINIO: Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia, è di recente costruzione e articolato in tre corpi disposti intorno ad un ampio cortile delle dimensioni di metri 23x26 aperto verso Nord. Le due ali della corte hanno larghezza di metri 11 mentre il corpo centrale ha lar-ghezza di 9 metri. I due settori d’angolo hanno dimensioni variabili per raccordarsi ai corpi laterali. Il complesso immobiliare è composto da: un piano interrato che ospita cantine, garage e magazzini; un pi-ano terreno suddiviso in vari immobili a destinazione commerciale quasi tutti dotati di scala interna al magazzino sottostante ed altezza utile interna prevista in 3,40 mt. al finito per il piano terra e 2.50 per il magazzino; un primo ed un secondo piano suddivisi in immobili di varia metratura a destinazione resi-denziale di altezza utile interna mt. 270 al finito; I settori d’angolo della corte sono privi del secondo pia-no; Il complesso è servito da 4 corpi scala di forma quadrata tutti dotati di ascensore adeguato alla nor-mativa in materia di barriere architettoniche; gli accessi avvengono dalla corte centrale. Le caratteristi-che edilizie sono di buona qualità. Il fabbricato ha struttura portante composta da travi e pilastri in ce-mento armato ed ha murature portanti controterra al piano interrato realizzate anch’esse in cemento armato gettato in opera. I tamponamenti sono in blocchi di laterizio con interposto isolamento termico e controparete interna in laterizio forato. Le coperture a quanto riferisce la relazione tecnica allegata al permesso di costruire, sono in muricci e tavelloni con isolamento posizionato sull’estradosso dell’ultimo solaio. Gli sporti di gronda sono in legno e il manto di copertura è in coppi di laterizio anticato su onduli-na sottocoppo. Gli intonaci esterni sono in malta bastarda tinteggiata. I serramenti esterni sono in legno ad eccezione di quelli delle unità commerciali al piano terreno che sono in alluminio. Gronde, pluviali e lattonerie sono in rame. Al piano interrato, sono stati realizzati garage e cantine con accesso carrabile da apposita rampa posta sul fronte sud del fabbricato della larghezza di mt. 4,50; l’accesso pedonale avvie-ne a mezzo dei corpi scala che disimpegnano i diversi livelli dei fabbricati sovrastanti. I pavimenti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di calcestruzzo alleggerito. Le corsie di manovra variano da un minimo di mt. 5,60 ad un massimo di 6,20. L’aerazione naturale è garantita da ampie aperture sul soffitto delle autorimesse mentre quasi tutte le cantine sono dotate di aerazione naturale da un cavedio che fiancheggia i lati esterni dell’intero complesso. Questo è utilizzato anche per il passaggio degli impianti condominiali. Le pavimentazioni dei marciapiedi esterni


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sono in masselli autobloccanti mentre il cortile centrale al fabbricato condominiale è pavimentato in la-stre di gres antigelivo con canalette di scolo delle acque in prefabbricati di calcestruzzo. Caratteristiche zona: centrale di pregio Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Piacenza. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Parco fluviale del Trebbia. Attrazioni storiche: Chiesa di San Michele Arcangelo. Principali collegamenti pubblici: Non specificati Servizi offerti dalla zona: scuola materna statale (normale), scuola elementare (normale), scuola media (normale), campo sportivo comunale (normale)






Nessuna.


Nessuna.


Nessuna.


84.2.1 Iscrizioni:




84.3 Misure Penali


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Nessuna.


Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 98,62 € Spese ordinarie di gestione desunto dal conto consuntivo 2013. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 349,22 € Importo spese condominiali scadute riferito al conto consuntivo 2013 + conto preventivo al dicembre 2014. Non disponibili i conti consuntivo 2014 e preventivo 2015. Millesimi di proprietà: 2.20 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: L'unità immobiliare ha accesso da ascensore e gli spazi comuni sono accessibili. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NESSUNO Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Non Specificato Note Indice di prestazione energetica: ATTESTATO NON NECESSARIO Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NESSUNO Avvertenze ulteriori: NESSUNA


Titolare/Proprietario: nato a San Pietro in Cerro 29/06/1916 dal 31/03/1971 al 19/01/1983 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nata a San Pietro in Cerro 23/03/1915 dal 31/03/1971 al 14/12/1986 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nata a Gragnano Trebbiense 30/10/1919 dal 31/03/1971 al 28/05/1987 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: , nata San Pietro in Cerro 11/9/1913 dal 31/03/1971 al 09/07/2001 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Eredita da nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 19/01/1983 al 28/08/1992 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piozzano 8/12/1923 dal 19/01/1983 al 03/02/2006


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(ante ventennio) - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 19/01/1983 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 5/1/1958 dal 14/12/1986 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 11/03/1988 ai nn. 2261 1752 Note: Successione a nata San Pietro in Cerro 23/03/1915 Rettifica successione di cui sopra: dichiarazione di successione registrata a Fiorenzuola d'Arda al numero 67, volume 385, tra-scritta a Piacenza il 6/02/1997 ai numeri Reg. Gen. 1713, Reg. Part. 1438. Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 28/05/1987 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 29/04/1987 ai nn. 53463 - trascritto a: piacenza in data 28/05/1987 ai nn. 5254 3905 Note: Acquista beni da nata Gragnano Trebbiense 30/10/1919. Beni provenienti da successione a nato Castelvetro 6/1/1890. Successione in data 31/3/1971 trascritta a Piacenza il 27/10/1971 n.7513/6259 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 28/08/1992 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 05/08/1992 ai nn. 75266/19227 - trascritto a: pia-cenza in data 28/08/1992 ai nn. 8884 7050 Note: Acquisto da nato Piozzano 29/7/1960 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 9/8/1952 dal 09/07/2001 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 23/11/2002 ai nn. 14844 10626 Note: successione a nata San Pietro in Cerro 11/9/1913 Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - sede a PIACENZA dal 03/02/2006 al 27/09/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 31/01/2006 ai nn. 5995/938 - trascritto a: piacenza in data 03/02/2006 ai nn. 2021 1402 Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. società di Sviluppo e Gestione Immobiliare, sede a MILANO dal 27/09/2006 ad oggi (attuale/i proprietario/i) - In forza di atto di trasferimento sede legale A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 27/09/2006 ai nn. 7315 Note: Verbale di assemblea straordinaria portante trasferimento della sede legale


Intestazione: AQUA srl Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: costruzione di complesso residenziale-commerciale denominato “corte del parco”; Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 01/03/2008 al n. di prot. Rilascio in data 03/03/2008 al n. di prot. 1566 Abitabilità/agibilità in data 06/07/2012al n. di prot.


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NOTE: Successivamente al permesso di costruire 0004/2008 è stata presentata una successiva variante di cui al permesso di costruire n.0012/10 del 17 settembre 2010. L'attestazione di agibilità sopra citata (emesso su richiesta in data 28/6/2012 prot. 3153) è riferito anche ai garage del compendio e com-prende il subalterno in oggetto. L'attestazione è priva di numero di protocollo. Nonostante l'esistenza dell'attestazione di agibilità, l'immobile è da completare. Esiste parere di conformità antincendio per l'intera autorimessa in data 26 ottobre 2007, pratica n. 30470 e successiva Segnalazione certificata di inizio Attività protocollo 1117 del 6/02/2012.













L'IMMOBILE IN OGGETTO Garage di dimensioni utili nette mt. 2.92 x 10.17, posto al piano interrato. I pavi-menti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di calcestruzzo alleggerito. E' dotato di portoncino metallico basculante. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 31.93 L’immobile è posto al piano: INTERRATO L'edificio è stato costruito nel: Comunicazione di fine lavori protocollo 3952 in data 28 giugno 2012 L’immobile ha un'altezza interna di circa: 2,50 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1


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Stato di manutenzione generale: buono Condizioni Generali dell'immobile: Le condizioni generali del compendio in cui si trova l'immobile sono ot-time. L'immobile in oggetto risulta in ottime condizioni. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni tipologia: parte di tipo diretto a nastro continuo, parte a trave ro-

vescia materiale: c.a. condizioni: ottime - Note: Informazioni derivate dal certificato di collaudo in data 5/10/2010

Solai tipologia: solai parte a lastre tralicciate, parte prodotti in serie di-chiarata condizioni: ottime - Note: Informazioni derivate dal certificato di collaudo in data 5/10/2010


Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: porta metallica basculante materiale: porta metallica

condizioni: ottime

Pareti esterne materiale: muratura di elementi in calcestruzzo alleggerito condi-zioni: ottime



Impianti: Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento 2008 - 2010 Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note: Non è stata reperita una dichiarazione specifica per l'immobile. Esiste invece una dichiarazione di conformità di Parti comuni - Autorimesse ed impianto di terra in data 7 ottobre 2010 legata alla pratica di prevenzione incendi. Riscaldamento: Non Esiste impianto di riscaldamento. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Note impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Esiste dichiarazione di conformità delle opere alle prescrizioni previste dalla Normativa di prevenzione incendi nonché la sussistenza dei requisiti di sicu-rezza antincendio di cui ai progetti approvati e/o presentati in data 27 gennaio 2012 Ascensori: L'immobile dispone di ascensore. Note ascensori: L'immobile è servito da ascensore condominiale di cui esiste dichiarazione di conformità CE in data 26 gennaio 2011


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Informazioni relative al calcolo della consistenza: Si è proceduto ad un computo della consistenza dei fabbricati comprensiva degli spessori dei muri, sulla scorta del criterio denominato Sistema Italiano di Misurazione (SIM - TECNOBORSA SCpA 2000 – 2011) e delle indicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. La consistenza è così determinata:




31,93 1,00 31,93

31,93

31,93

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box Sottocategoria: Box Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2 SEM 2014 Zona: CENTRALE Tipologia: BOX Valore di mercato min (€/mq): 650 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Stato conservativo: Normale Valore di mercato max(€/mq): 750



Per la determinazione del valore commerciale, si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo co-stituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare il valore di mercato, pratica-to in tempi recenti, per beni simili a quello in esame, tenendo presente la localizzazione, la consi-stenza, le caratteristiche urbanistiche ecc… L’analisi è stata condotta partendo dai dati forniti dagli operatori immobiliari attivi nella zona tenendo in considerazione i valori medi pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Il valore medio di riferimento individuato è stato parametrato alle condizioni effettive degli immobili deducendo i costi necessari per le opere di completamento.


Catasto di Piacenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza, Ufficio tecnico di Gragnano Trebbiense, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Le informazioni circa i prezzi di vendita degli immobili sono state reperite sia presso Agenzia Immobiliari che da Imprese di Costruzioni operanti sul territorio di Gragnano. Sono poi state visionate le banche dati dell'Osserva-torio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio.


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Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.) I prezzi medi di vendita di garage vanno da 10000 euro per garage singoli a 20000 per garage doppi (due auto affiancate), come risulta dalle informazioni riferite sia dagli operatori immobiliari che dal-le imprese di costruzioni




garage 31,93 € 550,00 € 17.561,50





Riepilogo:




31,93 € 17.561,50 € 17.561,50











Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà


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Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:





Confini: A Nord: terrapieno; ad Est: unità immobiliare subalterno 13; a SUD: unità immobiliare subal-

terno 44; ad OVEST: spazi di manovra autorimessa condominiale.



Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia è situato in comune di Gragnano Trebbiense che fa parte della prima cintura sub-urbana di Piacenza insieme ai comune di Calendasco, Rottofreno, Gossolengo, Podenzano, Pontenure, Caorso. Si tratta di un comune di circa 4.400 abitanti (4386 secondo i dati ISTAT 2011) passato in 50 anni da una realtà produttiva esclusivamente agricola ad una più articolata in cui il settore agricolo assorbe ancora almeno il 7% della popolazione residente. La zona ha subito processi di decentramento residenziale e produttivo dalla vicina Piacenza e, per quanto riguarda i movimenti insediativi, è attestato che mentre a Piacenza la popolazione residente calava, tra il 1981 e il 1991 di oltre il 6%, nella prima cintura (quella appunto di Gragnano trebbiense) si registrava un aumento del 6% e nella seconda cintura dell’8%. Il comune, sviluppatosi negli ultimi 15 anni, presenta ogni tipo di servizio dall’asilo fino alle scuole medie, farmacia, diversi supermercati oltre alle botteghe storiche, negozi ed istituti bancari. Dispone inoltre di un centro sportivo attrezzato. Le zone residenziali sono sorte su entrambi i lati della strada provinciale; qui si sono insediati quasi tutti gli esercizi commer-ciali. Fino a pochi anni fa, la zona scontava rispetto al comune limitrofo di Rottofreno, una minor appe-tibilità a causa dei difficili collegamenti con la vicina Piacenza ma, ultimamente, il tracciato della nuova tangenziale di Piacenza che interseca la strada provinciale n.7 di Agazzano e soprattutto la realizzazione del nuovo ponte sul Trebbia, hanno reso più accessibile il territorio di Gragnano sia dal sistema auto-stradale a est che dalla via Emilia a ovest con un notevole miglioramento dei collegamenti con il capo-luogo per l’eliminazione del nodo di San Nicolò situato in territorio di Rottofreno. Tali caratteristiche, all’epoca della redazione del Piano Strutturale Comunale di Gragnano, avevano fatto ipotizzare una au-mento considerevole della popolazione e, quindi, una crescita del patrimonio edilizio residenziale e commerciale/terziario. La realtà della crisi economica che ha investito il paese ha fatto sì che tali ipotesi si avverasse solo in parte. Gli immobili oggetto della presente perizia sono compresi in un complesso realizzato dalla Società Aqua srl su un terreno posto nelle immediate vicinanze del centro di Gragnano Trebbiense, a pochi passi dalla piazza principale e dalla Chiesa di san Michele Arcangelo. Dal punto di vi-sta urbanistico, la zona rientra in aree a prevalente destinazione residenziale sviluppatesi ad est della strada provinciale di Agazzano. L’area risulta accatastata all’Agenzia del Territorio della provincia di Pia-cenza, comune di Gragnano Trebbiense, sezione urbana, foglio 15, particella 1351 ed ha dimensioni ap-prossimativamente di mt 42 x 52. A nord, sulla particella 1352, si trova un’ampia area a verde attrezzato, realizzata da Aqua srl e ceduta al Comune a scomputo degli oneri di urbanizzazione. Sul lato Est, invece, è stato realizzato un piccolo parcheggio di servizio alle unità commerciali mentre un'altra area utilizzabi-le come parcheggio di servizio, si trova a Sud. Il lotto di terreno confina: a Nord, con la particella 1352 ceduta al comune di Gragnano Trebbiense ed attrezzata a verde pubblico; ad Est, con le particelle n. 452, 453, 87 di proprietà di terzi; a Sud, con le particelle 1354 e 1355, di proprietà della società Aqua srl e con la strada comunale “via Truzzo”; ad Ovest con un lembo della particella 1352 che costituisce mar-


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ciapiede pedonale di accesso al verde pubblico ed al compendio immobiliare; da qui, procedendo verso Ovest si trovano la particella 1353 di proprietà della società Acqua srl ed occupata da un parcheggio in uso agli immobili commerciali e, quindi, la strada comunale “via Nespi”; Si trattava, all’origine, di un complesso di 10 negozi, 1 ufficio, 18 alloggi e 26 garage per un totale di 55 unità immobiliari di cui sono stati venduti 3 negozi, 10 alloggi e 12 garage per un totale di 25 unità. IL CONDOMINIO: Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia, è di recente costruzione e articolato in tre corpi disposti intorno ad un ampio cortile delle dimensioni di metri 23x26 aperto verso Nord. Le due ali della corte hanno larghezza di metri 11 mentre il corpo centrale ha lar-ghezza di 9 metri. I due settori d’angolo hanno dimensioni variabili per raccordarsi ai corpi laterali. Il complesso immobiliare è composto da: un piano interrato che ospita cantine, garage e magazzini; un pi-ano terreno suddiviso in vari immobili a destinazione commerciale quasi tutti dotati di scala interna al magazzino sottostante ed altezza utile interna prevista in 3,40 mt. al finito per il piano terra e 2.50 per il magazzino; un primo ed un secondo piano suddivisi in immobili di varia metratura a destinazione resi-denziale di altezza utile interna mt. 270 al finito; I settori d’angolo della corte sono privi del secondo pia-no; Il complesso è servito da 4 corpi scala di forma quadrata tutti dotati di ascensore adeguato alla nor-mativa in materia di barriere architettoniche; gli accessi avvengono dalla corte centrale. Le caratteristi-che edilizie sono di buona qualità. Il fabbricato ha struttura portante composta da travi e pilastri in ce-mento armato ed ha murature portanti controterra al piano interrato realizzate anch’esse in cemento armato gettato in opera. I tamponamenti sono in blocchi di laterizio con interposto isolamento termico e controparete interna in laterizio forato. Le coperture a quanto riferisce la relazione tecnica allegata al permesso di costruire, sono in muricci e tavelloni con isolamento posizionato sull’estradosso dell’ultimo solaio. Gli sporti di gronda sono in legno e il manto di copertura è in coppi di laterizio anticato su onduli-na sottocoppo. Gli intonaci esterni sono in malta bastarda tinteggiata. I serramenti esterni sono in legno ad eccezione di quelli delle unità commerciali al piano terreno che sono in alluminio. Gronde, pluviali e lattonerie sono in rame. Al piano interrato, sono stati realizzati garage e cantine con accesso carrabile da apposita rampa posta sul fronte sud del fabbricato della larghezza di mt. 4,50; l’accesso pedonale avvie-ne a mezzo dei corpi scala che disimpegnano i diversi livelli dei fabbricati sovrastanti. I pavimenti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di calcestruzzo alleggerito. Le corsie di manovra variano da un minimo di mt. 5,60 ad un massimo di 6,20. L’aerazione naturale è garantita da ampie aperture sul soffitto delle autorimesse mentre quasi tutte le cantine sono dotate di aerazione naturale da un cavedio che fiancheggia i lati esterni dell’intero complesso. Questo è utilizzato anche per il passaggio degli impianti condominiali. Le pavimentazioni dei marciapiedi esterni sono in masselli autobloccanti mentre il cortile centrale al fabbricato condominiale è pavimentato in la-stre di gres antigelivo con canalette di scolo delle acque in prefabbricati di calcestruzzo. Caratteristiche zona: centrale di pregio Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Piacenza. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Parco fluviale del Trebbia. Attrazioni storiche: Chesa di San Michele Arcangelo. Principali collegamenti pubblici: Non specificati Servizi offerti dalla zona: scuola materna statale (normale), scuola elementare (normale), scuola media (normale), campo sportivo comunale (normale)





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Nessuna.


Nessuna.


Nessuna.


92.2.1 Iscrizioni:




92.3 Misure Penali

Nessuna.


Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 100,98 € Spese ordinarie di gestione desunto dal conto consuntivo 2013. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 357,40 € Importo spese condominiali scadute riferito al conto consuntivo 2013 + conto preventivo al dicembre 2014. Non disponibili i conti consuntivo 2014 e preventivo 2015. Millesimi di proprietà: 2.31 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: L'unità immobiliare ha accesso da ascensore e gli spazi comuni sono accessibili. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NESSUNO Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Non Specificato


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Note Indice di prestazione energetica: ATTESTATO NON NECESSARIO Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NESSUNO Avvertenze ulteriori: NESSUNA


Titolare/Proprietario: nato a San Pietro in Cerro 29/06/1916 dal 31/03/1971 al 19/01/1983 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nata a San Pietro in Cerro 23/03/1915 dal 31/03/1971 al 14/12/1986 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nata a Gragnano Trebbiense 30/10/1919 dal 31/03/1971 al 28/05/1987 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: , nata San Pietro in Cerro 11/9/1913 dal 31/03/1971 al 09/07/2001 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Eredita da nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 19/01/1983 al 28/08/1992 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piozzano 8/12/1923 dal 19/01/1983 al 03/02/2006 (ante ventennio) - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 19/01/1983 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 5/1/1958 dal 14/12/1986 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 11/03/1988 ai nn. 2261 1752 Note: Successione a nata San Pietro in Cerro 23/03/1915 Rettifica successione di cui sopra: dichiarazione di successione registrata a Fiorenzuola d'Arda al numero 67, volume 385, tra-scritta a Piacenza il 6/02/1997 ai numeri Reg. Gen. 1713, Reg. Part. 1438. Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 28/05/1987 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 29/04/1987 ai nn. 53463 - trascritto a: piacenza in data 28/05/1987 ai nn. 5254 3905 Note: Acquista beni da nata Gragnano Trebbiense 30/10/1919. Beni provenienti da successione a nato Castelvetro 6/1/1890. Successione in data 31/3/1971 trascritta


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a Piacenza il 27/10/1971 n.7513/6259 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 28/08/1992 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 05/08/1992 ai nn. 75266/19227 - trascritto a: pia-cenza in data 28/08/1992 ai nn. 8884 7050 Note: Acquisto da nato Piozzano 29/7/1960 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 9/8/1952 dal 09/07/2001 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 23/11/2002 ai nn. 14844 10626 Note: successione a nata San Pietro in Cerro 11/9/1913 Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - sede a PIACENZA dal 03/02/2006 al 27/09/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 31/01/2006 ai nn. 5995/938 - trascritto a: piacenza in data 03/02/2006 ai nn. 2021 1402 Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. società di Sviluppo e Gestione Immobiliare, sede a MILANO dal 27/09/2006 ad oggi (attuale/i proprietario/i) - In forza di atto di trasferimento sede legale A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 27/09/2006 ai nn. 7315 Note: Verbale di assemblea straordinaria portante trasferimento della sede legale


Intestazione: AQUA srl Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: costruzione di complesso residenziale-commerciale denominato “corte del parco”; Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 01/03/2008 al n. di prot. Rilascio in data 03/03/2008 al n. di prot. 1566 Abitabilità/agibilità in data 06/07/2012al n. di prot. NOTE: Successivamente al permesso di costruire 0004/2008 è stata presentata una successiva variante di cui al permesso di costruire n.0012/10 del 17 settembre 2010. L'attestazione di agibilità sopra citata (emesso su richiesta in data 28/6/2012 prot. 3153) è riferito anche ai garage del compendio e com-prende il subalterno in oggetto. L'attestazione è priva di numero di protocollo. Nonostante l'esistenza dell'attestazione di agibilità, l'immobile è da completare. Esiste parere di conformità antincendio per l'intera autorimessa in data 26 ottobre 2007, pratica n. 30470 e successiva Segnalazione certificata di inizio Attività protocollo 1117 del 6/02/2012.








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L'IMMOBILE IN OGGETTO Garage di dimensioni utili nette mt. 2.86 x 10.17, posto al piano interrato. I pavi-menti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di calcestruzzo alleggerito. E' dotato di portoncino metallico basculante. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 31.93 L’immobile è posto al piano: INTERRATO L'edificio è stato costruito nel: Comunicazione di fine lavori protocollo 3952 in data 28 giugno 2012 L’immobile ha un'altezza interna di circa: 2,50 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni Generali dell'immobile: Le condizioni generali del compendio in cui si trova l'immobile sono ot-time. L'immobile in oggetto risulta in ottime condizioni. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni tipologia: parte di tipo diretto a nastro continuo, parte a trave rovescia




Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: porta metallica basculante materiale: porta metallica


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condizioni: ottime

Pareti esterne materiale: muratura di elementi in calcestruzzo alleggerito condi-zioni: ottime



Impianti: Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento 2008 - 2010 Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note: Non è stata reperita una dichiarazione specifica per l'immobile. Esiste invece una dichiarazione di conformità di Parti comuni - Autorimesse ed impianto di terra in data 7 ottobre 2010 legata alla pratica di prevenzione incendi. Riscaldamento: Non Esiste impianto di riscaldamento. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Note impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Esiste dichiarazione di conformità delle opere alle prescrizioni previste dalla Normativa di prevenzione incendi nonché la sussistenza dei requisiti di sicu-rezza antincendio di cui ai progetti approvati e/o presentati in data 27 gennaio 2012 Ascensori: L'immobile dispone di ascensore. Note ascensori: L'immobile è servito da ascensore condominiale di cui esiste dichiarazione di conformità CE in data 26 gennaio 2011 Informazioni relative al calcolo della consistenza: Si è proceduto ad un computo della consistenza dei fabbricati comprensiva degli spessori dei muri, sulla scorta del criterio denominato Sistema Italiano di Misurazione (SIM - TECNOBORSA SCpA 2000 – 2011) e delle indicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. La consistenza è così determinata:




31,93 1,00 31,93

31,93

31,93

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box Sottocategoria: Box


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Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2 SEM 2014 Zona: CENTRALE Tipologia: BOX Valore di mercato min (€/mq): 650 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: residenziale Stato conservativo: Normale Valore di mercato max(€/mq): 750



Per la determinazione del valore commerciale, si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costi-tuisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni simili a quello in esame, tenendo presente la localizzazione, la consistenza, le caratteristiche urbanistiche ecc… L’analisi è stata condotta partendo dai dati forniti dagli operato-ri immobiliari attivi nella zona tenendo in considerazione i valori medi pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Il valore medio di riferimento individuato è sta-to parametrato alle condizioni effettive degli immobili deducendo i costi necessari per le opere di completamento.


Catasto di Piacenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza, Ufficio tecnico di Gragnano Trebbiense, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Le informazioni circa i prezzi di vendita degli immobili sono state reperite sia presso Agenzia Immobiliari che da Imprese di Costruzioni operanti sul territorio di Gragnano. Sono poi state visionate le banche dati dell'Osserva-torio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio. Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.) I prezzi medi di vendita di garage vanno da 10000 euro per garage singoli a 20000 per garage doppi (due auto affiancate), come risulta dalle informazioni riferite sia dagli operatori immobiliari che dal-le imprese di costruzioni




garage 31,93 € 550,00 € 17.561,50





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Riepilogo:




31,93 € 17.561,50 € 17.561,50











Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati:





Confini: A Nord: unità immobiliare subalterno 46; ad Est: unità immobiliare subalterno 56; a SUD: u-

nità immobiliare subalterno 48; ad OVEST: spazi di manovra autorimessa condominiale.



Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia è situato in comune di Gragnano Trebbiense che fa parte della prima cintura sub-urbana di Piacenza insieme ai comune di Calendasco, Rottofreno, Gossolengo, Podenzano, Pontenure, Caorso. Si tratta di un comune di circa 4.400 abitanti (4386 secondo i dati ISTAT 2011) passato in 50 anni da una realtà produttiva esclusivamente agricola ad


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una più articolata in cui il settore agricolo assorbe ancora almeno il 7% della popolazione residente. La zona ha subito processi di decentramento residenziale e produttivo dalla vicina Piacenza e, per quanto riguarda i movimenti insediativi, è attestato che mentre a Piacenza la popolazione residente calava, tra il 1981 e il 1991 di oltre il 6%, nella prima cintura (quella appunto di Gragnano trebbiense) si registrava un aumento del 6% e nella seconda cintura dell’8%. Il comune, sviluppatosi negli ultimi 15 anni, presenta ogni tipo di servizio dall’asilo fino alle scuole medie, farmacia, diversi supermercati oltre alle botteghe storiche, negozi ed istituti bancari. Dispone inoltre di un centro sportivo attrezzato. Le zone residenziali sono sorte su entrambi i lati della strada provinciale; qui si sono insediati quasi tutti gli esercizi commer-ciali. Fino a pochi anni fa, la zona scontava rispetto al comune limitrofo di Rottofreno, una minor appe-tibilità a causa dei difficili collegamenti con la vicina Piacenza ma, ultimamente, il tracciato della nuova tangenziale di Piacenza che interseca la strada provinciale n.7 di Agazzano e soprattutto la realizzazione del nuovo ponte sul Trebbia, hanno reso più accessibile il territorio di Gragnano sia dal sistema auto-stradale a est che dalla via Emilia a ovest con un notevole miglioramento dei collegamenti con il capo-luogo per l’eliminazione del nodo di San Nicolò situato in territorio di Rottofreno. Tali caratteristiche, all’epoca della redazione del Piano Strutturale Comunale di Gragnano, avevano fatto ipotizzare una au-mento considerevole della popolazione e, quindi, una crescita del patrimonio edilizio residenziale e commerciale/terziario. La realtà della crisi economica che ha investito il paese ha fatto sì che tali ipotesi si avverasse solo in parte. Gli immobili oggetto della presente perizia sono compresi in un complesso realizzato dalla Società Aqua srl su un terreno posto nelle immediate vicinanze del centro di Gragnano Trebbiense, a pochi passi dalla piazza principale e dalla Chiesa di san Michele Arcangelo. Dal punto di vi-sta urbanistico, la zona rientra in aree a prevalente destinazione residenziale sviluppatesi ad est della strada provinciale di Agazzano. L’area risulta accatastata all’Agenzia del Territorio della provincia di Pia-cenza, comune di Gragnano Trebbiense, sezione urbana, foglio 15, particella 1351 ed ha dimensioni ap-prossimativamente di mt 42 x 52. A nord, sulla particella 1352, si trova un’ampia area a verde attrezzato, realizzata da Aqua srl e ceduta al Comune a scomputo degli oneri di urbanizzazione. Sul lato Est, invece, è stato realizzato un piccolo parcheggio di servizio alle unità commerciali mentre un'altra area utilizzabi-le come parcheggio di servizio, si trova a Sud. Il lotto di terreno confina: a Nord, con la particella 1352 ceduta al comune di Gragnano Trebbiense ed attrezzata a verde pubblico; ad Est, con le particelle n. 452, 453, 87 di proprietà di terzi; a Sud, con le particelle 1354 e 1355, di proprietà della società Aqua srl e con la strada comunale “via Truzzo”; ad Ovest con un lembo della particella 1352 che costituisce mar-ciapiede pedonale di accesso al verde pubblico ed al compendio immobiliare; da qui, procedendo verso Ovest si trovano la particella 1353 di proprietà della società Acqua srl ed occupata da un parcheggio in uso agli immobili commerciali e, quindi, la strada comunale “via Nespi”; Si trattava, all’origine, di un complesso di 10 negozi, 1 ufficio, 18 alloggi e 26 garage per un totale di 55 unità immobiliari di cui sono stati venduti 3 negozi, 10 alloggi e 12 garage per un totale di 25 unità. IL CONDOMINIO: Il fabbricato in cui si trovano gli immobili oggetto della presente perizia, è di recente costruzione e articolato in tre corpi disposti intorno ad un ampio cortile delle dimensioni di metri 23x26 aperto verso Nord. Le due ali della corte hanno larghezza di metri 11 mentre il corpo centrale ha lar-ghezza di 9 metri. I due settori d’angolo hanno dimensioni variabili per raccordarsi ai corpi laterali. Il complesso immobiliare è composto da: un piano interrato che ospita cantine, garage e magazzini; un pi-ano terreno suddiviso in vari immobili a destinazione commerciale quasi tutti dotati di scala interna al magazzino sottostante ed altezza utile interna prevista in 3,40 mt. al finito per il piano terra e 2.50 per il magazzino; un primo ed un secondo piano suddivisi in immobili di varia metratura a destinazione resi-denziale di altezza utile interna mt. 270 al finito; I settori d’angolo della corte sono privi del secondo pia-no; Il complesso è servito da 4 corpi scala di forma quadrata tutti dotati di ascensore adeguato alla nor-mativa in materia di barriere architettoniche; gli accessi avvengono dalla corte centrale. Le caratteristi-che edilizie sono di buona qualità. Il fabbricato ha struttura portante composta da travi e pilastri in ce-mento armato ed ha murature portanti controterra al piano interrato realizzate anch’esse in cemento armato gettato in opera. I tamponamenti sono in blocchi di laterizio con interposto isolamento termico e controparete interna in laterizio forato. Le coperture a quanto riferisce la relazione tecnica allegata al permesso di costruire, sono in muricci e tavelloni con isolamento posizionato sull’estradosso dell’ultimo solaio. Gli sporti di gronda sono in legno e il manto di copertura è in coppi di laterizio anticato su onduli-


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na sottocoppo. Gli intonaci esterni sono in malta bastarda tinteggiata. I serramenti esterni sono in legno ad eccezione di quelli delle unità commerciali al piano terreno che sono in alluminio. Gronde, pluviali e lattonerie sono in rame. Al piano interrato, sono stati realizzati garage e cantine con accesso carrabile da apposita rampa posta sul fronte sud del fabbricato della larghezza di mt. 4,50; l’accesso pedonale avvie-ne a mezzo dei corpi scala che disimpegnano i diversi livelli dei fabbricati sovrastanti. I pavimenti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di calcestruzzo alleggerito. Le corsie di manovra variano da un minimo di mt. 5,60 ad un massimo di 6,20. L’aerazione naturale è garantita da ampie aperture sul soffitto delle autorimesse mentre quasi tutte le cantine sono dotate di aerazione naturale da un cavedio che fiancheggia i lati esterni dell’intero complesso. Questo è utilizzato anche per il passaggio degli impianti condominiali. Le pavimentazioni dei marciapiedi esterni sono in masselli autobloccanti mentre il cortile centrale al fabbricato condominiale è pavimentato in la-stre di gres antigelivo con canalette di scolo delle acque in prefabbricati di calcestruzzo. Caratteristiche zona: centrale di pregio Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Piacenza. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Parco fluviale del Trebbia. Attrazioni storiche: Chesa di San Michele Arcangelo. Principali collegamenti pubblici: Non specificati Servizi offerti dalla zona: scuola materna statale (normale), scuola elementare (normale), scuola media (normale), campo sportivo comunale (normale)


100.

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:




Nessuna.


Nessuna.


Nessuna.


100.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata a favore di 2013 contro Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - derivante da: Rogito a favore - Importo ipoteca: € 5250000 - Importo capitale: € 3500000 Rogito: Luca di Lorenzo di Ponte dell'Olio in data 18/04/2008 ai nn. 1071/654 - iscrit-to/trascritto a piacenza in data 06/05/2008 ai nn. 7942 1276 Note: Ipoteca a favore di " " - Ipoteca giudiziale annotata a favore di contro Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - derivante da: Decreto ingiuntivo Giudice di Pace di


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Montichiari del 30/5/2013 numero 202/2013 - Importo ipoteca: € 8000 - Importo capitale: € 2331,66 - iscritto/trascritto a piacenza in data 01/08/2013 ai nn. 8385 1157



100.3 Misure Penali

Nessuna.

101.

ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 105,35 € ordinarie di gestione desunto dal conto consuntivo 2013. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 507,46 € Importo spese condominiali scadute riferito al conto consuntivo 2013 + conto preventivo al dicembre 2014. Non disponibili i conti consuntivo 2014 e preventivo 2015. Millesimi di proprietà: 1.18 Spese Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: L'unità immobiliare ha accesso da ascensore e gli spazi comuni sono accessibili. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NESSUNO Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Non Specificato Note Indice di prestazione energetica: ATTESTATO NON NECESSARIO Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NESSUNO Avvertenze ulteriori: NESSUNA

102.

ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: nato a San Pietro in Cerro 29/06/1916 dal 31/03/1971 al 19/01/1983 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nata a San Pietro in Cerro 23/03/1915 dal 31/03/1971 al 14/12/1986 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nata a Gragnano Trebbiense 30/10/1919 dal 31/03/1971 al 28/05/1987 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259


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Note: Erede di nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: , nata San Pietro in Cerro 11/9/1913 dal 31/03/1971 al 09/07/2001 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 27/10/1971 ai nn. 7513 6259 Note: Eredita da nato Castelvetro 6/1/1890 Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 19/01/1983 al 28/08/1992 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piozzano 8/12/1923 dal 19/01/1983 al 03/02/2006 (ante ventennio) - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 19/01/1983 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 01/02/1984 ai nn. 1265 1141 Note: Successione a nato San Pietro in Cerro 29/06/1916 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 5/1/1958 dal 14/12/1986 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 11/03/1988 ai nn. 2261 1752 Note: Successione a nata San Pietro in Cerro 23/03/1915 Rettifica successione di cui sopra: dichiarazione di successione registrata a Fiorenzuola d'Arda al numero 67, volume 385, tra-scritta a Piacenza il 6/02/1997 ai numeri Reg. Gen. 1713, Reg. Part. 1438. Titolare/Proprietario: nato a Piozzano 29/07/1960 dal 28/05/1987 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 29/04/1987 ai nn. 53463 - trascritto a: piacenza in data 28/05/1987 ai nn. 5254 3905 Note: Acquista beni da nata Gragnano Trebbiense 30/10/1919. Beni provenienti da successione a nato Castelvetro 6/1/1890. Successione in data 31/3/1971 trascritta a Piacenza il 27/10/1971 n.7513/6259 Titolare/Proprietario: nato a Gazzola 15/06/1947 dal 28/08/1992 al 03/02/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: notaio Almerico Vegezzi di Piacenza in data 05/08/1992 ai nn. 75266/19227 - trascritto a: pia-cenza in data 28/08/1992 ai nn. 8884 7050 Note: Acquisto da nato Piozzano 29/7/1960 Titolare/Proprietario: nata Piacenza 9/8/1952 dal 09/07/2001 al 03/02/2006 - In forza di denuncia di successione - trascritto a: piacenza in data 23/11/2002 ai nn. 14844 10626 Note: successione a nata San Pietro in Cerro 11/9/1913 Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare - sede a PIACENZA dal 03/02/2006 al 27/09/2006 - In forza di atto di compravendita A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 31/01/2006 ai nn. 5995/938 - trascritto a: piacenza in data 03/02/2006 ai nn. 2021 1402 Titolare/Proprietario: AQUA s.r.l. società di Sviluppo e Gestione Immobiliare, sede a MILANO dal 27/09/2006 ad oggi (attuale/i proprietario/i) - In forza di atto di trasferimento sede legale A rogito: Cesare Spreafico di Bobbio in data 27/09/2006 ai nn. 7315


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Note: Verbale di assemblea straordinaria portante trasferimento della sede legale


Intestazione: AQUA srl Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: costruzione di complesso residenziale-commerciale denominato “corte del parco”; Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 01/03/2008 al n. di prot. Rilascio in data 03/03/2008 al n. di prot. 1566 Abitabilità/agibilità in data 06/07/2012al n. di prot. NOTE: Successivamente al permesso di costruire 0004/2008 è stata presentata una successiva varian-te di cui al permesso di costruire n.0012/10 del 17 settembre 2010. L'attestazione di agibilità sopra citata (emesso su richiesta in data 28/6/2012 prot. 3153) è riferito anche ai garage del compendio e comprende il subalterno in oggetto. L'attestazione è priva di numero di protocollo. Nonostante l'esi-stenza dell'attestazione di agibilità, l'immobile è da completare. Esiste parere di conformità antincen-dio per l'intera autorimessa in data 26 ottobre 2007, pratica n. 30470 e successiva Segnalazione certi-ficata di inizio Attività protocollo 1117 del 6/02/2012.









Norme tecniche di attuazione: La zona è classificata come "Tessuto prevalente-mente residenziale a bassa densità del capoluo-go" in cui si applica la norma art. 32 del RUE " - tessuto di prima formazione "




L'IMMOBILE IN OGGETTO Garage di dimensioni utili nette mt. 3.15 x 5.00, posto al piano interrato. I pavi-menti sono in calcestruzzo lisciato a spolvero, i muri divisori tra le autorimesse e le cantine sono blocchi di


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calcestruzzo alleggerito. E' dotato di portoncino metallico basculante. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Aqua S.r.l. - Società di Sviluppo e Gestione Immobiliare- Piena proprietà Cod. Fiscale: 01328630338 Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 16.58 L’immobile è posto al piano: INTERRATO L'edificio è stato costruito nel: Comunicazione di fine lavori protocollo 3952 in data 28 giugno 2012 L’immobile ha un'altezza interna di circa: 2,50 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni Generali dell'immobile: Le condizioni generali del compendio in cui si trova l'immobile sono ot-time. L'immobile in oggetto risulta in ottime condizioni. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni tipologia: parte di tipo diretto a nastro continuo, parte a trave rovescia




Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: porta metallica basculante materiale: porta metallica condi-

zioni: ottime

Pareti esterne materiale: muratura di elementi in calcestruzzo alleggerito condizioni: ottime



Impianti: Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento 2008 - 2010 Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note: Non è stata reperita una dichiarazione specifica per l'immobile. Esiste invece una dichiarazione di conformità di Parti comuni - Autorimesse ed impianto di terra in data 7 ottobre 2010 legata alla pratica di prevenzione incendi. Riscaldamento: Non Esiste impianto di riscaldamento.


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Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Note impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Esiste dichiarazione di conformità delle opere alle prescrizioni previste dalla Normativa di prevenzione incendi nonché la sussistenza dei requisiti di sicu-rezza antincendio di cui ai progetti approvati e/o presentati in data 27 gennaio 2012 Ascensori: L'immobile dispone di ascensore. Note ascensori: L'immobile è servito da ascensore condominiale di cui esiste dichiarazione di conformità CE in data 26 gennaio 2011 Informazioni relative al calcolo della consistenza: Si è proceduto ad un computo della consistenza dei fabbricati comprensiva degli spessori dei muri, sulla scorta del criterio denominato Sistema Italiano di Misurazione (SIM - TECNOBORSA SCpA 2000 – 2011) e delle indicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. La consistenza è così determinata:




16,58 1,00 16,58

16,58

16,58

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box Sottocategoria: Box Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2 SEM 2014 Zona: CENTRALE Tipologia: BOX Valore di mercato min (€/mq): 650 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: residenziale Stato conservativo: Normale Valore di mercato max(€/mq): 750



Per la determinazione del valore commerciale, si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni simili a quello in esame, tenendo presente la localizzazione, la consistenza, le caratteristiche urbanistiche ecc… L’analisi è stata condotta partendo dai dati forniti dagli operatori immobiliari attivi nella zona tenendo in considerazione i valori medi pub-blicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Il valore medio di


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riferimento individuato è stato parametrato alle condizioni effettive degli immobili deducendo i costi necessari per le opere di completamento.


Catasto di Piacenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza, Ufficio tecnico di Gra-gnano Trebbiense, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Le informazioni circa i prezzi di vendita degli immobili sono state reperite sia presso Agenzia Immobiliari che da Imprese di Costruzioni operanti sul territorio di Gragnano. Sono poi state visionate le banche da-ti dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio. Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.) I prezzi medi di vendita di garage vanno da 10000 euro per garage singoli a 20000 per garage doppi (due auto affiancate), come risulta dalle informazioni riferite sia dagli operatori immobilia-ri che dalle imprese di costruzioni


garage sub. 47. Il valore medio riferito dagli operatori immobiliari va da 10.000,00 per garage singoli a 20.000,00 per garage doppi (utilizzabili da due autovetture affiancate). Per garage di dimensioni analoghe a quello in oggetto, il valore sarà dunque pari a circa 600 € /mq. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)


garage 16,58 € 600,00 € 9.948,00





Riepilogo:



garage censito subalterno 47

Stalle, scuderie, rimesse, autori-messe [C6]

16,58 € 9.948,00 € 9.948,00







Allegati


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1. Immagine satellitare 2. Visura per soggetto 3. Stralcio di mappa 4. tipo di frazionamento e tipo mappale 5. elaborato planimetrico 6a. planimetria subalterno 16; 6b. planimetria subalterno 17; 6c. planimetria subalterno 20; 6d. planimetria subalterno 21; 6e. planimetria subalterno 22; 6f. planimetria subalterno 26; 6g. planimetria subalterno 28; 6h. planimetria subalterno 29 7a. planimetria subalterno 32; 7b. planimetria subalterno 33; 7c. planimetria subalterno 34; 7d. planimetria subalterno 39; 7e. planimetria subalterno 40; 7f. planimetria subalterno 41; 7g. planimetria subalterno 43; 7h. planimetria subalterno 44; 7i. planimetria subalterno 45; 7l. planimetria subalterno 47; 7m. planimetria subalterno 48; 7n. planimetria subalterno 49; 7o. planimetria subalterno 51; 7p. planimetria subalterno 54; 8. permesso di costruire 4/2008 9. Permesso di costruire 12/2010 10.Parere di conformità antincendio 11. SCIA Antincendio 12. scia antincendio Allegato 1 13. scia antincendio allegato 2 14. conformità imp. elettrico parti comuni 15. conformità ascensori 16. Richiesta certificato di conformità alloggi e box 17a. dichiarazioni di conformità ed ACE sub. 16; 17b. dichiarazioni di conformità ed ACE sub. 17, 17c. dichia-razioni di conformità ed ACE sub.20, 17d. dichiarazioni di conformità ed ACE sub.21, 17e. dichiarazioni di conformità ed ACE sub.22, 17f. dichiarazioni di conformità ed ACE sub.26, 17g. dichiarazioni di conformità ed ACE sub.28, 17h. dichiarazioni di conformità ed ACE sub.29 18a. dichiarazioni di conformità: sub. 32; 18b. dichiarazioni di conformità: sub. 33; 18c. dichiarazioni di con-formità: sub. 34; 18d. dichiarazioni di conformità: sub.39; 18e. dichiarazioni di conformità: sub.40; 18f. di-chiarazioni di conformità: sub.41; 18g. dichiarazioni di conformità: sub.43; 18h. dichiarazioni di conformità: sub. 44; 18i. dichiarazioni di conformità: sub.45; 18l. dichiarazioni di conformità: sub.47; 18m. dichiarazioni di conformità: sub. 48; 18n. dichiarazioni di conformità: sub.49; 18o. dichiarazioni di conformità: sub.51; 18p. dichiarazioni di conformità: sub.54 19. certificati di agibilità 20. certificato di collaudo opere in cemento armato 21. atto di cessione area al comune 22. atto di acquisto terreno e fabbricati 23. Regolamento di condominio 24. Insoluti condominio 25. Ispezioni ipotecarie 26. Cronistoria passaggi di proprietà 27. visure storiche 28. foto esterni condominio 29. fotografie alloggi 30. fotografie garage Data generazione: 27 - 07 - 2016

L'Esperto alla stima Andrea Milanese

Lotto: GARAGE SUB 43

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