La Stima Per Capitalizzazione Dei Redditi

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

La stima per capitalizzazione deiredditi

11.I. 2002


La stima per capitalizzazione

• La capitalizzazione dei redditi è l’operazionematematico-finanziaria che determinal’ammontare del capitale - il valore di mercato -dividendo il reddito netto che il capitale produce -Rn - per un saggio r che definiremo saggio dicapitalizzazione

Vm = Rn / r


Valore di mercato comeaccumulazione

• L’operazione implicita è l’accumulazione inizialedi un reddito costante, posticipato e illimitato

• Si tratta quindi di impiegare la formula primaillustrata assumendo n che tende a infinito.

• Sotto il profilo economico, la formula configura ilvalore di mercato di un dato immobile allastregua di qualsiasi capitale e reddito connesso– cfr. la stima di obbligazioni e azioni


Un assunto e tre condizioni

• L’assunto che è sotteso alla adozione dellaformula è che il mercato apprezzi il bene inragione del flusso di redditi e di un certosaggio di rendimento dell’investimento

• L’assunto è legato a tre condizioni:– che il reddito netto possa considerarsi certo,

posticipato, costante– che saggio e reddito siano forniti dal mercato– che la durata del flusso dei redditi sia illimitata


Teoria dell’ordinarietà e stimaper capitalizzazione

• La prima e la seconda condizione si congiungononel presupposto di ordinarietà dei parametriestimativi

• Si deve considerare il reddito netto ordinario,ovvero il reddito che l’immobile genera in unasituazione stazionaria, senza che elementieccezionali ne determinino variazioni verso l’altoo verso il basso, e lo stesso vale per il saggio dicapitalizzazione


Reddito lordo, spese, reddito netto

• Il reddito capitalizzabile o reddito netto è dato dalreddito lordo ordinario dell’immobile al netto ditutto le spese a carico della proprietà

Rn = Rl - S

• Il reddito lordo annuo dell’immobile non è altroche l’affitto annuale dell’immobile


Le spese in detrazione

De RossiMin Max Min Max Media Min Md Max

Manutenzione 2 4 4 8 4 2 3 4Assicurazione 0 0,5 1 2 0,5 0 0,5 0,5Amministrazione 0 3 2 4 0 0 2 3Servizi 2 5 5 8 0 2 3 5Sfitti e inesigibilità 1 4 2 3 0 0 3 5Reintegrazione 0 1 2 3 0,5 0 0,5 0,5Imposte 7 11 10 15 21 10 15 22

Forte De' Rossi Michieli Forte

Tutti i valori sono espressi in percentuali


La quota di reintegrazione• La quota di reintegrazione è quell’annualità costante e

posticipata che viene accumulata per un certo numero dianni allo scopo di costituire un capitale di entitàpredeterminata

Qre = C r / q n - 1• Se devo ristrutturare fra 10 anni un fabbricato per un

importo di 100 milioni, voglio conoscere la somma daaccantonare. Se il saggio è del 5%:

C r C * r Qre100.000.000 5% 5.000.000 7.950.457

qn qn - 11,628894627 0,628894627


Le imposte

• l’Ici, imposta comunale sugli immobili, chegrava sia sugli immobili che sulle aree edificabili– la base imponibile si calcola sul valore catastale– l’aliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia in

funzione delle decisioni di ciascun comune• L’Irpef, imposta sulle persone fisiche e l’Irpeg,

imposta sulla persone giuridiche– la base imponibile: il reddito dell’immobile– l’aliquota è determinata in base al reddito del

contribuente


Stima del saggio di capitalizzazione

• Procedimento sintetico• Si procede a confrontare i

redditi con i valori dimercato secondo laformula:

R1+R2+R3+…Rnr = ------------------------- V1+V2+V3+…Vn

• Procedimento analitico• Il saggio di

capitalizzazione sidetermina a partire da unsaggio medio di mercatoal quale si aggiungonoincrementi e decrementi

r = rm+ Σ Ii + Σ Di

• dove r è compreso fra il 2 e il

6%

E’ poco probabile che proceda aduna stima sintetica del saggio: sedispongo di simili dati, procedo aduna stima sintetica!


Incrementi e decrementi

• Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributiascendenti e discendenti che influenzano ilvalore del saggio di capitalizzazione– ad es: interventi presumibili di manutenzione

straordinaria , ubicazioni periferiche– al contrario: particolari pregi architettonici,

previsione di miglioramenti urbanistici• Orefice ha proposto di classificare le influenze

ascendenti e discendente in posizionali,intrinseche, posizionali intrinseche e produttive


Un caso di stima

• Un’abitazione assicura un affitto mensile di 2.000.000 liremensili

• Il saggio del segmento residenziale è del 4,0%• Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito

lordo

Reddito mensile lordo 2.000.000 Spese in detrazione 25%Reddito annuo netto 18.000.000 Saggio di capitalizzazione 4%Valore di mercato 450.000.000


Le attuali tendenze

• E’ prassi corrente considerare saggi direndimento lordi, esito del rapporto fra redditilordi e valore patrimoniale– così stimano i saggi il Consulente immobiliare e

Nomisma, ad esempio

• Il vantaggio è rappresentato dalla possibilità dievitare difficili e incerte stime delle spese indetrazione


I saggi nelle fonti ufficiali

• Un esempio di valoriforniti da GabettiAgency per gli immobilia destinazione terziariain due città:– tutti i valori sono

espressi in terminilordi: il reddito èlordoe quindi ilsaggio dicapitalizzazioneottenuto è lordo

Zone di pregio Semicentro Perif. terziariaTorinoUFFICIAffitto (L/mq/anno) 220 - 280 140 - 180 120-150Vendita (L/mq) 3.500-5.000 1.800-2.400 1.200 - 1.700Rendimento lordo 6-7 % 7 - 8% 8 - 9%

NEGOZIAffitto (L/mq/anno) 6.000 - 1.000 200 - 300Vendita (L/mq) 7.000 - 10.000 2.000 - 3.000Rendimento lordo 8 -10% 10%

PadovaUFFICIAffitto (L/mq/anno) 200-240 170-190 150 - 170Vendita (L/mq) 3.600 - 4.400 2.200 - 2.600 2.100 - 2.400Rendimento lordo 5,50% 6% 7%

NEGOZIAffitto (L/mq/anno) 600-900 200 - 300Vendita (L/mq) 7.000 - 11.000 2.500 - 3.500Rendimento lordo 8% 8,50%


Un caso di stima con valori lordi

• Un’abitazione assicura un affitto mensile di 1.500.000 liremensili

• Il saggio del segmento residenziale è del 5,0%– (i saggi lordi sono ovviamente sempre superiori ai saggi

netti!)

Reddito mensile lordo 1.500.000 Reddito annuo lordo 18.000.000 Saggio di capitalizzazione 5%Valore di mercato 360.000.000


La durata dei redditi

• La terza condizione indicata all’iniziorappresenta un’astrazione che appareaccettabile, entro certe condizioni

• Se i redditi sono limitati, la formula è laseguente:

Rn * (qn - 1) Vr

Vm = ------------------ + ----- r qn qn

dove Vr rappresenta il valore residuo dell’immobile


Un caso di stima per un immobilecon redditi limitati

• Un piccolo capannone industriale genera un reddito lordodi 2 milioni al mese di affitto

• Il saggio lordo del segmento immobiliare è del 7,5%• La durata di vita del capannone è di 20 anni

Reddito mensile 2.000.000 Reddito annuale 24.000.000 Valore se durata illimitata 320.000.000 Valore del primo addendo 244.667.793


La stima del valore residuo

• Appare delicata la stima del valore residuo deibeni alla fine del loro ciclo di vita

• Possiamo ipotizzare che, se i costi didemolizione sono di modesta rilevanza, ilproblema valutativo si riduce alla stima delvalore dell’area edificabile

• La valutazione dell’area deve tenere conto che sitratta di una stima a distanza di n anni

• Appare decisivo il riferimento al principio dellapermanenza delle condizioni


La stima dell’area fra 20 anni• E’ possibile ipotizzare che il valore di un’area sia

significativamente correlato al valore degliimmobili

• Dall’analisi dei valori del mercato immobiliarelocale deduciamo che, in valori costanti e quindi alnetto dell’inflazione, i valori non aumentanosignificativamente da una decina di anni

• (cfr slide successiva)• Il valore attuale dell’area può essere quindi

correttamente impiegato nella valutazione


Un caso nel Nord Est

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

160,00

1979b

1980b

1981b

1982b

1983b

1984b

1985b

1986b

1987b

1988b

1989b

1990b

1991b

1992b

1993b

1994b

1995b

1996b

1997b

indice def

Nel grafico è riportata la serie storica dei valori medidel mercato immobiliare di Padova in lire costanti

Dall’inizio degli anni ‘90, i valorisono costanti. La permanenza dellecondizioni ci impone di assumerequesto trend nelle nostre valutazioni


Valore residuo e valore di mercato

• Se i valori possono essere ipotizzati costanti nel tempo,allora il valore Vr è uguale al valore attuale dell’area

• Indagini di mercato rivelano che il valore dell’areaammonta a 64 milioni– Tale valore deve essere attualizzato con il fattore di sconto

q20Reddito mensile 2.000.000 Reddito annuale 24.000.000 Valore se durata illimitata 320.000.000 Valore del primo addendo 244.667.793 Valore residuo del bene ad oggi 64.000.000 Valore residuo attualizzato 15.066.441 Valore totale 259.734.234


I rischi della capitalizzazione• Le stime per capitalizzazione dei redditi possono risultare

aleatorie in quanto limitate variazioni del saggiopossono determinare significative variazioni delvalore

• L’esempio riportato evidenzia come partendo dallo stessovalore reddituale si possa giungere a valori molto diversi

Assunto uno stesso reddito da capitalizzare, un puntopercentuale determina una variazione percentuale del 25%

Reddito mensile Reddito annuo Saggio 1/r Valore di mercato1.200.000 14.400.000 0,05 20 288.000.000 1.200.000 14.400.000 0,045 22 320.000.000 1.200.000 14.400.000 0,04 25 360.000.000 1.200.000 14.400.000 0,035 29 411.428.571

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