LA DISCIPLINA DELL’ESTIMO...

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LA DISCIPLINA DELLrsquoESTIMO TERRITORIALE E

LA VALUTAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI TRA

URBANISTICA MERCATO ECONOMIA FINANZA

AD 2014

Quando ci si deve interessare allo studio del mercato dellrsquoedilizia abitativa eo non abitativa si puograve a volte anche omettere di prendere atto che la sfera di interesse disciplinare eo scientifica dellrsquoeconomista deve ineludibilmente intersecarsi con la sfera di interesse tecnico-scientifica dellrsquoUrbanista Tuttavia lrsquoesperienza accumulata finora rafforza perograve la convinzione di coloro che ritengono inscindibile per lo studio del mercato edilizio la stretta collaborazione tra le due discipline Economia ed Urbanistica Lrsquoeventuale mancato apporto di una delle due vanificherebbe qualsiasi serio studio afferente la formazione la trasformazione e lo sviluppo del nostro territorio quale noi conosciamo e nel quale ci troveremmo ad operare quali detentori di una conoscenza interdisciplinare che ci condurrebbe ad esprimere giudizi di stima sul valore di beni immobili in un contesto in cui il mercato che risulta spesso turbolento insidierebbe la razionalitagrave delle scelte degli operatori economici Da quanto finora detto discende quindi che non si possono affrontare problemi di ldquoestimo territoriale urbanordquo senza aver coltivato la disciplina urbanistica Solo attraverso la conoscenza storica e culturale della nascita e dello sviluppo delle cittagrave si possono comprendere in maniera non superficiale i risvolti sociali psicologici ed economici attraverso i quali gli uomini hanno lottato sofferto e conquistato ognuno quasi indipendentemente da tutti gli altri il diritto a fruire di un sito edificato allrsquointerno di una piugrave vasta aggregazione di manufatti artificiali chiamata ldquoCITTAgraverdquo Contrariamente alla economia agraria ove lrsquouso del suolo e la relativa rendita o meglio il relativo beneficio fondiario (Bf) egrave legato in modo quasi esclusivo alla fertilitagrave del suolo stesso quantunque essa possa essere migliorata dalla moderna tecnologia (impianti di irrigazione mezzi di

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Estimo Urbano e Territoriale - Progettazione Architettonica e Strutturale ndash Restauro Conservativo ndash Consolidamento Statico R O M A

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lavorazione fertilizzanti ecc) abbiamo che per lrsquoeconomia edilizia il valore dellrsquoarea di sedime non esiste in ldquorerum naturardquo Tale valore risulta strettamente connesso con la destinazione urbanistica che individuando ldquoper leggerdquo lrsquouso e la destinazione del suolo ne fa artificialmente variare il valoreprezzo da cui dipenderagrave in buona misura ldquoa cascatardquo il valoreprezzo del bene casa rimanendo in genere il ldquocosto di costruzionerdquo ndash cegraveteris pagraveribus - praticamente invariato rispetto al luogo ove si andragrave a costruire Poicheacute la destinazione urbanistica delle aree urbane egrave definita dagli Enti locali sia pure nel rispetto del quadro storico determinatosi e delle scelte della disciplina urbanistica il valore globale del bene edilizio discende dalle decisioni strategiche o di dettaglio della politica urbanistica Lrsquoincremento di valore che consegue unrsquoarea immessa in un processo produttivo nel passare da un originario uso agricolo ad una successiva destinazione edificatoria prende il nome di ldquorendita fondiaria urbanardquo Lrsquoattuale produzione insediativa caratterizzata dalla cronica prevalenza della domanda reale sullrsquoofferta egrave stata per la maggior parte sollecitata dalla vantaggiosa attualizzazione di tali rendite Troppo spesso perograve si egrave superficialmente trascurata lrsquoidoneitagrave degli insediamenti noncheacute la loro qualificazione che discende dallrsquoesistenza di quegli spazi esterni che LE CORBUSIER definiva ldquonaturale prolungamento degli spazi residenziali internirdquo La vita economica di unrsquoarea si conclude con la sua edificazione Il terreno a questo punto perde il suo carattere originario in quanto si trasfonde divenendone parte integrale ed inscindibile nellrsquoaggregato di elementi non naturali che costituiscono il ldquobene casardquo ed il suo valore rappresenta una componente essenziale del valore di mercato del fabbricato nel suo insieme A livello produttivo bisogna pertanto individuare per ogni area in relazione alle sue funzioni la dimensione la densitagrave il livello delle infrastrutture piugrave coerenti ed ottimali con lo sviluppo insediativo sotto lrsquoaspetto dei costi di urbanizzazione primaria e secondaria di realizzazione e di gestione Troppo spesso lrsquoUrbanista e lrsquoEnte locale sono condizionati nella decisione afferente la distribuzione dei valori edilizi sul territorio da argomenti non sempre razionali tali da indurli a decisioni spesso non in linea con una corretta gestione del patrimonio edilizio specie se proteso verso un vasto orizzonte temporale



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Di conseguenza il mercato delle aree si attiveragrave efficacemente per assicurare che ogni porzione di superficie urbanizzata sia occupata dalle attivitagrave che possano corrispondere ldquola renditardquo piugrave elevata Per concretizzare lrsquoindividuazione delle leggi mercantili che portano a tali conseguenze ci egrave drsquoausilio la disciplina dellrsquoESTIMO

- lrsquo ESTIMO Si vuole che lrsquoEstimo sia lrsquoarte di gestire e dominare i metodi di indagine socio-economico-statistico-matematici al fine di determinare il valore ndash espresso in moneta ndash dei beni economici i quali avendo ognuno una specifica peculiaritagrave mancano quasi sempre di precisi riferimenti di mercato Lrsquooggettivazione del giudizio di stima egrave ineludibile in quanto essa consente di individuare quei valori economici che escludono le opinioni soggettive dellrsquoEstimatore noncheacute quelle delle eventuali parti interessate consentendo quindi la formulazione di un giudizio riguardante quel valore che rappresenta lrsquoespressione della generalitagrave dellrsquouniverso degli operatori economici Possiamo allora riprendere tra le varie definizioni offerte da prestigiosi autori quella proposta da Carlo Forte che mirabilmente sembra riassumerle tutte

ldquohellipla disciplina dellrsquoEstimo egrave quel momento della scienza economica che sancisce i principi logici e metodologici che consentono la motivata oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici espresso in monetardquo

Possiamo oggi tranquillamente aggiungere che la formulazione del ldquogiudizio di valorerdquo deve essere altresigrave ldquoconvincenterdquo ed enunciata con proposizioni ldquobrevi semplici e pianerdquo

ldquoFrustra fit per plura quod fieri potest per pauciorardquo1 (egrave inutile fare con piugrave quello che si puograve fare con meno)

La Scuola di Estimo Italiana si egrave formata nel tempo ed oggi ha raggiunto livelli di raffinata eccellenza grazie alla cultura economica tramandataci dai ldquoPadri Fondatorirdquo del pensiero economico

1 Vedi il ldquoIl rasoio di Occamrdquo

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La Toscana unitamente ai Ducati limitrofi (Parma Piacenza Modena etc) egrave stata lrsquoofficina che ha forgiato il ldquosapere economicordquo fin dal medio evo NellrsquoEstimo Fiorentino del 1288 si prescriveva che la stima dei beni fosse fatta ldquosul valore piugrave basso dei frutti o prodotti ritraendone la rendita che poi riducevasi a ragione del cinque ed anche del sei per cento a capitale ed in questo modo ritrovarsi il valsente che modernamente dicesi valore capitalerdquo E sempre nei territori Tosco-Emiliani come ci dice SEBASTIANO DI FAZIO nel XVIIIdeg secolo lrsquoagricoltura attraversava un periodo di particolare disagio e le cause di ciograve venivano individuate nel fatto che gran parte della terra era di proprietagrave della Chiesa degli Enti pubblici e della Corona Ciograve posto uno dei rimedi atti a risollevare lrsquoagricoltura veniva individuato dagli economisti toscani dellrsquoepoca nellrsquoabolizione dei fidecommessi della manomorta ecclesiastica noncheacute degli altri vincoli di natura feudale attraverso una serie di riforme miranti a frazionare la terra in possesso del Granduca della Chiesa e degli Enti pubblici escludendone con ogni mezzo lrsquoaccaparramento da parte dei ricchi proprietari monopolizzatori Queste idee degli economisti toscani trovarono parziale accoglimento nel progetto di Costituzione del 1782 voluto dal Granduca Leopoldo Ideg Lrsquoarticolo 35 di detta Costituzione disponeva laquoNon potragrave farsi alienazione veruna del patrimonio della Corona e neppure di quello regio neacute in tutto neacute in parte senza equivalente rinvestimento in fondi cauti e sicuri salvo da questa disposizione il continuare lrsquoallivellazione e vendita dei beni stabili non destinati al servizio ed uso della Corte poicheacute in questa parte la detta allivellazione ed alienazione dei beni stabili si dovragrave compiere sul piede a norma giagrave intrapresa essendo stata nostra principale intenzione in tale operazione il promuovere la prosperitagrave della campagna mediante lo stabilimento di famiglia rurale libera dalla dipendenza colonica opposta allrsquoavanzamento dellrsquoindustria e della popolazioneraquo Da questo vasto movimento riformatore come abbiamo giagrave detto trasse origine la vendita dei boschi della pubblica amministrazione e conseguentemente la disputa tra gli attualisti ed i suscettivisti La questione rivestiva unrsquoimportanza talmente grande che nella stessa fu chiamata in causa anche lrsquoAccademia fiorentina dei Georgofili la quale nellrsquointento di veder progredire lrsquoarte delle stime e contemporaneamente di comporre la contesa e chiarire una volta per tutte le idee sullrsquoargomento tanto dibattuto nel 1779 decideva di bandire un pubblico concorso per il



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conferimento di un premio di 25 zecchini da assegnare allrsquoautore della migliore memoria sul seguente quesito laquoSe nelle stime dei fondi urbani e rustici sia da valutarsi la loro suscettivitagrave a crescere di valore in quali casi e in quale misuraraquo

Il premio fu assegnato ad ADAMO FABBRONI nel 1784 per la valida memoria presentata favorevole al principio della suscettivitagrave Uno dei primi trattatisti di estimo della seconda metagrave del 1800 che analizzograve il problema che oggi si discute in termini meno assoluti e piugrave realistici fu il modenese EUGENIO CANEVAZZI il quale nel suo Trattato di Agrotimesigravea riassunse le fasi della disputa e le opinioni dei piugrave autorevoli contendenti ed espose il suo pensiero ndash che ancora oggi si dimostra accettabile ndash nei seguenti termini laquohelliptutti i metodi di stima si rivolgono al futuro e contemplano lrsquoattualitagrave siccome causa del reddito futuro Ora chi dice di stimare la sola attualitagrave non istima lrsquoattualitagrave ma il passato e pone questo passato qual limite al futuro hellipraquo

La Toscana esportograve il proprio pensiero economico e riformatore anche nel napoletano ove il fiorentino Bartolomeo Intieri amministratore delle tenute napoletane dei Corsini e quindi dei Medici a totali sue spese dotograve Napoli nel 1754 della prima cattedra europea di economia e commercio affidandola allrsquoamico Antonio Genovesi (autorevole e prestigioso esponente dellrsquo illuminismo napoletano) e ottenendo che dopo di lui lrsquoinsegnamento fosse affidato a laici ed impartito in lingua italiana restandone esclusi i religiosi regolari Tutti noi siamo tributari allrsquoEmilia alla Toscana ed in particolare alla cittagrave di Firenze del moderno Estimo della Scuola Italiana disciplina che si egrave affermata culturalmente ben prima di Adam Smith anche in quella che tradizionalmente si egrave sempre ritenuta essere la culla dellrsquoeconomia moderna lrsquoInghilterra Tra la fine del XVIIIdeg secolo e lrsquoinizio del XIXdeg assistiamo ad una notevole evoluzione della disciplina estimativa (quasi esclusivamente agronomica) ed alla pubblicazione di numerosi scritti sullrsquoargomento delle valutazione scritti che si caratterizzano spesso per il contenuto reciprocamente aggressivo dei vari autori verso i colleghi estimatori accusati senza mezzi termini di essere ermetici empirici striminziti ignoranti etc Nella sostanza la disciplina estimativa rimane statica e prevalentemente agraria fino al primo quarto del XXdeg secolo in unrsquoItalia caratterizzata da due velocitagrave sostenuta nel Nord anche se in modo pragmatico e meno



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raffinato lenta e pigra nel Sud ma caratterizzata da unrsquoaurea teorica colta riflessiva filosofica Nei fatti non si puograve non notare come il pensiero economico del Settecento si sia sviluppato anche se solo in maniera astratta maggiormente nellrsquoItalia meridionale territorio che continuava ad essere a causa anche della precedente dominazione spagnola unrsquoarea ldquoeconomicamente depressardquo Ma questo discorso ci porterebbe troppo lontano e ci allontanerebbe dallrsquoargomento che ci preme esaminare

METODO DI STIMA ECONOMICO TRADIZIONALE (FONDAMENTI DOTTRINARI)

Il ldquo terreno rdquo o meglio ldquolrsquoarea di sedimerdquo egrave il primo fattore della produzione che si pone alla nostra attenzione nel momento in cui inizia il ciclo del processo produttivo edilizio insediativo Abbiamo giagrave parlato della formazione della rendita fondiaria che i terreni dispiegano quando sono in procinto di assurgere dallo ldquostatusrdquo agricolo-rurale allo ldquostatusrdquo di terreno edificabile a seguito dellrsquoinevitabile espansione della cittagrave e conseguente loro rarefazione Unrsquoarea puograve definirsi edificabile quando una accentuata domanda insediativa spinge gli Enti locali (Comuni) a inserirla attraverso la relativa destinazione di Piano in un comprensorio territorialmente ben definito La Normativa urbanistica definisce nel contempo il ldquolegalerdquo sfruttamento quantitativo del suolo attraverso i cosiddetti indici urbanistici di densitagrave ed edificabilitagrave Siccome tali indici sono fondamentali per individuare la potenzialitagrave del fattore suolo ad essere edificato e conseguentemente indicano indirettamente il valore economico del suolo stesso riteniamo soffermarci brevemente sulla formazione dei prezzi eo valori dei suoli Ersquo indispensabile nel momento in cui si passa a riguardare il bene edilizio come una realtagrave facente parte della cultura economica e sociale di un Paese pensare a tale bene edilizio come parte integrante di ben piugrave ampio contesto composto da norme generali e particolari che regolano lrsquoorganizzazione che sovrintende alla vita al progresso e allo sviluppo di una Nazione composta da cittadini liberi Per quanto attiene alla realizzazione di una casa un borgo un paese una cittagrave etc puograve essere utile esemplificare lrsquointero discorso a livello edilizio



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studiando la genesi la realizzazione lrsquouso la commercializzazione di un edificio Un edificio residenziale puograve essere immesso sul mercato con diversi obiettivi Alla sua funzione di soddisfare la domanda abitativa corrisponde un ldquovalore di mercatordquo a quella di essere costruito ex novo corrisponde un ldquovalore di costordquo a quella di essere ristrutturato in una altro piugrave moderno e funzionale un ldquovalore di trasformazionerdquo a quella di essere frazionato in piugrave unitagrave abitative o di essere accorpato ad altro edificio per lrsquoottimizzazione delle attivitagrave produttive eo direzionali un ldquovalore complementarerdquo e a quella di essere sostituito in uno scambio da immobile analogo dispiegante utilitagrave affine un ldquovalore di surrogazionerdquo I vari valori di stima in una normale situazione di mercato si differenziano dunque uno dallrsquoaltro Un fabbricato di nuova costruzione infatti avragrave un ldquovalore di mercatordquo superiore al ldquovalore di costordquo sopportato per produrlo Se cosigrave non fosse lrsquoimprenditore avrebbe lavorato senza profitto o addirittura in perdita Analogo egrave il discorso per un fabbricato ristrutturato il cui ldquovalore di mercatordquo saragrave superiore al valore iniziale maggiorato dei costi sostenuti per la ristrutturazione (ldquovalore di trasformazione)rdquo Come anche diversi saranno i rapporti di complementarietagrave produttiva fra le parti che compongono un immobile e il bene nella sua interezza con un ldquovalore complementarerdquo diverso dal ldquovalore di mercatordquo Quando il mercato tende al teorico regime di concorrenza perfetta lrsquoequilibrio di mercato che consegue tende a far coincidere tutti i valori con il valore di mercato In tale particolare circostanza infatti i prezzi di una determinata categoria di beni analoghi per prestazioni e qualitagrave tendono a coincidere In tale regime i prezzi di mercato tendono a equivalere ai costi di costruzione sopportati dalla gran parte degli imprenditori che si trovano costretti ad operare a livello marginale Per gli operatori marginali infatti i profitti tendono ad annullarsi e il valore di costo e il valore di trasformazione tendono a coincidere con il valore di mercato La stessa situazione si riscontra sia per il valore complementare che per il valore di surrogazione Il primo percheacute i rapporti di complementarietagrave produttiva fra le parti che compongono un bene tendono reciprocamente a identificarsi il secondo per il fatto che se alcuni beni coincidono la stessa



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coincidenza deve essere raggiunta da altri beni ad essi perfettamente surrogabili 2 Nel caso teorico di coincidenza di tutti i valori con il valore di mercato egrave possibile utilizzare i vari criteri di stima come metodi per individuare il valore di mercato Il ldquovalore di mercatordquo puograve essere considerato un ldquocriterio di stimardquo al di sopra degli altri che ad esso sono logicamente riconducibili Difatti il valore di costo corrisponde alla somma dei valori di mercato dei fattori che intervengono nella produzione Il valore complementare a sua volta risulta dalla differenza fra il valore di mercato di un aggregato di beni legati da un rapporto di complementarietagrave produttiva e il valore di mercato di una parte smembrata del complesso E in ultimo per il valore di surrogazione piugrave che di riconducibilitagrave si puograve parlare di identitagrave trattandosi dellrsquoindividuazione del valore di mercato di un bene ad esso surrogabile 3 Il valore di mercato di un ipotetico fabbricato infatti si puograve ottenere addizionando al valore dellrsquoarea la sommatoria dei costi di costruzione e le quote di profitto ordinario dellrsquoimprenditore-promotore Il valore dellrsquoarea viceversa si puograve ottenere sottraendo al futuro probabile valore di mercato del suddetto fabbricato i costi di costruzione e la quota di profitto ordinario spettante allrsquoimprenditore-promotore (tale procedimento non egrave altro che un valore di trasformazione) Il costo tecnico di costruzione si ottiene infine sottraendo al valore di mercato del fabbricato il valore dellrsquoarea e la quota di profitto ordinario spettante al promotore o committente dellrsquoiniziativa Come egrave facile comprendere tutte le analisi tendenti ad individuare i vari costi di realizzazione di unrsquoopera sotto tutti gli aspetti possibili rivestono grandissima importanza in quanto intervengono in maniera determinante sulle decisioni finali degli investitori i quali in base ai risultati delle surrichiamate analisi sono portati a dare attuazione o a soprassedere ad intraprendere iniziative economiche che nel bene o nel male andrebbero a coinvolgere gli interessi della collettivitagrave (giudizio di convenienza) Andremo perciograve subito ad approfondire le problematiche afferenti lrsquoindividuazione dei vari costi da affrontare nella realizzazione degli edifici

2C Forte B de Rossi ndash Principi di Economia ed Estimo ndash Milano 1974 3 N Famularo ndash La stima dei fabbricati ndash Bologna 1975



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Il primo investimento nellrsquoambito di una produzione insediativa corrisponde allrsquoacquisizione dellrsquoarea legalmente edificabile il secondo alle realizzazioni delle opere di urbanizzazione primaria il terzo alla costruzione delle residenze il quarto alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria Per quantificare il primo tipo di investimento in gran parte dei casi si utilizza il valore di mercato mentre per gli altri tre si utilizza il valore di costo Il valore di costo di un bene sia di unrsquoopera di urbanizzazione sia di una residenza si ottiene sommando tutte le spese che si devono sostenere per realizzarlo Le principali di tali spese sono

1) costo dei materiali e dei beni necessari alla costruzione 2) costo del personale suddiviso in salari e stipendi 3) costo dei capitali monetari impiegati nella costruzione 4) ammontare delle imposte e delle tasse 5) quote di ammortamento e manutenzione dei beni strumentali 6) spese di esercizio (combustibili lubrificanti elettricitagrave ecc) 7) quote di assicurazione per coprire i rischi assicurabili

Tale somma corrisponde al costo puro al netto degli utili e dei rischi imprenditoriali Se si vuole invece conoscere il costo che deve affrontare un ente appaltante per realizzare una determinata opera ai suddetti costi bisogna aggiungere lrsquoutile ordinario comprensivo dei rischi drsquoimpresa spettante al costruttore La stima del valore di costo fra le tante esperienze estimative egrave quella che richiede allrsquoestimatore un maggior bagaglio di conoscenze tecniche Il valore di costo puograve essere stimato come per altri criteri estimativi con il procedimento sintetico diretto parametrico o con quello diretto analitico-contabile A differenza del valore di mercato perograve il risultato che si consegue attraverso i due procedimenti non raggiunge lo stesso livello di attendibilitagrave Il procedimento sintetico diretto parametrico ci fornisce dati non rigorosi ma facilmente gestibili ed immediatamente confrontabili mentre quello diretto analitico-contabile dati esatti e dettagliati ma indifferenziati frazionati e dispersi Inoltre quando dobbiamo fare una preventivazione sommaria o quando siamo in assenza di una progettazione dettagliata possiamo tranquillamente stimare il costo di una costruzione ricorrendo al procedimento sintetico diretto che si basa sulla comparazione dei costi di



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costruzione di beni analoghi a quello da stimare Volendo invece eseguire una stima esatta e dettagliata possiamo prevedere il costo di costruzione attraverso il computo metrico estimativo che corrisponde al procedimento diretto analitico-contabile Una stima sommaria o particolareggiata puograve servire a esaminare preventivamente le fattibilitagrave di unrsquooperazione immobiliare o per inserire in un bilancio preventivo di una pubblica amministrazione una previsione di spesa per realizzare una determinata opera mentre una stima dettagliata puograve servire per appaltare unrsquoopera per fare unrsquoofferta per risarcire un danno per calcolare le competenze professionali Il procedimento sintetico diretto si basa quindi sulla comparazione con i prezzi di costo noti reperiti sul mercato e di recente formulazione espressi attraverso parametri unitari di misura di opere analoghe Tali parametri di costo possono essere espressi in euromq di superficie utile euromc vuoto per pieno o eurovano per le opere edilizie oppure in euroml per un determinato diametro euromq per un certo spessore europosto letto europosto alunno o euroab per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria Moltiplicando il costo unitario noto riferito allrsquoopportuno parametro di misura per lrsquounitagrave di consistenza dellrsquoopera da stimare otteniamo in prima approssimazione la stima del valore di costo della stessa attraverso il procedimento sintetico diretto Il procedimento diretto analitico-contabile come precedentemente detto si elabora invece attraverso la redazione di un computo metrico estimativo che come abbiamo avuto occasione di rilevare egrave uno dei documenti fondamentali della progettazione esecutiva Per la redazione di tale elaborato bisogna disporre del progetto esecutivo completo di tutti i dettagli architettonici e costruttivi del capitolato speciale drsquoappalto delle analisi dei prezzi e dellrsquoelenco dei prezzi unitari Moltiplicando i prezzi unitari per le singole quantitagrave di lavoro si ottengono gli importi parziali che sommati uno allrsquoaltro ci forniscono il costo totale di costruzione dellrsquoopera Per lavori ordinari cioegrave per quelli che piugrave frequentemente si riscontrano sul mercato spesso non egrave necessario elaborare unrsquoapposita analisi dei prezzi potendosi utilizzare i dati dei tariffari ufficiali dei prezzi unitari di costo redatti dalle Camere di commercio da Ordini Professionali e da alcuni Enti Pubblici Per evitare difformitagrave nel rilievo e nella quantificazione delle lavorazioni che possono inficiare il risultato finale



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del computo metrico il capitolato speciale deve fissare le norme e i metodi di misurazione delle varie categorie dei lavori Tale normalizzazione serve a rendere oggettivo il risultato del computo metrico estimativo Il costo unitario di un lavoro e di conseguenza il costo totale non egrave fisso e costante ma egrave variabile ed influenzato da diversi fattori che sono rilevanti ai fini dellrsquoutilizzazione di unrsquoarea e che influenzano sia le scelte progettuali che le modalitagrave di esecuzione Unrsquoarea edificabile puograve essere destinata a uso residenziale produttivo commerciale direzionale o a servizi nel prevederne lrsquoedificazione bisogna rispettarne la destinazione drsquouso e nel rispetto di tale destinazione vanno soddisfatte le vocazioni naturali la potenzialitagrave economica e la sua collocabilitagrave sul mercato I costi che si affrontano in una produzione insediativa sono composti da costi fissi e da costi variabili in funzione della quantitagrave prodotta e quindi delle caratteristiche dimensionali di unrsquoopera Rapportando il costo totale con la quantitagrave prodotta otteniamo il costo unitario medio che egrave composto da unrsquoaliquota dei costi fissi decrescenti con lrsquoaumento delle quantitagrave prodotte (costi marginali decrescenti) e da una aliquota di costi variabili crescenti in maniera non proporzionale (costi marginali crescenti) con lrsquoaumentare delle quantitagrave Tale fatto influisce sui costi unitari che normalmente decrescono allrsquoaumentare delle quantitagrave prodotte sino a raggiungere una soglia ottimale superata la quale la tendenza si inverte e i costi ricominciano a crescere proporzionalmente con lrsquoaumento della produzione Tra le varie consistenze ne esisteragrave quindi una alla quale corrisponderagrave il minimo costo unitario La normativa urbanistica e le esigenze di mercato determinano anche le tipologie edificabili In base al contesto in cui lrsquoarea egrave inserita varieragrave lrsquoaccessibilitagrave la disponibilitagrave di spazi per i servizi e per lo stoccaggio dei materiali la facilitagrave di approvvigionamento dei materiali Tutti elementi questi influenti economicamente sullrsquoesecuzione In fase di esecuzione intervengono ulteriori elementi caratterizzanti il costo della costruzione come le modalitagrave di affidamento del lavoro lrsquoorganizzazione del cantiere il livello di meccanizzazione i tempi di esecuzione e le modalitagrave di pagamento noncheacute il livello degli interessi per le anticipazioni finanziarie da parte degli istituti di credito Ogni processo produttivo e nel caso in esame la produzione insediativa comporta una componente di rischio che influisce sul costo di



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produzione In base alle modalitagrave con cui viene affidato ed eseguito un lavoro il rischio si ripartisce fra le parti In un lavoro ldquochiavi in manordquo tutti i rischi vengono assunti dallrsquoappaltatore e tale fatto graveragrave sullrsquoofferta mentre in un lavoro eseguito ldquoin economiardquo la situazione si ribalta ed egrave il committente ad assumersi tutti i rischi legati allrsquoesecuzione del manufatto In altri casi i rischi vengono ripartiti fra i contraenti e i costi variano in funzione della quota di rischio che di volta in volta viene assunta dallrsquoappaltatore Lrsquoattuale tendenza verso lrsquoindustrializzazione incrementa i problemi relativi allrsquoorganizzazione del cantiere In funzione della conformazione dellrsquoarea e del manufatto da realizzare va studiato lrsquoimpianto e lrsquoorganizzazione del cantiere con lrsquoobiettivo di contenere la movimentazione interna dei materiali e di consentire il piugrave razionale utilizzo della mano drsquoopera a tutto beneficio dellrsquoeconomicitagrave dellrsquoiniziativa e della sicurezza In base alle caratteristiche proprie dellrsquoarea della costruzione e dellrsquoambito nel quale si opera si puograve raggiungere un livello piugrave o meno spinto di meccanizzazione con la possibilitagrave di ottimizzare da un punto di vista economico il rapporto fra i fattori della produzione capitale e lavoro Crsquoegrave da tenere inoltre presente che il livello di meccanizzazione dipende anche dalla dimensione e durata dei lavori dalla disponibilitagrave dal livello di qualificazione e costo della mano drsquoopera dalla conformazione dellrsquoarea dalle possibilitagrave di noleggio di mezzi drsquoopera dallrsquoincidenza delle quote di ammortamento e di manutenzione Bisogna tener presente inoltre che la valutazione del costo di costruzione di unrsquoopera sia in via preventiva che in fase esecutiva egrave unrsquooperazione estremamente importante e delicata non solo da un punto di vista tecnico e professionale ma anche a livello etico e morale - INDICI URBANISTICI Lo abbiamo giagrave detto ma ci piace ripeterlo il terreno egrave il primo ldquofattore della produzionerdquo che acquista rilevanza urbana nel momento in cui inizia il ciclo del processo produttivo edilizio insediativo Unrsquoarea pertanto puograve definirsi edificabile quando una accentuata domanda insediativa spinge gli Enti locali (Comuni) a inserirla attraverso la relativa destinazione di Piano in un comprensorio territorialmente ben definito prevedendo per



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tale area il ldquolegalerdquo sfruttamento quantitativo del suolo attraverso i cosiddetti indici urbanistici di densitagrave ed edificabilitagrave cui si egrave accennato in precedenza

- INDICI DI EDIFICABILITArsquo E DENSITArsquo

Esaminando alcuni recenti manuali e testi di urbanistica possiamo leggere le seguenti definizioni 4

- densitagrave abitativa rapporto tra abitanti di un territorio (espressa in abkmq) o di unrsquoarea (espressa in abha) e la sua superficie Rapporto tra popolazione residente e ldquoambito spazialerdquo e puograve essere fondiaria o territoriale La densitagrave abitativa egrave riferita a qualsivoglia ambito spaziale mentre quelle territoriali e fondiarie sono per lo piugrave urbane

- densitagrave comprensoriale sinonimo di densitagrave abitativa

- densitagrave di abitazione numero di alloggi in una data zona omogenea espressa in nha

- densitagrave di occupazione egrave la densitagrave abitativa riferita a un territorio vasto che contiene piugrave tipi di zone residenziali

- densitagrave di popolazione rapporto tra numero di abitanti di una zona e la sua superficie Se di tipo geografico egrave espressa in abkmq se di tipo territoriale in abha

- densitagrave di superficie rapporto tra la superficie complessiva di calpestio dei vari piani di tutti gli edifici e unrsquoarea data egrave espresso in haha o in mqmq Ovviamente gli ettari o i mq al numeratore sono quelli della sommatoria della superficie dei vari piani

- densitagrave di superficie totale rapporto tra la superficie complessiva di calpestio dei vari piani di tutti gli edifici e unrsquoarea territoriale o geografica data egrave espresso in haha o in mqmq

4 Luigi Falco ndash Lrsquoindice di edificabilitagrave ndash UTET 1999



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- densitagrave di superficie residenziale rapporto tra la superficie complessiva di calpestio dei vari piani di tutti gli edifici residenziali e unrsquoarea data egrave espresso in haha o in mqmq

- densitagrave di volume edificabile sinonimo di indice di cubatura

- densitagrave di volume edificato sinonimo di densitagrave edilizia

- densitagrave edilizia

rapporto tra i volumi edilizi e le superfici di pertinenza egrave espresso in mcmq si distingue in fondiaria e territoriale a seconda della superficie di riferimento

- indice di abitabilitagrave

rapporto tra la popolazione residente e superficie fondiaria o territoriale di un determinato ambito (generalmente il territorio comunale)

- indice di cubatura massimo rapporto consentito tra i volumi edilizi e le superfici di pertinenza egrave espresso in mcmq a seconda della superficie di riferimento puograve essere fondiario o territoriale (nel qual caso egrave espresso in mcha)

- indice di densitagrave assoluta sinonimo di indice di utilizzazione

- indice di densitagrave demografica rapporto tra il numero totale di abitanti dellrsquoarea urbanizzata e superficie della stessa egrave espresso in abha

- indice di densitagrave relativa rapporto tra superficie lorda abitabile (superficie di tutti i piani) e unitagrave di area di riferimento non fabbricata

- indice di edificazione sinonimo di indice di cubatura Il termine egrave relativo a qualunque limitazione (densitagrave sfruttamento copertura altezza distacco distanza o arretramento) imposta dal PRG per disciplinare lrsquoutilizzo di un lotto Sempre piugrave frequentemente viene usato per indicare lrsquoedificabilitagrave di un terreno edilizio e viene espresso in mqmq (si tratta dellrsquoindice superficiale) o mcmq (si tratta di un indice di edificabilitagrave volumetrico) puograve essere fondiario o territoriale



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- indice di fabbricabilitagrave rapporto tra volume costruibile e unitagrave di area si distingue in fondiaria e territoriale a seconda della superficie di riferimento Sinonimo di indice di cubatura o di densitagrave edilizia egrave espresso in mcmq o mcha

- indice di fabbricazione rapporto tra la sommatoria delle superfici di piano e la superficie del lotto espresso in mqmq o tra il volume e la superficie del lotto espresso in mcmq

- indice di sfruttamento massimo rapporto consentito tra il totale delle superfici dei piani e le superfici di pertinenza egrave espresso in mqmq a seconda della superficie di riferimento puograve essere fondiario o territoriale (nel qual caso egrave espresso in mqha)

- indice di utilizzazione rapporto tra la superficie lorda abitabile (superficie di tutti i piani) e unitagrave di riferimento

- indice di utilizzazione fondiario rapporto tra la massima superficie utile costruibile e la superficie territoriale

- indice di utilizzazione comprensoriale rapporto tra la superficie lorda massima abitabile e la superficie comprensoriale egrave espresso in mqmq

- indice di utilizzazione territoriale

rapporto percentuale tra la superficie edificabile (ovvero la superficie sulla quale possono essere costruiti gli edifici) e la superficie territoriale Rapporto tra la massima superficie utile costruibile e la superficie territoriale frequentemente espresso in mqha

- indice superficiario fondiario rapporto tra la superficie lorda di piano totale edificabile e la superficie del lotto

Le definizioni delle parole ldquodensitagraverdquo e ldquoindicerdquo costituiscono un problema di chiarezza degli attrezzi tecnici che vengono utilizzati in urbanistica problema che non egrave solo terminologico Si pensi ad esempio alla confrontabilitagrave dei vari PRG o anche solo alla loro lettura



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Indice superficiale e indice volumetrico La cultura tecnica ha sempre oscillato tra parametri volumetrici e superficiali pur con una prevalenza di quelli volumetrici sia per gli usi residenziali sia per quelli industriali Fino ad oggi nella maggioranza dei PRG gli usi residenziali sono stati misurati con parametri volumetrici e quelli industriali con parametri superficiali la situazione sta perograve lentamente cambiando Per gli usi residenziali si tende ormai ad utilizzare i parametri superficiali se infatti i parametri volumetrici hanno una piugrave immediata leggibilitagrave in termini di occupazione dello spazio fisico quelli superficiali consentono di essere piugrave chiari nelle questioni che riguardano le differenze di uso allrsquointerno dei singoli edifici Il ricorso ai metri quadrati anzicheacute ai metri cubi negli usi residenziali consente in effetti una facile comparazione tra interventi da effettuare su edifici di epoche diverse con altezze di interpiano differenti Indice di edificabilitagrave altezza e rapporto di copertura Indice di edificabilitagrave altezza e rapporto di copertura sono i tre parametri che vengono normalmente utilizzati nei PRG per definire la quantitagrave di volume edificabile su ciascun lotto di terreno Assumendoli tuttavia in maniera acritica con il significato che normalmente si attribuisce loro lrsquoindice di edificabilitagrave da solo senza il necessario apporto degli altri due non sembrerebbe sufficiente a dare indicazioni di tipo quantitativo per lrsquoedificazione Infatti dire che su un lotto egrave possibile costruire una quantitagrave determinata di metri quadrati (o metri cubi) di edificio non significa ancora nulla dal punto di vista fisico se non vengono stabilite anche le altezze e il rapporto di copertura

Indici di edificabilitagrave e calcolo della superficie lorda di piano (o del volume)

Superficie lorda di piano (o volume) sono gli elementi che al numeratore entrano nel rapporto che definisce lrsquoindice di edificabilitagrave

In termini generali la superficie lorda di piano (Slp) egrave la sommatoria delle superfici lorde di piano di ciascun piano dellrsquoedificio lrsquoaggettivo lordo sta a indicare che in urbanistica hanno rilevanza anche le superfici dei muri perimetrali e interni dellrsquoedificio (a differenza per esempio di quanto avviene nelle questioni legate allrsquoaffitto degli immobili o alla loro commercializzazione)



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Inoltre interessa la superficie di tutti gli spazi coperti e chiusi da muri su tutti i lati non quindi la superficie di terrazzi e balconi (che invece entrano nelle questioni connesse allrsquoaffitto e alla commercializzazione) Un ulteriore problema egrave costituito dalle superfici che non sono del tutto o in parte collocate al di sopra del piano di spiccato del terreno e che non di rado hanno usi primari come i locali accessori o pertinenziali dellrsquoedificio stesso (cantine depositi autorimesse etc) Un altro problema egrave infine costituito dalle scale che vengono sovente computate nella Slp se sono chiuse mentre non vengono considerate se sono ldquofredderdquo cioegrave se sono aperte ancorcheacute coperte Lagrave dove invece il volume egrave calcolato come un solido che emerge dal terreno nascono altri problemi che attengono alla definizione della quota di spiccato e del limite superiore dellrsquoedificio (la linea di gronda oppure lrsquoestradosso o lrsquointradosso dellrsquoultimo solaio di locali non pertinenziali ma quali sono i locali pertinenziali sopra lrsquoultimo piano abitabile) tra i quali calcolare lrsquoaltezza geometrica Tali specifiche sono riportate in genere nelle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) dei vari PRG Lrsquoutilizzo di indici superficiali anzicheacute volumetrici comunque diminuisce soltanto il numero dei problemi ma non elimina le ambiguitagrave che sono invece di norma riscontrabili in molti PRG Densitagrave e consumo di suolo Attraverso lrsquoindice di edificabilitagrave definito nei piani regolatori generali sono stati sanzionati i modi della crescita urbana cioegrave le modalitagrave concrete dellrsquooccupazione del suolo urbano in termini di edifici aventi forme e dimensioni corrispondenti a quegli indici Ciograve egrave avvenuto perograve non soltanto attraverso lrsquoindice poicheacute anche le destinazioni drsquouso possibili e le regole sulle altezze sui distacchi e distanze e sui rapporti di copertura influiscono sulla forma fisica degli edifici Certamente perograve lrsquoindice di edificabilitagrave ha un ruolo fondamentale nellrsquoindirizzare la costruzione verso certi tipi edilizi piuttosto che verso altri In prima approssimazione si puograve dire che elevati indici di edificabilitagrave fondiaria hanno spinto verso la costruzione della cittagrave densa e compatta mentre indici bassi hanno al contrario favorito espansioni urbane caratterizzate dalla presenza di edifici di bassa altezza e dallrsquoelevato consumo di suolo Unrsquoipotesi di progetto per lrsquoespansione delle cittagrave basata sostanzialmente sulla diffusione della casa unifamiliare con giardino con una rete di



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piccole strade di servizio e con indici di edificabilitagrave fondiaria alti dellrsquoordine dei 25 mcmq o 085 mqmq corrispondenti al massimo a 250 abha (ipotizzando che a un abitante corrispondano 100 mc o 33 mq di edificio) appare in questo momento piugrave gradita dallrsquoutenza che sovente decide di abbandonare i grandi complessi residenziali urbani per aree suburbane come lo stesso mercato edilizio tende a proporre Le ipotesi di elevati indici di fabbricabilitagrave partono dallrsquoesigenza di non consumare eccessivamente il territorio che egrave una risorsa non rinnovabile e che egrave in genere un territorio agricolo di buona qualitagrave sia al fine di contenere il costo dei servizi a rete sia con lrsquoobiettivo di salvaguardare il paesaggio agricolo nellrsquoimmediato intorno delle cittagrave Il consumo del suolo urbano ha infatti due valenze importanti

- il costo dei servizi a rete (strade e trasporti pubblici e infrastrutture per il gas lrsquoacqua potabile la fognatura lrsquoelettricitagrave il telefono) che non egrave linearmente crescente allrsquoaumentare delle relative unitagrave di misura (che sono lineari) ma che ha valori di soglia al di sopra delle quali occorrono nuovi consistenti investimenti per poterle incrementare

- la perdita di paesaggi storicamente consolidati attraverso il lavoro dellrsquouomo paesaggi che con i filari degli alberi i corsi drsquoacqua necessari per lrsquoagricoltura i manufatti dispersi nelle campagne (edicole e altri oggetti del culto ecc) hanno una notevole importanza nel definire il limite degli insediamenti

- Indici di edificabilitagrave e mercato immobiliare

Lrsquoindice di edificabilitagrave insieme alla classificazione degli usi del suolo egrave stato ndash almeno in Italia ndash lo strumento attraverso il quale il piano urbanistico egrave intervenuto nello strutturare il mercato immobiliare urbano Indice di edificabilitagrave e uso del suolo hanno definito diritti e valori fondiari certi per i proprietari e determinato sperequazioni tra quelli ai quali il piano assegnava un valore conseguente alla possibilitagrave di effettivamente edificare e quindi garantiva la commerciabilitagrave delle aree sul mercato e gli altri ai quali il piano assegnava una destinazione pubblica (per servizi per strade ecc) e toglieva quindi la possibilitagrave di commercializzare le proprie aree andando contro il principio ormai largamente condiviso per cui tutti i suoli urbani sono di per seacute edificabili (Vedi negli aspetti economici il ldquoValore mancatordquo) Ciograve che in maniera molto chiara e diretta definisce lrsquoindice di edificabilitagrave allrsquointerno di classi omogenee di destinazioni drsquouso egrave proprio



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il valore economico del terreno Lrsquoindice definisce diritti edificatori e per questo consolida il valore economico dei suoli urbani che ldquovalgonordquo per lrsquouso che vi egrave consentito fare e per la quantitagrave di edificazione che egrave effettivamente realizzabile Al proprietario che intende alienare un terreno e al potenziale acquirente interessa soltanto sapere qual egrave lrsquouso previsto e ldquoquantordquo si puograve costruire su un dato terreno cosa che egrave fissata proprio dallrsquoindice di edificabilitagrave (e soltanto da questo) a nessuno in questa fase del processo interessa il ldquocomerdquo Nel mercato dei suoli egrave infatti usuale fissare i prezzi non solo in base ai metri quadrati del terreno ma anche in proporzione ai metri quadrati di solaio o sui metri cubi di edificio realizzabili su quel terreno secondo lrsquoindice di edificabilitagrave che il PRG fissa Il ldquocomerdquo che egrave invece definito dallrsquoaltezza eo dal rapporto di copertura oltre che da altre regole del piano (relative alla morfologia urbana alle tipologie edilizie agli elementi figurativi degli edifici ecc) egrave cosa che interessa invece al promotore immobiliare che puograve sperare di utilizzare rendite differenziali che provengano dalla qualitagrave dellrsquointervento al progettista che dovrebbe sentire la responsabilitagrave delle questioni formali inerenti il progetto allrsquoacquirente del prodotto edilizio che ha dei bisogni relativamente alla propria abitazione e allrsquoambiente in cui vivragrave e agli utenti della cittagrave che sempre piugrave esercitano opzioni qualitative sullrsquoambiente complessivo in cui vivono e lavorano Tutti questi soggetti infatti hanno aspettative desideri e preferenze relative alla qualitagrave dellrsquoambiente che hanno ben poco a che fare con il solo indice di edificabilitagrave - Indici di edificabilitagrave e cittagrave in trasformazione

Per concludere tutta la problematica legata alla suscettivitagrave edificatoria del suolo possiamo dire che lrsquoindice di edificabilitagrave egrave stato lo strumento tecnico appropriato per regolamentare lrsquoespansione delle cittagrave nel nostro Paese lrsquoepoca del grande incremento dello sviluppo urbano ha coinciso infatti con il periodo in cui egrave stato messo a punto lrsquoindice di edificabilitagrave come parametro numerico fisso I piani della cosiddetta prima e seconda generazione hanno utilizzato lrsquoindice di edificabilitagrave in maniera quasi esclusiva per definire i diritti edificatori dei proprietari cioegrave quanto realmente essi potevano costruire utilizzando invece altri attrezzi dellrsquourbanista (le altezze i distacchi il rapporto di copertura ecc) per delineare lrsquoimmagine fisica degli interventi



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di espansione previsti in particolare i piani della prima generazione avevano indici di edificabilitagrave molto alti Le norme e le regole sullrsquoedificabilitagrave avevano comunque in realtagrave un valore subordinato rispetto allrsquoindice di edificabilitagrave che era lrsquoelemento primario e inderogabile Oggi il tema dellrsquoespansione non egrave piugrave attuale in molte cittagrave italiane soprattutto in quelle di grande dimensione e in quelle inserite nelle aree metropolitane sia percheacute la domanda di nuove abitazioni da parte della popolazione non cresce piugrave con il tasso dei passati decenni sia percheacute in taluni casi non esiste piugrave suolo urbano ancora da utilizzare e questo discorso vale bene anche per quasi tutta lrsquoEuropa egrave comunque anche vero che negli insediamenti minori o in quelli turistici il problema dellrsquoespansione egrave ancora attuale anche se sono contemporaneamente presenti i problemi dellrsquointervento sulle cittagrave esistenti Si puograve tuttavia affermare in termini generali che in questo momento vi egrave soprattutto la necessitagrave di intervenire sul tessuto urbano esistente sia con cambiamenti di destinazione drsquouso sia con la sostituzione di edifici occorrono quindi nuovi strumenti tecnici attraverso i quali rendere coerenti le nuove edificazioni con ciograve che giagrave esiste sul loro contorno eo regolamentare il recupero del patrimonio edilizio esistente e il patrimonio di aree dismesse e divenute sterili dal punto di vista economico - Destinazioni drsquouso e valore delle aree edificabili

Oltre agli indici di fabbricabilitagrave la destinazione drsquouso che il PRG indica per le costruzioni in una data e ben individuata zona territoriale comunale riveste rilevante e complementare valenza ai fini dellrsquoindividuazione del valore economico dellrsquoarea su cui lrsquoEsperto puograve essere chiamato ad esprimere un giudizio di valore Ersquo noto che salvo specifiche prescrizioni lrsquoedificazione nei vari Comuni deve rispondere di massima a particolari norme generali Ersquo noto altresigrave che i piani particolareggiati di esecuzione e gli altri strumenti di attuazione del PRG di iniziativa comunale o di iniziativa privata sono approvati nelle forme modalitagrave e procedure previste dalle disposizioni legislative e dai regolamenti in vigore al momento della stima o a quello cui la stima fa specifico riferimento Nei piani particolareggiati e negli altri strumenti attuativi del PRG troviamo indicate normalmente le destinazioni drsquouso obbligatorie e nei casi in cui si renda necessario quelle facoltative



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Le conseguenti specifiche destinazioni drsquouso dei fabbricati o di parti di essi devono risultare in genere da atto di vincolo trascritto presso le Conservatorie generali dei beni immobili cui egrave subordinato il ldquopermesso di costruirerdquo noncheacute le autorizzazioni di abitabilitagrave di agibilitagrave e di esercizio

Negli strumenti di attuazione del PRG le destinazioni drsquouso che normalmente troviamo sono generalmente le seguenti residenziale non residenziale (negozi) non residenziale (tutte le altre)

RESIDENZIALE 1) abitazioni NON RESIDENZIALE (NEGOZI)

2) esercizi commerciali ed esercizi paracommerciali al dettaglio (come bar ristoranti tavole calde farmacie rivendite di sali e tabacchi) botteghe per attivitagrave artigiane non moleste (come lavanderie parrucchieri barbieri sartorie ecc scuole guida)

3) attivitagrave amministrative di servizio (come agenzie di banche istituti di credito e di assicurazione agenzie turistiche e di viaggio agenzie di pratiche ambulatori medici e veterinari ecc

NON RESIDENZIALE (TUTTE LE ALTRE)

4) sedi di grandi societagrave banche e istituti 5) uffici privati e studi professionali 6) botteghe per attivitagrave artigianali di servizio come idraulico fabbro

falegname tappezziere carrozziere meccanico elettrauto ecc con superficie totale non superiore a 400 m2

7) alberghi pensioni motels ostelli per la gioventugrave case per ferie per i quali sono prescritte autorizzazioni amministrative di esercizio secondo le leggi in materia

8) edifici ed attrezzature per il culto la cultura lo spettacolo il tempo libero lo sport

9) sedi di giornali quotidiani 10) servizi pubblici di carattere cittadino 11) servizi pubblici di carattere locale (di quartiere) 12) servizi privati (scuole case di cura convivenze impianti sportivi

ecc)



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13) edifici e complessi destinati a servizi vari di interesse nazionale regionale provinciale o cittadino stazioni ferroviarie aeroporti autostazioni eliporti

14) impianti sportivi per competizioni 15) impianti stabilimenti e opifici) artigianali escluse le botteghe

aventi carattere artigianale 16) impianti (stabilimenti e opifici) industriali 17) depositi e magazzini non di vendita 18) depositi e magazzini non di vendita ubicabili nei locali sotterranei e

terreni di edifici aventi altre utilizzazioni 19) esercizi commerciali allrsquoingrosso 20) autorimesse autosili parcheggi in elevazione Nei piani particolareggiati troviamo inseriti generalmente ulteriori previsioni e norme soprattutto per quanto riguarda i centri commerciali allrsquoingrosso e al dettaglio e i grandi esercizi di vendita con superficie utile superiore a circa 1500 m2 Lrsquoinsediamento di esercizi commerciali egrave soggetto altresigrave alle previsioni del ldquopiano di sviluppo e di adeguamento della rete di vendita comunalerdquo Al fine di chiarire la distribuzione delle varie destinazioni drsquouso dei fabbricati in sede di piano particolareggiato si riportano le grandezze corrispondenti alle varie densitagrave comprensoriali con i significati appresso indicati grandezze indicative che in linea di massima vengono assunte dai grandi Comuni ( gt 300000 abitanti)

1deg Densitagrave

comprensoriale territoriale

abha

2deg Indice di

fabbricabilitagrave comprensoriale

m3m2

3deg Indice di

utilizzazione comprensoriale

m2m2

4deg 5deg Aree pubbliche

(servizi verde parcheggi) Zone

120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010

251 timesdeg 1deg x 22 1deg x 18 20 016 00500 440 360 35 028 00875 770 630 50 040 01250 1100 900 70 056 01750 1540 1260 80 064 02000 1760 1440 100 080 02500 2200 1800 140 112 03500 3100 2520 150 120 03750 3300 2700 200 160 05000 4400 3600 250 200 06250 5500 4500 300 240 07500 6600 5400



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ove

120572 zone di sistemazione edilizia e viaria 120573 zone di espansione urbana 120574 zone di ristrutturazione urbanistica 120575 zone di insediamenti misti (direzionali terziari servizi e residenze) Per laquodensitagrave comprensorialeraquo (col 1deg) si intende il rapporto fra il numero massimo ammissibile di abitanti e la superficie dellrsquointero comprensorio espressa in ha Per laquoindice di fabbricabilitagrave comprensorialeraquo (col 2deg) si intende il rapporto tra il volume lordo massimo edificabile (80 mcab) espresso in m3 e la superficie comprensoriale espressa in m2 Per laquoindice di utilizzazione comprensorialeraquo (col 3deg) si intende il rapporto fra la superficie lorda massima abitabile (25 m2ab) espressa in m2 e la superficie comprensoriale espressa in m2 Per le aree pubbliche (col 4deg) per le zone 120572 120573 120574 120575 e (col 5deg) per le altre zone) si intende la superficie minima da destinare a servizi verde e parcheggi pubblici per ogni ettaro di comprensorio in base agli indici stabiliti dal DL 2 aprile 1968 n 1444 (450 m2ab per scuole 2 m2ab per altri servizi 9 m2ab per verde 250 m2ab per parcheggi) Si deve precisare che per quanto riguarda i parcheggi normative successive hanno imposto per le nuove costruzioni un incremento degli standards fino a prevederne il raddoppio Alle aree pubbliche di cui sopra si aggiungono di norma tutte quelle relative alla viabilitagrave alle piazze agli spazi pedonali e agli altri spazi pubblici la cui superficie varia a seconda delle esigenze e delle caratteristiche progettuali dei comprensori Detratti tutti gli spazi pubblici di cui ai due commi precedenti la superficie rimanente rappresenta quella destinata allrsquoedificazione privata ad uso residenziale e non residenziale al verde privato La cubatura realizzabile fuori ed entro terra per ciascun comprensorio in genere non supera quella risultante dal seguente prodotto

Vtot = (it middot Sc middot 9200) m3

ove

it egrave la densitagrave comprensoriale (abha)



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Sc egrave la superficie totale del comprensorio (ha)

9200 egrave la cubatura minima per ogni abitante (m3ab) comprendente la parte ad uso residenziale (80 m3) e la parte ad uso non residenziale (12 m3) pari al 15 del residenziale

Da tale volume si escludono in genere soltanto le cubature relative ai negozi Per gli edifici (o parte degli edifici) destinati alla residenza la somma delle superfici lorde abitabili non potragrave comunque superare lrsquoindice di utilizzazione comprensoriale corrispondente alla densitagrave fissata di massima in base alla attribuzione di circa 25 m2 per abitante

Tutto quanto sin qui esposto dimostra quanto il Tecnico Estimatore puograve fare per lrsquoottimizzazione dei giudizi di valore attribuibili al suolo quanto sia necessaria la sua opera per la gestione economica delle cittagrave in espansione e quanto la sua capacitagrave estimativa sia utile agli Urbanisti per una migliore gestione sociale e politica del territorio Il tutto potragrave permettere una operativitagrave sinergica tra i molti Esperti dei vari settori al fine di ottimizzare lrsquoallocazione delle scarse risorse disponibili puntando sulla sostenibilitagrave del sistema sociale attraverso gli interventi di trasformazione e di riuso che allrsquoinizio del 3deg millennio coinvolgono ormai la maggior parte dellrsquoattivitagrave pubblica e privata allrsquointerno dei centri urbani Lrsquoanalisi estimativa riguarda appunto le circostanze di alienazione coattiva di beni da destinare alla collettivitagrave e il significato che deve assumere il ldquogiusto prezzordquo che compare nelle modalitagrave per la determinazione delle indennitagrave di esproprio 5 per pu Tra lrsquoaltro la pianificazione urbanistica ha prodotto una difformitagrave di trattamento dei partecipi della collettivitagrave urbana nel senso che soltanto taluni proprietari per effetto delle intervenute normative si sono ritrovati economicamente danneggiati a vantaggio della collettivitagrave o addirittura rispetto ad altri proprietari

5 Ricordiamo che il criterio di valutazione dellrsquoindennitagrave di espropriazione ha subito dal 1865 anno di emanazione della legge fondamentale sullrsquoesproprio transitando per la 86571 (ldquoLegge sulla casardquo) e successivamente per la legge 35992 (art 5 bis) approdando finalmente nel recente TU DPR 3272001 riportato sulla GU n 189 del 16 agosto 2001 ndash cioegrave nellrsquoarco di 135 anni ndash grandi modifiche di filosofia interpretativa e metodo Tali filosofie sono state ulteriormente ribaltate dalla sentenza della Corte Europea per i Diritti dellrsquoUomo del 29 marzo 2006 e dalle due successive e conseguenti sentenze (348 e 349 del 22 ottobre 2007) da parte della Corte Costituzionale italiana La consequenziale legge 24 Dicembre 2007 (finanziaria 2008) comma 89 ed comma 90 definiscono lrsquoindennitagrave di esproprio per pu pari al valore venale del bene (come nel 1865) a meno di determinati coefficienti correttivi



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Drsquoaltra parte in conseguenza della pianificazione urbanistica in un determinato comprensorio si puograve facilmente ricavare il valore di mercato dei singoli lotti edificabili la cui somma corrisponde al valore totale del comprensorio interessato e parametrando i dati si possono ottenere direttamente i valori a vano a mc e ad abitante per i volumi abitativi e per il numero di abitanti previsti per tale insediamento In tale valore globale sono ricompresi sia i singoli lotti effettivamente edificati sia le superfici infrastrutturali (strade piazze opere di urbanizzazione parcheggi verde privato etc) che non saranno edificate ma che partecipano unitariamente alla formazione del valore della superficie totale del comprensorio insediato Come egrave universalmente noto il valore globale comprensoriale si viene a distribuire in una serie di prezzi relativi ai singoli lotti rarefacendosi per le aree private rese inedificabili dal ldquopianordquo ed annullandosi per le aree destinate alle infrastrutture Se perograve consideriamo che i valori di mercato dei lotti edificabili scaturiscono dagli indici di fabbricazione che sono funzione delle aree libere che riverberano sui lotti edificabili la quantitagrave di volume realizzabile grazie alla loro depotenziata suscettivitagrave dobbiamo prendere allora atto che da queste considerazioni il quesito economico e giuridico della eventuale perequazione nella determinazione del valore delle aree inedificabili per le quali egrave venuto meno lrsquoapprezzamento del mercato che avrebbe potuto ordinariamente verificarsi e che quindi ha provocato il ldquovalore mancatordquo assume carattere di rilevanza estimativa Pertanto nel caso di un insediamento urbanistico allrsquointerno del quale le superfici destinate alle opere di urbanizzazione (strade piazze verde pubblico parcheggi infrastrutture scuole chiese attrezzature drsquouso sociale etc) impegnino una quota della superficie totale comprensoriale avremo

Vcu = P (100 ndash x) ove Vcu = valore unitario della superficie di tutto il comprensorio P = valore unitario delle aree del comprensorio destinate ad essere

edificate x = la percentuale di superficie dedicata alle infrastrutture



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METODO DI STIMA CANONICO DELLE AREE LEGALMENTE EDIFICABILI

Procedimento sintetico diretto

Nello studio del processo edilizio la Rendita rappresenta la differenza tra il Reddito ritraibile dal prodotto finito (prezzo drsquouso del fabbricato) ed il rendimento del capitale investito nella costruzione del fabbricato stesso e nelle opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie per rendere il bene realizzato accessibile e fruibile quindi utile ed appetibile da parte del mercato Pertanto la rendita edilizia ∆R rappresenta la differenza tra il reddito netto ritraibile dellrsquointero fabbricato Rn e lrsquointeresse I ritraibile dallrsquouso alternativo del capitale monetario C questrsquoultimo utilizzato per sostenere i costi di urbanizzazione Ku i costi tecnici di costruzione Kc i vari oneri professionali Op gli oneri finanziari Of il profitto P piugrave il prezzo drsquouso di mercato della stessa area in relazione ad una sua ipotetica destinazione agricola (rendita agricola ldquonormalerdquo) Avremo pertanto

R = Rn ndash (C r)

dove

C = Kc + Ku + Op + Of +P + rfB

posto

Bf = beneficio fondiario del terreno agricolo r = saggio di rendimento del capitale fondiario ad uso agricolo

(15 divide 25 ) r = saggio di interesse del capitale monetario atteso

dallrsquoinvestitore per la trasformazione del bene suolo in bene edilizio (8 divide 12 )

Possiamo allora esprimere le variabili socio-economiche ed urbanistiche che influenzano il valore unitario delle aree edificabili con la seguente espressione



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V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove

D Densitagrave demografica dellrsquoinsediamento S Reddito medio annuo del potenziale acquirente Dr Domanda abitativa reale Cn Caratteristiche qualitative e di idoneitagrave posizionale del

contesto urbano M Caratteristiche geomorfologiche del sito che limitano lrsquoofferta Ic Indice di fabbricabilitagrave imposto dalle destinazioni di PRG Kc Costi tecnici di costruzione Ku Costi di urbanizzazione primaria e secondaria Op Oneri professionali Of Oneri finanziari R Rischi e incertezze dellrsquoinvestimento P Profitto r Tasso di rendimento atteso dellrsquoinvestimento immobiliare

urbano

Lrsquoesperienza concreta del mercato ci dice che la piugrave logica formulazione del valore dellrsquoarea Va discende dallrsquoattribuire alla stessa una aliquota percentuale del valore del fabbricato che si andragrave a realizzare

Avremo quindi

Va = Vm middot K con K = lt 1

Lrsquoindice K egrave rappresentativo sia dellrsquoapprezzamento che il mercato fa del bene in funzione delle sue caratteristiche posizionali sia dei vari indici di fabbricabilitagrave dettati dalla pianificazione urbanistica I valori di K sono direttamente proporzionali alla vicinanza dei posti di lavoro dei potenziali fruitori del bene noncheacute alla quantitagrave e qualitagrave delle infrastrutture e servizi sociali della zona e sono nel contempo inversamente proporzionali agli indici di fabbricazione come conferma la intuitiva considerazione che la maggior fruizione di spazio esterno conseguenza di un basso indice di fabbricazione porta ad incidere maggiormente il fattore rappresentativo dellrsquoarea Lrsquoindagine su diverse e diffuse operazioni di permuta a percentuale indicano indirettamente i valori di K tra il 15 e il 40 del valore o dei



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mc realizzati percentuali riguardanti lrsquoarco della casistica che va dalle aree marginali a quelle pregiate dei grandi centri urbani Ersquo appena il caso di sottolineare che le percentuali di permuta Kp non sono equivalenti ai coefficienti K in quanto Kp si riferisce ad aliquote del fabbricato giagrave realizzato mentre K si riferisce al valore al momento della stima del suolo non ancora trasformato Se vogliamo considerare che un fabbricato medio di circa 5000 mc fuori terra abbisogna di circa 2 anni per essere ultimato al saggio del 726 6 si ottiene che

K = 2q

pK = Kp 08692

Ciograve indica che in genere lrsquoattesa di essere remunerati con permuta rispetto al pagamento diretto ed immediato dellrsquoarea di sedime viene premiata con circa un + 13 a cui bisogna aggiungere unrsquoulteriore aliquota legata al rischio e al batticuore per il buon fine dellrsquooperazione ai tempi di realizzazione etc che in mercati e periodi non tumultuosi si aggira nellrsquointorno del 50divide70

Altro procedimento sintetico di stima egrave ovviamente quello di comparare lrsquoarea in esame con altre aree di simili caratteristiche posizionali e di pari indici di fabbricabilitagrave di prezzo P noto Se gli indici sono diversi a paritagrave delle altre condizioni si potragrave individuare il Va incognito in relazione ai diversi indici di fabbricabilitagrave Avremo pertanto

Va = P middot IIPsdot

ove

Va egrave il valore da ricercare

P egrave il prezzo noto dellrsquoarea con indice I

I egrave lrsquoindice dellrsquoarea di cui si ricerca il valore

Il detto procedimento tende a mettere in relazione fabbricati dalle medesime caratteristiche costruttive in funzione dei loro volumi

6 Tasso per finanziamento alle imprese come da DMT del 20092000



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Come giagrave precedentemente detto in effetti occorre individuare il valore dellrsquoarea in funzione del dato elementare riferentesi a mc costruibili per ogni mq di suolo disponibile Posto in circa 80 il numero dei mc che compongono ordinariamente un vano urbanistico si avragrave

Ic = 80vI euromc

ove Ic egrave lrsquoincidenza del valore dellrsquoarea in esame per mc edificabili Iv egrave lrsquoincidenza nota del valore del suolo a vano In pratica perograve i metodi sopra riportati che si riferiscono a stime sintetiche per comparazione ed omogeneizzazione delle grandezze tecniche sono difficilmente applicabili Ciograve egrave dovuto alla scarsitagrave delle aree edificabili disponibili alla poca o nulla trasparenza del mercato fondiario urbano Addirittura la scarsitagrave si trasforma in raritagrave o addirittura in unicitagrave nelle zone centrali o semicentrali della cittagrave tale che il metodo sintetico di comparazione risulta nei fatti non applicabile se non addirittura impossibile Di contro la rigiditagrave della domanda unita alla scarsitagrave dellrsquoofferta agevola forme di mercato praticamente di monopolio con prezzi richiesti ingiustificatamente alti e non in linea quindi con le sperate rendite Urbane da realizzazione Ciograve premesso risulta piugrave attendibile in questo caso una stima analitica indiretta di tutto il processo edilizio teso alla trasformazione del ldquobene areardquo in un altro bene ad utilitagrave maggiore ldquobene edificiordquo

Procedimento analitico indiretto (cd razionale)

Il concetto fondamentale di tale procedimento risiede in una semplice proposizione supponendo la conoscenza del costo totale di costruzione di un edificio piugrave i vari oneri tributari conoscendo altresigrave il prezzo cui potragrave essere ceduto lrsquoimmobile che si andragrave a realizzare avendo altresigrave stabilito in fase di partenza il profitto che si vuole conseguire conoscendo inoltre i tassi di interesse praticati dagli Istituti di credito che dovranno anticipare i capitali finanziari per la programmata intrapresa prevedendo ancora il tempo di realizzazione della trasformazione dellrsquoarea in fabbricato egrave possibile determinare la somma massima di convenienza che potragrave impiegarsi per lrsquoacquisto dellrsquoarea



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In termini molto aggregati si potragrave allora scrivere

Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove

Va egrave il prezzo massimo cui si potragrave pagare lrsquoarea edificabile

Vm egrave il piugrave probabile valore di mercato ritraibile fra n anni dal fabbricato che ci si ripromette di realizzare

Kc egrave il totale dei costi (diretti e indiretti) da sostenere per la costruzione del fabbricato non escluso il ldquocosto del batticuorerdquo

P profitto stabilito in partenza dal promotore quale remunerazione dellrsquoiniziativa del rischio delle innovazioni del coordinamento dei fattori della produzione per la difesa della propria reputazione

n anni necessari per completare il ciclo del processo produttivo insediativo

r tasso di interesse atteso dal promotoreimprenditore quale compenso per lrsquoimpiego nellrsquoinvestimento dei propri capitali

(1+r) = q binomio di interesse (fattore di attualizzazione)

Come si puograve notare lrsquoesposizione del metodo indiretto (analitico) per la ricerca del piugrave probabile valore di unrsquoarea edificabile potrebbe ritenersi esaurito Purtuttavia i parametri posti in gioco risultano troppo aggregati e sono inadeguati per la loro scarsa consistenza a rappresentare la generalitagrave delle situazioni che lrsquoEsperto potragrave trovarsi ad affrontare Il concetto posto alla base di tutto il ragionamento si riallaccia allrsquoessenza economica dei fattori della produzione

terra lavoro capitale imprenditore tempo

considerando lrsquoarea urbana come un bene che fa parte del processo produttivo insediativo in veste di bene di produzione dal quale mediante lrsquoerogazione di un determinato capitale e una determinata quantitagrave di lavoro equivalente al costo di trasformazione puograve ottenersi un edificio

Lrsquoaspetto economico (criterio) della trasformazione egrave quello che ci permette di approfondire la ricerca con dati sufficientemente disaggregati



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e quindi piugrave facilmente individuabili e quantificarli economicamente in fase di analisi Si puograve pertanto dire che in un mercato non perfetto quale egrave lrsquoattuale mercato oligopolistico insediativo urbano che garantisce consentanei profitti il valore venale di unrsquoarea legalmente edificabile coincide con il suo valore di trasformazione

Avremo pertanto

Vs = Vt = nassfpcusupcm

rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove

Vs Valore dellrsquoarea di sedime edificabile previa urbanizzazione

Vt Valore di trasformazione

Vm Valore probabile futuro di mercato del fabbricato che ci si ripromette di realizzare

Kc Costo tecnico di costruzione dellrsquoimmobile comprensivo dellrsquoutile dellrsquoimpresa esecutrice (appaltatore) delle opere

Kup Costi sostenuti per lrsquourbanizzazione primaria

Kus Costi sostenuti per lrsquourbanizzazione secondaria

Oc Oneri dovuti allrsquoEnte locale per il ldquopermesso di costruirerdquo

Op Oneri professionali (rilievi progettazione urbanistica architettonica strutturale e impiantistica Direzione Lavori opere di urbanizzazione architettoniche strutturali e impiantistiche progetto della sicurezza collaudo strutturale impiantistico e edilizio amministrativo-contabile pratiche presso il Catasto fabbricati consulenze tecniche fiscali legali di intermediazione)

Of Oneri finanziari quali prezzo drsquouso dei capitali monetari erogati dagli Istituti di credito quale anticipazione

Oass Oneri assicurativi (esclusi quelli previdenziali ed assicurativi di pertinenza del Kc)

P Profitto al lordo dei tributi conseguito dal promotore immobiliare attore della ideazione e realizzazione dellrsquoiniziativa insediativa per lrsquoattivitagrave di coordinamento dei fattori della produzione per le



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innovazioni apportate per gli investimenti effettuati per i rischi assunti per il mantenimento della reputazione imprenditoriale

r Saggio di remunerazione industriale atteso dal promotore immobiliare quale compenso per i propri capitali investiti

n Numero di anni in cui attuandosi lrsquooperazione di trasformazione il bene non produce reddito

Per quanto riguarda infine la scelta o meno per le singole componenti della valutazione di valori attuali riferiti al momento della stima o di valori futuri nellrsquoarco temporale del processo edilizio si rileva come in base al principio della ldquopermanenza delle condizionirdquo principio appartenente alla dottrina estimativa si preferisca considerare prezzi e costi di trasformazione allrsquoattualitagrave non potendo entrare nel merito di una analisi finanziaria dellrsquoinvestimento Tale eventuale valutazione richiederebbe tra lrsquoaltro il ricorso ad una visione di economia dinamica non propria dellrsquoestimatore non interessando in fase di valutazione economica identificare temporalmente i diversi flussi di cassa Entrando nel merito delle singole componenti che intervengono nella stima del valore di trasformazione dellrsquoarea in esame vengono qui illustrate le componenti delle valutazioni che si andranno a quantificare

- DETERMINAZIONE DI VM

Nella ricerca del futuro valore di mercato del fabbricato che si andragrave a realizzare si usano i criteri ed i metodi giagrave illustrati nei capitoli precedenti (per comparazione per punti di merito per capitalizzazione ecc) in base alla consistenza delle grandezze in gioco

- DETERMINAZIONE DI KC

I costi ordinari di costruzione a nuovo con riferimento al momento della stima risultano da una valutazione sintetica diretta per comparazione con altri valori noti su base unitaria (vano mq mc) In genere il parametro piugrave usato in questi casi egrave il mc urbanistico (vuoto per pieno)

- DETERMINAZIONE DI KUP

I costi per lrsquourbanizzazione primaria comprendente la realizzazione di strade residenziali spazi di sosta o parcheggi fognature rete idrica rete di distribuzione dellrsquoenergia elettrica del gas e telefonica rete per la pubblica illuminazione spazi di verde attrezzato sono stabiliti con



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deliberazione del Consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la Regione definisce per classi di Comuni

- DETERMINAZIONE DI KUS

I costi per lrsquourbanizzazione secondaria comprendente la realizzazione ove previsto di asili nido e scuole materne scuole drsquoobbligo noncheacute strutture e complessi per lrsquoistruzione superiore allrsquoobbligo mercati di quartiere delegazioni comunali chiese ed altri edifici religiosi impianti sportivi di quartiere aree verdi di quartiere centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie le quali ricomprendono le opere le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani speciali pericolosi solidi e liquidi alla bonifica di aree contaminate sono stabiliti con deliberazione del Consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la Regione definisce per classi di Comuni

- DETERMINAZIONE DI OC

Riguarda la quota di contributo variabile dal 5 al 10 del costo di costruzione Essa egrave determinata allrsquoatto del rilascio del ldquopermesso di costruirerdquo o al momento di presentazione della DIA con le modalitagrave e garanzie stabilite dal Comune ed egrave corrisposta in corso drsquoopera Il costo di costruzione per i nuovi edifici egrave determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per lrsquoedilizia agevolata

- DETERMINAZIONE DI OP

Con riferimento ad un apprezzamento sintetico dei costi di costruzione gli Oneri Professionali comprese le consulenze legali attuariali fiscali di intermediazione etc sono individuati facendo riferimento alle tariffe vigenti dei vari organi professionali che non sono piugrave le minime inderogabili Variano ordinariamente dal 6 allrsquo15 dei Kc + Kup + Kus

- DETERMINAZIONE DI OF

In merito agli oneri finanziari sostenuti dal promotore gli stessi si determinano sinteticamente per confronto diretto con interventi analoghi in base ad una percentuale del costo complessivo di produzione (Kc + Kup + Kus + Oc + Op) in ragione del 6-8 oppure secondo i tassi finanziari correnti di primari Istituti di credito per tutto il tempo impiegato per la trasformazione Occorre tener presente perograve che i costi di costruzione nelle iniziative prettamente private non sempre vengono impiegati totalmente allrsquoinizio della trasformazione anche in considerazione che durante qualsiasi operazione immobiliare il saldo negativo risulta mitigato dallrsquoinsorgenza di ricavi contemporaneamente alla presenza di esborsi



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- DETERMINAZIONE DI OASS

Ove imputabili sono costi di assicurazione generalizzata che non include le quote previdenziali e assicurative degli Enti previdenziali di riferimento in quanto queste sono ricomprese nel Kc

- DETERMINAZIONE DI P Al promotore spetta il ldquoprofittordquo quale remunerazione del rischio dellrsquointrapresa dellrsquointroduzione di innovazioni del coordinamento e gestione dei fattori della produzione e per la conservazione e la difesa della propria reputazione

Volendo quantificare il tutto si puograve considerare di pagare uno stipendio ad un dirigente drsquoazienda che svolga lrsquoattivitagrave propria del promotore stipendio aumentato di una percentuale K commisurata alla reputazione commerciale alla correntezza allrsquoimpegno alle difficoltagrave al rischio della intrapresa allrsquoansia patita nellrsquoattesa dei risultati ( il costo del batticuore ) In linea orientativa esso varia ordinariamente dal 20 al 40 di 120738120738K (oppure dal 10 al 20 del Vm) considerando anche i tempi di realizzazione e commercializzazione dellrsquointrapresa

- DETERMINAZIONE DI ldquorrdquo Ersquo il saggio di remunerazione atteso dal promotore immobiliare sulla base di quanto ordinariamente si rileva nel mercato dellrsquoindustria edilizia Ersquo in genere superiore da 2 a 4 punti percentuali rispetto al tasso che le Banche riservano a primari clienti (9 -12 )

- DETERMINAZIONE DI n (tempo tecnico + tempo processuale) Si suppone una durata dellrsquooperazione che vada dallrsquoacquisto dellrsquoarea fino allrsquoultimazione della vendita o dellrsquoaffitto dellrsquoimmobile Se si tratta della stima di unrsquoarea giagrave urbanizzata n riguarderagrave solo il tempo necessario alla costruzione del solo fabbricato altrimenti riguarderagrave i tempi dellrsquointero processo produttivo insediativo oltre a quelli per la commercializzazione e definitiva conclusione dellrsquo Intrapresa

Discettando su P (profitto del promotore) alcuni Autori di tradizione agronomica tendono ad eguagliarlo a zero invocando gli effetti che scaturiscono in regime di libera concorrenza



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Sappiamo perograve come giagrave ampiamente illustrato in precedenza che quasi mai il mercato egrave perfetto e a fortiori il mercato immobiliare urbano in quanto si egrave sempre verificata e segraveguita a verificarsi una cronica esuberanza della richiesta reale sullrsquoofferta insediativa specie nei grandi agglomerati Nelle analisi di stima occorre tener presente allora che contrariamente agli altri settori merceologici quello degli insediamenti abitativi eo Industriali eo Direzionali opera con saggi di profitto piugrave o meno alti a seconda della congiuntura economica nazionale dei diversi mercati della qualitagrave tipologica e delle caratteristiche posizionali e comunque con profitti quasi mai nulli Per quanto sopra detto egrave giusto porre al numeratore della espressione simbolica di trasformazione la grandezza P che puograve variare come detto dal 20 al 40 della somma di tutti i costi di produzione (oppure dal 10 al 20 del Vm) secondo le varie circostanze La sua assenza implicherebbe lrsquoeguaglianza tra costo di costruzione e valore di mercato proprio dellrsquoimprobabile perfetto mercato immobiliare o proprio di un investimento effettuato da un promotore marginale circostanza che quasi mai si verifica nel mercato immobiliare urbano Solo nel caso di interventi da parte di Enti Pubblici puograve giustificarsi il procedimento che utilizza il valore di trasformazione con profitto nullo come metodo per individuare il valore del bene collettivo LrsquoEnte pubblico infatti essendo rappresentativo della collettivitagrave ed essendo altresigrave portatore di interessi diffusi non ha fra i suoi fini istituzionali lo scopo di conseguire un profitto attraverso le attivitagrave che svolge

Lrsquooperatore pubblico egrave per sua natura un operatore marginale

E appena il caso di richiamare lattenzione sul fatto che varie sono le teorie che giustificano lesistenza del Profitto tra le quali si annoverano

bull profitto basato sul concetto rischiorendimento bull profitto basato sulla teoria frizionale legato allorizzonte temporale bull profitto basato sulla teoria monopolistica bull profitto discendente dallintroduzione di innovazioni bull profitto basato sullefficienza manageriale bull profitto basato sulla reputazione acquisita

- Quantificazione dei componenti il costo di trasformazione Partiremo da KC che rappresenta il costo tecnico sopportato dal costruttore puro (appaltatore) di non difficile determinazione sintetica e



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analitica costo ricomprendente la remunerazione dellrsquoattivitagrave di direzione e di coordinamento che puograve essere suddivisa spese generali circa il 15 utili pari a circa il 12 ndash 15 per un totale di 27 divide 30 Le spese generali rappresentano la remunerazione del lavoro delle persone ed il prezzo drsquouso del capitale fisso mentre lrsquoutile attiene alla remunerazione allrsquoimprenditore puro (appaltatore) per il solo coordinamento dei fattori della produzione e a volte per la sua stessa attivitagrave manuale eo intellettuale svolta nellrsquoambito della propria impresa Possiamo individuare allo stato che i costi di costruzione riferiti a vano o a mq a seguito di statistiche di mercato effettuate nei contratti reali di appalto per la zona di Roma e Provincia risultano orientativamente dalla seguente tabella

COSTO COSTRUZIONE AL NUOVO ( 1deg TRIMESTRE 2013)

Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda

Parametri unitari alloggio

Costo a vano urbanistico

mc mq Edilizia Convenzionata o Sovvenzionata (Economico-popolare) 30000 90000 72 24 cong 2160000

Abitazioni Civili di buona qualitagrave 35000 105000 75 25 cong 2625000 Abitazioni Civili di alta qualitagrave 45000 135000 84 28 cong 3780000 Abitazioni Civili di lusso 55000 165000 90 30 cong 4950000 Uffici Direzionali 40000 1000 -1400 -- -- -- Edilizia Alberghiera 45000 135000 -- -- -- Edilizia Industriale (capannoni) -- 400 - 500 -- -- --

Si deve peraltro far presente che gli elementi unitari appartenenti ad un fabbricato da un punto di vista economico non sono tutti equivalenti Infatti facendo riferimento ai costi unitari medi dei vani esisteragrave una diversitagrave con riferimento a quelli destinati ad uffici box posti macchina magazzini e laboratori etc Al fine di applicare con coerenza il procedimento analitico precedentemente riportato basato sullrsquoincidenza del valore del suolo a metro quadro di edificio da realizzare si dovranno necessariamente rendere omogenei il numero dei vani virtuali calcolandolo nella maniera per la quale dovragrave risultare Vm = 120564Kmn N ove N non corrisponde al numero fisico dei mq o dei mc che costituiscono lrsquointero fabbricato da realizzare ricomprendente ambienti di destinazione diversa da quella eminentemente residenziale o direzionale



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Con notevole approssimazione si dovragrave procedere nel calcolo del Vm ad una omogeneizzazione dei vari valori diversificati a seconda delle destinazioni drsquouso valori che si andranno a calcolare ragguagliandoli alle unitagrave fisiche prese in esame del vano residenziale ottenendo quindi un risultato omogeneo espresso in unitagrave base di misura unitaria (mc mq vani) virtuale Troveremo in media e con larga approssimazione che lrsquoincidenza del suolo sul valore di mercato dellrsquoedificio (che rappresenta sempre unrsquoincognita e mai un acquisito punto fisso di riferimento) a seconda dellrsquoindice di fabbricabilitagrave e della localizzazione potragrave variare dal 15 al 45 circa Aumentando lrsquoindice di fabbricabilitagrave aumenteragrave ovviamente il valore unitario del suolo Per quanto attiene ai costi totali di costruzione essi sono distribuiti secondo le singole categorie di opere riportate in percentuale sui costi unitari Tale distribuzione egrave ovviamente approssimativa e scaturisce dai prezzi unitari di 2160000 2625000 3120000 4000000 eurovano per dimensioni medie rispettivamente di 75 mcvano 80 mcvano 83 mcvano 90 mcvano per unrsquoaltezza da 4 a 6 piani con numero di vani superiore a 100 Ersquo considerato un sedime aventi caratteristiche geotecniche ldquoordinarierdquo quello avente un 120590t = 15 divide 25 daNcm2 in zona classificata a bassa sismicitagrave ldquoordinariardquo egrave pure lrsquoesistenza di almeno un piano interrato per parcheggi e cantine con tutte le opere servizi ed impianti aggiornati secondo le normative La distribuzione dei costi di costruzione afferente le diverse categorie di opere costituenti il fabbricato puograve sinteticamente essere individuata e valutata come incidenza percentuale sul costo totale di costruzione (escluso il suolo) cosigrave come indicato approssimativamente in apposite tabelle che nella presente relazione sono omesse in quanto di nessuna utilitagrave per lo scopo della stima



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VALUTAZIONE ECONOMICO-FINANZIARIA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

ANALISI COSTI- RICAVI

(Metodo Dinamico)

Le origini del metodo di Valutazione Finanziaria (valorizzazionetrasformazione) dei beni stabili pubbliciprivati

In questi ultimi quattro lustri abbiamo assistito alla fondazione della Unione Europea ed alla immissione della moneta unica lrsquoEURO ( euro ) La globalizzazione dei mercati mondiali ha portato fin dagli anni lsquo90 la ldquoFinanzardquo a prevalere sulla ldquoEconomia realerdquo di cui era stata fin dalla notte dei tempi ancella fedele e sottomessa Ciograve ha portato come universalmente noto a gravi dissesti degli Istituti di credito in tutto il mondo e piugrave specificatamente nellrsquoeurozona sui quali sarebbe ozioso in questa sede qualsiasi commento I nuovi accordi interbancari di Basilea 1 e 2 noncheacute il recente accordo di Basilea 3 7 secondo le prime stime effettuate da Deloitte per il laquoSole-24 Oreraquo comporteragrave forse per gli istituti di credito italiani un notevole aggravio in termini di capitale Le nuove proposte potrebbero comportare un aumento degli attivi bancari ponderati per i laquorischi di mercatoraquo tra il 30 e il 60 mentre sui laquorischi di controparteraquo si potrebbe assistere a un quasi raddoppio questo forzeragrave le banche ad aumentare il capitale e di conseguenza a rendere piugrave onerosa la strutturazione dei crediti Insomma la stretta che gli organismi internazionali stanno studiando sulle banche del mondo intero rischia di essere cosigrave stretta che alla fine ad essere strozzato saragrave il credito a imprese e famiglie Il tema egrave ipertecnico ma alla fine coinvolge tutti Gli accordi di Basilea sono quelli che ndash da anni ndash stabiliscono quanto capitale ogni banca debba avere per far fronte ai rischi delle sue attivitagrave Lidea di base egrave che ogni attivitagrave (dallerogazione di crediti al trading su azioni) comporta dei rischi a fronte di questi quindi il Comitato di Basilea obbliga le banche a mettere da parte del capitale Il problema egrave quanto ne serve per rendere

7 Con lespressione Basilea 3 si indica un insieme di provvedimenti approvati dal Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria in conseguenza della crisi finanziaria del 2007-08 con lintento di perfezionare la preesistente regolamentazione prudenziale del settore bancario (a sua volta correntemente denominata Basilea 2) lefficacia dellazione di vigilanza e la capacitagrave degli intermediari di gestire i rischi che assumono Trattandosi di un insieme di innovazioni articolato e complesso la Banca dItalia ha istituito al proprio interno un help-desk Basilea 3 per assistere le banche italiane nella corretta comprensione delle nuove norme



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le banche solide ma non imbrigliate da troppi vincoli Basilea 1 cioegrave la prima versione degli accordi tagliava la testa al toro applicando un metodo totalmente standard Ma questo metodo non era efficiente Per un motivo banale prestare soldi a unimpresa solida non egrave rischioso come prestarli a una sullorlo del fallimento Per questo gli accordi di Basilea sono stati modificati Lidea di Basilea 2 egrave di ottimizzare il capitale delle banche in modo che i singoli istituti usando anche sistemi di rating avanzati potessero valutare meglio i rischi di ogni attivitagrave Questo metodo ha mediamente ridotto la quantitagrave di capitale necessario Secondo Deloitte per la misurazione dei laquorischi di mercatoraquo (quelli da trading) il passaggio da Basilea 1 a Basilea 2 ha comportato un calo degli attivi ponderati per i rischi stessi tra il 40 e il 75 Stesso discorso per i laquorischi di controparteraquo che da Basilea 1 a 2 hanno ridotto gli attivi ponderati fino al 50 Morale Basilea 2 ha diminuito la quantitagrave di capitale necessario (mediamente del 71 per le banche che hanno usato le versioni piugrave avanzate) e di conseguenza ha reso possibile lespansione del credito Poi egrave arrivata la crisi che ha messo in evidenza tutte le lacune di rating e gestione dei rischi e di Basilea 2 Cosigrave egrave ora allo studio una salutare stretta Il rischio temono perograve in tanti egrave di arrivare alleccesso opposto In Italia ndash stima Deloitte8 ndash gli attivi ponderati per i rischi di mercato e di controparte potrebbero tornare ai livelli di Basilea 1 E questo elimineragrave quasi tutti i vantaggi in termini di capitale La Banca dItalia ha appena avviato uno studio per valutare limpatto delle nuove proposte A questo punto il metodo bancario o meglio lrsquoapproccio finanziario si egrave insinuato nel tranquillo mare ove veleggiavano da sempre i metodi e la filosofia dellrsquo lrsquoEstimo ldquoagrariordquo che si era andato trasformando nellrsquoEstimo Urbano e poi nei nostri giorni nellrsquoEstimo Urbano-Territoriale-Ambientale

8 Deloitte egrave una tra le piugrave grandi realtagrave nei servizi professionali alle imprese in Italia dove egrave presente dal 1923 Vanta radici antiche coniugando tradizione di qualitagrave con metodologie e tecnologie innovative I servizi di audit tax consulting e financial advisory sono offerti da diverse societagrave e studi specializzati in singole aree professionali e tra loro separate e indipendenti ma tutti facenti parte del network Deloitte Questo oggi conta 3000 professionisti i quali assistono i clienti nel raggiungimento di livelli drsquoeccellenza grazie alla fiducia nellalta qualitagrave del servizio allrsquoofferta multidisciplinare e alla presenza capillare sul territorio nazionale



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Gli Istituti di credito dallrsquoalto della usurpata nuova supremazia di potere decisionale politico-amministrativo hanno preteso che nei piani industriali di insediamento vuoi residenziali vuoi direzionali che produttivi comparisse anche lrsquoelaborazione della redditivitagrave dellrsquoiniziativa sotto forma di flussi finanziari i quali avrebbero garantito attraverso opportuni tassi di attualizzazione il rientro dei capitali anticipati nei tempi contrattuali oppure avrebbero costituito per gli investitori immobiliari una base contabile per il conteggio degli utili eo dividendi spettanti ai soci finanziatori delle intraprese immobiliari Ma lrsquoaspetto piugrave pomposo di questo radicale cambiamento lo si egrave avuto nellrsquoassistere allrsquoimmissione continua e furtiva ed al successivo propagarsi nellrsquoambito economico-finanziario di neologismi e di termini ldquoanglofonirdquo appartenenti alla bassa cucina dellrsquoalta finanza I ldquomisteriosi ed inesplicabilirdquo vocaboli sparati in faccia ai timidi artigiani che andavano a chiedere un prestito o anche ad importanti imprenditori che nel timore di apparire ldquo a rotten personrdquo fingevano di comprendere tutto ed annuivano calorosamente accettando e firmando contestualmente nella piugrave completa inconsapevolezza scandalosi contratti-capestro redatti con caratteri microscopici riguardanti ordinari finanziamenti sono stati e seguitano ad essere espressioni iniziatiche pronunciate da molti apprendisti stregoni che spesso nemmeno conoscono il significato di quel che dicono Attualmente si egrave tanto diffusa questa ldquomodardquo che lo scrivente scoraggiato non torneragrave piugrave sullrsquoargomento rilevando perograve che il Sole24Ore da molti anni si diletta a pubblicare le nuove parole di economia e finanza moderni ldquobignaminirdquo per saccenti e sussiegosi ldquoesperti in gestione finanziariardquo

Lrsquoapproccio ormai piugrave diffuso per la stima economica delle attivitagrave imprenditoriali immobiliari quando si deve necessariamente interloquire con i vari Istituti di Credito egrave quello cosiddetto dei flussi di cassa

Per questa nuova filosofia operativa esisteva giagrave uno strumento di grande fascino di derivazione aziendalistico-creditizia-mobiliare e ricompreso negli standard di valutazione contabile internazionale per la formazione dei bilanci delle Aziende o meglio per la loro GESTIONE

ldquoLrsquoApproccio finanziario ( Discounted Cash Flow Analysis)rdquo



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Questi consiste nellrsquoapplicazione (innovativa in campo immobiliare) immobiliar dellrsquoanalisi dei flussi di cassa attualizzati che individua il va dellrsquoanalisi dei flussi di cassa attualizzati che individua il valore di un bene mobiliare come sommatoria attualizzata dei flussi di cassa da esso producibili trattavasi della vecchia diffusa e familiare gestione di unrsquoattivitagrave aziendale redatta ordinariamente a consuntivo

Lrsquoanalisi del flusso di cassa scontato (DCFA) utilizzato in modo improprio per fornire stime economiche immobiliari considera orizzonti temporali di durata limitata legati in genere alle fasi di costruzione alla durata degli interventi di trasformazione alla scadenza dellrsquointeresse o dei diritti reali che gravano sullrsquoimmobile egrave imposta ora dagli Istituti di credito come detto e come si ripeteragrave fino alla noia anche per la stima economica dei beni suscettivi di valorizzazione quali gli immobili da riqualificare o aree di sedime legalmente edificabili Il saggio interno di rendimento (SIR TIR o IRR) scaturente dal flusso netto di cassa (ricavi meno costi = 0) costituisce una stima della redditivitagrave del capitale investito

Si tratta di una metodologia nata come egrave noto nellrsquoambito contabile-aziendalistico riguardante lrsquoanalisi degli investimenti prettamente finanziari i cui elementi critici sono

bull Il fattore tempo9 bull Il fattore rischio

Il tutto comporta 5 fasi operative di seguito esplicitate

1 ndashDefinizione dellrsquoorizzonte temporale considerato (previsione) 2 ndashTipo di relazione tra valori del bene e i suoi benefigraveci economici attesi 3 ndashDeterminazione dei flussi di cassa attesi [costi + (ndashricavi)] 4 ndashDeterminazione analitica del tasso di attualizzazione 5 ndashDeterminazione del valore finale residuo

A ben vedere quindi anche il criterio finanziario si basa sulla relazione esistente tra i redditi dispiegati eo incassi inveratisi da un bene immobile ed il suo valore venale ma diversamente dal criterio reddituale esplicita dinamicamente lrsquoevoluzione dei canoni di locazione eo degli incassi ottenuti e degli oneri di pertinenza della proprietagrave per un preciso e limitato orizzonte temporale

9 Ecco che in questa fase il fattore ldquoTempordquo diventa lrsquoindiscusso protagonista delle operazioni di Stima



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Ersquo nei mercati finanziari che il metodo basato sullrsquoattualizzazione dei flussi di cassa futuri (attesi) egrave principalmente adottato per determinare il valore dei titoli mobiliari (azioni e obbligazioni) ma anche per stimare il valore di unrsquoazienda non quotata il tutto basato sul sano principio che il valore di qualsiasi asset dipende dai benefici economici futuri che saragrave in grado di dispiegare cioegrave dalla somma algebrica dei suoi flussi di cassa (positivi e negativi) attualizzati Dunque facendo ora riferimento a beni immobili il criterio in esame si fonda sul concetto che un promotore immobiliare egrave disposto a pagare per un bene il valore corrispondente allattualizzazione di tutti gli incassi ed i costi generati dallo stesso in un periodo prefissato al tasso di rendimento atteso in funzione delle caratteristiche intrinseche e di localizzazione del bene le quali influenzano il grado di rischio dell operazione immobiliare Per lapplicazione del DCF egrave necessaria la costruzione di un modello che descriva loperazione immobiliare I passaggi affrontati nellapplicazione procedurale sono

1 costruzione realistica della distribuzione dei flussi di cassa attesi 2 determinazione del piugrave idoneo tasso di attualizzazione Per lelaborazione di questa analisi egrave necessario conoscere i fattori che compongono la tabella del DCF quali

- ricavi a valori costanti ottenibili dalla vendita del prodotto finito (valori istantanei sotto il vincolo del Principio della permanenza delle condizioni)

- costi a valori costanti suddivisi tra quelli di costruzione oneri amministrativi (urbanizzazione primaria secondaria e contributo costo di costruzione) oneri professionali oneri di commercializzazione spese generali e profitto del promotore etc (valori istantanei sotto il vincolo del principio della permanenza delle condizioni e purtroppo non sempre singolarmente esplicitati)

Riguardo al modello DCF egrave necessario sottolineare che in esso si ipotizza una distribuzione temporale delle fasi di costruzione e commercializzazione in funzione delle destinazioni duso Va inoltre evidenziato che qualora la stima intervenga in un momento diverso da quello iniziale (start) ma si collochi nel Tempo T1 ovvero nella fase in cui sia stato giagrave avviato il processo di valorizzazione con svolgimento di attivitagrave implementative onerose allora i flussi di cassa



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relativi ai costi di produzione dovranno riguardare necessariamente i costi residuali ancora da sostenere e relativi tempi necessari per il completamento del piano Appare evidente che quanto riferito assume rilevanza economica in quanto i costi giagrave sostenuti si tradurranno in un incremento del valore finale di stima del bene immobile oggetto di trasformazione rispetto al valore attribuibile al bene stesso con riferimento al Tempo zero (T0) ossia allrsquoinizio del processo di valorizzazione Di converso per i flussi relativi ai ricavi qualora siano stati giagrave conseguiti parte di questi si avragrave ovviamente un riflesso negativo sul valore finale Ovviamente nel modello DCF non viene considerato laspetto fiscale in quanto ordinariamente non si conosce il regime tributario cui sono sottoposti i promotori-investitori Una volta definito il modello sulla base delle informazioni raccolte e delle ipotesi fatte il valore immobiliare viene determinato mediante attualizzazione dei flussi di cassa positivi e negativi sulla base di un tasso che viene determinato ponendo a confronto le aspettative di rendimento degli operatori nel settore immobiliare e quelle riscontrabili nei mercati mobiliari Questo tasso (detto anche costo del capitale) viene individuato tenendo conto del fatto che la remunerazione attesa per un qualsiasi tipo di investimento egrave direttamente proporzionale al livello di rischio associato al medesimo (cfr tra gli altri la tecnica WACC10 ndash (Fisher-Martin - Costo del Capitale ndash Rendita e Costo opportunitagrave) I flussi di cassa sono attualizzati ad un tasso nominale ipotizzando una struttura finanziaria composta in parte da capitali propri (equity) [ 119916

(119915+119916)]

e in parte da capitale di terzi (debito da banche) [ 119915(119915+119916)

]

Per la parte equity (E) Il tasso viene determinato con riferimento a quattro distinti fattori (cfr Metodo Built-up approach)11

1 -il rendimento -al lordo delle imposte- per investimenti privi di rischio (titoli di Stato BPT a 5 10 15 20 30 anni) simbolizzato Rfree

2 -linflazione attesa

10 - WACC weighted average cost of capital cioegrave la media ponderata del costo di tutte le forme di finanziamento 11- Built-up approach consiste nellrsquoindagare le principali circostanze che possono definire il rischio di un investimento determinandone la consistenza e ponderandone lrsquoinfluenza



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3 -lilliquiditagrave

4 -il premio legato al rischio specifico con riferimento a

a rischio economico-finanziario del mercato dei capitali b rischio locativo (fungibilitagrave) c rischio esogeno (caratteristiche mercato locale -

caratteristiche estrinseche asset ubicazione -destinazione drsquouso)

d rischio endogeno (dimensioni e caratteristiche intrinseche asset)

In tabella sono indicati i valori minimi e massimi dei vari fattori

(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range

Rfree (Buoni Poliennali Tesoro) asymp 10 anni12 500 550

Inflazione attesa 300 350

Illiquiditagrave 050 150

Rischio specifico 200 1000

Per la parte di debito (D) il tasso viene determinato dalla composizione di tre distinti fattori

1 -Euribor 6 mesi 2 -inflazione attesa 3 -spread


(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range

Euribor 6 mesi13 0410 0430 Inflazione attesa 300 350 Spread 250 450

12 BTP decennali asta gennaio 2012 608 luglio 2012 582 ottobre 2012 524 13 Euribor 6 mesi gennaio 2012 1606 luglio 2012 0928 ottobre 2012 0421



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Ad ogni buon conto ricordiamo a noi stessi che procedere allrsquoattualizzazione dei flussi di cassa annui negativi (spese) nel metodo dinamico (cd DCFA) corrisponde a calcolare nel metodo statico tradizionale (cd Equazione di Equilibrio Economico) gli oneri finanziari per interessi passivi sul capitale di anticipazione costituito dalla sommatoria dei costi di produzione

La determinazione del tasso di attualizzazione La determinazione del tasso di attualizzazione egrave una parte assai delicata dellrsquointero procedimento forse la piugrave delicata Nella scelta del tasso infatti avremo ricadute molto importanti sulla determinazione del valore finale piugrave alto egrave il tasso prescelto piugrave basso saragrave il valore attuale e viceversa

Ma non solo una minima variazione del tasso egrave in grado di influenzare in maniera assai rilevante il valore finale La misura del tasso determina lrsquoentitagrave del rischio associato allrsquoimpresa da valutare Tale entitagrave dipende a propria volta da vari fattori quali la ciclicitagrave dei ricavi il grado di leva operativa (presenza di costi fissi elevati in relazione alle attivitagrave) e il grado di leva finanziaria

Poicheacute la struttura finanziaria egrave composta da capitale proprio e da capitale di terzi ci saragrave uno specifico costo da stimare per entrambe le componenti La formula del costo medio ponderato parte proprio da questo presupposto calcolando il tasso di attualizzazione attraverso la somma del costo del capitale proprio e del costo del capitale di terzi ognuno ponderato per il rispettivo peso che detiene nella struttura finanziaria complessiva

WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove

re = prezzo drsquouso del capitale proprio

E = patrimonio netto proprio(Equity)

D = indebitamento netto verso terzi ndashbanchendash (Debt)



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rd = costo ndash prezzo drsquouso ndash dellrsquoindebitamento

T = aliquota fiscale sulle imposte dirette (in Italia ( 2013) il 48 )

Il costo di capitale di terzi (banche) ovvero lrsquoindebitamento genera un beneficio fiscale connesso al risparmio di imposte originato dalla deducibilitagrave degli oneri finanziari con conseguente aumento di valore per gli azionisti Come detto qualora non si conosca il regime tributario cui egrave sottoposto lrsquoimprenditore-investitore non si considerano i benefici eventuali della tassazione sul Debito La formula diventa

WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916

Supposto un indebitamento verso Istituti di Credito (Banche) pari al 60 dellrsquointero capitale impiegato (il massimo che Basilea 3 ora ammette) il tasso medio ponderato di attualizzazione con i dati indicati nelle pagine precedenti risulteragrave a seguito del seguente schema

Imput dati economici di riferimento (al 9102012)

EQUITY

Titoli di Stato o Obbligazioni a 10 anni 524 ( nominale fisso ) Inflazione attesa 330 Rischio Finanziario (illiquiditagrave) 100 (da 050 a 150) Rischio specifico 600 (attiene alla tipologia dellrsquointervento)

DEBT

Euribor 0421 Inflazione attesa 330 Spread 400 (dallrsquoandamento del mercato)

WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



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NB Si nota che il tasso di attualizzazione finanziario corrisponde in pratica al tasso industriale di sconto utilizzato ordinariamente nella disciplina dellrsquoEstimo tradizionale (stima economica statica)

APPROFONDIMENTO Come si colloca il tasso di inflazione in riferimento ai tassi di ldquorendimentordquo e ai tassi di ldquocapitalizzazione (attualizzazione o sconto)rdquo

Un indispensabile approfondimento va fatto sullrsquoinfluenza dellrsquoinflazione sui tassi di rendimento e sui tassi di attualizzazione (o sconto) Qui si incontrano si sovrappongono e si fondono le due filosofie formanti la base delle discipline tecnico-valutative Proprio dal ldquo peccato originalerdquo di voler utilizzare tecniche e culture bancarie (finanziarie) per risolvere quesiti di antica tradizione culturale estimativa reale (economici) discende la quasi permanente anomalia e disarmonia che contamina le perizie estimative cosiddette moderne che alcuni sedicenti blasonati centri internazionali di valutazione propalano a cuor leggero e dei quali egrave praticamente impossibile risalire ai vertici organizzativi e scientifici conoscerne i nominativi i percorsi culturali le competenze specifiche e i precedenti scientifici di applicazioni reali effettivamente realizzate e di cui si conoscano i risultati tali organizzazioni operano nel piugrave totale anonimato personale ma con straordinari ldquoeffetti cromatici specialirdquo grafico-formali redatti con caratteri microscopici praticamente inintellegibili ed alla fine firmati da misteriosi responsabili di settore per conto di altri settori ma in compenso tutto rigorosamente in inglese se egrave vero che la bontagrave del lavoro egrave data dai risultati quelli ottenuti da molte societagrave internazionali di valutazione sono spesso deludenti eo fallimentari e quasi sempre riguardano iniziative pubbliche i cui risultati tragicamente negativi si stemperano nella lunghezza dei tempi amministrativi e nellrsquo avvicendarsi dei vari personaggi al governo del territorio che confidano tutti man mano che il tempo inesorabilmente scorre nellrsquooblio dei contribuenti-finanziatori

Panta rhei os potamograves (πάντα ῥεῖ ὡς ποταμός)14 (tutto scorre come un fiume)

14 Eraclito - ≪ hellip ma a causa dellimpetuositagrave e della velocitagrave del mutamento essa si disperde e si raccoglie viene e va ≫



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Ritornando alle ldquostime modernerdquo assistiamo alla ldquoprassirdquo di confondere il tasso di rendimento con il tasso di attualizzazione considerandoli sinonimi e quindi soggetti indifferentemente alle medesime identiche procedure di valutazione ed utilizzo Ma come giagrave chiarito precedentemente il saggio di rendimento dei capitali immobiliari da una parte ed il saggio di interesse monetario dallrsquoaltra appartengono a due concetti ben distinti non bisogna confonderli tenerli opportunamente separati aiuta a risolvere molte questioni di pratica estimativa e di investimenti finanziari tra le piugrave controverse Quanto sopra non toglie che tra i due saggi possa esistere uno stretto rapporto tale che in una condizione teorica di libera concorrenza nellrsquoimpiego del risparmio il saggio di rendimento dei capitali immobiliari tenda ad essere uguale al saggio di interesse dei capitali monetari Non a caso da ciograve discende lrsquoerrata consuetudine di confondere i due saggi parlando impropriamente di ldquointeresse del capitalerdquo Si sottolinea con forza perograve che la tendenza allrsquoeguaglianza che si osserva in specifiche condizioni teoriche di mercato non puograve neacute deve essere contrabbandata come una identitagrave Questo essenziale e fondamentale ldquoconcettordquo egrave ripreso dal testo dello scrivente ed 2004 e confermato nel testo dellrsquoAgenzia del Territorio15 sect 614 pag 437

Ersquo logico e motivato che lrsquoinvestitore nel valutare il rendimento reale di un bene mobile eo immobili depuri lrsquoutile netto nominale dalla inflazione corrente o programmata onde valutarne il probabile futuro reale mantenimento del potere di acquisto Ersquo perograve altrettanto logico che nel momento che deve valutare il probabile valore reale futuro di un bene economico specie se immobile attraverso lrsquooperazione di ldquosconto allrsquoattualitagraverdquo ad un tasso individuato e proveniente dalla stessa fonte del tasso di rendimento sopra richiamato (ad esempio BPT a 10 anni) consideri ceteris paribus lo stesso tasso di attualizzazione al lordo del tasso reale o programmato di inflazione in quanto trovandosi il tasso di sconto al denominatore della espressione analitica di attualizzazione lrsquoassenza della aliquota inflattiva su base annua corrisponderebbe ad aumentare aritmeticamente il valore attuale del bene economico e tale circostanza specie in presenza di inflazione sostenuta risulterebbe un immotivato paradosso Infatti considerando il rendimento nominale dei BPT a 10 anni pari al 65 in presenza di un

15 Agenzia del Territorio - ldquoManuale Operativo delle Stime Immobiliarirdquo ed Franco Angeli - 2011



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tasso di inflazione corrente del 3 e prendendo queste grandezze come riferimento per operazioni di investimento a 10 anni avremo due punti di vista quello del privato risparmiatore e quello dellrsquoimprenditore-valorizzatore di immobili Il privato risparmiatore al raggiungimento del 10deg anno constateragrave che il moltiplicatore dante origine al montante reale del suo investimento saragrave pari a

q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141

mentre se avesse considerato solo il moltiplicatore dante origine al montante nominale avrebbe constatato un illusorio rendimento pari a

q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188

ovverossia un apparente maggior guadagno del 33

LrsquoImprenditore-valorizzatore di immobili che ha investito (anticipato) una certa somma per la trasformazione-valorizzazione di un edificio la cui commercializzazione potragrave avvenire non prima di 10 anni e che utilizzeragrave per lrsquoattualizzazione dellrsquooperazione un tasso di riferimento (Rfree ) corrispondente ai BTP come sopra descritti constateragrave ceteris paribus che il moltiplicatore formato dal quoziente il cui divisore (binomio drsquointeresse) egrave costituito dal tasso al lordo dellrsquoinflazione saragrave pari a

111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053

mentre se avesse considerato il moltiplicatore costituito dal quoziente formato dal tasso di attualizzazione Rfree depurato della quota inflazione constaterebbe che il moltiplicatore dante origine al valore attualizzato cioegrave al tempo 0 del periodo dellrsquointrapresa sarebbe pari a

111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071

Ovverossia un apparente maggior valore attuale espresso in moneta del bene immobile che ci si accinge a realizzare pari a circa + 34 Non occorre certo precisare che lrsquoimprenditore-valorizzatore nel valutare la convenienza dellrsquointrapresa non potragrave esimersi dal considerare un ldquorealerdquo minor valore attuale del risultato finale stante il permanere di una



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inflazione che in maniera occulta erode il potere di acquisto della moneta bene volatile per eccellenza moneta che dovragrave essere scambiata fra 10 anni con il bene immobile ultimato la cui utilitagrave egrave rimasta ceteris paribus ovviamente almeno invariata In estrema sintesi quindi si dovragrave considerare e ricomprendere nel saggio di attualizzazione anche la componente ldquoinflazionerdquo onde tener conto del ldquodeterioramentordquo che la moneta di scambio subiragrave durante tutto il processo di valorizzazione e commercializzazione Se si ignorano ldquoper prassirdquo queste condizioni di economia reale applicata si corre il rischio di giudicare ldquoappetibilerdquo quello che in effetti egrave un cattivo affare e abbiamo notato quanta differenza si inveri simulando tassi correnti reali (2012) ed un orizzonte temporale di soli 10 anni

Il piano economico e finanziario e la determinazione dei flussi di cassa

Il piano economico e finanziario (Business Plan) egrave la base di partenza per la costruzione dei flussi di cassa ed egrave quindi indispensabile Esso si compone di un conto economico di uno stato patrimoniale e di un rendiconto finanziario prospettico Il periodo minimo di previsione egrave di 5 anni mentre mediamente ci si attesta sui 6 ndash 8 anni (anche se per contratti di concessioni e altri impianti ldquoa terminerdquo le previsioni possono estendersi a 25 ndash 30 anni) In ogni caso sarebbe importante che il periodo di tempo esaminato comprendesse fasi positive e negative del ciclo economico Il piano di solito egrave predisposto dal management dellrsquoimpresa oggetto di valutazione (e in particolare dal dipartimento di amministrazione e controllo) e deve essere elaborato con la massima attenzione La collaborazione con i reparti commerciali e produttivi egrave assolutamente indispensabile per ottenere stime sulle previsioni di crescita dei mercati e sullrsquoevoluzione dei costi di produzione Quando si costruiscono scenari futuri egrave naturale che si possano seguire ipotesi di sviluppo piugrave o meno ottimistiche la linea guida da tenere dovrebbe perograve essere sempre improntata sulla prudenza e riferirsi alla teoria dellrsquoOrdinarietagrave Affermiamo ndash anche se egrave molto piugrave semplice a dirsi che a farsi ndash che il quadro futuro dovrebbe essere realistico e credibile oggettivamente motivato e riferirsi sempre al Mercato che i giovani analisti finanziari tendono troppo spesso a dimenticare o a sottovalutare



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A meno che non esistano fondati motivi deve essere verificata una certa continuitagrave di sviluppo rispetto allrsquoandamento economicondashpatrimoniale storico Egrave problematico fornire delle previsioni credibili eo attendibili oltre un ordinario orizzonte temporale di trequattro anni Se pensiamo poi che durante la crisi economica europea 2010ndash2013 le previsioni economico-finanziarie per iniziative ed investimenti immobiliari eo industriali erano vanificate ed addirittura rovesciate e contraddette inaspettatamente nellrsquoarco di pochi giorni (prima di agosto-dopo di agosto) possiamo allora riflettere quante poche sicurezze ma molte incertezze incombevano e condizionavano lrsquooperato della maggior parte delle Imprese Al di lagrave di questo orizzonte le stime divengono necessariamente aleatorie e nebulose in quanto gli effetti di determinate politiche di investimento (o disinvestimento) dovranno essere ponderati su un ciclo economico mutevole per definizione (non a caso si parla di rischio drsquoimpresa) I principali oppositori del metodo finanziario ritengono che questa metodologia non sia da utilizzare a priori per stime economiche immobiliari prospettiche data lrsquoassoluta mancanza di attendibilitagrave e lrsquoindiscutibile potere di soggettiva possibile manipolazione da parte degli Analisti Finanziari in genere poco versati a dominare professionalmente eventi economici specie se riguardanti lrsquoEstimo territoriale immobiliare i valori urbanistici comprensoriali le trasformazioni urbanistico-edilizie gli aspetti della scienza e della tecnica delle costruzioni lrsquoidraulica tecnica e climatologica la formazione della rendita edilizia la rendita differenziale ricardiana la rendita marxiana o di scarsitagrave la rendita di posizione di Von Thuumlnen e il tutto senza entrare nel merito degli aspetti giuridico regolamentari dellrsquoedilizia costruita o del recupero o del riuso dei centri storici delle cittagrave drsquoarte o dei siti archeologici con vincoli paesaggistici etc Su questa specifica tematica tanti studiosi della materia si sono da tempo confrontati giungendo peraltro a conclusioni diverse Se lrsquoimpresa da valutare egrave medio-piccola o quando il management non ha la necessaria preparazione per sviluppare un proprio piano economico e finanziario il valutatore dovrebbe costruirselo in proprio facendosi dare le necessarie informazioni dalla societagrave e utilizzando appositi software di programmazione che possono diventare anche molto complessi ed a volte fuorvianti Non egrave difficile costruirsi un proprio modello in excel anche se possono essere acquistati alcuni software giagrave testati



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Nel caso di piano ldquofatto in casardquo occorreragrave partire dal budget e cercare di determinare assieme allrsquoimprenditore eo ai dirigenti un piano di sviluppo realistico razionale dimostrabile I punti chiave oltre allrsquoevoluzione delle progettazioni costruzioni commercializzazioni e vendite e dei margini di contribuzione e operativi saranno la determinazione dellrsquoevoluzione del capitale circolante e della politica degli investimenti Una volta costruito il conto economico e lo stato patrimoniale prospettico occorreragrave predisporre il calcolo dei flussi di cassa allrsquointerno del rendiconto finanziario classico (a fonti e impieghi) I flussi di cassa operativi rappresentano quasi sempre il punto di arrivo nel metodo finanziario Quando questo avviene si dice che il tipo di approccio utilizzato egrave unlevered ovvero prescindendo dalla struttura finanziaria dellrsquoazienda Infatti i flussi di cassa operativi comprendono al proprio interno i proventi e gli oneri finanziari che non vanno a remunerare gli azionisti ma i creditori finanziari Seguendo lrsquoapproccio unlevered una volta determinato il valore attuale di tutti i flussi di cassa (Enterprise Value) si dovragrave sottrarre lrsquoindebitamento netto della societagrave (ovvero la Posizione Finanziaria Netta) alla data della valutazione Alternativamente puograve essere utilizzato lrsquoapproccio levered che consente di evitare lo scomputo dellrsquoindebitamento poicheacute il relativo flusso di cassa viene giagrave calcolato al netto degli effetti sulla struttura finanziaria

Riepilogo e rilettura della procedura

Come giagrave detto il giudizio di convenienza di un investimento immobiliare puograve derivarsi oltre che dal metodo estimativo tradizionale di economia statica anche dal metodo finanziario in relazione allrsquoeconomia dinamica I metodi afferenti i criteri finanziari (DCFA) permettono di valutare il rendimento del progetto e di confrontarlo con i livelli di soglia prestabiliti

1 Il Tempo di Rientro (TR) 2 Il Valore Attuale Netto (VAN) 3 Il Tasso o Saggio di Rendimento Interno (TRISRIIIR)



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Il modello Finanziario deve fare necessariamente delle esplicite ipotesi comunque opportunamente motivate oggettive nel rispetto della teoria dellrsquoOrdinarietagrave e dellrsquo andamento reale dei vari mercati

bull I TEMPI per i flussi di Cassa bull I RICAVI attesi dagli investitori bull I COSTI afferenti la realizzazione e gestione dellrsquoopera (tangibili e

intangibili) bull Il Saggio di Attualizzazione o Saggio di Sconto allrsquoAttualitagrave per

ottenere il Valore Attuale Netto (VAN) dei flussi di Cassa prospettici

Come sappiamo il processo edilizio vuoi insediativo vuoi direzionale vuoi commerciale eo industriale abbisogna di un lasso di tempo piugrave o meno lungo per realizzarsi ed essere metabolizzato dal territorio

I vari costi e i vari ricavi o meglio le varie spese e i vari incassi afferenti la trasformazione si inverano in momenti temporali differenti ove i costi (spese) vengono ovviamente sempre prima dei ricavi (incassi) e pertanto le relative entitagrave non risultano omogenee nel tempo e non egrave possibile dunque effettuare un confronto immediato nellrsquoambito di un progetto eo tra progetti alternativi

Gli argomenti sono due e si affrontano ordinariamente nel modo seguente

Si stimano per ogni anno di vita prospettica del progetto i vari costi e ricavi a prezzi e valori costanti attuali (oggettivati e motivati)

Si rendono omogenei i saldi algebrici tra ricavi e costi rispetto ad un unico riferimento temporale cioegrave lrsquoattualitagrave attualizzandoli attraverso il coefficiente di sconto o binomio di interesse q = (1+r)

Il criterio finanziario cui si riferisce lrsquoanalisi Costi-Ricavi trova giustificazione e fondamento nel principio economico della ldquoANTICIPAZIONErdquo secondo il quale come precedentemente giagrave esposto un consumatore razionale non egrave disposto a pagare oggi un bene economico ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti futuri attesi benefici che quello stesso bene saragrave ordinariamente in grado di dispiegare

Il metodo finanziario dellrsquo ACR puograve quindi essere espresso sinteticamente come segue



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V = F1 + F2 + F3 +helliphellip+Fn Ove

V = Valore Netto non attualizzato del progetto (semplice coacervo dei saldi di cassa)

F = Valore dei saldi di cassa attesi (riferentisi ai vari periodi)

Piugrave in dettaglio attualizzando le varie grandezze in ragione dei vari periodi

VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove

VAN = Valore Attuale Netto del progetto

Rj = Ricavi realizzati nei vari periodi dellrsquoarco di tempo previsto per la realizzazione del progetto

Cj = Costi sostenuti nei vari periodi dellrsquoarco di tempo di cui sopra

r = tasso di attualizzazione ricavato attraverso il metodo del built-up approach

(1+r) = coefficiente di anticipazionebinomio di interesse indicato normalmente con ldquoq ldquo

n = egrave ogni unitagrave temporale prevista in cui si articola il progetto

Il Saldo di Cassa egrave la somma algebrica riferentesi ad uno stesso periodo (semestre o anno) relativo alla durata della realizzazione dellrsquointero progetto (vita intera) cioegrave dallrsquoacquisizione dellrsquoarea di sedime fino al completamento della commercializzazione (vendita o affitto) La successione temporale dei saldi periodici va sotto il nome di ldquoflusso di cassardquo

Il ldquoTempo di Rientrordquo (Pay back period) rappresenta il tempo necessario per rientrare dellrsquoinvestimento effettuato Nei capitoli precedenti avevamo giagrave illustrato che il tempo di rientro nel procedimento



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analitico indiretto o per capitalizzazione dei redditi era dato dal moltiplicatore dei redditi

ρ = 1119903

cioegrave dopo aver individuato il saggio di capitalizzazione si poteva individuare in maniera grossolana il tempo necessario ndash in anni ndash in cui si sarebbe rientrati in possesso dellrsquoinvestimento iniziale

Nel DCFA il periodo di rientro in analogia con quanto sopra giagrave illustrato si puograve individuare nei periodi necessari affinchegrave gli incassi coprano interamente le spese Ciograve risulta utile nei confronti di fattibilitagrave e convenienza fra progetti alternativi Ovviamente i migliori progetti in senso esclusivamente monetario sono quelli che hanno tempi di rientro inferiori

Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ

Progetto A - 9000 -1000 + 2000 + 3000 + 5000 + 4500 +200 4 Progetto B -18000 +5000 + 7000 + 6000 + 3000 + 2000 +500 3 Progetto C -16000 +1000 + 5000 + 7000 + 1000 + 4000 +1000 45

Il progetto piugrave conveniente e meno soggetto allrsquoincertezza dellrsquoorizzonte temporale risulta il progetto B (tempo di rientro 3 anni) A fronte di una verifica immediata ancorchegrave approssimativa il criterio presenta qualche debolezza

bull Non assicura lrsquoindividuazione del progetto piugrave utile bull Non tiene conto della durabilitagrave effettiva del progetto realizzato bull Non considera i rischi associati allrsquoincertezza dellrsquoinvestimento bull Non attualizza i flussi di cassa del progetto

Per quanto riguarda il Valore Attuale Netto (VAN) ovviamente deve risultare gt 0 affinchegrave il relativo progetto possa essere giudicato vantaggioso ma il giudizio di convenienza risulta puramente finanziario mentre trascura i fattori di carattere politico sociale ecologico ambientale culturale etc tanto che il progetto potrebbe risultare in effetti non attraente se non addirittura generalmente esiziale

Si corre anche il rischio di escludere quel progetto piugrave vantaggioso quando il capitale iniziale da anticipare ecceda le possibilitagrave dello imprenditoreinvestitore



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Esempio di calcolo del VAN in relazione ad un flusso di cassa netto il cui saggio di attualizzazione sia stato individuato pari al 1180

Anni (n) 0 1 2 3 4 5 VAN finale

Flusso di cassa netto

-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056

Il Saggio di Rendimento Interno (SRI)16

Si noti che il Saggio di Rendimento Interno (SRI) o Tasso di Rendimento Interno (TRI) tradotto nellrsquoormai straripante inglese equivale allrsquo Internal rate of return (IRR) riportato normalmente da vari testi

Trattasi di quel saggio particolare (r) che rende nullo cioegrave pari a 0 il VAN

VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0

Esso costituisce una stima della redditivitagrave del capitale investito Se il SRI risulta maggiore o uguale ad un saggio di riferimento (saggio di soglia saggio di interesse passivo etc) il progetto egrave fattibile Piugrave il SRI supera il saggio di soglia piugrave si egrave tranquilli sulla fattibilitagravesostenibilitagrave del progetto

Se il saggio interno di rendimento risulta inferiore al saggio di sconto individuato per lrsquoattualizzazione dei flussi di cassa il progetto non egrave fattibile GLI ONERI FINANZIARI NON RIUSCIREBBERO MAI AD ESSERE COPERTI DAI FLUSSI DEI RICAVI FUTURI

16 La ricerca del SRI comporta la soluzione di equazioni di terzo grado che vanno risolte per tentativi Le equazioni hanno una veloce convergenza Il FE Excel ha una funzione che risolve in automatico il problema ma si consiglia risolvere lrsquoequazione a mano almeno una volta per appropriarsi intimamente e dominare con autorevolezza il procedimento e ldquosentirerdquo lrsquoandamento e la variazione dei risultati al variare di ogni ldquorrdquo proposto



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Conclusioni Come si egrave visto il metodo finanziario presenta significativi limiti soprattutto basati sulla sua scarsa attendibilitagrave Non a caso i valori a cui esso porta possono essere piugrave elevati rispetto a quelli dei metodi cd tradizionali (di equilibrio economico statici) Proprio per la sua spiccata attitudine a dare risultati assai variabili molti operatori preferiscono rappresentare e verificare la valutazione attraverso delle ldquoanalisi di sensitivitagraverdquo ovvero mediante matrici che mostrano i risultati finali in funzione delle variazioni del WACC e del tasso r (o dellrsquoExit Multiple) Il piugrave delle volte con il metodo finanziario si assegna un intervallo di valori allrsquointerno del quale si puograve ritrovare un valore obiettivo che non sempre coincide con la media matematica tra il valore minimo e il valore massimo La funzione di queste matrici egrave proprio quella di aumentare la fondatezza e lrsquoattendibilitagrave della valutazione o della scelta che si andragrave a fare Il metodo finanziario se e solo se lrsquoanalisi egrave profonda e motivata ed il piano economico e finanziario egrave ragionevole egrave sicuramente il miglior strumento di valutazione possibile e gradito agli investitori e finanziatori Soprattutto ricordiamoci che se stiamo eseguendo unrsquooperazione con controparti straniere (e molto spesso anche Italiane se sono societagrave a vocazione internazionale o quotate) e fosse necessario presentare una valutazione del nostro business senza il DCF rischieremmo di fare una pessima figura Per chi si occupa di valutazioni conoscere perfettamente le logiche sottostanti allrsquoutilizzo anche del metodo finanziario egrave diventata oramai unrsquoesigenza imprescindibile

NB Non si deve ignorare perograve che lrsquoutilizzazione dei ldquometodi finanziarirdquo in genere non egrave obbligatoria neacute imposta da norme nazionali eo internazionali come certi Testi a volte sembrano volerci informare Non egrave richiesta dallrsquoautoritagrave giudiziaria neacute gli esperti sono vincolati ad operare con metodologie preordinate da terzi Lrsquoesperto Accademico o il Professionista con la propria Firma e Timbro che lo individua e qualifica personalmente certifica sotto la propria responsabilitagrave e reputazione lrsquoattendibilitagrave del proprio elaborato in virtugrave della legge che lo identifica come ldquo hellippersona incaricata di pubblico serviziordquo



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Residenziale

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lavorazione fertilizzanti ecc) abbiamo che per lrsquoeconomia edilizia il valore dellrsquoarea di sedime non esiste in ldquorerum naturardquo Tale valore risulta strettamente connesso con la destinazione urbanistica che individuando ldquoper leggerdquo lrsquouso e la destinazione del suolo ne fa artificialmente variare il valoreprezzo da cui dipenderagrave in buona misura ldquoa cascatardquo il valoreprezzo del bene casa rimanendo in genere il ldquocosto di costruzionerdquo ndash cegraveteris pagraveribus - praticamente invariato rispetto al luogo ove si andragrave a costruire Poicheacute la destinazione urbanistica delle aree urbane egrave definita dagli Enti locali sia pure nel rispetto del quadro storico determinatosi e delle scelte della disciplina urbanistica il valore globale del bene edilizio discende dalle decisioni strategiche o di dettaglio della politica urbanistica Lrsquoincremento di valore che consegue unrsquoarea immessa in un processo produttivo nel passare da un originario uso agricolo ad una successiva destinazione edificatoria prende il nome di ldquorendita fondiaria urbanardquo Lrsquoattuale produzione insediativa caratterizzata dalla cronica prevalenza della domanda reale sullrsquoofferta egrave stata per la maggior parte sollecitata dalla vantaggiosa attualizzazione di tali rendite Troppo spesso perograve si egrave superficialmente trascurata lrsquoidoneitagrave degli insediamenti noncheacute la loro qualificazione che discende dallrsquoesistenza di quegli spazi esterni che LE CORBUSIER definiva ldquonaturale prolungamento degli spazi residenziali internirdquo La vita economica di unrsquoarea si conclude con la sua edificazione Il terreno a questo punto perde il suo carattere originario in quanto si trasfonde divenendone parte integrale ed inscindibile nellrsquoaggregato di elementi non naturali che costituiscono il ldquobene casardquo ed il suo valore rappresenta una componente essenziale del valore di mercato del fabbricato nel suo insieme A livello produttivo bisogna pertanto individuare per ogni area in relazione alle sue funzioni la dimensione la densitagrave il livello delle infrastrutture piugrave coerenti ed ottimali con lo sviluppo insediativo sotto lrsquoaspetto dei costi di urbanizzazione primaria e secondaria di realizzazione e di gestione Troppo spesso lrsquoUrbanista e lrsquoEnte locale sono condizionati nella decisione afferente la distribuzione dei valori edilizi sul territorio da argomenti non sempre razionali tali da indurli a decisioni spesso non in linea con una corretta gestione del patrimonio edilizio specie se proteso verso un vasto orizzonte temporale



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ecc)



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1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




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R = Rn ndash (C r)

dove


posto







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V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





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K = 2q

pK = Kp 08692




ove








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Ic = 80vI euromc






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Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














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Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














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Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








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(Metodo Dinamico)






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1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

3










4




1deg GENNAIO 2014

5






1deg GENNAIO 2014

6






1deg GENNAIO 2014

7




1deg GENNAIO 2014

8





1deg GENNAIO 2014

9






1deg GENNAIO 2014

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

4




1deg GENNAIO 2014

5






1deg GENNAIO 2014

6






1deg GENNAIO 2014

7




1deg GENNAIO 2014

8





1deg GENNAIO 2014

9






1deg GENNAIO 2014

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

5






1deg GENNAIO 2014

6






1deg GENNAIO 2014

7




1deg GENNAIO 2014

8





1deg GENNAIO 2014

9






1deg GENNAIO 2014

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

6






1deg GENNAIO 2014

7




1deg GENNAIO 2014

8





1deg GENNAIO 2014

9






1deg GENNAIO 2014

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

7




1deg GENNAIO 2014

8





1deg GENNAIO 2014

9






1deg GENNAIO 2014

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

8





1deg GENNAIO 2014

9






1deg GENNAIO 2014

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

9






1deg GENNAIO 2014

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

10




1deg GENNAIO 2014

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

11




1deg GENNAIO 2014

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

12




1deg GENNAIO 2014

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

13














14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

14















1deg GENNAIO 2014

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

15













1deg GENNAIO 2014

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

16







1deg GENNAIO 2014

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

17




1deg GENNAIO 2014

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

18








1deg GENNAIO 2014

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

19





1deg GENNAIO 2014

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

20





1deg GENNAIO 2014

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

21












ecc)



1deg GENNAIO 2014

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

22





1deg Densitagrave


abha

2deg Indice di


m3m2

3deg Indice di


m2m2



120572 120573 120574 120575 m2ha

Altre Zone

m2ha

ndeg 00010

801 timesdeg 00010




23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

23

ove



ove




1deg GENNAIO 2014

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

24








1deg GENNAIO 2014

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

25






26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

26




R = Rn ndash (C r)

dove


posto







1deg GENNAIO 2014

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

27

V = )(

)(rRPOOKKf

IMCDSDf

fpuc

cnr

ove



urbano


Avremo quindi





1deg GENNAIO 2014

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

28


K = 2q

pK = Kp 08692




ove








29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

29


Ic = 80vI euromc






1deg GENNAIO 2014

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

30


Va = n)r1(

)PcK(mV

+

sum +minus

ove














1deg GENNAIO 2014

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

31


Avremo pertanto


rPOOOOKKKV

)1()(

+

+++++++minus

ove














1deg GENNAIO 2014

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

32













1deg GENNAIO 2014

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

33












1deg GENNAIO 2014

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

34










1deg GENNAIO 2014

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

35








1deg GENNAIO 2014

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

36



Valori in euro

Costo a mc

v x p

Costo a mq

sup lorda








1deg GENNAIO 2014

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

37




1deg GENNAIO 2014

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

38



(Metodo Dinamico)






1deg GENNAIO 2014

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

39





40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

40







1deg GENNAIO 2014

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

41











42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

42








1deg GENNAIO 2014

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

43


(119915+119916)]


]







1deg GENNAIO 2014

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

44







(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range








(al 9 Ottobre 2012)

Fattore Range





1deg GENNAIO 2014

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

45





WACC = re 119916

119915+119916 + rd (120783 minus 119931) 119915119915+119916

Ove






1deg GENNAIO 2014

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

46




WACC = re 119916

119915+119916 + rd 119915119915+119916



EQUITY


DEBT


WACC = (1554 x 040) + (7721 x 060) = 10849



1deg GENNAIO 2014

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

47








48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

48






49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

49


q10 rarr [1 + (0065 minus 003)]10 = 141


q10 rarr ( 1 + 0065)10 = 188



111990210

rarr 1(1+0065)10

= 053


111990210

rarr 1(1+0035)10

= 071




1deg GENNAIO 2014

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

50






1deg GENNAIO 2014

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

51




1deg GENNAIO 2014

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

52







1deg GENNAIO 2014

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

53














1deg GENNAIO 2014

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

54





VAN = (1198770+ 1198620)(1+119903)0 + (1198771+ 1198621)

(1+119903)1 + (1198772+ 1198622)(1+119903)2 + (1198773+ 1198623)

(1+119903)3 + ⋯+ (119877119899+ 119862119899)(1+119903)119899

Ove











1deg GENNAIO 2014

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

55


ρ = 1119903



Ad esempio

Anni 0 1 2 3 4 5 6 ρ








1deg GENNAIO 2014

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

56




-22000

+ 2000

+ 5000

+ 8000

+ 10000

+ 9000

1(1 + 0118)119899 1000 0894 0800 0715 0640 0572

VAN -22000 1788 4000 5720 6400 5148 1056




VAN = (119929120782+ 119914120782)(120783+119955)120782

+ (119929120783+ 119914120783)(120783+119955)120783

+ (119929120784+ 119914120784)(120783+119955)120784

+ ⋯+ (119929119951+ 119914119951)(120783+119955)119951

= 0






1deg GENNAIO 2014

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

57





1deg GENNAIO 2014

Residenziale

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