MARCO KROGHNOTAIO

I nuovi obblighi imposti dal comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006

(conv. in l. 248/2006) e sue modifiche con l. 296/2006e la figura del procacciatore d’affari

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Si prospetta il caso in cui due soggetti, Tizio e Caio, hanno concluso una compravendita, avente ad oggetto un terreno, asserendo di essersi avvalsi dell’opera del mediatore Sempronio che, al contrario, sostiene di essere mero procacciatore d’affari che ha effettuato una semplice “segnalazione” e non una mediazione tipica.

Tizio dichiara di non aver pagato alcuna provvigione, ma di aver ricevuto fattura da Sempronio con la generica causale “compravendita di terreno”. Caio, a sua volta, dichiara di non aver né pagato, né ricevuto alcuna fattura e di non aver nemmeno concordato l’importo della provvigione, pur essendo disposto a pagare, previa presentazione della fattura.

Sempronio, precisano i contraenti, non è iscritto nel ruolo dei mediatori di cui alla legge 3 febbraio 1989 n. 39.

Il presunto mediatore, a sua volta, messo a conoscenza della dichiarazione che Tizio e Caio intendono rendere ai sensi del comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006 (conv. in l. 248/2006, modificato con l. 296/2006), dichiara di non aver svolto attività di mediazione, ma di procacciatore di affari e, nell’intento di rafforzare questa sua dichiarazione, annulla la fattura già emessa e, in sua sostituzione, ne emette una nuova con la causale “segnalazione per vendita terreno”.

I contraenti intendono, quindi, rendere al notaio rogante la seguente dichiarazione, ai sensi del disposto del citato comma 22 dell’art. 35:

“- la sola parte acquirente dichiara che per la stipulazione del presente contratto si è avvalsa dell’attività del signor Sempronio, nato a ... il ..., iscritto nel registro delle Imprese di ..., con il c.f...., n. REA...., P. IVA..., che ha emesso fattura n...., del ..., per “compravendita di terreno”, successivamente rettificata, a causa di

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errore materiale come dichiarato dal medesimo Sempronio, con la diversa causale “segnalazione per vendita terreno”, mantenendo la stessa data e lo stesso numero, dell’importo di euro.... al netto di IVA, fattura che non è stata ancora saldata;

- la sola parte venditrice dichiara che la presente vendita è stata conclusa con l’intervento del signor Sempronio, ma di non aver versato a tutt’oggi alcuna somma a titolo di mediazione, in quanto la medesima verrà versata in via forfettaria al momento dell’emissione della fattura.”

Si chiedono pertanto i seguenti chiarimenti:

1. se il procacciatore d’affari è obbligato o meno ad iscriversi nel ruolo degli agenti di affari in mediazione;

2. se nella nozione di mediatore di cui al d.l. 223 del 2006 sono ricomprese anche ipotesi di mediazione atipica;

3. se la dichiarazione, sopra indicata, che le parti intendono rendere è legittima;

4. quali siano i modi ed i tempi per adempiere all’obbligo di segnalazione cui è tenuto il notaio ai sensi del citato comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006;

5. quali siano le eventuali sanzioni a carico del notaio se la P.A. ritenga che la segnalazione effettuata non sia fondata.

In via preliminare, va innanzitutto chiarito che la figura del procacciatore d’affari, il cui nomen juris è di derivazione giurisprudenziale, emerge, per esclusione, dalla definizione di mediatore contenuta nell’art. 1754 c.c.

Invero, è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

All’assenza dei legami, nei limiti sopra indicati, è sinteticamente ricondotto il dovere di imparzialità cui è tenuto il mediatore stesso nei confronti dei soggetti mediati.

Imparzialità che, tuttavia, giova ricordare, assume il significato non di terzietà o di equidistanza del mediatore rispetto agli interessi delle parti, ma di una sua estraneità rispetto all’affare

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e, quindi, di assenza dei suddetti legami di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con i soggetti mediati.

In presenza di un legame del tipo sopra enunciato, il rapporto non sarà più riducibile alla mediazione tipica regolata dagli artt. 1754 e segg. del c.c., ma alle diverse figure del procacciatore d’affari, del mandatario ovvero in altre tipologie di contratto d’opera.

Più precisamente, per gli aspetti che riguardano la fattispecie prospettata, va osservato che la mediazione tipica ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso (così cass. civ., sez. II, 6 aprile 2000, n. 4327).

I due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso (così cass. civ., sez. II, 6 aprile 2000, n. 4327).

Il procacciatore d’affari, raccoglie le ordinazioni dei clienti, trasmettendole all’impresa da cui ha ricevuto l’incarico di procacciare tali commissioni, senza vincolo di stabilità, a differenza dell’agente che è investito di un incarico stabile ex art. 1742 c.c. (così cass. 9 dicembre 2003, n. 18736, in Giust. Civ. 2004, I, p. 1264)

Definito in questi termini il procacciatore d’affari, gli interrogativi riguardano la sussistenza o meno dell’obbligo di iscrizione nel ruolo previsto dalla legge 3 febbraio 1989 n. 39 e, in caso di risposta positiva a questa prima domanda, gli effetti derivanti dalla mancata iscrizione in relazione agli obblighi derivanti dal comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006 (conv. in l. 248 del 2006) così come modificati dalla legge 296 del 2006 (cd. legge finanziaria 2007).

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La migliore dottrina (A. Luminoso, La Mediazione,in Trattato di Diritto Civile e Commerciale, già diretto da A. Cicu, F. Messineo, L. Mengoni, continuato da P. Schlesinger, Milano, dott. A. Giuffrè Editore, 2006, pag. 162 e pag. 207 nota 27), ritiene che il procacciatore d’affari, come altre figure di mediazione atipica (sempreché non ci si trovi in presenza di un contratto d’opera o di altro tipo negoziale nominato), se svolge attività diretta nei confronti delle parti intermediate, sia soggetto alle norme previste dalla legge 3 febbraio 1989 n. 39 perché, ritenendo il contrario, si vanificherebbero gli obiettivi del Legislatore di stroncare l’abusivismo nell’attività di mediazione e le pratiche elusive degli obblighi legali a carico degli intermediati.

A ciò può aggiungersi che il tenore letterale dell’art. 3, comma IV della citata legge 39 del 1989, laddove dispone che: L'iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende, sembra esentare dall’iscrizione le sole ipotesi di intermediazione gratuita (rispetto a tutte le parti dell’affare) svolta occasionalmente (la cd. mediazione di cortesia).

Peraltro, sotto altro aspetto, va osservato che se l’attività svolta dal procacciatore d’affari è caratterizzata dall’esistenza di un legame di collaborazione con una sola delle parti (quella che ha conferito l’incarico), la stessa attività avrà le caratteristiche proprie del rapporto di mediazione nei confronti dell’altra parte (cd. mediazione unilaterale), e ciò confermerebbe l’obbligo di iscrizione nel detto ruolo.

Dunque, il procacciatore d’affari essendo tenuto, nei casi esaminati, all’iscrizione nel relativo ruolo, maturerà il diritto alla provvigione solo ove sia effettivamente iscritto e per i soli servizi resi dopo l’iscrizione stessa. L’attività svolta in difetto d’iscrizione dovrà pertanto qualificarsi abusiva.

Non può, per completezza d’argomento, non segnalarsi che maggiori dubbi sussistono in ordine all’esistenza, a carico di chi svolge attività occasionale di mediazione (anche atipica), dei nuovi obblighi di registrazione delle “scritture private non autenticate di

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natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari".

Invero, il riferimento dell’art. 10, comma 1, lett.d-bis) (introdotto dal comma 46 dell’art. unico della legge 296 del 2006) agli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sembra escludere dal novero dei soggetti obbligati, i procacciatori di affari che svolgono l’attività, per definizione, in modo occasionale e che proprio per tale loro sono, dalla giurisprudenza, distinti dagli agenti immobiliari.

La figura del procacciatore sin qui esaminata si distingue, peraltro, da quella del segnalatore d’affari, il quale si limita ad indicare ad altra impresa o ad un mediatore professionista la possibilità di concludere un affare, non partecipando, tuttavia ad alcuna trattativa diretta nei confronti dei soggetti mediati.

E’ ragionevole ritenere che solo questo tipo di procacciatori

d’affari “segnalatore” per conto di altra impresa, svolgendo la sua attività, in via occasionale e senza entrare in rapporto con i soggetti mediati, non avrà obbligo d’iscrizione nel relativo ruolo di cui alla legge 39/89.

Risposta positiva sembra possa darsi anche al terzo interrogativo che ci si era posti, relativo alla legittimità della dichiarazione che i contraenti intendono rendere, nel presupposto che il citato comma 22 dell’art. 35 non pretende dai dichiaranti né formule solenni né di dare una definizione giuridica dell’attività svolta da un soggetto terzo per la conclusione dell’affare.

Se in alcune fattispecie sarà di tutta evidenza l’inclusione o l’esclusione dell’opera svolta dal terzo nell’attività tipica di mediazione, ci saranno altre ipotesi in cui sussisteranno legittimi dubbi sull’esatto inquadramento giuridico del rapporto instauratosi tra il soggetto terzo ed i contraenti e sarà, quindi, del tutto legittimo fornire, da parte dei contraenti, tutti gli elementi in loro possesso per consentire una valutazione della fattispecie da parte dell’Autorità competente.

Riguardo all'obbligo di segnalazione a carico del notaio, la materia è oggi regolata dal provvedimento del 14 marzo 2007 (in G.U. del 16 marzo 2007 n.63) il quale all'art. 2 ha espressamente

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disposto che “ la segnalazione di cui all'art. 35, comma 22.1, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, è assolta da parte del notaio mediante l'uso delle procedure telematiche di cui al provvedimento 6 dicembre 2006”, in conseguenza può coerentemente osservarsi che, i dati contenuti nel Modello Unico Informatico da inviare all’Agenzia delle Entrate secondo il D.T.D. (Document Type Definition) allegato al medesimo provvedimento per provvedere alla registrazione fiscale dell'atto in cui sono rese dichiarazioni relative ai mediatori , assolvono all'obbligo di segnalazione, se conformi allo standard predefinito.

Per ottemperare al dettato di legge relativo alla predetta segnalazione sarà pertanto necessario e sufficiente indicare le informazioni previste dal tracciato ministeriale (cfr. sulle varie questioni anche M. Krogh, relazione tenuta in data 22 settembre 2006 e raccolta tra gli Atti del Convegno “Novità e problemi nell’imposizione tributaria relativa agli immobili”, pubblicati nei Quaderni della Fondazione del Notariato, ed. Il Sole 24 Ore, n.4/2006, sotto il titolo; “Profili giuridici delle dichiarazioni sostitutive di atto notorio prescritte dal comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006 (convertito, con modifiche, in legge 4 agosto 2006 n. 248). Riflessi sugli obblighi imposti dalla legislazione antiriciclaggio”).

Nessuna sanzione è prevista a carico del notaio qualora dalla segnalazione effettuata non emergano casi di mediazione abusiva, non potendosi imputare al notaio alcun onere di definizione giuridica della fattispecie in presenza di elementi di qualificazione incerti e controversi dichiarati dalle parti contraenti.

Marzo 2008Notaio Marco Krogh

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