ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

Attività professionale

Prof. Romano Oss

La perizia

La perizia di stima può essere richiesta in un ambito conflittuale e in questo caso si compone in sede giudiziaria nell’ambito del processo civile.

In un contesto di non conflittualità la perizia si risolve in via bonaria e si trasforma in una valutazione economica, perizia parere.

Una soluzione intermedia è rappresentata dall’arbitrato che consiste nell’accordo preventivo di ricorrere ad arbitri per risolvere eventuali controversie future.

Ambito di conflittualità Ambito non conflittuale

Valutazione estimativa Valutazione economica

Via bonaria ArbitratoSede

giudiziaria

Stime cauzionali

Perizia parere

Mutuo, investimento …perizia

accordo sentenzalodo

ctu - ctp

SCHEMA GENERALE

Il perito può assumere il ruolo di consulente tecnico d’ufficio o di consulente tecnico di parte.

Una volta ricevuto l’incarico e noto che sia il quesito il perito svilupperà il procedimento di perizia:

Individuazione dell’aspetto economico

Definizione del procedimento

Analisi dei rapporti giuridici ed economici

Rilevazione dei dati di fatto

Assunzione dei dati ipotetici

Elaborazione dei dati e conclusioni

Stesura della relazione

Quesito

Incarico (via bonaria) Nomina (via giudiziaria)

Interpretazione del quesito e assunzione di ipotesi di base

Individuazione aspetto economico Scelta del procedimento

Sopralluoghi, fotografie, misurazioni, acquisizione di documenti, dati catastali, analisi dei rapporti legali ed economici

di fatto ipoteticiDATI

Analisi ed elaborazione dei dati

Giudizio di stima

Relazione

Relazione di stimaLa relazione deve essere completa sia sotto il punto di vista formale che tecnico, deve essere comprensibile da chiunque e essere esposta in forma impersonale e scorrevole.

In generale deve seguire un preciso schema diviso in tre parti:

PremessaGeneralità

Introduzione

Domanda posta al perito (quesito)Ricerche e indaginiAspetto economico individuatoProcedimento seguito

Descrizione dei beniCaratteristiche intrinsecheCaratteristiche estrinsecheAspetti legali e catastali

Valutazione

Ricerca dei prezzi di beni simili, elaborazione datiCorrezione del valore ordinario per comodi e scomodiDeterminazione del valore realeCorrezione per aggiunte e detrazioniConclusioni

Parte Contenuto

Attività del CTU consulente tecnico d’ufficio

Il primo atto è l’accettazione dell’incarico mediante sottoscrizione di un verbale di giuramento riportante la formula di rito.

Il CTU svolge indagini e sopralluoghi, ne deve dare comunicazione alle parti su orari e luoghi, inoltre deve compilare un verbale del sopralluogo.

L’insieme delle operazioni viene riportato in una relazione.

Il ctu può, durante il suo lavoro, tentare una conciliazione che se riesce si compila il processo verbale di conciliazione.

ARBITRATO

Le controversie possono essere risolte da uno o più arbitri. Il ricorso all’arbitrato è previsto nei contratti in cui è stata preventivamente inclusa una clausola compromissoria o quando venga redatto un preciso atto scritto compromesso nel quale venga riportato il motivo del contendere.

Sono escluse dall’arbitrato le controversie in materia di eredità, di separazione tra i coniugi, contratti di lavoro collettivo … mentre è previsto per legge nelle controversie relative agli appalti e all’esecuzione di opere pubbliche.

TIPI DI ARBITRATO

Arbitrato rituale: o istituzionale è quello che si svolge applicando la procedura e le modalità stabilite dal codice di procedura civile. Il lodo emesso dall’arbitro unico o dal collegio arbitrale si sostituisce alla sentenza.

Arbitrato irrituale: la decisione dell’arbitro ha valore di contratto come se fosse stato stipulato tra le parti. Vale la disciplina giuridica prevista in materia di contratti.

Arbitrato amministrativo: la procedura è predisposta da un’apposita istituzione come una Camera di Commercio che istituisce al suo interno la camera arbitrale.

Si possono avere arbitrati nazionali e internazionali.

Gli arbitri sono nominati direttamente dalle parti o dal Presidente del Tribunale del luogo in cui è stato stipulato il compromesso.

Vantaggi dell’arbitratoRapidità rispetto alla giustizia ordinaria

Competenza tecnica rispetto alla scelta dei consulenti

Flessibilità poche regole formali

Riservatezza garantita la discrezione

Onerosità visto i tempi brevi bassi costi

Rapporti costruttivi tra le parti si facilita la soluzione delle controversie

Le stime cauzionali

La stima cauzionale viene richiesta dagli istituti di credito per l’erogazione dei mutui garantiti da ipoteca su beni immobili.

Mutuo edilizio: viene erogato per la costruzione, ricostruzione, manutenzione, restauro, trasformazione, sopraelevazione di un fabbricato.

La garanzia offerta è l’ipoteca di primo grado sul fabbricato stesso.

L’importo del prestito può raggiungere il 90% del costo di costruzione compreso l’area o della spesa dei lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria.

L’istruttoria inizia con la domanda sui moduli della banca e si conclude con un contratto stipulato dal notaio. Il notaio iscrive l’ipoteca, qui in Trentino, all’ufficio Tavolare nel foglio c della partita tavolare intestata al proprietario.

Valutazione degli immobili per l’erogazione dei mutui viene generalmente effettuata con procedimento sintetico e con giudizio sommario (a corpo).

La relazione di stima deve essere precisa nella identificazione dell’immobile e deve verificare: ipoteche preesistenti, contratti di affitto in corso, diritti di usufrutto, regolarità della concessione edilizia, certificazione di abitabilità, domande di condono, regolarità catastale.

La valutazione si basa sul valore minimo attribuibile dal mercato all’immobile.