Introduzione e metodologia di analisi Il lavoro di ricerca effettuato si è focalizzato sul tema della dismissione commerciale, una questione già matura nel contesto statunitense e ritenuta emergente in quello italiano. Nelle città italiane, con un lieve ritardo rispetto agli Stati Uniti e all’Europa, negli ultimi vent’anni si è assistito allo sviluppo di manufatti multifunzionali, ossia con la contemporanea presenza di luoghi per la ristorazione, il tempo libero e la distribuzione commerciale, disposti soprattutto lungo le reti viabilistiche principali e nei pressi di nodi del trasporto. La presenza di importanti assi infrastrutturali della viabilità su gomma e la prossimità ad aeroporti o stazioni, è stata una precondizione per la localizzazione di grandi superfici commerciali extraurbane. Tali insediamenti rappresentano in alcuni casi motori dei processi di valorizzazione dei centri urbani prossimi e più frequentemente elementi generatori di rilevanti esternalità sull’ambiente fisico, urbano e sociale. In questa fase storica dello sviluppo territoriale ed economico del nostro paese, le medie e grandi superfici della distribuzione commerciale rispondono a diverse logiche: per gli amministratori locali, una potenziale risorsa in termini di acquisizione di oneri di urbanizzazione, per gli operatori del settore, un importante canale di investimento immobiliare e il consolidamento del proprio “presidio di insegna” sul territorio. La forte dinamica concorrenziale interna al settore, spinge le grandi insegne alla realizzazione di operazioni di presidio del territorio, non sempre coerenti con l’effettiva domanda del mercato, con rischio di effetti di saturazione e di sovra offerta e la probabilità di sviluppo di manufatti edilizi mal funzionanti dal punto di vista commerciale e fortemente impattanti dal punto di vista ambientale. Nel contesto statunitense, dove lo sviluppo commerciale è stato più precoce ed intenso che in Italia, gli effetti della crisi e dell’obsolescenza di molte strutture commerciali sono evidenti sul

territorio. In questo paese una significativa quota di centri commerciali sono considerati “greyfields”, ossia zone grigie, si tratta di strutture e spazi non più utilizzati che necessitano di una completa riqualificazione e rilancio, come nel caso di una industria dismessa. Questo processo di dismissione e di riuso di tradizionali malls commerciali, che da decenni sta caratterizzando le periferie degli Stati Uniti e inizia a caratterizzare quelle degli altri paesi, viene definito demalling. Si tratta di un problema socio-urbanistico di una certa rilevanza e diffusione, che richiede specifici interventi e politiche di governo del fenomeno, precise azioni normative e fiscali ed adeguati progetti per la rivitalizzazione di tali spazi. Infatti alcune amministrazioni statunitensi hanno intrapreso azioni ex post finalizzate a regolamentare tali insediamenti, attraverso tassazioni e di tentativi di riuso e di rifunzionalizzazione, in caso di abbandono e degrado dei manufatti. Inoltre sono state effettuate diverse ricerche analitiche e quantitative al fine di monitorare il fenomeno del demalling e proporre specifici interventi di riuso e di riconversione di malls. Negli ultimi anni sono comparsi i primi casi di dismissione commerciale in Europa e in Italia.

Il trend di sviluppo delle medie e grandi strutture commerciali Stati Uniti Italia 1950-1960 Nascita shopping malls

suburbani

1960-1970 Declino spazi del commercio nel centro storico

1970-1980 Sprawl e diffusione degli aggregati commerciali

1980-1990 Programmi di “Downtown revistalisation”

Nascita shopping malls suburbani

1990-2000 Riappropriazione degli edifici commerciali in disuso nel centro

Sprawl e diffusione degli aggregati commerciali Prime esperienze di riqualificazione urbana

2000-2013 Demalling Comparsa di problematiche relative alla gestione degli aggregati commerciali suburbani

Tab. 1- La nascita e diffusione dei malls: confronto

tra Stati Uniti e Italia

Nel nostro paese non è ancora stato ben studiato tale fenomeno di crisi commerciale e, di conseguenza, non sono state ancora introdotte specifiche politiche per governare la dismissione e adeguati progetti per ripensare a questi spazi del consumo.

Fig.1- Media struttura di vendita oggi dismessa, Gallarate

Il corridoio infrastrutturale che collega la città di Milano all’aeroporto di Malpensa, viene scelto come territorio studio della tesi, in quanto si tratta di un ambito in cui l’offerta commerciale si era rapidamente diffusa lungo le radiali autostradali e statali favorita dalla presenza di un grande nodo del trasporto aeroportuale che poteva rappresentare un buon attrattore per il mercato. La perdita del ruolo di grande hub del nord Italia sta generando invece esternalità sul territorio circostante, sull’economia e sul mercato ed influenzando, di conseguenza, le relazioni tra l’offerta commerciale e i consumi dell’utenza.

Fig.2- Asse Milano- Malpensa, campione di indagine di 124 comuni compresi in 4 province (Milano, Varese, Como, Monza e Brianza)

Il contesto territoriale tra Milano-Malpensa viene studiato attraverso un preciso percorso di analisi e di mappatura delle strutture esistenti in funzionamento per comprendere le caratteristiche dell’offerta commerciale. A partire da questa indagine, utilizzando i dati dell’Osservatorio Regionale del Commercio e le informazioni reperite dalle amministrazioni comunali, dalla stampa locale e dai sopralluoghi effettuati, sono state mappate e quantificate le strutture dismesse presenti nell’ambito territoriale. In un’area di 124 comuni, connotata da una rilevante infrastrutturazione del territorio, una forte densità di urbanizzazione e un’importante densità commerciale, sono stati individuati, con l’utilizzo delle diverse fonti, 73 casi di dismissione tra medie e grandi superfici di vendita distribuiti in 39 comuni.

Fig.3- Le medie e grandi strutture di vendita dismesse lungo l’asse

Milano-Malpensa L’individuazione degli aggregati non più in attività presenti nei comuni, è stato utile per definire classi di potenziale criticità per la dismissione rispetto all’offerta commerciale comunale, alla superficie comunale, all’insieme degli insediamenti produttivi, artigianali e commerciali e alla popolazione residente.

I- INDICE di POTENZIALE CRITICITÁ (mq/1000 mq): Superfici media e grande distribuzione dismessi rispetto alla popolazione residente

II- INDICE di POTENZIALE CRITICITÁ (mq/mq): Superfici media e grande distribuzione dismessi su superfici MSV e GSV attive

III- INDICE di POTENZIALE CRITICITÁ (mq/mq): Superfici media e grande distribuzione dismessi sul sistema commerciale (EV, MSV, GSV attive)

IV- INDICE di POTENZIALE CRITICITÁ (mq/1000 mq): Superfici media e grande distribuzione dismessi rispetto alla superficie comunale

V- INDICE di POTENZIALE CRITICITÁ (mq/1000 mq): Superfici media e grande distribuzione dismessi rispetto a insediamenti industriali, artigianali e commerciali classe 12111 DUSAF 2007

A partire da questa analisi a scala territoriale sono stati individuati specifici casi studio in differenti comuni compresi nell’asse (Tradate, Gallarate, Castellanza, Varedo), sono state studiate le cause e le esternalità generate dal fenomeno della chiusura commerciale, al fine di elaborare linee guida per guidare ed affrontare la riconversione e rifunzionalizzazione di tali spazi.

Fig.4- Asse Milano- Malpensa, selezione di casi studio di attività commerciali dismesse

Dopo una lettura territoriale, urbanistica e commerciale a livello comunale sono state analizzati nello specifico i quattro casi di dismissione (il centro commerciale il Fare di Gallarate, l’Ex Esselunga di Castellanza, il compendio commerciale La Fornace di Tradate, l’Ex Esselunga di Varedo) studiandone la struttura, ricostruendone la cronologia, individuandone le cause che hanno portato alla chiusura o alla crisi della struttura, valutandone possibili ipotesi di riconversione.

I casi studio selezionati rappresentano una situazione critica simile ai greyfields statunitensi, in quanto non si conosce ancora il loro futuro e né un loro possibile riutilizzo. Per questi casi studio di dismissione viene:

• costruito un quadro di sintesi degli aspettiterritoriali, urbanistici e morfologici;

• ricostruito il processo decisionale che neha determinato la progettazione, larealizzazione e la crisi degli stessi;

• definito il rapporto dell’offertacommerciale con gli strumenti dipianificazione a livello locale e sovralocale;

• articolate schede di lettura mostrando lecause che hanno portato al progressivoabbandono di questi spazi e le opportunitàdi riutilizzo.

Le informazioni sono state oggetto di costanti operazioni di controllo e verifica dovute alla continua evoluzione del fenomeno. I lavoro di ricerca non sarebbe stato possibile senza la collaborazione degli uffici tecnici comunali dei settori urbanistica e commercio con i quali sono stati effettuati diversi colloqui e confronti. Le finalità complessive del lavoro sono state quelle di fare luce su un fenomeno ancora poco noto e destinato a diventare cruciale nelle agende urbane dei prossimi anni, operando su più fronti. Pertanto prendendo esempio da best practices si è proceduto nella elaborazione di linee guida applicabili, a seconda delle condizioni di contesto, ai casi di dismissione.

Tab.2- Individuazione di linee guida a partire dall’analisi di efficaci e strategiche pratiche di demalling

Le linee guida definite a livello generale, sono state applicate sui quattro casi studio tramite una serie di integrazioni normative agli strumenti urbanistici comunali e soluzioni progettuali per il riuso e riqualificazione degli edifici della media e grande distribuzione dimessi a nuove funzioni e attività, come mostrano le schede.

Le linee guida rappresentano una proposta per rivalorizzare questi spazi ed evitarne un abbandono definitivo. Si tratta di definire il relayout di tali manufatti, di restyling in vista di una migliore sostenibilità ambientale, di ricontestualizzare tali ambiti nel contesto urbano e territoriale in cui sorgono, di inserire nuove attività e funzioni che permettano agli spazi commerciali di costruirsi come nuove polarità attrattive. Sono stati effettuati inoltre specifici approfondimenti ed integrazioni normative per regolare gli spazi commerciali in dismissione, scelti come caso studio, da inserire nei Pgt comunali, in particolare nelle schede degli ambiti di trasformazione previsti dai Piani di Governo del Territorio e nelle Norme tecniche di attuazione dei Piani delle Regole.

Rappresentazione della metodologia operativa e della struttura dell’elaborato di tesi

Metodologia operativa per l’analisi degli ambiti commerciali dismessi e formulazione di proposte progettuali

Una approfondita analisi del complesso commerciale in crisi o in dismissione, lo studio degli strumenti urbanistici dei comuni di riferimento e infine il confronto con gli uffici tecnici comunali, sono state utili per individuare le opportunità di riuso degli spazi abbandonati al fine di applicare le strategie di rinconversione agli specifici casi studio analizzati. Le schede attuative di seguito presentate contengono proposte progettuali-normative e si pongono con una finalità integrativa rispetto allo strumento urbanistico vigente o in fase di elaborazione. Dopo un breve inquadramento dell’area dismessa, indicante i

principali dati ed obiettivi di riqualificazione, per ognuno delle quattro tematiche delle linee guida sono stati formulati degli articoli normativi specifici per ogni caso e relativi allo strumento urbanistico di riferimento. Il suggerimento normativo è stato corredato poi da una rappresentazione meta progettuale e da alcuni riferimenti esemplificativi per meglio fare intendere quanto suggerito dalla norma. Per la stesura di ogni articolo sono state consultate le normative comunali in materia di pianificazione. Nel caso delle destinazioni funzionali possibili proposte per la nuova riconversione dell’immobile dismesso, le scelte sono state effettuate solo dopo avere esaminato le funzioni ammissibili dal Piano di Governo del territorio. Le schede si pongono pertanto come possibili allegati ad integrazione degli strumenti urbanistici comunali.

Gallarate:

la dismissione totale del centro commerciale “Il Fare”

La galleria commerciale è localizzata nel Comune di Gallarate nell’area della ex tessitura Borgomaneri e confina a Sud-Est con via Ferruccio, a Nord-Est con il viale Lombardia, a Sud-Ovest con via Venegoni. Lo studio del caso mette in luce una dismissione avvenuta solo a pochi anni dall'apertura del Centro Commerciale, prima che potesse giungere ad una fase di maturità. Il complesso infatti è rimasto in attività per soli due anni tra il 2007 e il 2009, prima che potesse giungere ad una fase di maturità. Per questo le cause della crisi sono dunque da rintracciare nella fase di gestione operativa della struttura.  

La localizzazione del CC “Il Fare” è prossima al centro storico cittadino, che presenta caratteri di qualità ed una buona e ricca offerta commerciale e di servizi. Al tempo stesso il centro dismesso ne risulta fisicamente separato a causa delle infrastrutture ferroviarie. Da un rilievo delle attività commerciali, anche di vicinato, presenti in un’isocrona di dieci minuti pedonali, avente come centro la struttura commerciale in dismissione, risulta che, nella fascia compresa tra l’asse ferroviario e l’asse autostradale, sono presenti numerosi negozi di vicinato della tipologia dei beni problematici extralimentari (ad esempio profumerie; erboristerie; abbigliamento, calzature, elettrodomestici, cartolerie; vendita/noleggio di videocassette; vendita di autoveicoli, cicli, moto e natanti; vendita di materiali d costruzione, vivai...)

La mancata capacità attrattiva dell’anchor alimentare ed un’offerta merceologica dei negozi del centro commerciale analoga a quella presente negli spazi di vendita del centro cittadino possono avere limitato il flusso di utenza. Inoltre rispetto alla struttura del centro commerciale si rilevano alcuni

problemi nel layout architettonico che non incoraggiavano l’accesso come la presenza di pochi ingressi e di spazi bui e non areati soprattutto nel piano interrato.

L’utenza aveva riscontrato criticità nell’accesso ai parcheggi sotterranei, ritenuti non funzionali.

Il centro commerciale si trova collocato lungo un asse molto trafficato, viale Lombardia, e questo può avere comportato difficoltà di attraversamento dell’arteria viaria per accedere alla struttura a piedi dalle aree circostanti. Altri motivi legati alla chiusura dell’attività commerciale riguardano la sua superficie, sovradimensionata rispetto alle esigenze di un’offerta commerciale già molto elevata nel territorio. Sono stati generati infatti effetti competitivi con altre polarità urbane localizzate in prossimità. Sono emerse diverse ipotesi da parte dell’ amministrazione comunale in vista dell’evento espositivo MAPIC nel novembre 2012 sull’immobile del Fare. Il Distretto Urbano del Commercio di Gallarate e l’amministrazione hanno presentato alcune proposte di rilancio dell’attività commerciale con l’inserimento di un nuovo anchor competitivo, o il riuso dello spazio come centro di aggregazione culturale per i giovani. Si tratta solamente di ipotesi che non hanno trovato ancora né un riscontro ufficiale, né un’attuazione progettuale. Gli attori privati e gestori dell’immobile non hanno ancora presentato un piano di rilancio dell’attività commerciale e al momento non riescono a far fronte alle spese di gestione del parcheggio.

Gallarate:

la riconversione del “Fare”

L’area in esame non rientra negli ambiti di trasformazione del Documento di Piano. È possibile inserire all’interno del paragrafo “Rapporto con il consumo del suolo”, pag. 6, degli “Ambiti di trasformazione urbanistica” del Documento di Piano (elaborato DR3) la seguente integrazione normativa.

Al fine di evitare il consumo di suolo, le aree di trasformazione che interessano aree libere e non ancora urbanizzate del territorio comunale devono essere subordinate ad una verifica di compatibilità in termini di superfici e di destinazione funzionale con le aree commerciali dismesse. In caso di compatibilità la trasformazione dovrà avvenire primariamente nell’ area commerciale dismesse.

Prescrizioni specifiche ed adempimenti

Destinazione funzionale

1- È sconsigliabile insediare la tipologia residenziale, in quanto non facilmente modificabile la stessa struttura dell’immobile e non necessaria rispetto alla domanda abitativa comunale.

2- È possibile confermare “Il Fare” con funzione commerciale, riattivandolo come una struttura di vendita organizzata in forma unitaria: in cui siano presenti una media struttura di vendita, preferibilmente non alimentare, singoli esercizi e alcuni servizi, gestiti unitariamente, come definita nell’art.41 “Ambiti di applicazione”, Titolo IV “Attività commerciali” delle Norme tecniche di attuazione, del Piano delle regole.

3- È preferibile insediare attività di carattere socio-sanitarie, delocalizzando nell’ex centro commerciale “Il Fare”, le previsioni di ampliamento dell’azienda Ospedaliera di San Antonio Abate (via Pastori 4), come descritto all’interno del cap. “Il sistema degli obiettivi, La città dei servizi”, della relazione del Documento di Piano. L’insieme delle attività che possono essere insediate nell’immobile dismesso sono: un centro uffici prenotazione, un centro prelievi, le aule di formazione, gli studi medici, le palestre per fisioterapia…

4- Tra le destinazioni funzionali ammissibili è possibile insediare uno spazio culturale, aule studio e spazi ludici, che funzionino come un centro di aggregazione giovanile.

5- È sconsigliabile insediare commercio all’ingrosso, in quanto l’ambito è collocato in un tessuto troppo centrale della città.

Struttura

6- È preferibile riutilizzare le strutture esistenti in modo parziale o integrale, dove possibile.

7- È sconsigliabile la modificazione del rapporto tra spazio costruito e spazio aperto in relazione al cambio funzionale, in quanto l’intero ambito è già nettamente articolato.

8- È possibile effettuare per l’immobile “Il Fare” interventi di ristrutturazione edilizia, come la modifica degli impianti di aereazione e la creazione di nuove aperture sulle pareti, l’inserimento di strutture flessibili, come definito nell’art.8 “Definizione dei tipi di intervento”, Capo II Principi Generali delle Norme tecniche di attuazione del Piano delle Regole.

 Sostenibilità

9- Nella riqualificazione dell’ambito è possibile realizzare una copertura piana piantumata e verde per l’estensione dell’ultimo piano del parcheggio, potendo usufruire di un incentivazione volumetrica, pari al 15% al massimo, come descritto nell’ art. 17 “Edilizia ecosostenibile”, Capo II-Principi Generali, delle Norme tecniche di attuazione, del Piano delle Regole.

Castellanza:

la dismissione per la rilocalizzazione di Esselunga

L’ambito dismesso della Ex Esselunga è localizzato lungo l’asse infrastrutturale della SS33, la Strada Statale del Sempione nel comune di Castellanza.

Il punto vendita ad insegna “Esselunga” è stato attivo per circa vent’anni, dagli anni Settanta fino ai primi anni del Duemila. La sua chiusura e dismissione è l’effetto di una strategia rilocalizzativa dell'impresa dovuta a necessità di ampliamento, ammodernamento dell’offerta commerciale e differenziazione merceologica, che ha portato l’Esselunga all’apertura di una nuova grande struttura di vendita all’interno del comune di Costellanza. La sua chiusura si è verificata nella fase di maturità della struttura.

Il format commerciale si trova lungo l’asse del Sempione, un’infrastruttura caratterizzata dalla densa presenza di attività commerciali di varie tipologie, soprattutto attività di abbigliamento, di venditi mobili e bricolage, numerosi distributori di carburante e servizi di riparazione per autovetture. Poco distante dall’ambito dismesso è visibile la struttura della grande superficie di vendita del Gigante, in competizione con l’anchor Esselunga

Lo spazio interno dell’immobile è suddiviso in due spazi uno dedicato al supermercato e uno retrostante, di minori dimensioni per le funzioni di magazzino e carico scarico delle merci posizionate sul retro. L’immobile è circondato da un ampio parcheggio accessibile da via Binda.

Le analisi e gli approfondimenti svolti sul caso studio dell’Ex Esselunga contribuiscono ad individuare alcune possibili cause che hanno portato alla chiusura della media struttura di vendita. La principale ragione della chiusura è la legata alla strategia imprenditoriale di ampliamento dei punti vendita del marchio Esselunga S.p.a. L’aumento della superficie di vendita non era concesso a livello normativo, né da Prg né da Pgt, nella sede di Piazza Soldini, in quanto per tale area non era previsto l’insediamento di una grande struttura di vendita.

La vecchia Esselunga inoltre non aveva una localizzazione adeguata in quanto prossima ad altre insegne commerciali di tipologia alimentare in competizione.

L’area dell’ambito dismesso era stata acquisita dall’amministrazione comunale, tramite la stipulazione di una convenzione con Esselunga spa nel 2004. L’intento dell’attore pubblico era volto alla tutela e alla valorizzazione paesaggistica e naturalistica del lungo fiume Olona, attraverso lo svuotamento da immobili industriali o commerciali presenti nell’area, la rivalorizzazione e bonifica e la creazione di nuovi servizi pubblici. Nell’immobile dell’ex Esselunga nonostante la proposta vincitrice del concorso di idee prevedesse una modificazione della struttura in un impianto sportivo compreso in un Eco Parco, viene mantenuta la destinazione di uso commerciale. Secondo le intenzioni dell’amministrazione, l’immobile viene messo a reddito tramite l’affitto ad un operatore commerciale disponibile, insediando nuovamente una media struttura di vendita non alimentare, evitando effetti di competizione con “Il Gigante” e sfruttando la visibilità di un’area così prossima all’arteria infrastrutturale della Strada Saronnese.

Castellanza:

il riuso dell’Ex Esselunga

L’area in esame rientra nell’ambito di trasformazione urbanistica 1E, come individuato dall’elaborato grafico del piano delle regole PR2.2C “Individuazione degli ambiti e delle aree da assoggettare a specifica disciplina e individuazione della struttura e forma urbana” scala 1-2000, Piano delle Regole, Titolo II “Disciplina Urbanistica- Edilizia nell’ambito del tessuto urbano consolidato”, Art 5 Modalità di intervento, comma 10. La riqualificazione dell’ambito dismesso avrà ricadute positive in termini limitazione di consumo di nuovo suolo e di rilancio di un ambito urbano sottoutilizzato. L’intervento dovrà avvenire seguendo criteri di sostenibilità, risparmio energetico e concentrarsi anche sulla valorizzazione ambientale dell’area. Dovrà essere migliorato l’inserimento dell’ambito all’interno della rete del trasporto sostenibile esistente.

Prescrizioni specifiche ed adempimenti

Destinazione funzionale

1- È preferibile insediare alcune attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, così come definite da Tabella A., Articolo 6 “Categorie di destinazione d’uso”, in sinergia con i servizi già presenti nell’intorno come il centro universitario, la Biblioteca e il centro sportivo.

2- È ammesso l’insediamento di una media superficie di vendita non alimentare.

3- È possibile insediare diverse attività di tipo terziario, integrando attività commerciali di vicinato o di carattere temporaneo ad attività direzionali come uffici e studi professionali.

Struttura

4- È preferibile riutilizzare le strutture esistenti in modo parziale o integrale, dove possibile.

5- È ammessa la modificazione del rapporto tra spazio costruito e spazio aperto prevedendo una riduzione dell’area a

parcheggio a favore di una sistemazione a verde, con finalità di aree urbano e creazione di uno spazio aperto di funzione pubblica mediante opere di piantumazione, come previsto dall’art 70, “Sistemazioni a verde” delle Norme tecniche del Piano delle Regole. Lungo l’area della strada provinciale, al confine della pista ciclabile esistente, dovrà essere predisposta una barriera verde che sia di mitigazione del traffico stradale. La riduzione dell’area a parcheggio dovrà rispettare i limiti fissati dalla normativa regionale.

6- La ri-progettazione della struttura interna dell’immobile dovrà seguire criteri di flessibilità. Sono ammesse modificazioni morfo- tipologiche della struttura originaria per adattarla alle nuove funzioni (creazioni di corti interne, cambiamento della copertura).

Sostenibilità

7- Nella riqualificazione dell’immobile dell’ex Esselunga in caso di riduzione degli spazi della sosta a terra esistenti a favore di spazi verdi, è possibile trasformare, con i dovuti accorgimenti progettuali, la copertura esistente come area a parcheggio.

 Accessibilità

8- Per la riqualificazione dell’ambito dismesso è consigliabile la creazione di percorsi ciclopedonali per favorire la connessione con il tessuto del centro storico cittadino.

9- È preferibile destinare una percentuale dell’area a parcheggio per le postazioni di car sharing e gli impianti di bike sharing.

Tradate:

la dismissione parziale e il mancato completamento della Fornace

L’aggregato commerciale “La Fornace” si estende nelle aree urbane comprese tra le vie Europa, Monte San Michele, Sciesa e Curiel nel Comune di Tradate, in provincia di Varese. Si tratta di uno spazio ex-industriale, un tempo occupato dagli impianti produttivi di materiale laterizi della Fornace. È necessario premettere che il caso studio del compendio “La Fornace” andrebbe meglio definito come il caso di un complesso commerciale in crisi, più che come un vero e proprio caso di dismissione commerciale. Lo studio di questo caso è interessante perché le probabili cause della crisi del format commerciale sono dovute a errori compiuti nel processo di lancio della struttura. Infatti al momento dell’inaugurazione, avvenuta nel 2009, gli edifici non erano stati completati o mancavano i tenants al loro interno. Le criticità sono emerse poi nella fase di gestione ordinaria, momento in cui non la proprietà non è riuscita ad attrarre nuovi investitori per contrastare il fenomeno di progressiva chiusura delle attività poste ai piani terra e nella galleria commerciale e completare l’offerta della galleria.

L’agglomerazione commerciale si attesta in corrispondenza della Strada Statale Varesina, si trova in corrispondenza della polarità commerciale della Fornace che allo stato attuale presenta notevoli elementi di criticità, mentre di fronte è localizzata la media superficie alimentare della Nuova Coop, un importante competitore.

Il complesso “La Fornace” è composto da due immobili posti uno di fronte all’altro, strutturati entrambi su tre piani. Il primo immobile è destinato soprattutto all’offerta commerciale e

ludica, data la presenza del cinema multisala Starplex ancora in attività.

Diversamente il secondo immobile è in parte destinato all’offerta commerciale e di ristorazione, ma in parte è ancora in costruzione.

I immobile II immobile

Il progetto non è mai stato completato e dei due lotti solo uno può definirsi costruito totalmente, parzialmente attivo e in funzione. Tra le cause della crisi del centro si possono individuare sicuramente degli errori localizzativi, come la prossimità alla media struttura di vendita della Coop, ma il problema più serio è legato all’organizzazione e alla gestione finanziaria da parte della società che avrebbe dovuto condurre e promuovere il compendio immobiliare della Fornace. Ulteriori cause, evidenziate durante lo studio svolto, riguardano la scelta della localizzazione del complesso non adeguata a causa della lontananza dal centro urbano e la posizione lungo una arteria stradale molto trafficata ad esclusiva accessibilità tramite trasporto privato. Inoltre altri elementi di criticità riguardano una superficie sovradimensionata rispetto alle esigenze di offerta commerciale non solo di Tradate, ma anche dei comuni prossimi. Sono inoltre riscontrabili alcuni problemi legati al layout architettonico: le parti interne non visibili dall’esterno per l’utenza e l’ ingresso unico, collocato in un punto laterale dell’immobile, non è facilmente accessibile. Inoltre un’ulteriore criticità che ha portato alla crisi del compelsso commerciale è la mancanza di una offerta merceologica attrattiva per gli utenti. Infine un’ulteriore problema che ha portato alla situazione di parziale crisi riguarda gli alti costi di gestione e manutenzione del complesso e allo stesso tempo la mancanza di risorse per completare il secondo lotto e riqualificare del primo lotto. Dall’analisi effettuata emerge la necessità di completare la costruzione del lotto B, in quanto appare ancora come un cantiere. Tuttavia per il suo completamento sarebbe necessario un cospicuo investimento.

Nell’attuale fase si ipotizza che il complesso commerciale verrà messo all’asta al fine di trovare dei finanziatori pronti al rilancio del complesso. Allo stesso tempo molti proprietari dei negozi del primo piano del lotto A, stanno chiudendo e alcuni si stanno rilocalizzando sempre all’interno del Comune di Tradate in un nuova area prima occupata dal mobilificio Bescialla, ormai non più in attività, in prossimità della SS233. Al momento l’unica attività della struttura La Forncace in grado di attrarre i consumatori è il cinema Starplex, posto al secondo piano, i restanti piani sono vuoti e in stato di abbandono.

Tradate:

il rilancio della Fornace

Si definiscono alcune integrazioni normative per l’area in esame, da integrare al piano delle regole del Piano di Governo del Territorio della città di Tradate che è in fase di elaborazione. Rilancio e valorizzazione dell’ambito che versa in una situazione critica, attraverso una integrazione funzionale ed un rinnovo e completamento strutturale, per assegnare all’ambito un ruolo polarità attiva del territorio. La riprogettazione dell’intero ambito dovrà essere compatibile con le funzioni presenti nel tessuto circostante, prevedendo una serie di funzioni di tipo commerciale o produttivo, che possano aumentare il livello di attrattività e funzionalità dei due immobili.

Per il completamento dell’immobile B, applicando i criteri di sostenibilità saranno predisposti dei meccanismi di premialità da definire in fase attuativa. Dovrà essere migliorato l’inserimento dell’ambito all’interno della rete infrastrutturale esistente favorendo la creazione di nuovi collegamenti ciclopedonali.

Prescrizioni specifiche ed adempimenti

Destinazione funzionale

1- Per evitare effetti di competizione con attività commerciali di media distribuzione analoghe si vieta l’insediamento di una media superficie di vendita alimentare.

2- È preferibile insediare una media superficie di vendita non alimentare ad esempio specializzata nella vendita di articoli sportivi, casalinghi, in quanto assente nell’offerta commerciale locale.

3- È possibile insediare attività sportive/ricreative in coerenza ad un’offerta commerciale specializzata nel settore sportivo.

4- È possibile insediare attività produttive industriale nello stabile B, in coerenza con il tessuto circostante.

Struttura 5- Si consiglia di riarticolare gli spazi interni allo stabile A, in modo da posizionare una o più medie superfici di vendita non solo al piano terra, ma anche al piano primo per rilanciarvi la galleria commerciale presente.

6- È preferibile predisporre gli immobili A e B di un maggiore numero di accessi interni al fine di favorire una maggiore visibilità ed una migliore circolazione dei flussi.

7- La ri-progettazione della struttura interna degli immobili dovrà seguire criteri di flessibilità al fine di ospitare diverse funzioni.

Sostenibilità

8- Nella riqualificazione dell’intero compendio è ammessa la modificazione dello spazio aperto riducendo l’area destinata a parcheggio a favore di una trasformazione a spazio aperto verde fruibile e di arredo urbano.

9- Per il completamento edilizio dell’immobile B si consiglia l’utilizzo di materiali eco-sostenibili al fine di ottimizzare il consumo energetico.

10- Per l’immobile B è possibile realizzare una copertura piana piantumata e verde per l’estensione del tetto (tetti verdi) oppure utilizzare coperture fotovoltaiche al fine di migliorare il risparmio energetico

 Accessibilità

11- È consigliabile la creazione di percorsi ciclopedonali per favorire la connessione con il tessuto del centro storico cittadino e con la stazione garantendo una maggiore fruizione.

Varedo:

la dismissione dovuta alla modifica del formato distributivo

Lo studio del caso di Varedo riguarda la dismissione di un punto vendita in piena fase di maturità. L’abbandono della struttura commerciale è la conseguenza di una strategia rilocalizzativa dell'impresa dovuta alla necessità di ampliamento e rinnovo di una struttura commerciale, ormai obsoleta, che era incapace di soddisfare le nuove necessità dell’operatore e risultava poco attrattiva per gli utenti. L’immobile dove era localizzata l’ex Esselunga è sito all’incrocio tra la Superstrada Milano-Meda-Lentate, ex statale dei Giovi SS35, e via Circonvallazione nel comune di Varedo (MB), 13.072 abitanti nel 2014. Si trova in una parte periferica del territorio comunale, in cui sono presenti molte attività industriali, produttive e grandi superfici di vendita commerciale come mobilifici, oggi in stato di crisi.

Per l’Esselunga di Varedo è possibile affermare che la dismissione del punto vendita è avvenuta in piena fase di maturità. L’abbandono della struttura commerciale è la conseguenza di una strategia rilocalizzativa dell'impresa dovuta alla necessità di ampliamento e rinnovo di una struttura commerciale ormai obsoleta risalente agli anni Ottanta e incapace di soddisfare le nuove esigenze.

Le analisi svolte attraverso l’uso di diverse fonti informative e verificate attraverso interviste agli uffici tecnici di urbanistica e del Commercio comunali sono state utili per individuare le cause che hanno portato alla dismissione del punto vendita. La strategia della società Esselunga Spa di ampliamento delle sue strutture aumentandone l’offerta merceologica presente ed ospitando anche più funzioni costituisce la ragione dominante. Nel caso di Varedo l’ampliamento ha coinciso con la delocalizzazione in un’altra area portando alla costruzione un nuovo immobile di maggiori dimensioni, che potrebbe probabilmente comportare un maggiore flusso di utenza. Il

nuovo superstore e l’ambito dismesso si attestano entrambi lungo la SS dei Giovi. Sempre sotto il profilo localizzativo la struttura di via Terni era in una posizione troppo esterna dal centro urbano e da un punto di vista dell’offerta commerciale subiva gli effetti competitivi di altre strutture presenti nell’intorno. L’accesso al punto vendita era garantito esclusivamente dal trasporto privato e l’accesso avveniva prioritariamente dalla Statale dei Giovi o dalla SS.2.

Il contenitore della MSV dismessa è articolato come un classico big box: un immobile di forma rettangolare, strutturato su un unico piano. La parte retrostante era dedicata a magazzino. Le facciate sono rivestite da mattoni rossi come altri punti vendita dell’insegna. L’organizzazione interna dell’immobile è articolata attraverso una divisione degli spazi dedicati al supermercato e quelli retrostanti, di minori dimensioni per le funzioni di magazzino e carico scarico delle merci.

L’area della ex Esselunga è compresa in un ambito urbano a vocazione industriale e commerciale. Nelle aree circostanti infatti sono presenti numerosi mobilifici, capannoni industriali, alcuni motel e strutture cash & carry. Secondo il Piano delle Regole del PGT di Varedo si tratta di una zona D in cui è possibile costruire ed insediare: attività artigianali, industriali, medie strutture di vendita, esercizi di vicinato, esercizi pubblici, autosaloni e sale espositive, hotel e motel, uffici e banche. Per questa ragione e per la sua posizione strategica in prossimità di un importante asse infrastrutturale, è probabile, come emerso dai colloqui svolti presso gli uffici comunali, che nel punto vendita dismesso in futuro verrà insediata una nuova media struttura di vendita a carattere non alimentare al fine di non generare effetti competitivi con le altre strutture. Al momento non si conoscono le intenzioni della proprietà, la società Esselunga Spa, per quanto riguarda il futuro dell’immobile né se siano previsti o siano già in corso accordi con altri operatori.

Varedo:

la rifunzionalizzazione dell’ Ex Esselunga

Destinazione funzionale

1- É preferibile insediare attività artigianali e produttive (coerentemente con le attività già presenti nell’intorno) fino ad un massimo di 8.000 mq.

2- Tra le destinazioni funzionali ammissibili contenute nell’art.5 “Disciplina delle destinazioni d’uso”, Titolo II, Nta del Piano delle regola, è sconsigliabile l’insediamento di alberghi e motel data la consistente presenza di attività analoghe nell’intorno.

3- É possibile insediare una media superficie di vendita non alimentare.

4- É possibile insediare un mix funzionale tra le attività terziarie (attività commerciali di vicinato, esposizioni) e direzionali (uffici, studi professionali)

5- É sconsigliabile insediare commercio all’ingrosso, data la vicinanza di una simile attività.

6-  É Secondo il principio stabilito dall’art 14.3 è possibile trasferire nel comparto dell’ex Esselunga alcune volumetrie provenienti da aree di trasformazioni B4 e B5 , B8, A4.

Struttura

7- È preferibile riutilizzare le strutture esistenti in modo parziale o integrale, dove possibile.

8- È ammessa la modificazione del rapporto tra spazio costruito e spazio aperto in relazione alla funzione produttiva, artigianale consentendo l’ampliamento della parte edificata fino al doppio di quella esistente e la proporzionale riduzione dell’area a parcheggio.

9- È preferibile limitare l’area a parcheggio a favore di una trasformazione a spazio aperto verde attraverso una piantumazione per limitare l’impermeabilizzazione dei suoli. La riduzione dell’area a parcheggio dovrà rispettare i limiti fissati dal DM n.1444/1968.

10- La ri-progettazione della struttura interna dell’immobile dovrà seguire criteri di flessibilità. Sono ammesse modificazioni morfo- tipologiche della struttura originaria per adattarla alle nuove funzioni (creazioni di corti interne, cambiamento della copertura).

Sostenibilità

11- Nella riqualificazione dell’immobile dell’ex Esselunga è possibile realizzare una copertura piana piantumata e verde per l’estensione del tetto usufruendo degli indici premiali previsti a seconda della destinazione funzionale.

 Accessibilità

12- Per la riqualificazione dell’ambito dismesso è consigliabile la creazione di percorsi ciclopedonali per favorire la connessione con il tessuto del centro storico cittadino.

Questioni aperte e proposte di carattere urbanistico e territoriale

Il lavoro di ricerca effettuato si è focalizzato sul tema della dismissione commerciale, una questione già matura nel contesto statunitense e ritenuta emergente in quello italiano. Le finalità del lavoro sono state quelle di fare luce su un fenomeno destinato a diventare cruciale nelle agende urbane dei prossimi anni, operando su più fronti. Da un punto di vista quantitativo è stata calcolata la distribuzione della dismissione commerciale entro un determinato contesto di indagine. Sotto un profilo urbanistico è stata avanzata la ricerca di soluzioni progettuali utili per riconvertire e riattivare le nuove aree dismesse. Pertanto prendendo esempio da best practices si è proceduto nella elaborazione di linee guida applicabili, a seconda delle condizioni di contesto, ai casi di dismissione. Per i quattro ambiti dismessi nei comuni di Gallarate, Castellanza, Tradate e Varedo, dopo avere consultato gli strumenti urbanistici vigenti, sono state messe in pratica le linee guida mediante la creazione di schede attuative da integrare nei piani di governo del territorio vigenti o in fase di elaborazione. Le aree dismesse, secondo la proposta progettuale, diventerebbero ambiti di trasformazione urbana per i quali sono state proposte una serie di strategie di riqualificazione e riuso delle strutture dismesse per i temi di destinazione funzionale attraverso l’inserimento di possibili attività e servizi attrattivi, dell’articolazione della struttura con interventi su layout ed articolazione interna ed esterna dell’ambito dismesso, della sostenibilità per mezzo di azioni orientate al miglioramento ambientale dell’area e dei consumi energetici dell’immobile, dell’accessibilità grazie al miglioramento delle connessioni e dei collegamenti.

Gli strumenti urbanistici non affrontano la nuova tematica della dismissione commerciale né da un punto di vista regolativo né progettuale e il fenomeno non è ancora oggetto di monitoraggio da parte degli organi specifici. Si tratta infatti di un problema che riguarda da pochi anni le attività commerciali a causa di numerose problematiche tra cui la saturazione dell’offerta, la sovrapposizione di bacini di utenza, che la crisi finanziaria sta aggravando. Per questa ragione la costruzione di una specifica metodologia per studiare la dismissione commerciale è certamente utile perché applicabile anche in altri territori, operando su strumenti urbanistici di livello comunale, attraverso progetti di riuso, e di livello sovracomunale, con politiche capaci di monitorare e governare cause ed esiti inattesi del fenomeno. Diverse sono pertanto le questioni aperte di carattere urbanistico e territoriale riguardanti il fenomeno della dismissione commerciale, emerse nell’elaborato. Innanzitutto la necessità di conoscere, quantificare ed indagare il fenomeno attraverso un’azione di monitoraggio, estendendo la categoria di aree dismesse non residenziali, così come definite dalla legge regionale 12/2005 non esclusivamente agli ambiti a precedente funzione produttiva, ma anche commerciale. La costruzione successivamente di un database e uno specifico strato informativo della dismissione sottoposto a continue verifiche rappresenta un prerequisito fondamentale per analizzare successivamente sul fenomeno. Per rendere tali fasi operative possibili occorre applicare la metodologia di indagine esposta durante il lavoro di ricerca anche ad altri territori verificando la presenza e la consistenza della dismissione commerciale. Una volta stabilito il patrimonio commerciale dismesso si rendono necessarie politiche attive e progetti attuativi per il riuso di tali immobili. Le azioni di riqualificazione potranno seguire quanto suggerito all’interno della linee guida, e quindi interventi sui temi delle

funzioni offerte, della struttura, dell’accessibilità e della sostenibilità. Inoltre per il tema della programmazione commerciale può essere utile l’utilizzo di un approccio di tipo sequenziale, molto diffuso nel contesto anglosassone, che anche alcune legge urbanistiche regionali italiane stanno iniziando a considerare. La metodologia applicata durante tutto il lavoro di ricerca, nelle diverse fasi di indagine esplorativa, calcolo quantitativo, analisi e formulazione di strategie e proposte di riqualificazione può essere applicata ad altri territori procedendo sia a scala sovralocale alla costruzione di un database specifico per la dismissione di natura commerciale che si aggiunga a quelli esistenti degli osservatori regionali del commercio che monitorano esclusivamente l’offerta commerciale, sia a livello locale all’integrazione degli strumenti di governo del territorio al fine di inserire negli ambiti di trasformazione la nuova categoria di dismissione urbana.

Bibliografia PARTE 1 Il sistema commerciale in Italia e la definizione di polarità commerciali

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PARTE 3 L’asse Milano – Malpensa: un corridoio interessato dalla trasformazione degli aggregati commerciali

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PARTE 4 Letture di aggregati commerciali in crisi o in dismissione

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