IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

9507 marzo 2015

Un Manifesto per rilanciare l’italia

OXYGEN ECO-TOWER Il Made In Italy a Cannes

Il ROmEOfuRIOsO

IntervIsta a MarCo davIddI dI ey

INTERvIsTa

l’ITalIa DElla CONsulENZa

S

articolirubriche

editoriale

deals

agenda mipim

nomismaoutlook flash

qitv

TORNA ALLA cOpeRTiNA

cambiare si può, cambiare si devepagina 13

oxygen eco-tower: il madein italy a cannes

pagina 22

consulenza real estate:l’italia vista dal mondo

pagina 26

ville di lusso:venderle col drone

pagina 31

2

soMMario

http://www.reag-aa.eu

4S

lavoro e qualità per l’industria immobiliare la settimana del MipiM si apre con le proposte di al-fredo romeo, neopresidente di iFMa, per rilanciare il real estate italiano passando per i servizi di facility. nella lunga intervista che ci ha concesso a napoli in settimana è evidente la volontà di dare uno scossone a questa industria immobiliare un po’ tramortita dalla crisi e che stenta a riprendersi. le proposte di romeo si giocano tutte sul terreno in cui maggiormente è esperto vale a dire la gestione degli immobili, in parti-colare quelli della pa. tre anni fa lo stesso romeo lan-ciò il progetto insulae che conteneva elementi forte-mente innovativi nella gestione del territorio creando di fatto una partnership tra la parte pubblica e i privati, con questi ultimi impegnati a tutto campo a valorizza-re pezzi omogenei di città.la proposta di romeo nasce dentro quell’alveo e tro-va un suo propellente naturale nel decreto Sblocca italia che consente questi tipi di accordi. c’è bisogno di fare manutenzione a tutto il patrimonio immobiliare italiano non solo quello pubblico: è un lavoro imma-ne che può far scaturire sinergie tra le imprese, tra le associazioni, tra le pubbliche amministrazioni e che non vede nessuno escluso, comprese le singole pro-prietà. certo, questo è il grido di allarme del presidente di iFMa, occorre che ognuno faccia al meglio quello che sa fare e non si improvvisi tuttologo in real estate.pensiamo che questa intervista innesterà una seria discussione tra gli operatori non senza qualche punta polemica. Ma ben venga la discussione se porta poi ad azioni incisive di crescita del mercato. in fondo l’o-biettivo è creare lavoro oltre che qualità, cosa che ulti-mamente il real estate non ha potuto svolgere.

eDitoriale

Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

il Quotidiano Immobiliare®

ConveGno

2015: l'anno della casacome attivare la ripresa dell'economia attraverso

il mercato residenziale

RelatoRi

veNeRdì 20 mARzO, miLANO

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Guglielmo pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

massimo caputiprelIos

davide Albertini petronirIsanaMento

Stefano MagnolfiCrIF

Roberto BussoGabetti ps

vincenzo AlbanesesIGest

Alida catellaCoIMa Image

Alessandro pasquarellieuroMilano

mario Bregliascenari Immobiliari

Gabriella Alemannoagenzia delle entrate

Gabriele picciniUniCredit

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Gianni vergaIngegnere

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GIORNO 1: maRTEDì 10 maRZO

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Inaugurazione stand ance-ICE

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GIORNO 2: mERCOlEDì 11 maRZO

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Revolution in Italian non residential

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a partire dalle ore 15.00

11 mercolEdì ore 15.00

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12 GIOvEDì ore 09.30

GIORNO 3: GIOvEDì 12 maRZO

Walking the legal Tightrope in a Digital

Revolution

Organizzacocuzza & associati

Pressopalais des Festivals, blue

room, a partire dalle ore 11.00

12 GIOvEDì ore 11.00

Italian Real Estate: back to the essentials

Organizzachiomenti Studio legale

Pressopalais des Festivals, red room,

a partire dalle ore 11.30

12 GIOvEDì ore 11.30

S 9agenda S

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GIORNO 3: GIOvEDì 12 maRZO

mIPIm awards 2015

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Real EstateOpportunities

in Italy

Organizzaance-ice

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il Quotidiano Immobiliare®

conVeGno - MipiM 2015

new PrOjectsfOr a new italy

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proGraMMa

GioVedì 12 Marzoore 14:30 - 15:30

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Tommaso Santini, VEGAIsabella Bruno Tolomei Frigerio, Condotte S.p.A.

Andrea Cornetti, Prelios SGR

Massimo Caputi, Prelios

Paolo Mutti, ArcotecnicaGroup S.p.A.

Alessandro Gilardi, CGG

Giovanni Maria Paviera, CDPAlessandro Cattaneo, ANCIRoberto Reggi*, Agenzia del Demanio

NOmIsmaOuTlOOK flasH

analisi dei modelli di pricing proposti dagli esperti Indipendenti

Fonte: Nomisma

Pricing medio dei servizi erogati

con riferimento al processo valutativo di operazioni effettuate da fondi immobiliari, la normativa vigente prevede che le Sgr si avvalgano di esperti indipendenti per la valutazione degli asset in cui viene investito il patrimonio.l’indagine conoscitiva condotta da nomisma ha analizzato il modello di pricing mediamente proposto dagli ei nazionali e internazionali. nella prassi operativa si è riscontrato con frequenza che gli ei riassumano l’incarico sul medesimo portafoglio già valutato in precedenza, una volta decorso il triennio di operatività di altro operatore. ciò comporta economie di scala nell’ordine del 25/30% rispetto agli standard di mercato.il pricing relativo ai giudizi di congruità sugli acquisti è in media più elevato del medesimo servizio riferito ad immobili oggetto di possibile dismissione, evidentemente a conferma delle economie scaturite dalla pregressa conoscenza degli asset.Infine, dall’analisi dei rendiconti ufficiali dei fondi immobiliari quotati, emerge un costo medio dei servizi garantiti dagli ei pari allo 0,031% dell’attivo immobiliare.

S 11nomisma outlook flash S

tipo di servizio oggetto di lancio pricing medio (€) unità di misuraIn base alla superficie 1.600 - 2.900

Area/immobile a sviluppo 24,5In base alla superficie 700 - 1.400

Area/immobile a sviluppo 24,5In base alla superficie 900 - 1.300

Area/immobile a sviluppo 24,5In base alla superficie 700 - 1.100

Area/immobile a sviluppo 24,5In base alla superficie 1.500 - 2.500

Area/immobile a sviluppo 24,5In base alla superficie 600 - 1.300

Area/immobile a sviluppo 24,5In base alla superficie 1.500 - 2.600

Area/immobile a sviluppo 24,5

Relazione di prima stima

Relazione di stima semestrale

Giudizio di congruità su acquisti

Giudizio di congruità su vendite

Valutazioni delle operazioniin conflitto di interesse

Relazione di stima infraperiodalein occasione di distribuzione di proventi

Relazione in caso di apporto

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13SCaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

INTERvIsTa

Cambiaresi può,

cambiaresi deve

Intervista al nuovo presidentedi IFMA-Italia

di Guglielmo Pelliccioli

Non vuole fare la guerra a nessuno, Alfredo Romeo, ma  smuovere le acque di quella che lui chiama “palude immobile del real estate”, questo sì. E lo fa alla sua maniera, pensando in grande. Da una parte c’è l’Italia con i suoi problemi che devono diventare opportunità, dall’altra quelli che vedono

14S

alfredo romeo, accettando la nomina a presiden-te di ifMa-italia, lei per la prima volta assume un incarico di vertice associativo. a cosa è dovu-ta questa sua discesa in campo in prima linea?la ragione di fondo è che il mercato del real estate e di conseguenza dei servizi che esso richiede, è vecchio, stagnante a partire dalla definizione obsoleta di real estate, e ha bisogno di una scossa. e questa scos-sa non si può ridurre a un decalogo di richieste che le varie associazioni del settore mettono sul tavolo di una politica sorda o – se va bene – distratta. né tanto meno da manovre di piccolo cabotaggio inter-no alle stesse attività di rappresentanza, per mante-nere ruoli pubblici che non sono altro che “nastrini” sul bavero di una giacca. Serve invece una scossa in termini di innovazione, di progettazione e di capacità di interlocuzione con il legislatore e con l’esecutivo. in questa direzione, il ruolo di iFMa-italia è strate-gico e innovativo allo stesso tempo. l’associazione, infatti, può mettere intorno allo stesso tavolo aziende che domandano servizi di Facility come coca cola, Siemens, enel, ansaldo, 3M, Montepaschi; e aziende che offrono servizi come cofely, cnS, gSe, gemmo, Manutencoop, guerrato. Questo è un valore aggiun-to che va evidenziato e sviluppato, integrando com-petenze e obiettivi per far crescere nel suo comples-so il mercato del Facility. iFMa-italia vuole diventare una sorta di università del Facility, mettendo a di-sposizione di tutti i suoi associati un impressionante know-how di conoscenze – anche internazionali – per allargare gli orizzonti del Facility e moltiplicarne

solo le difficoltà, gli ostacoli, le barriere. Lui vuole stare sulle barricate per andare all’attacco del ventre molle del Paese, non importa se dentro ci stanno gli amici pigri. È l’ora della sveglia e di una chiamata alle armi generale. In palio c’è un’Italia più bella, più attrattiva, più virtuosa.

alfREDO ROmEO

PERsONa

sOCIETà

Ifma-ITalIa

CaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

15SCaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

le funzioni, divulgando una nuova cultura dei servizi, creando nuovi modelli, elaborando benchmarking in-tegrati, introducendo percorsi di formazione per Fa-cility Manager che – e arrivo al punto – superino il concetto di real estate e del singolo bene o patrimo-nio da “assistere”, ragionando invece in termini di va-lorizzazioni e di crescita per le comunità che si pos-sono avvantaggiare di queste competenze nel loro insieme. per fare questo, bisogna imparare a offrire soluzioni e modelli che abbiano allo stesso tempo il vantaggio di essere risposte strutturali per creare la-voro e sviluppo da una parte, e che siano però anche soluzioni per i bisogni delle persone. i cittadini-utenti che, non dimentichiamolo mai, sono il cuore vero del mercato immobiliare in tutte le sue più complesse declinazioni

nel suo Manifesto, reso pubblico subito dopo la sua elezione, individua il mondo dei servizi come la più importante opportunità per il real estate di cambiare faccia al Paese. che modello di facility ha in mente?bisogna avere una “visione” nuova del mercato, guar-dare alle necessità delle aziende e delle persone, e si deve però anche far in modo di creare nuovi bisogni. e già così – pensando per esempio solo all’arrivo del nuovo catasto, o alle necessità di risparmio energeti-co, o alla riorganizzazione e riqualificazione di grandi patrimoni immobiliari pubblici e privati, o delle azien-de che devono diventare sempre più “europee” – ci sono centinaia di idee da mettere in campo e inno-vazioni da fare. aggiungo, su questo fronte, che ba-sterebbe guardare agli oltre 22 milioni di immobili che hanno più di trenta anni e al milione e 250 mila condominii bisognosi di riqualificazione, per capire quanto c’è (o ci sarebbe) da fare in italia.

Il mercato del real estate e dei servizi che esso richiede è vecchio, stagnante. Ha bisogno di una scossa

"

16SCaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

Ma se poi allarghiamo finalmente il no-stro sguardo alle città e al territorio nel

loro complesso, vedremo che un Facility pia-nificato, programmato e strutturato per porta-

re nuovi standard di servizi al cittadino, con for-ti risparmi economici e maggiore qualità finale, è un’impresa possibile, straordinaria e di eccezionale valenza politica e sociale. ritengo in particolare che sulla traccia dell’articolo 24 della legge Sblocca italia – quello che prevede facilitazioni o esenzioni fiscali e tributarie per i progetti di riqualificazione urbana in partnership pubblico-privata tra cittadini e pubblica amministrazione – ci siano opportunità per avviare quello che ho chiamato “piano Marshall” per i servizi. immagini qual è il possibile volano economico che si può attivare impegnando centinaia di imprese che integrano le loro competenze e attività per riqualifi-care le centinaia di frazioni urbane o territoriali in cui il nostro paese può essere suddiviso nell’ambito di un progetto complessivo, organico, che guardi al fu-turo, al bene – e al consenso – dei cittadini.certo, per far questo servono norme più moderne, una politica visionaria ma volitiva e determinata, e i professionisti del Facility e delle gestioni integra-te, perché la pubblica amministrazione è imprepara-ta. Ma le posso dire anche che questo è un mercato in crescita media dell’1,8 per cento annuo, e che nel breve-medio periodo necessiterà di oltre cinquemila Facility Manager. non è un caso che come presiden-te di iFMa-italia spingerò moltissimo – come dicevo all’inizio – sulla formazione e sulla conoscenza delle esperienze straniere che iFMa ha in pancia per sua stessa natura. Questo, sia per il Facility dell’offerta, sia soprattutto per quello della domanda. ecco, io credo molto al ruolo di iFMa-italia proprio in questa direzione: implementare sempre più le competenze di domanda e offerta di servizi, per allargare il mer-cato e dare nuove risposte agli utenti.

lINK iiQi

Il rilancio dell’economia italiana “dovrà

passare per un’industria

dei servizi più moderna ed

efficiente che, con nuovi modelli

gestionali, permetterà

forti risparmi ai cittadini in

termini di oneri e tributi”. Questo

il commento rilasciato da

Alfredo Romeo subito dopo la sua elezione a

presidente di IFMA Italia.

17S

È indubbio che, nel suddetto documento, lei non sia tenero né con le sGr e le siiQ né con la Pa. le pri-me vengono considerate in palese conflitto di inte-ressi quando pretendono di aggiungere all’attività di gestione anche quella di fornitori di servizi. le seconde perché forzano i limiti della concorrenza con le gare al massimo ribasso. come se ne esce?È scritto molto chiaramente nel Manifesto: bisogna vietare che la finanza immobiliare – che ha creato una bolla espansiva pericolosissima, tanto è vero che il governo deve valutare ipotesi di proroga dei Fondi per evitare rischi di default – aggiunga danno al danno entrando nel mercato dei servizi che invece non sa erogare. con l’effetto di turbare il mercato e di lasciare insoddisfatti i risparmiatori da una parte e i cittadini-utenti dall’altra. la distorsione è eviden-te, e il conflitto d’interessi altrettanto. Mi dica lei il nome di una sola Sgr che abbia davvero valorizzato un cespite nell’interesse dei risparmiatori. Mi dica di un solo caso in cui la finanza immobiliare abbia fatto come nel caso del Four Season di istanbul, dove un ex carcere è stato trasformato in uno degli alberghi più belli del mondo. certo, anche qui la politica deve dare i suoi indirizzi e offrire i suoi strumenti, altrimen-ti di valorizzazioni e dismissioni (pubbliche o private) si parlerà all’infinito senza costrutto. Ma la finanza immobiliare deve tutelare gli interessi dei risparmia-tori, mentre i professionisti del Facility e dell’eroga-zione dei servizi devono offrire nuovi modelli a tutela della qualità della vita dei cittadini. altrimenti si osservano cose strane, come il cespi-te di un fondo pubblico che viene messo a libro a una certa cifra, e poi all’asta. e che all’asta il bene sia venduto al di sotto del valore indicato a libro, pur in presenza di un’altra offerta certificata presso notai con tanto di piano di valorizzazione serio… poi ma-gari si potrebbe scoprire – visto che molte Sgr sono

Bisognavietare che la finanza immobiliare aggiunga danno al danno entrando nel mercato dei servizi che, invece, non sa erogare

CaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

18S

affiliate di grandi gruppi stranieri – che quella diffe-renza di valore invece di finire sull’indice del fondo che l’ha venduto, è finita nelle casse della casa ma-dre all’estero… È un libero mercato questo? È un mer-cato corretto nell’esercizio delle reciproche parti? io non credo. e come presidente di iFMa-italia, intendo tutelare tutte le imprese piccole e grandi (della do-manda e dell’offerta) da queste follie normative. e, se vogliamo, da una mancanza di regole certe e di con-trolli che invece darebbero sicurezza e nuovo slancio all’intero mercato.Quanto alla pubblica amministrazione, è lenta e an-corata e regole arcaiche, vecchie, superate. lei mi sa raccontare di una pubblica amministrazione che abbia mai presentato un piano operativo di riquali-ficazione dei servizi al cittadino (dalle gestione del-le strade a quella del verde pubblico, dalla pianifica-zione capillare di un risparmio energetico alla guerra all’elusione fiscale, che è cosa ben più articolata e promettente dell’evasione fiscale? No. È il mercato che propone questi bisogni e le possibili soluzioni. Ma la PA sta chiusa nei suoi uffici. E se io provo a parlarci, mi becco una denuncia per turbativa d’asta. noi diciamo invece, che un “dialogo”, ancorché di-sciplinato in direzione di trasparenza e capacità pro-positive, debba essere non solo consentito, ma reso obbligatorio. Soprattutto in virtù e ai sensi dell’arti-colo 24 di cui abbiamo parlato. Questa nuova linea, e un impegno alla formazione (come quella che offre iFMa, per esempio) per i pubblici amministratori e perché no, per i giovani magistrati che si occupano di questioni amministrative, sono passaggi indispen-sabili per emancipare a nuovi livelli il management pubblico nel suo complesso, e quello che si occupa di servizi in particolare.

lINK

Clicca qui per scaricare il

“Manifesto” dell’Industriadel Facility e

dei Servizi

CaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

19S

Il ruolo di IFMA-Italia finora è stato abbastanza low profile. Immaginiamo che se ha scelto di candidar-si alla presidenza, ora che ne ha assunto l’incarico abbia in animo di sviluppare delle azioni incisive. ce ne può anticipare le linee principali?Quello che ho appena finito di affermare, è segno che non ho intenzione di rimanere come presidente di iF-Ma-italia in una posizione remissiva. aggiungo che il Manifesto per l’industria dei servizi (e volutamente inglobo in questo concetto il Facility) è molto chia-ro. puntiamo a interrompere la distorsione di mer-cato portata dalla finanza immobiliare: ognuno fac-cia quello che deve fare, ma soprattutto quello che sa fare. chiediamo che la pubblica amministrazione non bandisca più gare al massimo ribasso, creando così i presupposti di infiniti ricorsi al Tar e di aber-razioni di mercato che vanno a discapito della qua-lità dei servizi. Vuole un esempio? Se in una gara io faccio un ribasso del 5 per cento e un altro lo fa del 72%, la differenza non è solo in trenta risorse in più o in meno su quel progetto di lavoro, ma è anche nella qualità finale del lavoro che viene svolto. E invece, su questo fronte, ci impegneremo perché prevalga il principio della responsabilità di risultato, sia per le imprese, sia per la pa. e poi regole certe con la pub-blica amministrazione: faremo di tutto perché si de-cidano protocolli standard per le gare e regole inter-pretative che non lascino margini a dubbi. già questo porterebbe a una forte sburocratizzazione della pa. Ma anche a forti risparmi per la comunità imprendi-toriale. preparare una gara media può costare anche più di 100 mila euro; con ricorsi, controricorsi e rinvii i costi aziendali diventano insostenibili per le piccole aziende. Il risultato finale è un danno per l’azienda, per la committenza e alla fine per il destinatario fi-nale del servizio (singolo o comunità che sia) che in qualche modo rischia di pagare quei costi aggiuntivi in termini di minore efficienza.

CaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

20S

il facility è da molti considerato limitato a poche attività, mentre mi pare che invece rivesta un ruo-lo assai più ampio nella gestione di un immobile. come dobbiamo valutare questa attività?ribalto la questione. la capacità di offrire servizi di qualità è il discrimine che fa la differenza tra una società avanzata e una arretrata. non c’è migliore parametro di qualità della vita che quello della qua-lità e multiformità dei servizi offerti. il Facility – e dunque per necessità il Facility Management – è lo strumento principe per garantire a chi chiede servizi, il modo migliore per ottenerli e di conseguenza of-frirli. esempio banale: le buche nelle strade. la qua-lità delle strade è un servizio (per di più strategico, economico e politico) che una pubblica amministra-zione deve offrire ai propri cittadini-utenti. la gestio-ne integrata di tutto quello che una strada comporta (non solo l’asfalto, ma tutto quello che c’è sopra e sotto e ai lati della linea di carreggiata) è possibile oggetto di un pianificato lavoro di Facility. Quanto più io integro efficienza e qualità nella sintesi finale del-la strada-servizio, tanto più io soddisfo la domanda fatta dalla pubblica amministrazione e, per suo tra-mite, dal cittadino. in questa metafora, il committen-te-pa è uguale al committente azienda o privato, che poi rigira la sua capacità di offrire qualità dei servizi ai propri dipendenti, ai propri inquilini, o a se stesso. Ma chi dà risposte nel segno di una nuova cultura della qualità dei servizi, oggi, è solo chi sa integrare e personalizzare il Facility. Quindi il Facility, oggi, inglo-ba e perfeziona tutte le discipline che fino a ieri erano frammentate in property, road Management, energy Management, ecc. È il futuro, è l’industria del futuro, è il possibile asse portante di un nuovo ciclo econo-mico sul territorio. Ecco perché, alla fine, non si può e non si deve più parlare solo di Facility per un immo-bile, come non si può più parlare solo di real estate.

CaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

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l’industria immobiliare esce da una grande crisi di numeri ma anche di idee. si avverte la ne-cessità di un cambiamento d’approccio alle problematiche immobiliari. in quale direzione ritiene ci dovremo muovere?Spero di avere risposto in precedenza al senso di questa domanda. Ma ne voglio amplificare il si-gnificato con degli esempi che sono sotto gli occhi di tutti e su cui si interrogano la politica e il mercato, arrancando verso soluzioni che immancabilmente si arenano su sprechi e ritardi: le aree di bagnoli e del porto a napoli, l’area dell’expo a Milano. con una cultura del Facility integrato, non solo la visione fina-le del destino di quelle aree, ma gli strumenti tecni-co-operativi per riqualificarle, gestirle, valorizzarle e svilupparle con un beneficio generale per la colletti-vità, sarebbero alla portata di chi decidesse in questa direzione.

CaMbIare sI pUò, CaMbIare sI deve

22S

PROGETTI

Oxygen Eco-Tower:

il made in Italy a Cannes

Progetto CMR guida un gruppo italiano

ai MIPIM Awards

di Marco Luraschi

oxyGen eCo-tower: Il Made In Italy a Cannes

23S

un progetto fortemente targato Made in italy sarà settimana prossima in bella mostra al palais des Festivals a cannes, candidato ai prestigiosi MipiM awards nella categoria “Best futura Mega project”. anche se non si trova (per ora) in italia, vi spieghiamo perché sventola il tricolore su questa idea di mega building residenziale internazionale. Stiamo parlan-do della oxygen eco-tower progettata da progetto cMr e concepita per il mercato asiatico (giacarta in particolare), ma eventualmente esportabile nel mon-do ove esistano le condizioni finanziarie per farlo. perché Made in italy? ovviamente perché il concept è dello studio di progettazione di Massimo roj, una

I numeri del progetto: 161 ville verticali disposte su 75 piani (altezza totale di 277 metri), una torre residenziale di 125.800 mq (di cui 61.000 mq di giardini) green, versatile e di lusso. le ville, ciascuna con giardino privato e piscina, si presentano in quattro differenti tipologie abitative, la cui ripetizione in sequenza e specchiata crea un effetto vibrante. oxygen eco-tower integra nel concetto di residenza tutte le caratteristiche e i servizi: area benessere, spa, vip lounge, cigar-bar, negozi, ristoranti, biblioteca, kindergarten, mediastore e altre funzioni di sostegno per un’alta qualità della vita.

oxyGen eCo-tower: Il Made In Italy a Cannes

massImO ROJ

PERsONa

24S

delle firme più note nel mondo dell’ar-chitettura real estate, ma anche per-ché ogni aspetto di questo moderno e flessibile skyscraper di ultima ge-nerazione è italianissimo: dall’arre-do al design di interni, alle piastrelle, ai serramenti, alle finiture, alle fac-ciate, alle vernici, agli arredi. le so-cietà promotrici dell’iniziativa, oltre a progetto cMr, sono tecnimont civil construction, permasteelisa Group e cimolai, che hanno unito le compe-tenze per pensare una torre residen-ziale caratterizzata dagli elementi na-turali al suo interno, versatile e ideata per diventare un’icona internazionale. “Siamo soddisfatti per la selezione di Oxygen Eco-Tower tra i finalisti di que-sto premio internazionale dedicato al mondo del real estate; questo dimo-stra quanto le aziende italiane possa-no avere una chance in più facendo rete e collaborando insieme al fine di raggiungere ottimi risultati e riscon-tri”, ha commentato Massimo roj al Settimanale de ilQI. “il Made in italy è amato e richiesto ovunque nel mondo, è una risorsa che tutti noi dovremmo continuare a preservare e promuove-re; rappresenta un motore di sviluppo fondamentale per il nostro mercato all’estero”, conclude roj, presente al Mipim per il secondo anno in fila con oxygen eco-tower.la proposta concettuale per la tor-re prevede una costellazione di ville verticali arricchite di giardini e spazi aperti privati e condivisi. Sviluppati nel suo modello base in ben 75 piani

oxyGen eCo-tower: Il Made In Italy a Cannes

25S

d’altezza, gli ambiti residenziali sono articolati insie-me ad una coralità di servizi che definiscono l’alta qualità, il tutto seguendo i più elevati standard di edi-lizia ecosostenibile. il grattacielo oxygen eco-tower è pensato per essere realizzato per la prima volta a Giacarta, ma è un modello flessibile e riproducibile, anche in formati meno elevati in altezza, e modula-bile. il progetto è stato sviluppato da: progetto cMr (concept Design), tecnimont civil construction & permasteelisa group (project Management), cimolai (construction company), peia associati (Support in-terior Design concept). insieme ad importanti realtà italiane che promuovono il Made in italy: aermec, ar-temide, bisazza, ceramica Sant’agostino, composit, Fiamm, Fiandre, giacomini, iguzzini, italcementi, Ja-cuzzi, listone giordano, lualdi, Margraf, natuzzi, ni-dec, oikos, olivari, poltrona Frau, technogym, Star-pool, Vannucci piante, Vimar. i prezzi di queste ville che puntano il cielo tra acqua e verde? non pensia-mo di andare troppo lontani dal vero se diciamo che potrebbero aggirarsi sui 10.000 euro al metro qua-dro per una torre di 70 piani, ma ovviamente dipende molto da come il progetto specifico viene definito e personalizzato.

oxyGen eCo-tower: Il Made In Italy a Cannes

sOCIETà

PROGETTO CmR

26S

Il real estate italiano è un settore di nascita relativamente recente. Eppure vi sono società di servizi immobiliari che da lungo tempo operano nel nostro Paese.

ConsUlenza real estate: l’ItalIa vIsta dal Mondo

INTERvIsTa

Consulenza REal EsTaTE: l’Italia vista dal mondo

Intervista a Marco Daviddi, Mediterranean Real Estate Leader di EY

di Pietro Zara

27SConsUlenza real estate: l’ItalIa vIsta dal Mondo

È il caso di eY, realtà britannica precedentemente nota come ernst & Young attiva nell’ambito dei ser-vizi finanziari. Come opera in Italia un network inter-nazionale abituato a mercati più strutturati? e come considera il mondo dei servizi immobiliari italiani nel panorama dell’area mediterranea? lo abbiamo chie-sto a Marco daviddi, Mediterranean real estate le-ader di eY.

eY è tra le realtà internazionali più note nel mondo dei servizi finanziari. Da quanto tempo opera in Ita-lia nel comparto real estate?eY ha una lunga tradizione nell’ambito dei servizi di consulenza real estate a livello internazionale e in italia, in particolare, operiamo da molti anni in questo settore. Fino a quattro anni fa il nostro focus era im-prontato alle attività di revisione contabile e a quelle di consulenza prettamente finanziaria. Oggi, in linea con una più ampia strategia di sviluppo delle nostre attività, focalizzata sulla conoscenza specifica dei settori chiave della nostra economia, anche in italia abbiamo rafforzato il team dedicato al settore immo-biliare. Sono state inserite nuove figure ed expertise in linea con la nostra tradizione internazionale, ca-ratterizzata da approccio improntato all’offerta di un giusto mix di professionalità con un background tec-nico ed economico. nei nostri team di real estate, in-gegneri e architetti lavorano accanto a professionisti con una forte connotazione finanziaria. Certamente il focus della nostra attività rimane quello dei servi-zi di consulenza finanziaria, ma siamo fermamente convinti che solo con una conoscenza di dettaglio delle dinamiche di mercato e solo con una capacità di ‘leggere’ e ‘interpretare’ gli asset immobiliari, nella loro complessità morfologica, urbanistica, distributi-va, ecc., sia possibile ragionare e operare in maniera efficace anche dal punto di vista finanziario.

maRCO DavIDDI

PERsONa

sOCIETà

EY

28SConsUlenza real estate: l’ItalIa vIsta dal Mondo

come è stato l’impatto di una società dal respiro in-ternazionale come EY con un settore, quello del real estate italiano, di nascita relativamente recente e per molti versi ancora bisognoso di una struttura-zione simile a quella presente in altri Paesi europei?il mercato italiano risente ancora di alcuni ‘peccati di gioventù’; del resto, è solo dagli inizi degli anni 2000 che abbiamo visto lo sviluppo dell’industria dei fondi immobiliari, l’ingresso in dosi massicce degli investi-tori internazionali e, quindi, la capacità di operare su-gli asset immobiliari come prodotti di investimento. il nostro approccio è però sempre molto pragmatico e si basa sull’esperienza dei team “locali”, composti da professionisti che hanno maturato una significa-tiva esperienza nel mercato italiano, ne conoscono le dinamiche. Se è vero che può e deve essere possi-bile ‘importare’ delle best practice da mercati matu-ri, ogni realtà ha le sue specificità e occorre sapersi interfacciare con gli operatori in maniera proattiva. Da parte nostra abbiamo il vantaggio di operare in maniera consolidata con molti operatori e investitori internazionali, che si affidano a EY in diversi contesti geografici e che quindi, anche in Italia, si aspettano un modus operandi tutto sommato standardizzato o standardizzabile. cerchiamo quindi di essere una valida interfaccia anche tra culture operative e finan-ziarie diverse. rimangono alcuni temi di attenzione sulla qualità dei dati relativi alle operazioni immobi-liari anche se molti progressi sono stati fatti nel set-tore dove operano gli investitori istituzionali. ci sono inoltre delle importanti aree di miglioramento nel set-tore dello sviluppo immobiliare, specie in quello che possiamo definire il middle market, dove abbiamo avuto modo di sperimentare che un approccio meto-dologico più strutturato, l’attenzione alla gestione del circolante, il dotarsi di adeguati presidi di risk mana-gement e una più efficace pianificazione dei cantie-ri in relazione agli assorbimenti dei prodotti previsti,

Ogni realtà ha le sue specificità e occorre sapersi interfacciare con gli operatori in maniera proattiva

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possono determinare effetti estremamente positivi per i nostri clienti e possono consentire, anche in un momento certamente difficile, di poter raggiungere gli obiettivi imprenditoriali assunti, in sicurezza. Qual è il ventaglio di servizi offerti da eY nel settore real estate & costruction?Dal 1° luglio 2013 eY sta implementando un nuovo piano industriale (Vision 2020) e sta riorganizzando il modo con il quale interpretare il ruolo di consulente e advisor. tra gli elementi distintivi della nostra Vision 2020 vi è senza dubbio un focus per settori, che va a ridefinire la nostra offerta tradizionale di servizi di consulenza basata su revisione contabile, consulen-za strategico-operativa, consulenza legale e fiscale e consulenza nell’ambito delle operazioni straordina-rie. grazie a questo nuovo approccio, mettiamo a di-sposizione dei nostri clienti professionisti esperti nel settore real estate, in relazione alle varie necessità, con servizi che vanno dalla revisione contabile alla consulenza in materia fiscale. Siamo dotati, inoltre, di una vasta gamma di solution dedicate agli opera-tori del mercato immobiliare: organizzate per cluster omogenei, tenendo conto delle necessità di ben pre-cise categorie di operatori.

il payoff del vostro logo recita ‘Building a better working world”. Come incide questo intento di base sull’attività della società?Building a better working world – costruire un mon-do del lavoro migliore – non è solo il nostro payoff ma un obiettivo che eY cerca di conseguire quoti-dianamente impegnandosi nella crescita delle nostre persone, nel modo di lavorare con i nostri clienti e per quanto possiamo restituire nelle comunità nelle qua-li operiamo. il network è estremamente integrato a livello internazionale, promuove e sviluppa il talento delle nostre risorse attraverso diversi percorsi di for-mazione e coaching, valorizzando allo stesso tempo

ConsUlenza real estate: l’ItalIa vIsta dal Mondo

REPORT

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EY dà il suo contributo anche

a studi sul settore immobiliare.

Per esempio, è stato pubblicato

questa settimana un report,

condotto insieme a SDA Bocconi, sul ruolo chiave

del patrimonio immobiliare nella ristrutturazione di

aziende in crisi.

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Debt advisory

asset allocation Review

Development advisory

Transaction support

Cost savings

Cost Control

l’individualità di ciascuno. l’intento è quello di creare dei team multidisciplinari di alto livello che possano portare valore aggiunto ai nostri clienti e lavorare a stretto contatto con loro per migliorare il business affinché anche l’ambiente circostante possa trarne beneficio. EY, inoltre, è molto attiva anche in ambito sociale: nel nostro paese circa due anni fa è stata creata Fondazione eY italia onlus, che sostiene progetti di valore rivolti in par-ticolare a giovani in situazione di disagio e promuove un cambiamento sosteni-bile in ambito sociale ed economico.

lei ricopre la carica di Mediterranean Real Estate Leader. Come si sta muo-vendo l’italia dei servizi al real estate rispetto ad altre realtà della sua area di appartenenza?Per la sua area geografica, l’Italia ha e deve avere sempre più un ruolo guida nel bacino del Mediterraneo, anche per quanto riguarda i servizi di consulenza in ambito real estate. Molte delle azien-de italiane sono alla ricerca di opportu-nità di internazionalizzazione e certa-mente l’area allargata del Mediterraneo, africa del nord e del Medio oriente ha un enorme potenziale. Di questo discu-teremo nel prossimo Strategic growth Forum, che si terrà a roma il prossimo 16 e 17 aprile 2015, e che coinvolgerà la cosiddetta area SeMena (South europe, Middle east and north africa). un evento che metterà a confronto i più influenti e importanti rappresentanti del mondo dell’imprenditoria e della politica dell’area, per identi-ficare e discutere le opportunità di crescita e di inve-stimento. lo sviluppo dei servizi locali e delle smart city e le partnership tra pubblico e privato saranno gli argomenti riguardanti il settore real estate.

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I servizi offerti da EY ruotano intorno ad alcuni temi chiave:

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nel 2012 una novità si affacciò sul mercato immo-biliare statunitense: per rendere più appetibili, in un periodo di vacche magre, le case presenti sul proprio listino, gli agenti immobiliari a stelle e strisce comin-ciarono a improvvisarsi “registi” e piloti di droni, rea-lizzando video promozionali relativamente alle abita-zioni in vendita. una scelta di marketing che ha visto, sempre negli States, un vero e proprio boom nel 2013, tanto che l’ente dell’aviazione civile americana si è dovuto affrettare a regolamentare l’utilizzo dei droni (per questioni di sicurezza), limitandone le possibili-

ville di lusso: venderle con il dronedi Pietro Zara

Manuel Molteni racconta il suo progetto di riprese aeree per immobili di pregio

sOCIETà

REal EsTaTE vIDEO

32SvIlle dI lUsso: venderle Con Il drone

tà di impiego. tornando da questa parte dell’atlanti-co (e in particolar modo in italia), sembra incredibile come, nel 2015, non solo i droni sono ancora quasi inutilizzati per il marketing immobiliare, ma lo è l’in-tero strumento del videoclip: sugli annunci in internet compaiono spesso foto di pessima qualità e, anche quando si arriva ad utilizzare lo strumento del video, si tratta per lo più di prodotti dilettantistici che di cer-to non conferiscono appeal alla casa in vendita.È sulla base di queste riflessioni che Manuel Molteni ha avviato real estate Video, una rete di video maker e piloti di droni che si occupa di realizzare video pro-mozionali per la vendita di immobili di lusso. l’idea di Molteni nasce dalla sua passione personale per il film-making e dall’attrazione per le riprese aeree con-dotte tramite l’utilizzo di Sapr, Sistemi aeromobili a pilotaggio remoto, volgarmente noti come droni. in italia il regolamento dell’enac, l’ente nazionale per l’Aviazione Civile, in materia di droni risale alla fine del 2013 e prevede norme molto severe sulla forma-zione dei piloti di Sapr, sull’assicurazione dei mezzi e sulla loro certificazione.la riflessione alla base dell’avvio di real estate Video è questa: perché in italia per vendere una mega villa in Sardegna si utilizzano gli stessi strumenti promo-zionali usati per vendere un appartamento di 60 me-tri quadri in una periferia urbana? “È come se prada e

GuaRDa su YOuTuBEIl vIDEO PROmOZIONalEDI REal EsTaTEvIDEO

GuaRDa Il vIDEO

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GuaRDa sul sITO DI REal EsTaTE vIDEO EsEmPI

DI RIPREsE CON l’uTIlIZZO DI

DRONI

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il negozietto sotto casa utilizzassero gli stessi stru-menti di marketing”, commenta lo stesso Molteni a ilQi. la differenza potrebbe essere marcata dall’u-tilizzo, per certi tagli immobiliari, di videoclip: come confermano gli studiosi di marketing, il video è uno strumento molto forte per attirare l’attenzione del pubblico e in grado di innescare quel meccanismo emozionale che sta alla base della vendita. non solo: un video che mostri anche la location in cui si inseri-sce la villa in vendita eviterebbe spiacevoli sorprese ai potenziali acquirenti che arrivano in visita attirati dalle sole foto degli interni. in questo contesto si in-serisce l’utilizzo dei droni, grazie ai quali è possibile dare inquadrature panoramiche dei dintorni di un im-mobile. uno strumento peraltro molto economico: in passato per fare una ripresa aerea l’unica alternativa era noleggiare un elicottero con relativo pilota, con un costo minimo di 10.000 euro; con l’utilizzo di un drone si spendono indicativamente 1.000 euro (un decimo!) per avere un prodotto fatto e finito, ovvero comprensivo di montaggio originale con colonna so-nora. e il prezzo può ulteriormente scendere nel caso in cui vengano commissionati 5/6 lavori nell’arco di una sola stagione. il drone dà una visione spettaco-lare dell’immobile e della sua location, perciò il suo utilizzo si addice di più a ville di pregio in luoghi ame-ni piuttosto che al super attico in centro a Milano.real estate Video è una realtà di recente formazione: Manuel Molteni, responsabile del progetto, si occupa del montaggio e della post-produzione dei video, la cui realizzazione affida a una rete di operatori profes-sionali e piloti di droni certificati ENAC, un network di collaboratori in grado di coprire le più rinomate mete turistiche italiane, abbattendo i costi relativi alla tra-sferta. la ripresa aerea di ville e casali in vendita è un settore ancora inesplorato in italia e Molteni si pro-pone come pioniere di questo strumento di marke-ting immobiliare nel nostro paese.

vIlle dI lUsso: venderle Con Il drone

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qitvSeguici su twitter!

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mazzanti, CBRE: real estate, è il momento di comprarel’amministratore delegato di cBre, alessandro Mazzanti, spiega perché questo è il momento adatto per investire sul mattone italiano: il differenziale di rendimento tra btp a 10 anni e indici di rendimento immobiliari non è mai stato così alto.

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marin, Jll: l’Italia rimane attrattival’amministratore delegato di Jll italia, pierre Marin, fa il punto sul real estate italiano, confermando che anche per il 2015 il nostro paese rimarrà molto attrattivo agli occhi degli investitori internazionali.

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sandberg, C&W: continua la risalita degli investimenti

l’amministratore delegato di cushman & Wakefield Italia, Joachim sandberg, conferma i segnali positivi che prefigurano una ripresa per il real estate italiano. la crescita dei volumi registrata nel 2014 proseguirà anche nel 2015 e il rischio deflazione continuerà a tenere i tassi d’interesse sotto pressione.

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Gabetti tra condominio, ristrutturazioni e assicurazioni

in questo Forum realizzato alla convention di gabetti a rimini si parla dei servizi accessori e partner tecnici del gruppo a disposizione dei consulenti immobiliari e dei loro clienti. ospiti della puntata: luca licciardello, Direttore Services re Gabetti e responsabile progetto condominio; alessio casonato, aD GreenHub per il tema delle ristrutturazioni immobiliari; enrico Guarnerio di Vaance.

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segreenai mIPIm awards

il segreen Business Park di Segrate (Mi) è stato candidato ai MIPIM Awards che verranno assegnati settimana prossima durante l’edizione 2015 del MIPIM di cannes. abbiamo ospitato in studio franco Guidi e roberto cereda di lombardini22, società che ha curato la progettazione e la riqualificazione del complesso, un edificio di proprietà di cBre Global investors.

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Knaupp (Zumtobel):qualità nel servizio al cliente

norbert Knaupp, direttore marketing di Zumtobel Group, spiega l’importanza della luce nelle fasi di costruzione, ristrutturazione, riqualificazione e certificazione di un edificio. il risparmio energetico è possibile oggi grazie alle nuove tecnologie e a una gestione dell’impianto illuminotecnico già a partire dall’analisi prima della fase di progettazione fino alla consegna e alla manutenzione.

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l’agente immobiliare: collaborazione e condivisione

in questa seconda puntata de l’agente immobiliare si parla di collaborazione tra agenti immobiliari e condivisione di portafogli. ospiti della trasmissione: Marco tirelli di tirelli & partners; raffaele racioppi; fabio Burlando di desiderare.

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la casacome pilastro delle famiglie

puntata n.185 di Mercati che Fare, la trasmissione condotta da leopoldo Gasbarro a cui hanno partecipato Marco luraschi de ilQi e ilvo Bruschi di Yard. McF è l’approfondimento settimanale sui mercati finanziari, in onda ogni venerdì alle 22.00 su tgcoM24, canale 51 del digitale terrestre e 509 di Sky.

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