Indagini di mercato:un esempio

Prof. Stefano Stanghellini

Collaboratore: Arch. Alessandro MascarelloPresentazione: Dott.ssa Valeria Ruaro

Corso di Estimo – a.a. 2008-09

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- Introduzione

Presentazione del caso in esame

- Indagini di mercato

Fonti indirette

Fonti dirette

Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati

SCHEMA PRESENTAZIONE

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La finalità della indagine svolta è la stima del più probabile “valore di mercato”di un appartamento situato nel Sestriere di Castello 3888 (zona San Giovanni in Bragora).

L’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio indica per il Sestriere di Castello la suddivisione in due microaree omogenee:- una ad est - una ad ovest del Sestriere.

Il mercato apprezza infatti in maniera distinta singole parti all’interno delle due zone omogenee.

In particolare tutto lo sviluppo di via Garibaldi e le zone di San Francesco della Vigna, San Giovanni in Bragora, i Greci, campo Santa Maria Formosa sono poli attrattivi nei quali si riscontrano prezzi degli immobili sensibilmente superiori.Al contrario nella zona di Sant’Elena, della Celestia, ed altre aree distanti dagli imbarcaderi o perifericherispetto ai poli prima defi niti, sono apprezzate meno dal mercato.

L’immobile in oggetto rientra in nella zona omogenea OMI B-17. 3

Introduzione Presentazione del caso in esame

Breve descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene

“Il mercato degli immobili in una città quale è Venezia, assolutamente unica per

sua natura, per qualità, anche storica degli ambienti, per prestigio sia culturale

che in senso lato, apprezza inoltre fortemente la peculiarità sia di singole viste

come lo scorcio di un canale o rio, l’affaccio diretto su un campiello o corte

interna piuttosto che la possibilità di godere della vista dei tetti oltre che della luce

naturale, spesso quest’ultima mancante negli appartamenti ai piani bassi per

l’esiguità degli spazi aperti nell’agglomerato urbano. Altra discriminante che si è

ritenuto utile considerare è la presenza di elementi strutturali, quali una bifora, la

pavimentazione in terrazzo alla veneziana o la bontà dell’intervento di

conservazione ecc., che contribuiscono anch’essi alla definizione del prezzo

d’offerta.”

Introduzione Presentazione del caso in esame

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Introduzione Presentazione del caso in esame

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Individuazione su fotopiano con effetto zoom

Individuazione su fotopiano con effetto zoom

Individuazione su CTR

Individuazione su CTR

Introduzione Presentazione del caso in esame

Individuazione dei coni ottici

Individuazione dei coni ottici

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Introduzione Presentazione del caso in esame

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Le fonti indirette possono essere impiegate per la stima del più probabile valore medio di mercato e sono rappresentate da quotazioni medie che riportano solitamente osservatori quali:

-il Consulente Immobiliare;- l’Osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip;- l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio (ecc..)

La loro funzione è quella di orientare la stima fornendo quotazioni medie, minime e massime degli immobili.

Le quotazioni fornite sono caratterizzate (solitamente) da:

-definizione precisa alla porzione di territorio a cui si riferiscono i valori riportati-chiari riferimenti temporali (anno e/o stagione di riferimento)- il prezzo unitario è specificato ed è specificata anche l’unità a cui si riferisce: euro/mq di superficie lorda commerciale, euro/box auto, ecc…

Indagini di mercato Fonti indirette

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Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio

Fornisce le quotazioni per i settori della residenza con riferimento a diverse tipologie (abitazioni civili, ville, …), box auto, immobili commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori e capannoni).I valori immobiliari riportati sono riferiti ad una un’articolazione territoriale molto dettagliata che individua aree interessate da un mercato di riferimento omogeneo. I valori di ogni zona, in sintonia con l’impostazione dell’Osservatorio, si riferiscono “all’ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea”.

I dati sono liberamente accessibili sul sito dell’Agenzia del Territorio:

TIPOLOGIA DI IMMOBILE

TIPOLOGIA DI IMMOBILE

STATO CONSERVATIV

O

STATO CONSERVATIV

O

VALORE MASSIMO E

MINIMO

VALORE MASSIMO E

MINIMO

SUPERFICIE DI RIFERIMENTO

(LORDA O NETTA)

SUPERFICIE DI RIFERIMENTO

(LORDA O NETTA)

LOCAZIONILOCAZIONI

Indagini di mercato Fonti indirette

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Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio

L’Agenzia del Territorio ha avviato negli ultimi anni anche la mappatura georeferenziata del territorio con la individuazione delle “zone omogenee OMI”.

MAPPATURA GEOREFERENZ

IATA

MAPPATURA GEOREFERENZ

IATASTRUMENTI DI NAVIGAZIONE

STRUMENTI DI NAVIGAZIONE

Indagini di mercato Fonti indirette

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Zone OMIZone OMI

Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio

ESEMPIO DI RACCOLTA DATI CON SERIE STORICA 2006-08

ESEMPIO DI RACCOLTA DATI CON SERIE STORICA 2006-08

RIFERIMENTI DELL’INDAGINERIFERIMENTI

DELL’INDAGINE

Indagini di mercato Fonti indirette

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Rivista tecnica “Il Consulente Immobiliare”

La rivista tecnica “Il Consulente Immobiliare” pubblica le quotazioni di immobili residenziali e commerciali delle città capoluogo di Provincia e dei principali comuni non capoluogo di Provincia. Le quotazioni in unità di euro per mq delle compravendite sono medie dei prezzi rilevati nel semestre e riguardano alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (massimo 35 anni).

Per i capoluoghi di provincia viene precisata anche l’incidenza area. Tale parametro però fa riferimento alla incidenza dell’area a fine processo. Ad essa va applicato un “coefficiente teorico” pari a 0,65 che tiene conto della situazione pre - edificazione.

QUOTAZIONI SUDDIVISE PER

COMUNE

QUOTAZIONI SUDDIVISE PER

COMUNE

QUOTAZIONI IN MIGLIAIA DI

EURO

QUOTAZIONI IN MIGLIAIA DI

EURO

DESTINAZIONE D’USO

DESTINAZIONE D’USO

QUOTAZIONI DEI SOLI

CAPOLUOGHI DI PROVINCIA

QUOTAZIONI DEI SOLI

CAPOLUOGHI DI PROVINCIA

Indagini di mercato Fonti indirette

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Osservatorio FIAIP

L’osservatorio Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) fornisce rapporti semestrali sull’andamento del mercato dellar esidenza,parcheggi, uffici e commerciale dei capoluoghi di provincia con un’articolazione territoriale perQuartiere.

I valori immobiliari per le abitazioni di riportano anche il grado di obsolescenza:- nuove o restaurate- in buono stato-da ristrutturare

I dati sono disponibili sul sito della Fiaip: www.fiaip.it

GRADO DI OBSOLESCENZ

A

GRADO DI OBSOLESCENZ

ADESTINAZIONE D’USO

DESTINAZIONE D’USO

ZONA DI RIFERIMENTO

ZONA DI RIFERIMENTO

Indagini di mercato Fonti indirette

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Osservatorio FIAIP

DESTINAZIONE D’USO

DESTINAZIONE D’USO

PERIODO DI RIFERIMENTOPERIODO DI

RIFERIMENTO

Indagini di mercato Fonti dirette

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Le fonti dirette sono costituite da:- interviste a operatori di mercato (solitamente agenti immobiliari)- prezzi di offerta di immobili (reperibili su libretti a stampa o su siti web).

Qualora i prezzi di offerta siano reperiti da fonti “poco attendibili” (siti web, libretti delle agenzie ecc…) questi devono essere nettamente distinti dai prezzi effettivi (prezzi di compravendite effettivamente verificatesi) che si rivelano.I prezzi di offerta infatti sono suscettibili di una percentuale di deprezzamento dovuta alla contrattazione (solitamente assunta 5 – 10%).

Inoltre i casi selezionati per l’analisi dell’offerta dovrebbero essere “omogenei” rispetto a quello oggetto di stima. Dovrebbero quindi:- fare riferimento alla medesima zona omogenea (di mercato), e quindi avere un buon grado di individuazione territoriale;- avere caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili al bene oggetto di stima;- avere superficie pressoché simile al bene oggetto di stima ecc…

Solitamente però si verifica una certa opacità informativa e quindi:- risulta difficile rapportare il dato economico (prezzo d’offerta) al parametro tecnico di riferimento (mq di superficie lorda o netta, mc, unità ecc …);- il valore medio che risulta non è rappresentativo del campione analizzato (statistica desrittiva)

Indagini di mercato Fonti dirette

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www.casaclik.it

DESCRIZIONEDESCRIZIONE

PREZZOPREZZO

SUPERFICIESUPERFICIE

LOCALIZZAZIONE

LOCALIZZAZIONE

Indagini di mercato Fonti dirette

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www.tecnocasa.it

DESCRIZIONEDESCRIZIONE

PREZZOPREZZO

SUPERFICIESUPERFICIE

LOCALIZZAZIONE

LOCALIZZAZIONE

ESEMPIO DI RACCOLTA DATI ESEMPIO DI RACCOLTA DATI

Indagini di mercato Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati

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Indagini di mercato

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SELEZIONE DEI CASI DI RIFERIMENTOSELEZIONE DEI CASI DI RIFERIMENTO

Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati

Indagini di mercato

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ELABORAZIONEELABORAZIONE

Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati

Sup Val. tot Val. depr. Val. unit

14%60 275.000 236.500 3.94260 410.000 352.600 5.87765 430.000 369.800 5.68960 420.000 361.200 6.02075 290.000 249.400 3.32560 358.000 307.880 5.13160 430.000 369.800 6.16360 420.000 361.200 6.02060 280.000 240.800 4.01370 450.000 387.000 5.52965 350.000 301.000 4.63160 360.000 309.600 5.160

Valore medio = 5.201 €/mqValore medio = 5.201 €/mq

VALORE MODALE