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L’EDILIZIA RESIDENZIALE NEL LAZIO1° RappoRto

Indagine conoscitiva sul patrimonio e la gestione delle Ater nel Lazio

promossadalla VIII Commissione ConsiliareLavori Pubblici e politica della casa del Consiglio Regionale del Lazio

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L’EDILIZIA RESIDENZIALE NEL LAZIO1° RappoRto

Indagine conoscitiva sul patrimonio e la gestione delle Ater nel Lazio

promossadalla VIII Commissione ConsiliareLavori pubblici e politica della casa del Consiglio Regionale del Lazio

La ricerca è stata condotta e realizzata dal Cresme Ricerche (www.cresme.it; viale Gorizia, 25 Roma)in stretto contatto con la Presidenza della VIII Commissione Consiliare Lavori pubblici e politica della casa e con la fattiva collaborazione delle Direzioni delle Ater operanti nel Lazio.

Il gruppo di lavoro Cresme è composto da: FRancesco toso (diRezione)paolo d’alessandRis (cooRdinamento)sandRo Baldazzi

alessandRo iadecola

antonello mostacci

alessandRa santangelo

Viii commisione consiliaRe - laVoRi puBBlici e politica della casa

PresidenteGiovanni Carapella

Vice Presidentiantonio zanon

FRancesco lolloBRigida

ComponentiRomolo del Balzo

FaBio desideRi domenico di Resta

maRia antonietta gRosso

annamaRia gRazia massimi

Assessori di riferimentomaRio di caRlo

assessoRe alle politiche della casa

BRuno astoRRe

assessoRe ai laVoRi puBBlici

Segretario di CommissioneFaBio Fadda

IndirizzoVia della Pisana, 1301 00163 Romatel. 06.65932147/2371 - fax 06.65932382gcarapella@regione.lazio.itwww.consiglio.regione.lazio.it

inTroDUZione

Il Consiglio Regionale del Lazio il 3 settembre 2002, con l’approvazione della legge n. 30, varava una riforma strutturale del sistema di gestione dell’edilizia residenzia-le pubblica, dando il via alla trasformazione degli Istituti autonomi case popolari (Iacp) in Aziende territoriali per l’edilizia residenziale (ATER).Cento anni prima, il 31 maggio del 1903, con la legge n.251, fortemente voluta dall’On. Luigi Luzzatti, venivano istituiti gli Istituti per le case popolari che, pur mutando natura e profilo attraverso diversi e successivi passaggi le-gislativi, come le norme del 1938 e la legge 865 del 1971, sono stati i protagonisti indiscussi della politica della casa nel nostro paese, dal piano Ina Casa al piano decennale Gescal, per arrivare alle legge 167 e ai programmi integra-ti di ultima generazione.

Con le norme regionali del 2002 gli Istituti autonomi case popolari, strutturati a partire dal 1938 su base provinciale, vengono articolati su sette nuove aziende, attraverso lo scorporo dell’istituto romano in tre aziende (Roma co-mune, comprensorio Civitavecchia e restante territorio provinciale). Alla guida delle nuove aziende vengono posti dei consigli di amministrazione composti da sette mem-bri scelti, nel rispetto delle minoranze, direttamente dal Consiglio Regionale. La forma giuridica dell’Istituto, ente pubblico non economico con attività prevalente di tipo assistenziale, lascia il posto all’azienda, ente pubblico eco-nomico, incaricato di gestire dinamicamente il patrimonio, prevedendone adeguate valorizzazioni e dismissioni, an-che per far fronte a deficit e indebitamenti che avevano assunto proporzioni estremamente considerevoli.

Successivamente al 2002 il Consiglio Regionale del Lazio è intervenuto con numerosi provvedimenti integrativi e modificativi:• favorireilpienoripristinodelleregoleedellalegalità

nella gestione del patrimonio delle Ater del Lazio, at-traverso il recupero delle morosità e la sanatoria delle occupazioni aventi titolo;

• affermarecriteridigestionetrasparentidellostessopatrimonio non residenziale e favorire la permanen-za di piccolo commercio e artigianato nei quartieri popolari;

• regolarel’attribuzionedispaziadassociazioni,societàsportive, onlus;

• introdurreilcontrattodiservizioqualeelementore-golatore del rapporto tra la singola Ater e la Regione;

• aprirelesingoleaziendeallenuovedomandedicasaestendendone la capacità di intervento.

Numerosi, inoltre, gli stanziamenti finanziari per favorire l’abbattimento delle barriere architettoniche, il risana-mento degli stabili e la ripresa dei cantieri di costruzione di nuovi alloggi gestiti direttamente dalle ATER.

Le sette Ater regionali gestiscono, ad oggi, oltre 90 mila abitazioni pari al 21,3 % del totale del mercato dell’affitto a Roma e nella regione. Hanno, dunque, un peso specifico rilevante e verso di esse si indirizza l’attenzione di chi è chiamato istituzionalmente a dare risposte a una doman-da sociale di abitazioni fattasi sempre più forte negli ultimi anni per fattori strutturali, quali dinamiche demografiche e migrazioni, tendenze immobiliari e relative bolle specu-lative, rigidità e asfissia del mercato dell’affitto.

Con il sostegno del Presidente del Consiglio Regionale Guido Milana, la VIII Commissione consiliare Lavori pubbli-ci e politica della casa, cui spettano compiti di monitorag-gio e vigilanza sulle Ater, a cinque anni dall’approvazione della legge 30, ha messo in campo una specifica attività di indagine conoscitiva sullo stato di salute dell’edilizia pub-blica nella nostra regione, per valutarne effetti e risultati al fine di individuare i problemi prodottisi nel sistema di gestione del patrimonio residenziale pubblico.

L’attività di ricerca, durata più di un anno, è stata condotta sulla base delle indicazioni della Commissione consiliare da un soggetto indipendente, il Cresme ricerche, che si

è avvalso della collaborazione delle Ater, cui va il nostro ringraziamento. Uguale ringraziamento va al servizio legi-slativo del Consiglio regionale che ha sempre generosa-mente supportato il lavoro della Commissione.

Il presente rapporto finale restituisce a tutti i soggetti isti-tuzionali, gli operatori economici e i protagonisti sociali del settore, una fotografia vera e compiuta della consi-stenza, dello stato di salute e delle problematiche aperte nel comparto case popolari della Regione.

Si tratta di un materiale vivo che riteniamo utile divulgare e proporre alla lettura di tutti, con l’obiettivo di favorire una discussione fattiva, basata sui numeri e sulla cono-scenza reale di potenzialità e criticità. Una riflessione utile per chiunque voglia cimentarsi con il tema all’ordine del giorno: una nuova legge regionale sul diritto all’abitare, per dare risposte nuove a un bene primario, la casa.

Giovanni CarapellaPresidente VIII Commissione Consiliare Lavori pubblici e politica della casa

Sommario

pRemessa lo sViluppo legislatiVo Regionale in mateRia di edilizia Residenziale puBBlica: VeRso un testo unico xV

paRte pRima: la sintesi dei Risultati 21. pRincipali elementi di RiFlessione 42. gli amBiti di RiFlessione peR l’edilizia Residenziale puBBlica del lazio 10Un grande patrimonio pUbblico con Una elevata potenzialità strategica 10

paRte seconda: il contesto; demogRaFia e meRcato aBitatiVo 161. stRuttuRa e dinamiche demogRaFiche 18tante nUove case 20abitazioni occUpate e abitazioni per famiglia 21aUmenta il ritmo di crescita delle famiglie 21il nUmero di famiglie cresce più dello stock abitativo 212. stock aBitatiVo e meRcato 24congiUntUra del mercato immobiliare italiano 24lazio: stock edilizio, compravendite, prezzi delle abitazioni, indebitamento 25le dinamiche della prodUzione edilizia abitativa 41

paRte teRza: l’analisi dell’edilizia Residenziale puBBlica 441. il patRimonio gestito dalle ateR 46alloggi di proprietà ater, gestione conto terzi e altre tipologie immobiliari 462. i RicaVi 48la gestione immobiliare 48 le altre componenti dei ricavi: compensi tecnici e dismissione del patrimonio 563. i costi 60costo di prodUzione dei servizi 61personale e amministrazione 61la fiscalità 63la manUtenzione 644. indeBitamento 66indebitamento bancario 66indebitamento tribUtario 67altri debiti 685. inVestimenti 70investimenti in nUove costrUzioni 70investimenti in manUtenzione straordinaria 70

appendice statistica 76il patrimonio immobiliare 76i canoni di locazione 77canone annUo per Unità immobiliare gestita 78le fasce di canone mensile 79morosità sU canoni di locazione 80morosità per Unità immobiliare gestita 81altri ricavi – prestazioni di servizi 82altri ricavi – compensi tecnici 82costo del personale 83costi amministrativi 83imposta comUnale sUgli immobili 84altri tribUti erariali 84manUtenzione ordinaria 85attività edilizia – nUove realizzazione 86attività edilizia – ristrUttUrazioni 87vendita di immobili – totale 89vendita di immobili – in contanti 90vendita di immobili – rateale 91

le ateR nel lazio 96

pRemessa

lo sViluppo legislatiVo Regionale in mateRia di edilizia Residenziale puBBlica: VeRso un testo unico xV

L’EDILIZIA RESIDENZIALE NEL LAZIO

Prem

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Consiglio Regionale del Lazio XV

lo SvilUppo leGiSlaTivo reGionale in maTeria Di eDiliZia reSiDenZiale pUbbliCa: verSo Un TeSTo UniCo

L’ambito materiale dell’edilizia residenziale pubblica si identifica, in senso generale, nell’at-tività di programmazione, costruzione e gestione di alloggi destinati a soddisfare le esi-genze abitative dei ceti sociali meno abbienti.L’attenzione del legislatore regionale è stata più volte attirata dal settore dell’edilizia residenziale pubblica che ha avuto, di conseguenza, sotto il profilo legislativo, un intenso sviluppo.I diversi interventi legislativi che si sono succeduti nel tempo, talvolta non sempre co-ordinati e collegati, dimostrano la complessità della materia che, sebbene abbia come principale finalità quella di garantire, anche attraverso l’impiego di risorse pubbliche, il diritto alla casa alle categorie sociali più deboli, si presenta composita ed articolata.Infatti possono essere individuati tre diversi ambiti materiali, collegati tra loro in un ordi-ne consequenziale: l’urbanistica, i lavori pubblici e le politiche sociali, per l’aspetto relativo alla prestazione e gestione del servizio della casa a favore di persone meno abbienti (c.d. edilizia residenziale pubblica in senso stretto).A seguito della riforma del titolo V della Costituzione la materia “edilizia residenziale pubblica” non ha subito variazioni dipendenti da una nuova classificazione costituzionale o da una diversa sistematizzazione legislativa di principio ma il nuovo quadro sistematico di ripartizione delle competenze legislative tra Stato e Regione introdotto dal legislatore costituzionale, ha comportato una diversa lettura della stessa. Questa si presenta articola-ta su tre diversi livelli normativi ai quali corrispondono tre diversi ambiti di competenza: la determinazione dell’offerta minima di alloggi per i ceti meno abbienti, con la fissazione di principi per garantire uniformità dei criteri di assegnazione su tutto il territorio, rientrante nella competenza esclusiva dello Stato (art. 117, secondo comma, lett. m) Cost.); la pro-grammazione degli insediamenti di edilizia residenziale pubblica, che ricade nella materia “governo del territorio” rientrante nella competenza concorrente Stato-Regioni (art. 117, terzo comma Cost.); la gestione del patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubbli-ca di proprietà delle Ater (già Istituti autonomi per le case popolari) o di altri enti regionali, rientrante nella competenza residuale delle Regioni (art. 117, quarto comma, Cost.).Nell’ambito della propria sfera di competenze la Regione è intervenuta con diversi provvedimenti legislativi. Tra questi i principali sono la legge regionale 6 agosto 1999, n. 12, che organizza le fun-zioni amministrative regionali e locali in materia, definendo i principi per l’esercizio delle stesse, con particolare attenzione all’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa, la legge regionale 3 settembre 2002, n. 30, che disciplina l’ordinamento delle aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica (ATER) nelle quali sono stati tra-sformati gli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) e la legge regionale 28 dicem-bre 2006, n. 27 (Legge finanziaria regionale 2007) che al Capo III “Edilizia residenziale pubblica” introduce disposizioni nuove e di modifica per quanto riguarda, principalmen-te, gli aspetti relativi all’alienazione degli alloggi, alla gestione e al reimpiego dei ricavati derivanti dalle vendite, ai canoni e alle regolarizzazioni delle occupazioni abusive.

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Consiglio Regionale del LazioXVI

Tali provvedimenti sono stati, a loro volta, oggetto di successive modifiche ed integra-zioni negli schemi allegati (all.ti A, B e C) sono indicate, in relazione a ciascuno dei prov-vedimenti citati, le principali leggi di modifica, precisando per ciascuna di queste il tipo di intervento e le relative disposizioni modificate.Appare un quadro normativo piuttosto complesso ed articolato, nel quale operatori ed utenti si muovono con difficoltà.E’ pur vero che i ripetuti interventi del legislatore regionale sono in parte dovuti alla difficoltà di disciplinare una materia che, per sua natura, non si presta facilmente a rigide schematizzazioni, d’altro canto, però, l’accavallarsi di provvedimenti legislativi non facilita la gestione e la corretta applicazione delle relative disposizioni. Di qui la necessità di un intervento di riordino dell’intero settore, anche mediante la redazione di un testo unico che raccolga, coordinandole, le disposizioni vigenti eliminan-do contraddizioni e superando frammentazioni che talvolta possono creare, in sede di attuazione delle disposizioni stesse, disparità di trattamento.Il Consiglio regionale ha fatto propria tale necessità con un ordine del giorno, che si al-lega (all.to D), votato a margine dell’approvazione della legge regionale 11/2007, legge di modifica della l.r. 27/2006, con il quale ha impegnato il Presidente della Giunta regionale a predisporre, in tempi brevi, un testo di riforma organica delle Ater e di riorganizzazio-ne del settore dell’ERP, con l’obiettivo, tra l’altro, di snellire gli organismi di gestione e di ridurre le spese dei relativi apparati.

Alessandra TartagliaServizio Legislativo - Consiglio Regionale del Lazio


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Consiglio Regionale del Lazio XVII

All.to A – Organizzazione delle funzioni amministrative e disciplina dell’ ERP destinata all’assistenza abitativa: l.r. n. 12/1999 e le successive modifiche ed integrazioni

l.r. 37/1999modifica la composizione del Comitato regionale per l’edilizia residenziale pubblica (art. 9) composizione

l.r. 12/2000disciplina la procedura per gli interventi di ERP finanziati dalla Regione (art. 7bis e 7ter)

l.r. 10/2001modifica le disposizioni sul canone di locazione (art. 18) e sui piani di cessione (art. 19)

l.r. 8/2002- modifica le funzioni della Regione (art. 3) e le procedure per il relativo esercizio (art. 7);- prevede la possibilità per la Regione di escludere dall’ERP alloggi propri aventi determinate caratteristiche (art. 10)

l.r. 32/2002modifica la composizione del Comitato regionale per l’edilizia residenziale pubblica (art. 9)

l.r. 2/2003 - modifica la composizione del Comitato regionale per l’edilizia residenziale pubblica (art. 9);- inserisce un’ulteriore tipologia tra gli alloggi esclusi dall’ ERP destinata all’assistenza abitativa (art. 10)

l.r. 9/2005- modifica le funzioni della Regione (art.3) e le procedure per il relativo esercizio (art. 7);- modifica le funzioni dei comuni (art. 4);- costituisce l’Osservatorio regionale sulla condizione abitativa nel Lazio (art. 9bis);- modifica il contenuto “minimo” previsto per il regolamento per l’ERP agevolata (art. 17)

l.r. 4/2006:- modifica la definizione di alloggi di ERP destinata all’assistenza abitativa (art. 10);- elimina la possibilità per la Regione di escludere dall’ERP alloggi propri aventi determinate caratteristiche (art. 10);- definisce i criteri per la determinazione degli oneri accessori dovuti dall’utenza ai comuni e agli enti gestori in caso di autogestione (art. 17bis)

l.r. 27/2006 - modifica l’importo della sanzione prevista nel caso di cessione dell’alloggio da parte dell’assegnatario (art. 15);- elimina la disposizione di favore per chi riconsegna l’alloggio occupato abusivamente (art. 15)

l.r. 11/2007- disciplina la procedura per gli interventi di ERP finanziati dalla Regione (art. 7bis)- modifica la definizione di alloggi di ERP per l’assistenza abitativa (art.10)- inserisce un’ulteriore tipologia tra gli alloggi esclusi dall’ERP per l’assistenza abitativa (art. 10)- inserisce un ulteriore caso di ampliamento del nucleo familiare (art. 12)- inserisce la riduzione della sanzione per chi riconsegna l’alloggio occupato abusivamente (art. 15)- definisce le modalità di gestione di alloggi di ERP agevolata in locazione in un fondo immobiliare (art. 16bis)

l.r. 14/2008- modifica le disposizioni relative all’ampliamento del nucleo familiare nel caso di rientro dei figli (art. 12)

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Consiglio Regionale del LazioXVIII

All.to B – L’ordinamento delle Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica (Ater): la l.r. n. 30/2002 e le successive modifiche ed integrazioni

l.r. 29/2003modifica i casi di incompatibilità degli organi (art. 8)

l.r. 2/2004- introduce la figura del vicepresidente del CdA (art. 6)- modifica i casi di incompatibilità degli organi (art. 8)- modifica i requisiti del direttore generale (art. 11)

l.r. 4/2006 - modifica i requisiti del direttore generale (art. 11);- modifica le disposizioni transitorie relative ai criteri e al termine per l’adozione del piano di risanamento da parte del CdA (art. 17);- modifica le previsioni del piano di risanamento (art. 17);- introduce specifiche disposizioni per agevolare l’estinzione delle morosità (art. 17)

l.r. 27/2006- modifica le disposizioni sulla composizione del Comitato delle organizzazioni rappresentative degli inquilini (art. 10);- il limite di rate relative al pagamento dilazionato delle somme dovute dagli assegnatari all’Ater per l’estinzione della morosità (art. 17)

l.r. 11/2007 - modifica le disposizioni transitorie relative al termine per l’adozione del piano di risanamento da parte del CdA (art. 17)

l.r. 31/2008 - inserisce, nell’ambito delle attività di competenza delle Ater, la possibilità di costruire uno “Sportello affitti” per l’offerta in locazione di alloggi da acquistare sul mercato immobiliare (art. 3)


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Consiglio Regionale del Lazio XIX

All. to C – Intervento legislativo in ordine a diversi aspetti dell’edilizia residenziale pubblica: l.r. n.27/2006 e le successive modifiche ed integrazioni

Legge regionale 28 dicembre 2006, n. 27Legge finanziaria 2007“Capo III Edilizia residenziale pubblica”(artt. 48-54)

l.r. 11/2007 modifica le disposizioni relative:- all’alienazione degli alloggi di ERP destinata all’assistenza abitativa (art. 48);- alla gestione e al reimpiego dei proventi derivanti dall’alienazione degli alloggi (art. 49);- al canone di locazione e ai limiti per l’accesso e per la decadenza (art. 50);- al conferimento dei proventi derivanti dall’alienazione in un apposito Fondo previsto dalla normativa statale (art. 51);- alla regolarizzazione delle occupazioni abusive (art. 53)

l.r. 14/2008- disciplina le modalità di aggiornamento della situazione reddituale degli assegnati e gli effetti conseguenti ad un’eventuale modifica della stessa (art. 50)- individua i casi di variazione in diminuzione del reddito degli assegnatari che determinano un’immediata variazione del canone di locazione (art. 50)- definisce i criteri per la determinazione del canone di locazione da applicare ai locali extraresidenziali assegnati alle associazioni senza fini di lucro (art. 50)

l.r. 31/2008- introduce un’ulteriore categoria di soggetti che hanno titolo all’aquisto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa (art. 48)- precisa le modalità di esercizio del diritto di prelazione delle Ater sugli alloggi già alienati ai legittimi assegnatari ed il relativo ambito di applicazione (art. 48)- introduce specifiche disposizioni per l’assegnazione dei locali extraresidenziali alle associazioni senza fine di lucro e modifica quelle già previste in ordine al relativo canone (art. 50)- prevede, nell’ambito della dismissione del patrimonio non residenziale, una priorità per le unità immobiliari che hanno costituito l’amministrazione condominale autonoma con minoranza millesimale elle Ater (art 50)

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Consiglio Regionale del LazioXX

oRdine del gioRno n. 65 collegato alla l.R. 19 luglio 2007, n. 11 misuRe uRgenti peR l’edilizia Residenziale puBBlicaTesto approvato dal Consiglio regionale nelle sedute del 27 giugno 2007 e 4 luglio 2007

Considerato che Giunta e Consiglio regionale del Lazio stanno operando per il rilancio dell’edilizia Residenziale Pubblica, anche apportando modifiche consistenti dal punto di vista legislativo, e che appare, come peraltro indicato all’art. 48 comma 1 della L.R. 27/2006, sempre più necessaria una riforma organica della materia.

il consiglio regionale del lazio impegna il presidente e la giUnta regionale

Anche in base alla risultanze che emergeranno dall’indagine conoscitiva promossa dalla VIII Commissione Consiliare Permanente, a presentare entro ottobre 2007 un testo di normativa da sottoporre all’approvazione del Consiglio, che preveda tra l’altro:

• lariformaorganicadelleAter,attraversolarevisionedelmodelloistituzionaleuscitodalla legge istituita del 2002 e lo snellimento degli organismi di gestione, anche al fine di ridurre il costo dgli apparati;

• lariorganizzazionedell’interosettoreERP,ilrilanciodell’ediliziasovvenzionata,conlacostruzione di nuovi alloggi e l’introduzione sperimentale di interventi di recupero del patrimonio non utilizzato nei centri urbani minori;

• l’adozionedeicontrattidiserviziotraRegioneeAtercomestrumentotrasparen-te di regolazione e di miglioramento dei rapporti con l’utenza prevedendo, già in sede di Finanziaria 2008, adeguate risorse a copertura. Nell’ambito dei contratti di servizio, inoltre, andrà regolamentata la materia relativa ai servizi di pulizia e di manutenzione ordinaria delle parti comuni, degli immobili e dei quartieri, favorendo il ricorso a forme di autogestione e la massima trasparenza nella bollettazione dei servizi effettivamente erogati;

• lanecessitàdiprevederedasubitoneicontrattidiservizio,cheunaquotadelpatri-monio Ater non residenziale venga concessa a canone concordato, non superiore al 20% del prezzo di mercato, ad associazioni ed enti sociali che non abbiano fini di lucro;

• larevisionedellenormativeedegliattiregolamentari inmateriadigraduatoriediaccesso all’ERP, di bandi speciali e di punteggi attribuiti ai richiedenti, al fine di garan-tire la certezza del diritto di chi sta in graduatoria ed il contestuale superamento del sistema delle cosidette riserve di alloggi;

• lapossibilitàdireinserirenelpatrimoniodiEdiliziaResidenzialePubblicadestinatoall’assistenza abitativa l’ex patrimonio AAI.


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Consiglio Regionale del Lazio XXI

paRte pRima

la sintesi dei Risultati

1 i pRincipali elementi di RiFlessione 4

2 gli amBiti di RiFlessione peR l’edilizia Residenziale puBBlica del lazio 10


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1. pRincipali elementi di RiFlessione

92mila le unità immobiliari gestite

Il 3,2% del totale abitazioni e il 21,3% di quelle in affitto.

2 miliardi di euro è il valore del patrimonio immobiliare iscritto nei bilanci…

….con un valore medio regionale di 22mila euro per unità immobiliare

Gli immobili gestiti dalle Ater del Lazio sono ubicati per il 60% nel comune di Roma (54mila), per il 15% nella sua Provincia, e per il rimanente 25% nelle altre province del Lazio. Delle unità gestite:

• 88,6% (82mila) sono abitazioni di proprietà delleAterstesse;

• l’8,8%(8milaecento)diproprietàditerzi(ComunieDe-manio);

• il2,6%(2milaequattrocento)hannoaltredestinazionidi-verse da abitazioni.

Le 90mila abitazioni gestite delle Ater rappresentano circa il 3,5% del patrimonio alloggiativo complessivo nella regione (comprese le seconde case), il 4,6% degli alloggi occupati e ben il 21,3% di quelli in affitto. In altri termini, nel segmento della locazione, oltre una abitazione ogni cinque è gestita dalle Ater.

Il valore delle unità immobiliari indicato nei bilanci delle Ater del Lazio è di circa 2 miliardi di euro, specificatamente, in quel-lo di:

• Romaèdicirca1,2miliardi1;• ProvinciadiRomaèdicirca226milionidieuro;• Civitavecchiaèdicirca40milionidieuro;• Frosinoneèdicirca237milionidieuro;• Latinaèdicirca133milionidieuro;• Viterboèdicirca87milionidieuro;• Rietièdicirca67milionidieuro.

Il valore medio regionale delle unità immobiliari appostate in bilancio è di 22mila euro ciascuna con punte di 29mila nel bilancio dell’ATER di Frosinone e di 24mila in quello di Rieti, mentre a Roma è di 23mila e in Provincia i valori di bilancio sono poco superiori a 20mila euro ad unità immobiliare

1) Per l’ATER comune di Roma non sono disponibili i bilanci ma solamente i dati estratti dal rendiconto economico-finanziario.

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ltati 1,4 miliardi

è l’indebitamento complessivo Ater comune di Roma ha l’88% dei debiti regionali

Buona capitalizzazione delle Ater del Lazio: equity del 48%

180 milioni di euro sono i ricavi della gestione immobiliare

85 milioni sono i ricavi dalla locazione delle unità immobiliari

I debiti complessivi sono di 1,4 miliardi di euro2, di cui 167milioni con il sistema bancario, 1 miliardo nei con-fronti dello Stato e degli Enti Locali per tributi e verso la Gestione Speciale e solo 67 milioni nei confronti di terzi (fornitori). L’87,6% dei debiti totali è da attribuire all’ATER del Comune di Roma a fronte di un patrimonio netto inferiore al 63% del totale. Tra i debiti ben il 97% di quelli tributari e il 91% di quelli verso istituti bancari è attribuibile all’ATER comune di Roma.

Il patrimonio netto (capitale proprio, riserve, ecc..) è pari al 48% dell’attivo totale. L’equity delle Ater delle province minori è molto più elevato: Rieti 94,6%, Viter-bo 91,6%, Civitavecchia 79,5%. Le Ater di dimensioni maggiori vedono capitalizzazioni inferiori: 65,3% per Latina, 69,5% per Frosinone, 65,4% per la provincia di Roma. Ad abbassare notevolmente l’indicatore della ca-pitalizzazione è il comune di Roma con un valore del 40%. Il rapporto tra patrimonio netto e attivo totale, per le società di gestione immobiliare, è usualmente pari al 30%.

Il fatturato della gestione immobiliare nel 2006 degli Ater del Lazio è stato pari a circa 180 milioni di euro di cui quasi 120 milioni provenienti dalla gestione ca-ratteristica (locazione 85 milioni, servizi a rimborso 35 milioni) mentre il resto proviene da servizi tecnici per terzi (6 milioni), dismissioni (53 milioni). Se si somma-no i finanziamenti regionali e statali e gli “altri ricavi” il fatturato complessivo delle Ater del Lazio arriva a 262 milioni di Euro.

Degli 85 milioni di ricavi provenienti dalla locazione degli immobili, circa 66 provengono dai canoni delle abita-zioni di proprietà delle Ater (43 sono provenienti dalle case di proprietà dell’ATER di Roma), mentre 5 milioni provengono dai canoni di alloggi di proprietà di terzi e 14 milioni di euro da canoni di unità immobiliari diverse dalle abitazioni.

2) Vedi nota 1.

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72mila famiglie del Lazio ipergarantite: alloggiano in abitazioni di proprietà Ater pagando 41 euro al mese…

Ciononostante 1 euro su 2,8 fatturati non viene incassato

la morosità complessiva dichiarata si attesta intorno a 510 milioni di euro

83 contratti su 100 stipulati dagli Ater Regionali preve-dono un canone3 mensile medio di 41 euro (72mila fa-miglie).1 famiglia su 5 (13mila famiglie) paga 7,8 euro al mese; 2 famiglie su 5 (31mila famiglie) pagano 39 euro al mese per alloggiare in una abitazione pubblica.Altre 28 mila famiglie (31,8%) pagano 60 euro al mese.Le rimanenti 15mila famiglie (17,4%) pagano in media 187 euro al mese, tra queste oltre 10mila posseggono limiti di reddito superiori ai parametri per mantenere l’as-segnazione dell’alloggio.

Il 35% dei ricavi non viene incassato, ossia 30 milioni l’an-no sugli 85 fatturati4. Con i limiti esposti in nota, si può af-fermare che la morosità complessiva dichiarata dalle Ater del Lazio si aggiri intorno a 540 milioni di euro (oltre mille miliardi delle vecchie lire).

L’ATER di Roma, da sola, dichiara una morosità cumulata ad oggi di oltre 460 milioni di euro, che risulta stazionaria negli ultimi due anni, mentre, in soli tre anni di vita l’ATER della Provincia di Roma ha accumulato 3 milioni di mo-rosità (aggiuntivi oltre i 31 attribuiti nel 2004, anno dello scorporo dall’ATER Roma).

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3) Si tratta di valori ricostruiti in base ai dati dichiarati nei questionari compilati con modalità non omogenee (Latina fornisce i dati 2007, Civitavecchia, Frosinone, Viterbo forniscono solo il dato aggregato delle fasce dalla E in poi).

4) Il dato fornito ha un grado di attendibilità limitata (la morosità potrebbe essere maggiore), in quanto da considerarsi disomogeneo, ci sono dati complessivi, annuali e non relativi ai saldi di incremento e decre-mento annuale. In particolare, destano preoccupazione i dati forniti dall’ATER di Roma che indicano una morosità stazionaria negli ultimi 3 anni, attestando il dato a circa 460 milioni di euro che in termini generali equivarrebbe a circa 8 annualità di canoni non pagate (canoni annui di 58 milioni di euro)

fasce Incidenza fasce N° contratti Canone Medio mese

A 15,4% 13.372 7,8B 35,4% 30.732 38,8C 31,8% 27.621 60,0D 3,5% 3.035 112,8E 1,6% 1.426 170,9F 0,2% 185 251,8G 4,6% 4.029 276,18 7,4% 6.450 167,2

100,0% 86.850 66,5

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da approfondire lo studio dei bilanci relativamente alla copertura dei rischi da inesigibilità dei crediti

“difficoltà” anche nella gestione dei beni diversi dalle case: 72% di morosità annua

i risultati di gestione non sono rapportati alle risorse impiegate: oltre 31 euro spesi per il personale ogni 100 euro fatturati

è pesante l’ICI sul conto economico: 34 euro su ogni 100 euro fatturati

Resta da valutare il grado di rispondenza dei bilanci re-datti dalle Ater in relazione alla capacità di copertura dai rischi di perdite su crediti, in quanto dall’incrocio tra i bi-lanci ed i questionari risultano i seguenti dati5:

Il 72% dei ricavi da locazione di beni diversi dalle abita-zioni, quindi non strettamente di rilevanza sociale, non vengono incassati (da questo computo è esclusa l’ATER comune di Roma che ha fornito il dato della morosità complessiva). Divengono morosità circa 1,9 milioni di euro su 2,6 fat-turati ogni anno.Morosità arrivata a toccare circa 12 milioni di euro com-plessivamente.

Dall’analisi dei dati economici dichiarati nei questionari risulta che ogni 100 euro fatturati per la gestione carat-teristica (di cui è bene ricordare che solo 65 risultano incassati) quasi 31 vengono spesi per pagare stipendi, con punte superiori a 60 euro nelle Ater di Rieti, Viterbo e Frosinone, probabilmente per ragioni riconducibili alla non ottimale dimensione del patrimonio gestito.

Vista l’esiguità dei ricavi, l’incidenza dei tributi sugli im-mobili sul conto economico, in particolare dell’ICI, è al di sopra dei limiti di un normale pagamento di imposte: 240 euro annui per unità immobiliare pari a circa 22 mi-lioni di euro complessivi (spesso non pagati dalle Ater ai Comuni). E’ da osservare che l’agevolazione sull’ICI dell’abitazione principale prevista nella finanziaria 2008, porterebbe l’ammontare dell’ICI da 22 a poco più di 16 milioni di euro.

(milioni euro) RI* VT* LT FR Civitavecchia Prov. Roma Com. Roma

Crediti clienti 5,7 7,5 9,9 18,6 0,8 37,0 460,7

fondo rischi crediti 0,3 0,2 2,8 57,2 0,01 23,3 383,2

Morosità 2,3 3,1 7,0 4,6 0,8 39,1 460,7

*somma della morosità annua degli ultimi 5 esercizi

5) per l’ATER del comune di Roma i dati si riferiscono ai rendiconti finanziari e non al bilancio

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i costi per la manutenzione in discesa negli anni

ristrutturazione: nell’ultimo biennio spesi 37 milioni di euro

scarso apporto delle Ater alla riduzione del fabbisogno abitativo: meno dell’1% del totale prodotto

oltre 5.200 unità abitative alienate nell’ultimo quinquennio

I costi di manutenzione passano dai 36 milioni di euro del 2005 ai 22 milioni del 2006, nonostante la discesa ed il precario stato manutentivo degli immobili che in alcune realtà generano il circolo “vizioso” meno manu-tenzione + morosità, essi pesano per il 19% sul totale dei ricavi della gestione immobiliare: 240 euro circa per ogni unità gestita.

114 sono stati invece i milioni spesi nel triennio prece-dente. In media, nell’ultimo quinquennio, sono stati spesi annualmente, circa 325 euro per ogni unità gestita (2002-2006), 408 euro nella media annua del primo triennio e 201 l’anno nel biennio 2005-2006.

Nel quinquennio 2002-2006 le Ater regionali hanno realiz-zato 802 unità immobiliari, con una media di 160 unità l’an-no: nemmeno l’1% della produzione edilizia complessiva. Meno che scarso è stato l’apporto dell’ATER di Roma che ha realizzato solo 45 alloggi in media l’anno, per com-plessivi 226 alloggi.

Le vendite di unità abitative sono state di oltre 1.300 uni-tà annue nell’ultimo biennio, in crescita rispetto ai tre anni precedenti in cui si collocavano tra le 700 e le 900 unità. Il valore unitario medio di vendita, nel 2006, è risulta-to di 40.500 euro e l’incasso totale nei cinque anni è di 191 milioni di euro. Oltre 3.000 unità sono state vendute dall’ATER di Roma e della Provincia e circa 700 unità cia-scuno per quelle di Frosinone e Latina.

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2. Gli ambiTi Di rifleSSione per l’eDiliZia reSiDenZiale pUbbliCa Del laZio

La lettura e l’analisi delle informazioni arrivate dalle Ater del Lazio consentono di indivi-duare alcune considerazioni e ambiti di criticità di particolare rilevanza e priorità.

un gRande patRimonio puBBlico con una eleVata potenzialità stRategica

Il patrimonio delle Ater del Lazio è indubbiamente di ampie dimensioni con più di 90 mila unità immobiliari gestite per oltre 2 miliardi di patrimonio netto e di immobilizzazioni in terreni e fabbricati. Per giudicare estremamente sottovalutato il patrimonio iscritto a bilan-cio basta soffermarsi ad osservare che i 2 miliardi di patrimonio corrispondono a soltanto 22 mila Euro di valore imputato per ogni singola unità immobiliare gestita. Se gli immobili venissero valutati a 40 mila Euro ognuno, il valore catastale a cui vengono alienati nei pro-grammi di vendita, il patrimonio iscritto in bilancio sarebbe di oltre 3,7 miliardi di Euro.

Se, invece, si volesse valutare il patrimonio immobiliare ad un prezzo pari a meno della metà (120 mila Euro) del valore di mercato (20 miliardi di Euro il fatturato del mercato residenzia-le nel Lazio / 81.500 compravendite nella regione = 246 mila Euro medi per alloggio com-pravenduto) si otterrebbe un patrimonio di oltre 11 miliardi (120 mila Euro x 92.480 U. I.).

Il patrimonio immobiliare pubblico del Lazio presenta una forte rilevanza, oltre che in termini economici, anche e soprattutto in termini sociali poiché rappresenta ben il 21,3% degli alloggi in locazione.

E quindi, con tale elevata potenzialità, sia economica (il capitale) sia sociale (1 casa su 5 è pubblica) ci sono le possibilità per raggiungere ragionevoli:

• risultatisociali – la capacità di contenere il più possibile il disagio abitativo• risultatieconomici – la capacità di conseguire il pareggio di bilancio

Entrambi i risultati sono tuttavia condizionati da tre presupposti “critici”:

a. la conoscenza del patrimonio, del suo utilizzo e dei propri beneficiari; b. l’attribuzione/redistribuzione del costo della socialità; c. il fare “sistema” fra le Ater della Regione.

la conoscenza del patrimonio e dei sUoi frUitori

Un patrimonio pubblico di oltre 92 mila immobili e che vale almeno 11 miliardi di Euro deve riscoprire la sua finalità originaria sociale anche -e soprattutto- con l’attuale forma privatistica attribuita agli enti gestori.

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Il censimento puntuale e la classificazione di ogni singolo immobile, ma anche le necessa-rie informazioni sugli inquilini, appaiono una conditio sine qua non per fornire al decisore politico le fondamentali opzioni gestionali e finanziarie sulla cui base scegliere la strada che dovrà essere percorsa per perseguire il fine sociale proprio dell’edilizia pubblica.Le opzioni di scelta su un patrimonio così vasto sono molteplici: esse vanno dalla di-smissione del patrimonio per sopperire alla cronica mancanza di adeguati flussi di cassa con la prospettiva di liquidare le Ater, fino al rivolgersi a diverse modalità di gestione per mettere a reddito gli immobili di pregio (canoni di mercato) e quelli di livello medio – alto (canoni moderati o sostenibili) per poter finanziare la quota a canone sociale e le nuove edificazioni o acquisizioni. Tra queste due possono configurarsi ulteriori gradazioni e tipologie di intervento compresa la partecipazione di privati al finanziamento e/o alla gestione (l’”accompagnamento sociale” di cooperative o imprese sociali, ad esempio).

conservare la socialità rideterminando i canoni e stipUlando contratti di servizio

L’analisi ha messo in luce come il fine della socialità sia progressivamente sconfinato nell’assistenza totale e non nell’ipergarantismo (72 mila famiglie pagano un canone infe-riore ai 45 Euro mensili). Facendo salve le famiglie effettivamente in condizioni economi-che e sociali assolutamente difficili (alle quali andrebbe assicurato il sostegno più al red-dito che da parte delle ATER), si rende necessario provvedere alla rideterminazione dei canoni di locazione che non possono più seguire la legge istitutiva dello Iacp(incidenze predeterminate massime sui redditi con un massimo del 13%) quando le famiglie che, escluse dal circuito dell’ERP pur avendone i requisiti, si confrontano con incidenze dei canoni sui redditi superiori al 50%.Una revisione delle modalità di controllo dei redditi delle famiglie per il corretto po-sizionamento nelle fasce di determinazione dei canoni di locazione e l’innalzamento dei canoni stessi, si ritiene possano consentire un incremento dei ricavi di almeno tra i 22 e i 42 milioni di euro l’anno (da aggiungere agli attuali 86). Di seguito si riporta una tabella di confronto tra l’attuale situazione (67 euro di canone mensile medio) e tre ipotetiche (si tratta solo di un esercizio di simulazione) situazioni future con un canone mensile medio di 90, 100 e 110 euro (3, 3,30 e 3,70 euro giorno) che consentirebbe di raggiungere i risultati indicati.

Situazione Attuale Situazione IpoteticaFasce tabellari

Incidenza fasce

Canone Medio mese

Incidenza fasce

Canone Medio mese

Ipotesi A Ipotesi B IpotesiCA 15,4% 7,8 10% 25 25 25B 35,4% 38,8 25% 55 60 75C 31,8% 60,0 35% 70 85 95D 3,5% 112,8 15% 115 120 130E 1,6% 170,9 12% 190 210 220F 0,2% 251,8 0,5% 240 240 250G 4,6% 276,1 2% 300 300 3008 7,4% 167,2 0,5% 400 400 400

100,0% 66,5 100% 90 100 110

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Occorre inoltre sottolineare che una delle ultime modifiche normative prevede anche la redazione di contratti di servizio tra le Ater e la Regione Lazio che potrebbero defi-nire alcuni contratti di locazione da “servizio sociale” ad esempio quelli in fascia A (o da rimodulare) che attualmente pesano per il 15% del totale (1,2 milioni di euro di canoni o 2,5 milioni nell’ipotesi massima ipotetica), accollandone i relativi canoni, nei capitoli relativi alle attività di assistenza sociale.

Ancora una volta si evidenzia una necessità di conoscenza approfondita del patrimonio, in questo caso dal punto di vista degli assegnatari, della loro condizione economica (non solo la dichiarazione dei redditi ma anche dei livelli di consumo e del patrimonio), delle loro esigenze in termini di superficie, di servizi all’infanzia o agli anziani.

il nodo della morosità e la spirale del debito

Il principale freno al miglioramento della situazione finanziaria delle Ater del Lazio è costituito dal fardello dei crediti non riscossi e, conseguentemente, dei mancati flussi di cassa che avrebbero consentito un minore indebitamento nei confronti di altri soggetti pubblici (principalmente i comuni). Il meccanismo con cui si è attivata la spirale del de-bito è relativamente semplice:

• crediticomplessiviper926milionidiEuro - elevata morosità degli assegnatari cumulata negli anni e pari a oltre 540 milioni

di Euro• indebitamentocomplessivodioltre1,2miliardidiEuro - indebitamento tributario cumulato per circa 447 milioni di Euro - indebitamento bancario per circa 167 milioni di Euro - indebitamento verso fornitori per circa 67 milioni di Euro

Se tutti i crediti potessero essere riscossi rimarrebbero da rimborsare “solo” 300 milioni di Euro che, attraverso una gestione attiva dell’immenso patrimonio immobi-liare, potrebbero essere drasticamente ridotti o azzerati in meno di un decennio senza necessità di interventi finanziari di emergenza diretti al tamponamento non strutturale della crisi finanziaria delle ATER.

La riduzione a livelli fisiologici della morosità significa introdurre un cambiamento di tipo culturale nella gestione delle abitazioni sociali che potrebbe fondarsi sulle seguenti attività di tipo strategico:

• rigideattivitàdiaccertamentodeglieffettivivaloridiredditofamiliareperdetermi-nare l’esatta collocazione nelle fasce di canone (ad esempio, in passato indagini della Guardia di Finanza in Piemonte hanno prodotto la revoca dei benefici sociali per il 50% dei percettori in base a false o erronee dichiarazioni sostitutive);

• attendibileedefficaceprogrammadimanutenzionedegliimmobili(preventivaeachiamata) per rendere palese l’attenzione e la presenza delle Ater nei confronti dei conduttori degli alloggi;

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• approccioditiposociale,nonsoloditipoburocratico,nellagestioneedinparticola-re nell’esazione dei crediti, con la creazione di unità operative specializzate nel mo-nitoraggio delle situazioni familiari e nell’accompagnamento e mediazione sociale;

• revisionedellanormativavigenteconlariduzionedellerigiditàintemadidecadenzadal diritto all’abitazione sociale, ma rigida applicazione delle regole nel momento in cui la violazione risulta palese, reiterata e soprattutto prevista dalla normativa vigente.

Una piattaforma Unica per le ater del lazio: fare sistema

Le modalità per attuare il risanamento economico finanziario, non possono prescindere dalla conoscenza, nel rispetto dell’autonomia decisionale di ogni Azienda, dei problemi, dalla misurazione dei fenomeni e dalla costruzione di una piattaforma gestionale unifica-ta per le Ater quantomeno a livello regionale.Le informazioni presentate in questo rapporto sono il risultato di un lungo lavoro di reperimento di informazioni, di un tentativo (non sempre andato a buon fine) di norma-lizzazione ed uniformazione dei dati ad una unica modalità di interpretazione ed, infine, della riclassificazione dei questionari e dei bilanci secondo una metodologia standardiz-zata. Le difficoltà incontrate nell’analisi dei questionari e dei bilanci, a parte quelle relative ai tempi di risposta, hanno riguardato essenzialmente:

• lamancanza di uno standard nella classificazione delle voci di bilancio• lafrequente impossibilità di disaggregare alcune voci di costo (personale, spese per

la fornitura dei servizi a rimborso, spese generali di funzionamento, ecc.) o di ricavo (servizi a rimborso per destinazione d’uso, manutenzione ordinaria)

• lanon univoca definizione o comunicazione di alcuni dati di fondamentale impor-tanza (che per omogeneità di esposizione non è stato possibile approfondire ade-guatamente) quali la morosità cumulata e i flussi annuali, gli “altri debiti”, gli “altri ricavi”, debito ICI per destinazione d’uso, ecc.

• laconoscenza parziale del patrimonio gestito: di chi sono le abitazioni gestite per conto terzi (Stato, Regione, Comune, altro ente pubblico), quanti sono gli immobili non residenziali gestiti e a quanto ammontano i canoni e la morosità ad essi attribuibili, ecc.

Tutto ciò, unito a quanto detto in precedenza, intensifica l’urgenza della definizione di standard minimi ai quali rispondere sia nella compilazione dei bilanci, sia nel censimento delle unità immobiliari possedute e/o gestite. Il rispetto di standard minimi ed unici per-metterebbe l’immediato confronto delle condizioni delle singole Aziende e l’utilizzo di benchmark gestionali. In assenza di un provvedimento in tal senso, si renderebbe lenta ed approssimativa ogni operazione conoscitiva e di controllo vanificando le migliori intenzioni di intervento, in particolare da parte della Regione.L’introduzione di semplici standard di rendicontazione e di trasparenza può essere il primo passo, a costo zero o estremamente limitato, per costruire un nuovo approccio alla comunicazione non solo verso gli assegnatari ma anche verso gli organi decisori e verso l’opinione pubblica. Un altro intervento dal costo limitato potrebbe essere l’istitu-zione di una banca dati standardizzata ma non necessariamente unica per una gestione più rapida dei censimenti degli immobili, degli assegnatari e degli occupanti.

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paRte seconda

il contesto: demogRaFia e meRcato aBitatiVo

1 stRuttuRa e dinamiche demogRaFiche 18

2 stock aBitatiVo e meRcato 24

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1. STrUTTUra e DinamiChe DemoGrafiChe

La popolazione complessiva del Lazio, al 31 Dicembre 2006, secondo l’ultimo bilancio demografico presentato dall’Istat, è pari 5.493.308 residenti, con un numero di 2.187.965 nuclei familiari. Dall’ultima rilevazione censuaria (2001) al 31 Dicembre 2005, la popo-lazione regionale è cresciuta del +7,5%, con un aumento in valori assoluti di 380.895 unità. Tale crescita risulta superiore alla media dell’Italia centrale (+5,8%) e superiore al dato nazionale (+3,7%).

Popolazione residente (Valori Assoluti)

Censimento Bilancio demografico

1991 2001 2006Viterbo 278.521 288.783 305.091Rieti 144.942 147.410 154.949Roma 3.761.067 3.700.424 4.013.057Latina 476.282 491.230 528.663Frosinone 479.559 484.566 491.548Lazio 5.140.371 5.112.413 5.493.308Centro 10.911.353 10.906.626 11.540.584Italia 56.778.031 56.995.744 59.131.287

Fonte: ISTAT, “Censimento della popolazione e delle abitazioni”, anni 1991, 2001” e “Bilanci Demograf ici” (Agg. al 31 Dicembre)

L’incremento demografico della regione oltre ad essere causato dalle reiscrizioni anagra-fiche (a seguito delle verifiche post-censuarie nelle anagrafi comunali) è determinato, in misura consistente, dalle immigrazioni che sono largamente superiori alle emigrazioni.Il numero di famiglie, rispetto al dato censito nel 2001, vede una crescita del +9,9%, passan-do dalla presenza di 1.990.836 famiglie nel 2001 a 2.187.965 nuclei familiari nel 2006, con un aumento in valori assoluti di 197.129 unità. Tale crescita percentuale risulta intermedia tra la media italiana (+9,6%) e con l’incremento della ripartizione del centro Italia (+10,3%).

Famiglie residenti (Valori Assoluti)

Censimento Bilancio demografico

1991 2001 2006Viterbo 101.609 115.313 127.781Rieti 53.047 59.398 65.591Roma 1.363.178 1.466.558 1.600.493Latina 154.240 174.686 204.713Frosinone 160.203 174.881 189.387Lazio 1.832.277 1.990.836 2.187.965Centro 3.864.182 4.242.199 4.680.149Italia 19.909.003 21.810.676 23.907.410

Fonte: ISTAT, “Censimento della popolazione e delle abitazioni”, anni 1991, 2001” e “Bilanci Demograf ici” (Agg. al 31 Dicembre)

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La sorprendente crescita del numero di famiglie è scaturita dall’effetto combinato di due differenti tipologie di fenomeni:

• crescitareale, frutto della particolare distribuzione per età della popolazione italiana e del raggiungimento dell’età dell’autonomia da parte delle generazioni nate durante il boom demografico degli anni ’60;

• crescitavirtuale, riconducibile sia alle operazioni di verifica dei registri anagrafici con il reinserimento di una cospicua quota di individui non rilevati al Censimento del 2001, sia all’ultima sanatoria delle presenze straniere irregolari (2002).

Questi fenomeni hanno avuto un effetto moltiplicatore sulla crescita delle famiglie, in quanto alla virtualità della crescita si è aggiunta la circostanza che, sia nel caso della revisione dei registri anagrafici, sia nel caso della sanatoria degli stranieri, la popolazione aggiunta era costituita prevalentemente da nuclei familiari di piccole dimensioni, con il risultato che ad ogni abitante in più corrispondeva una nuova famiglia.Questo fatto costituisce un inconveniente di non poco conto se si assume la dinamica delle famiglie come base di valutazione della domanda primaria di abitazioni, soprattutto per il fatto che il nucleo familiare così definito non rappresenta più l’unità minima della domanda abitativa. Sia nel caso degli stranieri, sia nel caso delle famiglie autoctone, quelli che più facilmente sfuggono alle rilevazioni censuarie, sono i casi molto diffusi di convivenza e condivisione della stessa abitazione.

Riflettendo sugli scenari demografici, però, è ragionevole ritenere che tutti i fattori all’origine della sorprendente crescita di questi anni sono destinati ad esaurire il loro effetto nell’arco di tempo di 10-15 anni, conducendo ad un quadro caratterizzato da dinamiche assai diverse.La struttura per età della popolazione italiana, infatti, se da un lato è caratterizzata da una forte consistenza delle generazioni nate negli anni ’60, dall’altro è profondamente segnata dal calo delle nascite dei decenni successivi, con il risultato che i trentenni di domani, cioè coloro che in numero maggiore danno origine alle nuove famiglie, saranno assai meno di quelli di qualche anno fa.

In concomitanza ad una progressiva riduzione della consistenza quantitativa delle giovani generazioni, corrisponderà un aumento della popolazione anziana, con il conseguente au-mento del numero di decessi, quindi, delle cessazioni di famiglie composte da anziani soli.Quasi il 19,0% della popolazione del Lazio ha un’ età superiore ai 64 anni; con un indice di vecchiaia6 pari a 135,0 che risulta di poco inferiore al dato medio nazionale (137,8).

La tendenza alla riduzione del numero di nuove famiglie formate da giovani, insieme al forte aumento delle estinzioni di famiglie per morte dell’unico componente anziano, assorbita l’ondata di iscrizioni dall’estero prodotta dall’ultima sanatoria dell’immigrazione

6) L’indice di vecchiaia è pari al rapporto tra la popolazione over 64 e la popolazione con età compresa tra 0 e 14 anni.

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irregolare, condurrà verso una crescita delle famiglie a livelli storicamente molto bassi.In base all’ultimo scenario demografico elaborato dall’Istat (1° gennaio 2001 - 1° genna-io 2051), infatti, la popolazione complessiva residente nel Lazio segnerà una crescita solo fino al 2015 (5.453.136 abitanti), per seguire un andamento in netto calo nel periodo successivo.

Censimento 2001 – Situazione abitativa delle famiglie (Valori Assoluti)

Famiglie in abitazione Famiglie in altro tipo di

alloggio

Famiglie coabitanti

Famiglie senza tetto

o senza abitazione

TotaleProprietà Affitto Altro

titolo Totale

Viterbo 87.355 16.329 10.751 114.435 64 814 0 115.313

Rieti 46.046 7.020 6.079 59.145 30 222 1 59.398

Roma 977.190 353.142 110.011 1.440.343 1.776 21.351 3.088 1.466.558

Latina 127.376 27.556 18.505 173.437 213 1.034 2 174.686

Frosinone 134.153 18.571 19.953 172.677 173 2.029 2 174.881

Lazio 1.372.120 422.618 165.299 1.960.037 2.256 25.450 3.093 1.990.836

Centro 3.051.214 777.648 363.367 4.192.229 5.818 39.847 4.305 4.242.199

Italia 15.453.656 4.327.618 1.872.014 21.653.288 23.581 124.940 8.867 21.810.676

Fonte: ISTAT, “Censimento della popolazione e delle abitazioni”

tante nuoVe case

Lo stock residenziale (comprendente gli alloggi occupati e quelli non occupati) e le famiglie residenti al 2006 sono rispettivamente pari a 2.565.100 abitazioni e 2.187.965 unità fami-liari; in sintesi nel Lazio sono circa 377 mila le abitazioni in più rispetto al numero di fami-glie. Tale differenziale è pari al 14,7% dello stock abitativo e al 17,2% delle famiglie totali.

Lazio – Previsione della popolazione 2001-2051

4.900.000

5.000.000

5.100.000

5.200.000

5.300.000

5.400.000

5.500.000

2001 2011 2021 2031 2041 2051

Fonte: elaborazioni CRESME sui dati previsionali dell’ISTAT sulla popolazione (Ipotesi centrale)

5.302.302 nel 2001

4.986.565 nel 2051

5.453.136 nel 2016

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Stock abitativo e famiglie residenti al 2006

Abitazioni1 2.565.100

Famiglie2 2.187.965

Differenziale (Abitazioni – Famiglie) 377.135

Incidenza percentuale (Differenziale / Famiglie) 17,2%

Fonte: elaborazioni e stime CRESME su dati ISTAT e S.I. CRESME1) Stima CRESME su dati del SI/CRESME 2) Dati ISTAT del bilancio demografico al 31/12/2005

aBitazioni occupate e aBitazioni peR Famiglia

Tuttavia si stima che delle 2.565.100 abitazioni del 2006, la quota di case non occupate sia di circa 500 mila unità, pari a circa il 19,5% del totale. Questo vuol dire che il numero di famiglie è superiore al numero di abitazioni occupate (2.065.000) con un numero di abitazioni per famiglia pari a poco più di 0,94.

E’ evidente che questo indicatore rappresenta solo una “eventuale” componente del di-sagio abitativo. “Eventuale” poiché servirebbe comprendere al suo interno la dimensione dei fenomeni della coabitazione volontaria e di quella per necessità.

aumenta il Ritmo di cRescita delle Famiglie

Nel lungo periodo la variazione media delle famiglie laziali ha avuto un andamento alta-lenante, come si può notare dalla tabella sottostante, con una crescita media tra il 2002 e il 2006 di 39.400 nuove famiglie l’anno.

Le nuove famiglie

Anni Numero di famiglie

Variazione assoluta

Variazione media annua

1971 1.369.9681981 1.630.215 260.247 26.0251991 1.832.277 202.062 20.2062001 1.990.836 158.559 15.8562006 2.187.965 197.129 39.426

Fonte: elaborazioni CRESME su dati ISTAT;

il numeRo di Famiglie cResce più dello stock aBitatiVo

Negli anni ’70 e ’80 la crescita dello stock abitativo era superiore a quella delle famiglie; infatti mentre il numero di abitazioni complessive (occupate e non occupate) cresceva di oltre 41.579 unità all’anno la crescita delle nuove famiglie era di 26.025 unità. Tra il 2001 e il 2006 si assiste ad un inversione di tendenza in cui il ritmo di crescita del nu-mero delle famiglie risulta maggiore di quella dello stock abitativo, con una differenza di –13.169 unità tra la crescita annua delle abitazioni e dei nuclei familiari.

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Stock abitativo e crescita delle famiglie

Anni Stock abitativo Variaz. assoluta stock

Variaz. media annua

Differenza (abitazioni – famiglie)

1971 1.528.777 - - -

1981 1.944.563 415.786 41.579 15.554

1991 2.272.397 327.834 32.783 12.577

2001 2.433.815 161.418 16.142 286

2006* 2.565.100 131.285 26.257 -13.169

Abitazioni occupate da persone residenti per titolo di godimento e figura giuridica del proprietario – Italia (Censimento 2001)

Figura giuridica del proprietarioTitolo di godimento

Proprietà Affitto Altro titolo Totale

Persona fisica 15.232.565 2.947.837 1.682.334 19.862.736

Impresa o società 45.242 210.810 50.135 306.187

Cooperativa edilizia 74.064 42.941 4.327 121.332

Stato, Regione, Provincia, Comune 13.812 236.884 38.975 289.671

Ente previdenziale 4.044 103.734 3.315 111.093

IACP o ATER 53.526 663.512 21.576 738.614

Altro 30.403 121.900 71.352 223.655

Totale 15.453.656 4.327.618 1.872.014 21.653.288

Fonte: ISTAT

1981 1991 2001 2006

Variazione media annua delle famiglie e delle abitazioni

n Abitazioni n FamiglieFonte: elaborazioni CRESME su dati ISTAT e SINFO* Stime CRESME

10.000

15.000

+15.554

+12.577

-13.169

+286

0

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35.000

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45.000

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Abitazioni occupate da persone residenti per figura giuridica del proprietario – Totale(Lazio - Censimento 2001)

Province

Figura giuridica del proprietario

Persona fisica

Impresa o società

Coop. edilizia

Stato, Regione,

Provincia, Comune

Ente previdenziale

IACP o ATER Altro Totale

Viterbo 106.831 813 618 884 132 4.300 857 114.435

Rieti 54.639 337 366 314 108 2.939 442 59.145

Roma 1.209.410 35.683 8.310 36.241 59.279 66.943 24.477 1.440.343

Latina 159.273 1.680 1.272 1.180 1.021 7.572 1.439 173.437

Frosinone 161.913 759 784 581 132 7.404 1.104 172.677

Lazio 1.692.066 39.272 11.350 39.200 60.672 89.158 28.319 1.960.037

Fonte: ISTAT

Abitazioni occupate da persone residenti per figura giuridica del proprietario – Affitto(Lazio - Censimento 2001)

Province

Figura giuridica del proprietario

Persona fisica

Impresa o società

Coop. edilizia

Stato, Regione,

Provincia, Comune

Ente previdenziale

IACP o ATER. Altro Totale

Viterbo 10.968 397 31 678 105 3.772 378 16.329

Rieti 3.846 129 13 145 93 2.651 143 7.020

Roma 154.588 30.485 1.004 31.221 57.158 62.767 15.919 353.142

Latina 17.276 1.000 96 752 945 7.019 468 27.556

Frosinone 10.851 263 51 313 105 6.707 281 18.571

Lazio 197.529 32.274 1.195 33.109 58.406 82.916 17.189 422.618

Fonte: ISTAT

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2. SToCk abiTaTivo e merCaTo

congiuntuRa del meRcato immoBiliaRe italiano

Per fermare la corsa del mercato immobiliare è stato sufficiente l’aumento del costo del denaro; tutti gli altri fattori di influenza interni o esterni all’economia nazionale hanno giocato un ruolo di secondo piano e, al massimo, hanno inasprito o mitigato l’effetto della restrizione del credito. Poiché l’incremento del costo del denaro è un fenomeno mondiale innescato dalla crisi finanziaria e monetaria proveniente dagli Stati Uniti, è bene osservare gli effetti di tale ondata restrittiva sul mercato nazionale.

Gli otto anni di crescita sostenuta dei prezzi (1999 – 2006) non sono stati sufficienti a rallentare la domanda o a frenare l’assorbimento di sempre maggiori quantitativi di nuove abitazioni immesse sul mercato. Sono stati, invece, sufficienti a fermare il mercato gli otto successivi incrementi del costo del denaro messi in atto dalla BCE tra il dicem-bre 2005 e il marzo 2007 che hanno portato al raddoppio del tasso di rifinanziamento interbancario (dal 2% al 4%). Attualmente i tassi interbancari scontano un ulteriore in-cremento del costo del denaro (4,7% l’Euribor indice per i mutui a tasso variabile e 4,8% l’Eurirs indice per i mutui a tasso fisso) di circa 0,5 punti percentuali. Tale differenziale resta a vantaggio degli istituti bancari poiché la BCE ha sospeso da ormai sette mesi i previsti ulteriori incrementi.

I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono saliti da valori inferiori al 4,5% tra il 2004 e il 2005 all’attuale 5,8% nei casi migliori fino al 6,3% di alcuni istituti di credito. La domanda di abitazioni, dunque, è stata rallentata dalla difficoltà ad indebitarsi ulteriormente che si è concretizzata nell’ultimo anno e mezzo. Le reazioni del mercato si sono evidenziate

0,0%

3,0%

9,0%

12,0%

15,0%

18,0%

24,0%

21,0%

Il ciclo immobiliare delle abitazioni in relazione al tasso medio sui mutui casaContratti di compravendita - prezzi di mercato in migliaia di (valori costanti ‘98)

n Prezzi abitazioni (costanti) n Compravendite n Tasso su mutui n Costo denaroFonte: elaborazione CRESME su fonti varie

27,0%

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,6

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400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.100.000

1.000.000

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2000

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2008

-

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in una riduzione delle compravendite solo a partire dal secondo semestre del 2006, quando la crescita dei tassi BCE si è trasferita sui mutui scontando le previsioni degli ulteriori rialzi. L’incremento del costo del denaro (e con esso la capacità di indebitamen-to) è certamente dipendente dalle condizioni economiche e finanziarie mondiali e ciò significa che le dinamiche dei mercati immobiliari dipendono principalmente dall’anda-mento economico mentre gli altri fattori che determinano la domanda rappresentano il sottofondo sul quale incidono le variabili di lungo periodo (demografia, immigrazione, politica dei redditi).

lazio: stock edilizio, compRaVendite, pRezzi delle aBitazioni, indeBitamento

Nel 2006 le unità immobiliari edificate del Lazio risultavano poco più di 4,7 milioni (il 9,4% del totale nazionale di 50,6 milioni) per oltre il 79% (3,8 milioni circa) afferenti strettamente al settore residenziale e sue pertinenze suddivise in 2.565.100 abitazioni e 1.198.800 unità destinate ad uso box o posto auto.Tra gli immobili classificati come cantine, soffitte e magazzini, quasi 660 mila, una parte cospicua costituisce pertinenza di abitazioni ma una quota altrettanto significativa è destinata ad usi non residenziali, pertanto si tratta di una categoria da considerare ad utilizzo misto.

Stock immobiliare nel Lazio – Stima 2006 (dettaglio provinciale)

Abitazioni Box e posti auto Uffici

Negozi laboratori

centri comm.

Capannoni Industrie Magaz. Totale

Viterbo 161.500 82.000 1.400 14.700 3.800 61.600 325.000

Rieti 103.800 48.900 1.200 7.600 1.600 29.900 193.000

Roma 1.813.600 846.500 39.900 171.600 12.000 458.800 3.342.400

Latina 257.100 120.600 3.500 23.900 4.600 67.600 477.300

Frosinone 229.100 100.800 2.200 21.500 4.400 41.900 399.900

Totale Lazio 2.565.100 1.198.800 48.200 239.300 26.400 659.800 4.737.600

Centro 5.429.600 2.485.400 114.300 572.300 107.700 1.196.400 9.905.700

Italia 28.998.000 12.690.300 538.400 2.682.000 607.200 5.102.300 50.618.200

Fonte: elaborazioni e stime CRESME/SI su fonti varie

Circa il 70,6% degli immobili edificati del Lazio è costituito da abitazioni la cui riparti-zione sul territorio privilegia essenzialmente la provincia di Roma in cui si concentrano oltre 1,8 milioni di alloggi pari al 70,7% del patrimonio regionale; Latina, con 257 mila abitazioni assorbe il 10,0%, Frosinone (229 mila alloggi) si colloca all’8,9%, Viterbo al 6,3% con 162 mila e Rieti al 4,0% con 104 mila.

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Il volume di affari generato nel Lazio dalle compravendite immobiliari ammonta com-plessivamente ad oltre 23,8 miliardi di Euro di cui 20 provenienti dal settore residenziale e 3,8 dal non residenziale.

Nel 2006 le compravendite regionali di abitazioni sono diminuite del 3,8% rispetto all’anno precedente (contro il +1,3% nazionale) sfiorando gli 81.500 scambi mentre prezzi sono cresciuti del 6,3% in termini monetari e del +4,1% in valori costanti (a livello nazionale rispettivamente +6,1% e +3,8%). Nel 2007, in base ai dati relativi al primo se-mestre, si stima che le compravendite si ridurranno ulteriormente in ragione del –6,7%. La dinamica regionale vede i capoluoghi in netta frenata (-7,8% nel 2006 e –10,1% pre-visto per il 2007) e i comuni esterni che ancora non sono pesantemente investiti dalla contrazione del mercato nel 2006 con una crescita dell’1,1% e cominciano a sentirne gli effetti quest’anno (-3,2% stimato).

Stock e Mercato nel Lazio – Stima 2006 (variazioni % sul 2005 - valori correnti)

Numero di unità immobiliari 4.737.600

Abitazioni 2.565.100Box e posti auto 1.198.800Uffici 48.200Commerciali 239.300Produttivi 26.400Magazzini, cantine e soffitte 659.800

Abitazioni20.050 (+1,7%)Milioni di Euro

Altri immobili3.790 (-4,7%)Milioni di Euro

Totale23.840 (+0,6%)Milioni di Euro

Mer

cato

Fonte: elaborazione CRESME su fonti varie

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

Lazio – Numero di compravendite di abitazioni tra il 2000 e il 2007*

n Comuni capoluogo n Altri comuni n TotaleFonte: elaborazione e stime CRESME su dati Agenzia del Territorio e Ministero dell’Interno *stima su dati OMI 1° semestre 2007

20.000

30.000

0

10.000

40.000

50.000

60.000

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90.000

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I prezzi* delle abitazioni nel Lazio (euro al mq.)1

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Capoluogo

Viterbo 950 850 800 990 1.130 1.110 1.270 1.300 1.380 1.450Rieti 830 810 760 810 950 980 1.080 1.190 1.370 1.370Roma 1.930 1.990 2.170 2.460 2.990 3.380 3.800 4.110 4.270 4.350Latina 660 760 850 850 1.100 1.100 1.250 1.550 1.750 1.800Frosinone 670 670 720 900 1.050 1.060 1.150 1.150 1.190 1.190

Variazioni % in valori costanti (1998 = 100)Viterbo - -11,7% -8,2% 20,0% 10,8% -3,8% 11,7% 0,2% 4,3% 3,2%Rieti - -4,0% -8,6% 3,1% 15,0% -0,3% 7,8% 8,3% 13,0% -1,7%Roma - 1,7% 6,2% 10,3% 18,7% 10,0% 9,9% 6,1% 1,6% 0,2%Latina - 12,3% 9,8% -2,7% 25,9% -2,7% 11,1% 21,6% 10,5% 1,1%Frosinone - -1,7% 5,2% 21,9% 13,6% -1,7% 6,5% -1,9% 1,4% -1,7%

Totale provinciaViterbo 1.020 910 900 1.070 1.210 1.200 1.220 1.250 1.270 1.310Rieti 860 830 780 830 1.000 1.010 1.030 1.050 1.090 1.140Roma 1.710 1.740 1.890 2.110 2.540 2.840 3.150 3.400 3.600 3.710Latina 920 1.060 1.080 1.090 1.440 1.440 1.520 1.680 1.890 1.910Frosinone 670 670 710 900 1.020 1.050 1.090 1.100 1.190 1.190

Variazioni % in valori costanti (1998 = 100)Viterbo - -12,5% -3,4% 16,3% 9,6% -3,5% -0,8% 1,0% -0,9% 2,0%Rieti - -4,5% -8,6% 3,6% 17,4% -2,3% 0,0% 0,1% 1,9% 2,4%Roma - -0,2% 6,1% 9,0% 17,3% 8,7% 8,5% 5,8% 3,7% 1,2%Latina - 13,8% -0,5% -1,7% 28,6% -3,2% 3,5% 8,4% 10,1% -0,6%Frosinone - -1,7% 4,7% 23,0% 10,3% 0,1% 1,1% -1,0% 6,4% -1,4%

Fonte: elaborazione e stime CRESME/Si - su fonti varie 1) Riferiti ad alloggi in stato manutentivo medio, di circa 90 mq, nei piani intermedi.

La provincia con il livello dei prezzi delle abitazioni più elevato, ovviamente, risulta quella di Roma (3.710 e/mq.) il cui prezzo medio è pari a 3,3 volte il prezzo medio della pro-vincia di Rieti (la meno cara della regione con 1.140 e/mq.). Ancora maggiore risulta il differenziale a livello di città capoluogo con Roma (4.350 e/mq.) che presenta un valore medio delle abitazioni pari a 3,6 volte il valore medio di Frosinone (1.190 e/mq.).In termini di dinamica dei prezzi si rilevano alcune differenze di rilievo:

• trail1998eil2007iprezzicresconoinmisuramoltopiùelevatanelleprovincediRoma e Latina (+77,2% e +70,1% in valori reali), Frosinone presenta un incremento più moderato (+46,8%) e Rieti e Viterbo risultano molto meno dinamiche (+8,6% e +5,3%);

• levariazionipercentualifannotutteriferimentoal1998(l’annodiminimodeiprezzia livello nazionale) ma si rileva che Viterbo e Rieti non presentano il valore minimo in quell’anno ma nel 2000, pertanto con uno sfalsamento del ciclo immobiliare di due anni rispetto alle altre province;

• levariazioni2000–2007perViterboeRietirisultanorispettivamentedel+24,7%edel +24,3%;

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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

I prezzi delle abitazioni nel Lazio – Numero indice (1998 = 100)

1998 1999 2000

n Viterbo n Rieti n Roma n Latina n FrosinoneFonte: elaborazioni e stime CRESME/SI su fonti varie

125

150

75

100

175

200

225 Capoluoghi

Totale province

2001 2002 2003 2004 2005 2006 20071998 1999 2000

120

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-

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° s. 2007

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1 -

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5 -

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07 -

Lazio – L’indebitamento per l’acquisto di immobili saldo e incremento nel periodo 1997 - 2007

n Abitazioni n Altri immobiliFonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia

Variazioni al giugno 2007 Abitazioni Altri immobili5 anni +103% +82%3 anni +57% +71%1 anni +8% +6%Ultimo trimestre +8% +6%

Erogazioni gen - giu 2007 -7,1% sullo stesso periodo 2006

Lazio – L’indebitamento per l’acquisto di immobili erogazioni e estinzioni nel periodo 1997 - 2007

n Erogazioni n EstinzioniFonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia

-2.000

0

1.443

-1.213 -1.414-1.936

-2769 -2.483 -2.976 -2.407 -2.604-4.014

-4.554-3.543

2.291

4.003 3.8874.352

5.422 5.3906.452

7.7258.574

3.997

-6.000

-4.000

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

0 350 700 1050 1400 1750 2100

Costi dichiarati da bilancio per unità immobiliare gestita – 2006 (Ater comune Roma questionario)(Costi totali - “altri costi” - “ammortamenti” - “accantonamenti”)

Fonte: elaborazione CRESME su dati Ater del Lazio

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

819

713

974

1.603

1.062

1.162

1.957

Inde

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mln

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5.000

10.000

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30.000

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97

-

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° s. 2007

giu

97 -

set

97 -

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97 -

mar

98

-gi

u 98

-se

t 98

-di

c 98

-m

ar 9

9 -

giu

99 -

set

99 -

dic

99 -

mar

00

-gi

u 00

-se

t 00

-di

c 00

-m

ar 0

1 -

giu

01 -

set

01 -

dic

01 -

mar

02

-gi

u 02

-se

t 02

-di

c 02

-m

ar 0

3 -

giu

03 -

set

03 -

dic

03 -

mar

04

-gi

u 04

-se

t 04

-di

c 04

-m

ar 0

5 -

giu

05 -

set

05 -

dic

05 -

mar

06

-gi

u 06

-se

t 06

-di

c 06

-m

ar 0

7 -

giu

07 -







-2.000

0

1.443

-1.213 -1.414-1.936

-2769 -2.483 -2.976 -2.407 -2.604-4.014

-4.554-3.543

2.291

4.003 3.8874.352

5.422 5.3906.452

7.7258.574

3.997

-6.000

-4.000

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

0 350 700 1050 1400 1750 2100



Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

819

713

974

1.603

1.062

1.162

1.957

Inde

bita

men

to -

mln

. di E

uro

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

7.000

6.000

Lazio – L’indebitamento per l’acquisto di immobilierogazione media per compravendita nel periodo 2000-2007

n Erogazioni n Erogazioni per compravenditaFonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia

8.000

8.0009.000

8.00010.000 8.000120

0

12

24

36

48

60

84

72

96

8.000108

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° sem 2007

3.88

7

60,061,9

72,1 72,780,2

91.2

105,3100,8

4.35

2 5.42

2

5.39

0 6.45

2 7.72

5 8.57

4

3.99

7Milio

ni d

i eur

o

Mig

liaia

di e

uro

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

30



Stock e Mercato nella provincia di Roma – Stima 2006 (variazioni % sul 2005 - valori correnti)

Numero di unità immobiliari 3.342.400

Abitazioni 1.813.600Box e posti auto 846.500Uffici 171.600Commerciali 29.900Produttivi 12.000Magazzini, cantine e soffitte 458.800


Altri immobili3.340 (-6,1%)Milioni di Euro

Totale21.020 (-0,2%)Milioni di Euro

Mer

cato


2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

Provincia di Roma – Numero di compravendite di abitazioni tra il 2000 e il 2007*

n Capoluogo n Resto provincia n TotaleFonte: elaborazione e stime CRESME su dati Agenzia del Territorio e Ministero dell’Interno *stima su dati OMI 1° semestre 2007

20.000

30.000

0

10.000

40.000

50.000

60.000

70.000

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

31



Roma – I prezzi delle abitazioni (euro al mq.)¹ – Prezzi medi ponderati sullo stock di abitazioni

Area centrale di pregio

Area centrale di bassa qualità

Semicentro Periferia di pregio

Periferia economica

Sintetico

Val.ass.

var. % ²

Val.ass.

var. % ²

Val.ass.

var. % ²

Val.ass.

var. % ²

Val.ass.

var. % ²

Val.ass.

var. % ²

1992 4.960 - 2.770 - 1.720 - 1.850 - 760 - 1.990 -

1993 5.030 -2,7 2.810 -2,5 1.840 2,5 2.080 9,0 850 8,2 2.100 1,5

1994 4.270 -20,1 2.390 -18,3 1.700 -10,9 2.070 -4,3 850 -3,9 1.910 -12,4

1995 4.050 -10,9 2.270 -9,9 1.830 2,2 2.150 -1,6 890 -1,5 1.950 -3,2

1996 3.620 -15,4 2.030 -14,0 1.970 3,7 2.050 -9,4 840 -8,5 1.920 -5,4

1997 3.640 -1,4 2.030 -1,3 2.060 2,8 2.290 11,2 940 10,2 2.010 3,2

1998 3.670 -0,9 2.050 -0,8 1.940 -7,8 2.120 -10,0 870 -9,1 1.930 -6,0

1999 3.760 0,7 2.030 -2,7 2.020 2,4 2.300 6,8 870 -1,6 1.990 1,7

2000 4.100 6,5 2.150 3,4 2.210 7,0 2.470 4,5 950 5,8 2.170 6,2

2001 4.610 9,5 2.440 10,2 2.540 11,6 2.770 9,4 1.050 7,6 2.460 10,3

2002 5.650 19,4 2.950 18,1 3.080 18,5 3.340 17,4 1.280 19,5 2.990 18,7

2003 6.560 12,8 3.280 7,9 3.470 9,6 3.670 6,9 1.440 9,2 3.380 10,0

2004 7.160 6,9 3.600 7,3 3.940 11,0 4.150 10,6 1.670 13,3 3.800 9,9

2005 7.540 3,2 3.910 6,5 4.280 6,6 4.600 8,8 1.830 7,4 4.110 6,1

2006 7.720 0,2 4.050 1,4 4.460 1,9 4.760 1,1 1.940 3,7 4.270 1,6

2007 8.120 3,4 4.150 0,7 4.510 -0,5 4.800 -0,9 1.920 -2,7 4.350 0,2

Fonte: elaborazione e stime CRESME/Si - su fonti varie 1) Riferiti ad alloggi in stato manutentivo medio, di circa 90 mq, nei piani intermedi.2) Rispetto all’anno precedente. Calcolata su valori deflazionati.

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

mar

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-

Fina

ziam

enti

attiv

i - m

ln. d

i Eur

o

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00

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1 -

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dic

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02

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3 -

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5 -

giu

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ar 0

7 -

giu

07 -

Provincia di Roma – L’indebitamento per l’acquisto di immobilisaldo e incremento nel periodo 1997-2007



Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

32



1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° s. 2007


Provincia di Roma – L’indebitamento per l’acquisto di immobilierogazioni e estinzioni nel periodo 1997-2007


-2.000

0

1.297

-1.102 -1.207 -1.789-2.589 -2.274 -2.515 -2.281 -2.372

-3.579 -4.073-3.158

2.0463.648 3.510

3.9684.885 4.775

5.7726.869

7.601

3.482

-6.000

-4.000

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

7.000

6.000

Provincia di Roma – L’indebitamento per l’acquisto di immobilierogazione media per compravendita nel periodo 2000-2007


8.000

9.000

130

0

13

26

39

52

65

91

78

104

117

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° sem 2007

3.51

0

68,870,9

82,6 84,494,0

106,8

123,9117,3

3.96

8 4.86

5

4.77

5 5.77

2 6.86

9 7.60

1

3.48

2

Milio

ni d

i eur

o

Mig

liaia

di e

uro

10.000

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

33



Stock e Mercato nella provincia di Viterbo – Stima 2006 (variazioni % sul 2005 - valori correnti)

Numero di unità immobiliari 325.000

Abitazioni 161.500Box e posti auto 82.000Uffici 1.400Commerciali 14.700Produttivi 3.800Magazzini, cantine e soffitte 61.600

Abitazioni560 (-5,4%)Milioni di Euro

Altri immobili90 (-5,9%)Milioni di Euro

Totale650 (-5,5%)Milioni di Euro

Mer

cato


2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

Provincia di Viterbo – Numero di compravendite di abitazioni tra il 2000 e il 2007*


2.000

3.000

0

1.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

34



0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

mar

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-

Fina

ziam

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attiv

i - m

ln. d

i Eur

o

giu

97 -

set

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-se

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9 -

giu

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set

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dic

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mar

00

-gi

u 00

-se

t 00

-di

c 00

-m

ar 0

1 -

giu

01 -

set

01 -

dic

01 -

mar

02

-gi

u 02

-se

t 02

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c 02

-m

ar 0

3 -

giu

03 -

set

03 -

dic

03 -

mar

04

-gi

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-se

t 04

-di

c 04

-m

ar 0

5 -

giu

05 -

set

05 -

dic

05 -

mar

06

-gi

u 06

-se

t 06

-di

c 06

-m

ar 0

7 -

giu

07 -

Provincia di Viterbo – L’indebitamento per l’acquisto di immobilisaldo e incremento nel periodo 1997-2007



0

60

120

180

240

300

Provincia di Viterbo – L’indebitamento per l’acquisto di immobilierogazione media per compravendita nel periodo 2000-2007


0

10

20

30

40

50

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° sem 2007

106

28,124,5 25,0 27,8

31,037,0

41,4 43,9

103 12

0 143 16

9

219 22

9

122

Milio

ni d

i eur

o

Mig

liaia

di e

uro

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

35



Stock e Mercato nella provincia di Rieti – Stima 2006 (variazioni % sul 2005 - valori correnti)



Abitazioni220 (-6,5%)Milioni di Euro

Altri immobili40 (+1,0%)Milioni di Euro

Totale260 (-5,5%)Milioni di Euro

Mer

cato


Provincia di Rieti – Numero di compravendite di abitazioni tra il 2000 e il 2007*

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*


1.000

1.500

0

500

2.000

2.500

3.000

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

36



0

50

100

150

200

250

350

400

mar

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-

Fina

ziam

enti

attiv

i - m

ln. d

i Eur

o

giu

97 -

set

97 -

dic

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t 98

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c 98

-m

ar 9

9 -

giu

99 -

set

99 -

dic

99 -

mar

00

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-se

t 00

-di

c 00

-m

ar 0

1 -

giu

01 -

set

01 -

dic

01 -

mar

02

-gi

u 02

-se

t 02

-di

c 02

-m

ar 0

3 -

giu

03 -

set

03 -

dic

03 -

mar

04

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-se

t 04

-di

c 04

-m

ar 0

5 -

giu

05 -

set

05 -

dic

05 -

mar

06

-gi

u 06

-se

t 06

-di

c 06

-m

ar 0

7 -

giu

07 -

Provincia di Rieti – L’indebitamento per l’acquisto di immobilisaldo e incremento nel periodo 1997-2007



300

0

26

52

78

104

130

Provincia di Rieti – L’indebitamento per l’acquisto di immobilierogazione media per compravendita nel periodo 2000-2007


0

9

18

27

36

45

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° sem 2007

36

21,3

28,3 30,1 31,826,6

32,238,9

36,0

51

62

70 68

90

97

50Milio

ni d

i eur

o

Mig

liaia

di e

uro

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

37



Stock e Mercato nella provincia di Latina – Stima 2006 (variazioni % sul 2005 - valori correnti)





Totale1.360 (+11,6%)Milioni di Euro

Mer

cato


2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

Provincia di Latina – Numero di compravendite di abitazioni tra il 2000 e il 2007*


2.000

3.000

0

1.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

38



0

200

400

600

800

1.000

1.400

1.600

mar

97

-

Fina

ziam

enti

attiv

i - m

ln. d

i Eur

o

giu

97 -

set

97 -

dic

97 -

mar

98

-gi

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-se

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-di

c 98

-m

ar 9

9 -

giu

99 -

set

99 -

dic

99 -

mar

00

-gi

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-se

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c 00

-m

ar 0

1 -

giu

01 -

set

01 -

dic

01 -

mar

02

-gi

u 02

-se

t 02

-di

c 02

-m

ar 0

3 -

giu

03 -

set

03 -

dic

03 -

mar

04

-gi

u 04

-se

t 04

-di

c 04

-m

ar 0

5 -

giu

05 -

set

05 -

dic

05 -

mar

06

-gi

u 06

-se

t 06

-di

c 06

-m

ar 0

7 -

giu

07 -

Provincia di Latina – L’indebitamento per l’acquisto di immobilisaldo e incremento nel periodo 1997-2007


1.200


0

100

200

300

400

500

600

Provincia di Latina – L’indebitamento per l’acquisto di immobilierogazione media per compravendita nel periodo 2000-2007


0

12

24

36

48

60

72

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° sem 2007

158

29,8 26,5

39,5 39,7 42,249,0

56,062,7

147

243

264 30

4 364 42

3

218M

ilioni

di e

uro

Mig

liaia

di e

uro

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

39



Stock e Mercato nella provincia di Frosinone – Stima 2006 (variazioni % sul 2005 - valori correnti)



Abitazioni430 (+16,5%)Milioni di Euro


Totale550 (+20,5%)Milioni di Euro

Mer

cato


2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

Provincia di Frosinone – Numero di compravendite di abitazioni tra il 2000 e il 2007*


1.000

1.500

0

500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

Il co

ntes

to: d

emog

rafia

e m

erca

to a

bita

tivo

40



0

100

200

300

400

500

700

800m

ar 9

7 -

Fina

ziam

enti

attiv

i - m

ln. d

i Eur

o

giu

97 -

set

97 -

dic

97 -

mar

98

-gi

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-se

t 98

-di

c 98

-m

ar 9

9 -

giu

99 -

set

99 -

dic

99 -

mar

00

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-se

t 00

-di

c 00

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1 -

giu

01 -

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01 -

dic

01 -

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u 02

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3 -

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7 -

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07 -

Provincia di Frosinone – L’indebitamento per l’acquisto di immobilisaldo e incremento nel periodo 1997-2007


600


0

50

100

150

200

250

300

Provincia di Frosinone – L’indebitamento per l’acquisto di immobilierogazione media per compravendita nel periodo 2000-2007


0

10

20

30

40

50

60

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° sem 2007

77

25,729,0

39,9 38,1 35,8

43,549,3

53,7

84

131

138

139

184

224

124M

ilioni

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Mig

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Il co

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41



le dinamiche della pRoduzione edilizia aBitatiVa

2006: oltre 10 milioni di metri cubi di edilizia residenziale, quasi 27mila abitazioniNel 2006, nella Regione, sono stati ultimati circa 4.000 nuovi edifici residenziali, per una volumetria complessiva d’oltre 10 milioni di mc; nel 2007 si prevede un assestamento su dimensioni simili.

Si tratta, a livello regionale, del settimo anno consecutivo di crescita (se si esclude la leggera interruzione nel 2003), del comparto, in termini di abitazioni.

E’ evidente che l’impatto dell’esuberante mercato immobiliare di questo ciclo si è spo-stato dagli immobili usati a quelli nuovi. In altre parole in questi anni, si sono aperti dei varchi consistenti per la promozione immobiliare in nuove aree e attraverso la realizza-zione di nuovi volumi.

Numero abitazioni totali (*)

Viterbo Rieti Roma Latina Frosinone Lazio

1993 2.076 1.019 14.768 3.593 1.600 23.056

1994 2.124 830 14.586 3.160 1.571 22.271

1995 2.002 785 10.291 2.136 1.324 16.538

1996 1.770 733 9.888 2.337 871 15.599

1997 1.642 847 7.513 1.582 1.133 12.717

1998 1.166 613 5.906 1.458 1.022 10.165

1999 1.005 415 7.136 1.199 856 10.611

2000 653 336 6.602 934 680 9.205

2001 708 672 9.642 1.455 576 13.053

2002 1.103 511 13.426 1.520 1.148 17.708

2003 1.123 559 11.322 2.139 1.521 16.664

2004 1.236 565 11.876 2.006 1.192 16.875

2005 975 389 13.715 2.073 1.463 18.615

2006 1.419 856 19.680 2.913 1.828 26.696

2007 1.376 849 20.735 2.972 1.667 27.599

Fonte: CRESME/Si(*) Incluse le abitazioni in fabbricati non residenziali e quelle ricavate da ampliamento

180.000

220.000

260.000

300.000

340.000

380.000

Numero abitazioni totali (*)

n Italia n LazioFonte: CRESME/Si

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Italia

Lazi

o

Il co

ntes

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e m

erca

to a

bita

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42



40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

Numero fabbricati residenziali


2.000

2.800

3.600

4.400

5.200

6.000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Italia

Lazi

o

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

130.000

140.000

150.000

Volume dei fabbricati residenziali (‘000 mc)


3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

11.000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Italia

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paRte teRza

l’analisi dell’edilizia Residenziale puBBlica

1 il patRimonio gestito dalle ateR 46

2 i RicaVi 48

3 i costi 60

4 indeBitamento 66

5 inVestimenti 70

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1. il paTrimonio GeSTiTo Dalle aTer

Le analisi contenute nelle pagine seguenti sono state effettuate a partire dai dati forniti dalle sette Ater del Lazio attraverso la compilazione di questionari tra il mese di luglio e il mese di ottobre 2007. Tali informazioni, ove possibile o necessario, sono state inte-grate e confrontate con i dati di bilancio per individuare, se non il valore esatto, almeno l’ordine di grandezza della dimensione economica e reddituale delle ATER.

Il patrimonio immobiliare pubblico gestito dalle Ater del Lazio ammonta complessiva-mente a 92.480 unità immobiliari dichiarate a tutto il 2006 composte da 81.922 abita-zioni di proprietà delle Ater, 8.133 unità immobiliari gestite dalle Ater ma di proprietà di terzi (quasi esclusivamente Stato e Comuni) e da 2.425 altre unità immobiliari. Riguardo al patrimonio immobiliare dell’ATER comune di Roma sono certamente presenti alcune distorsioni poiché sono state indicate nel questionario (e non rettificate nei successivi contatti) solo 500 “altre unità immobiliari”.

Rispetto al territorio, il patrimonio immobiliare risulta concentrato per il 58,8% nel comune di Roma e per l’11,9% negli altri comuni della provincia. Il rimanente 29% degli immobili si distribuisce nelle altre province in ragione dell’8,9% a Frosinone, dell’8,8% a Latina, del 5,7% a Viterbo, del 3,0% a Rieti e de 2,9% a Civitavecchia.

alloggi di pRopRietà ateR, gestione conto teRzi e altRe tipologie immoBiliaRi

La gestione di patrimonio residenziale di proprietà caratterizza principalmente le Ater di Rieti e Roma in cui le abitazioni proprie rappresentano rispettivamente il 94,0% e il 91,5% delle unità immobiliari complessivamente gestite. Nelle altre Ater si riscontra una

Composizione territoriale del patrimonio gestito dalle Ater del Lazio – 2006


Comune di Roma 58,9%

Rieti 3,0%

Viterbo 5,7%

Latina 8,6%

Frosinone 8,9%

Civitavecchia 2,9%

Prov. Roma 11,9%

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maggiore propensione alla gestione di alloggi per conto terzi e una maggiore incidenza di altre tipologie immobiliari. In particolare l’ATER di Civitavecchia presenta una quota pari al 61,5% di abitazioni gestite in proprietà, il 34,3% di alloggi gestiti per conto terzi (Stato, Comuni ed alloggi ceduti ma tuttora gestiti) e il 4,2% di altre unità immobiliari; l’ATER Viterbo, invece, a fronte del 75,3% di alloggi gestiti in proprietà, mostra il 4,2% di alloggi gestiti per conto terzi e il 20,5% di altri immobili.

Numero di alloggi gestiti per soggetto proprietario – 2006


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000

2.618

3.957

7.011

7.227

1.665

9.688

Proprietà Ater

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 900 1.800 2.700 3.600 4.500

116

220

879

806

928

1.089

4.095

Altri proprietari (Stato, Regione, Comuni)

49.756

Rieti Viterbo Latina Frosinone Civitavecchia Provinciadi Roma

Comunedi Roma

Il patrimonio gestito dalle Ater del Lazio – 2006

n Altri Immobili n Alloggi Altri n Alloggi AterFonte: elaborazioni CRESME su dati Ater del Lazio

20.000

30.000

0

10.000

40.000

50.000

60.000

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2. i riCavi

Per l’analisi della componente finanziaria dichiarata nei questionari si è scelto di separare quello che concerne la gestione caratteristica dalle altre attività e dai ricavi provenienti dalla dismissione di patrimonio gestito. I ricavi complessivi (canoni, servizi, altre attività e alienazione di patrimonio) dichiarati nei questionari dalle sette Ater ammontano, nel 2006, ad oltre 179 milioni di Euro (il 75,7% di questi si riferisce alla sola Ater del comune di Roma). Oltre ai dati dichiarati nei questionari, a concludere la disamina delle compo-nenti di costo e di reddito si presenta il confronto tra i costi e i ricavi complessivi rilevati nei bilanci e nei rendiconti finanziari comunicati dalle ATER.

la gestione immoBiliaRe

I ricavi attribuibili alla gestione immobiliare pura (canoni e servizi) raggiungono quasi 120 milioni di Euro pari a 1.297 Euro medi per unità immobiliare gestita in tutto il Lazio. La scomposizione dei ricavi della gestione caratteristica vede il contributo dei canoni di locazione a 85,3 milioni (71,1% dei ricavi della gestione caratteristica) e i servizi a 34,6 milioni (28,9%).

Ricavi per unità immobiliare gestita – 2006 (questionari)


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 500 1.000 1.500 2.000 3.5002.500

1.230

1.136

1.150

1.233

1.115

1.089

Totali

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 500 1.000 1.500 2.000

881

672

571

779

798

1.089

1.636

Gestione Immobiliare

2.497

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canoni di locazione

I ricavi da canoni di locazione rappresentano, nella media degli ultimi tre anni, il 49,5% dei ricavi complessivi delle Ater del Lazio. Questo indicatore presenta forti differenze sul territorio poiché va da un minimo del 40,7% per l’ATER Civitavecchia ad un massimo del 79,9% dell’ATER della provincia di Roma.

A loro volta, i canoni di locazione possono essere distinti in: canoni relativi ad alloggi di proprietà Ater (77,7% del totale), canoni per alloggi di terzi (Stato, Comuni, alloggi ceduti ma tuttora gestiti) pari al 6,2%, canoni relativi ad altre unità immobiliari (diverse dalle abitazioni) pari al 16,1% del monte canoni percepito nel 2006.

Nel dettaglio territoriale si possono rilevare gli ordini di grandezza assoluti dei canoni di competenza (fino a 2,5 milioni per Civitavecchia e Rieti, 3 – 5 milioni per Viterbo e Latina, circa 6 milioni per Frosinone, 9 milioni per la provincia di Roma e poco meno di 58 milioni per il comune di Roma) e il reddito che le Ater percepiscono per ogni unità immobiliare locata (dal minimo di 532 Euro annui di Latina al massimo di 1.059 Euro annui del comune di Roma). La redditività maggiore per le unità immobiliari abitative si osserva in relazione a quelle di proprietà diretta delle Ater (mediamente 810 Euro annui nel 2006 contro i 647 degli alloggi gestiti per conto terzi) mentre, la redditività più alta

Ricavi da canoni per unità immobiliare gestita – 2006 (questionari)


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 200 400 600 800 1.2001.000

843

672

547

776

735

835

Totale

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 200 400 600 1.000800

855

729

498

720

716

812

873

Alloggi di prorpietà Ater

1.059

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in assoluto è data dalle unità immobiliari non abitative7 con quasi 6.300 Euro annui (dai 518 a Viterbo ai 22.300 a Roma comune). I canoni medi degli alloggi di proprietà delle Ater risultano complessivamente in calo dai circa 900 Euro annui del 2002 agli 810 del 2006 (498 a Latina, poco più di 700 a Civitavecchia e Viterbo, circa 800 in provincia di Roma, 855 a Rieti e 873 nel comune di Roma). Rispetto al totale dei canoni percepiti sul patrimonio gestito il canone medio risulta, nel 2006, di 923 Euro annui ma risente di notevoli variazioni (tra 859 nel 2003 e 968 Euro annui nel 2002) dovuti essenzialmente ad un dato relativo al comune di Roma e all’ATER di Frosinone (a parità di patrimonio gestito il monte canoni cala di circa 10 milioni di Euro per il comune di Roma e di circa 1 milione per Frosinone). Per il comune di Roma sembra che lo scorporo dei canoni relativi alla scissione tra comune e provincia avvenga nel 2003 mentre, lo scorporo del patrimonio residenziale riguarda il 2004.

nUmero di Utenze e canone medio effettivo

L’ATER Rieti dichiara 2.710 alloggi locati (2.734 il patrimonio abitativo complessivo di-chiarato) con un canone medio di 73,0 Euro / mese; L’ATER Latina (dati 2007) dichiara 7.524 alloggi locati (7.890 il patrimonio abitativo complessivo dichiarato al 2006) con un canone medio di 41,3 Euro / mese. L’ATER provincia di Roma dichiara 10.758 alloggi locati (10.777 il patrimonio abitativo complessivo dichiarato) con un canone medio di 75,3 Euro / mese. L’ATER Viterbo dichiara 4.255 alloggi locati (4.177 il patrimonio abitativo complessivo dichiarato) con un canone medio di 51,6 Euro / mese. L’ATER Ci-vitavecchia dichiara 2.095 alloggi locati (2.593 il patrimonio abitativo complessivo dichia-rato) con un canone medio di 54,3 Euro / mese. L’ATER Frosinone dichiara 5.962 alloggi locati (8.033 il patrimonio abitativo complessivo dichiarato) con un canone medio di 49,4 Euro / mese. L’ATER comune di Roma dichiara 53.546 alloggi locati (53.851 il patri-monio abitativo complessivo dichiarato) con un canone medio di 71,6 Euro / mese

fasce di assegnazione

Le fasce di reddito / canone in cui sono suddivise le utenze delle Ater evidenziano al-cune differenze di rilievo in cui emerge la diversa gestione delle Aziende. Tali differenze possono essere analizzate nel particolare per quanto riguarda le prime quattro fasce (solo Latina comunica il canone medio per l’anno 2007) mentre, per le fasce discrezio-nali oltre la D aumenta il margine di incertezza poiché alcune Ater (Viterbo, Civitavec-chia e Frosinone) non hanno specificato la denominazione delle ulteriori fasce e non hanno specificato i rispettivi canoni medi e il numero di utenze. Tale inconveniente può essere considerato marginale poiché non modifica in misura particolarmente evidente le elaborazioni in considerazione del fatto che l’incidenza delle fasce oltre la D è del 9,2% a Viterbo, del 4,4% per Frosinone e solo dello 0,9% a Civitavecchia.

7) L’ATER del comune di Roma dichiara solo 500 “altre unità immobiliari” per complessivi 13.731.621 Euro di canoni di competenza del 2006. Nel prospetto relativo ai canoni, inoltre, risultano presenti valori dal 2002 al 2006 mentre, nel numero di “altre unità immobiliari il 2002 e il 2003 risultano non compilati (dal 2004 al 2006 sono inseriti i valori di 519, 512 e 500). Le citate informazioni provenienti dal questionario non sono state rettificate nei successivi contatti con l’ATER comune di Roma.

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Il dettaglio territoriale mostra come la fascia A (canone sociale pari a 7,75 e/mese) rap-presenti quote estremamente differenti dell’inquilinato delle diverse ATER: si passa dal valore massimo del 29,9% di Rieti, al 25,7% di Frosinone, a valori compresi tra il 19,5% e il 21,9% per la provincia di Roma, Latina e Viterbo, fino ai valori minimi del 13,7% di Civitavecchia e dell’11,4% del comune di Roma.

La fascia B (incidenza canone reddito non superiore al 4,2%) vede incidenze comprese tra il 49,9% di Latina e il 31,7% del comune di Roma; in fascia C (reddito inferiore o uguale al livello di assegnazione e incidenza canone reddito non superiore al 6%) si colloca tra il 36,7% dell’utenza di Civitavecchia al 14,7% dell’utenza di Rieti. La fascia D (reddito superiore al livello di assegnazione fino al +33% e incidenza canone / reddito fino al 6,5%) presenta una quota estremamente limitata di utenti (tra l’1,6% di Latina e l’8,1% di Viterbo). La fascia E (reddito fino al limite di decadenza e incidenza canone / reddito fino al 7,2%) è specificata dall’ATER Rieti (3,1%), da Latina (0,4%), da Civitavec-chia (0,9%), dalla provincia di Roma (0,7%) e dal comune di Roma (1,1%).

Nel complesso le fasce superiori di reddito / canone (dalla E in poi) rappresentano meno dell’1% per le Ater di Latina e Civitavecchia, poco più del 4% per l’ATER di Fro-sinone, tra il 9,2 e il 10,6 per cento per le Ater di Viterbo, Rieti e provincia di Roma e

Fascia sociale e fascia di decadenza nelle Ater del Lazio – 2006 (questionari)


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0% 5% 10% 15% 20% 35%30%25%

29,9%

21,9%

21,2%

13,7%

25,7%

19,5%

Fascia sociale (A)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0% 5% 10% 15% 20%

9,8%

9,2%

0,8%

0,9%

4,4%

10,6%

18,6%

Fascie di decadenza (E ed altre)

11,4%

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ben il 18,4% dell’Azienda del comune di Roma. Una nota particolare va evidenziata per quanto riguarda le Ater di Roma e provincia in cui l’ultima fascia (la G, di decadenza) rappresenta il 9,8% (provincia) e il 5,5% (comune) dell’utenza. Infine, per il comune, si rileva una forte incidenza di casi di occupazione non in reddito o senza titolo pari com-plessivamente all’11,7% dell’inquilinato complessivo.

morosità

Un aspetto collaterale a quello dei canoni di locazione di competenza è dato dalla morosità ad essi relativa. Nella compilazione dei questionari si riscontra una difformità di interpretazione poiché quattro (Latina, Civitavecchia, provincia e comune di Roma) delle sette Ater hanno fornito il dato cumulato al posto della morosità di competenza di ogni annualità. Per l’ATER Frosinone, inoltre, la morosità di competenza annuale è stata calcolata per differenza tra i ricavi da bilancio e canoni effettivamente incassati.

Data la mancata omogeneità dei dati provenienti dai questionari si è scelto di fornire indicazioni sulla incidenza della morosità nei casi di dati annuali e di consistenza nei casi di valori cumulati.L’ATER Rieti evidenzia canoni non ricossi tra 177 mila Euro nel 2003 e 920 mila Euro nel 2006 con una incidenza estremamente variabile rispetto ai canoni di locazione di competenza annua: 27,6% nel 2002, 7,3% nel 2003, 10,7% nel 2004, 15,8% nel 2005 e 39,2% nel 2006. Per l’ATER Viterbo la morosità oscilla tra 350 mila Euro del 2002 e i 963 mila Euro del 2003 con incidenza sui canoni complessivi pari all’11,8% nel 2002, al 27,5% nel 2003, al 20,4% nel 2004, al 17,9% nel 2005 e al 14,2% nel 2006.

Ancora più consistente risulta la morosità (calcolata per differenza tra ricavi e cassa di competenza annua) per l’ATER Frosinone con una consistenza variabile tra 1,4 e 4,6 mi-lioni di Euro per incidenze sui ricavi da canoni pari al 57,2% nel 2002, al 37,6% nel 2003, al 59,9% nel 2004, al 53,7% nel 2005 e al 71,3% nel 2006. Sarebbe interessante, anche per le Ater che hanno comunicato i dati annuali di morosità, verificare l’ammontare cu-mulato di inizio e di fine periodo per avere un termine di paragone comune.

Frosinone Rieti Viterbo

Morosità annua media per unità immobiliare gestita nel periodo 2002-2006 (questionari)


200

300

0

100

400

500

600 553

330

95

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Le Ater che hanno evidenziato il dato cumulato della morosità si trovano in condizioni molto diverse tra loro: Latina ha un monte morosità pari al 163% dell’ammontare com-plessivo incassato per canoni al 2006 (1,6 anni di canoni) e tale valore risulta stabile o in calo nel tempo attorno a 1,7 anni di canoni (167% nel 2003 e 174,5% nel 2005); molto diversa la condizione della provincia e del comune di Roma in cui i crediti vantati nei confronti degli inquilini risultano rispettivamente a 4,3 e a 8,0 annualità di canoni. Per l’ATER della provincia di Roma l’incremento della morosità complessiva è stato di 894 mila Euro tra il 2004 e il 2005 e di 2,1 milioni tra il 2005 e il 2006 e, se si considerassero tali valori come morosità annua, si avrebbe una incidenza sui canoni pari al 9,9% nel 2005 e pari al 23,2% nel 2006 che rappresenterebbero valori in linea o più contenuti rispetto alle altre ATER.

L’Azienda del comune di Roma presenta incrementi annui del monte morosità pari a 34,9 milioni nel 2005 e un calo di 1,2 milioni nel 2006. Il dato 2005 rappresenta il 60% del ca-none di competenza. L’ATER Civitavecchia presenta un livello limitato di morosità e stabile nel tempo (690 – 907 mila Euro cumulati) per una incidenza sul monte canoni di circa il 54% nel 2002 e nel 2003, del 36,9% nel 2004, del 44,8% nel 2005 e del 40,3% nel 2006.

Dai dati di bilancio risulta che le Ater del Lazio hanno crediti verso clienti per oltre 540 milioni di Euro (includendo il valore cumulato della morosità dichiarato sul questionario dall’ATER del comune di Roma), una quota rilevante dei quali (86,4%) garantita da fondi rischi e oneri (pari a circa 467 milioni di Euro). Poiché si riscontra una forte correlazione tra la morosità cumulata dichiarata nei questionari e il valore dei crediti verso clienti da bilancio, è possibile utilizzare tale dato come miglior stimatore per confrontare i livelli di morosità delle sette Ater del Lazio. Si osserva che l’unica Ater con una morosità asso-lutamente al di sopra della media sia quella del Comune di Roma (8.477 Euro al 2006) mentre le altre Ater presentano valori decisamente più contenuti pur con differenze sostanziali.

Comune di Roma Provincia di Roma CivitavecchiaLatina

Morosità cumulata media per unità immobiliare gestita nel periodo 2004-2006 (questionari e bilanci)


2.000

3.000

0

1.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000 8.477

3.553

865

296

L’ana

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ell’e

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esid

enzi

ale

pubb

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54



L’ATER più virtuosa, con solo 306 Euro di morosità per unità immobiliare gestita, appare quella di Civitavecchia; un dato così basso può significare due cose: la più ovvia è che gli assegnatari di Civitavecchia paghino costantemente e che l’ATER provvede rapidamente al recupero crediti; la seconda possibilità è che l’ATER provveda annualmente a svalutare i propri crediti quando sono manifestamente non più esigibili.

Per l’ATER della provincia di Roma vale esattamente quanto già detto commentando i dati del questionario che sostanzialmente coincidono con le poste di bilancio. I crediti verso clienti unitari delle Ater di Frosinone e Rieti risultano molto vicini (2.260 e 2.054 Euro per unità immobiliare) come risultano comparabili, su un livello inferiore, quelli delle Ater di Viterbo e Latina (1.220 e 1.435 Euro per unità immobiliare).

Rieti Viterbo Frosinone Civitavecchia Provinciadi Roma

Comunedi Roma

Latina

Crediti verso clienti per U.I. gestita dati di bilancio – 2006 (questionario per Ater comune di Roma)


2.000

3.000

0

1.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

2.054

1.435

2.260

1.220

306

3.360

8.477

Rieti Viterbo Frosinone Civitavecchia Provinciadi Roma

Comunedi Roma

Latina

Fondi rischi e oneri per U.I. gestita dati di bilancio – 2006 (questionario per Ater comune di Roma)


2.000

3.000

0

1.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

10835

6.946

348

1

2.116

7.050

L’ana

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55



A fronte dei crediti verso clienti si è cercato di stabilire se e quante risorse le Ater abbiano destinato ai fondi a garanzia degli eventuali crediti non esigibili. L’ATER Fro-sinone possiede fondi rischi ed oneri per un ammontare complessivo di 57,2 milioni di Euro (a fronte di crediti verso clienti di 18,6 milioni) pari a quasi 7.000 Euro per unità immobiliare gestita. Sebbene di livello notevolmente inferiore, anche l’ATER della provincia di Roma possiede fondi rischi rilevanti (37,0 milioni) per circa 2.100 Euro per unità gestita. I crediti delle altre Ater risultano molto meno garantiti da fondi accantonati (359 Euro per Latina, 108 per Rieti, 35 per Viterbo e 1 Euro per Civitavec-chia). L’ATER del comune di Roma, presenta un ammontare complessivo di oltre 383 milioni di Euro accantonati in fondi rischi ed oneri pari a 7.050 Euro per ogni unità immobiliare gestita.

servizi a rimborso

I ricavi per servizi (tra cui amministrazione stabili, riscaldamento e manutenzione or-dinaria a rimborso) dichiarati nei questionari presentano notevoli differenze rispetto ai dati desumibili dai bilanci e dai rendiconti finanziari analizzati. Per quattro Ater si osservano valori dichiarati notevolmente inferiori alle relative poste di bilancio: Ci-vitavecchia dichiara ricavi per servizi a rimborso pari a 63 Euro per alloggio gestito mentre in bilancio si rilevano 283 e unitari; Latina dichiara 23 e unitari ma dal bilancio ne risultano 133; Viterbo non evidenzia ricavi per servizi a rimborso nel questionario e si desume dal rendiconto 2005 che il ricavo medio sia di circa 33 e per unità gestita; Frosinone dichiara ricavi per 4 e unitari ma dal bilancio ne risultano 28. differenze di minor rilievo si osservano per le altre ATER: Rieti dichiara 38 e per unità gestita contro i 31 che risultano da bilancio; l’ATER provincia di Roma dichiara 254 e unitari contro i 197 che risultano dal bilancio e l’ATER comune di Roma mostra una so-stanziale identità tra il valore dichiarato in bilancio (577 e) e il valore da rendiconto finanziario (549 e).

L’ana

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56



le altRe componenti dei RicaVi: compensi tecnici e dismissione del patRimonio

Avendo distinto i ricavi per settore di attribuzione (gestione immobiliare e altre attività), restano da analizzare i ricavi provenienti dall’attività svolta al di fuori della gestione im-mobiliare: i compensi tecnici (per progettazione, appalto, direzione lavori e collaudo) e i ricavi ottenuti attraverso la vendita di patrimonio immobiliare.

compensi tecnici

I ricavi da compensi tecnici presentano una variabilità accentuata nel tempo in particolar modo per le Ater di minori dimensioni e risultano in calo anche per l’ATER del comune di Roma in cui si passa da 8,3 milioni di Euro nel 2004 a 4,8 milioni nel 2006. L’ATER di Viterbo non ha compilato questa voce del questionario e si è sopperito con i dati rica-vati dai bilanci fino al 2005; per l’ATER della provincia di Roma il dato risulta mancante. Per confrontare i dati delle Agenzie si utilizza la quota media (2002 – 2006) attribuita ai compensi tecnici rispetto ai ricavi complessivi medi del periodo considerato.

Ricavi da servizi a rimborso per unità immobiliare – 2006 (dati da bilanci e questionari)

Fonte: elaborazione CRESME su dati Ater del Lazio* Per l’Ater comune di Roma sono stati utilizzati i dati del questionario, per l’Ater Viterbo si utilizza il dato di bilancio del 2005

Rieti

Viterbo*

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma*

0 100 200 300 400 600500

0 100 200 300 400 600500

38

0

23

4

63

254

Questionari

Rieti

Viterbo*

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma*

31

33

133

28

283

197

549

Bilanci e rendiconti

577

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57



Le Ater che presentano una alta continuità di ricavi da compensi tecnici e una quota non marginale di ricavi si possono individuare in quelle di Latina (la quota di ricavi da com-pensi tecnici è del 3,4% nel 2002, del 10,8% nel 2003, dell’11,3% nel 2004, dell’8,3% nel 2005 e del 5,4% nel 2006), Frosinone (quote pari all’8,6% nel 2002, al 13,5% nel 2003, al 5,9% nel 2004, al 12,4% nel 2005 e al 6,7% nel 2006) e Civitavecchia (12,8% nel 2002, 7,4% nel 2003, 3,8% nel 2004, 4,9% nel 2005, 4,5% nel 2006).

Solo l’ATER del comune di Roma (fino al 2003 i dati riguardano l’intera provincia) può vantare compensi tecnici tanto elevati da incidere sui ricavi complessivi in misura simile: 4,8% nel 2002, 9,0% nel 2003, 7,0% nel 2004, 3,8% nel 2005 e 3,5% nel 2006. L’Azienda di Rieti presenta una incidenza significativa solo nel 2006 (5,7%) mentre negli anni pre-cedenti presentava valori poco significativi. L’ATER Viterbo, invece, poteva essere classi-ficata come la più attiva ma è l’unica per cui si sia dovuto integrare con dati estratti dai bilanci e per i quali il 2006 non risulta come voce separata dagli “altri ricavi”. I compensi tecnici rappresentano, per Viterbo, una discreta componente di reddito poiché nel 2002 si rileva un contributo particolarmente elevato (17,5%) e nelle altre annualità, sebbene meno consistenti, sono presenti contributi evidenti alla formazione dei ricavi complessivi (9,6% nel 2003, 5,8% nel 2004 e 6,0% nel 2005).

dismissione del patrimonio

Tra tutte le Ater l’unica che non ha dichiarato vendite di patrimonio risulta quella della provincia di Roma. Nel periodo che va dal 2002 al 2006 risultano essere state vendute complessivamente in tutta la Regione 5.266 unità immobiliari residenziali di cui 3.549 in contanti e 1.717 con formula rateale. In termini di quota del patrimonio risulta dimesso il 5,8% delle unità immobiliari pubbliche ad uso residenziale. Si osserva una intensificazione dei processi di vendita nell’arco del tempo poiché si passa dalle 733 abitazioni vendute nel 2002, alle 975 e 940 nel 2003 e nel 2004, fino alle oltre 1.300 del 2005 e del 2006.

Incidenza media ricavi da servizi tecnici su ricavi totali – 2002-2006 (dati da bilanci e questionari)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0%

1,5%

8,8%

7,7%

9,1%

5,7%

0,0%

5,5%


L’ana

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58



Le Ater più attive nella vendita di alloggi pubblici risultano Rieti con il 9,9% del patri-monio, Frosinone con il 9,4%, Civitavecchia con il 9,0% e Latina con l’8,8%. L’ATER del comune di Roma, che numericamente risulta aver venduto 3.164 abitazioni, ha dimesso il 5,8% del patrimonio residenziale.

Numero unità immobiliari residenziali vendute – 2002-2006


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 200 400 600 800 1.000

52

92

153

105

13

0

Totale U.I. vendute

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 50 100 150 200

24

13

60

65

6

0

190

U.I. vendute a rate

896

Comunedi Roma

Provinciadi Roma

Frosinone Latina Viterbo RietiCivitavecchia

Numero unità immobiliari residenziali vendute – 2002-2006 e previste in vendita – 2007-2009

n Vendite 2002 - 2006 n Vendite previste 2007 - 2009Fonte: elaborazione CRESME su dati Ater del Lazio

1.000

1.500

0

500

2.000

2.500

3.000

3.500 3.484

0

482

140

1.044691

198

L’ana

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pubb

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L’ATER Viterbo risulta quella che ha venduto meno abitazioni sia sotto l’aspetto nume-rico (162), sia dal punto di vista percentuale rispetto al patrimonio complessivo (3,8%). Le vendite effettuate con formula rateale rappresentano quasi un terzo delle dismissioni totali (32,6%), dal 16,7% per l’ATER Viterbo fino a quasi il 44% per le Ater di Latina e Frosinone.

I ricavi ottenuti dalla vendita di alloggi ammontano complessivamente, nei cinque anni considerati, a quasi 191 milioni di Euro tra contanti e ratei già incassati relativi alle ven-dite rateali. Queste ultime rappresentano circa il 13% degli incassi complessivi a fronte del 33% rispetto al numero di vendite effettuate.

L’incasso medio per alloggio venduto in contanti è di circa 46.700 Euro ma tale valo-re rappresenta bene la realtà del Comune di Roma (46.655 Euro) e di Civitavecchia (46.551 Euro), ma risulta molto distante dagli incassi medi delle altre ATER: 28.602 Euro per l’ATER Rieti, 27.156 per Viterbo, 23.569 per Latina e 15.463 per Frosinone.

Incasso medio per unità immobiliare venduta – 2002-2006


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000

25.363

28.977

31.137

25.636

42.765

0

Vendite in contanti

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 15.000 30.000 45.000 60.000 75.000

2.821

11.768

19.754

31.128

70.670

0

14.119

Anticipi e ratei vendite rateali

55.713

L’ana

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60



3. i CoSTi

Il capitolo costi risulta più complicato da analizzare, da una parte a causa della compila-zione dei questionari non esaustiva, dall’altra per il livello di dettaglio non uniforme dei bilanci e delle note integrative (quando presenti) delle ATER. E’ il caso principalmente dell’ATER di Frosinone che mostra costi complessivi per unità gestita di soli 287 Euro (questionario) poiché comprende soltanto una parte dei costi sostenuti per il personale e il peso dell’imposizione fiscale ICI.Per le altre Ater i costi complessivi della gestione caratteristica dichiarati nei questionari variano dagli 834 Euro per unità gestita di Viterbo ai 1.475 Euro dell’ATER comune di Roma.

Anche valutando attraverso i bilanci risultano differenze molto elevate nel costo per unità immobiliare gestita a causa di evidenti difformità nell’attribuzione ad una categoria o ad un’altra di alcune tipologie di costo.

Costi dichiarati da questionario per unità immobiliare gestita – 2006(Costi per personale, amministrazione, fiscalità, esercizio servizi, manutenzione ordinaria)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600

1.475

834

1.000

287

1.128

1.247

1.384


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

35.000

30.000

mar

97

-

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1° s. 2007

giu

97 -

set

97 -

dic

97 -

mar

98

-gi

u 98

-se

t 98

-di

c 98

-m

ar 9

9 -

giu

99 -

set

99 -

dic

99 -

mar

00

-gi

u 00

-se

t 00

-di

c 00

-m

ar 0

1 -

giu

01 -

set

01 -

dic

01 -

mar

02

-gi

u 02

-se

t 02

-di

c 02

-m

ar 0

3 -

giu

03 -

set

03 -

dic

03 -

mar

04

-gi

u 04

-se

t 04

-di

c 04

-m

ar 0

5 -

giu

05 -

set

05 -

dic

05 -

mar

06

-gi

u 06

-se

t 06

-di

c 06

-m

ar 0

7 -

giu

07 -







-2.000

0

1.443

-1.213 -1.414-1.936

-2769 -2.483 -2.976 -2.407 -2.604-4.014

-4.554-3.543

2.291

4.003 3.8874.352

5.422 5.3906.452

7.7258.574

3.997

-6.000

-4.000

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

0 350 700 1050 1400 1750 2100



Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

819

713

974

1.603

1.062

1.162

1.957

Inde

bita

men

to -

mln

. di E

uro

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61



Si è sottratto dai costi complessivi la voce “altri costi”, quella relativa agli “accantonamen-ti” e quella degli “ammortamenti” ottenendo costi per unità immobiliare compresi tra 713 Euro per Rieti e 1.957 Euro per il comune di Roma.

costo di pRoduzione dei seRVizi

Per questa voce di costo solo le Ater del comune e della provincia di Roma hanno spe-cificato dei valori nel questionario. Per le altre Ater, considerando che si tratta di servizi a rimborso, si sono considerati i valori di bilancio anche se in alcuni casi tali dati risultano sommati agli “altri costi” e le note integrative (se presenti) non aiutano nel riconoscere il costo realmente sostenuto.

peRsonale e amministRazione

Secondo quanto dichiarato nei questionari, le Ater del Lazio hanno speso 34,3 milioni di Euro nel 2006 per il personale a loro carico con un calo del 2,7% rispetto al 2005 anno in cui si era registrato un incremento elevatissimo e pari al +20,5% rispetto al 2004.Rispetto ai valori di bilancio per il 2006 si rilevano importanti differenze a fronte di quanto dichiarato nei questionari per le Ater di Viterbo (330 e per unità gestita nei questionari e 472 nel rendiconto finanziario) e Frosinone (118 e unitari nel questiona-rio e 480 nel bilancio) e, in misura minore, per la provincia di Roma (333 e unitari nel questionario e 355 nel bilancio).

Costo del personale, confronto questionari – Bilanci 2006 (comune di Roma solo questionario)


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 200 400 600

0 200 400 600

555

330

338

118

392

333

Dati questionari

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

553

472

338

480

392

355

415

Dati bilancio

415

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Il costo del personale per unità immobiliare gestita nell’intera regione ammonta com-plessivamente a 371 Euro nel 2006 con un calo del 2,1% rispetto al 2005 e un incre-mento del 18,4% rispetto al 2002. Sul territorio si riscontrano rilevanti differenze con il costo più elevato per l’ATER Rieti (555 Euro per unità gestita; +93,6% dal 2002 al 2006) seguita dall’ATER del comune di Roma con 415 Euro unitari, in crescita del 20,5% rispetto al 2004 (anno di scorporo dal resto della provincia) e dall’ATER di Civitavecchia con 392 Euro (+10,7% dal 2002).

Valori tra i 330 e i 350 Euro per unità gestita si osservano a Viterbo (+8,8% dal 2002), in provincia di Roma (+27,5% dal 2004, primo anno di attività) e a Latina (+34,8% dal 2002). I valori meno elevati si registrano a Frosinone (118 Euro per unità immobiliare in crescita del 166% rispetto al 2002).

I costi amministrativi ammontano complessivamente a 6,8 milioni di Euro e risultano in calo nel tempo (-15,4% rispetto al 2002) essenzialmente per effetto della riduzione delle spese da parte dell’ATER del comune di Roma passate da 5,4 milioni nel 2002 (per l’intera provincia) ai 4,0 milioni del 2006 (solo comune di Roma). L’ATER di Frosinone non ha comunicato tale dato attraverso il questionario e le voci relative a questi costi non vengono specificate in bilancio.

Il costo dell’apparato amministrativo, rapportato al numero di unità immobiliari gestite, risulta mediamente di 74 Euro con ampie differenze sul territorio: il valore più elevato risulta quello di Rieti con 347 Euro per unità immobiliare gestita (+19,9% rispetto al 2002), per Latina e Civitavecchia si rilevano valori superiori a 110 Euro unitari con incre-menti rispetto al 2002 rispettivamente del 23,4% e del 55,8%. Per il comune di Roma e per Viterbo si rilevano valori tra 74 e 60 Euro unitari con dinamiche paragonabili: -58,1% per Viterbo dal 2002 al 2006 (che fino al 2005 si collocava sopra i 130 Euro) e -36,6% dal 2004 al 2006 per il comune di Roma. Il costo amministrativo minore, ma anche il maggior incremento, si osserva per l’ATER della provincia di Roma con 23 Euro per unità immobiliare e una crescita del 168% rispetto al 2004.

Costi amministrativi – 2006 (questionari)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 100 200 300 400

347

60

117

n.c.

115

23

74


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la Fiscalità

Per le Ater il capitolo della fiscalità significa essenzialmente l’Imposta Comunale sugli Immobili poiché negli ultimi cinque anni essa ha inciso sul capitolo dei costi tributari per circa il 94% (dal 93,7% nel 2003 al 96,6% nel 2006).

Il rimanente 6% di altri tributi riguarda l’imposta su redditi ed altri tributi locali. L’imposi-zione fiscale complessiva per ogni unità immobiliare ammonta mediamente a 248 Euro con un calo dell’8,1% rispetto al 2002 a fronte di una sostanziale invarianza del numero di unità gestite (-0,7%).

Il peso della fiscalità appare superiore per l’ATER del comune di Roma con 333 Euro per unità gestita (+16,5% dal 2004 al 2006) di cui 303 dovuti all’ICI; in una seconda fascia si collocano le Ater della provincia di Roma (+74,8% dal 2004) e di Civitavecchia (-39,2% dal 2002) con 255 e 236 Euro per unità immobiliare gestita. Valori nettamente inferiori si rilevano per Latina (164 Euro, +46,9%), per Viterbo (132 Euro, -40,2%) e per Rieti (126 Euro, -28,5%). Il costo minore della fiscalità si rileva per l’ATER Frosinone in cui si registrano 84 Euro per unità gestita con un incremento dell’8,3% rispetto al 2003 (il dato del 2002 appare condizionato da pagamenti ICI relativi a più anni di competenza).

Fiscalità complessiva e ICI per unità immobiliare gestita nel 2006 (questionari)


Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 70 140 210 280 350

126

132

164

84

236

255

Fiscalità complessiva

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 80 160 240 320

103

108

127

84

254

303

ICI

333

131

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Dai dati di bilancio o rendiconto finanziario si osservano valori molto differenti relativa-mente alla fiscalità complessiva dichiarata nei questionari. L’unica Agenzia che presenta una perfetta identità tra il dato indicato nel questionario e il dato di bilancio risulta quella di Civitavecchia (236 e unitari). Per altre quattro Ater il dato dichiarato in bilancio o nel rendiconto finanziario risulta sensibilmente più elevato rispetto a quanto indicato nei questionari: comune di Roma (333 e unitari nel questionario e 430 e unitari nel rendi-conto), Latina (164 e nel questionario e 200 e nel bilancio), Viterbo (132 e nel questio-nario e 216 e nel rendiconto), Rieti (126 e nel questionario e 266 e nel bilancio). Per le ultime due Ater si osservano, al contrario, valori inferiori nel bilancio rispetto a quanto dichiarato nei questionari: provincia di Roma (255 eper unità gestita nel questionario e 99 e nel bilancio) e Frosinone (84 e unitari nel questionario e 15 e nel bilancio).

la manutenzione

Dai questionari risultano costi sostenuti per manutenzione ordinaria pari a oltre 22 mi-lioni di Euro nel 2006. E’ interessante osservare, per la regione, la dinamica decrescente degli impegni di spesa per la manutenzione nei cinque anni considerati poiché il livello del 2002 era di oltre 51 milioni; nel 2003 si era già scesi a 33 milioni di Euro e si nota la relativa continuità nel 2004 e nel 2005 (30 e 36 milioni di Euro) per poi scendere ai 22,3 milioni del 2006. Il volume regionale è fortemente condizionato dall’ATER del comune di Roma e dallo scorporo dell’ATER provincia di Roma in quanto la riduzione della spesa dell’ATER Roma non si riduce nel 2004 (anno dello scorporo) ma solo nel 2006. Nel 2004, inoltre, la spesa per manutenzione ordinaria dell’ATER provinciale risulta di quasi 6,7 milioni di Euro conto i 4,2 milioni del 2006. Anche a causa di questo disallineamento, nel periodo 2004 – 2006, la spesa per manutenzione diminuisce del 30,5% per l’ATER del comune di Roma e del 37,1% per l’ATER della provincia di Roma.

Il confronto territoriale attraverso il rapporto tra la spesa per manutenzione e il nume-ro di unità immobiliari gestite mostra che i livelli di spesa unitaria sono più elevati per l’ATER della provincia di Roma (380 Euro ma erano 599 Euro nel 2004) e per quella di Rieti (320 Euro in forte incremento rispetto ai 150 Euro del 2005).

Fiscalità complessiva per unità immobiliare gestita – Bilanci 2006 (comune di Roma rendiconto)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 90 180 270 450360

266

216

200

15

236

99

430


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L’ATER del comune di Roma evidenzia una spesa media di 259 Euro per unità gestita nel 2006 ma si è arrivati a 505 Euro nel 2005. Le altre Ater (Frosinone non ha comunicato il dato relativo alla manutenzione ordinaria) evidenziano valori unitari più contenuti: Latina dichiara 217 Euro (+7,4% sul 2002), Viterbo 181 Euro (+34,2% sul 2002), Civitavecchia 149 Euro (-7,0% sul 2002).

Costo della manutenzione ordinaria per unità immobiliare gestita – 2006 (questionario)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0 100 200 300 400

320

181

217

0

149

380

259


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4. inDebiTamenTo

Per valutare il livello di indebitamento si è lavorato sia sui questionari, sia sulle poste di bilancio relative ai debiti; integrando le due fonti si è giunti ad una stima dell’incidenza dell’indebitamento complessivo rispetto al patrimonio netto iscritto a bilancio o nei rendiconti finanziari. Poiché si tratta di un elemento di analisi delicato, si è dato maggior peso ai dati di bilancio o di rendiconto finanziario considerandoli valori più soggetti al diretto controllo dell’amministrazione finanziaria delle singole Agenzie.

indeBitamento BancaRio

Solo quattro Ater su sette hanno compilato il quadro relativo all’indebitamento verso istituti di credito (comune e provincia di Roma, Latina e Frosinone) mentre, delle altre tre, Viterbo specifica di avere debiti nei confronti della Cassa Depositi e Prestiti pur non indicandone l’entità.L’ATER del comune di Roma dichiara un indebitamento complessivo verso banche di 152,4 milioni di Euro con un forte ridimensionamento rispetto al 2004 (-25,5%). Le altre Aziende presentano indebitamenti verso istituti di credito di oltre 4 milioni di Euro ciascuna: 4,5 milioni per Frosinone (+28,2% sul 2002 dopo tre anni in cui i debiti erano di circa 2,5 milioni); 4,4 milioni per Latina (-28,2% sul 2002); 4,0 milioni per la provincia di Roma con un forte incremento rispetto al 2004 (+94,2%).

Stima del rapporto tra debiti (bancari, tributari e fornitori) sul patrimonio netto – 2006 (questionari)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

6,8%

8,4%

55,6%

15,0%

25,8%

34,9%

66,4%


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Sia dai dati dei questionari, sia rispetto a quelli di bilancio l’ATER maggiormente esposta verso gli istituti di credito risulta quella del comune di Roma (11,9% di debiti vs. banche rispetto al patrimonio netto stimato in circa 1,2 miliardi di Euro). I dati del questionario dell’ATER comune di Roma, in ogni caso, dichiarano una netta riduzione dell’indebita-mento verso le banche che è passato dai 204,5 milioni di Euro nel 2004 ai 152,4 milioni nel 2006. Per le altre Ater l’incidenza dei debiti verso banche rispetto al patrimonio risulta molto più limitata (0,9% per Viterbo, 1,4% per Rieti, 1,7% per la provincia di Roma, 2,4% per Frosinone e 3,4% per Latina) o assente come nel caso di Civitavecchia.

indeBitamento tRiButaRio

I debiti tributari sono essenzialmente formati dal debito ICI (circa l’80% del debito era-riale complessivo) contratto con i comuni in cui sono situati gli alloggi gestiti. Rispetto ai dati di bilancio si osserva una sola differenza di rilievo con il questionario dell’ATER provincia di Roma in cui il debito erariale risulta più elevato di quasi 2,7 milioni. per le altre Ater si osservano differenze molto minori e, per Viterbo, si rileva un minor indebi-tamento da bilancio rispetto a quello dichiarato.

Stima del rapporto tra debiti bancari sul patrimonio netto – 2006 (questionari)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%

1,4%

0,9%

3,4%

2,4%

0,0%

1,7%

11,9%


Stima del rapporto tra debiti tributari sul patrimonio netto – 2006 (questionari)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 40%35%

0,1%

0,0%

0,3%

4,1%

0,7%

2,8%

33,9%


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altRi deBiti

La voce “altri debiti” è oltremodo eterogenea e comprende, oltre al TFR dei dipendenti, anche gli interventi costruttivi e la Gestione Speciale che possono rappresentare cifre notevoli compensate nelle attività da liquidità o da patrimonio immobiliare. L’indebita-mento complessivo risulta, pertanto, molto più elevato rispetto a quanto visto finora ed è per buona parte nei confronti del settore pubblico. Per l’ATER del comune di Roma si, alla luce dei dati da rendiconto finanziario, si calcola una incidenza del debito complessivo (ICI, Stato, banche, fornitori, interessi, soprattasse) pari al 109,4% dell’intero patrimonio netto pari ad oltre 1,2 miliardi di Euro. Anche l’ATER Latina presenta un livel-lo di indebitamento consistente, pur su valori pari a circa la metà di quello del comune di Roma, (55,6% del patrimonio netto) e sul debito complessivo di 71,1 milioni di Euro pesano notevolmente i 27,2 milioni dovuti allo Stato per la Gestione Speciale e i 26,2 milioni di poste passive per interventi costruttivi bilanciate nell’attivo da liquidità e da trasferimenti di patrimonio.

Anche l’ATER provincia di Roma e l’ATER Civitavecchia presentano casi simili a quello di Latina: la prima con un debito complessivo di 69,8 milioni di Euro (34,9% del pa-trimonio netto) formato dal debito verso lo Stato per la Gestione Speciale per ben 41,1 milioni e praticamente tutti compensati dalla liquidità posta in attivo; la seconda con un debito complessivo di 9,6 milioni di cui 6,4 verso lo Stato per la Gestione Speciale però non bilanciati da valori attivi nella liquidità ma solo nella specifica dei conti d’ordine attivi. L’ATER Frosinone, pur presentando debiti per la Gestione Speciale per 4,0 milioni di Euro, evidenzia una incidenza complessiva dei debiti sul patrimonio netto (15,0%) molto inferiore rispetto alle Ater precedenti. Le Ater di Viterbo e Rieti mostrano le incidenze debito / patrimonio più basse (8,4% e 6,8%) anche per l’assenza di debito verso lo Stato.

Stima del rapporto tra debiti totali e patrimonio netto – 2006 (questionari e bilanci)

Rieti

Viterbo

Latina

Frosinone

Civitavecchia

Provincia di Roma

Comune di Roma

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

6,8%

8,4%

55,6%

15,0%

25,8%

33,9%

109,4%


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5. inveSTimenTi

inVestimenti in nuoVe costRuzioni

Le nuove realizzazioni residenziali da parte delle Ater del Lazio risultano complessiva-mente 802 per un investimento totale di 56,5 milioni di Euro pari a 70.437 Euro per ogni unità immobiliare completata. L’anno in cui sono state realizzate più abitazioni risulta il 2002 con 204 case e negli anni successivi si è scesi fino a 111 realizzazioni nel 2005. Il 2006 mostra una ripresa dell’edilizia pubblica con 154 nuove case. Le nuove abitazioni previste per il triennio 2007 – 2009 risultano in ulteriore aumento: 402 nel 2007, 432 nel 2008 e 355 nel 2009 per un totale di 1.189.

Le Ater più attive nella nuova costruzione sono state quella di Latina con 14,2 milioni di Euro impegnati e con 213 abitazioni per un costo medio di 66.600 Euro, quella di Civitavecchia con 12,7 milioni di Euro e 108 alloggi per un costo medio di 117.600 Euro e quella del comune di Roma con 11,9 milioni di Euro e 226 alloggi per un costo medio di 52.700 Euro. Le altre tre Ater (la provincia di Roma dichiara di non aver costruito nuove abitazioni) hanno investito tra i 5,1 e i 6,5 milioni di Euro (5,1 Viterbo, 6,1 Rieti e 6,5 Frosinone) realizzando complessivamente 255 alloggi (70 Viterbo, 71 Rieti e 114 Frosinone) con costi medi differenziati (72.900 Euro per Viterbo, 85.700 per Rieti e 57.200 per Frosinone).

inVestimenti in manutenzione stRaoRdinaRia

Gli investimenti nella ristrutturazione di immobili (edifici, alloggi, eliminazione barriere ar-chitettoniche, ecc.) ha impegnato 151,3 milioni di Euro nel periodo 2002 – 2006 ripartiti in 43,7 milioni su interventi diretti ad immobili di proprietà Ater e 107,6 milioni per la

Comunedi Roma

Provinciadi Roma

Frosinone Latina Viterbo RietiCivitavecchia

Numero di nuovi alloggi realizzati – 2002-2006 e da realizzare – 2007-2009

n Realizzate n PrevisteFonte: elaborazione CRESME su dati Ater del Lazio

400

600

0

200

800

1.000

1.200 1.152

226 118

108114

114

261

213 70

70

276

710

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riqualificazione di immobili gestiti dalle Ater ma di proprietà di terzi (Stato e Regione). Gli investimenti più consistenti sono stati effettuati nel comune di Roma (97,3 milioni, tutti destinati ad immobili di proprietà dello Stato e della Regione) per circa 27.800 alloggi interessati dagli interventi e per un investimento medio fisso per tutti gli anni pari a 3.500 Euro. Considerando che il patrimonio immobiliare gestito dall’ATER comune di Roma e di proprietà di terzi si è ridotto da 10.045 a 4.095 alloggi, si deduce che tali interventi siano stati effettuati anche su immobili non direttamente gestiti dall’Ente. Oltre a quella del comune di Roma, anche l’ATER Viterbo risulta aver investito risorse soltanto nella ristrutturazione di alloggi di proprietà della Regione: un totale di 6,8 mi-lioni di Euro 233 alloggi interessati tra il 2002 e il 2006. Le altre Ater, invece, mostrano di essere maggiormente concentrate nella riqualificazione di patrimonio proprio nel periodo 2002 - 2006: i 2,5 milioni investiti dall’ATER Rieti risultano indirizzati per il 100% ad alloggi propri (si tratta di 4.413 piccoli interventi dal valore medio di 578 Euro); i 13,7 milioni dell’ATER Latina riguardano per il 100% immobili propri (1.645 interventi dal valore medio imputato di 8.327 Euro); i 10,9 milioni dell’ATER Frosinone riguardano per il 98,6% immobili propri (605 interventi dal valore medio di 18.058 Euro); i 2,7 milioni dell’ATER Civitavecchia riguardano per l’89,4% immobili propri (il numero dichiarato di alloggi ristrutturati è di 32 su tre anni ma le cifre impegnate risultano su tutti gli anni e si suppone che riguardino un numero maggiore di interventi); i 13,8 milioni impegnati dall’ATER della provincia di Roma risultano per l’81,7% su immobili propri (per tali inter-venti non è stato dichiarato il numero di unità immobiliari interessate).

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appendice statistica

* L’ATER della Provincia di Roma è stata scorporata dall’ATER Roma



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appenDiCe STaTiSTiCa

il patRimonio immoBiliaRe

Numero unità immobiliari gestite – Totale

Rieti Viterbo Latina Frosinone Civitavecchia Provincia di Roma*

Comune di Roma Totale

2002 3.027 5.526 8.201 8.078 2.534 - 65.566 92.9322003 2.898 5.413 8.232 7.826 2.686 - 65.213 92.2682004 2.872 5.370 8.082 7.950 2.686 11.108 55.619 93.6872005 2.834 5.331 8.024 7.770 2.686 11.008 55.064 92.7172006 2.785 5.257 7.890 8.238 2.706 11.019 54.351 92.246

Fonte: elaborazione CRESME su dati forniti dalle Ater del Lazio

Numero unità immobiliari gestite – Abitazioni di proprietà delle ATER



2002 2.822 4.096 7.063 6.089 1.746 - 55.521 77.3372003 2.726 4.073 7.063 6.066 1.822 - 55.168 76.9182004 2.697 4.070 7.033 6.107 1.691 9.146 46.705 77.4492005 2.659 4.031 6.955 6.957 1.658 9.446 46.126 77.8322006 2.618 3.957 7.011 7.227 1.665 9.688 49.756 81.922


Numero unità immobiliari gestite – Abitazioni di proprietà di terzi (Stato, Comuni, altro)



2002 153 310 1.138 1.780 675 - 10.045 14.1012003 129 220 1.169 1.549 751 - 10.045 13.8632004 124 220 1.049 1.636 882 1.720 8.395 14.0262005 124 220 1.069 608 915 1.320 8.426 12.6822006 116 220 879 806 928 1.089 4.095 8.133


Numero unità immobiliari gestite – Altre unità immobiliari



2002 52 1.120 0 209 113 - 0 1.4942003 43 1.120 0 211 113 - 0 1.4872004 51 1.080 0 207 113 242 519 2.2122005 51 1.080 0 205 113 242 512 2.2032006 51 1.080 0 205 113 242 500 2.191


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Canoni unità immobiliari gestite – Totale (e)



2002 2.012.154 2.967.028 4.768.758 4.915.674 1.670.653 - 73.815.118 90.149.384

2003 2.425.915 3.499.326 4.458.632 3.821.007 1.682.518 - 63.534.632 79.422.030

2004 2.601.594 3.170.691 4.195.010 5.462.704 1.869.014 9.251.667 60.808.033 87.358.713

2005 2.414.569 3.720.662 3.992.634 5.092.004 1.784.322 9.065.324 58.196.474 84.265.988

2006 2.347.467 3.531.088 4.319.671 6.391.508 1.988.471 9.199.147 57.546.412 85.323.764


Canoni unità immobiliari gestite – Abitazioni di proprietà delle Ater (e)

Rieti Viterbo Latina Frosinone CivitavecchiaProvin-

cia di Roma*


2002 1.925.896 2.331.842 4.007.898 3.828.372 1.055.426 - 56.378.084 69.527.518

2003 2.371.504 2.793.528 3.709.221 2.884.631 1.055.985 - 46.098.213 58.913.082

2004 2.504.229 2.525.664 3.480.971 4.323.220 1.112.711 7.939.500 45.052.097 66.938.392

2005 2.312.086 3.071.502 3.206.200 4.050.443 1.071.285 7.753.792 44.163.474 65.628.781

2006 2.238.076 2.886.391 3.493.147 5.204.912 1.192.282 7.862.027 43.457.173 66.334.009


Canoni unità immobiliari gestite – Abitazioni di proprietà di terzi (Stato, Comuni, altro) (e)



2002 57.512 133.226 414.185 690.466 189.377 - 6.723.582 8.208.348

2003 11.738 70.786 385.561 519.209 173.443 - 6.497.921 7.658.658

2004 52.362 57.541 327.140 706.732 187.647 882.167 4.948.953 7.162.541

2005 49.531 58.944 327.197 639.214 190.003 861.532 3.186.076 5.312.497

2006 56.124 85.569 343.114 754.033 202.596 873.559 2.943.140 5.258.135


Canoni unità immobiliari gestite – Altre unità immobiliari (e)



2002 28.746 501.960 346.675 396.836 425.850 - 10.713.451 12.413.518

2003 42.673 635.012 363.851 417.168 453.090 - 10.938.497 12.850.291

2004 45.003 587.486 386.899 432.753 568.656 430.000 10.806.983 13.257.780

2005 52.952 590.216 459.237 402.347 523.034 450.000 10.846.924 13.324.710

2006 53.267 559.128 483.409 432.564 593.592 463.562 11.146.099 13.731.621


i canoni di locazione

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Canone per unità immobiliare gestita – Totale (e)



2002 665 537 581 609 659 - 1.126 970

2003 837 646 542 488 626 - 974 861

2004 906 590 519 687 696 833 1.093 932

2005 852 698 498 655 664 824 1.057 909

2006 843 672 547 776 735 835 1.059 925


Canone per unità immobiliare gestita – Proprietà delle Ater (e)



2002 682 569 567 629 604 - 1.015 899

2003 870 686 525 476 580 - 836 766

2004 929 621 495 708 658 868 965 864

2005 870 762 461 582 646 821 957 843

2006 855 729 498 720 716 812 873 810


Canone per unità immobiliare gestita – Proprietà di terzi (Stato, Comuni, altro) (e)



2002 376 430 364 388 281 - 669 582

2003 91 322 330 335 231 - 647 552

2004 422 262 312 432 213 513 590 511

2005 399 268 306 1.051 208 653 378 419

2006 484 389 390 936 218 802 719 647


Canone per unità immobiliare gestita – Altre unità immobiliari (e)



2002 553 448 n.d. 1.899 3.769 - - 8.309

2003 992 567 n.d. 1.977 4.010 - - 8.642

2004 882 544 n.d. 2.091 5.032 1.777 20.823 5.994

2005 1.038 546 n.d. 1.963 4.629 1.860 21.185 6.048

2006 1.044 518 n.d. 2.110 5.253 1.916 22.292 6.267


canone annuo peR unità immoBiliaRe gestita

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* Per le Ater di Viterbo, Civitavecchia, Frosinone, comune di Roma il canone della fascia E va inteso come canone medio delle altre fasce oltre la D. Per l’ATER di Latina il canone medio di 93 Euro è comprensivo della fascia A.

le Fasce di canone mensile

Fasce di canone per numero di contratti stipulati e canone medio mensile

Rieti Latina* Provincia di Roma

n. contratti

Canone medio (e)

n. contratti

Canone medio (e)

n. contratti

Canone medio (e)

A 809 8,4 1.597 7,8 2.093 7,8

B 1.118 45,4 3.757 n.d. 3.842 40,7

C 398 73,8 1.994 n.d. 3.441 79,1

D 120 150,3 125 n.d. 243 128,6

E 85 218,7 27 n.d. 72 144,6

F 6 333,9 6 n.d. 17 302,1

G 4 265,2 29 n.d. 1.050 303,2

8 170 419,2

2.710 73,0 7.535 93,0 10.758 75,3


Fasce di canone per numero di contratti stipulati e canone medio mensile

Viterbo * Civitavecchia * Frosinone * Comune di Roma*

n.contratti

Canone medio (e)

n. contratti

Canone medio (e)

n. contratti

Canone medio (e)

n. contratti

Canone medio (e)

A 930 7,8 288 7,8 1.532 7,8 6.111 7,8

B 1.643 29,0 906 40,4 2.470 38,3 16.788 40,0

C 948 60,4 769 75,0 1.583 74,1 18.262 53,2

D 344 116,0 114 118,7 112 83,0 1.940 106,9

Altre 390 172,9 18 206,7 265 230,4 9.744 196,2

4.255 51,6 2.095 54,3 5.962 49,4 52.845 72,1


App

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8) Per le Ater di Latina, provincia e comune di Roma il dato relativo alla morosità è da intendersi come dato cumulato mentre per le Ater di Rieti Viterbo e Civitavecchia si tratta di un dato annuale. Per l’ATER di Frosinone la morosità annuale è stata calcolata per differenza tra ricavi e canoni effettiva-mente incassati. Il totale non può essere calcolato a causa della difformità di compilazione dei questio-nari.

moRosità su canoni di locazione8

Morosità totale (e)



2002 555.892 349.780 - 2.811.894 899.082 - 415.803.292 -

2003 176.807 962.885 7.445.971 1.438.308 906.516 - 438.993.586 -

2004 278.544 645.915 6.902.021 3.274.628 689.634 36.123.751 427.005.794 -

2005 382.064 664.212 6.968.718 2.732.137 799.836 37.017.913 461.915.400 -

2006 919.606 500.278 7.024.575 4.555.534 802.221 39.150.000 460.726.073 -


Morosità su canoni di alloggi di proprietà delle Ater (e)



2002 534.016 349.780 - 2.191.344 514.119 - 415.803.292 -

2003 174.223 962.885 6.622.011 975.152 454.621 - 438.993.586 -

2004 271.079 645.915 6.066.409 2.601.795 406.937 30.705.188 427.005.794 -

2005 360.090 664.212 5.934.020 2.159.519 454.825 31.465.226 461.915.400 -

2006 869.677 500.278 5.860.956 3.845.660 405.176 33.025.000 460.726.073 -


Morosità su canoni di altri immobili (e)



2002 21.876 n.d. - 620.550 384.963 - n.d. -

2003 2.584 n.d. 823.960 463.156 451.895 - n.d. -

2004 7.465 n.d. 835.612 672.833 282.697 5.418.563 n.d. -

2005 21.974 n.d. 1.034.698 572.618 345.011 5.552.687 n.d. -

2006 49.929 n.d. 1.163.619 709.874 397.045 6.125.000 n.d. -


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moRosità peR unità immoBiliaRe gestita9

Morosità per unità immobiliare gestita – Totale (e)



2002 184 63 - 348 355 - 6.342 -

2003 61 178 905 184 337 - 6.732 -

2004 97 120 854 412 257 3.252 7.677 -

2005 135 125 868 352 298 3.363 8.389 -

2006 330 95 890 553 296 3.553 8.477 -


Morosità per unità immobiliare gestita – Alloggi di proprietà delle Ater (e)



2002 189 85 - 360 294 - 7.489 -

2003 64 236 938 161 250 - 7.957 -

2004 101 159 863 426 241 3.357 9.143 -

2005 135 165 853 310 274 3.331 10.014 -

2006 332 126 836 532 243 3.409 9.260 -


Morosità per unità immobiliare gestita – Altre unità immobili (e)



2002 107 n.d. n.d. 312 489 - n.d. -

2003 15 n.d. 705 263 523 - n.d. -

2004 43 n.d. 797 365 284 2.762 n.d. -

2005 126 n.d. 968 704 336 3.555 n.d. -

2006 299 n.d. 1.324 702 381 4.602 n.d. -



9) Per le Ater di Latina, provincia e comune di Roma il dato relativo alla morosità è da intendersi come dato cumulato mentre per le Ater di Rieti Viterbo e Civitavecchia si tratta di un dato annuale. Per l’ATER di Frosinone la morosità annuale è stata calcolata per differenza tra ricavi e canoni effettiva-mente incassati. Il totale non può essere calcolato a causa della difformità di compilazione dei questio-nari.

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altRi RicaVi – pRestazioni di seRVizi

altRi RicaVi – compensi tecnici

Ricavi per prestazione di servizi (e)



2002 82.314 - 154.037 36.632 35.562 - 27.888.368 28.196.9142003 36.886 - 157.124 34.097 115.355 - 26.563.457 26.906.9202004 59.204 - 163.942 32.200 147.610 1.958.620 29.887.912 32.249.4892005 56.542 - 141.840 30.716 177.150 2.170.513 27.562.471 30.139.2322006 106.873 - 185.316 29.740 169.643 2.797.193 31.358.794 34.647.559


Ricavo per prestazione di servizi per alloggio gestito (e)



2002 27 - 19 5 14 - 425 3032003 13 - 19 4 43 - 407 2922004 21 - 20 4 55 176 537 3442005 20 - 18 4 66 197 501 3252006 38 - 23 4 63 254 577 376


Ricavi per compensi tecnici (e)



2002 2.354 - 278.194 603.081 276.821 - 6.038.938 7.199.3882003 22.171 - 850.984 1.021.780 278.824 - 10.602.138 12.775.8972004 63.520 - 889.354 480.167 272.390 - 8.328.623 10.034.0542005 10.500 - 611.541 823.208 175.580 - 5.257.459 6.878.2882006 194.681 - 488.900 683.403 135.000 - 4.771.111 6.273.096


Ricavo per compensi tecnici per alloggio gestito (e)



2002 1 - 34 75 109 - 92 772003 8 - 103 131 104 - 163 1382004 22 - 110 60 101 - 150 1072005 4 - 76 106 65 - 95 742006 70 - 62 83 50 - 88 68


App

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costo del peRsonale

costi amministRatiVi

Costo del personale (e)



2002 867.525 1.678.150 2.115.282 359.627 896.986 - 7.667.756 13.585.3252003 838.646 1.696.399 2.336.320 444.760 914.418 - 6.596.631 12.827.1732004 1.040.706 2.291.025 2.370.792 537.083 987.793 2.905.291 5.075.326 15.208.0162005 1.074.113 1.742.735 2.699.638 736.937 1.187.103 2.739.410 5.697.075 15.877.0112006 1.545.163 1.736.241 2.742.387 974.646 1.060.614 3.673.834 5.997.483 17.730.367


Costo del personale per alloggio gestito (e)



2002 287 304 258 45 354 - 117 1462003 289 313 284 57 340 - 101 1392004 362 427 293 68 368 262 91 1622005 379 327 336 95 442 249 103 1712006 555 330 348 118 392 333 110 192


Costi amministrativi (e)



2002 874.969 784.683 797.316 n.d. 186.930 - 3.895.817 6.539.7152003 971.402 710.701 858.432 n.d. 235.580 - 3.484.886 6.261.0002004 920.054 761.110 962.255 n.d. 268.899 95.841 3.592.691 6.600.8502005 796.373 859.946 899.560 n.d. 258.716 104.836 4.777.150 7.696.5822006 965.387 312.905 946.837 n.d. 310.962 254.375 3.639.157 6.429.622


Costi amministrativi per alloggio gestito (e)



2002 289 142 97 n.d. 74 - 59 702003 335 131 104 n.d. 88 - 53 682004 320 142 119 n.d. 100 9 65 702005 281 161 112 n.d. 96 10 87 832006 347 60 120 n.d. 115 23 67 70


App

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imposta comunale sugli immoBili

altRi tRiButi eRaRiali

Imposta comunale sugli immobili (e)



2002 318.830 638.479 944.569 1.878.441 403.367 - 19.581.360 23.765.0472003 425.931 637.282 950.000 606.232 401.194 - 16.641.843 19.662.4822004 299.340 568.641 951.017 651.713 357.460 1.600.000 15.177.111 19.605.2822005 276.712 612.100 986.503 675.218 291.254 2.800.000 15.007.683 20.649.4702006 286.027 566.684 1.034.176 693.439 355.513 2.800.000 16.409.492 22.145.331


Imposta comunale sugli immobili per alloggio gestito (e)



2002 105 116 115 233 159 - 299 2562003 147 118 115 77 149 - 255 2132004 104 106 118 82 133 144 273 2092005 98 115 123 87 108 254 273 2232006 103 108 131 84 131 254 302 240


Altri tributi erariali (e)



2002 216.391 583.927 - n.d. 580.890 - n.d. 1.381.2082003 247.976 462.366 238.502 n.d. 371.390 - n.d. 1.320.2332004 180.236 440.830 282.673 n.d. 172.579 20.730 n.d. 1.097.0482005 57.344 502.990 116.756 n.d. 319.867 110.693 n.d. 1.107.6502006 66.058 128.621 300.694 n.d. 283.918 10.000 n.d. 789.291


Altri tributi erariali per alloggio gestito (e)



2002 71 106 - n.d. 229 - n.d. n.d.2003 86 85 29 n.d. 138 - n.d. n.d.2004 63 82 35 n.d. 64 2 n.d. n.d.2005 20 94 15 n.d. 119 10 n.d. n.d.2006 24 24 38 n.d. 105 1 n.d. n.d.


App

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manutenzione oRdinaRia

Manutenzione ordinaria (e)



2002 342.875 744.692 1.708.612 - 404.760 - 25.984.298 29.185.236

2003 369.537 180.818 1.893.947 - 442.801 - 25.733.081 28.620.184

2004 307.010 781.422 1.860.719 - 440.354 6.656.738 26.290.766 36.337.010

2005 425.970 552.263 1.742.930 - 487.877 4.925.578 27.831.983 35.966.600

2006 892.077 951.026 1.765.140 - 401.919 4.187.402 19.866.133 28.063.697


Manutenzione ordinaria per alloggio gestito (e)



2002 113 135 208 - 160 - 396 314

2003 128 33 230 - 165 - 395 310

2004 107 146 230 - 164 599 473 388

2005 150 104 217 - 182 447 505 388

2006 320 181 224 - 149 380 366 304


App

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attiVità edilizia – nuoVe Realizzazione

Risorse impiegate nelle nuove realizzazioni (e)



2002 - 2.285.453 4.508.669 - - - 2.126.253 8.920.375

2003 2.239.253 - 1.859.245 766.601 11.418.246 - 2.835.348 19.118.693

2004 - 938.674 1.972.149 852.154 - - 6.939.115 10.702.092

2005 3.070.570 1.875.899 2.458.911 1.446.079 - - - 8.851.459

2006 774.685 - 3.385.375 3.457.866 1.280.197 - - 8.898.123


Numero abitazioni realizzate



2002 - 36 66 - - - 102 204

2003 28 - 24 12 88 - 40 192

2004 - 12 33 12 - - 84 141

2005 37 22 40 12 - - - 111

2006 6 - 50 78 20 - - 154

2007 48 - 18 - 10 - 326 402

2008 60 - 30 - - - 342 432

2009 97 - - - - - 258 355


Importo medio per le nuove realizzazioni (e)



2002 - 63.485 68.313 - - - 20.846 43.727

2003 79.973 - 77.469 63.883 129.753 - 70.884 99.577

2004 - 78.223 59.762 71.013 - - 82.609 75.901

2005 82.988 85.268 61.473 120.507 - - - 79.743

2006 129.114 - 67.707 44.332 64.010 - - 57.780


App

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attiVità edilizia – RistRuttuRazioni

Risorse impegnate per la ristrutturazione – Totale



2002 310.000 1.000.154 2.331.959 3.072.919 592.380 - 17.500.000 24.807.412

2003 470.000 3.676.467 3.264.743 853.985 129.705 - 24.500.000 32.894.900

2004 400.000 437.270 3.521.258 1.625.372 1.013.939 7.300.000 42.000.000 56.297.838

2005 480.000 663.943 2.037.711 180.760 827.500 6.200.000 4.200.000 14.589.914

2006 892.000 983.467 2.542.287 5.346.911 472.439 3.400.000 9.100.000 22.737.103

2007 350.000 - 2.289.999 - - 14.300.000 7.700.000 24.639.999

2008 - - - - - 15.300.000 4.200.000 19.500.000

2009 - - - - - 15.300.000 10.500.000 25.800.000


Numero abitazioni ristrutturate – Totale



2002 583 36 300 207 - - 5.000 6.126

2003 890 84 420 69 - - 7.000 8.463

2004 947 36 453 129 - - 12.000 13.565

2005 974 31 210 4 - - 1.200 2.419

2006 1.019 46 262 196 - - 2.600 4.123

2007 (parte)

464 n.d. 236 n.d. n.d. n.d. 2.200 2.900


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Risorse impegnate per la ristrutturazione – Proprietà ATER



2002 310.000 - 2.331.959 2.917.981 497.947 - - 6.057.887

2003 470.000 - 3.264.743 853.985 89.323 - - 4.678.051

2004 400.000 - 3.521.258 1.625.372 964.110 5.100.000 - 11.610.740

2005 480.000 - 2.037.711 180.760 811.224 5.400.000 - 8.909.695

2006 892.000 - 2.542.287 5.346.911 352.628 3.300.000 - 12.433.826

2007 (parte)

350.000 - 2.289.999 - - 7.400.000 - 10.039.999

2008 (impegnidi spesa)

n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. 6.300.000 n.d. 6.300.000


n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. 6.300.000 n.d. 6.300.000


Risorse impegnate per la ristrutturazione – Proprietà altri



2002 - 1.000.154 - 154.937 94.433 - 17.500.000 18.749.524

2003 - 3.676.467 - - 40.382 - 24.500.000 28.216.849

2004 - 437.270 - - 49.829 2.200.000 42.000.000 44.687.098

2005 - 663.943 - - 16.276 800.000 4.200.000 5.680.219

2006 - 983.467 - - 119.811 100.000 9.100.000 10.303.277

2007 (parte)

- - - - - 6.900.000 7.700.000 14.600.000


- - - - - 9.000.000 4.200.000 13.200.000


- - - - - 9.000.000 10.500.000 19.500.000


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Vendita di immoBili – totale

Numero complessivo alloggi venduti



2002 77 12 191 123 4 - 326 733

2003 36 10 142 266 50 - 471 975

2004 64 13 98 195 131 - 439 940

2005 46 35 118 43 33 - 1032 1.307

2006 52 92 153 105 13 - 896 1.311

2007 n.d. 185 150 70 n.d. n.d. 607 1.012

2008 n.d. 185 250 n.d. n.d. n.d. n.d. 435

2009 n.d. 186 250 n.d. n.d. n.d. n.d. 436


Incasso complessivo da vendite alloggi (e)



2002 2.435.649 156.129 2.959.849 1.472.634 182.621 - 18.584.101 25.790.982

2003 632.028 224.067 2.420.857 2.694.607 1.700.934 - 16.648.064 24.320.556

2004 1.880.032 349.945 2.630.264 2.167.775 4.956.596 - 20.805.976 32.790.588

2005 932.281 838.143 2.639.105 698.932 1.468.628 - 48.185.902 54.762.991

2006 777.879 2.442.183 4.080.970 3.048.767 723.375 - 42.015.647 53.088.821


Incasso complessivo medio per vendita (e)



2002 31.632 13.011 15.497 11.973 45.655 - 57.006 35.186

2003 17.556 22.407 17.048 10.130 34.019 - 35.346 24.944

2004 29.376 26.919 26.839 11.117 37.837 - 47.394 34.884

2005 20.267 23.947 22.365 16.254 44.504 - 46.692 41.900

2006 14.959 26.545 26.673 29.036 55.644 - 46.892 40.495


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Vendita di immoBili – in contanti

Numero complessivo alloggi venduti in contanti



2002 60 12 103 73 2 - 275 525

2003 21 9 71 183 29 - 231 544

2004 51 9 66 99 79 - 256 560

2005 38 26 61 17 23 - 802 967

2006 28 79 93 40 7 - 706 953


Incasso complessivo da vendite in contanti alloggi (e)



2002 1.862.145 156.129 1.979.760 1.135.205 62.099 - 17.522.076 22.717.414

2003 483.207 214.887 1.384.031 2.217.838 1.270.140 - 15.154.473 20.724.575

2004 1.753.361 282.792 1.537.687 1.528.109 3.893.584 - 18.345.415 27.340.948

2005 854.411 723.018 1.488.882 464.220 992.020 - 43.872.205 48.394.755

2006 710.163 2.289.195 2.895.751 1.025.429 299.354 - 39.333.125 46.553.017


Incasso complessivo medio per vendita in contanti (e)



2002 31.036 13.011 19.221 15.551 31.049 - 63.717 43.271

2003 23.010 23.876 19.493 12.119 43.798 - 65.604 38.097

2004 34.380 31.421 23.298 15.435 49.286 - 71.662 48.823

2005 22.484 27.808 24.408 27.307 43.131 - 54.703 50.046

2006 25.363 28.977 31.137 25.636 42.765 - 55.713 48.849


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Vendita di immoBili – Rateale

Numero complessivo alloggi venduti a rate



2002 17 - 88 50 2 - 51 208

2003 15 1 71 83 21 - 240 431

2004 13 4 32 96 52 - 183 380

2005 8 9 57 26 10 - 230 340

2006 24 13 60 65 6 - 190 358


Incasso complessivo da vendite a rate alloggi (e)



2002 573.503 - 980.089 337.429 120.522 - 1.062.026 3.073.569

2003 148.821 9.180 1.036.826 476.769 430.794 - 1.493.591 3.595.981

2004 126.672 67.153 1.092.577 639.666 1.063.012 - 2.460.561 5.449.641

2005 77.870 115.125 1.150.223 234.713 476.608 - 4.313.697 6.368.236

2006 67.716 152.988 1.185.219 2.023.338 424.021 - 2.682.523 6.535.805


Incasso complessivo medio per vendita a rate (e)



2002 33.735 - 11.137 6.749 60.261 - 20.824 14.777

2003 9.921 9.180 14.603 5.744 20.514 - 6.223 8.343

2004 9.744 16.788 34.143 6.663 20.443 - 13.446 14.341

2005 9.734 12.792 20.179 9.027 47.661 - 18.755 18.730

2006 2.821 11.768 19.754 31.128 70.670 - 14.119 18.256


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le ateR nel lazio

App

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Le A

TER

nel

Laz

io

aTer ComUne Di roma

00186 RomaLungotevere Tor di Nona, 1tel. 06.68841fax 06.68842420www.aterroma.it

Presidente lUCa peTrUCCi

Direttore caRlo maltese

aTer provinCia Di roma

00192 RomaVia Ruggero di Lauria, 38tel. 06.398631fax 06.398633245www.aterprovinciadiroma.it

Presidenteromolo rea

DirettoreFaBRizio uRBani

aTer CiviTaveCChia

00053 CivitavecchiaVia Don Lorenzo Milani, 6tel. 0766.54911fax 0766.549120www.atercivitavecchia.it

PresidenteDi lUDoviCo Gian franCo

DirettoreRiccaRdo aRena

aTer froSinone

03100 FrosinoneVia Marittima, 394tel. 0775.2591fax 0775.293735www.ater.frosinone.it

PresidenteeTTore Urbano

Direttoreluisanna gioVannini

aTer laTina

04100 LatinaVia Curtatone, 2tel. 0773.4831 fax 0773.695317www.aterlatina.it

PresidenteClaUDio leCCe

Direttorepaolo ciampi

aTer rieTi

02100 RietiVia degli Olivi, 20tel. 0746.25601fax 0746.256045www.iacp.rieti.it

PresidentevalenTino anToneTTi

DirettoremauRizio Rosati

aTer viTerbo

01100 ViterboVia Garbini, 78/atel. 0761.2931fax 0761.227303www.atervt.it

PresidenteenriCo panUnZi

Direttoreugo gigli

aZienDe TerriToriali per l’eDiliZia reSiDenZiale pUbbliCa

Progetto grafico e impaginazione:Braind concept design s.r.l. - Roma

Stampa:Tipografia Facciotti - Roma

Maggio 2009

Indagine conoscitiva sul patrimonio e la gestione delle ... · L’EDILIZIA RESIDENZIALE NEL LAZIO...

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