COVID-19Real Estate

Gli strumenti per affrontare la crisi

Impatti del COVID-19 sul Real Estate

Gli impatti del COVID-19 sono simili per tutte le organizzazioni, compreso il settore immobiliareL'epidemia COVID-19, dichiarata pandemia dall'Organizzazione Mondiale della Sanità, sta causando un impatto enorme sulla vita delle persone, sulle famiglie e sulle comunità.

Mentre la risposta agli impatti del COVID-19 da parte dei vari paesi è ancora in fase di sviluppo, molte organizzazioni si trovano ad affrontare sfide potenzialmente significative a cui devono rispondere rapidamente.

Come PwC siamo lavorando con le organizzazioni di tutto il mondo al fine di supportarle nelle attività di risposta, condividendo la nostra esperienza maturata con aziende, governi, autorità di regolamentazione, ONG e organizzazioni internazionali.

L'impatto del COVID-19 si sta facendo sentire in diversi settori. Alcuni di questi sono evidenziati qui a latoLe potenziali considerazioni che si possono fare includono:• Le scadenza degli affitti verranno rispettate?• Incertezza dei parametri di mercato e rimborso dei finanziamenti• Lockdown/restrizioni agli spostamenti:

• Possibili ripercussioni sui cash flow dei tenant• Possibili turnover dei contratti di locazione• Sviluppo smartworking e meeting virtuali

• Durata e interruzione del contratto di locazione• Possibilità di stipulare contratti di locazione flessibili o di

breve durata• Capire come rispondere alle nuove necessità di stoccaggio dei

tenant

Workforce• Garantire la salute, inclusa quella

psicologica, e il welfare dei dipendenti che lavorano sia fisicamente che da remoto

Supply Chain• Recuperabilità/incasso dei canoni di

locazione• Gestione dei costi di produzione e di

consegna• Rinvio di capex non urgenti e attività di

sviluppo on-site

Calo delle vendite• Impatto sia sui clienti/tenant sia sui cash flow

futuri• Possibili ripercussioni sui covenant• Cash impact, sia lato fornitore che cliente, su

affitti, canoni, tassi di interesse e imposte

Operations• Ridotta resilienza di funzioni chiave,

infrastrutture e servizi.• Sedi operative inadeguate al «new normal»• Capex, manutenzioni ordinarie e straordinarie• Ritardi nella ripresa delle attività on-site con

ripercussioni sulle previsioni finanziarie

Travel e Entertainment• Viaggi verso alcune località limitati o vietati –

impatto diretto sui business e sulla domanda del mercato del leisure.

• Sviluppo di nuove abitudini comportamentali (con consolidamento anche nel medio-lungo termine?)

Regulation• Adeguamenti normativi molto impattanti in

alcuni settori• Incremento degli obblighi del locatore al fine

di garantire la salute/sicurezza dei tenant• Programmi di agevolazioni fiscali per tenant e

locatori

Retail - negozi al dettaglio, centri commerciali e boutique in centro città• Rivitalizzazione del «negozio di vicinato»• Aumento delle vendite online e degli sviluppi

dei centri logistici al fine di soddisfare l’incremento della domanda

Hospitality e Leisure - Alberghi, location per eventi, caffetterie, ristoranti, bar, cinema• Calo del numero di clienti a causa della

ridotta interazione sociale tra le persone• Riqualificazione degli spazi per altre attività

Viaggi e turismo - aeroporti (logistica e magazzini), Compagnie aeree, Agenzie di viaggio• Ripercussioni nel breve e medio periodo

legate alle restrizioni sulla mobilità

Ufficio - REIT, listed PropCos, uffici flessibili e Co-working• Chiusura o rinegoziazione dei contratti• Ripensamento degli spazi di utilizzo negli

uffici in considerazione in considerazione delle nuove modalità di lavoro (smartworkinge regole di distanziamento sociale)

Residenziale - Studendato, residenze private e co-living• A breve termine possibile mancato ritorno

degli studenti e a lungo termine incremento della didattica online

• Nuova domanda di spazi per il residenziale• Ripensamento delle città (urbanizzazione vs

decentralizzazione, borghi urbani)

Altro - Infrastrutture, aeroporti, strade a pedaggio, parcheggi e depositi• Property manager e servizi• Significativa riduzione delle attività al fine di

non incorrere in costi fissi non recuperabili• Opportunità per ammodernamenti

2PwC

Uffici: 40,7%

Altri settori: 10%

Hospitality: 26,8%

Retail:16,3%

Logistica:10,6%

Investimento in Real Estate in Italia nel 2019:

12,3 mld €

Gli investimenti nel mercato immobiliare in Italia Le previsioni dei trend di crescita

1. Fonte: Investimenti immobiliari in Italia 2019 - CBRE

Il mercato immobiliare sia europeo che italiano, prima della propagazione del COVID-19, era caratterizzato da una fase espansiva con un aumento dei prezzi. Nei prossimi mesi lo scenario di mercato muterà radicalmente: gli impatti del COVID-19 potrebbero produrre degli effetti negativi nel mercato paragonabili a quelli manifestati nel corso della crisi del 2012.

Nel lungo termine, invece, l’andamento del mercato sarà direttamente collegato all’impatto della pandemia sul reddito delle famiglie.

Breve termine

Medio termine

Il mercato soffre il calo delle vendite e l’espansione dell’E-commerce. Rinegoziazione del contratto tra tenant e locatore

Retail (non alimentare)

Impatti derivanti da lockdown prolungato e introduzione di nuove normative(es. distanziamento sociale)Hospitality

Premio derivante dall’aumento dell’E-commerce, creazione di nuovi spazi e cambiamenti nella supply chainLogistica

Aumento della richiesta di immobili ad ampia metratura che rispettino le esigenze dei lavoratori. I tenant rinegoziano il prezzo dell’affitto con il locatore Uffici

Il mercato è rafforzato dall’espansione dell’E-commerce. La ristorazione gestisce con difficoltà il distanziamento sociale

Retail(alimentare)

Calo del numero di transazioni con maggiori rischi finanziari nonostante i tassi di interessi inferiori. Nuove esigenze per gli acquirentiResidenziale

Impatti derivanti dal calo delle vendite e dall’introduzione di nuove normative(es. distanziamento sociale)Entertainment

3PwC

Le implicazioni economiche del COVID-19Le principali sfide per gli investitori immobiliari in locazione

Sfide principali di un locatore Il contributo di PwC

Impatto operativo

• Rinegoziazione delle locazioni con i tenant• Gestire possibili ritardi nella ricezione dei

pagamenti dei tenant (o default dei tenant)• Crollo dei cash flow in entrata

• Analizzare tenant e contratti di locazione• Supporto legale, fiscale e finanziario nei negoziati con gli inquilini• Consulenza legale e procedurale• Analisi operativa per la riduzione dei costi• Adozione tecnologia a supporto della sensitivity analysis e smart

forecasting

Impatto relazioni

con banche

• Rischio di raggiungere i limiti massimi con gli enti finanziari

• Potenziale ritiro o mancato rinnovo del finanziamento del capitale circolante

• Riduzione o bassa capacità di concessione di garanzie

Impatto finanziario

• Problemi di liquidità• Rischi nella gestione del capitale circolante• Mancata generazione di flussi di cassa positivi

• Analizzare i flussi di cassa del locatario, le proiezioni dei flussi di cassa per i prossimi 12 mesi sulla base di diversi scenari per identificare potenziali esigenze di cassa e / o di rifinanziamento

• Strutturare e dare priorità agli account payables• Rifinanziare il capitale di debito e le tranche degli interessi• Cercare finanziamenti alternativi (ad es. Fondi di debito) o

azioni attraverso l'ingresso di un nuovo azionista o attraverso la cessione totale/parziale dell’ attività

• Cercare nuove linee di credito• Supporto legale e fiscale durante l'intero processo di

rifinanziamento.• Adozione di tecnologie che abilitino simulazioni rolling di cash

flow e scenario analysis

4PwC

Negoziazioni con i tenant - Analisi PwC (1/2)L’attuale situazione, con esercizi commerciali e hotel chiusi, porterà alla rinegoziazione dei canoni tra il proprietario e il tenant

Considerazioni per un tenant Considerazioni per un locatore

Forza maggiore

Rebus siestandibus

Clausole nel contratto

L'impossibilità di pagamento, non imputabile al debitore, esonera il debitore stesso dall'obbligo di pagamento

Revisione del contratto data la modifica delle circostanze dalla data della firma

Clausola che consente all'inquilino di uscire dal contratto a causa di cause fuori dal suo controllo

Disponibilità proprietà Vendite online Canone fisso

e variabile

Il tenant può comunque fare uso della proprietà per la gestione e organizzazione delle scorte

Il tenant può mantenere attivo il suo canale di vendita online, inviando e ricevendo ordini

In caso di canoni variabili, le eventuali perdite dell’inquilino sono in parte anche del proprietario

A seconda del punto di vista (tenant o al locatore), le strategie di negoziazione da applicare saranno diverse

Impatto operativo

Impatto finanziario

Impatto relazioni con banche

5PwC

Tenant affidabili con capacità di pagamento a breve termine

Negoziazioni con i tenant - Analisi PwC (2/2)Analizzando la posizione finanziaria e i contratti degli inquilini, Possiamo identificare la migliore strategia di negoziazione

Analisi del tenant

Capacità finanziaria

Contratto di locazione

Analisi legale

Una volta analizzati, si classificano i tenant in …

A

Tenant affidabili con potenziale stress finanziario nel breve periodo causato dalla chiusura temporanea delle attivitàB

Tenant non affidabili che non sono in grado di pagare il debito a medio-lungo termineC

Rent freeA B

La strategia rent free consiste nel concedere periodi di grazia ai tenant nel pagamento del canone concordato.

Impatto finanziario: rallentamento temporaneo dei flussi di cassa

ScontoA B

DifferimentoA B

Nessuna negoziazioneC

La strategia di sconto sul canone consiste in uno sconto temporaneo concordato nel contratto

Impatto finanziario: rallentamento temporaneo dei flussi di cassa

La strategia di differimento del canone consiste nel suo rinvio durante un periodo concordatotra le parti

Impatto fiscale: il proprietario dovrà pagare l'IVA maturata durante il periodo di differimento del canone

Nessuna trattativa quando il tenant non è affidabile. Impatti rilevanti:• Finanziario: perdita del cliente• Contabile: svalutazione crediti• Fiscale: detrazione fiscale

sull'importo ridotto• Legale: gestione legale per il

cambio di tenant

PwC ha le conoscenze finanziarie, fiscali, legali e contabili per fornire una consulenza integrata per le strategie di negoziazione con i tuoi tenant

Impatto operativo

Impatto finanziario

Impatto relazioni con banche

6PwC

Metodologie testate per l'ottimizzazione dei costiL’applicazione della metodologia Fit For Growth

Impatto operativo

Impatto finanziario

Impatto relazioni con banche

In PwC utilizziamo la metodologia Fit For Growth (FFG) per progettare piani strategici per le aziende che soffrono di difficoltà finanziarie o al fine di prepararsi ad un eventuale cambiamento del mercato.

La metodologia FFG

La strategia della SocietàSviluppare diversi scenari di emergenza e piani d'azione con analisi di impatto

Focus sulle capacità

differenziali

Investire in capacità sostenibili e

differenzianti, finanziate dall’

efficientamento dei costi di struttura

Consentire il cambiamento e lo sviluppo della cultura aziendaleSviluppare una nuova cultura aziendale al fine di consentire nuovi modi di

lavorare

Come funziona il FFG?

Riorganizzazione per adeguamento al nuovo contesto

Implementare il nuovo modello, i

processi e i sistemi che ne possono

favorire il potenziale

Allineamento dei costi di struttura

Sviluppare una chiara agenda di review dei costi organizzativi,

decidendo dove e quanto ridurre o aumentare gli

investimenti da "back office" a "front

office"

1 2 3

4

• Allinea l’effort di miglioramento con la strategia aziendale

• Affronta tutte le aree di costo al fine di ottimizzare l'efficienza in modo intelligente

• Ridisegna il modello operativo consentendo all'azienda di sviluppare nuovi modi di lavorare

• Investe nelle capacità differenzianti necessarie per raggiungere la crescita

• Affronta proattivamente il cambiamento e lo sviluppo della cultura aziendale

• Tratta le spese come un investimento e assegna i costi al servizio strategico dell'azienda

• Guidato da una cultura interna di miglioramento continuo

• Incentrato sulla creazione di competenze e sul miglioramento delle performance

• Aumenta gli investimenti nelle aree prioritarie, diminuendoli al contempo in quelle inefficienti

• Si adatta alle esigenze specifiche di un’organizzazione;

• Crea una base di costo più sostenibile

7PwC

La Tecnologia a supporto della Next PracticeWhat’s next? Accelerare le strategie di digitalizzazione

Impatto operativo

Impatto finanziario

Impatto relazioni con banche

Business Continuity Digital Workplace IoT Virtual and Augmented RealityConvergent Security Smart Forecasting and

Sensitivity

Le nuove tecnologie abilitano strumenti operativi di simulazione per stressare ed aggiustare in modo continuo le ipotesi di crescita verificandone gli impatti in termini di profitability, cassa e fiscalità. Le leve di simulazioni devono includere tutte le variabili che presentano una più alta rischiosità.

Supportiamo i nostri clienti nell’adottare in tempi rapidi le ultime tecnologie per garantire la Business Continuity, abilitare stabilmente la Digital Workplace come Next practice, ripensare il format e l’organizzazione degli spazi combinando le tecnologie IoT e le logiche di Convergent Security, per garantire gli standard di Health&Safety. VR/AR possono abilitare nuove practice in area Sales.

Next Practice Building

Next Practice Insight on Data

Key Technologies for COVID-19

8PwC

Strategie per ridurre i rischi finanziari e di liquidità (1/2)

• Il rischio con gli istituti di credito può raggiungere i massimi livelli• Possibile ritiro o mancato rinnovo delle linee di credito• Capacità limitata di fornire garanzie aggiuntive come collaterali per nuovi

finanziamenti

• Processi di approvazione troppo lenti

Impatto nelle relazioni con le banche

• Problemi di liquidità: la generazione del flusso di cassa è insufficiente per far fronte agli impegni e agli obblighi di pagamento verso i dipendenti, i fornitori e gli intermediari finanziarie

• Questioni relative alla gestione del capitale circolante: aumento dei periodi medi e dei requisiti in merito al capitale circolante

Impatti finanziari

Impatto operativo

Impatto finanziario

Impatto relazioni con banche

Questa situazione riguarda tutte le aziende, con alcuni settori particolarmente sensibili come il commercio al dettaglio e il settore alberghiero.

I nuovi rischi e opportunità per il business delle locazioni immobiliarepossono condurre a diversi scenari

9PwC

Nuovo finanziamento

• Dimensionare, pianificare e strutturare nuovi finanziamenti

• Ottenere nuove linee di credito da attuali creditori, nuovi finanziamenti da istituti alternativi o generare liquidità tramite rilascio di capitale proprio.

• Supportare nell’ottenimento di sovvenzioni e finanziamenti straordinari legati agli impatti COVID-19

• Individuare eventuali strumenti alternativi (ad es. prestiti ponte) e garanzie aggiuntive (ad es ipoteche di II grado)

• Supporto legale e fiscale nel nuovo processo di strutturazione del debito

Salvaguardare la liquidità

• Effettuare una previsione settimanale aggiornata di liquidità che consenta di concentrarsi sulla gestione dei cicli di cassa, con l'obiettivo di ridurre al minimo i requisiti di capitale circolante

• Migliorare l’incasso dei crediti, dando la priorità a determinati fornitori e fatture e ottimizzando le operazioni con l'autorità fiscale

• Revisionare i costi di struttura: convertire i costi fissi in variabili e ridurre al minimo i costi variabili

• Riconsiderare i piani di investimento per salvaguardare la liquidità per uno scenario di bassa crescita

Impatto operativo

Impatto finanziario

Impatto relazioni con banche

Strategie per ridurre i rischi finanziari e di liquidità (2/2)In PwC analizziamo tutte le variabili finanziarie per gestire la liquidità e negoziare possibili rifinanziamenti

Rifinanziamento del debito esistente

• Ottenere deroghe o allentamento dei covenant a breve termine in considerazione di violazioni potenziali o previste

• Rivedere lo scadenziario dei rimborsi dei prestiti e di altri crediti bancari per salvaguardare la liquidità

• Negoziare accordi con i creditori su periodi di differimento e free rent period

• Riequilibrare il rischio tra strumenti di finanziamento del capitale circolante

• Procedere a un processo di rifinanziamento coordinato con tutti i creditori invece di farlo attraverso accordi bilaterali con ciascuna banca

• Supporto legale e fiscale durante tutto il processo di rifinanziamento

10PwC

In un clima di incertezza, l'attenzione si concentra sul flusso di cassa dell'aziendaCome affrontiamo l'analisi di un'azienda in crisi?

• L’Independent Business Review è probabilmente il prodotto più caratteristico tra i business recovery services e consiste nell’analisi della situazione storica e attuale di un soggetto, studiandone la fonte del reddito e la generazione della cassa

• L’IBR si contraddistingue anche per posizionare la società nel suo ambiente competitivo, effettuare una revisione di alto livello del piano aziendale proposto. Utile anche per comprendere la reale situazione della liquidità, al di là della semplice posizione contabile, anche considerando i contanti disponibili e i pagamenti previsti nel medio-breve periodo

• Gran parte dell’analisi si concentra sulla comprensione degli afflussi e deflussi di cassa ricorrenti con un approccio dinamico ed evolutivo consentendo di ottenere un quadro aggiornato in tempo reale della liquidità disponibile al fine di fare fronte agli impegni futuri

• Individuazione dei momenti di stress finanziario in cui la società può richiedere altre fonti di finanziamento per fare fronte ai pagamenti verso dei terzi

• Durante il processo di analisi del piano aziendale, le ipotesi di crescita sono verificate considerando tutte le circostanze specifiche che possono influire sulla capacità di sostenere la liquidità nel tempo

• Diversi scenari vengono presi in considerazione nel caso in cui il piano aziendale fosse sensibile alla crescita del mercato o ad altre variabili caratterizzate da un rischio maggiore. Possibile inclusione di impatti legali, lavorativi e fiscali. La stima degli impatti è cruciale nell'attuale contesto economico in quanto non è noto l'impatto complessivo a breve termine del COVID-19 in relazione alle attività della società

• La nostra comprensione del debito va oltre il suo valore contabile: la durata, il tipo di strumento, la struttura e le scadenze assumono particolare rilevanza nell'analisi: l'obiettivo è quello di comprendere come il flusso di cassa debba affrontare i diversi obblighi nel breve, medio e lungo periodo

• È cruciale capire se la posizione finanziaria dell'azienda è sostenibile a lungo termine secondo quanto previsto nel business plan• L’attivo viene analizzato con l'obiettivo di identificare le attività di valore che potrebbero rappresentare garanzie in un contesto di rifinanziamento

• Dopo aver compreso la reale situazione della società, del suo ambiente e della sua posizione finanziaria, procediamo ad analizzare i diversi scenari di finanziamento, al fine di trovare una struttura che si adatti alla capacità di generazione di flussi di cassa

• Vengono prese in considerazione diverse opzioni di finanziamento che possono comprendere sia un possibile rifinanziamento del debito corrente tramite una banche, sia la ricerca di nuovi fondi o finanziamenti alternativi da parte di terzi

Comprendere il contesto aziendale

Focus sulla liquidità futura

Analisi del business plan

Debito e Asset societari

Bisognifinanziari

11PwC

Grazie

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