“IL PROGETTO BOVISA “Un parte del Progetto ancora da studiare e definire che può essere

oggetto di studio per il Laboratorio:Il recupero dell’area dell’ex Gasometro

Prof.Renato Pugno(Novembre 2012)

“PROGETTO BOVISA”

• Avete visto, nella precedente lezione, la Storia del Progetto Bovisa

• La Storia è sempre molto importante per capire da dove veniamo e chi siamo.

• Per capire dove andremo è però assolutamente necessario capire cosa c’è ( o non c’è) oggi del Progetto e cosa si può fare, come farlo e quali sono i risultati che ci si potrebbe attendere. In altre parole occorre …….progettare!

“PROGETTO BOVISA”

• Il Progetto Bovisa, insieme al Progetto del “Montestella” (“La montagnetta di San Siro”) è , a mio parere, il più importante e qualificante intervento pubblico, d’interesse pubblico , della storia urbanistica della città di Milano, nel dopoguerra.

• Partendo da questa premessa è opportuno domandarsi : cosa bisogna e si può fare per completarlo?

PROGETTO BOVISA

• Non c’é dubbio che dopo la realizzazione della sede staccata del Politecnico a Bovisa, il principale intervento ( da realizzare) per completare il “Progetto Bovisa” è la progettazione del riutilizzo dell’area dell’ex Gasometro di Bovisa e la sua realizzazione.

• Si tratta di un area di circa 200000 mq. Il terreno è di proprietà pubblica (Politecnico e AEM)e, quindi di fatto, un’area pubblica.

IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”“La Storia e l’Arte”: Sironi (1943)

IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”L’area d’intervento

• L’area da riqualificare: circa 200000 m.q.

• Gli interventi pubblici necessari per l’acquisto dell’Area sono:

Bonifica : circa 200000 m.q.Nuovi spazi universitari: 150000 m.q. di s.l.pOneri di urbanizzazione

IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”Il Progetto

• L’idea è quella di riqualificare la rilevante area dell’ex Gasometro al fine di realizzare interventi di prevalente interesse pubblico.

• Questo utilizzando le plusvalenze realizzabili con interventi sull’area d’interesse commerciale

IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”Il Progetto

• La proposta di Euromilano sembra andare in questa direzione.

• Le domande a cui rispondere però sono le seguenti:

La proposta risponde ad un interesse prevalentemente pubblico?

La proposta è migliorabile dal punto di vista dell’interesse pubblico?

Come è migliorabile? Con i miglioramenti proposti rimane ancora fattibile dal

punto di vista pubblico e dal punto di vista di Euromilano ?

La proposta di Euromilano

La proposta di Euromilano

Superfici  

  terreno (m.q.) % SLP (m.q.) %

1. OPERE D'INTERESSE PUBBLICO        

1.1. Direttamente        

1.1.1. Bonifica 200000 100%    

1.1.2. Immobili del Politecnico 15000 8% 150000 18,5%

1.2. Indirettamente 32300 16% 143000 17,7%

1.2.1. Incubatori 10300 5% 103000 12,7%

1.2.2. Abitazioni per studenti 2000 1% 20000 2,5%

1.2.3. Museo 20000 10% 20000 2,5%

2. OPERE D'INTERESSE PRIVATO 56450 28% 517000 63,8%

2.1. Residenze ed uffici 32700 16% 327000 40,4%

2.2. Altro 23750 12% 190000 23,5%

3. VERDE ED ALTRO 96250 48% 0 0,0%

           

4. TOTALE 200000 100% 810000 100%

La proposta di Euromilano

In sintesi: La proposta di Euromilano prevede:

L’utilizzo del 24 % del terreno per opere d’interesse pubblico.

L’utilizzo del 28 % del terreno per interventi privati

Il restante 48 % dell’area è destinata al verde ed altro

Solo il 6 % del terreno è utilizzato per opere indirettamente d’interesse pubblico per incubatori (5 %) ed abitazioni per studenti (1 %)

Il 10 % del terreno è utilizzato per il museo

La domanda iniziale da porsi per valutare la proposta di Euromilano é la seguente:

Le plusvalenze ipotizzabili, in via conservativa sono sufficienti per coprire i costi degli investimenti d’interesse pubblico necessari per rendere utilizzabile il terreno (bonifiche, edifici Politecnico ed opere di urbanizzazione)?

La proposta di Euromilano

I costi d’investimento per la bonifica, edifici del Politecnico ed oneri urbanizzazione è stato stimato dell’ordine di circa 291 milioni di €

L’ammontare delle plusvalenze realizzabili con l’edilizia privata è, conservativamente, dello stesso ordine e probabilmente superiore.

La proposta di EuromilanoI costi d’investimento necessari per acquisire il terreno

La proposta di EuromilanoI margini di utili per Euromilano

• Il fatturato complessivo del business si stima non inferiore a circa 580 milioni di €.

• Il margine di utile sul fatturato, implicito nella proposta di Euromilano, si stima dell’ordine del 26 %-32 % sul fatturato. Si tratta di un margine elevato.

• Esiste spazio quindi per verificare se con questi margini di profitto è possibile modificare il Progetto nelle seguenti direzioni:

Ridurre le volumetrie di edilizia privata e/o Aumentare le volumetrie di Social Housing (abitazioni per studenti e

incubatori)

La proposta di EuromilanoL’impatto sul sistema di mobilità

L’impatto sul sistema di mobilità attuale non sarà trascurabile considerando che l’intervento previsto comporterà un insediamento di almeno 10000 persone.

L’impatto sarà sicuramente negativo e richiederà quindi, probabilmente, altri investimenti pubblici (strade e materiale rotabile) da mettere in conto nella valutazione.

BILANCIO BENEFICI/COSTI DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO

TOTALE COSTI

INVESTIMENTI ESERCIZIO

BONIFICA

EDIFICI DEL POLITECNICO

OPERE DI URBANIZZAZIONE

INTERVENTI DI ADEGUAMENTO DEL SISTEMA DELLA MOBILITA’ì

EDILIZIA

SOCIAL HOUSING

RESIDENZIALE DI MERCATO

ALTRO

MANUTENZIONE EDIFICI

ESERCIZIO NUOVI EDIFICI DEL POLITECNICO

ESERCIZIO SOCIAL HOUSING

INCREMENTO COSTI SISTEMA DI TRASPORTI

BILANCIO BENEFICI/COSTI DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO

TOTALE BENEFICI

SOSTEGNO ALLA “MISSION” DI MILANO

RIDUZIONE DEI TEMPI DI

SPOSTAMENTO

REDISTRIBUZIONE DEL REDDITO

BENEFICI AMBIENTALI

Per i residenti nell’edilizia

commerciale

Per i residenti nel social housing

Abitazioni per studenti

Incubatori

Abitazioni perstudenti

Incubatori

Creare opportunità

Di lavoro

Di guadagno

Crescita professionale

Creare livelli di eccellenza

nella cultura tecnica ed economica

Favorire la mobilità sociale

IDENTIFICAZIONE E QUANTIFICAZIONE DEI BENEFICI

INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE

B E N E F I C I

Rispondenti alla “Mission” di Milano

Riduzione del tempo di

spostamento

Redistribuzione del reddito

Miglioramento dell’ambiente

1. BONIFICA Crescita economica: recupero di una risorsa territoriale preziosa

Riduzione dell’inquinamento ambientale

2. IMMOBILI DEL POLITECNICO

Crescita economicaSviluppo delle “eccellenze”Promozione sociale

3. EDILIZIA D’INTERESSE PUBBLICO

3.1. Abitazioni per studenti Promozione sociale Crescita economica

Riduzione dei costi dell’istruzione per studenti non abbienti

3.2. Incubatori Promozione sociale Crescita economica

Aumento di reddito per i giovani occupati

3.3. Altro Da definire Da definire Da definire Da definire

4. EDILIZIA PRIVATA Crescita economica Crescita economica

PIANO FINANZIARIO DI REALIZZAZIONE DEL PROGETTO

Il Piano Finanziario di Realizzazione (PFR) dovrà rispondere alle seguenti domande:

I proventi dalle plusvalenze immobiliari, dagli affitti/tariffe dell’edilizia social housing, una parte dei proventi derivanti dalle attività didattiche, la vendita degli immobili destinati all’edilizia privata,sono sufficienti a coprire tutti i costi (d’investimento e di gestione)?

A quanto ammonta il contributo finanziario che dovrà essere richiesto al Politecnico?

Tale ammontare è compatibile con il Bilancio del Politecnico?

Quale è la redditività finanziaria dell’investimento?

Quale è il capitale di rischio necessario?

Quale è l’ammontare dei prestiti bancari necessari?

In altre parole : quali sono le condizioni di “bancabilità” del Progetto?

PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO

ERP (m.q.) di Superficie Lorda Pavimentata (SLP)

% utili su fatturato

1. PROPOSTA DI EUROMILANO

370000 26 %-33 %

2. IPOTESI DI MIGLIORAMENTO

2.1. Riduzione del 21-32 % della volumetria prevista per l’Edilizia Residenziale Privata (ERP)

291000-252000 15 %

2.2. Riduzione del 24-36 % della volumetria prevista per l’Edilizia Residenziale Privata (ERP)

200000 15 %

• La riduzione ipotizzata delle volumetrie della ERP ridurrà, probabilmente, in modo significativo l’impatto negativo sul sistema della mobilità attuale.

• Si tratta però dell’approccio classico italiano : meno volumetrie e più verde. Questo,però è un approccio primitivo , sbagliato economicamente e soprattutto “passivo”.

PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO

L’approccio ,invece, dovrebbe essere quello di valutare se le volumetrie richieste sono compatibili con il sistema di mobilità attuale e, in caso negativo,

quali sono gli interventi da realizzare contemporaneamente all’insediamento.

Quali sono i costi addizionali , come verranno coperti e da chi .

Con gli interventi previsti si ottiene un Bilancio Benefici/Costi positivo? E, in tal caso,

Quale è il Piano Finanziario di Realizzazione (PFR)?

Quale è l’affidabilità bancaria del PFR?

PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO

URBANISTICA:APPROCCIO “DIFENSIVO O APPROCCIO “OFFENSIVO”?

• Un approccio “difensivo (o passivo)” è la risposta pubblica ad ua proposta privata di uso delle risorse pubbliche. In genere si traduce in una richiesta di meno volumetrie e più verde.

• “Un approccio offensivo ( o attivo)” è quello in cui il soggetto pubblico proprietario di risorse pubbliche (terreni, immobili e plusvalenze) propone e negozia con un soggetto privato un “progetto”

• In Italia non esistono casi significativi di un approccio “offensivo/attivo”.

• All’estero, invece, soprattutto per grandi operazioni urbanistiche ( e quella dell’area dell’ex Gasometro potrebbe essere considerata “grande”) vi sono esempi significativi di approcci urbanistici “offensivi/attivi) Si pensi ai casi di Semavip a Parigi, dei Docklands di Londra ed il Progetto Hudsnon di New York. Ricercando e studiando bene quasi sicuramente si potrà trovare altri casi significativi

URBANISTICA:APPROCCIO “DIFENSIVO O APPROCCIO “OFFENSIVO”?

Il principale motivo del ritardo in Italia di approcci urbanistici “offensivi/attivi” è da ricercarsi alla bassa qualità del soggetto pubblico ( ma anche in buona parte d parte di soggetti privati) nel campo del “Project &.Construction Management (P&CM) e, più in generale nelle capacità imprenditoriali.

URBANISTICA:

PERCHE’ IN ITALIA NON CI SONO APPROCCI OFFENSIVI/ATTIVI

• In questo contesto negativo il ruolo dell’Università non è secondario ma, a mio parere, determinante. Basti pensare che la materia del P&CM nelle Università italiane non considerata degna di dignità accademica!

• I risultati di questo sbagliato approccio culturale ed amministrativo sono in Italia devastanti. Basti pensare a:

Gli enormi costi e tempi nella realizzazione delle opere pubbliche.

L’inefficienza della realizzazione di grandi interventi urbanistici

La sostanziale incapacità da parte della Amministrazione Pubblica a recuperare in modo significativo una grande risorsa indirettamente pubblica quali sono le plusvalenze immobiliari per finanziare in modo efficiente ed efficace gli interventi infrastrutturali e di servizio richiesti dalle grande operazioni urbanistiche

PERCHE’ IN ITALIA NON CI SONO APPROCCI OFFENSIVI/ATTIVI

PROGETTO RIQUALIFICAZIONE DELL’AREA DELL’EX GASOMETRO DI BOVISA

Conclusioni

a) Le analisi preliminari fatte indicano che ci possono essere fondati ed attendibili argomenti per riqualificare l’area dell’ex Gasometro.

b) La proposta di Euromilano può sicuramente essere migliorata nell’ambito dell’interesse pubblico.

c) Il Progetto, a mio parere, merita di essere studiato nell’ambito del Laboratori. Questo significa in pratica:

• Sviluppare un Progetto Preliminare• Valutare la Domanda di mercato di tali interventi• Analizzare gli effetti sul sistema della mobilità• Valutare come gli interventi proposti si collocano sul mercato• Definire un Bilancio Benefici/Costi del Progetto• Definire un Piano Finanziario di Realizzazione