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I costi di insediamento

Prof. Stefano Stanghellini

Collaboratore: Arch. Alessandro MascarelloPresentazione: Dott.ssa Valeria Ruaro

Corso di Estimo – a.a. 2008-09

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VtrContenuto della presentazioneContenuto della presentazione

Definizione di “costo della produzione insediativa”

Procedimenti di stima

Struttura dei costi insediativi

Prezzo dell’areaCosto di idoneizzazioneCosto di costruzioneCosto delle urbanizzazioni Contributo sul costo di costruzioneSpese tecniche (oneri professionali)Interessi sul capitale investitoSpese di commercializzazioneTasse e imposteProfitto dell’imprenditore – promotore

Costi totali e parametrici di insediamento

Esempio 2

VtrDefinizione di “costo della produzione insediativa”Definizione di “costo della produzione insediativa”

Il “costo insediativo”, in ambito urbano, è definito come:

“la somma dei costi di acquisizione delle aree, dei costi di costruzione

degli edifici previsti dal piano, delle opere urbanizzative e di

idoneizzazione del suolo, dei costi dei servizi necessari alla

realizzazione delle opere.”

Si intendono quindi compresi tutti i costi che sono necessari a

produrre l’insediamento urbano.

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Kp = spese da sostenere per insediare sul territorio persone e attività economiche

Pa = prezzo dell’area e oneri accessori all’acquisto dell’areaKi = costo di idoneizzazioneKc = costo di costruzione degli edificiKu = costo delle urbanizzazioni primarie e secondarieCcc = contributo sul costo di costruzioneSt = spese tecniche (onorari professionali)I = interessi sul capitale investitoC = spese di commercializzazioneT = tasse e imposte P = profitto dell’imprenditore-promotore

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Pa

Ki

Kc

Ku

Ccc

St

I

(C + T’ + P)

KpPromotore privato

KpPromotore privato

KpPromotore pubblico

KpPromotore pubblico

Pa

Ki

Kc

Ku

St

I

T’’5

VtrStruttura dei costi insediativiStruttura dei costi insediativi

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Materiali

Manodopera

Noli e Trasporti

Costo Tecnico di Costruzione

Spese generali

Profitto (costruttore)

Costo di Costruzione

Contributo di costruzione

Costo di Produzione

Spese tecniche

Oneri finanziari

Profitto (promotore)

Incidenza area

Costi Insediativi

VtrProcedimenti di stimaProcedimenti di stima

- sintetico-comparativi

- sintetico-comparativi- misti

per programmi integrati, studi di fattibilitàper programmi integrati, studi di fattibilità

per piani e progetti urbanisticiper piani e progetti urbanistici

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Prezzo dell’areaPrezzo dell’area

Il costo dell’area è il costo sostenuto all’inizio del processo produttivo per ottenere la disponibilità del fattore produttivo suolo.

Il valore da attribuire a tale fattore della produzione prima del 2008 variava in base al tipo di operatore, pubblico o privato, che operava latrasformazione.L’operatore pubblico, infatti doveva procedere per esproprio dell’area, mentre l’operatore privato acquisiva il terreno al prezzo di mercato.

Con l’introduzione della finanziaria 2008, l’indennità per l’esproprio viene calcolata come valore venale del bene.

Il valore di mercato del terreno può essere stimato:– per via sintetica;– per via analitica mediante il suo valore di trasformazione (Vtr).


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Prezzo dell’areaPrezzo dell’area

Il valore dei suoli in relazione alla distanza dal centro urbano

distanza dal centro

Territorio urbano Territorio extraurbano

P

rendita assoluta

rendita differenziale

rendita d’attesa


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Costo di idoneizzazioneCosto di idoneizzazione

I costi di idoneizzazione sono riferiti a tutte quelle operazioni preliminari alla costruzione degli edifici necessari a rendere il terreno idoneo ad accogliere le nuove costruzioni.

I costi che più frequentemente si ritrovano in questa categoria sono:- costi di demolizione (€/mc);- costi di bonifica del suolo;- ….


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Costo di costruzioneCosto di costruzione

Il costo di costruzione di un edificio rappresenta il costo che l’imprenditore costruttore deve sostenere per realizzare l’edificio.

Il costo di costruzione può essere stimato:

-con procedimento sintetico sulla base dei costi unitari per tipologia costruttiva (€/mq, €/mc/ €/p.a., €/vano ecc.);

-con procedimento “per elementi funzionali” (noti costo totale, costo parametrico e incidenza delle singole lavorazioni rispetto al costo totale del bene di riferimento - opere c.a., pavimentazioni ecc. - si effettua il confronto puntuale tra gli elementi funzionali del bene da stimare e il bene di riferimento).


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Costo delle urbanizzazioni primarie e secondarieCosto delle urbanizzazioni primarie e secondarie

Le opere di urbanizzazione sono quelle dotazioni considerate necessarie a rendere idoneo un terreno per l’insediamento di persone e attivitàeconomiche.

DEFINIZIONE GIURIDICA

DEFINIZIONE GIURIDICA Opere di urbanizzazione primaria e

secondaria

DEFINIZIONE MORFOLOGICADEFINIZIONE

MORFOLOGICA Opere a rete e opere puntuali

DEFINIZIONE FUNZIONALEDEFINIZIONE FUNZIONALE Infrastrutture tecnologiche e attrezzature

sociali


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Costo delle urbanizzazioni primarie e secondarieCosto delle urbanizzazioni primarie e secondarie

Opere di urbanizzazione primaria (L 847/64, ora Dpr 380/2001)

strade residenzialispazi di sosta e parcheggiofognaturarete idricarete di distribuzione energia e

gaspubblica illuminazionespazi di verde attrezzato

Opere di urbanizzazione secondaria(L 865/71, ora Dpr 380/2001)

asilo nido e scuole maternescuola dell’obbligomercati di quartieredelegazioni comunaliimpianti sportivi di quartierechiesecentri socialiattrezzature culturali e sanitariearee verdi di quartiere

Specificazioni e integrazioni nelle leggi regionalirete telefonicaimpianti di depurazione (ora anche nel Dpr

380/2001)......


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Costo delle urbanizzazioni primarie e secondarieCosto delle urbanizzazioni primarie e secondarieDpr 380/2001, Art. 16

c.2 “La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione e' corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell'interessato, puo' essere rateizzata. […]”

c.4 “L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e' stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; […]”d) gli standard urbanistici


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Contributo sul costo di costruzioneContributo sul costo di costruzioneDpr 380/2001, Art. 16

c.9 “Il costo di costruzione per i nuovi edifici e' determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione e' adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.”

c. 10 “Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione e' determinato in relazione al costo degli interventi stessi, cosi' come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3 comma 1 lettera d) i comuni hanno comunque la facolta' di deliberare


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Spese tecniche (onorari professionali) Spese tecniche (onorari professionali)

Le spese tecniche riguardano principalmente:

- le attività propedeutiche alla progettazione (rilievi); - la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva;- la direzione dei lavori;- il collaudo delle opere.

Le St variano proporzionalmente all’importo dell’opera perché calcolate come percentuale del costo di costruzione.

In base all’art. 2 del D.L. 4 luglio 2006, n.223 (Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, decreto Bersani), sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari che prevedono con riferimento alle attività libero professionali e intellettuali la fissazione di tariffe obbligatorie fisse o minime ovvero il divieto di pattuire compensi parametrati al raggiungimento degli obiettivi perseguiti.La tariffa ingegneri e architetti diventa quindi un riferimento generale, rispetto al quale vanno prese in considerazione le correnti consuetudini. La percentuale che di solito si considera per determinare tale voce di costo varia dall’8 al 12%.


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Interessi sul capitale investitoInteressi sul capitale investito

Gli interessi sul capitale investito rappresentano il costo del capitale di debito e sono quindi stimati in funzione dell’esposizione debitoria del Promotore.

Tale voce di costo è solitamente calcolata come 2-4% sulla totalità dei costi sostenuti.


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Profitto dell’imprenditore promotoreProfitto dell’imprenditore promotore

Il profitto del promotore è la remunerazione della sua capacità imprenditoriale e del rischio che egli si assume nel momento in cui sceglie di intraprendere l’investimento.

Solitamente viene stimato con procedimento sintetico come percentuale sui ricavi (15 - 20%).

VtrCosti totali e parametrici di insediamentoCosti totali e parametrici di insediamento

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Nei piani e progetti urbanistici, nei programmi di riqualificazione urbana e negli studi di fattibilità, è utile conoscere:

il costo di ogni abitante insediatoil costo di ogni mq o mc realizzato

A tal fine occorre quantificare:

- la superficie territoriale di intervento (es. 13 ha)- la densità insediativa (es. 100 ab. per ha)- la superficie utile lorda per abitante (es. 40 mq SUL / ab.)- la dotazione di urbanizzazioni primarie (es. % superfici strade e piazze)- la dotazione di urbanizzazioni secondarie (standard urbanistici)

e stimare il costo unitario (o l’incidenza percentuale) di ogni componente economica.


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Si calcoli il costo per abitante ed il costo totale di insediamento nell’ambito della progettazione di un piano urbanistico riferito ad una superficie territoriale di 7 ettari ; sia assunta una densità insediativa di 100 abitanti per ettaroSuperficie territoriale mq 70.000 a

Densità insediativa ab/ha 100 b

Abitanti insediabili ab 700 a*b= c

SUL per abitante mq/ab 40 d

SUL totale mq 28.000 c * d = e

U1 (10% mq st) mq 7.000 10% * c

U2 + standard urbanistici (18+17,5 mq/ab) mq 24.850 (18+17,5)* c

Esempio di calcoloEsempio di calcolo


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Componenti economiche da stimare:• Prezzo unitario del terreno (€/mq superficie territoriale)• Costo di costruzione (€/mq SUL)• Costo di costruzione delle urbanizzazioni primarie (€/mq superficie

stradale)• Costo di costruzione delle urbanizzazioni secondarie e generali (€/mq

opera)• Eventuali maggiori spese per idoneizzazione insediativa (€/mq sup. terr.

interessata)• Contributo sul costo di costruzione (% sul costo di ostruzione)• Onorari professionali e spese tecniche (% sui costi delle opere)• Interessi (% sulle anticipazioni di capitale)

Esiti del calcolo estimativo:• Costo totale di insediamento• Costo parametrico per abitante insediato• Costo parametrico per SUL


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Voci di costo u.m. Val. unit. %

Costo di costruzione €/mq 960 49%

Contributo di costruzione €/mq 110 6%

Spese tecniche €/mq 140 7%

Interessi €/mq 55 3%

Profitto del promotore €/mq 390 20%Totale €/mq 695 36%

Incidenza area €/mq 300 15%

Tatale generale €/mq 1.955 100%

Esempio di tabella per il calcolo dei costi insediativi unitari (€/mq di SUL) Esempio di tabella per il calcolo dei costi insediativi unitari (€/mq di SUL)


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La “regola del pollice” per valutazioni speditive

50%

25%

25%

Valore dell’edificato 2.000 euro/mq

33%

33%

33%

3.000 euro/mq

Costi di costruzione

Profitto, spese di commercializzazione, interessi passivi

Valore dell’area edificata

Area urbana periferica

Area urbana centrale

(2.000 * 25%)= 500

(3.000 * 33%)= 990


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Per approfondimenti

Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma: pp. 189-191, 197-202.Dpr n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico per l’Edilizia)

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